阳学文谈楼市
阳学文：1966年出生于湖南邵阳，14岁上大学，18岁大学毕业，尔后进入清华大学攻读房地产MBA。毕业之后担任湖南航天管理局团委书记、卫生处处长等职。1993年年仅27岁的阳学文出任中国航天722医院院长。让常人不能理喻的是他在功成名就后，只身闯荡深圳，出任深圳朝晖房地产开发公司执行总经理。一年后，他创办了我省第一个房地产全程策划专业机构——阳学文策划工作室，并出任湖南省最大的房地产销售代理公司建安房屋总经理。创造了银华大厦、创远花园、国际IT城、和府酒店式公寓、顺天财富中心、新时空1号、湘域中央、邵阳佘湖山新城等一系列明星楼盘和新城区策划佳绩；由阳学文策划工作室创造的“全程策划+管理咨询+实战培训”的顾问模式，已成为我国房地产营销策划界所推崇的三大致胜宝典之一。
十八届三中全会
将对我国房地产未来发展带来哪些深远影响？
阳学文
中国城乡规划与房地产策划设计联盟主席、教授
中共十八届三中全会关于《中共中央关于全面深化改革决定》，对诸多改革领域都出台了细部落地的政策措施，充分体现了本届政府改革的决心。那么，本次全会将对我国房地产发展带来哪些影响？我认为，主要体现在以下六个方面：
一、户籍制度改革方案露出端倪，房地产未来需要依然巨大，中型城市房地产市场将是城镇化推进最大受益者，房地产还有二十年的好时光。
相关论述：“推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配臵。”;“完善城镇化健康发展体制机制。推进以人为核心的城镇化，推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展，促进城镇化和新农村建设协调推进。优化城市空间结构和管理格局，增强城市综合承载能力。”；“加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系。”
在本次的三中全会公告和决定两份报告中，城镇化再度成为重点篇章出现，与去年十八届一中全会相比，本次的决定报告中除了再次强调“以人为核心”、产城融合等概念之外，更明确提出了加快户籍制度改革的具体方案。早在去年，我就已提出过户籍制度将是城镇化能否顺利推进并发挥作用的关键因素，而本次决定报告给出了具体实施方案。
按照报告的表述来看，未来户籍制度改革将大致分为四个档次，建制镇和小城市全面放开，中等城市有序放开，大城市总体维持，特大型城市严格控制。从中我们大致可以看出未来城镇化推进过程中人口集聚的方向，随着户籍限制放开，中小城市将成为农业人口、小城镇人口主要的流入方向，大城市人口将大致维持当前的增长速度，而特大型城市，应该就是特指北京、上海、广州和深圳，未来恐怕将面临比当前更严格的落户标准，以缓解这类城市公共资源的承载压力。从房地产市场的角度来看，中大型城市应是未来房地产企业投资的重点关注对象，其中，中等城市限购是否延续或许都已不需要过多关注，只要人口流入规模能够保证，在宽松的落户政策催化下，房地产市场新增有效需求将源源不断。
如果从微观上来讲，有两个数字，就能明白中国房地产市场的走向。
第一，在过去20年当中，中国有两亿人口从农村走向城镇，他们需要地方住，需要地方办公，需要地方买东西，还有娱乐，再加上城市居民的需求以及改善性的需求目前尚远远未满足，所以中国房地产的需求依旧很大。
第二，未来20年，还有两亿人口进城，超过美国国家总人口。要在短时间内有这么多房地产的供应量，满足人口需求。这也是支撑房地产发展的主要因素。
二、房地产调控去行政化已大势所趋，为求平稳过渡限购政策短期内不会退出。
相关论述：“经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配臵中起决定性作用和更好发挥政府作用。市场决定资源配臵是市场经济的一般规律，健全社会主义市场经济体制必须遵循这条规律，着力解决市场体系不完善、政府干预过多和监管不到位问题。”; “必须积极稳妥从广度和深度上推进市场化改革，大幅度减少政府对资源的直接配臵，推动资源配臵依据市场规则、市场价格、市场竞争实现效益最大化和效率最优化。政府的职责和作用主要是保持宏观经济稳定，加强和优化公共服务，保障公平竞争，加强市场监管，维护市场秩序，推动可持续发展，促进共同富裕，弥补市场失灵。”
从新一届政府执政在各经济领域的措施手段来看，未来房地产调控去行政化已是大势所趋，站在行业的立场上，这样的改变无疑将有利于实现市场健康稳定发展，对于房企和购房者都将有重大意义，至于一二线城市高房价的问题能否解决，还将有赖于增加住房供应环节的努力。
当然，冰冻三尺非一日之寒，纠正过去十年房地产行业管理的错漏绝非一举所能促成，尤其在部分供求矛盾异常激烈、社会舆论压力偏大的核心城市，短期内如将诸如限购、限价等政策一并撤下，则市场预期将全面逆转，而考虑到房地产供应增加的时滞性，恐怕将导致无法收拾的局面，因此，我们判断，至少在2014年之前，以限购政策为核心的行政性手段将依然在一二线城市层面上被普遍执行。
三、放开二胎短期对市场需求规模无明显促进作用，二孩改善购房家庭特征值得企业关注。
相关论述：坚持计划生育的基本国策，启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策，逐步调整完善生育政策，促进人口长期均衡发展。
猜测多年的二胎政策在本次三中全会报告中正式落地，该举措酝酿多年，主要应对我国当前正在消退的人口红利，对于房地产市场来说，放开二胎政策短期内对市场需求不会出现绝对量上的增加作用，但在局部会改变一部分生育二孩家庭的购房需求偏好，这部分人群主要集中在经济发达的一二线城市，以30-40岁的中产阶级家庭为主，其购房需求类型多为中高档改善型需求，根据国内外二胎政策的实际执行情况来看，计划生育政策松动的头两年，人口会出现一波明显的补偿性出生高潮，尤其在社会保障机制完善、第三产业高收入人群占比较高的核心城市，这样的情况出现概率更高，我建议房地产开发企业未来两年内针对这类新型客户适当展开户型搭配、功能区设计等方面的研究。
四、房产税扩大试点已成定局，首度谈及立法确立其未来最重要调控机制地位。
相关论述：“加快房地产税立法并适时推进改革。”
所谓房地产税，可分为交易环节税种和持有环节税种，前者主要包括契税、个人所得税、营业税、印花税等，而后者目前主要指房产税和遗产税。在我们看来，交易环节税种执行多年，缴税范围、缴税条件、税率等要素已基本成熟，其改革空间相对较小，因此全会报告中所提需“推进改革”的应是近两年以来被广泛热议的房产税。
短期来看，既然房产税推进已出现在三中全会报告这样等级的全国最高纲领性文件中，则后续诸多省份跟进试点的可能性将大幅增加，相对积极的城市恐怕很快就会有相应举措出台，如果短期内跟进的城市数量较多，尤其是北京、深圳等核心城市出台试点，即便依然停留在上海和重庆的力度水平，但对市场氛围也将形成一定冲击；长期来看，本次报告中明确提出“立法“，在以往所有关于房产税的官方文件中都从未出现过，其意义与多年单提“加速推进”有本质区别，一旦房产税进入立法程序，对其正当性就再无质疑，意味着其作为房地产市场长效机制的地位确定，未来即便向存量房领域铺开、酌情提升税率也属顺理成章，我认为，全面落实的房产税将大幅削弱投资不动产的投资空间，降低市场投资投机需求比例，以其替代行政性政策调控，有利于市场稳定发展；另外，此税种改变中国中产阶级及富豪阶级投资物业时的选择习惯，大户型、超大户型项目投资空间将大幅缩小。
五、事权与财权相适应成财税改革中最大亮点，长期有助于根本上解决土地财政问题。
相关论述：“建立事权和支出责任相适应的制度。适度加强中央事权和支出责任，国防、外交、国家安全、关系全国统一市场规则和管理等作为中央事权；部分社会保障、跨区域重大项目建设维护等作为中央和地方共同事权，逐步理顺事权关系；区域性公共服务作为地方事权。中央和地方按照事权划分相应承担和分担支出责任。”
在财税体制改革方面，强调事权、财权相适应在本次三中全会报告中被着重提及，在我看来，这与房地产行业关系重大。自分税制体系执行以来，中央对财税的集权不断加强，而地方层面上财权和事权则严重不匹配，地方层面上承担了包括基础设施建设在内的诸多支出责任，但相应地却没有获得相应的财税支配的权利，而正是这种分配上的矛盾促成了近十年来地方政府被广泛诟病的土地财政，客观上讲，当前地方政府对房地产市场的依赖虽不合理，但确有其合情之处。
如果新一届政府能够解决我国财政体制下的这一最大问题，则过往促成行业快速扩张的重要因素之一——政府支持必然将逐渐淡化，短期内无疑将是利空，但从中长期来看，土地财政的因素削弱将使行业回到更健康的运行轨道中，有利于整个行业未来的可持续发展，因此远期评价利好。
六、农用地入市短期内对城市供地体系冲击有限，推动农民市民化增加市场有效需求。
相关论述：“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。”；“赋予农民更多财产权利，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”
“建立城乡统一的建设用地市场”，自本次三中全会公报发布时起，就成为了房地产行业最关注的话题之一，决定报告中再提到关于“农村集体建设用地实行与国有土地同等入市、同权同价”，更使行业内一片热议，关于农地入市将缓解城市商品房市场供求矛盾的观点成为主流。
我认为，首先，短期内农村集体建设用地入市，不会以现有城市建设用地总量重建为基础，更不可能以城镇国有建设用地贬值为代价，在目前的体制之下，农地也不可能完全跳开地方政府卖给城市的消费者建造商品房，更多地是让农民、受让方、政府三方一起进行协同交易，因此，类似农地入市全面冲击当前城镇土地供应体系的观点是过于超前的；其次，当前三中全会所提的农用地入市，更多的是出于农村土地价值增厚和“增加农民财产性收入”的考虑，而从这个层面上讲，对于城市房地产市场而言将意味着新进城的农民可能拥有更充足的购买力，其无疑将构成利好。总体而言，土地流转改革短期内不会冲击城市房地产市场供求结构，但有利于促进农民市民化，对城市市场有效需求规模增加有正面作用。
与此同时，也有三方面不利因素。第一，独立型中小城市房地产面临压力，因为这些独立的中小城市只能靠自身的发展，外来的力量小的多，所以它的增长速度和国民经济发展速度差不多，要期待和大城市类似的增长还是有压力的。
第二，房产税的推广。从长期来看，对持有环节还是有一定的影响，这些影响将直接的对房地产产生作用。
第三，房价快速上涨。一个产业涨的太快并不是有利的现象，一个合适的涨幅才是行业从业者最想看到的，所以房价快速上涨，从某些方面，将给房地产行业带来一些问题。
