小区车位是否应该收费
地下车库的权属归谁车库是否属于配套设施《物权法》能否确定车库权属 案例一小区车位是否应该收费 2007年4月16日对于北京回龙观龙锦苑二区来说是不寻常的一天。小区业主委员会将一篇《致天鸿宝地物业管理公司公函——关于小区停车场事宜》贴到了业主论坛里引发了小区业主停交停车费事件。 此公函称“就小区停车场收费事宜业主委员会与物业管理公司经数次协商、谈判后无法达成一致因此业主委员会作出如下决定 “
1、取消龙锦苑二区停车场收费服务不再将小区停车场委托贵公司经营。 “
2、自2007年5月1日起直至就车位委托经营收益分成达成一致、签署新的车位委托经营合同后的自然月终止期间龙锦苑二区业主在小区停车场停车贵公司不得收费。 “
3、业主委员会将在2007年5月1日前向小区业主发放停车证并告知贵公司用于此期间小区业主车辆的识别和管理。 “
4、对于2007年4月30日及以前贵公司就小区停车场所收取的费用问题业主委员会坚决主张贵公司收取的费用中包含停车场共有产权收益并就此保留法律诉讼的权利。” 此帖一经公布在龙锦苑二区业主论坛上瞬间引起强烈反响许多业主纷纷跟帖表示支持认为该小区的物业管理公司——天鸿宝地公司无权收取停车管理费。到底是什么原因导致业主们认为小区物业管理公司无权收取停车费停交停车费的原因是什么呢 原来自2005年龙锦苑二区入住以来小区的地面停车位就一直以租赁方式使用价格为每年1600元小区每年仅停车费一项就有35万元的收入。业主们认为小区内220个地上停车位占用的是业主的公摊面积那么一年35 万元的停车费中扣除必要的成本和一部分归物业公司所有的管理费用外大约还有20多万元的盈余剩余的收入应当归全体业主所有。于是业主们向物业公司提出收取的停车费由物业公司和全体业主三七分成物业公司分三成作为其停车管理的费用业主们分七成因为业主对小区车位享有所有权。但是这个提法遭到了小区物业公司的坚决反对天鸿宝地物业管理公司方面的观点是目前小区停车场长期出租的车位只有65个出租率只有22根本达不到业主们所说的每年20多万元的盈余停车管理费剩下的钱都摊到物业管理费中去了。在业主委员会和天鸿宝地物业公司进行的数次谈判中双方就此问题各持己见僵持不下龙锦苑二区的业主委员会遂作出上述公函中的决定。 公函发布之后物业公司也迅速予以反击在他们看来小区的业主委员会只是业主大会决议的执行机构无权作出决定况且是停交小区停车费这样的重大决定必须听取全体业主的意见再者小区停车场的收费标准是以北京市国土资源局、北京市房管局以及北京市发改委等多个政府部门的文件作为依据的收费并无不妥之处。 一时间双方各执一词矛盾不断激化。就在业主委员会作出停交停车费的决定后不久小区内相继出现了打人事件、业主委员会主任晋岩伟家门口被人泼汽油等等。后来在北京市业主委员会协会申办委员会的协调下龙锦苑二区业主委员会和物业管理公司又坐到了一起进行了几次谈判尽管双方就停车费问题依旧无法达成一致但是小区业主委员会于200 7年4月29日与天鸿宝地物业管理公司发布联合公告收回前一公函中停交停车费的决定业主仍然按照原标准继续交费。至此小区停车费**宣告结束。 该纠纷的最后结果我们姑且不谈那么业主在小区内停车是否应该交费呢北京盛廷律师事务所律师毕文强认为“ 小区停车位置分为地上停车位和地下车库两种二者的概念是不同的。目前《物权法》并没有对地下车库的权属作出明确的规定但把主导权交给了建筑开发单位。在《物权法》实施以后如果地下车库的权属归开发商所有那么停车费必须要交如果权属归业主所有停车费也要交不过收益归全体业主所有。”但是毕律师同时认为目前还存在两个法律盲点对于属开发商所有的停车位其收费标准和执行是否该由政府介入在业主委员会没有产生的时候归业主所有的停车位的费用如何收取 看来停车收费是没有疑问的关键问题在于车位或车库的权属到底归谁。确定了其权属很多问题也就迎刃而解了。所以很多此类纠纷的争论焦点也是权属问题。然而权属的确定并不那么简单北京市太月园小区的业主委员会与该小区的物业管理公司之间事关车库权属的诉讼也许能让大家体会到这一点。 案例二地下车库的权属归谁 太月园小区位于北京市海淀区共有住户1900多户。2005年2月2日太月园小区正式成立业主委员会。王嘉吾北京市某房地产开发公司的财务总监因为她特殊的职业背景被太月园小区的业主们推选为业委会主任。 王嘉吾上任后不久就有许多业主向她反映小区停车难的问题。据业主介绍太月园小区分别有地上和地下停车场两者数量相当共有停车位800多个按说小区车位不算少可是业主们只能将自己的车停在地上停车场小区的地下车位却不能停如此一算车位减少了一半停车自然就困难了。好好的地下停车场业主们为什么不能停车呢 原来太月园小区的开发商早就取得了小区地下停车场的产权因此对小区的地下停车场实行只卖不租。这种做法遭到了广大业主的强烈反对他们觉得开发商这样做是典型的霸王条款行为。可是开发商却不以为然在他们看来自己已经办理了产权证车库是自己的自然有权决定如何处置。无奈之下业主们只得将车子停在地面停车场。 亲临太月园小区笔者看到了这样一幅景象地面上密密麻麻地停满车辆地下车库却是空空荡荡。 随后在业主们和开发商的几次交锋中一些疑点出现了。根据太月园小区业主提供的资料显示小区的地下车库并没有交纳相应的土地使用权出让金。也就是说开发商在没有交纳车库的土地使用权出让金的情况下却取得了土地的使用权相应地获得了车库的产权证。这一点太月园小区的业委会主任王嘉吾在接受中央电视台《中国财经报道》栏目采访时拿出了开发商没有交纳土地使用权出让金的证据——一份北京市国土资源局土地出让处给北京市国土资源局写的报告报告中说“我处建议地下车库不再重新办理出让合同办理房屋产权时直接给地下车库颁发产权证。”业委会主任王嘉吾在接受笔者采访时说“根据有关法律法规我国取得土地使用权只有两种形式一种是划拨划拨是不收取任何费用的一般是公益事业或者军事设施需要土地才划拨。另一种是出让商品房都是以出让形式取得的。没有一块土地是不经过划拨也不经过出让而直接给建筑商颁发产权证的发生这种事情是有关部门在滥用职权。” 然而随着事情的一步步发展太月园小区的业主们还发现了一个更令他们吃惊的问题那就是开发商也取得了小区人民防空工程简称人防工程的产权证。在业主们看来人防工程的所有权应当归国家所有《中华人民共和国人民防空法》第二条规定人民防空是国防的组成部分国家根据国防需要动员和组织群众采取防护措施防范和减轻空袭危害。人防工程是一种特殊的地下建筑和平年代作为地下室使用战争期间被国家征用为防空设施。然而在太月园小区开发商拿到的地下车库的产权证中却将5800多平方米的人防工程面积包含在内。 开发商首先没有交纳地下车库的土地出让金第二将人防工程面积纳入产权证中这些问题让太月园小区的业主们感到十分愤慨。于是2005年12月太月园小区业委会的5位业主就开发商获得的土地使用证问题向北京市政府提出行政复议而北京市政府的复议决定认为房地产公司取得《土地使用证》符合相关法律。5位业主对此表示不服于200 6年先后向北京市第一中级人民法院、北京市第二中级人民法院提起行政诉讼但是均被驳回。随后太月园小区业主将地下车库产权纠纷案上诉至北京市高级人民法院该院已于2007年5月28日开庭审理此案。 2007年7月16日北京市高级人民法院作出终审裁定撤销北京市第一中级人民法院2006一中行初字第921号行政裁定将本案交由北京市第一中级人民法院继续审理。 太月园小区业主们的诉讼之路可谓一波三折。从整个过程中可以看出双方争执不下的是车库的权属问题。《物权法》第七十三条规定建筑区划内的公共场所、公共设施和物业服务用房属业主共有。那么小区内的车库是否属于公共场所或者公共设施呢接受采访的业主中大多数人均认为车库属于小区的配套设施应该属于《物权法》第七十三条规定的公共场所所以应该归业主们共有。然而法律又是如何看待这个问题的呢发生在青岛太平洋中心的业主与物业之间的诉讼或许能给我们提供一些信息。 案例三车库是否属于配套设施 青岛太平洋中心位于青岛市最著名的五四广场旁属于商住两用的高档楼盘繁华的路段和优美的海景使得楼盘售价每平方米高达7000多元。价格虽高开发商的一项承诺却吸引了许多人——业主可以免费使用地下停车位这一优惠政策是很多业主最终选择太平洋中心的一个重要原因。然而开发商虽然作出了口头承诺却并没有把这一承诺写入购房合同这也为日后的纠纷埋下了隐患。 随着太平洋中心一期、二期和三期业主的先后入住原有的189个地下停车位显得有些供不应求此时开发商提出要对车位收费最初的口头承诺已被其抛之脑后无奈之下业主们只能以每月400元的价格租用停车位。然而很快事情又起了变化。2003年年底太平洋中心的开发商突然停止了车位的租赁要求将车位按照每个8万元的价格出售不买车位的业主不允许停车。对此业主们不知所措到底是什么原因导致开发商如此霸道呢 业主们经过了解才知道太平洋中心小区的开发商——青岛四和房地产开发公司已经给地下车库办理了产权证。取得了产权证的开发商通知小区业主们不买车位就不能将车停在这里。为了阻止那些不买车位的业主停车开发商在一些车位上装上停车闸拉着铁链竖上了“不准停车”的牌子。于是开发商和业主之间的矛盾开始激化一场关于停车位的较量正式拉开。 2004年2月太平洋中心的9名业主联名向青岛市市南区人民法院提起诉讼要求撤销小区停车位的产权证。业主的代理律师张青告诉笔者开发商获得的产权证中所标明的车库并不是一个独立的空间而是在一个公共空间中确定的一块权利。对此张青律师打了一个形象的比喻说“就像在一套三居室里面划出中间一块说这块地方属于我。但是这块地方没有门也没有墙根本不构成房屋的法定条件因此有关部门颁发的产权证并不符合国家规定。” 2004年8月青岛市市南区人民法院作出一审判决判决认为青岛市国土资源和房屋管理局发给青岛市四和房地产公司的产权证没有标注车库的具体位置属于重大瑕疵因此撤销了开发商的产权证。 拿到判决书后张青律师说一审判决之所以撤销产权证是因为在这个产权证里面没有红线图。什么是红线图张律师做了这样的解释“有关部门颁发的房地产证后面都有一个附图附图就是一个权利范围要用红线标注出来说明你的权利范围是什么但四和房产公司的产权证中没有这个权利范围说明哪块是谁的因为没有这个所以法院将开发商的房产证撤销了。” 然而仅仅过了一个月开发商就标注了红线图重新对地下车库申请登记。于是2004年10月28日开发商四和房产公司又取得了地下车库的房产证。重新拿到房产证的开发商又开始销售车位太平洋中心的业主们感到十分气愤他们认为地下车库不是地上的建筑物房产部门不应当发放房产证。于是9名业主再次提起了诉讼。 2005年3月青岛市市南区人民法院第二次开庭审理然而这次的判决业主们却输了。对于这次判决张青律师告诉笔者“法院认为这个地下车库也是地上建筑物属于地上的房屋所以应当颁发产权证。” 对于这样的判决太平洋中心的业主们不能接受上诉至青岛市中级人民法院。业主们主张车库是小区的配套设施应当归全体业主所有。开发商却认为地下停车场的整体建筑面积并没有分摊到整个小区的公摊面积中去车库是自己投资的根据“谁投入谁收益”的原则自己应当对地下停车位享有权益。 对此张青律师有不同意见他坚持认为如果开发商要主张对地下车库的权利就必须提供证据证明开发商将地下车库是作为一个独立的项目来进行开发建设的。但是如果开发商没有将地下车库作为一个独立的项目来投资建设而是把建设成本摊入了公共建设成本之中而且在房屋销售的时候也向业主收取了这方面的费用那么地下车库就应当归全体业主所有。对于张青律师提出的这个问题四和房产公司无法举证证明地下车库的投资成本没有计入到整个建筑成本之中。 开发商品房的成本和收益是许多房地产开发商一直很避讳的问题笔者就此问题采访了一些房地产开发商他们对此都不愿意多谈但有一位不愿透露姓名的开发商告诉笔者其实早在项目刚开始的时候开发商都需要做一个预算预算包括土地成本、建安成本、其他税费以及不可预见费等等通常这些预算中已经包含了楼盘地上和地下的建筑成本几乎没有开发商将地下室的开发作为一个独立的投资项目。并且从工程施工的角度来说地上和地下的建筑也是一体施工先从地基打起包含地下室在内都是整体建筑的一部分因此开发商在做成本预算时一定是把地下室的施工成本计算在总的开发成本之内的。那么包括地下室在内的总成本是否包含在房价之内呢对这个问题这位开发商没有给出明确的答复只是说“如果你们这么认为也可以”。按照这种说法我们不难看出地下室的建设费用纳入了整体的开发总成本中业主们购买的房价中摊入了地下室的建设成本消费者已经为地下车库埋单了开发商还能将地下车库再卖一次吗 2005年12月5日青岛市中级人民法院对此案作出判决。判决认定本案所争议的停车场是属于小区的配套设施应当归全体业主使用撤销青岛市国土资源和房屋管理局为开发商核发的房屋产权证。消息传来太平洋中心的业主们都非常高兴。 然而事情却并没有以这种方式结束2007年3月27日四和房产公司联同青岛市国土资源和房屋管理局向青岛市中级人民法院提出再审申请。原来他们拿到了一份山东省建设厅对这起案件作出的一个书面意见建设厅在该意见中指出本案涉及的是一个经营性车库青岛市中级人民法院作出的判决结果是错误的。 对这个意见张青律师表示很不能理解他认为“从现有的资料完全可以证明这个地下车库从规划到审批都是作为一个配套的公共设施显然不是经营性的。” 目前案件还在再审阶段对于太平洋中心的业主们来说事情才刚刚开始因为撤销开发商的产权证只是争取业主权益的第一步下一步要如何去走还是未知数。 《物权法》能否确定车库权属 通过采访这些案例笔者发现对于车库的权属归谁人们一般会从以下几个方面去举证车库已经计入公摊面积、车库属于小区的配套设施、地下车库属于人防工程、开发商在销售房子的时候已经将车库的开发成本计入房价。同样一个问题可以从如此多的方面进行分析可见要理清这个问题并非易事。那么我们期待已久的《物权法》能否给出答案呢 《物权法》第七十四条规定建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。 据调查北京目前有6000多个住宅小区成立业主委员会的小区尚不足500个同时法律并没有对小区停车收费作出统
一、明确的规定。因此许多小区的停车费都是由物业公司自行决定如何收取的。 北京市律师协会房地产专业委员会委员陈旭认为《物权法》的现有规定对车库的归属只是一个框架性的规范对车库的一些具体纠纷比较难于操作。陈旭分析说“法条中所说的首先满足业主需要这一点是定下来了但是后边又不太具有操作性就是通过出租、出售、附赠的方式来进行约定只有当大家地位平等的时候才可能约定当一方很强势的时候就没有可能进行约定所以这种约定我们认为操作性就不强。”陈律师据此认为需要有关部门尽快制定实施细则对其加以规范。 对此中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员舒可心教授则认为法律应当是粗线条的规定不需要无限的细化解决纠纷就要靠物业公司和业主的协商协商不了只能诉诸法律通过法院来解决。舒教授说“我国目前的发展处在转型期房地产市场的发展造成了开发商、物业公司对业主权利的侵犯。收费不收费物业公司说了算收费多少也是他们说了算。但是现在许多业主在和物业公司作斗争争回自己的权利争取业主权利的途径就是成立业主委员会。” 在现实生活中地下车库能否买卖的问题引发了许多争论新出台的《物权法》没有对地下车库的权属进行明确的规定因此能否买卖地下车库至今也没有定论。在北京太月园小区业主委员会主任王嘉吾看来绝大多数的地下车库建设费用已经被购房人分摊如果车库被开发商再卖一次消费者就等于掏了两次钱。对此开发商们却另有说法。北京市律师协会房地产专业委员会委员陈旭告诉笔者“现在有很多的开发商他们认为在委托测绘机构进行测绘的时候没有把地下车库分摊到业主的建筑面积当中去也就是说没有把这个公共面积分摊到业主的建筑面积当中去所以就认为产权应该归开发商。” 无论能否从根本上解决车库权属的纠纷问题《物权法》的出台对于广大业主来说都是意义重大的。我们衷心希望 2007年10月1日该法的实施能够让小区的车位回到真正的主人手中。 青岛太平洋中心车库纠纷终审结果 终审 车位产权被“撤销” 为业主代理本案的山东雅博律师事务所的张青、邢妮妮律师认为太平洋中心的工程车库并没有被开发商作为独立的项目开发、投资或者审批车库本身就应该是地上房屋的配套设施有关部门给开发商颁发房地产权证的时间是2004年应该适用于《物业管理条例》的规定。 2005年8月9名业主向市中级人民法院提起上诉12月5日市中院终审撤消了市南法院的判决。 昨天记者联系到开发商的代理律师对方表示他们将继续“申诉”但具体如何操作不便告诉记者。而业主的代理律师告诉记者此案终审后已不能申诉。本报记者 摄影报道 开发商无权卖地下车位 中院法官小区的配套设施应归业主所有 法官解读 据市中院法官介绍根据1989年实施的《青岛市城市建筑规划管理暂行办法》规定新建、改建、扩建公共建筑、商业街区和住宅区应同步设计相应的停车场库。车库宜设置在主体建筑内部或地下。因此太平洋中心工程项目除了案中涉及的停车场外再无其他停车场所也就可以认为这个停车场作为太平洋中心工程惟一的停车场所向整个工程提供服务即为工程的配套设施应归业主所有。 因此市中院终审撤销了市南法院的判决同时也撤销了有关部门为开发商颁发的房地产权证。 律师说法 买下车位的业主可索回费用 太平洋中心业主的代理律师张青说目前业主拿回了停车场的产权已购买小区停车位的业户可向开发商索要已付费用。张律师同时认为业主的停车费用仍然应该交给物业管理部门而物业管理部门应该将这些钱作为业主的公共费用用在业主身上。 太月园小区的车库结果还是未知数在该小区的业委会工作报告中是这样写的 太月园小区是一个建筑容积率很高的社区拥挤的程度在北京市堪称之最1932户业主只有停车位不到1000个包括地上和地下车库地下车位每月的租金高达450元人民币就是这样开发商还不满足2005年9月28日开发公司贴出告示要业主购买地下车库的停车位否则2006年后不许停车这一举措遭到小区广大业主的反对大家将问题反映到业主委员会我们利用业委会收集的小区物业档案通过认真分析发现政府主管部门在给泰跃房地产开发公司颁发地下车库产权证的过程中存在多处严重违规操作的事实 1北京市政府在给开发商换发小区《国有土地使用证》改变土地用途时小区绝大多数的业主已经领到自己的房屋产权证根据我国有关法律规定在房屋转让的同时该宗土地一并转让既然小区的宗地面积已经属于小区全体业主政府无权再改变土地的用途。 2太月园小区的地下车库没有签订土地出让合同没有缴纳土地出让金是在政府有关部门官员的建议下不要重新签订土地出让合同、补交土地出让金由发证机关直接发给的产权证。有严重的不法交易嫌疑。 3这个产权证里还包含人防工程5800多平方米人防工程是国防资产 4太月园小区业主入住时开发商提供的区、市两级房管部门备案的《房屋使用、管理、维修公约》中已经明确地下停车库为公共设施。 小区业委会依据以上事实到北京市建委反映情况向北京市政府提起行政复议在律师的帮助下向海淀法院、北京市第一中级人民法院、北京市高级人民法院提起行政诉讼和上诉现在北京市高级人民法院已经判令撤销北京市第一中级人民法院的裁定发回由一中院继续审理上诉费由北京市政府承担。我们相信随着《中华人民共和国物权法》的实施属于业主的权益一定会回到业主的手中事实终究是事实诉讼的道路是艰难的但是前途是光明的。
