丽江调研总结
调研地点：丽江
调研时间：2008 年6 月12 日至2008 年6 月13 日
调研目的：了解丽江产权酒店、酒店公寓市场售价及运作模式
调研项目：丽江玉龙花园酒店、丽江裕和国际酒店公寓、丽江官房酒店及度假村、悦榕轩精品酒店
一、项目说明：
1、丽江裕和国际酒店公寓。该酒店营业后为四星级挂牌酒店，预计7 月17 日对外营业，目前正在销售中，该项目共有196 套酒店式公寓房间，在售楼处了解到该项目销售已经接近尾声，还剩15 套。但在询问每层具体都有什么房间的过程中，可以初步判断该项目销售已经完成60% 至70% 左右。
项目的后期经营管理由开发商自己经营。客户购买后可自住也可委托给开发商，针对投资型客户开发商为投资客提供售后包租，每年投资回报率6.83%，十年原购买总价的110%回购，为客户提供相对完善的售后投资保障。每年为投资型客户提供16 天免费入住期，如投资人该年度未此入住，可以转换成租金。每年可转换租金2100 元。 该项目为客户提供商业贷款，中国银行五成十年，产权是70 年。按揭部分的客户每月的月供由开发商代为还款。在正常情况下，由于商业贷款年利息为0.078，而每年的投资回报为0.0683，每月月供不
足部分由开发商代为补齐，用此种策略淡化五成十年的商业贷款所影响对销售的不利。
该酒店公寓的投资客户群体50%为本地人，50%外省人士。 该项目为客户提供精装修、家电、家具。
物业费为每月每平米3.5 元，投资型客户不用交物业费。
该项目售价：均价6500 元每平米，可打95折，面积从33平米到66平米，小面积的户型已基本售完。
2、丽江玉龙花园酒店。该酒店为四星级酒店，已营业近十年，分为酒店主楼和具有地方特色的纳西庭院，经营初期产权开发商自己持有，在2003 年开发商决定将酒店的纳西庭院部分对外出售，采取整体出售策略，单体建筑面积在500平米左右，售价均价为9900 元每平米。目标客户群为外地投资客，在2004 年项目到上海推广，但实际销售效果很不理想。2005 年项目决定进行单个房间销售，销售效果依然不理想。2006 年后该酒店决定不再对外销售，自己持有经营。 酒店标间对外报价：320 元协议价：240 元
3、丽江官房酒店。该酒店为五星级酒店，已营业十余年，分为酒店主楼和酒店别墅区。位于香格里拉大道的主楼开发商自己持有，酒店别墅区已于2004年对外销售，已全部售完。别墅区一共128 套，每栋别墅有3 到4 个标间。
该酒店管理服务比较完善，每套别墅均有专职的管家。每年的出租率为50%左右。每套房间内为客户提供精装修、家具、家电。
投资回报为每年经营毛利的33%，在每年酒店经营结算后为业主统
一结算。
单栋面积为270平米到290平米，售价单套均价为128 万元，销售均价为4500 元每平米。
酒店部分对外报价： 620 协议价：520
别墅部分对外标价： 2200 协议价：1800
4、丽江悦榕轩精品酒店。该酒店为超五星精品酒店，总部在新加坡。丽江的分店对外营业已2 年多，该品牌在国际上共经营19 家类似精品酒店，该酒店在国际上有庞大的订房网络。
精品酒店简介：源于法语的“Boutique”一词原指专卖时髦服饰的小店。精品酒店最初是指起源于北美洲的私密,豪华或离奇的酒店环境，以提供独特、个性化的居住和服务水平作为自己与大型连锁酒店的区别。这类酒店在装饰环境上，强调“小而精致”。它的客房数量不多，但其内部装修极其豪华，别具特色。在服务方面，精品酒店采用的是管家式服务，服务人员与客房的比例是3：1，甚至4:1，而在星级酒店，这个数字通常是1：1，最多是2：1。这类酒店面向的客户群体是高收入、高品位的极少部分人群。
在实际考察中了解到，该精品酒店共分为三期，已对外营业的是一期，共有50 多间独栋院落客房，每个院落有一间客房，提供一个标准双人床。每年酒店入住率达到72%。二期为对外销售的精品酒店，共有24 套，分为独栋和联排，目前独栋销售已经完成，连排部分正在对外销售，由于单价比较高，购买群体基本都是国外人士，国内只有2 人投资购买。
该酒店的装修并不豪华，但装修设计风格很有创意，整体的装修主色调只有红与黑，内部配全套家具及家电。
售价为：每套为590 万左右（人民币）
面积为：241平米左右
该酒店为投资人提供两种投资回报方式，一种为每年固定总房款6%的投资回报。另一种为每年营业毛利的33%回报。每年有60 天免费入住期。该精品酒店的土地使用权为40 年。
该精品酒店只能选择一次性付款或1 年内分期付清，不提供按揭贷款。
酒店对外报价：6500 元 折扣价：5000 多元
二、总结：通过本次丽江之行调研，对于本项目的接下来工作提供了很好的参考依据。
1、丽江裕和国际酒店公寓：高于丽江住宅均价3000 元的价格让我们看到精装修小户型酒店公寓的超值利润空间；售后每月1800 的高租金返租让我们看到了项目后期的经营和客户信贷的风险。
2、公寓部分的装修通过本次调研我们可以确定，我们更应讲究设计品位与格调，但并不追求豪华。
3、酒店部分可以说与本次调研是最有可比性的，我们的酒店部分，装修不用是奢华的，但一定要讲究品位与格调，特别是在后期的服务管理上我们一定要做好软性的服务，以此来提升项目品质。为投资客户提供的收益，比较适合我们项目的方式可以采取经营毛利的30%至
33%的形势。
4、玉龙花园酒店的惨淡经营让我们看到了丽江酒店竞争的激烈和及时更新提升装修和服务的重要性；
5、丽江官房酒店的稳定经营让我们看到本土老品牌不断升级产品和服务的竞争力；
6、丽江悦榕轩精品酒店良好的高端消费让我们看到国际化品牌、服务和客户网络的价值，同时也看到创意设计的巨大价值。
三、建议：
精装修、好管理是支持和提升水晶国际公寓价格的前提；
巧设计、大品牌是保障酒店良好经营和销售价格的重要和必要手段。
