推荐第1篇：房地产开发商广告语
房地产开发商广告语之大忽悠
偏远地段——远离闹市喧嚣，尽享静谧人生
郊区乡镇——回归自然，享受田园风光紧邻闹市——坐拥城市繁华 挨着臭水沟——绝版水岸名邸，上风上水 挖个池子——东方威尼斯，演绎浪漫风情 挖个水沟——亲水豪宅 地势高——视野开阔，俯瞰全城 地势低洼——私属领地，冬暖夏凉 楼顶是圆的——巴洛克风格 楼顶是尖的——哥特式风格
户型很烂—－个性化户型设计，紧跟时尚潮流 楼间距小——邻里亲近，和谐温馨 水能流动——叠水丽景 外立面贴砖——托斯卡纳风格 能看见一丝海——无敌海景 边上有五星酒店——CBD核心区 边上有经济型酒店——这里充满朝气 有集中供暖——节能环保，领先时代 地板采暖——韩国领先技术 柱式散热器——北欧风情
边上是荒草地——超大绿化，满眼绿意 边上有家银行——紧邻中央商务区 边上有个居委会—－中心政务区核心地标 边上有家学校——浓厚人文学术氛围 边上有家诊所——拥抱健康，安享惬意 边上有家小卖店—－便利生活触手可及 边上有个垃圾站—－人性化环境管理 边上有火车道——交通便利，四通八达 边上什么也没有—－简约生活，闲适安逸 没有采暖——自由式供暖系统，节约采暖成本 有壁炉——欧陆风情
没有壁炉——可自设壁炉，空间布置灵活 没有电梯——洋房
有电梯——两梯两户（含楼梯） 门口有保安——管家式服务 门口没保安——和谐的邻里关系 挨着地铁线——一线生活 挨着地铁口——立体交通
公交车多——交通枢纽，坐拥城市繁华 没有公交——私属领地，坐拥升值空间
推荐第2篇：房地产会计主管岗位职责
会计主管岗位职责
1、对工程类、其他成本类付款单据进行审核，相关单据分类粘贴，鉴定发票真伪，单据签字齐全；
2、完善前期成本类合同台账，及时登记工程类、其他成本类合同台帐；每月和各公司、各部门核对台帐，确保一致；
3、按照会计准则及时编制成本类凭证，审核销售类、费用类凭证；
4、月初及时过账、结账，根据科目余额表等编制月度、季度、年度财务报表；保证报表数据的正确性；
5、正确计算各项应纳税种、应缴税额；填写纳税申报表、规定时间前完成国地税纳税申报；编制企业所得税汇算表，及时去大厅取得税票，在各类合同粘贴印花税或进行印花税申报；
6、每月完成公司重点税源的编制工作；
7、完成财务分析工作表格编制和文字版的编制，完成财务预算的编制；
8、每月进行会计凭证的装订并及时归档；
9、对前期遗留工作进行整理、完善；
10、配合财务经理进行公司的纳税筹划；
11、按时按要求完成领导交办的其他工作；积极配合其他同事工作；
推荐第3篇：房地产开发商资质标准
房地产开发商资质标准
开发商的开发资质分这么几种：一级、二级、三级、四级、暂定。开发商的资质往往与开发商的资金实力（注册资金）、开发项目能力有直接的关系，根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》来执行。各资质等级企业的条件如下：
（一）一级资质：
1．注册资本不低于5000万元；
2．从事房地产开发经营5年以上；
3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．连续5年建筑工程质量合格率达100％；
5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；
7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
9．未发生过重大工程质量事故
（二）二级资质：
1．注册资本不低于2000万元；2．从事房地产开发经营3年以上；
3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．连续3年建筑工程质量合格率达100％；
5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；
7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
9．未发生过重大工程质量事故。
（三）三级资质：
1．注册资本不低于800万元；
2．从事房地产开发经营2年以上；
3．房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．连续2年建筑工程质量合格率达100％；
5．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
6．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计
等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；
7．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
8．未发生过重大工程质量事故。
（四）四级资质：
1．注册资本不低于100万元；
2．从事房地产开发经营1年以上；
3．已竣工的建筑工程质量合格率达100％；
4．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
5．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；
6．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
7．未发生过重大工程质量事故。
一般新设立的房地产开发企业，首先定暂定资质，一年后，根据该企业的业绩核定资质等级。暂定资质有效期一年，可以延长两次，每次一年。
推荐第4篇：房地产开发商拖欠工程款
房地产开发商拖欠工程款的主要危害和解决方法
伴随房地产业快速发展而产生的开发商拖欠建设企业工程款的问题日益严重，不但影响了施工企业的经济效益和企业发展，产生严重的债务链，破坏了社会经济秩序，恶化了社会信用环境，阻碍了房地产业的健康、有序和可持续发展，还导致了企业拖欠农民工工资的加剧，影响了社会的稳定。这个问题引起了中央和国务院的高度重视，温家宝总理先后做出了重要批示，国务院颁发了文件，要求采取综合有效措施，积极解决这个问题。
一、工程拖欠款的基本情况
建设领域的工程拖欠款，是指工程发包单位在报告期未按照合同约定应当向建筑企业支付而未支付的工程款项，包括按照合同约定应支付的工程进度款和工程竣工后应支付的工程款项。据国家统计局统计，2001年底全国拖欠工程款达2787亿元，占当年建筑业总产值的 18.1%，比1996年(1360亿元)翻了一番还多。2002年底全国拖欠工程款3366亿元。比上年增长21%，根据建设部调查，由于施工企业怕与业主闹翻，影响承接今后的工程，瞒报了一些数字，实际拖欠情况比上述数字更严重。其中拖欠重点:
1.房地产企业
房地产企业占全部工程欠款的39.6%，由于资金不足，土建施工基本上靠施工企业垫资，并把拖欠工程款作为一种经营谋略，将大量的开发风险转嫁给施工企业。
2.政府投资项目
政府投资项目占全部工程拖款的26.7%，其资金不到位的情况下，为追求形象工程急于开工，结果无法支付工程款。
3.民营企业
民营企业融资渠道较少，资金相对短缺，再加上受“拖欠有理，拖欠有利”的社会风气的影响，更加剧了拖欠工程款的欲望和动力。被拖欠的主要对象、受害者是大中型建筑施工企业，占全部工程拖欠款的58.2%，有一些欠款的帐龄在十年以上，己很难讨回欠款。
二、拖欠施工款的主要理由
房地产开发商是主要拖欠工程款的单位，他们在进行房地产开发时，往往借助建设施工企业的激励竞争，对建设施工企业提出“带资、垫资”施工或自备“材料”施工等种种不合理要求。所谓垫资、带资是指投资者即业主在不给预付款的情况下，要求施工企业垫资施工到工程的一定部位，或者要求施工企业在工程开工前预缴一定数额的工程抵押金/保证金。
1而建设施工企业为了得到项目，往往在合同中容忍开发商的种种不合理要求和条款的存在，在项目施工完成后开发商往往又以多种理由拖欠工程款:
1.以质量问题为由拖欠工程款
在施工企业完成项目施工后，开发商往往以各种“质量”问题为借口，拖欠施工款。而这些质量问题除一部分是因施工企业造成以外，多数是设计单位的设计问题和房地产商的选材等问题造成的。由此可见，前一类问题可以在及时解决后得到工程施工款，而后一类问题则不能按时交付工程款。
2.通过延长审计时间拖欠工程款
根据房地产开发的现行做法，建设工程的审计由开发商聘请审计事务所对施工项目进行审计，因此开发商在建设施工企业完成项目施工时，往往以种种理由和借口延长项目审计时间，或在审计时找出种种不是问题的问题进行纠缠，从而最终通过延长审计时间达到拖欠工 程款的目的。
3.利用保证金来拖欠工程款
当今房地产建设中的惯例是以房地产开发项目工程款的l一3%作为维修保证金，按合同规定此项维修保证金应在开发房地产项目竣工验收一年后及时退还，但事实上开发商往往以各种理由拖欠工程款，并用施工后遗症问题为理由扣压保证金，使施工企业的保证金的收回不能有一个保证。
4.以参建新项目为由拖欠工程款
一般而言，开发商所选择的施工企业往往是有较长期的合作时间，所以开发商往往以参建新项目为条件来拖欠已竣工房地产项目工程款，而建设施工企业为了得到新的房地产开发项目也只能将应得工程款拖延支付。
三、开发商拖欠工程款的主要原因
房地产开发和建设工程立项都同国民经济的发展有着紧密的联系，笔者在充分调查的基础上通过外部环境分析和内部关系分析来阐述开发商拖欠工程款的主要原因。
1.从外部环境分析
(l)建筑市场的法制不健全我国对支付工程款虽在《建筑法》有明确规定，后在《合同法》第286条中规定工程款支付享受优先受偿权，但目前通过司法途径解决工程拖欠款的企业很少，成功的案件也很少。其因素是:许多施工企业怕打官司，怕得罪开发商，影响承接工程;打官司时间长，成本高，不仅耗费大量人力、财力，而且执行也难;现行法律缺乏对工程竣工决算的期限、方式等规定，使施工合同的有关条款的订立缺乏必要的法律法规依据，造成
一些工程款的合同纠纷难以判定;我国《刑法》缺少对债务人的刑事追究条款，个别业主钻 法律和合同的空子，利用施工企业怕打官司的心理，故意找借口拖欠工程款。
(2)社会信用体系不健全
市场经济是法制经济，也是信用经济。目前，我国的市场经济体系不完善，以信用关系为纽带的工程担保制度远未建立，业主与施工企业的信用意识均不强，“守信者得酬偿，失信者受惩罚”的原则，在建筑市场的实际运行中很难贯彻。相反“拖欠有理，拖欠有利”风气盛行，受利益的驱动和诱导，一些业主把拖欠工程款作为变相筹措资金的渠道，不讲信用、不守合同，甚至于恶意拖欠。
(3)建筑市场供求关系严重失衡
目前，建筑市场供过于求，出现了过度竞争甚至是恶性竞争。许多开发商利用这个现状，在签订合同时往往附加一些不平等条款，致使施工企业在承接工程初期即处于非常不利的弱势地位，甚至陷入难以回避的合理“陷阱”。不少企业，明知有“陷阱”也要签合同，因不接工程要等死，接了工程虽然可能会拖死，但总有一线生机。此外，一些施工企业合同意识不强或签订的合同不严谨，往往因工程质量、工期等问题造成双方扯皮，致使工程款迟迟 不能结算。
2.从内部关系分析
(1)开发商经营不佳
开发商虽然在项目开工明确有必要的资金用于项目建设，但项目建设中或竣工后因开发商自身企业经营不佳造成资金紧缺而引发的施工款拖欠。
(2)开发商盲目追求发展规模
开发商不顾经济实力盲目发展，一味要求施工企业垫资承包，致使银行对施工企业的贷款转化为开发商项目资金，不仅增加了金融风险，而且一旦国家宏观调控，银行紧缩银根或者商品房销售不畅，施工企业被拖欠工程款将首当其冲。
(3)竞争加剧后开发商为降低融资成本
在房地产项目和开发商在项目建设时因市场竞争的日益加剧，为降低融资成本而以种种借口拖欠建设施工企业的施工款。
(4)建设施工企业重组和法人变更后引起
近年来，施工企业因深化改革造成的企业重组和法人变更的情况不断出现，虽然这并不影响开发项目的正常建设施工，但开发商往往以此为理由拖欠施工款。
(5)开发商注册资金以及银行贷款不到位
国务院[2003]121号文的出台，使房地产开发商的融资难度增加，这样就使得一些注册资金和银行贷款不到位的企业加剧了拖欠施工款的行为发生。
四、开发商拖欠工程款的主要危害
开发商拖欠施工企业施工款问题的日益严重，给施工企业带来的危害也日益显现，严重影响了施工企业的正常运转和经济秩序。
1.债务链拉长形成了大量的“三角债”施工企业被拖欠大量工程款，势必拖欠分包企业工程款、材料设备供应厂商的货款、民工的工资、国家税款和银行贷款等，形成长长的“债务链”，严重影响了社会稳定。大量“三角债”的产生，引发了多头的债务纠纷，造成了社会信用关系的极大扭曲。
2.影响建筑业的改革与发展
大量工程款的拖欠造成施工企业困难重重，背负沉重的贷款利息，企业资金周转困难，严重影响了企业技术进步，设备更新，造成人才流失、效益滑坡。
3.影响投资效益的发挥
由于开发商拖欠工程款，致使许多建设项目难以按时和顺利的进行，出现了“烂尾楼”、“胡子工程”，严重影响投资效益的产生，并使新一轮的项目投资和建设进入恶性循环。
4.影响正常的经济枚序
开发商拖欠施工款，使房地产开发不能健康有序的发展，从而影响了正常的经济秩序。同时，也影响了施工企业与其他企业的经济往来，包括由此而引发的部分施工企业拖欠民工工资等情况的发生。
5.侵占了施工企业经济利益
开发商拖欠建设施工方的工程款将严重侵占施工企业的经济利益，并使建设施工企业建设规模扩张的风险大大增加。
6.占用金额日益增大
随着房地产项目的增长，开发商占用建设施工企业的施工款也日益增大，一般从事建筑业5年以上的建筑施工企业，目前被拖欠的工程款达施工项目的总价的五分之一，占净资产的三分之一，而因拖欠款每年建设施工方用去的财务费用就占该企业一年的利润总额的二分之一。
五、解决开发商拖欠施工款问题的主要对策
1.实行工程款支付担保
对于房产商房地产开发项目，应当规定必须实行业主工程款支付担保，凡不能按照合同
约定支付工程款的由担保人代其支付，但担保人可要求开发商提供反担保。无法提供担保的房地产开发项目，建设行政主管部门不予颁发施工许可证;凡已完工的房地产开发项目拖欠工程款的，对其新开发建设项目不予批准，不得颁发施工许可证，银行不予贷款;对于违反合同约定拖欠工程款的开发商，要在资质年检中降级，并通过媒体向社会公布其降级原因，情节严重的要注销资质证书。
2.加大对违约失信行为的惩处力度
为规范建筑市场的运行，解决拖欠工程款等突出问题，建议国务院尽快出台《建筑市场管理条例》。该条例应根据《建筑法》、《招标投标法》、《合同法》等，对工程各方主体的建筑市场行为做出严格规范，包括工程发承包、市场准入与清出、工程款支付及其合同管理等，并对违法行为做出严厉的处罚规定。同时，建议在适当时候修订《刑法》，明确规定对于恶意拖欠工程款的要追究其刑事责任，使失信者受到法律的严惩;建议司法部门研究解决当前 普遍存在的诉讼受理时间长、诉讼费用高和判决后执行难等问题。
3.加强对工程质量的科学认定
一是制定相应法规和条例对工程质量纠纷及维修责任的界定有一个明确的规定，使项目竣工时减少建设方和施工方互相间的“扯皮”。
二是进一步规范工程施工审价，对各类施工项目从竣工到审价在时间上加以确定，以确保不至于无限期的审计导致工程款不能及时支付。
三是强化中介机构的审价权威，对中介机构的审价有一个作用的认定，如有异议，政府职能部门要有一个权威部门的仲裁。
4.增强施工企业的工程风险防范意识和自我保护能力
施工企业要按照建立现代企业制度的要求，加快改革步伐，转化经营机制，在市场竞争中不断提升竞争力和工程风险防范意识。施工企业在承揽工程时要进行充分的工程项目风险评估，对于资金不落实或可能不落实的项目不要盲目承包。要增强合同管理能力，按照建设部、国家工商行政管理总局1999年12月联合印发的《建设工程施工合同(示范文本)》，在合同中载明拨付工程进度款和竣工结算的程序、期限、方式及发生纠纷的处理和违约责任等。要敢于运用《合同法》第286条维护自己的合法权益，并加强工程质量、工期等管理，防止因质量、工期等纠纷而造成拖欠工程款。
推荐第5篇：全国房地产开发商联系人
客户公司名称品牌联系人职位
凯德置地中国控股集团凯德置地任梦；王小姐.企划部李琤洁经理，齐鸣（助理经理）公关部
上海紫都置业发展有限公司尚晓麒市场部经理
叶经理
易兵副总经理
汤臣房产胡经理；谢昕市场部
万科广州万科李小姐，韩杨（营销部）/蔡小姐，钱嘉，黄毓毅,梁小姐（营销部负责人）
万科上海张文彬；徐越
和记黄浦和记黄浦徐晨
金地集团【上海】陈婕
钱林
中凯置业朱先生
倪斌
横海高尔夫别墅赵经理市场部经理
农工商房地产(集团)有限公司农工商房产臧俊市场营销部 绿宇房产胡海嵘
东方国际集团马建平
绿洲仕格维邵小姐
传慎集团吴小勇市场主任
大豪行销机构江映山副总经理
郭佳来，丁长峰上海老总，张小姐
上海美园置地有限公司程路经理助理
上海证大置业有限公司翁岚营销部经理
上海汇裕置业有限公司陈晓欣企划主管
荒岛房产吴先生
华敏集团孙小姐
上海新世纪水清木华房地产开发有限公司陈雷副经理 上海人济置业发展有限公司薛强经理
上海新湖房地产开发有限公司
上海美虎房地产咨询有限公司王嘉祺业务部经理
香梅花园师先生
上海奈山乡村俱乐部宫传勇,柴敏小姐（负责）
绿地集团叶岑企划部经理
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新联康投资顾问有限公司孙慧文
上海昌安置业有限公司翁丽萍销售部副经理
上海四季春置业有限公司宋青荣企划部经理
戴德量行朗宇飞(女）-写字楼，毛小姐（公关部）
皇都花园谢恒亮(经理)
上海万欣房地产投资顾问有限公司金燕敏总经理助理 上海城建置业发展有限公司祝勇副总经理
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上海嘉城兆丰房地产有限公司上海紫园章峥惠销售部总经理
上海至大房地产开发有限公司滕国平策划部经理
奥格房产(周庄江南人家）余洁小姐广告部
上海西郊庄园置业发展有限公司刘训灿（经理）,胡涛（经理），张志平（负责媒体）营销部，刘最大，张最小
金大元朱先生
金泰房地产薛先生
天马花苑景小姐
嘉华建设黄宏
中科大学村刘先生
联洋集团李俊
绎凯博才（中凯城市之光）施瑾小姐(策划部)
浙江中达建设集团股份有限公司杨巍房地产投资部 总经理
上海同丰房地产开发公司黄金海岸别墅
上海天鸿房地产公司明申花园
上海天音房地产经纪廖永革管理部助理
张朝晖企划部经理
长荣国际房地产GREEN林国聪董事长
聚仁物业闫看
佳铭房产林先生
二恒河滨花园佘先生
世茂集团（房产）李小姐
上海新世纪水清木华房地产开发有限公司陈雷副经理
上海人济置业发展有限公司薛强经理
上海至大房地产开发有限公司滕国平策划部经理
上海美虎房地产咨询有限公司王嘉祺业务部经理
大豪行销机构江映山副总经理
尚晓麒市场部经理
传慎集团吴小勇市场主任
上海美园置地有限公司程路经理助理
上海证大置业有限公司翁岚营销部经理
上海汇裕置业有限公司陈晓欣企划主管
上海昌安置业有限公司石小姐市场部
陈圣华市场部
上海四季春置业有限公司宋青荣企划部经理
上海城建置业发展有限公司祝勇副总经理
金晓东财务部主管
上海万科房地产有限公司张阳市场部
上海万欣房地产投资顾问有限公司金燕敏总经理助理
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同策房产同策房产毛艳洁媒介
同策房产（圣骊澳门苑）曹静策划
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上海裕源房地产开发有限公司（静安左岸名门）陆先生媒体负责
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蒋爱芳媒介部副经理
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金丰易居杜宏经理
上海旭阳万欣房地产投资顾问有限公司金燕敏总经理助理
浙江中达建设集团股份有限公司杨巍房地产投资部 总经理
良英房产林经理
上海置业集团
上海元鼎广告公司vivian
中瑞房地产刘小姐
东方海外
银都名墅腾经理
西郊大公馆李总
匠心艺舍广告企划林嘉庆
莱利策划景翔(女)
陆家嘴国际华城黄经理
虹桥高尔夫李萍
云顶别墅蔡经理,谢经理
阳光集团(广告分公司)钱小姐，王小姐（负责）
中科大学村孔志铭
仁恒河滨花园来文，
金丰易居邹卫东
世茂集团高晚晴
天启开启朱美丽，闻小姐，徐小姐，罗小姐副总
奥格房产(周庄江南人家）余洁小姐广告部
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吴佩琳celine
皇都花园谢恒亮(经理)
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戴德量行朗宇飞(女）-写字楼，毛小姐（公关部）
上海西郊庄园置业发展有限公司刘训灿（经理）,胡涛（经理），张志平（负责媒体）营销部，刘最大，张最小
兰乔圣菲郭佳来，丁长峰上海老总，张小姐,藏经理（负责兰乔）62891200-8383
李琤洁经理，齐鸣（助理经理），王书洁（9801）公关部
安亭新镇宓慧59572500-36
上海盘古房产咨询有限公司刘镇
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新联康投资顾问公司孙贤文
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上海证大置业有限公司翁岚营销部经理
上海汇裕置业有限公司陈晓欣企划主管
上海房屋销售有限公司邹卫东
复地（集团）股份有限公司倪育成整合传播部经理
华敏集团孙小姐
嘉华建设黄宏
金泰房地产薛先生
天马花苑景小姐
上海城开（集团）有限公司梁方营销策划部副总经理郑瀛党委办公室
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香港锦发集团郑建沙策划部总监
上海瑞生置业有限公司金恂华董事 总经理
颛桥房产李先生
香梅房产王秘霞媒介购买
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普润地产白金府邸吴先生
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推荐第6篇：开发商自曝房地产暴利
开发商自曝房地产暴利
http://home.sun0769.com2011年07月07日 08:47 阳光房产网
大众对于房价和房地产暴利话题从未降温。
一方面是购房者对持续攀升的价格怨声载道；另一方面则是地产商自诉无钱可赚的论调。孰真孰假，房地产开发过程中有哪些潜规则，利润空间有多大，成为了购房者一解为快的谜题。
业内人士王明向《法制周报》记者爆料，当前地产商暴利主要存在两种情况，一是正规地产商的投入与产出相比存在的暴利；另外是地产商通过官商联手及资本运作，以小博大带来的暴利。而在研究人士和业内人士看来，在没有外力左右下，正常的地产开发本已存在暴利，而今各种潜规则下的谋利模式，更是加剧了房地产暴利空间。
《法制周报》记者经过多方采访，通过房地产商正规与非正规两种盈利模式的解析，试图为读者揭开地产商危险的资本运作模式和房地产暴利真相。
基建老板起底楼盘收支
王明（化名），湖南常德人氏，是一位从事20余年的“老基建”，也曾一度担任某楼盘法人代表，对当前楼盘收支情况了解甚深。
王以自己担任法人代表的楼盘为例，为记者计算当前地产开发商的支出与收入，揭开成本背后的地产暴利。
王介绍，当前地产开发商所需支出的费用主要包括地皮款、报建费、税费、基建成本（包括土建、水电、绿化、亮化等工程）、销售成本和管理费用。(法制周报新闻热线:0731-84802117)卖房所得减去这些开支总和，即为楼盘利润。
以一个占地7000平方米的房产项目为例，折合为10余亩地，早年征得此地皮的时价为21万元/亩，即地皮花费约210万元。建筑成本，目前在常德约为900～1000元/平方米；各类税费累计占到每平方米销售价格的10％。
另外，销售管理、应酬各方面占到每平方米销售价格的5％。
折算下来，按照当前同地段楼盘均价4000元/平方米，这个楼盘每平方米的利润空间在1000元左右。换言之，此楼盘若开发环节不发生任何事故，理论上可赚取近700万元的利润。
正因为此丰厚利润，国内各大知名企业也纷纷加入地产行列。“七匹狼做地产、美的做地产，海尔做地产，雅戈尔做地产„„”一条罗列了众多非以地产为主业、但均涉足地产业务的知名企业的微博近日被火热转发，网友不禁惊呼“神奇的地产，让72行最后都殊途同归！”
房价快速上涨的同时，带来的巨大利润，也确实吸引不少原本不是地产圈的公司想尽办法要分上一杯羹。根据深圳证券信息有限公司数据中心提供的数据，在2010年年报中，共有200多家非地产主业的上市公司的主营业务收入中包含房地产相关业务收入。
主营旅游业的中青旅2010年的房地产销售收入为1.02亿元，仅占其主营业务收入的1.67%，但其营业利润达到9036.09万元，毛利率高达88.76%，占其当年利润总额的16.57%。而以服装和纺织产品起家的红豆股份自金融危机以来，显著加大了地产业务在公司业务中的分量，其地产收入占主营业务收入的比例从2009年的25.13%猛然提升至55.81%，营业利润也从7386.16万元骤升至2.76亿元，已经完全超越了纺织服装主业。
官商勾结的违法运作
王明称，非正规模式盈利的核心是指，如何通过官商联手，违法取得暴利，“少投入，多产出，以小博大。”
地产开发的利润不能用公式硬套，有很多不可预计成本和不可明细收入在其中，如找官员请求将地价、报建费打折，改变规划等，王明说：“当然，这些都需要投入，但不可否认的是这些投入都能得到成倍的收获。”
此言不虚。记者留意到，近年来，通过职权为地产商谋利而下马的官员可谓层出不穷。
近日，“双面贪官”湖南湘潭市原副市长朱少中一审获刑13年，“为地产商齐建平将时价60元/平方米的报建费降至10元。仅此一项就让国家损失800余万”。(法制周报新闻热线:0731-84802117)在给予地产商便利的同时，朱少中也从中捞取丰厚的好处费。
记者留意到，通过手中权力为地产商谋利而落马的贪官不在少数，如杭州市原副市长许迈永、重庆市规划局原副局长梁晓琦、上海市住房保障和房屋管理局原副局长陶校兴„„均为政府官员与房地产商勾结的范本。
另一个有力佐证是，2010年《人民论坛》杂志社调查解析“官场十大高危岗位”，其中国土局长位居榜首，而房产局长排名第十。
开发商收取高额押金做周转
此前曾被本报报道的湘潭众一国际楼盘法人代表李湘铭，是地产资本运作失败的案例。
知情人士透露，资金短缺的李湘铭在众一国际楼盘开发之初，就可能借了巨额高利贷，同时向承建商收取高额押金作为周转资金。
有迹可查的是，当前某网络论坛仍保留着该楼盘承建商之一罗治朝的实名举报。
举报称，2007年5月，罗治朝与众一公司签订该项目《建设安装工程施工承包合同》，李湘铭收下其500万元履约保证金。罗在完成98%的工程主体结构的工程量、累计投入9000多万元后，按约定要求众一公司支付4800多万元，而资金链出现问题的众一公司却不能按合同支付相关款项。
成戊平，湖南同升律师事务所主任律师，对房地产商资金运作模式颇有研究。作为李湘铭的众一国际项目政府指定管理人单位负责人，他对其地产项目知悉甚细。成戊平称，李湘铭楼盘出现资金链问题，主要是对承建商收取押金不够，“没有像其他开发商一样下狠手”。
王明也坦言，“押金已成为承建商不可回避的痛。动辄上百万，楼盘越大收得越多。表面说是为了保证工程顺利完工，完工后却不想退还承建商，说白了就是地产商想无息筹款搞开发。”
“开盘前办理VIP卡×千抵×万”，这样的广告词对于购房者来说再熟悉不过。有报道称，开发商违规办卡黑幕，在项目未取得预售许可证的情况下办卡圈钱，以达到低价圈客高价开盘的目的。
近日，央视二套记者对长沙部分楼盘进行了摸底曝光。如有“紫晶城3期白金卡两千抵一万”的网站宣传；长沙黄兴北路与湘春路交会处的东宸19公馆的售楼处进门显眼位置就张贴着办卡五千抵三万的宣传画„„置业顾问表示那是开盘前的优惠措施，针对办卡客户，现在优惠是直接减免一个点。不言而喻，这些项目就是在未开盘的情况下，以办卡的方式收取客户诚意金。
另外，在国际公馆售楼部，宣传标语称有“一千抵一万”的办卡优惠。(法制周报新闻热线:0731-84802117)现场置业顾问表示，上半年该项目推出700套房源，而招募到的办卡人数大约是房源的两倍，然后开发商根据蓄客量确定开盘价，办卡的人越多开盘价就越高。
成戊平律师表示，其实办卡蓄客在房地产营销中已是公开的秘密，“开发商如果未取得预售证，以办卡的名义收费肯定是违规的。”
成戊平指出，面对频繁出现的违法预售，房产主管部门以罚代管模式，放纵了地产商的违规。
按照中华人民共和国《城市房地产开发经营管理条例》第四章房地产经营第二十七条的规定：房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。同时，该条例第五章法律责任第三十九条规定：违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
“违法成本底也是预售VIP卡禁而不止的主要原因之一。”成戊平说。 “假按揭”套现成惯用伎俩
房地产行情低迷时，“假按揭”成为了多数中小地产商套现的惯用伎俩。
2009年，本报记者曾接到长沙数名市民投诉，称自己被银行纳入黑名单，原因是拖欠银行贷款。事后，经过记者调查发现，这些投诉市民被列入黑名单均因长沙芙蓉中路某楼盘相关。
2007年上半年，长沙房地产一度低迷。位于长沙芙蓉中路某黄金地[简介最新动态]段的某房地产开发商手里积压了一批房子，眼看资金链即将断裂，关键之时开发商想到了“假按揭”套现的办法。
开发商首先大幅度抬高房子标价，将一套原来60万元的房子抬高到80万元，然后指使自己的售楼员工找到自己亲戚、朋友充当购房者“购买”该楼盘的房子，开发商与这些人约定，他们只“落名”而不负责还款供楼，一切由开发商支付。
于是，这些假购房者以80万元的标价获得57万元按揭贷款，开发商成功实现资金套现。以后，当这些房屋遇到真正的买家时，开发商则提前向银行还贷，然后到房管局注销抵押登记，再转让给购房者。
后来，房子依然无法完全销售出去，开发商停止支付按揭月供，这时贷款银行才发现出了问题，找到当初的“购房者”支付按揭月供。至此，“购房者”才如梦初醒，自己莫名其妙地上了银行黑名单。而此时，开发商早已转移走套现的资金，面对银行追究，“豪爽”地把那些卖不出去的房子抵押给银行。
湖南金州律师事务所陈平凡律师表示，类似“假按揭”套现并非孤例，开发商通过“假按揭”来套现已成为地产行情低迷期的普遍情况。(法制周报新闻热线:0731-84802117)陈平凡透露，据他所了解到的，一个城市最少有二十几家所谓中介公司或个人专门联系银行作假按揭。
陈平凡介绍，这实际上是开发商资金链开始断裂时的破坏性逃亡。而银行在这场危险游戏中扮演着参与者的角色。
陈平凡分析，“假按揭”让地产商在低迷期成功地抬高了单价，最终的买单者是后来的购房者。
王明、成戊平、陈平凡等业内人士和研究人士认为，房地产暴利是从一开始就存在的，而且在短时间内也无法控制。当务之急是，相关部门能完善监督机制、制度执行到位，严格监管地产商资金链情况，防微杜渐，别让购房者成为开发商资金链断裂的买单人。
推荐第7篇：开发商公开房地产成本清单
开发商公开房地产成本清单 行政税费占20%
商品房的成本构成主要有三部分：土地、建安费用，还有就是政府的各项税费
全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌认为，正是名目繁多的收费项目在一定程度上拉升了房价，也导致了部分部门的腐败
2009-7-27 09:41 上传下载附件 (134.95 KB)
相当多数开发商为谋暴利改容积率
商品房价格到底有没有水份？房地产业到底存不存在暴利？土地价格到底会不会推高房价？这些一直是楼市上争论不休而又纠缠不清的谜题。
本周末，国土资源部公布了房地产项目用地地价专项调查结果。全国620个楼盘，地价占房价平均比例为23.2%，其中，比例在30%以下的约占项目总数的78%。这个结果揭开了房地产业利润的冰山一角。而前不久，一位郑州的开发商向我们提供了一份房地产成本清单，对这些问题给出了更清晰的答案。
房地产成本清单显示：各级行政部门的税费在当中占了20%
这就是那位开发商提供的楼盘成本清单，这个楼盘处于当地市区内，属于城中村改造项目，2007年底开始动工建设，目前已进入预售阶段，楼盘容积率为3.5，眼下销售均价每平方5000元。从这份清单可以看出，加上土地出让金、拆迁安置房成本，这处楼盘地价成本每亩466万元，按容积率3.5计算，楼面地价达到了每平方2000元，占到了售价的40%。桩基处理、土建、安装施工费、公共部位装修等建安成本每平方1500元，占到了售价的30%。而在这份清单上，最引人注目的是这些名目繁多的收费项目。
当地某房地产开发商：“人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费，安全收费多了，治安收费，反正大把的费搁一块，就500块。”
在这些收费中，最大的一笔费用是配套费，每平方米170元。前期规划国土局要进行土地定界，均摊后费用是每平米0.5元，而同样的工作规划局还要重新做一遍，这次的收费项目变成了规划定界费，均摊后还是要再收取每平方米0.5元。与规划局相关的费用还包括，日照复核费，每平米4元，设计图复核费，每平米1.5到2元。前期费用还包括，抗震图纸审核费均摊每平米1.5元，环境影响咨询费每平米均摊2元，公示费每平米均摊1元。工程建设当中，要交纳防雷检验费。楼盘竣工后，测绘费每平米1.36元，预售证交易费每平米3元，销售许可证及面积测量费每平米0.2到1.8元。这些收费项目至少有30项，涉及20多个部门，费用总计448.66元。点房屋销售价的将近十分之一。再加上营业税、所得税，每平方米税费成本达到了1100元左右。这位开发商告诉记者，他在这上面列出的还只是主要的收费和税收项目，其中象道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等，由于金额不高，并没有计算在内。全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌对房地产业高度关注，并在2008年提交过关于减少收费、遏制房价上涨的提案，王超斌告诉记者，这份清单和他掌握的情况完全一致。
全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌：“各种税费和现在各种费用，你比方说氡气检测费或者环保费、还有蓝图审查费，还有配套费，还有就是土地增值税，还有所得税、营业税，这些费用加起来呢，它占整个成本的60%。”
商品房的成本构成主要有三部分：土地、建安费用，还有就是政府的各项税费。从刚才的成本清单中，我们发现，各级行政部门林林总总的税费在当中占了一半以上。河南省工商联副主席王超斌还曾经做过这样一个调研，和15年前比，当地房地产业的税费增加了30%，不仅收费项目在增加，收费标准也在升高。
在这份清单提到的30多项收费项目中，最大的一笔单项费用是配套费，每平米170元，那么这是一笔什么费用呢。
当地联合收费办公室负责人：“配套费它收上来钱用于市政设施、桥梁、道路、水电、暖气，做市政设施，做市政设施的。”
这位负责人介绍说，每平米170元的配套费由财政部门统一收取，所有费用最终用于市政设施建设，包括供水、供电设施等等，然而记者在这份成本清单中发现，除了170元配套费外，开发成本中还专门有一项市政基础设施费，那么这笔费用是否属于重复收费呢，开发商反映的情况是否属实，记者随后来到了当地供电公司，供电公司相关负责人并没有解答记者的疑问。全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌认为，在交纳每平方米170元的配套费后，不仅水电气等的配套费用都应该免除，并且连配套费本身都应该减免。
王超斌：“这个配套费在土地出让的时间，这项目做的时间就包含在内，就应该给你，收了这个出让金了，就不应该再收配套费，而且配套到位，而且这个配套到位，你水必须加到项目跟前，电必须加到用的跟前，你现在的时候，就几公里外叫人家建配电所，然后叫人家去建开水所，叫人家从你的总电上架电缆，甚至有几公斤里架到你项目上，这些费用都叫开发商掏了，你说这房价它咋降下来。”
在当地规划局，记者了解到了和规划相关的费用包括规划定界费、日照复核费、设计图复核费，用地处一位负责人承认，开发商确实需要交纳设计图复核费。
记者：“谁来核。”
当地城市规划部门用地处肖斌：“我们有一个规划院。”
记者：“规划院，是叫什么规划院呢？”
肖斌：“就是我们那个，就是建筑设计院。”
记者：“在哪呢？”
肖斌：“就在这楼下。”
肖斌解释说，设计图复核费并不是由规划局收取，而是规划局在审批开发商的设计图纸前，要求专业机构进行复核，防止开发商弄虚作假。但肖斌承认，所有的开发商提供的设计图纸都必须进行复核，复核必须在指定的机构，也就是和他们同在一个办公楼的规划勘察设计院进行。
肖斌：“因为我们比较相信他们，他们做了很多的政府工作，其它的（我们信不着）。”
规划勘察设计院是如何拿到独家复核权的呢，这里的负责人拒绝了记者的采访。全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌告诉记者，根据他的调查，抗震图纸审核费、环境影响评估费、设计图纸复核费等，都属于同一性质，表面看主管部门不直接收费，但通过指定收费公司，实际上是在变相收费。
全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌：“市场经济不能垄断，必须打破垄断，这才能公平，至于说这个规划院，我经常也跟他们打交道，他们的部门领导都很热情，都很好，我也见过的我们开会都，但是他们实际上呢，作为企业来说，如果说没有规划局这一层保护，他是不可能会形成的对不对，如果没有规划局强硬的支持它，那么只要有资质都能做，他就没有这个暴利了，实际上暴利之间，房地产暴利中间，包含着隐性的这些部门的暴利。”
在对开发商提供的这份成本清单进行仔细核察后，记者有了一个意外的发现。以楼面地价每平米2000元、建安成本每平米1500元计算，这两大项成本就达到了3500元，再加上各种名目的收费每平米448.66元，税金每平米650元，资金成本也高达每平米450元，开发商提供的备注显示，这是按资金月利息1%计算得出的结果，实际上，王超斌告诉记者，这还是保守估计，实际上，仅以融资为例，地产开发的隐性成本极高。
王超斌：“这每一笔钱里面，背后的银耗子就在吃着他的粮食，所以说他这种营业成本也非常大，刚才那天不是他们说嘛，最少是给三个点，3%得给了银耗子，甚至有的都给10个点。”
繁多的收费项目在一定程度上拉升了房价，需从土地竞拍阶段入手实行阳光操作
从我们记者调查看，在道道行政部门收费项目中，重复征收、变相征收的现象并没有完全杜绝。
结果还是羊毛出在羊身上，这些收费最终都会计算进入房价里。不过，当我们对开发商提供的成本清单仔细核算以后，却有了一个意外发现。这处楼盘楼面地价2000元，建安成本1500元，各种收费448.66元，税金650元，资金成本450元，总成本相加达到5048.66元,而这处楼盘的平均售价只有5000元。也就是说，这个楼盘的开发商辛苦到头每平米还会倒贴48.66元。开发商如果不赔钱，这楼又得怎么盖呢？
当地某房地产开发商：“现在（盖房）跟高速超载一样，不超载我们就赚不着钱。”
记者：“怎么超载？”
当地某房地产开发商：“那开发商除非多盖点房，多盖点高度就是超载，汽车拉货到广州，拉着一车货，一路上罚款，超载一路罚款，一路收这费收那费，不超载拉到广州不就赔钱了，你就得超载。”
那楼房是如何超载的呢？在接下来的调查中，记者有了新的发现。在这片狭窄的土地上，五栋30层的高楼拔地而起，显得十分拥挤。目前这处楼盘已进入销售阶段。负责人向记者透露，这处楼盘的容积率经过调整。然而，在当地规划局提供的资料里，记者却没有找到这个项目调整容积率的任何材料。
当地规划部门用地处肖斌：“这个得找他（们）再聊一聊，到底是怎么回事，可以找他（们）再核实。”
根据国家城乡和住房建设部的要求，为了加强用地容积率管理，调整容积率时，城乡规划主管部门应当从建立的专家库中随机抽调专家，并组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；在本地的主要媒体上进行公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时应组织听证；这的容积率是如何调整的呢，记者始终不得而知。当地规划局一位副局长在接受当地媒体采访时曾透露，根据国家相关规定，当地地区居住区容积率最高为3.5。然而，很多楼盘都超过了这个容积率。业内人士告诉记者，有部分开发商在竞标土地时，与审批部门打好招呼，用较低的容积率逼退其它竞争对手，在拿到土地后，再想方设法提高容积率。
当地某房地产开发商：“开发商都去规划局鼓捣，多批点”
记者：“能批下来吗？”
当地某房地产开发商：“那就是靠关系，靠本事。”
记者：“这种现象普遍吗？”
当地某房地产开发商：“我可以这样说，谁不改就得赔钱，房价多卖点，税金收得多点，政府并不吃亏，开发商目前来说，经济危机之后吧，（房价涨了）不会吃亏，就是说增加容积率了，将来给配套增加了负担了，政府（将来）负担上很吃亏，配套设施很吃亏。”
全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌认为，正是名目繁多的收费项目在一定程度上拉升了房价，也导致了部分部门的腐败，要想改变超载、罚款、再超载的恶性循环，解决方法之一就是从土地竞拍阶段入手，实行阳光操作。
全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌：“我认为你出让金高也好低也好，你把它（收费）包含在内了，你就算拍卖的时候增加了多少钱，任何其它的配套费用都不能再收了，一次性政府收到位，剩下的都是政府服务，你看那多好，（地方）政府的形象也好了，国家的形象也更好了。”
半小时观察：“超载”的房地产能走多远？
无论到底是地价在推高房价，还是各项税费抬高了房价，都可以让我们看到，地方各个行政部门从房价中拿走了一部分的蛋糕，我们关心的是，这部分蛋糕被切走之后，最后究竟用在了何处？是否盖起了更多的保障性住房，让更多的困难家庭有了自己的归宿？是否改善了城市的水电、交通和绿化，让大家享受更美好的环境？是否补贴了城市的公共开支，让市民的生活成本保持在一个稳定水平？
在房地产市场充满重重迷雾，在关于投机、炒作、暴利、泡沫的口水战日渐升级，在高房价压着普通百姓喘不过气的时候，给上面这些问题一个肯定的正面的回答，是各级行政部门必须坚守的责任。如果把从高价商品房中获得的大量土地和税费收入，真正用于提升社会福利，让大多数人不再依赖市场上的高价商品房来园住房梦，让各种利益公平合理地在企业、政府和社会公众之间分配。那么，房价就不会成为一个如此敏感的问题，房地产市场也就不会成为一个资源配置扭曲的市场，投机和泡沫也就不会一次次沉渣泛起，难以消弭。
俗话说，理越辩越明。然而，房地产市场种种旷日持久的争论，却越来越纠缠不清。其实，分清各自的责任和义务，在道理上并不难。关键还是谁都怕动了自己的蛋糕，但应该更清楚地看到，只有蛋糕分得合理，人们才会努力去把蛋糕做大，只有蛋糕做大，大家才能分的更多。
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2013年上半年房地产市场保持了较快发展，品牌房企在激烈的市场竞争中取得了良好业绩，引领行业步入品牌竞争的新时代。品牌凝聚客户心智，助力企业强势占领细分市场；品牌提高产品溢价能力，保障企业不断拓展盈利空间；品牌铸就行业领跑者！持续强化品牌战略、合理经营品牌资产、精心塑造品牌形象，将成为优秀品牌房地产企业打造常青基业的重要保障。
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商业地产企业近年凭借其成熟的商业运营模式、强势的品牌影响力加速全国扩张进程，树立了行业领先的品牌形象。宝龙、隆基泰和、钰龙集团等持续加强细分市场定位，产品组合不断丰富；东方银座集团、步步高置业则不断创新业务运营模式，进行全国化复制，品牌实力进一步彰显。
优秀商业地产品牌项目充分整合内外部资源，通过不断契合消费者需求，增强产品差异化竞争优势。重庆高科·重庆涉外商务区整合多业态，运作城市综合体；华润万象城、泰禾广场等则进一步向精细化、体验化发展。
产业地产品牌企业在园区运营、园区服务等方面积累了丰富的运营经验，确立了行业领先的品牌竞争优势。联东U谷、百世金谷不断开展业务产品创新，大力发展跨业态产业综合体以契合市场需求；光谷联合等企业完善园区增值服务，持续提升园区核心竞争力。
2012年独具特色的旅游地产品牌项目不断涌现，引领旅游度假地产市场的发展，“梦云南”、“沧海一墅”等旅游项目注重整合多方资源，配套设施不断完善；欢乐谷、恒大海上威尼斯项目则更为强调品牌个性，重视产品质量和产品功能，满足客户差异化的需求。
推荐第9篇：房地产开发商资质标准（推荐）
房地产开发商资质标准
开发商的开发资质分这么几种：一级、二级、三级、四级、暂定。
开发商的资质往往与开发商的资金实力（注册资金）、开发项目能力有直接的关系，根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》来执行。 各资质等级企业的条件如下：
（一）一级资质：
1．注册资本不低于5000万元； 2．从事房地产开发经营5年以上；
3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．连续5年建筑工程质量合格率达100％；
5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；
7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
9．未发生过重大工程质量事故
（二）二级资质：
1．注册资本不低于2000万元； 2．从事房地产开发经营3年以上；
3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．连续3年建筑工程质量合格率达100％；
5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；
7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 9．未发生过重大工程质量事故。
（三）三级资质： 2014年度细分行业报告汇集制造行业报告 互联网行业报告 农林牧渔行业报告
1．注册资本不低于800万元；
2．从事房地产开发经营2年以上；
3．房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．连续2年建筑工程质量合格率达100％；
5．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
6．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；
7．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
8．未发生过重大工程质量事故。
（四）四级资质：
1．注册资本不低于100万元； 2．从事房地产开发经营1年以上；
3．已竣工的建筑工程质量合格率达100％；
4．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
5．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；
6．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； p7．未发生过重大工程质量事故。
一般新设立的房地产开发企业，首先定暂定资质，一年后，根据该企业的业绩核定资质等级。暂定资质有效期一年，可以延长两次，每次一年。
资质条件
第十条(资质条件)申请房地产开发企业资质的企业，应当满足以下基本条件： (一)具有经房地产开发主管部门备案的房地产开发项目手册；
(二)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
(三)未发生过重大工程质量事故；(四)近3年内无以下违法违规行为：
1.超越资质等级从事房地产开发经营，情节严重的；
2.发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他违法开发行为，情节严重，经有关行政主管部门查实的；
3.在开发经营过程中引发影响社会稳定的群体投诉并经核实负有主要责任的；4.其他应被追究法律责任的严重违法开发行为。 第十一条(一级资质)一级资质等级条件如下： (一)以货币形式实缴注册资本不低于2亿元；
(二)开发过3个以上房地产开发项目，获得二级资质3年以上；(三)近3年房屋建筑面积累计竣工60万平方米以上； (四)连续5年建筑工程质量合格率达100%； (五)在建房屋建筑施工面积30万平方米以上；
(六)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；
(七)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。第十二条(二级资质)二级资质等级条件如下： (一)以货币形式实缴注册资本不低于1亿元；
(二)开发过两个以上房地产开发项目，获得三级资质2年以上；(三)近3年房屋建筑面积累计竣工20万平方米以上； (四)连续3年建筑工程质量合格率达100%； (五)在建房屋建筑施工面积10万平方米以上；
(六)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；
(七)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。第十三条(三级资质)三级资质等级条件如下： (一)以货币形式实缴注册资本不低于5000万元； (二)从事房地产开发经营2年以上；
(三)近3年房屋建筑面积累计竣工10万平方米以上；(四)近3年已竣工的建筑工程质量合格率达100%；
(五)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
(六)工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称。
第十四条(四级资质)四级资质等级条件如下： (一)以货币形式实缴注册资本不低于100万元； (二)从事房地产开发经营1年以上；
(三)近3年房屋建筑面积累计竣工2万平方米以上；(四)已竣工的建筑工程质量合格率达100%；
(五)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
(六)工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。
第十五条(暂定资质)申请暂定资质的企业应当以项目存在为原则，以货币形式实缴的注册资本、管理和技术人员等条件应当与所承担的开发项目规模相适应，且不得低于四级资质企业的相应条件。
新增房地产开发业务的企业，其净资产应符合本规定相应资质等级的注册资本要求。 第十六条(业绩认定)房地产开发企业申请评定资质等级时，申报的业绩事项应当与房地产开发项目手册记载的事项一致。
母公司控股超过50%之后子公司开发的项目，其业绩可以按照母公司控股比例计入母公司业绩。发生在控股行为之前的子公司业绩不得计入。该子公司在核定资质时，已计入母公司的业绩不再重复计算。
临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。
第十七条(鼓励条款)国家鼓励房地产开发企业积极参与保障性住房建设、开发省地节能环保型住宅。企业承担的保障性住房及省地节能环保型住宅建设项目的业绩认定办法，由国务院住房和城乡建设主管部门另行规定。
第十八条省级人民政府住房和城乡建设主管部门可以根据本地实际情况，对二级资质及二级以下资质的房地产开发企业资质审查标准中的注册资本、管理和技术人员的条件作出高于前述条款的规定。
推荐第10篇：中国十大房地产开发商排行榜
中国十大房地产开发商排行榜
关于国内房地产开发商有不少排行，开发商对此也比较重视。出于不同目的和衡量标准，相关机构作出的排行榜差别不少，究竟谁更权威，难以明辩。笔者在进行相关房地产开发专业研究时，对国内大型上市房地产开发商多有了解，以下根据上市公司2008年的公开年报等资料对国内十大开发商进行系列排行：
以总资产排名（单位为亿元）：
万科（1192.37）、中海（855.77）、华润置地（707.59）、富力（549.68）、保利（536.32）、合生创展（582.71）、碧桂园（501.15）、世贸房地产（464.81）、远洋（432.68）、绿城（428.15） 以净资产排名（单位为亿元）：
万科（318.92）、华润置地（338.05）、中海（322.20）、碧桂园（191）、世贸房地产（186.96）、合生创展（201.8）、瑞安（178.08）、远洋（166.53）、富力（148.73）、招商（148.63） 以营业收入排名（单位为亿元）：
万科（409.92）、中海（188.92）、保利（155.20）、碧桂园（157.13）、富力（153.6）、金地（97.62）、雅居乐（93.26）、合生创展（107.75）、华润置地（91.34）、世贸房地产（71.96） 以净利润排名（单位为亿元）：
雅居乐（54.67）、中海（50.49）、万科（40.17）、富力（31.34）、瑞安（24.80）、保利（22.39）、华润置地（20.38）、合生创展（19.64）、远洋（13.88）、碧桂园（13.78） 以销售额排名（单位为亿元）：
万科（478.7）、中海（266.11）、保利（205.11）、碧桂园（175）、富力（160）、绿城（152）、金地（114.03）、合生创展（95.31）、远洋（72.43）、华润置地（79.95） 以可用现金及现金等价物排名（单位为亿元）：
万科（199.78）、SOHO中国(88.87)、中海（90.06）、远洋（80.27）、招商（73.58）、金融街(72.98)、保利（54.70）、华润置地（55.53）、金地（42.73）、雅居乐（30.44） 以土地储备排名（单位为万平方米）：
碧桂园（4439）、雅居乐（2871）、合生创展（2570）、世贸房地产（2550）、富力（2540）、绿城（2520）、华润置地（2232）、中海（2180）、保利（1828）、万科（1793）
注：
1、为避免数据人为误差，对于年报中以港币计额的公司，没有进行换算，其中中海、华润、合生创展三家公司金额单位为港币，其它为人民币（合生创展销售额以人民币计算）。
2、上海绿地、大连万达等公司因为不是上市公司，没有公开资料而未能列入。在销售额排行中，因为雅居乐、世贸房地产等没有公开销售数据，对排行有一定影响。
第11篇：买房如何选择房地产开发商
买房如何选择房地产房地产开发商
首先要看房地产房地产开发商的实力。这是房屋质量的重要保证。尤其对于购买期房的客户来说，房子买的时候，还只是纸上的图画。最后是否能拿到和图纸上一样的房子，完全要靠房地产开发商的信誉进行保证。评价房地产开发商首先看“资格”，即房地产开发商的经营资格。
房地产开发商从事房地产开发主要采取两种形式。一种是由若干个投资者(即股东)新设立房地产开发公司(包括综合性房地产开发公司和房地产开发项目公司)；另一种是采用合作方式联建或合建，而不新设立开发公司。买方需要了解房地产开发商的股东情况、公司形式或合建方式、注册资本、经营范围等。
首次置业，寻找合适的位置是挑选房子的第一步。房子周围的环境对以后的工作生活都有很大的影响。有些人一味追求西区的房子，而不考虑自己的活动范围，住进新房后生活变得十分不便。
选择房屋的位置要综合考虑多方面因素，例如附近有较好的幼儿园和小学的楼盘，对未来子女的教育有所帮助；较成熟社区周边的配套设施大多比较完善，能够满足日常生活所需；距离工作单位较近的小区，可节省不少时间。
其次，要考虑房子的价位。年轻人买房子，多是父母拿出首付，月供由自己承担。每个月的供房款是一笔不小的开支，一般会占去收入的一半以上，加之物业管理及水电煤气等费用，可能会压得人喘不过气来。而且年轻置业人群一般都刚从大学毕业不久，工作年限不长，初入社会，需要花钱的地方很多。因此，买房前要清算一下自己现有的“现金流”，包括存款、月收入、基本支出、应急款项等都需考虑进去，根据自己所能承担的情况来选择所购合适的房屋价位，避免每月捉襟见肘。
最后，就是选择房子的房地产开发商。看楼盘时除了需了解户型、小区设施等硬件条件外，还需查看房地产开发商的各种证件是否齐全，正规的在售楼盘必须具备“五证”，即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》。
第12篇：房地产开发商如何选择代理商
房地产开发商如何选择代理商
在整个房地产营销过程中，发展商、设计院、建筑商、代理商、银行、广告公司、装修公司、园林景观公司、物业管理公司等，形成了一串息息相关的“生态圈”。他们共同享受、服务于同一市场，共同参与和完成房产的“营销”工作。
开发商更加专注于自己的职责，把营销工作交由代理商完成，由专业人士做专业之事，这样可以整合业界优势资源，在竞争中占领有利的位置。这已经成为房地产界共同认可的模式。
在决定是否代理销售时，发展商应仔细地问问自己几个问题，以使决策更加精确：①我有能力自己销售吗？为什么？②我为什么要找代理商？③怎样的经营风格的代理商适合我的楼盘销售？只有弄清这些问题，才能明晰是否将楼盘委托销售。而且，在洽谈时，能够做到胸有成竹。
在将楼盘委托给代理商销售之前，首先要对代理商进行比较、评估。一般考察以下几个方面：
代理商有否策划理念？
有许多策划公司缺乏文化底蕴，甚至没有一丝一毫的文化气息，只是一两个职员曾经做过售楼工作，卖过一些楼房，就组建了代理公司。或是，因为有关系，认得开发商老总，便组建代理公司，招聘销售人员，这些来自“五湖四海”的“八路军”职业素养参差不齐，有工作
三、四年的业务员，有的像阿姆斯壮首次登陆，许多企划公司根本没有代理能力，更谈不上策划，策划是什么，他们自己都搞不懂。因此，了解代理公司的企划理念是很重要的。它标志着该代理公司的专业水准。 智力结构：
策划，并非靠勤奋就能胜任，它是一项综合能力要求相当高的脑力活动，而且，需要多方面的专家协作完成，需要那种具备“大局着眼，枝节着手”的“全才”，但，这些只是基础，最苛刻的要求是：企划总监是个极具灵性的、有着超然感悟并廉备极度理性分析能力的综合体。市场调研，对于每个企划公司而言，也许硬性的数据，差别不太大，但，对这些凉冷的数字进行深加工后，能散发出对销售的热忱并找出市场的入口处，不是从事过或是工作多的人就能胜任的。同时，智力结构也表现出代理商的组织架构是否完整、是否有序。一支编制不完善的队伍能形成对“敌人”铁桶式的围困打击？
企业文化：
一家没有企业文化的公司，犹如没有灵魂的木乃伊！没有目标、没有方向、没有标准、没有要求、没有什么要坚持的、也没有什么要摒弃的。几千万元、甚至几个亿的房产委托其代理，您不觉得有点悬？ 以往的业绩如何？
是否成功地推介过，与你目前欲开发的项目相类似的楼盘，这一点很重要，经验决定了代理销售的工作安排是否井然有序；是否有针对性；是否能把握该项目的市场脉搏，并能杜绝不该发生的事。当然，业绩不是指某一个个案的辉煌，而是因长期经营，垒积而隆起的视觉特效。昙花一现、风光一时的光环，常常是运气惹的祸。当然，有些较小之项目，也可聘请那些有实战经验、刚创建的、有才华的小公司。因为任何一家有绝对实力的大型代理公司，也曾经渺小过。不可完全以业绩一叶障目。
业内口碑：
在考察代理商时，不妨多向业内同行及代理商、广告公司了解欲委托的代理商的背景情况、为人处事的态度。一个口碑不佳的代理商，一定是险象环生、四面楚歌，很难展开他的工作，因为，它得不到各界力量的支持与信赖，得到的资讯太少，推广的业绩，那就可想而知了。最重要的是，遭遇挫折时，口碑不佳的代理商本身就是一道坎。所采取的方略不是全力以赴、强行突破，而是脚底抹油——溜之大吉。
硬件设施：
硬件指的是代理商的办公场所、办公设备、交通工具、资料库、信息库、制服等。对硬件的考察可以确认代理商是否“游商”；是否临时组建；是否具备营销策划代理的“长征”能源；或是只感到房地产是个能挣几个铜子的行当，从不考虑长期，一旦想收手，便溜得连小鬼都寻不着他的影子。
管理能力：
一家企划公司的实力如何，并非资金说了算，再雄厚的资金力量，在不良的管理能力下，终将被消融得尘尽灰散。企划，不是资金密集性行业，是智业。能将发展商给予的一份条件，释放出何等的能量，取决于管理力。管理力的强与弱体现在：①员工的基本工作状态及精神面貌；②基本职业素质；③工作场所设计与氛围塑造。④员工之间的配合度。⑤项目推介的正确性等等。这里不再一一列举。总之，细微之处见功夫，如果这些细微之处能得以重视，那么，略大一点的事他们一定用心而为，如遇大事，定当倾囊而力！这样的公司值得信赖。
员工素质：
通常，只需查看代理商各级主管的水平，便可判断代理商的综合素质。良臣择主而仕。能留住人才的公司，一定是个好公司、有能力的公司。另外，能容忍、聘用平庸而不良之员工的代理商，对事业以及工作的要求，一定也是极低的标准，兢兢业业从何而来？没有颗颗闪亮的珍珠，哪来一串璀璨的项链？
代理商的擅长面：
因为各代理商的背景不同、成长经历不同，所以他的擅长面便有所不同，有的代理商是从销售开始起步；有的从广告设计入门；也有的是弃管理而开始介入房地产销售，因此，各代理商的擅长面就有所侧重。有的擅长企划，有的擅长广告宣传，有的擅长销售，有的擅长商场招商；有的擅长销售写字楼；有的擅长推广住宅。另外，各代理商的客户群也不一样，有的代理商的客户群仅限于本地，有的代理商能拓展本省客户，更有的代理商有海外的客户源。因此，要仔细评估、考量。
实盘操作：
发展商有必要对代理商正在操作的项目，进行现场暗中考察，考察代理商的员工在实盘操作中的执行力如何。不要听代理商说什么，要去看他在做什么！因为，能代表代理商与发展商洽谈业务者，一定是代理商职员中，口才最好、人缘最佳、长相最俏、知识最渊博、笑容最灿烂的人类精品！千万不可被其迷惑。
假若，通过考察，确认了代理商的能力，接下来要注意是对代理商进行有效的监控。代理商与发展商的目标是不完全一致的，不论销售工作进展得顺利与否，均会出现这样或那样的偏差。发展商如果对代理商失去有效的监控，将出现不良现象：
a）定价过低：代理商是凭业绩收取佣金，降低售价对拥金的收益影响微乎其微，但是，对于销售而言却是帮上大忙，因此，不良的代理商会利用“大数”的原理追求局部利益，牺牲总体完善销售的目标，剽完最上层的油，立马走人。 b）定价过高，增加推广难度，使发展商的资金周转不灵。
c）价差幅度不合理。好楼房卖得太快，较差的楼房留下甚多，发展商接管时销售难度大大提高。利润无法体现。所剩下15%的余房就是利润。
d）代理商越权行事。由于目前代理策划市场正处于发展阶段，部分不良代理商黔驴技穷，常不负责任地向客户做出发展商未授权的不实承诺，而该承诺在未交屋前是不会露馅的，当代理商撤场后，其结果必由发展商承担，不仅造成金钱损失，更严重的是使发展商背上食言而肥的骂名。
第13篇：房地产开发商的成本分析
房地产开发商的成本分析
在这篇当中我对开发成本前期工程费作个分析.写之前我对第一篇土地成本的分析所反映出的问题作个简单的说明.人们习惯上将政府性收费.土地财政.土地出让金.土地成本可能等同来看.土地财政只不过是人们带有感情色彩的一种习惯说法,严格的来说应该是政府性收费.一说土地出让金人们首先想到的就是土地财政,土地出让金仅是政府性收费的一部分,一说土地成本人们想到的就是土地出让金,土地出让金仅是土地成本的一部分,在土地成本中除了政府性收费外,还有非政府性收费的部分.它们是不能划等号的.所以我们要有一个正确的舆论导向.
前期工程费主要由以下几个部分构成.做过项目前期的大概都有感触,收费大概只有几十元/建筑平米.但让工作人员能跑断了腿.
一:总体规划设计费:1总图设计费.2:建筑单体设计费.3:施工图设计费.因设计单位的资质不同其收费也是不一样的.一般都是参照该工程的造价,大概20元/建筑平米左右.二:可行性研究费.一般是一个估算值.
三:施工场内的三通一平.接水.接电.平整场地.围挡费.
四:项目测量费:1:道路红线规划费.2: 1/500地形图测绘费3:基础验线费.4:正负零验线费.参照规划局收费标准.
五:日照分析公示费.环评公示费.交评公示费.
六:人防配套费:根据人防办的相关规定收取.如果地下室按人防设计交保证金[可退回] 七:招投标管理费:参照招投标办收费标准.
八:规划许可证费:参照规划局收费标准.
九:施工许可证费:参照建设局收费标准.
十:投资许可证办证费:参照计委收费标准.
看项目前期与之相关的审批单位够多的吧!现在公章盖的虽然少了.但审批的环节并没有减少多少.所以我们期待的是审批的提速!
第14篇：房地产开发商项目抵押合同范本
精致房地产项目抵押借款合同（草）
借 款 方： 公司地址： 法人代表： 身份证号： 出 借 方： 身份证号：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》及其他相关法律法规，借款方和出借方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就借款方将其在 省 市开发的 小区项目作抵押物向出借方借款事宜，达成如下协议：
一、抵押物状况：
1．坐落位臵： 区 街路 号。项目设计总面积：平方米。
2．建筑结构： 。设计层数： 。用途： 。 3．计划批准文号： 。项目总造价： 元整。 4．建筑面积平方米。占地面积：平方米。 5．土地取得方式： 。面积： 。使用年限： 。土地使用性质： 。 9．项目及土地总值： 元整。 10.证件（见附件）：
国有土地使用证号： 建设用地规划许可证号： 建设工程规划许可证号： 开工许可证号：
二、借款金额及利息：
1、借款方将上述项目全部抵押给出借方，并将项目有关要件：国有土地使用证、规划许可证、用地许可证，开工许可证交出借方保管。以担保债务按期清偿，担保的范围为抵押借款的本息及违约金。借款方保证将该款项用于本合同约定的抵押物。
2、出借方同意项目评估现值 ％以内提供借款。借款总额为：人民币 元整。期限 个月，从 年 月 日起至 年 月 日止。借款实际发放数额和日期以借据为凭，借据需加盖借款方财务专用章并同时有借款方法人代表签字，借据作为合同附件，同本合同具有同等法律效力。
3、借款方将书面借据交给出借方收执，出借方向借款方提供约定数额借款。出借方根据借款方的需要，可以现金支付和汇款方式向借款方提供本次借款。借款方银行账户信息如下：
银行账号： 户 名： 开户银行：
4、借款利率计算及本息支付：
（1）、借款利率按月息 %计算，每月 日前支付当月利息，借款到期当日一次性全额归还借款本金及利息共计人民币 元整(小写：￥ 元)。
（2）、自借款方收到借款之日起至还清借款本息之日（包括法定节假日）均全额计算利息，借款方不得以任何理由扣除出借方应得利息。
三、双方商定，抵押项目的保险事宜按以下办理。
1、由借款方向保险公司投保。保险费用由借款方负担，保险凭证交出借方保管。在本合同有效期内，当抵押项目因保险事由毁损灭失时，出借方为该保险赔偿金及支配人。保险赔偿金如不足清付借款本息和违约金，出借方有权另行追索。（已投保的，填写下列（1）（2）款）
（1）投保价值： 元整。
（2）保险期限： 个月，从 年 月 日起至 年 月 日止。
四、双方的权利和义务
1、抵押期内，借款方必须保证该项目的安全、完整，正常施工。其借款的使用应接受出借方的监督、检查。
2、抵押期内，未取得出借方书面同意，借款方不得将该项目转让或以其他交易方式处臵。
3、抵押期内，借款方必须交纳有关部门对该项目所征收的任何税费，并保障该项目免受扣押或涉及其他法律诉讼。
4、借款方应按照本合同约定的时间结清所借款项本息，如未如期足额偿还借款本息，除应按本合同约定利率支付逾期期间的利息外，每延期一日，借款方须按照应还未还金额的千分之三向出借方另行支付相应数额的违约金。
5、借款方不依约履行本合同任何条款，或逾期 日不能偿还借款本息的，出借方有权采取以下处臵方式：
（1）依照法律追回欠款，在欠款尚未追回的情况下，出借方有权依法对抵押项目及土地使用权提出诉讼保全。 （2）向房地产市场管理部门提出申请，对抵押项目及土地使用权进行拍卖，拍卖所得价款，用于清偿借款本息及违约金、若不足清偿借款本息及违约金。出借方有权另行追索。若超出所欠借款本息及违约金，所余部分返还给借款方。
6、企业法人分立、合并或更名，本合同的权利义务随之转移、变更。
7、借款方还清借款本息及违约金，并同时已全部履行本合同各项条款，抵押关系即告终止。出借方应会同借款方在十日内到房地产市场管理部门办理合同注销手续。
五、其他
1、附件：
（1）、； （2）、； （3）、； （4）、；
2、本合同一式 份，双方各执 份，房地产市场管理部门存档一份.
3、本合同经房地产市场管理部门登记鉴证方可有效。
4、本合同未尽事宜，可另行协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力.
5、如双方产生争议应协商解决，协商不成，任何一方均可依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。
借款方（盖章）：
出借方（盖章）： 地址： 地址： 法定代表人（签名）： 法定代表人（签名）：
年 月 日
年 月 日
┌───────────────────────────────────────────────┐ │ 鉴（公）证意见：
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│ │ 经 办 人：
鉴（公）证机关（章） │ │
│ │
年
月
日
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│ │（注：除国家另有规定外，鉴（公）证实行自愿原则）
│ │
│ └────────────────────────────────────────────────┘
第15篇：房地产开发商资质评定标准
房地产开发商企业资质认定标准
（一）一级资质：
1．注册资本不低于5000万元；
2．从事房地产开发经营5年以上；
3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．连续5年建筑工程质量合格率达100％；
5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；
7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
9．未发生过重大工程质量事故。
（二）二级资质：
1．注册资本不低于2000万元；
2．从事房地产开发经营3年以上；
3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．连续3年建筑工程质量合格率达100％；
5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；
7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
9．未发生过重大工程质量事故。
（三）三级资质：
1．注册资本不低于800万元；
2．从事房地产开发经营2年以上；
3．房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．连续2年建筑工程质量合格率达100％；
5．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
6．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；
7．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
8．未发生过重大工程质量事故。
（四）四级资质：
1．注册资本不低于100万元；
2．从事房地产开发经营1年以上；
3．已竣工的建筑工程质量合格率达100％；
4．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
5．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；
6．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
7．未发生过重大工程质量事故。
第六条 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案；
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和劳动合同；
（六）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。
《暂定资质证书》
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发。
《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。
第七条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。
第八条 申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。
第九条 临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。 应当提交的证明文件
第十条 申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：
（一）企业资质等级申报表；
（二）房地产开发企业资质证书（正、副本）；
（三）企业资产负债表和验资报告；
（四）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；
（五）已开发经营项目的有关证明材料；
（六）房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告；
（七）其他有关文件、证明。
分级审批
第十一条 房地产开发企业资质等级实行分级审批。
一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。
二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。
经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。
第十二条 资质证书由国务院建设行政主管部门统一制作。资质证书分为正本和副本，资质审批部门可以根据需要核发资质证书副本若干份。
第十三条 任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。
企业遗失资质证书，必须在新闻媒体上声明作废后，方可补领。
第十四条 企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后的30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新申请资质等级。
第十五条 企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人，应当在变更30日内，向原资质审批部门办理变更手续。
第十六条 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时，应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15日内，到原资质审批部门注销资质证书。
资质实行年检制度
第十七条 房地产开发企业的资质实行年检制度。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。
一级资质房地产开发企业的资质年检由国务院建设行政主管部门或者其委托的机构负责。
二级资质及二级资质以下房地产开发企业的资质年检由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定办法。
房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。
房地产开发主管部门应当将房地产开发企业资质年检结果向社会公布。
第十八条 一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。
二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。
第十九条 企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第二十条 企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第二十一条 企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款：
（一）隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的；
（二）涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。
第二十二条 企业开发建设的项目工程质量低劣，发生重大工程质量事故的，由原资质审批部门降低资质等级；情节严重的吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。第二十三条 企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级，并可处以1万元以上2万元以下的罚款。
第二十四条 企业不按照规定办理变更手续的，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正，并可处以5000元以上1万元以下的罚款。
第二十五条 各级建设行政主管部门工作人员在资质审批和管理中玩忽职守、滥用职权，徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。
第二十七条 本规定由国务院建设行政主管部门负责解释。
第二十八条 本规定自发布之日起施行。1993年11月16日建设部发布的《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第28号）同时废止。
第16篇：房地产岗位职责
一、出纳岗位责任制
1、负责货币资金收入与支出结算。
2、审查原始凭证，保证其合法性和准确性。
3、月末编制银行存款余额调节表。
4、每日对现金和银行存款收入与支出进行盘存，当日结清日记账。
5、每日将收入的现金存入银行，定期与银行存款对账单核对，出现问题及时处理。
6、妥善保管财务印鉴、库存现金、支票、销售发票、临时借据，确保其安全。
7、收集整理工程项目的招标文件、合同、预决算、材料、工期、签证等相关信息。
8、完成公司领导及部门负责人交办的其他临时性工作。
二、主管会计职责
1、按照国家《会计法》《企业会计准则》《房地产企业会计》等规定，认真审核原始凭证，记账凭证，规范记账、算账、报账会计日常处理工作，做到手续完备，数字准确，账目清楚。
2、按时编制会计报表，会计决算报告，做到账证相符、账账相符、账表相符。
3、负责公司所涉的各项税费的申报缴纳，及时了解和领会各项财税法规，提出合理的避税建议。
4、建立健全会计档案资料，对各种会计帐册、凭证和报表及时进行立卷、归档。
5、负责固定资产的会计明细核算工作，建立固定资产辅助明细帐，及时办理记帐登记工作。
6、负责公司的各项债权、债务的清理结算工作。
7、正确进行会计核算电脑化处理，提高会计核算工作的速度和准确性。
8、完成公司领导及部门负责人交办的其他临时性工作。
三、财务部负责人岗位责任制
1、在公司总经理的领导下，根据国家有关财税法规，制定财务会计各项具体工作的规章制度和公司的一切经济活动的核算流程。
2、带领本部员工履行财务部职责，对公司的一切经济活动进行核算，完成各项会计核算工作。
3、根据资金收支计划和总经理的签字或授权，合理调配资金。
4、根据财税法规，审核税务申报表和会计报表，确保报出的会计报表和其他会计资料数据真实、准确、可靠。
5、对各项资产进行督查，定期对公司的经营结果和财务状况进行分析。
6、参与公司重要的管理制度的制定，参与公司重大的经济项目的认证和决策。
7、负责公司的投资、筹资、贷款、资产评估、年报审计、税务稽查所需资料的整理工作。
8、组织公司所有会计核算人员学习财会专业知识及现代管理方法，提高会计核算人员的业务工作能力。
9、完成公司领导交办的其他临时性工作。
第17篇：房地产岗位职责
地产开发公司员工岗位职责
总经理岗位职责
1、执行董事会决议，主持公司全面工作，依法经营，健全完善公司各项规章制度，确保实现董事会下达的经济效益指标。
2、决定公司投资计划、经营计划、年度财务预算和决算方案、年度利润分配以及年度工作计划，经董事会批准，履行职责赋予实施。
3、组织指挥公司的日常经营管理工作，在董事会委托权限内，以法人代表的身份代表公司签署有关协议、合同、合约和处理事务。
4、决定管理组织机构和人事编制，主管、副总、各职能部门经理以及其他高级职员的任免、报酬、奖惩。
5、决定对成绩显著的员工予以奖励、调资和晋级，对违纪员工的处分，直至辞退。
6、健全财务管理，严格财经纪律，杜绝铺张浪费。
7、抓好员工的政治思想工作，加强员工队伍建设，建立一支作风优良、纪律严明、训练有素的员工队伍；积极发现人才，培养人才，加强企业文化建设，搞好社会公共关系，树立公司良好的社会形象。
副总经理岗位职责
1、执行董事会决议，协助总经理主持全面工作。
2、在总经理的领导下，负责总经理交办各项工作的布置、实施、督促、及时报告执行情况。
3、根据公司工程项目推进计划，提出周、月工作计划。
4、协助总经理调查研究，了解情况，提出处理意见和建议，便于总经理决策。
5、协助总经理协调各部门之间出现的问题。
6、做好经理办公会和其例会的组织、召集；负责决议、决定等相关文件的起草、发布。
7、协助总经理做好对部门经理及各种专业技术人才、管理人员的考查，聘用、调整、调资、解聘的工作。负责公司劳动合同签订、工资福利待遇、奖罚、职务业绩考评的管理工作，做好人员任职、离职的交接工作。
8、随时完成总经理交待的各项任务，接受总经理授权，代理总经理处理公司的各项工作。代表公司签署有关协议、合同、合约和相关事务。
总工程师岗位职责
1、在总经理及主管的直接领导下分管工程部工作；对总经理负责。
2、遵照国家工程建设的相关政策、法规、规范，强制性条文，在工程项目建设过程中加以贯彻实施；按基本建设程序办事。
3、组织编制建设工程资金投资，使用计划，工程预（决）算，工程进度计划，成本控制措施，质量管理控制，相关工程管理制度，报常主管审核后，呈送总经理批准实施。
4、参与工程项目投资策划，项目可行性研究，联络设计单位对总体规划设计，单体工程各专业施工图纸设计，并审核其合理性可行性；负责工程施工管理贯穿工程全过程。
5、结合项目建设的实际情况，督促落实各项施工计划，随时处理变更，调整工作计划及时呈报总经理批准。
6、负责参与工程施工招、投标工作，编写施工合同的相关内容，报主管审核，呈送总经理批准。
7、负责建立分管部门的各类统计档案，及时报主管审核，呈送总经理。
8、完成总经理及主管交办的其他各项工作任务。
9、做好公司的技术保密工作。
工程部负责人岗位职责
1、在总经理及主管的领导下开展工作，对本部门工作负全责。
2、严格执行房地产开发工程建设相关的政策法规、文件通知；按基本建设程序办事；负责项目的运作和管理。
3、编制工程建设投资，资金使用计划，工程预（决）算；工程进度、成本控制、质量控制的管理制度和部门工作计划；报总工、主管经理，呈送总经理批准后执行。
4、参与工程项目投资策划，项目可行性研究等前期工作。
5、开工前准备阶段必须核实开工必须具备的文件和资料，组织参与工程部工作人员对监理单位、施工单位提供的“监理规划”、“项目施工组织设计”进行审核，对采用新技术、新材料、新工艺的应用可能产生的工期、造价变动，提出自己的具体方案措施，力求达到节能环保、降低成本，确保工程质量。
6、组织参与施工图会审、交底，并结合实际情况在不违反国家规范、强制性条文情况下，提出合理化建议；施工过程中负责对“监理规划”、“项目施工组织设计”实施情况的检查、监督，发现问题及时纠正。
7、参加监理例会，对工程中出现的重大问题，在调查研究的基础上，本着实事求是的原则，协调施工单位、监理单位、设计单位及工程项目的相关单位组织召开工程协调会，以“事实为依据，规范为准则”的原则，解决问题，使工程项目又好又快推进。
8、因设计建设单位原因造成工程量和设计变更应及时记录，做好工程量预算调整，工程联系单及现场经济签证单的会签、存档，作为以后结算依据，重大变更必须报总工、主管，呈送总经理审批后执行。
9、严格执行停工程序，由于各种原因造成必须停工，应报总工、主管审核，呈送总经理批准后执行，复工必须解决好造成停工的原因，将其结果报总工、主管批准后方可复工。
10、审核监理单位的工程量清单和工程拨款申请单；按合同进度拨付工程款，报总工、主管审核，呈送总经理批准后拨付。
11、负责工程分部和单项工程的中间验收，做好各种施工技术资料收集；监督监理单位、施工单位做好“竣工质量报告”，“工程竣工报告”，做好竣工验收的各项准备工作，顺利完成竣工验收及各种资料的收集，为工程备案做准备。
12、负责参与预（决）算的编制，审核工程概、预算，审核工程竣工结算。
13、建立健全项目整个过程中的所有施工技术资料，数据统计报表按月（或即时）上报总工、主管审核，呈送总经理。
14、完成总经理及主管交办的其他各项工作任务。
办公室主任岗位职责
1、在总经理及主管的领导下开展工作，对部门工作负责。
2、负责公司行政接待及相关事务的管理工作。
3、负责办理与开发项目有关的立项、申报，各类证件以及公司所需的各种政府批文。
4、参与工程项目的投资策划，项目可行性研究，总体规划审核等工作。
5、负责与开发项目有关的一切对外协调工作。
6、负责好公司食堂后勤保障等工作。
7、负责公司的车辆管理。
8、负责办公室工作的日常管理。
9、负责公司的接待工作。
10、完成总经理及主管交办的其他工作任务。
办公室文秘岗位职责
1、在主管领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、起草公司综合性文件，通知、报告及领导的主要讲话文稿；公司来往文件、通知、信件、传真、电子文件、图档的分类编号登记、收发、传阅、立卷、归档、技术资料的整理归档。
3、负责公司固定资产、低值易耗品、办公用品的采购发放、储备、保管，做好发放记录。
4、负责公司全员考勤管理工作。负责通讯费、车油费、办公费报帐初审工作、车辆里程费用（油料、过桥过路、停车、保洁）工作日记的核定，做好办公场所、食堂、宿舍的管理工作；
5、、负责公司相关印鉴使用保管；介绍信、证明等的开具；函、电收发工作，并做好存根和保存；负责各部门印章的刻制、启用、更换归档。
6、完成总经理及主管交办的其他各项工作任务。
预（决）算员岗位职责
1、在总经理及主管的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、编制工程预（决）算，参与工程施工合同的签订工作。
3、审核工程概、预算，审核工程竣工结算，参与现场变更联系单的会签；控制工程投资、工程造价，在调查研究的基础上提出合理化建议，参与无价材料的价格及补充定额测定确认，委托结算审计，参与做好备案材料的准备。
4、协助财务部审核工程项目付款情况。
5、参与工程项目投资策划，项目可研、工程验收，适时进行预（决）算的工作。
6、建立本职范围内各类数据统计报表档案，按月报送工程部备用。
7、完成项目部负责人交办的其他工作。
土建工程师岗位职责
1、在总经理及主管的领导下开展工作、对本职工作负责。
2、协助做好工程项目的前期、工程开工的准备工作。
3、参与土建工程招标资料，文件的审查和评标工作，配合预（决）算技术人员做好标底和招标邀请书的编制。
4、参与图纸会审、设计交底工作，负责参与交底记录、整理、签认和发放，随时处理图纸会审中提出的问题。
5、审查“土建工程施工组织设计”和“施工监理规划”中重大技术措施、新技术、新材料、新工艺应用进行审查，并提审查意见，与预算技术人员一起做出经济比较和技术可行性比较，供总工和工程部负责人决策。
6、监督检查“土建工程施工组织”和“施工监理规划”的实施情况，负责审查土建工程相关单位提出的土建工程变更要求，以事实为依据，规范为准则，对施工单位、监理单位工作质量和计划完成情况进行监督检查考核并提出调整、改正意见。
7、参加工程监理例会，及时了解工程项目中土建上存在和出现的问题，开展研讨，提出解决办法。
8、负责与设计、监理、施工单位的信息与资料的传递和各单位的协调。
9、对土建施工中材料、质量、进度、机械配置，人力、现场标识进行全程监控，发现问题应及时上报工程部。
10、完成工程部负责人交办的其他工作。
水电工暖程师岗位职责
1、在总经理及主管的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、协助工程部负责人做好工程项目的前期工程开工的准备工作。
3、参与水电暖工程招标资料、文件的审查和评标工作，配合预（决）算技术人员做好标底和招标邀请书的编制。
4、参与图纸会审、设计交底工作，负责参与交底记录的整理、签认和发放，随时处理图纸会审中提出的问题。
5、审查“水电暖工程施工组织设计”和“施工监理规划”中的重大技术措施，新技术、新材料、新工艺的采用进行审查，并提出审查意见，与预算技术人员一起做出经济比较和技术可行性比较，供总工和工程部负责人决策。
6、监督检查“水电暖工程施工组织设计”和“施工监理规划”的实施情况，负责审查水电工程相关单位提出的水电暖工程变更要求，以事实为依据，规范为准则，对施工单位、监理单位的工作质量和计划完成情况进行监督检查考核并提出调整、改正意见，并做好记录。
7、参加工程监理例会，及时了解工程项目中水电施工存在和出现的问题，展开研讨，提出解决办法。
8、负责与设计、监理、施工单位的信息和资料的传递和各单位的协调。
9、对水电暖施工中材料、质量、进度、机械配置、人力、现场标识进行全程监控，发现问题应及时上报工程部。
10、完成工程部负责人交办的其他工作。
土建工程技术人员岗位职责
1、在项目部负责人的领导下，对本职工作负责。
2、协助项目部负责人做好工程项目的前期、工程开工的准备工作。
3、参与土建工程招标资料，文件的审查和评标工作，配合预（决）算技术人员做好标底和招标邀请书的编制。
4、参与图纸会审、设计交底工作，负责参与交底记录、整理、签认和发放，随时处理图纸会审中提出的问题。
5、审查“土建工程施工组织设计”和“施工监理规划”中重大技术措施、新技术、新材料、新工艺应用进行审查，并提审查意见，与预算技术人中一起做出经济比较和技术可行性比较，供总工和工程部负责人决策。
6、监督检查“土建工程施工组织”和“施工监理规划”的实施情况，负责审查土建工程相关单位提出的土建工程变更要求，以事实为依据，规范为准则，对施工单位、监理单位工作质量和计划完成情况进行监督检查考核并提出调整、改正意见。
7、参加工程监理例会，及时了解工程项目中土建上存在和出现的问题，开展研讨，提出解决办法。
8、负责与设计、监理、施工单位的信息与资料的传递和各单位的协调。
9、对土建施工中材料、质量、进度、机械配置，人力、现场标识进行全程监控，发现问题应及时上报工程部。
10、完成工程部负责人交办的其他工作。
销售人员岗位职责
1、在总经理及副总经理和销售负责人的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、参与编制项目销售方案和部门工作计划，积极参加置业顾问的培训。
3、了解开发项目的目标，参与户型设计，景观布局营销方案的讨论，提出自己的看法和建议。
4、参与购房协议、合同签约，楼盘定价；做好个人仪表仪容，热忱微笑接待客户，努力做好由卖房 推销 置业顾问的个人角色转换。
5、注意市场动态，做好客户资料分类、整理，为开拓市场，挖掘潜在客房献计献策。
6、完成策划销售部负责人交办的其他工作任务。
材料员岗位职责
1、在项目工程开工之前，要按照材料计划建立材料名称、规格材料进场时间、计划成本台帐。
2、负责采购工程需用的材料、成品、半成品等，并组织到场。
3、负责办理同承包方入库材料的验收交接手续。
4、定期为成本会计提供现场周转材料增减情况，加快周转次数，减少资金占用率。
5、月底根据领料单、登记材料的收、发、存台账，与各施工企业做好核对工作，并做好材料月报工作，报项目部负责人。
6、按本期耗用数登记实际成本台账，并与计划成本相对比，超计划用料及时找出原因，采取措施。
7、采购材料时，应坚持“货比三家”的原则。凡是经项目部招投标的材料.要求中标的施工企业材料或设备必须封存样品。
资料员岗位职责
1、贯彻和执行上级主管部门关于土建工程资料管理的各项规定。
2、负责所有工程合同、资料图纸、洽商记录、来往函件的及时接收、整理、发放、借出、保存以及工程图纸变更等各项工作。
3、随工程的开展进行同步收集和整理有关工程项目资料。
4、对需要变更的文件和设计方案，应对其进行编号登记，及时、有效地传达到工程技术文件使用者手中。
5、收集和整理工程准备阶段、竣工验收阶段形成的文件，并尽快着手进行立卷归档。
6、归档文件必须齐全、完整、系统、准确。
7、归档文件材料必须层次分明，符合其形成规律。
8、归档文件必须准确地反映生产、科研、基建和经营管理等各项活动的真实内容和历。
9、严格执行资料工作的要求，加强资料的日常管理和保护工作，定期检查，发现问题及时向分管经理汇报，采取有效措施，保证资料安全。
10、维护项目工程资料的完善与安全，对违反本制度或不正确使用的行为，拒绝提供使用。
11、参与本公司工程竣工图的整理和移交。
驾驶员岗位职责
1、在主管的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、严格遵守公司外事纪律，言谈举止、自身形象代表公司，自觉遵守交通法规，安全行车，端正工作作风，严禁酒后驾车，礼让三先，文明驾驶。
3、做好车辆年度维护，保养计划和费用预算，并申报备案。
4、做好车辆出入库、里程、费用（油料、过桥、过路、停车、保洁）工作日记，报办公室核定后，报总经理批准。
5、严格执行车辆管理制度，服从领导调度指挥，不得擅自使用车辆。
6、按计划或临时维修、保养车辆时应填写申请单，经批准后执行，特殊情况可电话请示批准，事后补办手续。
7、爱护车辆，即时做好车辆维护、保养、年检工作。
8、完成总经理、办公室主任交办的其他工作。
炊事员、保洁员岗位职责
1、在办公室的直接领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、按照公司规定的餐饮标准、做好公司就餐人员的采购，烹调和食堂、厨房的安全卫生，不断学习，提高烹调技术。
3、负责食堂、厨房餐具、洁具添置，报损申请。
4、确保饮食安全，搞好食堂公共卫生，做好每日就餐人员的记录，月未上报办公室主任。
5、完成交办的其他工作。
出纳员岗位职责
1、在财务部负责人的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、严格按会计制度建立现金日记帐和银行存款日记帐。
3、根据领导批准的现金或银行支票，收、付业务填制会计凭证及时准确的登记现金日记帐或银行存款日记帐，做到日清日结，每月末做银行余额调节表，做到帐、帐相符，帐实相符。
4、严格执行发票管理制度，做好发票的保管，使用以及回收工作，管理好现金支票和转帐支票，管理好财务专用章和现金收讫和转帐收讫章。
5、严格执行现金管理制度和支票使用制度。
6、每周末填报货币资金收付明细表并在制表人处签字，报财务主管和总经理以利于领导合理安排资金使用。
7、做好公司的财务保密工作。
8、完成总经理和部门负责人交办的其它工作。
会计岗位职责
1、在财务部负责人的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、按会计法的规定和领导批准的审批单填制往来结算会计凭证，记帐做到数字准确、真实、帐目清楚，及时。
3、定期和施工单位，应收、应付客户，备用金借款人核对帐目做到帐实相符。审核并签字出纳提供的货币资金收付明细表报账务负责人。
4、负责每月的报税和缴税工作，做好发票的购买工作。
5、负责财务档案的整理，收集，装订和保管工作。
6、做好公司的财务保密工作。
7、完成总经理和财务负责人交办的其它工作。
财务总监岗位职责
1、在总经理的直接领导下分管财务工作，对总经理和财务部门的工作负全责。
2、负责对财税政策、财务管理制度的贯彻和实施，协调好公司与工商、财政、税务、银行各部门的关系，及时了解掌握财政，税费政策、法规的动态和执行力度，协助总经理处理与其相关部门的关系。
3、组织编制融资，投资计划，编制财务预（决）算和资金使用计划编制财务管理制度和部门工作计划，配合领导做好成本控制和管理，掌握工程进度与工程款拨付工作，组织编报月、季、年财务报表工作，参与和审查外部单位与公司有关的经济合同。
4、做好办理银行贷款及还款手续，督促本部人员做好自己的本职工作，做好资金管理和使用。
5、做好分管部门的计划，预算分析报告，审计报告等资料的保管工作。
6、审查资金支付的原始凭证是否真实，合理。审核会计报出的税务有关部门要求企业提交的各种数据，审核出纳每周报出的货币资金收付明细表，并报总经理，管理好企业法人名章。
7、做好公司的财务保密工作。
8、完成总经理交办的其它工作。
第18篇：开发商内业岗位职责描述
内业工程师岗位职责
1、严格按照国家城建档案管理地规定及时收集、整理建设项目各相关环节的资料，建立健全工程档案。负责施工图纸、施工资料及交房资料的接收、登记、转发、保管、移交工作。
2、按照公司的规定及时准确的建立各类统计计划台账，
3、深入施工现场，掌握工程进展情况，力争计划合理，统计准确。
4、各类文件审核完毕后及时交予领导审批签字，按照合同约定结合现场实际已完工程量进行付款统计。
5、图纸面积统计，工程量统计及现场施工面积核对，并进行结算。
6、内部收发文件登记，做好技术资料、设计图纸的编号、标识、登记、发放、评审、更改、归档等工作
7、督促监理单位加强对施工单位内业资料的监督管理，保证资料的真实性、全面性、准确性。
8、负责对监理、施工单位资料进行抽查或全面检查，保证资料的及时性
9、配合质量监督站对报验工程相关资料进行检查。
10、协助项目经理完成各项相关工作。
内业工程师岗位描述
工程档案管理
1、各专业施工图纸接收、登记、转发、保管、移交工作。
2、各专业合同及结算归档管理。
3、各专业招投标文件归档管理。
4、各专业施工资质及施工单位考察报告管理。
5、工程技术资料（设计变更等）及时收集整理。
6、工程竣工资料及时收集整理并做好移交工作。
工程台账管理
1、合同审批台账：合同审批完毕，及时更新完善。
2、付款统计台账：及时与财务部核对付款统计，并建立台账。
3、资金计划台账：定期向公司报送相关报表，如：工程日报、周报、月报、资金计划等，
4、甲供材台账：负责各项目进场材料的统计、汇总，及时督促供货商办理签认手续，建立各项目甲供材料台帐
签字审批及付款
1、各专业招标、合同、结算、变更、签证、通知等文件及时交予领导审批签字，
2、根据现场已完工程量，将领导审批完成的付款单及发票交予财务部审核并付款。
工程技术支持及品质控制
1、有关建筑工程通用技术资料的收集、整理（包括国家及地方有关
建筑工程设计、施工、验收的规范、标准、法规）
2、有关建筑工程的技术、材料的资料、信息收集及调研。
其他工作
1、图纸面积统计，工程量统计及现场施工面积核对，
2、公司内部各类文件的收发、归档，
3、交房资料整理及移交，
4、办公用品的统计，发放及管理，
5、负责对监理、施工单位资料进行抽查或全面检查，保证资料的及时性，配合质量监督站对报验工程相关资料进行检查
6、配合其他各专业工程师的工作，
7、完成部门经理交办其他工作。
第19篇：一个房地产开发商的肺腑之言（推荐）
一个开发商的肺腑之言：现在买房将来“悲剧”www.daodoc.com|字体：大中小|我有话说 查看评论(60)
“先成家，后立业”！中国作为一个千百年受着这样人生模式影响的国度。
成家，有一个房子，成为一个婚姻成立前提！有人笑谈：是中国的丈母娘，逼高了中国房价！
主力资金流分析（10/17） 某些股割肉出逃肯定后悔 突发暴涨很可能不期而至 股民福音：套牢股票有救了!
作为房地产人，我们真的很感谢那些丈母娘。
作为一中国青年，25岁到了一个成家的年纪。
现在我负责的几个售楼处，婚房逐渐成一个主流。
买房子的99.99%的人需要按揭，买房子的90%在25-30岁之间。根据我的统计，只有不足5%是靠自己的实力，不需要家里的资助买房的。当然还有一些富二代，家里早在他几岁的时候就为他准备下几套婚房。这个毕竟大家就不要羡慕了，羡慕下去，只有撞墙死。
举一例子：我一个别墅项目，一个某局局长，为他的儿子和情妇买了2套别墅，一个作为婚房，一个作为爱巢。我原本以为他孩子没有20也有18了，后来他小媳妇(离婚后再娶的)抱来的时候，才发现他儿子刚满月，老来得子，真是一大喜事啊，买一套别墅庆祝一下，我本来担心他儿子太小无法办贷款，这个局长倒是替我们着想，一次性2套全款900万，公务员知道低调，给我们财务转账，没有开着它的别克小车拉现金来。
书归正传，为什么说穷二代，农二代，职二代，或者说普通青年为什么不要着急买房？
(1)：韩寒说过：我的女朋友逼着我买房，我就送她2个字：滚蛋！
作为一个地产人员，我对地产有更深刻的了解。我想把的观点如实的表述出来，给那些困扰到房子的巨大阴影下的年轻的人们一丝清新的空气，聊表慰藉。
我研究过邻国，日本的青年是否也害怕丈母娘。我研究发现，日本青年结婚买房子也很贵，日本弹丸之地，人口密度很大，房价当然比较高(东京中等房价4万人民币左右)，日本青年却不着急买房。
日本青年怕买房限制自己去其他城市欣赏美好生活的机会，也更不利于自己的职业发展，我们了，安家安心稳当的过生活，不惜借贷做房奴。当然，上面只是一个社会上流传已久的原因。一个根深蒂固的传统问题。谁有房，谁就是有为青年，谁没有房，谁就是坏孩子。现在的小妮对年轻人的评价标准大抵如此。
除此之外，青年人诚惶诚恐的买房，还有其他2个原因。
首先，我想说大多数国民被我们地产商人和媒体洗脑了——现在不买，以后还会涨，房价永远比工资涨的快。
现在不买，恐怕以后再也买不起了！
真的是这样吗？
(2)：我这里没有那些所谓专家的数据，在用行业事实去驳倒这个谬论之前，我想先讲几个例子。现在的80后很难了解80前的一些事情，除非读书或者像老年人请教。
我在研究改革开放初期的经济现象时，发现一个很有趣的现象，就是媒体舆论引导经济的秘密。
案例一：在70年代，电话刚刚兴起的时候，就有舆论称：楼上楼下，电灯电话是富裕人群的象征，是身份的标志。那时候有一部电话，可以被神化到领导干部的层次。
所以，在上海即使安一部电话5000多，也有很多人排队去买。图的啥？身份，面子，潮流！媒体舆论引导之。现在座机5000元？笑话，前不久，移动跑去家去，免费送了一台给我妈。我妈还嫌家里电话多。丢一边去了。
案例二：结婚三大件。三大件“，即自行车、手表和缝纫机。而80年代，结婚时的”三大件“就变成了冰箱、彩电、洗衣机。到了90年代，”三大件水涨船高了，更新成电脑、空调和摩托车。
如今，结婚“三大件”被默认成“三大子”，即房子、车子和票子。每一个时代的商品工业的大发展，都便随着舆论引导。
不引导谁去拼命买彩电，洗衣机，不引导这些海量生产的产品卖给谁？这些企业怎么发展，国家怎么增加GDP？大家想过没有，昔日昂贵的电话，冰箱，彩电， 现在说起来是不是不值得一提？这里面深层次的原因是什么的？
我想无非的供求关系。当一整个国家在渴求一样东西的时候，这个的东西在一段时间内是稀缺的。大家争抢，就有商人涌入这个行业，就有投机倒把的人炒这个东西。70年代，自行车可是大件，谁有谁是NB人物，现在谁还买不起自行车，那时候就是买不起，有人屯自行车谋取暴利，现在谁囤积自行车啊，谁傻帽！
现代人开始囤什么了？房子呀。国家大力发展房地产，现在舆论是结婚必需有房子。大家都在抢这个东西，媒体制作这个房子稀缺论。制造房子价格有涨了，一个月涨几百上千。
从经济学角度讲：当需求被激发出来的时候，一段时间内，房子会疯狂上涨，加上中间投机倒把人的炒作，房子更是非理性上涨。
更多的人，资金，热钱涌入这个行业，去疯狂的买地盖房子，我接触过的开发商有很多是做其他行业有点余钱的，看到自营经济一年赚的钱还没有一个楼盘一个月赚的多，个个疯了一样涌入地产圈。做面粉的，卖鱼的，做鞋的，捣鼓蔬菜的，都涌入这个行业，疯狂买地，疯狂建房。
这样就有一个问题，大家都在建房子。当房子的总量超过购房者的需求量时，结果会怎样
列位想过没有？
在全国有多少套房子？未来5年会建多少套？
现在社会独生子很多，再过10年。最简单的估计：孩子父母一套房，老婆父母一套房，小2口还有1套房。还算平衡，等再过10年，双方父母去世，这样一家就3套房。
再过10年，这个父母还会为孩子再买套房吗？到时候房子还会永远上涨吗？大家有房子住了，买房子的人少了，房子还在涨？卖给鬼去？
所以说：房子永远上涨论，是绝对谬论，照现在的疯狂速度，用不了20年，甚至15年，房子就悲剧了。
城市化进程到什么程度？
北京涌入，济南被涌入，东营还被涌入吗？
国家十一五计划：其中一条是发展社会主义新农村，2009年开始山东试点，大搞新农村建设，农民增收，农村城镇化，3-5年部分试点农民可以住楼房，大大平抑四线城市的上涨。
农村城镇化。这也是城市化的一部分，并不是全国12亿人，10亿人是一二线城市就是城市化了。在美国也达不到。农民总归是大多数，而且未来新农村建设。传统的农民将逐渐减少。
取而代之是新农民的增加，有土地，有乡镇企业收入，有楼房住，去北京干嘛？扫大街去？当保安？搞笑。
另外国家十二五计划规划提出：每年在
一、二线城市，新建600万套经济适用房，廉租房。
5年就建3000万套，可以解决一亿涌入城市的新农民的需求。另外，据我5年从业经验表明：现在不仅是大城市，楼房空置率高，甚至县级市的楼房空置率也在迅速增加。
济南我的一个客户有7套房，他们村(城中村改造，洪家楼附近)和他一样有4套房以上的村民占大多数。
还有北京，温州的客户趁着全运会来济南炒房的，一出生就买一个单元。鲁能领秀城，交房1年多了，入住率不到50%。
一多半的房子空着。
房产税的征收，以3%计算，那些手里有3套房子的炒房客，每年上缴数十万的房产税。他们要换房贷和利息，又要交税，此时会有大量二手房出手。
一个是进城减少，一个是房屋增加。城市化带来持续的房价上涨。这个谬论也不攻自破了。
如果你相信，10年前上万元的手机，电脑，摩托车现在可以轻松买到。
有理由相信：10年后，房子将不是问题。
先租房吧，不要用最具想象力的黄金10年(25岁- 35岁)给银行，**打工。
年轻人买房，无疑是透支了短暂的青春和对未来长久的想象力。有很多人还透支了父母的晚年。
曾经，老婆孩子热炕头是中国人的梦想；曾经，上无片瓦下无寸土是中国人的痛苦。
今天，中国人依然梦想着拥有一个属于自己的窝。
房子影响着老百姓的喜怒哀乐，关注和记录着人们的梦想与现实、记忆与理想。
此帖一出，是否属于另类的范畴已不重要，重要的是那些想贷款买房子的年轻朋友们，真正行动起来的时候还需牢记“贷款有风险、买房须谨慎。”
一个房地产商的告白：老百姓为什么买不起房子？
在下从99年接触房地产业，一直干到今天，这行让我欢喜让我优，让我赚了很多钱，真的很多很多，但是也让我很受伤，今天我终于拿到了签证，过完年我就带着老婆孩子移民离开这个国家了，有几句话，还是想说出来。
我大学毕业就干了房地产，在一家业内TOP10的公司，，一步步从售楼先生干到今天的地区副总，十年后，终于感觉到累了，也看透了，以前是不能说，今天终于可以说了。
你们以为一定要财大气粗才能做开发商？你们错了，开发商大部分一开始都是空手套白狼，关系比资金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府关系够硬，拿到了地，那银行都巴巴的跑来，乖乖的给你贷款。
你以为开发商都是自掏腰包？你们又错了，土地转让金都是贷款的，修楼盖房都是承建商垫资的，开发商没掏几个钱！
你觉得盖好房子，开发商该卖房了吧，这次还是错了，开发商在开盘之前，会搞个内部认购，至少一半以上的房子都给内部认购掉，这个很多人知道了，其实就是找人向银行贷款买房，这哦其实就是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行，说白了就是产权变换一下，这银行的钱就全进到开发商的腰包了，真正想买房的老百姓，第一次几乎没有能买到心仪的房子，基本都是“卖掉了”，然后过两天告诉你说有人退房，其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里，钞票再一次进入开发商的腰包。
你觉得开发商拿到钱了，就该去还银行贷款了吧，这次还是错了，开发商怎么会那么傻，进了口袋的钱还掏出来？开发商会用这些款子再去拿地，只要拿到土地，随便哪个银行都乖乖的撅着屁股上门来。
如果你们问银行就这么傻？我要告诉你，银行就是这么傻，开发商向银行贷款拿地，是用土地做抵押的，现在房子都盖好卖掉了，开发商就算还不了拿地的贷款，银行对这笔烂帐也没办法，只能去找政府，政府就把这块地再次出让，拆迁，补银行烂帐。所以你们没见吗，但凡成熟的开发商，都是拥有好几个相对独立的经济实体，钱就这么转来转去。心情好就还贷款给银行，心情不好就再说了。
你们如果觉得政府是真心希望控制房价的，你们怎么老是错呢，真心觉得房价过高的，只是中央政府而已。但是中央政府手里没一寸土地，土地全是地方政府的。你们知道地方政府征地多少钱一亩吗？几万块而已，可卖给开发商多少钱吗？几百万一亩哦！对于地方政府来说，土地就是GDP，土地就是政绩，土地就是繁荣昌盛。你说地方政府会听中央的吗？
好啊，中央的话地方可以不听，那中央也不是吃软饭的，于是新政策出台了，土地转让从以前的出让制度变成今天的竞拍制度。而且中央一挥手，央企老大哥们出马了，老大哥们挥舞着钞票出现在一个个土地竞拍会现场，大家惊呼，中央要控制土地了。
你们觉得央企出马了，房价有望回落了。怎么每次都错呢！现在要拿地不光靠关系了，只能是竞拍，这样很多小开发商是不行了，但是土地就基本都集中到几个大开发商手里，变相土地兼并啊。央企老大哥是不差钱，但民企拿不到地，还不能抬抬价？竞拍的时候多举举牌子，那价格就是几千万几千万的往上窜。央企再牛，我让你拿地的价格跟市场房价靠拢，我让你控制房价，你控制啊！地价就这么高，你老大哥不拿，我民企拿，前面说过了，甭管什么价格，只要土地在手，不怕钞票没有！
老大哥们拿了地，那怎么办，只能盖房子卖掉，卖什么价？不可能低于低价吧。再说老大哥的钱哪儿来的，国家给的。国家的钱哪儿来的，从老百姓手里收的。是的，事实就是这么残酷，国家从老百姓手里收钱买昂贵的土地盖成房子再以更贵的价格卖给老百姓。
这就是房地产界的循环，政府，土地，银行，一次次的循环，生生不息，于是房价也就滚雪球一般。
其实，真正想抑制房价，办法很简单，只要全民坚持两年不买房，不要多，只要两年，那样会倒掉一批开发商跟枪毙一批银行行长和一批市长，代价是大了点，但是换来的是啥大家心里清楚。
我干了10年房地产，真的看透了，天天跟肥头大耳的政府官员吃饭喝酒，跟肠肥脑满的行长唱歌跳舞，真的累了。
相信我，虽然我改变了国籍，但是没有改变我的心，我每天都会告诉我的孩子，我们是中华民族，我们的祖国美丽富饶，我们的人民勤劳勇敢。。。孩子长大了如果问我为什么要离开美丽的祖国，我会告诉他，爸爸只想让你和妈妈生活得好一点
中国老百姓买房十大死穴专家教你如何解开
“死穴”之一：买涨不买跌
在房地产市场上，买了房的人无不盼望大涨，没买的无不盼望大跌。几乎很少看到有异常冷静的市民。
记得笔者在2008年12月房地产跌声一片的时候，建议部分自住需求的市民可以适当考虑出手买房，有一部分买了，很高兴。然而有的会员却认为房价还会继续跌，坚持再等等，然而等到2009年价格又上涨了20%的时候，急了，害怕自己不买别人会买了就没有了，会涨得更高，便不管多少价钱都匆匆忙忙地出手买房了，凭空冤枉多支付了十多万元甚至几十万元。笔者认为：在房市，永远没有顶和底，也没有哪个人会知道未来跌多少涨多少。涨就是跌的开始，而跌就是涨的先兆。
解穴办法：当身边的人都在入市买房的时候，自己最好不要去凑热闹。因为凑热闹是要付出代价的。在别人恐慌的时候，自己一定要贪婪，在跌的时候买，在涨的时候卖。只有这样，才不会白白浪费自己的血汗钱。
“死穴”之二：不研究国家政策，盲目入市
经历过2007年房市疯狂大起大落的人应该不会忘记，如果政府不出手，就深圳的房价而言完全可以炒到3万元/平方米。而2009年，当国家的鼓励政策一出台，就应该意识到房价要开始涨是必然的。这说明房价完全是在政府的掌控之中。
解穴办法：我想告诉大家的秘诀就是：每天一定要看《新闻联播》，看报纸的头版新闻。政策鼓励而且政策很松的时候买，政策控制开始收严的时候密切观望。因为这些国家政策是最直接的涉及到市场反应中的。
“死穴”之三：攒够钱才买
这是一个绝对的理念错误。其实正因为没钱才更要买房，否则的结果是等你攒到足够的钱时又不够了。很多老百姓每日精打细算，要攒到足够的钱才买房，有的甚至傻到去付全款。其实，购房一定程度要掌握窍门，首付越低越好，月供越长越好。普通老百姓能够“套”到国家贷款的唯一机会就是房贷了，第一次购房利息又是如此优惠，你不用是傻子啊。当然，我们既不能套用美国老太太的故事，也不能套用中国老太太的故事。而是要各取其一，手中留有足够的可以投资的现金。
解穴办法：尽量用最少的钱去买房。即使你手头有足够的现金。假如你有50万元现金，可不要傻到用50万元去买50万元的房子，最多只拿出10万元就够了，剩下的40万元你一定要用来做投资，40万元投资一年如果你还赚不回还银行房贷的利息，那只能说明你连最基本的理财能力都没有。无论是投到股市还是其他，40万元一年回报赚
3、5万元远远比银行贷款的那点利息高，最差你可以去借给私人朋友也比银行利息高。
“死穴”之四：被动炒房
很多老百姓看到房子多涨了以后，觉得自己上班辛辛苦苦好多年还不如炒一套房一转手赚得多，于是也忍不住加入了炒房的队伍。殊不知炒房是一个很专业的活，一不小心就被套。因为房子变现手续复杂、税费繁多、周期长，碰上调整，或者你的眼光不准，你就很难脱手，最后只能被动的“炒房炒成房东”。压了资金，耗费了时间，影响了工作，最后心力交瘁，得不偿失。
解穴办法：千万不要有短炒的心理。要有一种长期投资的心态。如果自己要参与房产投资，可以选择参加房产理财俱乐部，让专业人士帮你赚钱，回报也比较稳定。如果自己要做，就一定要多方调查了解和研究，做足功课，对自己的资金要有一个至少2年以上的安排规划，也就是说在2年之内不会担心断供问题
“死穴”之五：迷信专家学者
现在所谓的专家学者满天飞，各个领域的专家都在“研究”房地产。但每一个所谓的专家，其所有的言论背后一定有其根源。只要我们认真看一下这些专家所处的环境，就知道他在为谁说话。比如政府机构的专家学者，那些只是御用文人，没有任何实战经验，君不见北大教授就依照经济论打赌打输了吗？而一些房地产商赞助的研讨会论坛，由房地产商支付报酬的专家学者嘉宾，他们讲的话能为老百姓着想吗？据说郎咸平先生参加房地产商的活动出场费已经在6位数之上了，这个费用自然是羊毛出在羊身上的。您想房地产商出钱请专家学者为老百姓说话，您觉得世界上会有这样的好事吗？其实很多所谓的专家学者，很多连自己买房的过程都没经历过，根本不知道第一线的真实现状，可能住的是国家分的或房地产商送的房子，他们哪知道普通老百姓的艰难！
解穴办法：普通老百姓在这个问题上一定要清醒，千万不要迷信所谓的没有任何实战经验整天纸上谈兵的专家学者(从某种程度上说如果要实在效果的话还不如去听一个可靠的经验丰富的一线房产中介人员的话)。其言论只能作为宏观参考指标之一。
“死穴”之六：买房可以一次性到位
这又是一个让很多老百姓犯理念错误的观念。有的老百姓甚至为了所谓的一次性到位花费了很大成本，到后来卖房时才发现自己是浪费的。现代社会是一个多元化的社会，经济在发展，各种新的东西层出不穷。很多东西都在变化，也许你今天的想法是这样，但过几年你个人的家庭、工作、职业、经济收入等等都会发生变化，到那时你的计划和想法又会不一样。如果你的经济条件好了，你肯定会不满足要改善居住条件；如果你经济不好，而你的房子升值了，为什么不可以卖掉换取现金来发展个人事业？
解穴办法：一次到位只是你现在的“算命式”的想法，中途任何可能都会出现。我建议你最多只做5~8年的打算。5年以后会有什么变化，永远没人知道，好或者坏一定会超出你现在的盲目想象。
“死穴”之七：迷信广告语
很多老百姓获取购买信息的渠道来源于楼盘的各种广告。殊不知房地产广告是开发商雇佣写手炮制的“美好愿望”，这个愿望能不能实现，最主要的是取决于开发商的实力和良心。
解穴办法：要到现场去实地调查、走访、分析，找可靠的专业人士请教 ，找老业主了解真实现状。
“死穴”之八：只买便宜不买贵的
只图价格便宜。谁都知道便宜无好货。贵一定有贵的价值。而房地产市场永远是：便宜的会越来越便宜，贵的永远更贵。即使在深圳，很多原来便宜的房子就涨不了多少。
解穴办法：一定要买最好。无论是未来增值还是转手都容易。如果手头真的没资金，不好的买了也是负债资产
“死穴”之九：租房不如买房
这个问题又是一个很多普通老百姓的观念问题。一直以来也有很多人在争执不已，打了很多口水战。在参照“死穴”八的情况下，如果你是买一个泡沫资产，买是一种很大的损失。我们来算一笔账：现在的商品房的月供和资金基本上是差距很大的。根据我们的调查，月供5000元的房子，租金最多只能租2500~3000元左右。而买房子首付加上装修和家具电器用品，至少前期也要拿出
一、二十万元甚至几十万元，还要月供(一年也要好几万元)。但如果您先租房住一年二年，最多也就几万元租金，您把这几十万元去做一些投资，赚回来的钱一定会比你支付的租金多。
解穴办法：在参照“死穴”之八的情况下进行选择买或者租。
“死穴”之十：用现在的眼光看未来
这又是明显的理念错误。有很多老百姓连通货膨胀是何物何因都不知道就在跟着恐慌通货膨胀，其实，就深圳而言，有的房子已经提前完成了通货膨胀。现在好的未来不一定好。在深圳，一些楼盘曾在1989年就卖
6、7千元的所谓好房子，由于发展局限到20 09年，20年后也只有这个价，但20年前的钱能和今天比吗？
解穴办法：要用未来的眼光来看现在。不要买已经透支未来很多年的房子。对于房子所处地段的规划是非常重要的。即使现在很差，只要清楚其规划，就不要担心。买房自住更是一种投资，要投资就一定有风险，如何把风险最小化，把价值最大化，这是每一个要买房的普通老百姓要静下来思考学习的。
最后，我想请你，请每一个没买房的或者已买房的老百姓认真问自己：你现在就能看到自己未来几十年都会在某一套房住一辈子吗？
第20篇：房地产开发商房屋销售工作计划（全文）
2012年销售计划 2012年就要到来了，在2011年这一年中楼市的销售有喜有悲，当然也有大起大落，为了在2012年有一个好的销售前景，特定制以下售楼工作计划。
我国的市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须制定和执行正确的市场营销计划。
计划概要
一、市场营销现状
二、机会与问题分析
三、目标
四、市场营销策略
五、案场管理
六、为了让2012年的销售工作有个突破性的进展，现将项目做详细分析并制定销售策略。计划内容为以下几个步骤： 结束
一、市场营销现状
1.市场情势
近年来房地产在中国发展成突破趋势，而购房则是一种民生大计，在改革开放的过程中房地产行业占中国市场经济的主导地位，带动了多行业的发展，为祖国经济发展和人民城市建设有不可估量的作用。也是由于这种发展，在2009年年底中国人民住建部先后出台了控制房价上涨，抑制炒房、囤房等行为出台了相关政策，尤其2011年国内大部分地区出台了限购令，银行出台了相关房贷的多项约束性政策。而且2011年住建部又出台了以政府出资修建的廉租房、安居房的相关政策，导致房地产业停留在了2011年的进程中。保安时代项目是志丹县一个体量较大、档次最高、配套最好的一个标志性项目，而由于市场影响目前销售处于滞销状态。据统计，市场需求面积大多以小户型和中等户型较为俏手，购房目标多为年轻一族。
2.竞争情势
目前市场竞争对手主要是城南长庆油田开发的项目，但是大多是内部职工购买，市场上购买者较少，就此仍然给项目带了损失，部分内部职工则会放弃在市场购房。
二、机会与问题分析
1.机会与挑战分析
目前的转折就在于抓住时间点，避其锋芒，加快项目施工速度，配合广告宣传，因为市场暂时未出现待建或在建房屋，其竞争对手只是长庆油田项目，再此期间应加大销售力度个广告宣传力度，以增强
销售回款速度。
2.优势与劣势分析
优劣分析主要是以对比法来阐述，强化自己的优势，弱化自己的劣势，强化对手的劣势，优化对手的弱势。就项目现状而言，容积率的对比，绿化率的对比，设施配套的对比，楼间距以及采光的对比，其宗旨是以我们的优势去对比对方弱势。分析和汲取对方可以学习和借鉴的方法及策略，以具备见招拆招和出招制敌的本领。
3.问题分析
⑴今年的房子怎么去销售?
⑵销售到什么价格？
⑶销售到什么程度？
⑷用什么途径销售？
⑸采取什么样的销售策略？
今年主要围绕这5个问题来展开销售以达到销售目标。
三、目标
有两类目标-----财务目标和市场营销目标。
1.财务目标
月平均销售目标为200万，回款150万，年销售目标位2000万，回款 1500万。
2.市场营销目标
财务目标必须要转化为市场营销目标。也就每月200万目标，平均为4套房屋，回款要达到150万时，资料收集和银行审批就必须加
快。
目标的确立的标准：
每月平均的4套房屋可下达至置业顾问，与工资业绩相挂钩，实行业绩考核制。
四、市场营销策略
策略陈述书如下所示：
目标市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于私企。
产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。
价格：价格稍高于竞争对手。
配销渠道：主要通过活动策划和广告策划营销两部分。服务：提供全面的物业管理。
广告：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高品质、高享受、高档次等特点，广告预算增加1％。研究与开发：增加1.5％的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。
市场营销研究：增加0.5％的费用来提高对消费者选择过程的了解，并监视竞争者的举动。
其途径来源主要是活动策划和广告策划。（详见广告方案）
五、案场管理
1、业务处罚方面
根据市场动态定制当月销售任务，初步任务定为每人每月100万，
完不成任务的扣100元，0业绩的扣除200元，连续三个月0业绩的公司予以解雇。根据已销售和在销售的客户的 联系、催款、合同的签订、后期的催款、按揭、交房等业务落实到个人，谁的客户谁负责到底，中途辞职或者公司解雇的职工预留15%的销售提成不予发放，由接替业务职工继续负责和领取。在负责客户业务期间出现因个人原因导致的客户滋事事件罚款200元。
平时加大培训力度，增强业务知识和自身修养。
2、业绩奖励方面
每月评比一位销冠，方式以完成任务起步，任务额外有超出部分最多的奖励100元，每季度评比季度销冠，评比方式以300万起，任务额外有超出部分最多的奖励200元，半年进行一次年中奖励，奖励方式以半年的总业绩600万起，满600万或600万以上最多的由公司领导出面正式奖励1000元
3、专业化标杆的塑造
房地产销售的企业专业化和员工职业化塑造着以下几方面：
1.房地产销售的基础业务知识；
2.房地产销售以及房地产建筑施工、产权纠纷、理赔责任等法律知识；
3.房地产销售的种类和房地产销售技巧；
4.房地产的策划、广告、招商、管理等；
5.房地产建筑的各类结构、构造、成本、采购、地基、测算、验收等；
6.关于房地产的企业文化和公司的企业文化的管理宣传；
7.各类文件的打印、校稿、格式、符号的规范及应用；
8.各部门的岗位职责以及权力和义务；
9.白领的职业操守和礼仪；
六、结束
以上内容为2012年销售部销售计划书，呈领导预览，望批评指正。
提交人：雷辉
2012 年 销 售
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书
提交人：雷辉
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