办公楼物业秩序岗位职责（精选多篇）

推荐第1篇：物业秩序维护岗位职责

秩序维护队长岗位职责

物业秩序维护岗位职责

1、在项目经理的领导下，负责本物业管辖范围内的安全防范工作，并与政府有关部门建立良好的公共关系。

2、组织属下秩序维护员，做好内部安全防范和消防工作，并向项目经理汇报。

3、熟悉物业管辖范围内施工单位的情况，并及时掌握变动情况；熟悉物业管辖范围内房屋建筑和各类设施的布局，并及时了解掌握门卫、车库、会所、消防监控室等重要部位的工作情况，确定保卫重点。

4、督促和检查物业管辖范围内各类安全防盗设施的配备情况，收缴、登记和处理业户等遗弃的物品。

5、抓好消防监控室的日常管理工作，确保秩序维护员人员24小时值班制度的落实;掌握消监控室各类设备的运行动态，定期查验记录，配合工程维护部做好各类设备的日常维修保养，确保各种设备的正常运行。

6、定期检查各班组落实治安责任制情况，督促和帮助各班组抓好岗位工作中的安全环节，切实做好安全防范工作，并对外来施工单位加强安全监督。

7、每天按时巡视检查安防设施设备和巡逻的工作质量；掌握各种线索，发现不安全情况，及时布控、处置，并及时向项目经理汇报。

8、发生灾害事故和刑事案件，应立即赶到现场，保护事发现场，配合公安、消防部门做好各类案件或灾害事故的调查取证工作。

9、负责对属下员工进行安全保卫知识、技能及服务意识方面的培训以及突发事件的应急处理；掌握队员思想动态，向项目经理提出奖惩和使用意见。

10、完成领导交办的其他工作任务。

秩序维护班长岗位职责

1、负责主持本班日常工作，坚决执行上级领导的工作安排，抓好本班的培训工作及日常管理。

2、负责主持召开班务会，及时传达上级指示和精神。

3、负责本班人员的考勤和奖惩记录，如实记载本班人员在值勤中遇到和处理的问题，重大问题及时向队长汇报。

4、负责沟通本班与其他班组间的工作关系及协调本班人员之间的工作和生活关系；关心和爱护员工，随时掌握员工的思想动态，并引导员工视公司为家，以公司利益为重，团结合作的思想。

5、爱岗敬业，遵纪守法，严于律己，以身作则，发挥模范带头作用。

6、对管理不当而造成的本班在值班中发生的失误或本班人员的违纪情况负责。

7、熟悉各岗位工作职责、任务和程序，掌握物管区域内的治安管理工作的规律、特点及服务方式。

8、熟悉管理区域内的配套设施设备的位置及使用方法。

9、负责处理本班值勤中遇到的重大问题，如遇到不能处理的问题要及时上报上级领导或物业服务中心处理。

10、负责监督检查本班人员的仪容仪表和值勤情况及对岗位作出合理安排。

11、根据公司要求和岗位职责及考核细则，严格履行、严格检查、严格管理。

12、协助队长抓好培训及内务管理。

13、完成领导交办的其他工作任务。

物业秩序维护员形象岗岗位职责

1、在秩序维护班长的领导下，负责售楼处与会所出入口安全保卫、维持周边道路的通畅和值勤区域内秩序的工作；为客户提供问讯、引路等服务，保障物业安全。

2、树立良好的服务意识，待客有礼有节，谈吐得当；处理问题机智果断，进退有度；以军姿姿势站立，交接班时以列队进行。

3、无人无车时保持军姿站立，展示物业秩序维护员良好形象。

4、车辆进入停车场时形象岗队员负责敬礼后并以车辆指挥手势示意允许其进入停车场，然后恢复以军姿姿势站立。

5、业户进入时主动上前礼貌核实，是客户指引方向，如需帮助，主动提供能力范围内帮助。

6、熟记业主/客户车号，疏导人员车辆，保障通道顺畅有序；注意出入口周围动态，劝阻任何车辆在区域内乱停乱放。

7、了解和熟悉售楼处各楼层、单元和通道方位，熟悉经常进出人员的情况。

8、有货车进入现场，应向司机指明货车停车位置及装载货物电梯的方位；查验搬离现场物品的出门凭证，确认证物相符方可放行，出门凭证留存备查。

9、劝阻未经许可的推销员及其他闲散人员、衣冠不整者等进入现场。

10、发现异常情况和可疑人员注意及时了解，与消监控值班员协同布控，并及时报告上级领导。

11、完成领导交办的其他工作任务。

车辆管理岗岗位职责

1、在秩序维护班长的领导下，负责指挥进出停车场的车辆，确保车道畅通、停放有序。

2、了解并熟记各业户及公司领导车型及车牌号。

3、随时掌握停车场泊车状况，检查车辆门是否关妥，发现未关门、窗的车辆，应立即关闭车门、车窗；在第一时间向领班报告，并告知车主。

4、使用标准手势指挥车辆按指定车位停放。

5、遇车辆停放违反规定时，应及时制止并耐心向车主说明；遇特殊情况及时报告上级领导处理。

6、禁止车辆装载易燃易爆物进入停车场，停车场内严禁吸烟。

7、完成上级领导交办的其它工作任务。

巡逻岗岗位职责

1、在秩序维护班长的领导下，巡查现场的各个部位，并与消监控室密切配合，维护现场安全。

2、按照规定时段和线路进行认真细致地巡查，保证早、中班5次以上，夜班4次以上巡逻次数。

3、检查售搂处与会所内公共设施设备、消防器材、安全通道等情况，如有损坏现象应及时向工程维护部报修，并作好详细记录。

4、发现可疑人员在楼内活动，须进行跟踪观察，对闲杂人员应劝其离开现场。

5、当发生突发事件时，应严格按《突发事件工作程序》要求进行处理，并向上级报告。

6、一旦出现火警时，应迅速赶到现场，并按《火灾扑救操作程序》的有关程序进行扑救。

7、每次巡逻完毕及时做好巡逻记录，并按照交接班制度的规定进行交接工作。

8、完成领导交办的其他工作任务。

消防监控岗岗位职责

1、在秩序维护队长的领导下，负责操作现场的消防监控设备，对现场消防、治安情况实行监控，及时处置异常情况，确保现场安全。

2、熟练掌握消控中心设备的使用性能和操作方法，确保其运行正常。

3、发现消防监控系统出现故障立即向工程维护部报修，并报告秩序维护班长采取应急措施，同时积极协助工程技术人员尽快排除故障。

4、保持饱满的精神状态，严密注视各监视器的画面动态，发现可疑现象及时通知班长及巡逻岗加以处理；同时注意各类报警的声、光信号，如有报警和异常情况发生，应立即查明部位，迅速报告班长采取应急措施（误报警则迅速消警）。如发生火灾，按《火灾扑救操作程序》采取紧急措施。

5、交接班实行对口交接班制度。接班人员须仔细检查仪器设备、工具及交班记录。交班人员将本班发生情况填写记录并移交接班人员，做到班班清，事事明。

6、阻止无关人员进入消防监控室。上级批准或陪同有关人员进消防检监控室参观、检查应做好出入登记。

7、做好消防监控室环境清洁和设备清洁保养工作，保障设备在规定的环境状态下正常运行。每周进行一次大扫除，保持作环境整洁良好；

8、完成领导交办的其他工作任务。

守夜岗岗位职责

1、在秩序维护班长的领导下，负责项目晚间的安全，定时巡查现场的各个部位，并与消监控室密切配合，维护现场安全。

2、按照规定时段和线路进行认真细致地巡查，保证夜班巡逻4次以上。

3、检查售搂处与会所内公共设施设备、消防器材、安全通道等情况，如有损坏现象应及时向工程部门报修，并作好详细记录。

4、发现可疑人员在楼内活动，须进行跟踪观察，对闲杂人员应劝其离开现场。

5、当发生突发事件时，应严格按《突发事件工作程序》要求进行处理，并向上级报告。

6、一旦出现火警时，应迅速赶到现场，并按《火灾扑救操作程序》的有关程序进行扑救。

7、每次巡逻完毕及时做好巡逻记录，并按照交接班制度的规定进行交接工作。

8、完成领导交办的其他工作任务。

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推荐第2篇：办公楼物业客服

管理范围

写字楼客服部的主要职责是负责处理所有与客户有关的问题包括：收集并反馈客人的意见，督促相关部门处理客人的投诉，监控相关部门的服务质量,实施物业公司的各项管理方案。客服部的管理范围包括：物业办公室、前台接待台、邮件分拣室、话务台、商务中心。 下面按各个区域分别介绍相应的管理范围：

一、客服部办公室:

（一）保持物业公司同客户的联系，通过与客人接触和定期拜访收集、整理客户信息和需求并及时传达给有关部门作为工作指导和决策依据。

（二）接受处理客人投诉并定期整理、分类和存档投诉记录本。负责下发派工单，并对派工单进行跟进工作。

同时把客户的意见和要求传递给有关部门，并督促其迅速解决,将处理意见反馈给客户。

（三）委派专人负责对保洁公司的管理工作和制定各项清洁计划。

（四）控制和提高保洁公司的服务质量和工作效率。

（五）安排新入住公司办理入住手续，办理二次装修申请手续。会同相关部门进行收楼、完善一装、监督二装工作。 定期整理大厦入住客户名单并分发给相应的部门。

（六）配合财务部对财务应收费用的管理工作及客户欠款的催缴工作。

（七）负责公司部分对外联络工作。

（八）负责总经理布置的其它工作。

二、大堂接待台:

（一）准确掌握有关大厦的结构、布局及方位。

（二）准确掌握有关大厦客户的中英文名称、单元号、联系人、联系电话、紧急联系人、联系电话等。

（三）接待来往的客人，回答客人提出的问询。

（四）规范接听服务电话，给客人留言准确无误并作好记录。

（五）以电话、信函、拜访和张贴通知等形式将物业公司的信息通知客户并给予解释。

（六）提供必要的服务信息。

（七）处理大堂内发生的一切紧急事件并通知客服部及相关部门。

（八）随时接收客户投诉，将投诉内容准确无误的知会客服部及相关部门。

三、邮件分捡室：

（一）负责邮件的分拣、投递及管理工作。

（二）设立专用信件登记薄，严格执行签收制度。

四、话务台：

（一）接听并迅速准确地转接所有进大厦的电话。

（二）负责解释并回答客人提出的电话问讯。

五、商务中心: 为大厦客户提供商务秘书服务。

写字楼日常管理

一、计划管理

根据大厦的住户情况和公司的经营管理的总体目标,客服部要制定出各种配套计划,以使工作更加主动、有效和协调。主要计划有：

（一）编制和控制部门年度的各项预算；

（二）根据大厦租户情况制定每月工作计划；召开每周业务工作会议，确保工作区域处于良好状态。

（三）制订每月培训计划并监督实施。

（四）制定好物资设备的管理计划。

二、组织管理

根据大厦的规模及管理体制,设置、调整和完善客服部的各种机构和岗位，明确各种岗位的职责和任职要求，并制定各项工作的操作程序和业务流程，以及各项规章制度。

三、人员管理

根据各岗位的任职要求和待遇,聘用合适人员,通过培训使他们掌握客服部工作的职业态度、职业知识、职业技术和养成职业习惯。同时，通过有效的奖惩与激励管理，使员工能始终积极、主动地进行工作。

四、物资设备管理

制定好客服部物资设备的管理计划。与采购部、仓库、工程部等部门分工合作，做好客服部物资设备的采购、领用、安装、维修、保养、更新等各项工作，以减少资金的耗费与占用。

五、质量管理

培训员工树立质量意识，实行全面质量管理。通过对客服部各项工作

质量标准的制定、实施、检查、改进这样一个不断循环往复的过程，不断保持和提高客服部的服务质量和工作质量水平。

六、预算管理

按照责任会计制度的要求，编制和控制客服部月、年度的各项预算。通过向总经理提出各种有利于单元的出售出租的建议，来不断增加收入。

同时，在审批部门领用的物资时，努力在不降低规格的前提下，尽可能降低成本。

七、协调管理

协调好客服部与大厦内及大厦外各部门的关系。前者如与发展商、销售部、秩序维护部、工程部、财务部、综合部、保洁公司及财务采购人员的关系，后者如与街道办事处、公安局、航空公司、快递公司、邮局等的关系，以取得它们对客服部工作与管理工作的支持和合作。

写字楼岗位职责

一、客服部经理岗位职责 职务名称：客服部经理 直接上级：总经理

督导下级：客务主管 内务主管 前台接待员 客务代表 职责范围：

1．贯彻执行总经理及分管领导下达的各项指令，负责大厦有关客户服务，清洁，外委公司管理等日常事务的领导组织工作，及相关部门的协调工作；

2．负责制定部门工作程序，规章制度，服务规范等条例，并监督贯彻实施；

3．全面负责大厦用户的投诉工作，审定紧急情况的应急处理程序，对紧急发事件及时做出决策，正确处理，尽可能将大厦及商户（使用人）的损失降到最小限度； 4．负责与部门工作相关的政府机构及地方单位的外联工作；

5．参加大厦内各种协调会，针对相应问题找相关人员及时予以解决；

1．

随时对部门内员工进行培训，了解掌握部门员工的思想状况，提高员工的团队精神，敬业精神，服务意识，职业道德及对公司的责任感； 2．

负责制定部门年度工作计划部门年终总结及年度财务预算； 8．负责签订部门内的外委合同；

9．安排、协调部门内的日常工作，对员工作进行考核评定；

10．每周对大厦进行巡视，检查卫生，租摆，杀虫，设备，设施等存在的问题，及时予以解决；

11．每日审核员工的巡视记录表，每周对工作单完成情况进行检查； 12．审核每月《物业管理费应收表》，并跟进收费情况，对欠费现象制定出相应措施； 13．审核财务单据及各种上报文件；

14．制定、审定月度及每周部门工作计划。

二、客务主管岗位职责 职务名称：客务主管 报告上级：客服部经理

督导下级：前台接待员 客务代表 职责范围：

1．定期对大厦用户进走访，对用户提出的合理要求及时予以解决，确保物业公司与用户之间良好的沟通关系，通过与客人接触和定期拜访，收集，整理用户信息和需求，及时传达给相关部门；

2．接待客户的投诉，确定投诉性质，解决处理或呈报相关部门，并负责跟进处理结果； 3．对写字楼、公寓内公共区域的设备，设施进行巡视检查，发现问题及时报修，并跟进处理结果；

4．每日结清工程报修单，将巡视记录交至经理审阅并存档； 5．协助相关部门办理用户入住退租等各项手续；

6．按时核查收缴物业管理费，定期向财务部索要缴费实收表欠收表，对欠费现象及时解决； 7．协助客户办理二次装修各项事宜；

8．遇有紧急事故，负责处理紧急事项，并做好善后工作。如火灾、水 等事项应立即进行妥善处理，并疏导客户撤离，做好事后的善后工作；

9．以《员工守则》及相关岗位职责，岗位标准严格要求客务部门员工，做好员工培训工作并协助部门经理对员工进行考评，对客服部经理负责； 10．完成领导交办门其他工作。

三、内务主管岗位职责 职务名称：内务主管 报告上级：客服部经理

督导下级：外委清洁公司及所属员工 职责范围：

1．每日对大厦内公共区域的保洁、清洁、绿植、消杀等工作进行巡视检查，发现问题及时整改，并跟进处理结果；

2．以《员工守则》及相关岗位职责，岗位标准严格要求清洁部门员工，做好员工培训工作并协助部门经理对员工进行考评，对客服部经理负责； 3．每日将巡视记录交至部门经理审阅，并做存档工作；

4．本着为主创造优雅的工作氛围，美化大厦环境的目的，就清洁工作向客服部经理提出意见建议；

5．做好对外委公司的检查，督导工作，每月按时向部门经理提供对外委公司的考评结果，以利于每月的费用支付；

6．根据客服部总体安排制定清洁工作计划； 7．对外委公司的工作进行客观评估，并以事实为依据向客服部经理提交报告，以利于客服部经理做好外委招标工作；

8．与外委公司经常联系沟通，在监督检查的同时配合他们做好服务工作； 9．完成领导交办的其他工作。

推荐第3篇：办公楼物业管理制度

办公楼物业管理制度

为了保障公司办公楼的正常有序使用，明确相关部门的责任义务，营造一个好的工作环境，特制定本制度。

一、安全与消防管理

（一）办公室安全管理

1．办公楼的安全工作由办公室负责，办公室要切实加强对保安的管理，确保保安人员履行好安保职责，严格落实各项安保措施，确保办公楼安全。

2．严格来访登记制度。凡是来访的办事人员先由门卫告知相关部门，并在来访登记表上登记，注明事由，再由相关部门进行接待。杜绝外来人员在办公区域内部乱串乱闯现象发生。

3．各部门要认真做好部门自身的安全保卫工作。在下班前要检查门窗、用电使用情况，离开办公室必须关好窗，锁好门；关闭灯、电脑等用电设施，确保部门自身安全。

4．有重要设备、仪器仪表的部门要设专人负责，严格管理，避免发生财物丢失等责任事故。

6．财务室、档案室、配电室、设备机房、食堂、仓库等重点区域，相关部门要严格落实各项防火、防盗等安全措施，做到人防和技防相结合，加强管理，杜绝隐患。

7．各部门（人员）发现重大问题和带有苗头性的隐患要及时汇报，及时排除。

8．保安部门要认真检查维护电视监控系统，确保24小时开通，运转良好。非相关人员禁止进入电视监控室，如需要调看监控录像，必须征得办公室相关负责人同意。

9．节假日期间，值班人员必须坚守岗位，认真履行职责，做好交接班记录。对需要加班人员须在值班处登记。对突发事件和重要情况要及时报告，及时处理。

（三）办公室消防安全管理

1．财务室、配电室、设备机房、档案库、厨房餐厅、实验室、仓库等重点防火部位，要按公安消防部门的规定配备消防器材，设立禁止烟火标记。禁止在办公楼内乱扔烟蒂，禁止在办公楼非吸烟区（电梯）内吸烟。

2．各部门员工要遵守消防管理规定，严禁擅自移动或破坏办公楼内消防设施，严禁擅自占用、堵塞、封闭消防通道。

3．各部门员工要积极参加组织的消防培训，熟悉楼内安全通道，掌握消防器材的基本使用方法，自觉遵守办公楼各项消防安全制度。

4．妥善保管纸张等可燃性物品。严禁在办公室和公共区域堆放易燃、易爆、有毒等危险物品。严禁私接、更改电器线路和设备。

5．严禁在楼道、办公室、卫生间及办公楼周围焚烧废纸、树叶等物品。 6．严禁在消防通道停放机动车与非机动车。

7．安全负责人要组织相关人员经常巡视办公楼防火情况，对重点部位加强检查，对存在的火灾隐患，及时下发整改通知单进行整改，杜绝隐患。

二、绿化管理

1．绿化建设和管理是企业文化（精神文明）建设的重要内容。 2．管理、爱护花草、树木是公司全体员工的权利和义务。

3．不准随意砍伐、挖掘、搬移公司绿化树木。如因确实需要者，需报办公室批准。

4．禁止攀折花木或在树上钉钉子、拉绳子、晾晒衣物等。 5．不得损坏花木的保护设施。 6．不准私自摘拿花果。

7．不准行人和各种车辆跨越、践踏绿化带。 8．不准往绿化带上倾倒污水或抛扔杂物。 9．不准在绿化地上堆放任何物品。 10．未经许可，不准在树木上及绿化带内设置广告牌。

11．凡人为造成绿化、花木及设施损坏的，按实际损失进行赔偿。

12．办公楼的绿化管理由办公室负责，办公楼的绿化养护由专业养护人员负责。

三、设施设备使用维修管理

（一）、物业、设备设施的使用、维护和报修

1．全体员工要爱护公共设施，正确使用，规范操作，延长物业、设施设备的使用寿命，节省资源，杜绝浪费。

2．物业、公用设施设备维修保养部门，要严格安照工作程序、技术要求，制订物业、公用设施设备的维修保养维护计划，做好维修维护保养工作。设备运行期间，值班人员要按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，遇到问题及时排除，并做好记录，确保各项设备运行正常。

3、物业及大型公用设施设备的维修，由设备工程管理部门提出维修方案报领导审批。做到科学计划，周密安排，严格审计，确保质量，厉行节约。

4、物业及公用设施设备的日常维修，由部门报办公室，再由办公室统一派人负责维修。

四、公共环境卫生清洁保洁

1、环境卫生设专人管理和清扫；

2、单元门外公共区域每日清扫一次；

3、合理分区设置垃圾桶，垃圾做到日产日清；

4、根据实际情况进行不定期的消毒和灭虫除害。

五、公共治安防范、门卫服务管理

1、由办公室负责区域内的治安防范、消防安全工作，发现有安全、消防隐患及时向有关部门做书面汇报；

2、门卫24小时值班，实行来客及物品出入登记制度；

3、负责区域内的车辆管理，保证小区内道路畅通；

4、发现安全、消防事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关部门报告，并协助做好救助工作。

宿舍管理办法

为加强各宿舍区的管理，创造“整洁、文明、安全、有序”的居住生活环境，特制定本规定

宿舍所有器具设备（如电视、玻璃、卫浴设备、门窗、床铺等），住宿员工有责任维护其完好。如有疏于管理或恶意破坏者，由其担负修理或赔偿费用，并视情节轻重给予纪律处分。

室内禁止烧煮、烹饪或私自接配电线及装接电器。 室内不得使用或存放易燃、强腐蚀性等危险及违禁物品。 烟灰、烟蒂不得随意丢弃在地上。 使用电视、收音机不得妨碍他人休息。

就寝后不得影响他人睡眠。

集体宿舍不得留宿亲友，外人拜访应登记姓名、与员工关系及进出时间。

夜间应于23时前返回宿舍。

贵重物品应妥善保管或避免携入，违反规定放入室内而致丢失者责任自负。

不得在室内外任意张贴字画或钉挂物品。

废物、垃圾等应集中倾倒于指定位置。

房间清洁应由住宿人轮流负责清洁打扫；

节约用水、节约用电，做到人去灯灭；

严禁在床上吸烟；

住宿员工发生下列行为之一，将呈报其所属部门并交行政部进行处理直至遣送公安机关：

不服从宿舍管理员监督、指挥；

斗殴、酗酒及任何有伤风化等的过激行为；

在宿舍从事偷窃及\"黄、赌、毒\"等违法犯罪活动；

本规定自印发之日起执行

推荐第4篇：办公楼物业管理制度

篇1：办公楼物业管理制度 办公楼物业管理制度

为了保障公司办公楼的正常有序使用，明确相关部门的责任义务，营造一个好的工作环境，特制定本制度。

一、安全与消防管理

（一）办公室钥匙管理

1．办公楼所有部门钥匙由公司办公室与具体部门分别保管，日常使用由各部门自行负责，不得互相转借。如需借用或配制钥匙，需到办公室办理相关手续。

2．公司领导保管自己办公室的钥匙，备用钥匙由前台负责保管。保洁人员需清洁公司领导办公室时，由前台负责开门，清洁完毕后，及时把办公室锁好。 3．严禁私自配置钥匙。

4．钥匙保管人员一旦遗失钥匙，应立即报告办公室，视情节严重程度，由办公室决定对门锁采取更换等相关措施。

5．钥匙保管人员一旦离职，在办理离职手续时将钥匙上交办公室。

6、办公楼一楼侧门与楼梯门锁匙交保安管理，负责早晚开关门。

（二）办公室安全管理

1．办公楼的安全工作由保安部门负责，公司办公室要切实加强对保安的管理，确保保安人员履行好安保职责，严格落实各项安保措施，确保办公楼安全。保安服务工作职责和要求及保安具体工作细则及操作规程见附件。 2．严格来访登记制度。凡到公司的办事人员先由门卫告知相关部门，并在来访登记表上登记，注明事由，再由相关部门进行接待。杜绝外来人员在公司内部乱串乱闯现象发生。

3．各部门要认真做好部门自身的安全保卫工作。在下班前要检查门窗、用电、空调等使用情况，离开办公室必须关好窗，锁好门；关掉空调、微机等用电设施，确保部门自身安全。 4．有重要设备、仪器仪表的部门要设专人负责，严格管理，避免发生财物丢失等责任事故。6．财务室、档案室、配电室、设备机房、食堂、仓库等重点区域，相关部门要严格落实各项防火、防盗等安全措施，做到人防和技防相结合，加强管理，杜绝隐患。

7．各部门（人员）发现重大问题和带有苗头性的隐患要及时汇报，及时排除。

8．保安部门要认真检查维护电视监控系统，确保24小时开通，运转良好。非相关人员禁止进入电视监控室，如需要调看监控录像，必须征得办公室相关负责人同意。

9．节假日期间，值班人员必须坚守岗位，认真履行职责，做好交接班记录。对需要加班人员须在值班处登记。对突发事件和重要情况要及时报告，及时处理。 10．实行每日清楼制度，清楼时间为21时。

（三）办公室消防安全管理

1．财务室、配电室、设备机房、档案库、厨房餐厅、实验室、仓库等重点防火部位，要按公安消防部门的规定配备消防器材，设立禁止烟火标记。禁止在办公楼内乱扔烟蒂，禁止在办公楼非吸烟区（电梯）内吸烟。 2．各部门员工要遵守消防管理规定，严禁擅自移动或破坏办公楼内消防设施，严禁擅自占用、堵塞、封闭消防通道。

3．各部门员工要积极参加公司组织的消防培训，熟悉楼内安全通道，掌握消防器材的基本使用方法，自觉遵守办公楼各项消防安全制度。 4．妥善保管纸张等可燃性物品。严禁在办公室和公共区域堆放易燃、易爆、有毒等危险物品。严禁私接、更改电器线路和设备。

5．严禁各部门随意动火作业，特殊情况需要临时用火用电作业的，在操作前必须向办公室提出申请，由办公室安排专业人员操作，并配备相应的灭火器具。对违章操作造成事故的，要追究当事人的责任。

6．严禁在楼道、办公室、卫生间及办公楼周围焚烧废纸、树叶等物品。7．严禁在消防通道停放机动车与非机动车。

8．公司安全负责人要组织相关人员经常巡视办公楼防火情况，对重点部位加强检查，对存在的火灾隐患，及时下发整改通知单进行整改，杜绝隐患。

二、清洁与绿化管理

（一）清洁管理

1．清洁管理是营造办公楼文明、整洁、舒适工作环境的重要内容，由公司办公室具体负责。 2．楼内各部门办公室的清洁工作由各使用部门（人）负责；公司领导办公室及大厅、会议室、接待室、贵宾室、洗手间等公共卫生及室外环境的清洁工作由专业保洁人员负责。

3．办公楼清洁管理的具体要求详见：办公楼卫生管理制度、办公楼卫生清洁标准、办公楼保洁人员考核标准。

（二）绿化管理

1．绿化建设和管理是公司企业文化（精神文明）建设的重要内容。 2．管理、爱护花草、树木是公司全体员工的权利和义务。

3．不准随意砍伐、挖掘、搬移公司绿化树木。如因确实需要者，需报办公室批准。 4．禁止攀折花木或在树上钉钉子、拉绳子、晾晒衣物等。 5．不得损坏花木的保护设施。 6．不准私自摘拿花果。

7．不准行人和各种车辆跨越、践踏绿化带。8．不准往绿化带上倾倒污水或抛扔杂物。 9．不准在绿化地上堆放任何物品。

10．未经许可，不准在树木上及绿化带内设置广告牌。

11．凡人为造成绿化、花木及设施损坏的，要进行罚款处理。

12．办公楼的绿化管理由办公室负责，办公楼的绿化养护由专业养护人员负责。

三、设施设备使用维修管理

（一）、公共场所的空调管理

1．办公室负责公共场所空调日常运行管理工作，分管人员要严格按照规程操作，做好开关使用纪录。设备部负责其维修保养工作。

2．空调开机时间根据季节变化确定，原则上在每年6月1日至9月31日（也可根据实际情况调整）开机制冷。

3．节假日期间公共场所空调不开启，因加班等特殊情况需要使用的，必须提前通知办公室。 4．空调使用部门要注意节约能源，降低能耗。空调启动后，应及时关闭门窗，提高降温效果，夏季设置空调温度不得低于摄氏26度。室内无人和下班后，及时关闭空调。

5．各部门（人员）要自觉爱护空调设备，注意保持清洁卫生，确保空调正常运行。

（二）、电梯管理

1．设备部负责电梯日常运行、安检、维修维护等管理工作，值班人员要严格按照规程操作，做好运行、安检、维修维护纪录。

2．员工乘坐电梯要文明礼让，进出轿厢时保持良好秩序。如超载、指示灯报警应自觉退出电梯，保证电梯安全快捷运行。

3．员工乘坐电梯时应注意安全，不可将身体依靠轿门。电梯门在关闭时请勿将身体任何部位或其它物品伸出门外，以免发生危险。

4．搬运物品时，对可能造成环境污染或造成电梯损坏的物品要妥善包装，细心搬运，物品应尽量放置在轿厢中央并注意不得超载。

5．禁止携带易燃易爆有毒物品乘坐电梯。禁止在电梯内吸烟、吐痰、乱涂滥画、乱扔杂物。 6．电梯运行中出现故障，要保持冷静，可按警铃按钮求救或按照提示与管理人员联系（联系电话：），严禁敲击按钮、强行扒门，以免造成危险。

（三）、物业、设备设施的使用、维护和报修

1．公司全体员工要爱护公司物业、公共设施，正确使用，规范操作，延长物业、设施设备的使用寿命，节省资源，杜绝浪费。

2．物业、公用设施设备维修保养部门，要严格安照工作程序、技术要求，制订物业、公用设施设备的维修保养维护计划，做好维修维护保养工作。设备运行期间，值班人员要按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，遇到问题及时排除，并做好记录，确保各项设备运行正常。

3、物业图纸、设备安装、使用和维护保养技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等由公司办公室和设备维护保养部门一式二份分别存放保管。

4、物业及大型公用设施设备的维修，由设备工程管理部门提出维修方案报公司领导审批。做到科学计划，周密安排，严格审计，确保质量，厉行节约。

5、物业及公用设施设备的日常报修，由各部门报公司办公室，再由办公室统一填写《维修派工单》，经公司领导批准后，安排设备或工程部门负责维修。本制度报总经理批准后实施。篇2：综合办公楼物业管理方案及管理制度

【综合办公楼】物业管理方案及管理制度 第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 第六节

目录 整体设想与管理模式???1 物业项目服务保障措施??3 项目管理处组织设置???6 物业项目管理制度9 物业项目接管方案18 物业项目管理服务目标承诺23 【综合办公楼】物业管理方案及管理制度

综合办公楼位于怀宁路与休宁路交叉处，总体建筑面积88888平方米，楼高九层（不包括地下车库）。主要设施有：电梯、智能监控、消防系统、vrv空调系统、办公自动化系统等。办公楼现为合肥市各民主党派办公场所。针对物业特点，**物业将严格按照商务办公楼标准，单独设置物业管理处对该项目作系统管理，提供优质服务。

第一节 整体设想与管理模式

“沟通至上，服务致远”作为合肥市**物业管理有限公司服务理念。我们坚持以客户为上，及时认知客户对服务的需求，在服务过程中持续不断加以精进。

根据综合办公楼的情况，我们**物业管理有限公司将本着“精致服务，以我的精心换得您的称心”的服务宗旨，引进先进的管理理念和成熟的管理模式，从前期介入开始就切切实实地做好参谋、在办公楼日常使用中勤勤恳恳地当好物业的管家。

一、采取相适应的服务模式

我们将在服务管理上采用先进的理念，有效的服务管理手段，使所有进入办公楼的客户都体会到我们热心的招呼、细心的关怀、专业的工作、尽心的服务；让客户感受到走进综合办公楼时，就能感觉到充满温馨、和谐的氛围；应用先进的软件服务管理是时尚的，是构建和谐社会所必须的。

二、物业管理的基础服务及延伸特约服务

综合办公楼的物业管理服务分为内核基础服务及延伸特约服 务。内核基础服务是指在物业界面内公共区域内基础的保安、工程、清洁管理服务。延伸特约服务是指有根据业主或客户的 特殊需要，另行对办公区域内其他设施设备的保养维护、特约 清洁（领导办公室、办公室及休息室、多功能厅、乒乓球室、健身房、小会议室、活动室、96人的大教室及贵宾休息室的 保洁），生活服务区域配套管理等。通过内核基础服务，保障办公楼正常的日常办公秩序。通过接受延伸特约服务的逐项开

展进一步提升综合办公楼物业软环境，使之达到臻善臻美。

三、管理设想

为让业主创造舒适、宁静、称心、亲切、安全的办公环境，我公司将从这些方面努力，刻苦钻研、努力探索。针对【综合办公楼】的特征，我公司提出了以下物业管理设想： 1．着重从人的基础生活功能需求出发做到人性化管理理念，丰富特色服务； 2．着重从人与自然、和谐、共生的要求出发，加强对生态、绿化、人文、环境的建设与维护。 四．服务定位

物业管理处内部管理实行以iso9001国际质量标准体系运行模式。各项服务均规范化、专业化，并在管理服务中不断改进、吸收、运用先进的物业管理方法和要求，不断强化各级服务人员的培训。同时，吸纳各类专业技术人才，不断提升整个物业管理处的人员素质及服务技能。力争使办公楼创优，同时依据iso9001国际质量标准体系，使办公楼物业管理质量更加标准化、规范化。

4、管理内容

4.1综合办公楼管理区域的公共设备设施的运行、维护、维修管理。4.2综合办公楼管理区域的公共区域的保安、消防安全管理 4.3综合办公楼管理区域的公共区域的保洁、绿化管理

第二节 【综合办公楼】物业项目服务保障措施

1、先进的iso9001：2000内部质量管理体系保障，建立六大管理机制

要实现综合办公楼项目物业管理目标，离不开强化的内部管理体系。公司运作将依托is0严格的质量管理体系模式作为日常管理运作质量的保证。建立六项管理机制： 1．自我约束机制：严格苛求，精益求精的宾馆星级式服务，以服务卓越、质量上乘的高标准约束自己。

2．专业化运作机制：对于项目处遇专业性与技术性较强的管理服务，都有专业物业公司技术中心提供技术支持。以降低 成本，扬长避短，提高效率。

3．质量保证机制：专业物业公司的管理运作和服务规范遵循国际化，标 准化组织的iso9001－2000的管理模式进行实施。

4．检查监督机制：为了确保服务质量，专业物业公司必须建立了严密而 科学的质量检查监督体系负责办公楼管理服务的各 项意见反馈与投诉回访。

5． 紧急预案机制：根据办公楼特点，分工作条线，设计各类预案，建 立预案网络机制，预案流程，预案执行监督及预案 检验、预案起动执行记录等一整套可操作制度。

2、采用系统及过程管理方法最终实现“十二化”管理 综合办公楼项目物业管理活动是由各相关的子过程组成，各相关过程加以识别，理解和管理，最大限度的减少职能交叉、重叠管理。实现垂直管理、目标管理、网络管理，从而达到提高管理效率、降低运行成本目的。公司将各类服务活动赋予文件化、程序化，并实行并通过pdca（plan do check action）管理方式做到精心策划——明确各项活动的职责，配备适当的资源，保证科学管理。

精心实施——严格按照质量管理体系文件规定要求，实施程序化、规范 化管理使每位员工明确自己该做什么，如何做，做到什么 程度，留下何种记录，从而达到定时、定人、定岗、定任 务、定质量的五定要求，严格检查——每项活动都会有计 划的受到检查，从日检到周检，月检覆盖整个物业管理活 动，保证各项物业管理活动在严格受控状态下运行。

持续改进——针对检查中发现的问题，通过征求业主、客户意见，运用 统计方法，测量出物业管理活动的不足之处，制定纠正和 预防措施，从而实现物业管理活动的持续改进和质量的良 性循环。

“十二化”工作标准 服务组织专业化、服务架构简约化、服务控制规范 化、服务标准精确化、服务理念人本化、服务内

容菜单化、服务效果最佳化、服务责任全体化、服务队伍素质化、服务信息网络化、服务成本合

理化、服务运作市场化。

3、重大预案的设计演练制度

根据管理重点，我们应在服务管理上从以下几个方面设计应急预案并加以演练，以确保办公楼运作的安全无虞：

? 工程管理方面：突发性水浸应急处理预案、防汛应急预案、设备故障应 急处理预案、触电事故的应急处理预案等；

? 治安保安方面：交通意外事故应急预案、治安、刑事案件应急预案、火 灾、爆炸事件应急预案、节假日突发事件处理预案等；

? 环境保护方面：下水管受堵排积水预案、地面遭受特种材料污染排除预 案、有害气体侵袭预案等；

? 公共卫生方面：食物中毒预案、流行病预防预案等；

4、强化岗位培训、有效进行督导

公司将对综合办公楼实行全员培训制度。培训工作将由始无终地贯彻在整个管理过程中。办公楼管理服务人员在上岗前由公司进行系统严格的岗前培训并取得相应的岗位执业资格证书。通过岗前培训使员工在服务意识的培养、服务理念的树立、工作技能的提升等方面尽快达到一流管理所需的水平。让全体员工理解公司的质量方针、质量目标，继而自觉参与到公司的质量活动中去。同时，公司还在日常管理服务过程中不断地对员工进行在岗培训及理念的强化，继续通过技术平台优势及软件支持以多种形式加强人员培训的沟通交流，以持续提升员工的专业技能。 执行规范是否到位，培训是否有效，还须通过督导这一环节。我们将建议多层次的督导体系。综合办公楼将通过定期的日常巡查，每月组织所有部门负责人进行的一次楼检；每个部门负责人每日对办公楼管理状况作一次例查；各基础管理层更是根据操作规范要求时时对管理作出巡查；公司不定期地对项目作抽检和指导；同时物业管理处更接受业主和使用人对管理质量的评定和指导。

5、量化考核，建立激励机制

公司还将根据员工的绩效对每一员工进行量化考核。员工考核依据质量控制指标，逐层考核，责任到人。考核结果必须同激励挂钩，以做到赏罚分明。篇3：办公楼物业管理制度 办公楼物业管理制度 为了保障公司办公楼的正常有序使用，明确相关部门的责任义务，营造一个好的工作环境，特制定本制度。

一、安全与消防管理

（一）办公室安全管理

1．办公楼的安全工作由办公室负责，办公室要切实加强对保安的管理，确保保安人员履行好安保职责，严格落实各项安保措施，确保办公楼安全。 2．严格来访登记制度。凡是来访的办事人员先由门卫告知相关部门，并在来访登记表上登记，注明事由，再由相关部门进行接待。杜绝外来人员在办公区域内部乱串乱闯现象发生。 3．各部门要认真做好部门自身的安全保卫工作。在下班前要检查门窗、用电使用情况，离开办公室必须关好窗，锁好门；关闭灯、电脑等用电设施，确保部门自身安全。

4．有重要设备、仪器仪表的部门要设专人负责，严格管理，避免发生财物丢失等责任事故。 6．财务室、档案室、配电室、设备机房、食堂、仓库等重点区域，相关部门要严格落实各项防火、防盗等安全措施，做到人防和技防相结合，加强管理，杜绝隐患。

7．各部门（人员）发现重大问题和带有苗头性的隐患要及时汇报，及时排除。

8．保安部门要认真检查维护电视监控系统，确保24小时开通，运转良好。非相关人员禁止进入电视监控室，如需要调看监控录像，必须征得办公室相关负责人同意。

9．节假日期间，值班人员必须坚守岗位，认真履行职责，做好交接班记录。对需要加班人员须在值班处登记。对突发事件和重要情况要及时报告，及时处理。

（三）办公室消防安全管理

1．财务室、配电室、设备机房、档案库、厨房餐厅、实验室、仓库等重点防火部位，要按公安消防部门的规定配备消防器材，设立禁止烟火标记。禁止在办公楼内乱扔烟蒂，禁止在办公楼非吸烟区（电梯）内吸烟。 2．各部门员工要遵守消防管理规定，严禁擅自移动或破坏办公楼内消防设施，严禁擅自占用、堵塞、封闭消防通道。

3．各部门员工要积极参加组织的消防培训，熟悉楼内安全通道，掌握消防器材的基本使用方法，自觉遵守办公楼各项消防安全制度。 4．妥善保管纸张等可燃性物品。严禁在办公室和公共区域堆放易燃、易爆、有毒等危险物品。严禁私接、更改电器线路和设备。

5．严禁在楼道、办公室、卫生间及办公楼周围焚烧废纸、树叶等物品。 6．严禁在消防通道停放机动车与非机动车。

7．安全负责人要组织相关人员经常巡视办公楼防火情况，对重点部位加强检查，对存在的火灾隐患，及时下发整改通知单进行整改，杜绝隐患。

二、绿化管理

1．绿化建设和管理是企业文化（精神文明）建设的重要内容。

3．不准随意砍伐、挖掘、搬移公司绿化树木。如因确实需要者，需报办公室批准。 4．禁止攀折花木或在树上钉钉子、拉绳子、晾晒衣物等。 5．不得损坏花木的保护设施。 6．不准私自摘拿花果。

7．不准行人和各种车辆跨越、践踏绿化带。 8．不准往绿化带上倾倒污水或抛扔杂物。

9．不准在绿化地上堆放任何物品。10．未经许可，不准在树木上及绿化带内设置广告牌。 11．凡人为造成绿化、花木及设施损坏的，按实际损失进行赔偿。

12．办公楼的绿化管理由办公室负责，办公楼的绿化养护由专业养护人员负责。

三、设施设备使用维修管理

（一）、物业、设备设施的使用、维护和报修

1．全体员工要爱护公共设施，正确使用，规范操作，延长物业、设施设备的使用寿命，节省资源，杜绝浪费。

2．物业、公用设施设备维修保养部门，要严格安照工作程序、技术要求，制订物业、公用设施设备的维修保养维护计划，做好维修维护保养工作。设备运行期间，值班人员要按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，遇到问题及时排除，并做好记录，确保各项设备运行正常。

3、物业及大型公用设施设备的维修，由设备工程管理部门提出维修方案报领导审批。做到科学计划，周密安排，严格审计，确保质量，厉行节约。

4、物业及公用设施设备的日常维修，由部门报办公室，再由办公室统一派人负责维修。

四、公共环境卫生清洁保洁

1、环境卫生设专人管理和清扫；

2、单元门外公共区域每日清扫一次；

3、合理分区设置垃圾桶，垃圾做到日产日清；

4、根据实际情况进行不定期的消毒和灭虫除害。

五、公共治安防范、门卫服务管理

1、由办公室负责区域内的治安防范、消防安全工作，发现有安全、消防隐患及时向有关部门做书面汇报；

2、门卫24小时值班，实行来客及物品出入登记制度；

3、负责区域内的车辆管理，保证小区内道路畅通；

4、发现安全、消防事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关部门报告，并协助做好救助工作。

宿舍管理办法 为加强各宿舍区的管理，创造“整洁、文明、安全、有序”的居住生活环境，特制定本规定 宿舍所有器具设备（如电视、玻璃、卫浴设备、门窗、床铺等），住宿员工有责任维护其完好。如有疏于管理或恶意破坏者，由其担负修理或赔偿费用，并视情节轻重给予纪律处分。 室内禁止烧煮、烹饪或私自接配电线及装接电器。

室内不得使用或存放易燃、强腐蚀性等危险及违禁物品。 烟灰、烟蒂不得随意丢弃在地上。 使用电视、收音机不得妨碍他人休息。 就寝后不得影响他人睡眠。

集体宿舍不得留宿亲友，外人拜访应登记姓名、与员工关系及进出时间。夜间应于23时前返回宿舍。

贵重物品应妥善保管或避免携入，违反规定放入室内而致丢失者责任自负。不得在室内外任意张贴字画或钉挂物品。

废物、垃圾等应集中倾倒于指定位置。 房间清洁应由住宿人轮流负责清洁打扫； 节约用水、节约用电，做到人去灯灭； 严禁在床上吸烟；

住宿员工发生下列行为之一，将呈报其所属部门并交行政部进行处理直至遣送公安机关： 不服从宿舍管理员监督、指挥；

斗殴、酗酒及任何有伤风化等的过激行为； 在宿舍从事偷窃及黄、赌、毒等违法犯罪活动； 本规定自印发之日起执行。

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XXX办公楼物业服务合同

甲 方： 乙 方：

第一章 总 则

第一条 本合同当事人 委托方（以下简称甲方） 单位名称： 法定代表人：

住 所 地： 邮编： 受委托方（以下简称乙方） 企业名称： 法定代表人： 住 所 地： 资质等级：

证书编号： 邮编：

根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》及有关法律、法规、政策，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对XXXX（以下简称本物业）提供物业管理服务事宜，订立本合同。

第二条 物业基本情况 1．物业名称： 物业类型：办公楼

2．座落位置： 。总建筑面积约 ㎡。

— 1 —

第二章 委托管理事项

第三条 物业服务区域

1.乙方所提供物业服务的区域为本物业办公楼一层至六层。2．以下除特别注明外，均指本物业管理区域内事项。 第四条 物业管理服务委托事项包括：

1．办公楼的清洁卫生。包括：办公楼内一层至六层公共区域走廊、楼道、卫生间的清洁、办公楼垃圾的收集、行长办公室的清洁、会议室及活动室的定期清洁。

2．办公楼内公共秩序的维护。包括：办公楼内一层大厅值班岗、二层服务区巡逻岗、停车场的车辆疏导岗、夜间安全巡逻岗、五层值班岗。

3．办公楼内花卉摆放和养护管理。包括：办公楼内公共区域、行长办公室及会议室。

4.办公楼内三层及六层客户接待服务。5．办公楼内的工程维修服务。 6.院落停车场公共秩序维护。

第三章

委托管理期限

第五条 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止。本合同期满前 XX个 月，甲乙双方应就是否终止本合同期限达成协议；否则本合同自动延续。

第四章

第六条 甲方权利和义务

— 2 —

双方权利和义务

（一）甲方权利

1．审定乙方起草的物业管理方案等规章制度；

2．检查、监督乙方物业管理服务的实施情况及有关制度的落实情况，提出整改意见。

3．监督乙方物业管理办公用房使用情况。

4．授权乙方对违反国家和地方政府物业管理法规政策的行为进行处理。

5．建议乙方对思想素质低，道德修养差，服务质量差，工作态度恶劣的管理人员予以调离。

6．根据本合同第八条对乙方的服务质量进行监督检查。

（二）甲方义务

1．按有关规定，向乙方无偿提供满足物业管理服务需求的物业办公用房。

2．协助乙方妥善处理与业主或物业使用人间的纠纷，为乙方管理工作提供便利。

3．协助乙方做好物业管理的宣传，协助乙方开展文化活动。 4．根据甲方及物业管理法规政策要求，对不完善的设备设施及安全隐患给予解决。

5.承担本物业日常维修及设施设备保养除人工费外所产生的一切费用。

第七条 乙方的权利和义务

— 3 —

（一）乙方权利

1．根据甲方委托和有关法律法规，制定物业管理实施办法、方案和规章制度，依法实施管理。

2．依据本合同委托管理的事项，在向甲方及有关单位提出整改意见和建议的同时，采取积极措施予以解决。

3．规劝、制止业主或物业使用人违反《物业服务合同》及物业管理有关规章制度的行为。有权依照法规政策、本合同的约定对违反物业管理规章制度的行为进行规劝或者建议甲方予以处理。 4．按本合同约定使用物业管理用房。

5．依据约定向甲方收取物业管理费及其他有关费用。

6．选聘专业公司承担专项物业服务业务，但不得将整体物业管理责任转让给第三人。

7．积极开展各种多种经营服务活动，所得收入由本物业处使用。

（二）乙方义务

1．履行本合同并依法经营管理，制止各种破坏、侵占共用部位、公共设施的行为，切实维护甲方及业主、物业使用人的权益。 2．接受甲方监督，实行重大事项报告制度。 3．接受物业管理行政主管部门的监督指导。

4．加强公共秩序维护队伍建设和安全保卫工作，建立健全各项规章制度，严格值班纪律和安全责任制，维护物业管理区域内的安全稳定。

第五章 物业管理服务标准

— 4 — 第八条 在乙方全面接管后，严格按照“全国物业管理优秀大厦”服务标准及一级物业服务标准提供服务。接管后，一年争创“济南市金融业物业管理优秀大厦”称号，达到如下服务质量标准：

1．本物业外观保持完好、整洁，地面光洁无杂物、卫生间干净无异味、垃圾清倒及时、墙面干净无蛛网。

2．严格监控、门岗、巡逻岗值班制度，认真执行大观园支行办公楼综合管理规定。接到报警及时到达，发生刑事案件依照法律规定及时报公安部门处理。严格遵守考勤制度，不空岗、缺岗、睡岗。

3.办公楼内摆放的花卉，要加强管理，经常修剪更换确保绿植无干枯、病虫，更换及时。

4．设立服务接待中心，对欲进入办公区的外来人员进行询问，阻止闲杂人员进入；来访人员须登记进入；对服务需求和投诉、实行跟踪管理，定期进行满意度调查，有满意度调查反馈、纠正预防、完善提高措施。

5．工程技术人员对办公区域内一层至四层水、电、暖设施及各种管道、门窗、门锁、办公家具等设备定期巡检，发现问题及时处理。接到报修迅速到场，维修及时，并进行维修登记。

第六章 物业服务费用

第九条 物业管理服务费 1．本物业的管理服务费

合同年度总金额：人民币

2．本物业的管理服务费支付方式采用按月支付方式，具体支付方式如

— 5 — 下：

合同生效后，由甲方按本合同总金额每月10日前向支付乙方本月物业管理服务费共计：人民币 。

3．根据国家及地方政策变动双方在协商基础上需对物业服务费标准调整时，按双方协议调整。

4．乙方接管后，甲方即按合同规定支付物业服务费用，甲方逾期未交纳物业管理服务费的，从逾期之日起，按照应交金额的0.2%按日交纳违约金。

第七章 违约责任及有关责任的界定

第十条 甲方违反本合同第六条第

（二）项有关约定，使乙方无法开展物业管理工作的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决，造成经济损失由甲方承担。

第十一条 乙方违反本合同第七条第

（二）项有关约定及本合同第二章和第五章的约定，未达到本合同约定的物业服务质量规范标准，甲方有权要求乙方改善和解决，逾期未解决，给甲方造成的经济损失，乙方应予赔偿。

第十二条

甲乙双方任何一方除因本合同约定的原因外，无法律依据和正当理由，提前终止合同的，违约方应赔偿对方1万元的违约金，造成对方经济损失的，应给予赔偿。

第十三条 以下情况乙方不承担责任： 1．因不可抗力导致合同无法履行的。

— 6 — 2．乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的。 3．乙方为维护甲方或者业主、使用人的切身利益，在不可预见的突发情况下（如救助人命，协助公安机关执行紧急任务，发生火灾，发生严重漏电、水管破裂事故等），因采取有关法律认可的紧急合理措施而造成甲方或业主、物业使用人财产损失的。

第八章 附 则

第十四条 甲、乙双方经协商可对本合同的条款进行修订更改或补充，并签订书面补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

第十五条 本合同无论因何种原因终止后，双方须按有关约定办理物业交接手续。在本合同终止之日起7日内，乙方须向甲方移交全部物业管理档案资料、物业办公用房。

第十六条 在本合同有效期内，乙方物业管理达到本合同第五章所约定的服务标准，实现物业服务管理目标，甲方评价优良，甲方在续签物业服务合同时给予乙方优先待遇。

第十七条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。本合同及补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

第十八条 本合同在履行中如双方发生争议，应协商解决，协商不成时，可提请物业管理主管部门调解。协商或调解不成的，可向济南市仲裁委员会申请仲裁或提起诉讼。

第十九条 本合同内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

— 7 — 第二十条 本合同一式 四 份，甲、乙双方各执 两 份，每一份具有同等法律效力。

第二十一条 本合同自签订之日起生效。

甲方(签章) 地址： 法人代表： 委托代理人：年

日 乙方(签章) 地址： 法人代表： 委托代理人：

年 — 8 —

月 日 月

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商丘市梁园区法院办公楼

物业服务合同

甲 方：商丘市梁园区法院办公楼 乙 方：商丘尚居物业有限管理公司

第一章 总 则

第一条 本合同当事人 委托方（以下简称甲方） 单位名称： 法定代表人：

住 所 地： 邮编： 受委托方（以下简称乙方） 企业名称： 法定代表人： 住 所 地： 资质等级：

证书编号： 邮编：

根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》及有关法律、法规、政策，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对商丘市梁园区法院办公楼（以下简称本物业）提供物业管理服务事宜，订立本合同。

第二条 物业基本情况

1．物业名称： 河南省商丘市梁园区人民法院 物业类型：办公楼

2．地点 民主路与长征路交叉向南300米路东 。

— 1 —

第二章 委托管理事项

第三条 物业服务区域

1.乙方所提供物业服务的区域为本物业办公楼一层至五层。2．以下除特别注明外，均指本物业管理区域内事项。 第四条 物业管理服务委托事项包括：

1．办公楼兼执行局的清洁卫生。包括：办公楼内一层至五层公共区域走廊、楼道、卫生间的清洁、办公楼楼外垃圾的清运、办公室的清洁、会议室及活动室的定期清洁。

2．办公楼内外花卉摆放和养护管理。包括：办公楼内外公共区域、办公室及会议室。

第三章

委托管理期限

第五条 本合同期限自 2017 年 11 月 1 日起至 2020 年 10 月 31 日止。本合同期满前 1 个月，甲乙双方应就是否终止本合同期限达成协议；否则本合同自动延续。

第四章

第六条 甲方权利和义务

（一）甲方权利

1．审定乙方起草的物业管理方案等规章制度；

2．检查、监督乙方物业管理服务的实施情况及有关制度的落实情况，提出整改意见。

— 2 —

双方权利和义务 3．监督乙方物业管理办公用房使用情况。

4．授权乙方对违反国家和地方政府物业管理法规政策的行为进行处理。

5．建议乙方对思想素质低，道德修养差，服务质量差，工作态度恶劣的管理人员予以调离。

6．根据本合同第八条对乙方的服务质量进行监督检查。

（二）甲方义务

1．按有关规定，向乙方无偿提供满足物业管理服务需求的物业办公用房。

2．协助乙方妥善处理与工作人员或物业使用人间的纠纷，为乙方管理工作提供便利。

3．根据甲方及物业管理法规政策要求，对不完善的设备设施及安全隐患给予解决。

4.承担本物业日常维修及设施设备保养除人工费外所产生的一切费用。

第七条 乙方的权利和义务

（一）乙方权利

1．根据甲方委托和有关法律法规，制定物业管理实施办法、方案和规章制度，依法实施管理。

2．依据本合同委托管理的事项，在向甲方及有关单位提出整改意见和建议的同时，采取积极措施予以解决。

— 3 — 3．按本合同约定使用物业管理用房。

4．依据约定向甲方收取物业管理费及其他有关费用。

5．选聘专业公司承担专项物业服务业务，但不得将整体物业管理责任转让给第三人。

（二）乙方义务

1．履行本合同并依法经营管理。

2．接受甲方监督，实行重大事项报告制度。 3．接受物业管理行政主管部门的监督指导。

第五章 物业管理服务标准

第八条 在乙方全面接管后，严格按照“物业管理优秀办公楼”服务标准及物业服务标准提供服务。达到如下服务质量标准：

1．本物业外观保持完好、整洁，地面光洁无杂物、卫生间干净无异味、垃圾清倒及时、墙面干净无蛛网。

2.办公楼内摆放的花卉，要加强管理，经常修剪更换确保绿植无干枯、病虫，更换及时。

第六章 物业服务费用

第九条 物业管理服务费 1．本物业的管理服务费

合同年度总金额：人民币 186960 元.2．本物业的管理服务费支付方式采用按月支付方式，具体支付方式如下：

— 4 — 合同生效后，由甲方按本合同总金额每月10日前向支付乙方本月物业管理服务费共计：人民币 15580 元。

3．根据国家及地方政策变动双方在协商基础上需对物业服务费标准调整时，按双方协议调整。

第七章 违约责任及有关责任的界定

第十条 甲方违反本合同第六条第

（二）项有关约定，使乙方无法开展物业管理工作的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决，造成经济损失由甲方承担。

第十一条 乙方违反本合同第七条第

（二）项有关约定及本合同第二章和第五章的约定，未达到本合同约定的物业服务质量规范标准，甲方有权要求乙方改善和解决，逾期未解决，给甲方造成的经济损失，乙方应予赔偿。

第十二条

甲乙双方任何一方除因本合同约定的原因外，无法律依据和正当理由，提前终止合同的，违约方应赔偿对方1万元的违约金，造成对方经济损失的，应给予赔偿。

第十三条 以下情况乙方不承担责任： 1．因不可抗力导致合同无法履行的。

2．乙方已履行本合同约定义务，但因办公楼本身固有瑕疵造成损失的。 3．乙方为维护甲方或者使用人的切身利益，在不可预见的突发情况下（如救助人命，协助公安机关执行紧急任务，发生火灾，发生严重漏电、水管破裂事故等），因采取有关法律认可的紧急合理措施而造成甲方或物业

— 5 — 使用人财产损失的。

第八章 附 则

第十四条 甲、乙双方经协商可对本合同的条款进行修订更改或补充，并签订书面补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

第十五条 本合同无论因何种原因终止后，双方须按有关约定办理物业交接手续。在本合同终止之日起7日内，乙方须向甲方移交全部物业管理档案资料、物业办公用房。

第十六条 在本合同有效期内，乙方物业管理达到本合同第五章所约定的服务标准，实现物业服务管理目标，甲方评价优良，甲方在续签物业服务合同时给予乙方优先待遇。

第十七条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。本合同及补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

第十八条 本合同在履行中如双方发生争议，应协商解决，协商不成时，可提请物业管理主管部门调解。协商或调解不成的，可申请仲裁或提起诉讼。

第十九条 本合同内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 第二十条 本合同一式 两 份，甲、乙双方各执 一份，每一份具有同等法律效力。

第二十一条 本合同自签订之日起生效。

— 6 —

甲方(签章) 乙方(签章) 法人代表： 委托代理人：年

月 日— 7 —法人代表： 委托代理人：

年月 日

推荐第7篇：物业秩序试题

秩序维护岗位技能比赛口试题库

1、ABC干粉灭火器适合扑灭哪类火灾？

答：A类：固体火灾、B类：液体火灾、C类：气体火灾。

2、“安全四防”是指哪四防？

答：防火、防盗、防破坏、防自然灾害。

3、消防安全“四个能力”是指？ 答：

（1）检查消除火灾隐患能力； （2）扑救初级火灾能力； （3）组织疏散逃生能力； （4）消防宣传教育能力；

4、安全防火的“四懂四会”是指什么？ 答：

（1）懂得火灾的危险性，会报警；

（2）懂得火灾的预防措施，会使用消防器材； （3）懂得火灾的扑救方法，会扑灭初期火灾； （4）懂得火灾的逃生方法，会组织人员疏散。

5、“安全四不”是指什么？ 答：

（1）不伤害自己； （2）不伤害他人； （3）不被他人伤害； （4）保护他人不受到伤害。

6、巡逻秩序员的主要任务是什么？ 答：

（1）维护巡逻区域内的正常治安秩序； （2）预防、发觉、制止各种违法犯罪行为；

（3）及时发觉各种可疑情况，抓获现行违法犯罪分子； （4）警戒、保护刑事案件、治安事件和治安灾难事件现场； （5）检查发觉防范方面的漏洞；平息巡逻中突发事件和意外事件。

7、秩序员在处理问题时应遵循的原则？

答：在维护业主（租户）的安全和利益的同时，依法办事，依法执行政策，不徇私情，以理服人。

8、如发现区域内有机动车辆占用消防通道，应如何处置？ 答：

（1）应及时联系车主将车挪走，并提示不能占用消防通道； （2）如无法联系车主或车主执意不挪动车辆的应上报公安或消防部门；

9、目标区域内发生盗窃案件的主要处理方法？ 答：

（1）迅速向公安机关报案，保护好现场； （2）安抚受害者，注重排查目标范围内可疑人员。

（3）如抓获犯罪嫌疑人，应迅速移交公安机关，防止其逃跑。 （4）遇闯卡车辆，应记下车牌号及车辆特征，必要时报告公安机关。

10、发生犯罪嫌疑人或携带赃物者强行冲撞门岗时，应如何处置？

答：

（1）利用门岗设施实施拦截或将冲撞人员控制；

（2）如无法拦截或控制的应及时记录车辆或人员基本信息及特征；

（3）立即报警，保存现场的监控资料。

11、在什么情况下属于正当防卫？

答：为了使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在进行的不法侵害，而采取的制止不法侵害的行为，对不法侵害人造成损害的，属于正当防卫，不负刑事责任。

12、秩序人员基础队列动作主要是什么内容？ 答：

（1）军人军姿； （2）立正、跨立、稍息； （3）停止间转法； （4）步法行进与立定； （5）敬礼、礼毕。

13、消防工作的方针是？ 答：“预防为主，防消结合”。

14、秩序员执勤时与对方发生纠纷时如何处理？ 答：

（1）由于按规定执勤，对方不理解无理取闹的，首先要保持冷静；

（2）对方态度蛮横、不讲理的，执勤秩序员要克制避免和对方发生冲突、防止矛盾激化；

（3）耐心解释，争取对方理解；

（4）对方不听劝阻、胡搅蛮缠、甚至恶言伤人或动手打人的，要及时通知班长、主管制止矛盾激化，不得与对方打架，并及时报告公安机关协助处理。

15、业主家发生煤气泄露的处理方法？ 答：

（1）发现煤气泄露，不准在现场使用对讲机，严禁按门铃、打电话等一切能冒火花的工具。

（2）所有能打开的窗户轻轻推开疏散气体。 （3）通知队友或设备工人迅速关闭煤气总阀或分闸。 （4）轻敲门呼唤业主、若业主无应答时，在感觉气味疏淡时或带上防毒面具，在保证自身安全的情况下由隔壁的窗户爬入或破门入内救人。

（5）发现有人昏迷应及时抢救，尽快护送中毒者到就近医院。 （6）通知上级领导到场，通知煤气公司负责人到场。 （7）配合有关部门查明原因了解情况。

16、醉酒怎么处理？ 答：

（1）当班时对认识的醉酒汉在岗上纠缠时应好言相劝促其离开岗位，必要时通知其单位领导或其家属将其领回。

（2）对不认识的醉酒汉应见机行事，不要与其争吵论理。 （3）如醉酒人闯入公共场所大发酒疯、打人骂人、毁坏公私财物、甚至调戏妇女的应立即报告派出所处理，并保存相应的视频资料和证据。

（4）酒汉在岗上不听约束、手舞足蹈的谩骂值班员或行人引来群众围观妨碍交通和治安秩序的，应及时报告派出所强行将其约束到酒醒。

17、违反治安管理行为的主要内容有？ 答：

（1）扰乱公共秩序的行为； （2）妨害公共安全行为； （3）侵犯他人人身权利行为； （4）侵犯公共财产的行为； （5）妨害社会管理秩序行为； （6）违反消防管理行为； （7）违反交通管理行为；

（8）违反户口或居民身份证管理行为。

18、聚众打架斗殴的处理方法？ 答：

（1）秩序员员应即时劝阻打斗，劝散围观人群； （2）保持中立态度，尽量保护自己人身安全；

（3）双方不听制止事态继续发展，场面难以控制，应迅速报告公安机关，并保存相关监控资料，如有重伤者送医院抢救；

（4）协助公安机关勘查打斗现场，收缴各种打架斗殴工具、辨认为首分子。

19、对醉酒滋事或精神病人闯入的处置办法？ 答：

（1）进行劝阻或拦阻，让其离开秩序员目标区域；

（2）及时通知醉酒者和精神病人的家属或工作单位，让其领回或采取控制和监护措施；

（3）如有危害秩序员目标或危害社会安全行为时，可报告公安部门协助处理。

20、秩序员对一时解决不了又有扩大趋势的问题时应采取的处理原则？

答：

（1）可散不可聚，可解不可结； （2）可缓不可急，可顺不可逆。

21、发现守护范围内有形迹可疑人时的主要处理方法是？ 答：

（1）留心观察，注意其行为发展； （2）通知各岗位可疑人员体貌特征，密切观察，提前做好防范； （3）及时向有关领导报告，提前做好控制工作。

22、一般单位对消防器材及设施巡查频次？并保存哪些记录？ 答：

（1）应由专人负责，至少每月对辖区消防设施进行一次巡查； （2）应保存设施设备巡查记录、损坏、维修保养记录。

23、高层建筑天台门应保持什么状态？秩序员应多长时间巡查一次？

答：

（1）应保持闭而不锁的状态；

（2）巡逻保卫至少每天对天台门巡查1次。

24、消防设施和消防设备一般多长时间测试一次？ 答：

（1）烟、温感报警系统的测试由消防工作归口管理部门负责组织实施，秩序部参加，每个烟、温感探头至少每年轮测一次。

（2）消防水泵、喷淋水泵、水幕水泵每月试开泵一次，检查其是否完整好用。

（3）正压送风、防排烟系统每半年检测一次。 （4）室内消火栓、喷淋泄水测试每季度一次。

（5）其它消防设备的测试，根据不同情况决定测试时间。

25、秩序员服务的“四勤”“五要”是指？ 答： （1）“四勤”是指眼勤、脑勤、腿勤、手勤；

（2）“五要”是指执行制度要严格，检查工作要细致，处理问题要灵活，要提高处置紧急情况的能力，要文明执勤。

26、灭火的基本方法有哪些? 答：（1）冷却法；（2）隔离法；（3）窒息法；（4）抑制法。

27、对逃逸的肇事车辆应注意哪些情况？ 答：

（1）车辆的牌照号码以及颜色； （2）车辆及车身颜色； （3）车辆的行驶方向： （4）发生事故的部位。

28、如有住户要求寄存物品并代为保管时，应如何解释？ 答：

（1）如果寄存为普通物品，应请其说出明细来签字确认，并说出来取时间原则上不应超过一天。如超期未取应将物品上缴领班，做好详细的值班纪录。

（2）如果为贵重物品应委婉拒绝，如对方请求代为保管时不得超过一天，并请其签字确认。如超期未取应立即将物品上缴领班，做好详细的值班纪录。

29、常用的灭火器有哪些？ 答：

（1）水型灭火器； （2）泡沫型灭火器； （3）干粉灭型火器； （4）二氧化碳型灭火器； （5）卤代烷型灭火器。 30、十字文明用语？

答： 您好、请、谢谢、对不起、再见。

31、交接班的注意事项有哪些？ 答：

（1）所有接班人员应于接班前15分钟到达指定地点集合。 （2）注意自身形象，不得相互追逐、打闹。

（3）当值中队长按《秩序维护员仪容仪表规范》的有关规定检查队员着装。

（4）交接班人员按交接班程序相互敬礼并问好。

（5）接班人员清点岗位上所有物品，巡查执勤区域公共设施设备是否完好，并在交接班记录本上详细记录。

（6）接班人员应认真查阅上一班值班记录，询问上一班工作完成情况，如有需要继续跟进的工作应记录以便继续跟进。

（7）接班中队长如发现有异常则要求上一班当值秩序维护员做出解释，做好记录。

（8）接班中队长在确认无误后在上一班《秩序维护员岗位值班记录本》上签名，并开始接岗值勤。

32、值班人员在执勤中，若遇到不愿出示证件强行进入、强行在不准停车的地方停车、在不该堆放垃圾的地方堆放垃圾等该怎么办？

答：

（1）纠正违章时，要使用礼貌规范的服务用语，以理服人。 （2）对不听劝阻者，要查清姓名、单位，如实记录并向秩序维护部经理或客服中心总经理汇报。

（3）发生纠纷时，要沉着冷静，注意掌握政策和工作原则，若遇到蛮横无理打骂值班人员的，可上报秩序维护部经理或客服中心总经理，由公司领导出面妥善处理。

（4）若社会闲散人员来辖区内故意捣乱，不听劝告，自行其事，报公安机关依法处理。

33、值班人员在值班期间拾到失物该如何处理？ 答：

（1）在公用地方，如走道、走廊、楼梯、广场等拾获财物时，应立即向当值客服人员报告，并交回客服部，等待失主领回。

（2）将详细情况记录后，尽快呈报秩序维护部经理。 （3）当失主来领回失物，应要求其说出失物日期、地点详情，情况符合，在失主登记身份证号码并签收后方可将失物交给失主。若有可疑处，可报警处理。

（4）拾获名贵物品，即时考虑是否交警方处理。 （5）将财物情况详细记录在值班记录本上。

34、封闭式管理体现在哪里？ 答： （1）制定物品放行制度； （2）业主（住户）发卡； （3）做好临时来访人员的登记； （4）小区各出入口均有秩序维护值班。

35、如果装修工人不按规定着装和佩戴工卡，怎么办？ 答： 按规定制止该装修工人进入园区，并做好解释工作。

36、秩序维护员有权没收出入证吗？

答：《装修证》和《出入证》是我司所办，只限园区使用，违章时我司秩序维护员有权收回。

37、业主非要到天台乘凉怎么办？

答：提醒业主要注意安全，并制止危险攀登，跨越行为。

38、业主装修存在那些情况不允许动火作业？ 答：

（1）未办妥动火手续（到工程部申请办理）； （2）防火、灭火设施、器材未落实； （3）周围的易燃杂物未清；

（4）对附近难移动的易燃易爆结构未采取安全措施； （5）凡储存、盛装易燃易爆液体、气体的场所、容器、管道未经洗刷清洁干净；

（6）在高空进行焊接或切片割作业时，下面的可燃物品未清理或没有采取防范措施的。

39、在纠正业主违章时业主无理辱骂，该怎么处理？ 答：

（1）克制情绪，保持冷静，控制事态发展； （2）不允许打骂、打架，做到打不还手，骂不还口。 （3）及时汇报，请上级到现场处理

40、在接待客人时要注意仪容仪表规定是什么？ 答：

（1）端庄、整洁、精神饱满、真诚微笑。

（2）在规定场合要站立服务，对宾客主动热情，和蔼可亲。

41、答复问询时，要注意什么？ 答：

（1）先要注意倾听，做好记录；

（2）要真诚热情，语气要委婉，要有负责任的态度； （3）说话要简明扼要，条理要清晰；

（4）无法解决或答复的问题要及时请上级领导处理。

42、怎样处理客户提出无法解决或无法满足的要求？ 答：

（1）向客户解释清楚原因，希望客户谅解； （2）汇报上级领导，请领导到现场处理；

（3）请客户提出意见和建议，以便今后工作中得到改进。

43、基础消防设施、设备？

答：手动按钮温感、烟感喷淋、排风机、消防水泵、进风窗、消防广播、警铃。

44、二氧化碳灭火器的使用方法？ 答

（1）将灭火器提到起火地点，然后将喷嘴对准火源； （2）打开开关，即可喷出二氧化碳； （3）二氧化碳对人体有危害，要注意安全；

（4）喷程为3－4米，要尽量靠近火源，动作要迅速，同时要防止冻伤。

45、干粉灭火器的使用方法？ 答：

（1）把灭火器提到起火点，并上下颠倒几次，离火3－4米； （2）打开开关，干粉可喷出，注意摇摆喷嘴，由远而近向前推移；

（3）灭火要果断迅速，不要留残火；

（4）灭火时不要冲击液面，以防液体溅出，造成灭火困难。

46、室内消火栓使用方法？

答：使用时一般两人配合。一人拉开消火栓箱门，取下水带并反方向（以火源为准）抛开（须避免水带打死结，并尽量拉直水带），手持一端接口和水枪冲向火源，途中将水枪水带接好并稳抓水枪（一手抓在水枪前端，一手抓在水枪与水带接口处，并用胳膊夹住水带于腋下）准备灭火。另一人将另一水带接口接在消火栓出水口上，并慢慢打开（逆时针为开）阀门至最大，然后迅速跑到前面协助第一人抓住水带，进行灭火。

47、消防卷盘的使用方法？

答：一人操作。首先打开卷盘的控制阀门，抓住软管水枪拉出软管，到达火源出打开软管水枪开关（平时是关的）进行灭火。可灵活用于室内初起火灾的扑救。

48、秩序维护员发现岗位区域内发生意外交通事故，应如何处理？

答：秩序维护员发现岗位区域内发生意外交通事故时，第一时间汇报监控中心，确定有无伤者，保护好现场，驱散围观群众，疏导好交通，若有伤者及时拨打“120”，中队长需及时赶往现场协调处理，若双方当事人同意协调处理，由双方当事人相互协调，若双方当事人不同意，则报警处理。

49、秩序维护员发现岗位区域内有人践踏草坪的，应如何处理？ 答：秩序维护员发现岗位区域内有人践踏草坪，应及时前往制止，并向当事人解释清楚：花草树木和我们一类一样也是有生命的，我们要爱护一草一木，共同营造我们的家园。

50、如何对进行车辆管理？ 答：

（1）出入车辆做好登记，指挥车辆行驶和停放。

（2）检查停放车辆状况，发现漏油、未关车窗、车门等立即通知司机报告上级领导。

（3）检查车辆是否停好，发现未锁门时，及时通知车主应重点看管。

51、秩序维护员在岗位区域内发现有小孩溺水，应如何处理？ 答：秩序维护员在岗位区域内发现小孩溺水时，第一时间汇报监控中心，监控中心值班员迅速拨打“120”，同时以最快速度打捞起来，把小孩平放于地上。用手掌按压其腹部，将体内的水倒出来，然后做人工呼吸。儿童获救后进行简单的救护，等待救护车的到来。

52、秩序维护员在岗位区域内发现有需急救的病人，应如何处理？

答：秩序维护员在岗位区域内发现有需急救的病人时，应迅速汇报监控中心，说清具体位置、病人年龄及病人目前状态，监控中心值班员迅速拨打“120”，秩序维护员应尽自己所能帮助有困难的人。

推荐第8篇：物业秩序部岗位职责 (自动保存的)

门岗岗位职责

1.阻止痴呆、精神病患者、房产中介、推销人员、衣着破烂者进入小区。2.疏导机动车辆，保证门前边路畅通。 3.礼貌认真检查进入小区人员的出入证及车辆通行证等，对不符合者及时劝阻，外部车辆禁入或按规定放行。 4.注意观察进出人员、车辆，遇有情况有问题及时控制上报。

5.严格执行会客登记制度，对来访者要礼貌询问并了解掌握其去向目的，并认真填写“来访登记表”，与其有效证件相符后放行。（公安人员执行公务除外）。6.严格检查携大件、贵重物品出小区者，并做好记录。

7.严格检查施工人员出入证件，对不符合者及时劝阻入内。遇特殊情况及时上报处理。

巡逻岗位职责

1.按规定的路线、区域巡逻，认真做好值勤记录。

2.对巡逻区域的可疑人和物，进行监视、盘问和检查，发现问题及时处置后报告。3.熟悉巡逻区域的设施、设备，发现问题及时处置或报告班长。

4.制止巡逻区域的打架、滋事等事件。5.清理房产中介、乱发广告等闲杂人员、清理无证装修人员。

6.配合各岗位值班人员，共同维护本区域的秩序。

7.发现盗窃、抢劫等刑事案件，按规定办法处理。

8.严格执行交接班制度，做好当班记录，交待清楚本班应注意的事项。

9．检查施工单位施工处的安全施工情况，有无许可施工证明。 消防监控岗位职责

1.负责物业范围内的安全管理监控，并进行录像，发现可疑情况立即通知当值秩

序员前往调查处理。

2.负责消防监控，在正常情况下根据工作程序启动各种消防设备，使之正常工作。3.负责本责任区域内的消防设施、设备的保养。

4.负责相关消防表格的记录。

5.负责物业消防安全管理指挥系统正常畅通。

6.负责责任区域内的清洁卫生工作。

7.负责紧急情况下利用公众广播系统引导、疏散物业内人员及重要物资。

8.负责紧急情况下执勤和备勤人员的通知和调动。

9、服从上级的工作安排

交接班制度

1、秩序员按规定着装，队列集合，整理着装，明确事项，做好接班准备工作，提前10分钟准时接班。

2、交班秩序员应提前做好交班准备工作，准确记录值班情况及下班需要继续观察或处理的问题，认真填写交班记录。

3、接班秩序员到岗后，清点交接物品，检查设施设备，岗位卫生情况，巡查管理区域，确认无误后予以签字，准确填写接班时间。这一时间即交班秩序员工

作结束时间，也是接班秩序员的工作起始时间。

4、交接验收时发现的问题或交接过程中未曾发现但确属上班发生的问题，有交班秩序员承担责任；交接完毕，接班秩序员签字确认后发生的问题，由接班秩序员承担责任；因交接不清，产生相互推诿，由交接双方共同承担责任。

5、正常情况下，接班秩序员的验收过程应在15分钟内完成。接班秩序员未到岗或虽已到岗，但未办理交接手续时，交班秩序员不得下岗。

6、接班时间已到，接班人员没有准时到岗接班的，交班人员应做好记录，并及时向秩管班长报告，待接班人到岗交接完毕后，方可下岗。

7、交班秩序员负责检查接班秩序员着装、仪容，发现问题应及时纠正，对不听从劝告者要及时向上级报告，如当班秩序员着装仪容不符合规定，追究交班秩序员责任。

8、交接班时，相互之间应敬礼，交接完毕，整体队列带回，秩序班长对当日工作进行讲评。

秩序部班长岗位职责

1.负责主持本班日常工作,带领和督导全班人员依据岗位职责,认真做好小区安全保卫工作。

2.负责主持召开班务会,传达上级指示和班长例会精神,研究提出意见并具体组织本班人员认真贯彻落实，并督促、检查《公共秩序维护部作业指导书》的落实情况，认真做好全班的思想建设、作风培养和业务训练；

3.负责本班人员的考勤,如实记录本班执勤中遇到和处理的问题,重大问题要迅速上报安全主管。

4.负责协调本班与其它班之间的工作关系和本班人员的关系。 5.熟悉保安员各岗位职责，掌握公司管理区域内安全保卫工作的规律及重点。

6.对管理不利而造成本班在执勤中发生的重大事故,或本班人员违法违纪的情况负责。

7.有权对本班人员上岗执勤情况进行检查、督导,有权对本班人员进行表扬和批评、处罚。

8.有权根据工作需要指挥调动本班人员。 9.对本班执勤中遇到的一般问题有处置权。

10.严格遵守各项规章制度,沉着、机智、严明、公正地处理各类事务,并完成好领导交办的其它事宜。

11.拟定各种应急方案，定期和不定期检查本班各岗位的工作情况

施工人员管理

1、施工人员进场前由秩序维护部填写《装修施工人员登记表》，发放《临时出入证》。

2、巡逻岗检查验证装修户的《装修许可证》，巡查时间为早晨8点至晚上22点，每天巡查次数不少于3次，并记录在《秩序维护员巡逻值班记录表》中。

3、查验施工人员有无《临时出入证》、证件与人是否相符，有无过期，已过期的证件予以没收，并及时通知服务中心。

4、检查施工场地有无按规定配备灭火器，装修施工过程中有无违反《装修许可证》所核定内容，如有问题及时通报工程维修部。

5、明火作业时，必须检查操作人员有无上岗证，相关防范措施是否落实。

6、要对装修户的装修时间进行检查，发现超时施工者应立即制止。

7、每天由巡逻岗检查停止作业情况，督促无留宿证明的施工人员离开，需留宿的施工人员应出具服务中心办理的留宿证明。

8、监管施工队人员搬运垃圾是否在装修允许时间内。

9、禁止装修队在清运车辆未进场时，把垃圾搬出户外。

10、检查装修队在撤离时所搬物品与《物资搬运放行条》是否一致，有无将垃圾堆放现场及楼道清理打扫干净，避免垃圾堆放占用和堵塞消防通道。

11、监督装修人员是否垃圾袋装堆放指定地点。垃圾清运后，检查清运垃圾的通道、墙面、地面、天花及公共设施有无损坏、磨花现象。

服务标准

（一）、秩序管理员仪容仪表标准

1、秩序管理员仪容标准

1) .秩序员在门岗值勤、小区巡逻、单元楼宇、军训及参加重要会议时，必须按规定穿着公司统一的制式服装及相关标志等。 2) .制服要保持整洁，穿衬衫要将下摆塞在裤腰内，袖口和裤管不得卷起来；帽徽、肩章要保持端正；胸卡别在左胸前、左上口袋的中间，下沿与兜盖上线齐平；上班期间不准赤脚穿凉鞋或拖鞋。 3) .秩序员着装要保持整洁，制服袋扣、领扣、衬衫袖扣必须扣好。穿大衣不准披衣在肩上，不准敞怀；穿春秋套装系好领带。注意仪容仪表，严禁制服、便服混穿，下班期间不准穿制服。 4) .内外衣口袋内不准放过多东西，如香烟、打火机、火柴等；腰间皮带上不准挂钥匙及其他挂件；佩戴肩章的外套或衬衫须将肩章戴正。

5) .大盖帽要戴端正，帽檐与眉同高，饰带平行并拢，风带不用时置于饰带内侧。

6) .对讲机佩在腰间皮带右后侧，耳机塞在右耳，话筒别在衬衫左领上。除因工作需要外，不得佩戴有色眼镜。

7) .工作时间统一穿黑色皮鞋，皮鞋一定要光亮，不得有污垢或磨损，女士鞋跟不超过3厘米。男士要穿黑袜子，女士应着肉色丝袜。

8) .秩序员巡逻走路，上身要挺直，步伐稳重，双臂自然摆动，不得晃来晃去。

9) .门岗要站在指定的岗位上，姿势要端正，不准弯腰曲背。不准背靠门柱或墙角、树上等。

10).立姿如同跨立，左脚向左跨出，两腿与肩同宽，上体保持立正

姿势，身体重心落于两腿之间；挺胸收腹，两手后背于皮带处，左手握右手腕，右手手指并拢并自然弯曲，手心向后。

11).立正时双手下垂，手指自然并拢，双手中指贴在裤的齐缝中间，不可将手插进衣袋或裤袋内。

12).听别人说话时，眼睛应注视对方眼睛，应注意对方说什么，不要左顾右望，心不在焉。

13).不论是巡逻行走还是门卫站岗，都要精神饱满，姿势端正，举止行为规范，不得搭肩挽臂，嬉戏打闹，不得吸烟，不准有倦怠表现。

（二）、秩序管理员仪表标准

14)1).注意个人卫生，常理发、常修面、勤剪指甲，不得留小胡子、长头发和长指甲。

15)内外衣要保持整齐、清洁，衣领、袖口要干净。

16)2）.不准随地吐痰，不乱丢果皮纸屑，不在值勤时擦鼻涕、搓泥垢、剔牙齿、脱鞋袜、吃东西。

17)3）.不在公众场合抽烟、闲聊、阅读书报、大声喧嚷或做与工作无关的事。

18)4）.值岗人员只能在秩序管理休息室内喝水、休息，不准在执岗时端着茶杯喝水或拿着与工作无关的物品在物业管理区域走动。 19)5）.不准酒后值勤或在值勤中饮酒，不准在值勤中食用大蒜等气味浓烈的食品。

（三）、礼貌礼仪

20)1）.顾客来访，应起身相迎并主动问候。

21)2）.当顾客出入大堂时，应主动为顾客开启门锁，点头微笑以示问候。

22)3）.发现有顾客进出大门有困难时，要主动帮助打开大门。 23)4）.同时为几位顾客服务时，应先示意、微笑、再服务。 24)5）.每天第一次见到自己的直接领导时应敬礼问好。 25)6）.当有队伍列队经过本岗位时，应敬礼。

26)7）.遇见到本单位领导、公司领导检查工作或外单位领导参观时应敬礼问好。

27)8）.车辆进出道口时，秩序员要先敬礼，后微笑示意，再服务；交接班时，应当互相敬礼；纠正违章时，应先敬礼，再告知。 28)9）.因公需要进入居民住宅时，应当主动出示工作证件，表明身份，说明来意。

29)10）.进入业主家中、上级领导或其他部门办公室，应先在门外用右手食指或中指的第二关节轻轻地敲门三下或按门铃一次，并表明身份，然后退后两步，征得同意后方可入内。

推荐第9篇：办公楼保安岗位职责

篇一：公司办公楼门卫工作职责(网) ************公司办公楼门卫工作职责

为保障公司办公楼人员及财产安全，提升公司安全保卫工作水平，特制定门卫岗位具体职责。

一、工作职责

（一）门卫岗位实行24小时值班制度。

（二）班前8小时、上班期间不得饮酒。

（三）在岗期间要衣着整齐，不得穿短裤、背心上岗。

（四）坚守岗位，不得串岗、离岗、睡岗，有事请假，未经领导批准，不得私自外出，并在交班前填好交接记录表。

（五）在岗期间不得在值班室内从事各类与工作无关的活动。

（六）做好节假日期间值班工作，按时向上级部门汇报公司当天安全生产情况，并完成领导交办的其它工作任务。

（七）熟悉公司区域环境，了解周边情况，做好公司区域巡逻检查工作。确保公司正门无人员聚集现象，如发现特殊情况，及时通知公司有关部室。要保持警惕，以防失窃等各类安全事件发生。

（八）班前要清扫值班室及办公楼周边环境卫生，并将物品摆放整齐。

（九）负责公司停车场车辆管理工作，确保自行车、电动车及外来车辆在指定区域按秩序停放。公司正门处不得停放任何车辆或堆放物品（装货出运的车辆除外）。

（十）认真负责报纸、书信、汇款单、包裹收发工作，不得丢失。

（十一）对于来访人员，须先同接待人联系确认，进行登记，方可放行。

（十二）认真填写来客登记单，登记单必须收回并妥善保管做好存档。

（十三）按时交接班，认真填写交接班记录。汇款单、挂号信、包裹单、寄存物等要填写、交接清楚。

（十四）休息日、节假日要严格控制人员进入，严禁非工作人员独自进入办公楼。

（十五）严禁宠物进入办公楼。

（十六）严禁产品推销等闲杂人员进入办公楼。

（十七）对于将公共设备带出办公楼的非工作人员，必须由相关部室人员陪同，并出具书面手续。

（十八）值夜班人员要保持清醒，及时关闭大门，对于加班人员，做到随到随开。（十九）每日19点以后，要对办公楼进行每小时巡检。

（二十）因玩忽职守导致公司安全保卫工作出现问题的，严肃追究有关值班人员责任。

二、违规处罚

门卫必须认真履行以上职责，对违反规定的，按照以下条款进行处罚。

（一）对于违反前十条规定的，给予相关责任人50元经济处罚。

（二）对于违反第四条规定，串岗或离岗超过30分钟的，按旷工一日处理。

（三）对于违反第十一至十六条规定的，给予相关责任人100元经济处罚。

（四）对于违反第十七条规定并造成损失的，赔偿损失。情节严重的，给予行政处罚或追究法律责任。

（五）对于违反第十

八、十九条规定的，给予相关责任人200元经济处罚。

（六）对于违反规定两次以上，且经劝诫工作没有改进的，进行下岗学习。学习期间只发基本生活费用，待培训合格后上岗。

公司安全保卫科

二○一二年九月二十八日篇二：写字楼保安职责 保安岗位职责 1.维护公司内部治安秩序，消除隐患于萌芽状态，防患于未然。

2.加强对重点部位的治安防范，前台保安主要负责来客的类别梳理登记和物品

出门的管理；快递人员（快递的除dhl、ems和捷特之外）要在保安处联系接收人，保安要把这些人圈定在一个固定的范围内，禁止其到处乱串；早晚要向上下班进出电梯的员工问好；维持前台的秩序，避免前台人员拥挤。

3.加强防火意识，定期检查消防设施，消除火灾隐患。4.确保下班后无人加班楼层门窗锁好。

5.工作日20：30以后（节假日全天）要登记加班人员信息，（见加班人员登记 表）一定要把人员、公司名称登记清楚。

6.妥善保管配发的安保器械及装备，不得丢失损坏，确保对讲机24小时开通， 不得以没电为由。

7.正确详尽的填写值班日志、物品持出表、交班记录表、访客登记表，夜间巡

逻表，必须对当天的工作做好笔录,办理交接手续时应双方签字,否则将按时间段追究事故责任。（要求保安人员在晚上12：00之前每隔2小时巡视一次办公区，12：00之后每隔3小时巡视办公区）

8.保安人员应做到：

1） 服从主管的工作安排，并服从临时调配，加强组织纪律性，遇事 勤请示、上报；

2） 坚守岗位，恪尽职守，不脱岗、不睡觉、不闲聊；

3） 明辨是非，保持警惕，遇到问题及时解决，对周边情况仔细观察； 4） 遵守制度，文明服务，注意工作方法、着装整洁、态度和气； 5） 坚持原则，机动灵活，做到反映情况快，解决问题快；

6） 不得超越法律私设公堂、打骂、搜身、体罚、拘留、不能触犯个 人隐私权。

9完成公司领导临时交办的其他任务。

10 遇有紧急情况或突发事件，应做好应急处理并及时向公司领导汇报。 11 保安手中的钥匙一定要保管好（只有一套），若丢失，由保安换新锁，下班 后把门，特别是安全出口门锁好。

14 楼内保安主要负责巡逻，关注办公场所的硬件设施和办公区内流动的外来人 员，如发现问题，及时通知行政部。

15 公司领导会不定期抽查保安的工作情况，发现不合规范的，当场告知本人， 严重的通知保安队长，采取相应处罚措施。 16 惩罚制度：

1) 如发现在岗时脱岗、睡觉、闲聊、看书，扣除200元工资； 2) 如发现不按时巡视办公区，扣除200元工资；

3) 发现迟到早退，每迟到或早退一次，按旷工半天处理；

4) 接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人 负责；

5) 造成员工人身伤害、公司财产损失，或者严重威胁员工人身安全、公司财产安全或者公共安全的，对当值保安给予相应的经济处罚， 情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任

6) 加班登记表要每天登记，节假日更要登记清楚，如发现乱登记及不

登记现象时，警告一次，下次扣除当月保安费的10%。前台保安是对外的形象，一定要保持好精神面貌，前台秩序维持不好时，警告一次，下次扣除当月保安费的10% 7) 巡逻保安禁止长时间坐在4层岗位，办公区一定经常巡视，分重点 的巡视，每次巡逻完毕要及时反馈到我这里，（即使没有问题也要报告）关注办公区的安全问题，如发生意外事件及时通知公司领导，处理问题要迅速

8) 交接班一定要清楚，把交接的事项交待清楚，如交待不清时，追究 上一班人员的责任

9) 我们会抽查保安的工作情况，并记录在案，双方确认，如发现不合 要求的，扣除一定数额的保安费篇三：新办公楼保卫岗位职责

保卫队长在项目经理直接领导下工作，担负服务项目区域内的治安保卫、消防、车辆停放、人员进出及交通秩序管理等日常工作，其主要职责如下：

一、全面负责服务项目区的安全防范工作，协助公卫机关搞好治安保卫工作，防止治安案件的 发生。

二、负责服务项目责任区的防火、救灾工作和处理项目内突发事件。

三、负责责任区内的交通秩序和车辆停放的管理，杜绝乱停乱放行为。

四、负责保卫队的内部建设，严格执行有关保卫管理制度。

五、制订责任区保卫年度、月度、每周的工作计划。并组织实施、检查工作完成情况。

六、经常组织保卫员进行业务技能培训、公司制度学习和思想教育，并按工作标准组织对保卫

员工作完成情况进行考评。

七、协助其它部门做好责任区的物业管理相关工作。

八、按时完成上级交办的其它工作。

工作标准及要求

一、以身作则，遵守公司各项管理制度，大胆管理，严格要求，不循私情。

二、白天应每小时检查一次各工作岗位的工作情况，发现问题要及时纠正或处理。

三、每周深夜查哨不少于二次。

四、参加各班的班前会，点评工作情况，检查班前会执行制度情况，抽检班长或保卫员对工作

职责熟悉情况。

五、组织保卫队员演练应急方案，使每个队员都能牢记每个方案的动作程序，以备急时之需。

六、督导队员遵守公司各项规章制度，认真履行岗位工作职责，严格执行责任区管理制度和工

作程序。

七、严抓队伍作风纪律，礼节礼貌，训练和内务卫生。

八、狠抓工作落实（如大门查证、物品出门检查、外来人员、车辆出入核实及登记，车辆通行、

停放秩序和治安巡逻等），确保公司制度、工作程序得到有效执行。查看是否按规定时间在巡逻等，礼节礼貌是否执行到位。

九、计划、组织每年的军事、、消防、业务训练，并对每个训练科目进行考核，记录每人成绩。

十、带领队中广泛开展学雷锋做好事的活动。

十一、做好工作记录，登记好人好事和各类事故，深入基层了解情况，总结经验教训，不断 改进工作方式。

十二、每周六检查一次内务卫生，并进行考核评比。

十三、每两周召开一次队务会，听取队员对工作的意见和建议，总结工作情况。十

四、发现保卫违纪或未认真履行职责，应及时指出和处理。

保卫班长在保卫队长的领导下工作，负责本班具体工作安排和管理，其主要职责如下：

一、具体负责班内工作安排、检查督促及管理。

二、负责班内军事训练、作风纪律、内务卫生、礼节礼貌等工作的学习培训、落实，检查 督促及管理教育。

三、负责当班时责任区的治安防范，车辆进出及停放管理，防火、救急工作。

四、协助队长处理突发事件和其它工作。

五、按时完成上级交办的其它工作任务。

工作要求及标准

一、模范带头，身先士卒，坚持原则，大胆管理。

二、组织召开每天的班前会和下班前的讲评，内容按《公安局物业服务处班前会制度》执 行。

三、当班时间内责任区内不定期巡查，检查、督促各岗的工作情况，纠正错误，处理未履 行工作职责，不按程序办事及其它违反公司管理制度的当班保安人员。

四、组织队员学习业务知识，加强思想教育，提倡队员文明执勤，礼貌待人，提高服务质 量。

五、每周六下午组织召开班务会，总结一周的工作情况，表彰先进，批评不足。

六、组织队员认真学习和演练应急方案，时刻保持高度警惕，做到闻警即动，临危不乱。

七、帮助队员处理其处理不了的问题。

八、以身作则，带领队员广泛开展学雷锋，做好事活动。

监控值班员岗位职责

一、负责24小时不间断监控物业责任区域内各部位、重点部门、过往人员和车辆出入情况；

二、做好监控工作记录，发现问题及时通报处理，及时做好录像保存备案工作，并及时向上 级领导报告。

三、负责监控室内各系统设备的运行记录。

四、负责接听业主打来的求助、报修或投诉电话，作好详细记录后，根据求助、报修或投诉 内容及时联系相关部门人员前往处理；

五、认真履行值班登记制度，工作中发生、处理各种情况应做详细记录，重大事件迅速向上 级领导汇报。

六、严格执行保密制度，不该说的一律不说，对于调取监控录像的请求，监控员须经项目经 理批准后方可调取。未经批准，任何人不得私自调取或帮助他人调取监控录像资料。

七、认真做好值班记录及交接班工作。

八、按时完成上级临时交办的其它工作。工作要求及标准

一、须按规定班次上、下班，每班提前10分钟进行交接班，认真查看交接班记录并清点值勤 器械，遗留问题须说明清楚并签名。

二、上班时，仪表端正、着装整齐、佩带齐全、精神饱满。

三、看好、管好、用好监控设施、设备，定期进行保养，如有损坏，应及时报告，确保监控 设备能够正常运行。

四、监控室严禁闲杂人员进入、逗留，禁止在室内交谈、吸烟、玩耍、打闹。

五、监控好大楼周围、小区责任区内行驶的车辆，并指挥巡逻岗看管好大楼周围、小区内的 车辆，防止交通阻塞、车辆乱停乱放，防止盗窃、破坏车辆事件的发生。

六、值班人员必须严格按照规定时间上下班，不准随意离岗离位，个人需处理事务时，应征 得值班领导的同意并在有人顶岗时方可离开。

七、值勤中不擅离岗位，不看书、看报、吸烟、打电话或从事与工作无关的一切事情。

八、监控人员应爱护和管理好监控室的各项装配和设施，严格操作规程，确保监控系统的正 常运作。

九、禁止在监控室聊天、玩游戏，按操作规程使用，不得随意拆装、关闭设备，做好设备日 常维护保养，保持室内卫生清洁。

十、严格保守秘密，不在监控室以外的场所议论有关录像的内容。十

一、值勤中玩忽职守，不负责任造成损失的要追究当班人员的经济责任和法律责任。十

二、协助解决业主遇到的困难，如有重大突发危害性事故发生，应立即处理并上报告。

新大楼大门、大厅值班员岗位职责

一、维持大门口的正常秩序，保障通道畅通，做好卫全防范；

二、认真做好外来人员、车辆的询查、验证、登记工作，制止闲杂人员进入大楼；

三、对出入大楼的大件物件进行验查确认，发现可疑人员，及时进行盘查并处理；

四、负责应急处理并报告岗位区域内发生的突发事件；

五、协助其它岗位保卫人员做好相关工作；

六、负责值班岗位周围的清洁卫生工作；

七、完成服务处和班、队长安排的其它工作任务；

八、认真做好值班记录及交接班工作。

工作要求及标准

一、着装整齐、佩带齐全、仪表端正、精神饱满，每班提前10分钟进行交接班，认真查看交

班记录并清点警用器械，遗留问题须说明清楚并签名。

二、严格执行每日7：40-12：

10、14：10-17：30跨立站岗执勤制度，保持良好的精神风貌， 严格执行有关保卫制度，积极完成值班任务。

三、大楼大门白天将进口伸缩门打开1.5米，供行人及电动车进出大院，晚上22：00关闭；大厅每天晚22：00后关闭后门。

四、讲文明、讲礼貌，热情对待来客咨询，耐心宣传、劝导来访人员遵守机关的各项工作制 度；制止外来车辆在大门区域内停放。

五、注意礼节，每日第一次遇见甲方或公司领导时应敬礼；询问他人前后须敬礼，并规范执 勤用语（你好、请、对不起、谢谢）；有礼貌的回答他们的询问。

六、在日常工作中，要经常进行卫全防范检查，积极协同巡逻保卫工作，发现不安全因素要 及时报告班、队长或服务处经理。

七、在执勤或护卫的区域、场所遇到突发事件时，要迅速把紧出入口，保护现场，维护现场 秩序，并立即向相关部门报告。如遇正在作案现场，应及时制止，协助抓获处置。

八、夜间值班时每小时向监控室报岗一次。

九、自觉遵守规定，不迟到、不早退、不擅离岗位，不做与值班内容无关的事，发现问题迅 速处理，并及时报告班长、队长或服务处经理。

十、爱护值班岗位的执勤用品，保证执勤用品的正常使用；交班前15分钟做好岗位清洁卫生，

整理好执勤用品，认真填写好值班记录，按规定交接班。

新大楼巡逻值班员岗位职责

一、负责大楼各楼层、车库、大门及其周边区域的治卫巡查工作；实行24小时监控巡查，保

障公安局办公大楼正常工作秩序。

二、负责大楼车辆停放秩序管理和督导；

三、制止巡逻区域内的打架、斗殴、治安、刑事案件的发生，突发案件立即向班长、队长或服

务处汇报。

四、指挥并监督好大楼周围交通秩序，防止交通阻塞、车辆乱停乱放、盗窃及破坏车辆事件的

发生；车库进出通道及大楼两侧通道禁止停放车辆。

五、每月进行一次消防设施完损情况检查，及时消除火灾隐患，发现工程设备、清洁卫生、消

防安全等方面的问题应及时向有关部门反映，并跟踪处理。

六、认真履行值班登记制度，记录值班中发生的各种情况，交班时责任明确，必须定时向班长

汇报巡逻情况。

七、积极协助其它岗位处理相关事宜，如有重大突发性、危害性事故发生，要立即处理和汇报。

八、认真做好值班记录及交接班工作。

九、按时完成上级临时交办的其它工作。

工作要求及标准

一、着装整齐、佩带齐全、仪表端正、精神饱满，每班提前10分钟进行交接班，认真查看交 班记录并清点警用器械，遗留问题须说明清楚并签名。

二、当班时必须提高警惕，监守岗位，认真巡查大楼各楼层。严格执行24小时监控巡查，每

90分钟巡视一圈制度，按时到各巡逻点及监控室打点签到；夜间值班时每小时向监控室报岗一次。

三、对大楼周边乱停乱放的车辆采取贴条提示，要求其按位有序停放。

四、巡逻中须认真巡视，不留死角，要注意查看是否有不安全因素，防止不安全事故发生，特

别是非工作时间更要做好大楼内设备、设施的防盗、防破坏工作。发现问题及时处理和报告。遇到可疑人员时须跟踪、检查其证件，并立即将其带离大楼，并送出大门。

五、注意礼节，文明执勤，每日第一次遇见甲方或公司领导时应敬礼；询问他人前后须敬礼， 并规范执勤用语（你好、请、对不起、谢谢）；有礼貌的回答他人的询问。

六、如有楼层进行装修时，每班不少于一次对公共设施及装修现场检查，内容包括：电梯、扶

手、电表箱、灭火器、吸烟、电源使用、出入证、开工证、动火证等工作进行检查登记，对装修工地不按装修管理规定而乱开洞、拆墙、乱拉电线等行为进行阻止，并及时向班长、队长或服务处汇报，防止破坏结构和火灾发生，对装修运料时巡逻岗要进行监管，确保电梯不受损坏。

七、在大楼内搬动大型物品，形迹可疑者，要检查证件并登记，防止偷盗行为。

八、制止在大楼内大声喧哗、制造噪音而影响他人正常工作的行为。

九、定期检查消防设施是否完好，及时消除火灾隐患，发现工程设备、清洁卫生、消防卫全等

方面的问题应及时向有关部门反映，并跟踪处理。

十、随时与各岗位保持联系。接到监控室或业主报警，立即跑步赶到现场，了解情况，正确处

理，并及时向班长、队长或服务处汇报。

十一、执行监控室、服务处领导的临时工作调度和安排。

推荐第10篇：办公楼物业服务规范

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目

录

环维篇

环维部保洁员工作职责„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 环维部保洁员作业操作规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2 环维部工作质量检查标准„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.15 服务篇

服务部服务员工作职责„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.19 服务部服务员会议操作规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.20 服务部工作质量检查标准„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.23 安防篇

安防部保安员工作职责„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.24  形象岗、大堂岗岗位职责„„„„„„„„„„„„„„„„„„.25  大楼外巡岗位职责„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.26  内勤岗岗位职责„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.27  安全监控员岗位职责„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.27  员工通道保安员岗位职责„„„„„„„„„„„„„„„„„„.28 安防部员工工作规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.48 安防部消防安全工作质量检查标准„„„„„„„„„„„„„„„„„„.50 工程篇

工程部工程人员岗位职责„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.52  强电主任岗位责任制„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.53  弱电主任岗位责任制„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.„54  空调主任岗位责任制„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.55  给排水主任岗位责任制„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.55  变电所所长岗位责任制„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.57  变电所值班长岗位责任制„„„„„„„„„„„„„„„„„„.58  变电所值班员岗位责任制„„„„„„„„„„„„„„„„„„.58 工程部工作人员操作规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.59  维修服务工作程序„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.59  维修电工操作规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.59  空调工操作规程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.60  给排水系统的养护操作规程„„„„„„„„„„„„„„„„„.61 工程部工程员工作质量检查标准„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.62

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环维部保洁员工作职责

1、负责本辖区内公共环境及办公区域的垃圾回放清运工作；

2、负责所属辖区公共设施、设备的清洁工作；

3、负责所属辖区公共区域和办公区域的消杀工作；

4、负责客户要求的各种清洁服务工作；

5、负责辖区绿化的养护和修整工作；

6、日常工作接受服务部部长及保洁所所长的督导，直接向保洁领班负责；

7、负责所在岗位的办公楼宇内外保洁、外墙清洁工作等各种清洁工作；

8、遵守公司规章制度，穿戴整洁，时刻注意仪容仪表，使用文明用语，控制性情，保持良好服务心态；

9、按本岗位的要求按时上岗，不得出现脱岗、空岗现象，忠于职守；

10、严格执行本岗位工作的操作规程，按具体规定严格执行；

11、遇到突发事件，积极处理，并迅速报告上级；

12、发现办公区域内出现行径可疑人员，及时汇报至安防部；

13、在工作期间不得为他人做自己职责以外的任何事情；

14、工作期间不得打私人电话，有急事与本部领班联系处理；

15、不损坏公物，不浪费日常保洁消耗品，使用、保管好所有设备、工具；

16、服从领导，接受检查，完成指定的任务；

17、完成领导交办的其它的随机性工作。

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环维部保洁员作业操作规程

一、日常清洁

（一）大堂清洁

1、清洁内容

（1）日常清洁：倾倒烟缸，整理座位、台面，抹尘、推尘，清洁大堂玻璃门上手印，自动门、电梯按钮、轿箱内外手印污迹，大堂卫生间的清洁； （2）定期清洁工作：家具打蜡护理、电梯保养清洁、内外地垫清洁、地毯洗涤、大理石地面清洗、打蜡、玻璃清洁等。

2、操作程序

（1） 大堂保洁的原则是：以夜间或周

六、日定期操作为基础，白天进行日常保洁；（2） 定期对大堂地面进行彻底的清洁、抛光、定期上蜡；操作时，上蜡区域应有示意牌或围栏绳，以防旁人滑跤； （3）日常保洁的要求每天对地面进行清洁数次，大堂内的其他部位，如玻璃、柱面、墙面、台面、椅子、栏杆、沙发、灯座等，要经常清洁，保持光亮、明净； （4）操作过程中，根据实际情况，适当避开客人和客人聚集的区域，待客人离散后再予以补做；客人进出频繁和容易脏污的区域，要重点拖擦，并增加拖擦次数； （5）遇下雨或下雪天，要在大堂进出口处放置伞袋机、踏垫，铺上防湿地毯，并树立“小心防滑”的告示牌和增加拖擦次数，以防客人滑跤及将雨水带进大楼。

（二）、电梯的清洁和保养

电梯是客人使用频繁的地方，一般采用每天更换星期地毯的办法来解决电梯里的清洁问题；对客用电梯一般采用早、中、晚三次进行，特别注意对金属部位的除渍保养。

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1、清洁内容

电梯外门、电梯内白钢、壁板、天棚、控制板、地面、门轨、扶手、装饰；

2、操作程序

（1） 打开控制箱，将电梯停在指定楼层，每次只能停止一部电梯； （2） 将“正在工作中”告示牌放在电梯门前； （3） 吸净墙角边和门轨道内的砂尘，抹净灰尘；

（4） 清洁玻璃镜面，清洁不锈钢部分、壁板、控制板，达到光洁明亮，无任何印记（用不锈钢清洁剂）； （5） 清洁扶手、装饰、天棚灰尘； （6） 地面清洗干燥；

（7） 工作完毕后，取下防护板，把控制按钮恢复原位，关上控制箱，恢复电梯正常运行。

（三）玻璃窗、镜面操作程序

工具：伸缩杆、刮水器、涂水器、清洁剂、美工刀片、毛巾；

1、发现玻璃沾有污迹时，用美工刀片除污；

2、按比例兑好玻璃水（与水按体积1：20）；

3、将涂水器浸入玻璃水中，插在伸缩杆上；

4、将浸有玻璃水的涂水器按在玻璃上推擦；

5、另一个伸缩杆插上刮水器，从上至下刮去玻璃上的水迹；

6、最后用干毛巾抹去遗留的水印。

（四）卫生间清洁

1、工作范围：镜面、台面、洗手盆、墙壁、马桶、水箱、尿槽、

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低架、地面

2、操作规程 （1） 镜面清洁

用喷壶喷上玻璃水，后用干毛巾擦拭干净，不留任何水迹； （2） 洗手盆清洁

先把肥皂涂在洗手盆内，用毛刷来回刷洗，直到污迹洗净为止，用清水冲净，并把台面顺手擦拭干净，用金属除锈剂及不锈钢水将水龙头清洗干净； （3） 马桶清洁

将洁厕灵洗剂倒入水槽中，用厕所刷蘸洁厕灵洗刷马桶、坐板、盖、马桶内外，然后用清水冲洗，将洁厕灵冲洗干净，接着用毛巾把水抹干，再用消毒手巾对坐板进行消毒，最后把地面拖干。 （4） 坐厕水箱清洁

① 关闭水龙头，放走水箱水； ② 将盖放在安全位置； ③ 少量使用酸性溶剂； ④ 手刷刷干净； ⑤ 打开阀，清水冲； ⑥ 盖好盖。 （5） 尿槽清洁

将清洁剂洁厕灵倒入水槽中，用厕所刷蘸洁厕灵擦洗尿槽内外，用清水冲洗，抹干；如发现有水锈、水迹，则再使用较高浓度的酸性洗洁精，否则水迹无法清除，此时提醒注意，不可将强酸洗洁精滴到地上以免损坏地面。 （6） 地面清洁

① 放牌；

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② 1：20兑水（按体积）； ③ 刷； ④ 热水冲； ⑤ 拖干。 （7） 不锈钢手纸架

用干、湿毛巾清洁内外尘埃，外用不锈钢清洁剂擦拭到光亮为止，厕纸在不足时应立即更换，将旧的缠放在新的外面，放在架上。

（8） 交班前必须把室内清洁一遍，交班干净，设备完好，如有问题及时报告。

（五）室内清洁

1、工作范围：天棚、灯饰、四壁、家具、玻璃窗、地面、垃圾清倒；

2、操作程序

（1） 根据事前工作计划、工作要求，准备好使用工具和清洁剂，比如：吸尘器、毛巾、梯子、小铲、百洁布、刮玻璃器、万能洗涤剂等； （2） 应遵循先从上向下，从内向外的原则，工作之前要整个环视下房间，如果有卫生间，则应先清洁卫生间后，再清洁其它部位； （3） 架好梯子，用干净毛巾抹天棚、灯饰上的灰尘；如尘较多，用背式吸尘器吸尘后再抹尘； （4） 清洁四壁及家具灰尘，根据工作要求打木质蜡和金属光亮剂； （5） 清洁玻璃窗，先将窗框、沟槽灰尘清洁干净，涂水器蘸玻璃清洁剂均匀涂在玻璃上，刮水器刮去水分，用干净毛巾抹净剩余部分水分；

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（6） 最后清洁地面，地板、石质地面用尘推推尘，地毯要用吸尘器吸尘，由里到外吸尘后结束清洁。

3、注意事项

（1） 工作小心，一看二干，不得将室内家具物品碰撞损坏； （2） 不随意动客人摆放的文件； （3） 不准跟人拉关系；

（4） 对客人服务以外的要求应以回绝，并有礼貌。

（六）室内公共区清洁

范围：公共走廊、卫生间、步行楼梯、电梯间、消防器材 步骤：

1、公共走廊

（1） 抹墙壁、门框上灰尘，根据需要定期打木质蜡； （2） 清洁消火栓内卫生，抹去灭火器上灰尘； （3） 地毯吸尘； （4） 地面湿抹； （5） 清洁楼层指南。

2、卫生间

（1） 清洁剂1：20兑水，抹墙面、地面、隔断板； （2） 洁厕灵清洁大、小便器后，用清水冲净；

（3） 洗手盆、台面用涂水器、百洁布进行刷洗，用清水冲干净，抹布抹去水迹； （4） 镜面、玻璃窗用涂水器、玻璃刮进行清洁。

3、步行楼梯、扶手

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（1） 笤帚清扫楼梯，至上而下；

（2） 湿毛巾从上而下抹扶手，及栏杆上灰尘； （3） 拖布拧干，拖楼台阶，经常清洗拖布； （4） 用毛巾抹净墙角及栏杆外台阶灰尘。

4、电梯间卫生清洁

（1） 清洁电梯门、按钮、抹手印，必要时用白钢光亮剂擦拭； （2） 清理落地烟灰盅及垃圾箱内垃圾； （3） 理石地面用尘推推尘。

（七）广场清洁

1、范围：大门外的楼宇周边地区，主要包括停车场，通道、阶沿、绿化带内卫生、栏杆、楼前饰物

2、程序： （1） 日常清扫

① 由专人负责巡回清扫周边地面的垃圾、碎屑； ② 拾捡绿化带内杂物；

③ 抹去休息桌、凳灰尘及栏杆口灰尘； ④ 湿拖布拖去台阶及地面的脏迹。 （2） 特殊清洁

① 金属护栏、装饰打白钢光亮剂；

② 地面用高压水枪清洗；连接水管接高压水枪；加入清洁剂；如有油脂物质需附加热器。

(八)垃圾的收集与处理

1、垃圾的存放

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各个场所应视情况分别设置垃圾筒；落地烟灰盅、字纸篓、茶叶筐等临时存放垃圾的窗口；但需注意： （1） 存放容器要按垃圾种类和性质配备； （2） 存放容器按产生量放置在各个场所；

（3） 存放容器要易存放、易清倒、易搬运、易清洗； （4） 有些场所的存放容器应加盖，以防异味散发； （5） 配合做好清运垃圾工作。

2、垃圾收集的操作程序

（1） 及时清除楼面上所有的垃圾，收集清运时，用垃圾袋装好，并选择适宜的通道和时间，只能使用货运电梯，不可使用客梯； （2） 在清除垃圾时，不能将垃圾散落在楼梯和楼面上； （3） 要注意安全，不能将纸盒从上往下扔；

（4） 要经常冲洗垃圾存放点，保持卫生清洁，防止产生异味及飞虫； （5） 配合做好清运垃圾工作。

二、特殊清洁

（一）、家具保养

家具保养有四种类型：一是木质家具，二是不锈钢家具，三是铜质家具，四是皮质家具。

1、木质家具：主要有桌、几、柜、床头、墙壁等 操作规程：

（1） 将家具抹去尘，打木质家具蜡；

（2） 将木质家具蜡喷到无绒毛巾上，均匀涂擦家具表面； （3） 操作方法最好“S”型，互相重叠以免漏擦；

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（4） 打蜡时绕过家具非木质部分，如果擦上用毛巾擦净； （5） 如果蜡水打过的过厚，就显得不均匀，则应用干毛巾反复擦拭均匀。

2、铜质家具：主要包括各种家具边角、扶手、铜器、铜质器具 （1） 操作规程

① 将要清洁部分用毛巾除尘； ② 倒少许擦铜水在干无绒毛巾上； ③ 均匀将铜水涂在铜器上； ④ 用力擦去铜器上的污迹；

⑤ 待铜水干后，用干净毛巾抹干铜器上的铜水，直到光亮。 （2） 铜器封漆操作规程 ① 用擦铜水把铜器擦亮； ② 用干净毛巾将铜器擦干净； ③ 将封铜漆按比例稀释；

④ 用无绒毛巾小心均匀地把封铜漆涂在铜器上； ⑤ 封漆层距互叠2-3毫米，以免漏封，影响质量； ⑥ 封铜后铜器要达到光洁度均匀，不留有铜漆痕迹的效果； ⑦ 封闭后铜器宜放在通风的地方风干；

3、不锈钢家具：主要包括各种扶手、门面、壁板、器具等；（1） 操作规程

① 将白钢光亮剂喷到所要清洁的部位或直接喷到毛巾上，均匀涂在上面； ② 反复擦拭，直到光亮，特别是扶手、壁板脏迹很强的部分； ③ 如果不锈钢表面有横或竖的暗纹，则要顺着暗纹的方向擦拭；

4、皮质家具：主要包括沙发、座椅、靠背等；

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（1） 操作规程

① 将要清洁的部位用湿、干毛巾抹去灰尘； ② 将缝隙内灰尘杂质用吸尘器吸净； ③ 将皮革清洁剂喷到其表面； ④ 用干无绒毛巾擦拭，直到光亮无尘。

（二） 地面的清洁

经过装饰装修、土建工程之后，瓷砖和理石地面上都留有装饰过程中留下的各种顽固污迹，清洁过程比较有难度，而且程序复杂 操作规程如下：

1、荒扫；用笤帚将地面的大块杂质、垃圾清扫干净；

2、酸性：主要是清洁白灰、石灰一类的顽固污渍；

（1） 使用单擦机，换上地刷，1：10（按体积）的酸化剂兑水注入清洁水箱内； （2） 开启单擦机擦洗地面，以30米/分速度前进，顽固之处停下细刷； （3） 用吸水机将水吸起； （4） 拖布抹净。

3、局部处理：对于酸洗没有除去的污渍进行清洁处理；

（1） 胶状物质、油漆类物质可用溶性洗剂，如香蕉水、酒精喷到上面，待其溶解后用刷子刷去； （2） 对于顽固性强，面积又很小的地方，可用小铲刀平行地面，用力铲除。

4、洗地

（1） 用洗地机将清洁剂1：20兑水注入水箱，开启机器； （2） 洗地时，行与行之间相叠10公分，以免漏洗；

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（3） 用刮水器刮水后，再用吸水机将水吸起； （4） 用干净湿拖布拖净，

（三） 理石地面保养

1、大理石地面的日常保养 （1）2） 洗地

① 自动洗地机的操作；将清洁剂按1：20（按体积）的比例兑水注入水箱内： ② 装好吸水刮后，启动电源开关，放下洗地刷和吸水刮，扳动水制开关； ③ 启动吸水机电源，手推操纵杆，以60米/分的速度前进，洗地和吸水同步进行； ④ 洗地机洗地时，行与行之间互叠10公分，以免漏洗； ⑤ 洗地完毕后，要用干毛巾将地面特别是边角位的水迹抹干净，以免影响质量。

地面打蜡、抛光

① 进行打蜡时，首先要检查机器上喷壶是否加满保养清洁蜡；② 将控制杆调节到合适的高度；

③ 机体底盘针座接合抛光垫，保持机身底盘与地面平衡； ④ 接通电源，按动机身电源开关，使底盘转动，当手柄提升时，机身向右移动，当手柄向下时，机身向左移动； ⑤ 当操纵机械从左至右移动时，拉动喷蜡控制杆将蜡水喷出，由底盘抛光垫将蜡水均匀的涂在地面上； ⑥ 打蜡前，用干地推将地面灰尘、砂粒推干净；打蜡时，落蜡要均匀，上下要互叠10公分，每推100公分距离喷蜡一次； ⑦ 喷蜡完成后，换另一个干净的抛光垫进行地面抛光；

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⑧ 抛光推进的速度保持在50米/分为宜，来回抛光3—5次，直到光亮为止。

（3） 地面高速抛光

① 使用高速抛光机操作，将高速抛光垫安装在抛光机转盘底部针座上，平放在地面； ② 将控制杆调节到合适的高度，接上电源；

③ 按动机身上的电源开关，转盘转动，即可进行抛光； ④ 抛光时，推进速度不要太快，应保持在50米/分的速度； ⑤ 抛光时，上下行距应互叠10公分，以免漏抛。

2、理石地面的周期保养 （1） 地面起蜡、封蜡

① 起蜡操作规程

A、起蜡前，将“暂停使用”告示牌放在工作现场出入口或周边位置； B、以150转/分速度的擦地机连清水箱进行操作，将起蜡水按1：10（按体积）的比例兑水注入水箱中； C、套好针座及洗地百洁垫；

D、擦地机接通电源，按动机身电源开关，拉动水箱控制杆，将起蜡水均匀擦在地面上； E、控制机械保持在50米/分的速度进行刷地起蜡工作； F、控制机器走向，由左向右来回走动2—3次； G、上下行距要互叠10公分；

H、洗地完成后，用吸水机把起蜡水吸干净； I、用自动洗地机来回过清水两次； J、边角位用长柄手刷擦抹干净； K、待地面吹干后进行封蜡。

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② 封蜡操作规程

A、将落蜡拖头套在蜡拖杆上； B、把拖头浸透蜡水；

C、把拖头放在轧水器上轧干少许； D、将蜡水均匀涂地面上（一般封3—5层）；

E、操作时边与边之间成90度角一层一层地将蜡水均匀拖在地面上，待每层蜡水干透后，才可以进行抹布的封蜡的操作； F、封蜡结束一般需过6个小时后才用1000转/分以上的高速抛光机进行抛光，直到光亮为止。

（四）地毯的保养

1、地毯吸尘

若要延长地毯的使用寿命，必须建立一套正确的清洁标准；在保养过程中，吸尘是保养地毯最重要的程序；吸尘工作做的越好，地毯需要清洁的次数就越少，其使用的寿命就越长；另一方面，有污迹要尽快清除，否则，时间长了便会很难清除；

2、地毯清洗（即地毯干泡清洗） ① 用吸尘机对地毯进行吸尘处理；

② 用地毯除渍剂清除地毯上的各类污迹及口香糖； ③ 按比例将地毯水兑水后加入电子打泡箱内； ④ 将150转/分的洗地机套上地毯刷，接上电源； ⑤ 打开泡箱开关，将泡沫均匀地擦在地毯上；

⑥ 控制擦地机的走向，由左至右，保持40米/分的速度为宜； ⑦ 操作机械在地毯上来回洗刷3—4次，上下行距互叠10公分； ⑧ 用毛刷刷洗边角位，抹干地毯上的泡沫；

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⑨ 用地毯吹干机吹干地毯；

⑩ 工作完毕后，用清水冲洗泡沫箱和地毯刷。

3、地毯抽洗

（1） 灰尘一旦进入地毯纤维的深处沉积，必须采用抽洗的方法深层清洁，使地毯恢复原来的光泽，对于水有敏感的地毯，可采用干泡清洗代替抽水的办法进行； （2） 抽洗方法

用大约60℃的热水或带有清洁剂的热水，通过微型喷嘴喷到地毯纤维上，羊毛地毯最高用30℃的热水，紧接着用吸水扒吸干污水，地毯纤维就从上至下进行了一次冲洗清洁，为了增加抽洗的效果，一般采用增强机械力或延长作用时间的方式；增强机械力因素，是高压水枪出水的压力，通常有12帕者仍不能将污垢冲出来，就需要用与机器连为一体的滚刷把粘住的污垢刷出来；延长作用时间是将清洁剂事先喷到地毯上，大约让其作用十分钟，然后再冲洗； （3）操作程序

① 用吸尘器或立式吸尘机全面吸尘； ② 除去地毯表面的污渍；

③ 稀释清洁剂，倒入喷壶中，而抽吸机清水箱注入清水； ④ 用喷壶在地毯上全面喷洒清洁剂，作用15—20分钟，污渍脱离纤维，即乳化过程结束； ⑤ 也可直接用抽洗机加清洁剂进行抽洗；

⑥ 用抽洗机抽洗，操作时每行互叠10公分，以免漏洗，最好经过两次以上的抽洗才能达到满意效果； ⑦ 梳起地毯纤维毛；

⑧ 为了让地毯尽快投入使用，可用吹风机吹干。

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环维部工作质量检查标准

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5． 塑料胶条门轨无灰尘、砂土； 6． 电梯门沟槽无污垢、杂物。

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服务部服务员工作职责

2、完成会议服务和专项服务两项主要业务工作；

1、负责楼内所有会前准备、会中服务、会后清理的系统接待工作。

3、负责所有会议室区域内的卫生清洁情况，其中专项服务要负责相关领导层的清洁卫生情况；

4、专项服务还要负责领导办公室开水及毛巾、报刊的分发工作。

5、所有服务部工作人员的日常工作接受环维部部长及服务所所长的督导，直接向其负责；

6、负责会议室区域内的物品保养、保管工作；

3、遵守公司规章制度，穿戴整洁，时刻注意仪容仪表，保持良好服务心态；

4、按本岗位的要求按时上岗，不得出现脱岗、空岗、串岗等现象，忠于职守；

5、按时参加公司及服务部内部各种服务知识与技能培训活动，不断提高实际的业务水平；

6、严格执行本岗位工作的操作规程，按照规程具体内容执行操作；在服务中，要及时发现问题，积极采取措施；

6、遇到突发事件，积极处理，并迅速报告上级；

7、会议服务时应使用普通话，并掌握好节奏，态度要谦和，掌握好礼貌用语的运用；

8、在工作期间不得做自己职责以外的事；

9、在工作中不得接打私人电话，有急事处理须与本部领班联系解决；

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10、在工作中遇到不能处理、难以判断的事情，应主动汇报至上级，听从指示，并控制事态发展局面；

11、服从领导，接受检查，完成指定的任务；

12、完成领导交办的其它服务工作。

服务部服务员会议操作规程

一、会前准备工作：

目的：会前准备是工作中的重要环节，使会议服务员做好充分的思想准备和完善的物品准备

（1） 了解会议的基本情况，服务员接到召开会议的通知单后首先掌握： A出席会议的人数； B会议类型、名称； C主办单位； D会议程序安排； E会议的宾主身份 F会议标准； G会议特殊要求。

（2） 调配人员分工负责，会前主管人员要向参加会议服务的所有人员介绍会议的基本情况，说明服务中的要求和注意事项，进行明确分工；使服务员清楚地知道工作的整体安排和自己

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所负责的工作。

（3） 服务员根据会议类型、性质、人数、结合会议室的具体情况整体安排会场布局。

（4） 配合维修人员检查照明、音响、视频、空调等设备，根据会议要求增添新的设备，冬夏季要调好室温，注意通风。 （5） 茶具要求

A茶具选择花纹、式样、颜色、型号配套的茶具； B茶具没有破损现象，必须干净，每套茶杯下面要有杯垫； C茶杯要按会议人数配放，每人一套，还要准备适量备用杯及矿泉水。 （6） 水具要求 A不用不保温的暖水瓶

B暖水瓶一般3——4名与会人员配备一个；

C如果与会人数较多或会场服务不方便，可适当加一些暖水瓶。 （7） 茶叶

A袋装茶叶，每个杯子配放一袋，并有适量的备用茶； B散装茶叶可事先放入杯中，待宾客就坐后直接冲泡开水。 （8） 签到桌及文具用品

A按会议要求在会议入口准备好签到桌、笔、纸或薄； B如会议要求配备信纸、便笺或红蓝铅笔等，要每人一份整齐地摆放在会议桌上。

（9） 水果饮料：根据会议标准，有时还要备有不同的饮料和水果；

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水果要经过挑选，装盘摆放整齐。

（10）以上各项用品均在会议前30分钟准备妥当。

二、会议服务程序：

（1） 会议开始前30分钟，服务员要各就其位准备迎接会议宾客； （2） 迎接本大厦宾客应在会议室的入口处设迎宾员；

（3） 如果与会者不是本大厦的宾客，还应在本大厦大厅门口设迎宾欢迎，并引路；

（4） 宾客到来时，服务员以精神饱满、热情礼貌地站在会议室的入口处迎接客人，配合会务组的工作，请宾客签到、发放资料、引领宾客就坐，然后送上香巾、茶水；

（5） 会议进行20分钟后进行续水，服务动作要保持轻、稳、按上茶服务规范进行；

（6） 会议过程中，服务员要精神集中、注意观察与会者有无服务要求；

（7） 会议如设有主席台，有专人负责主席台的服务；在主讲人发言时要随时添茶续水，送毛巾等；

（8） 会议结束时，服务员要及时提醒客人带好自己的东西； （9） 宾客全部离开会场后，服务员首先要检查会场有无客人遗忘物品，如发现宾客的遗留物品要及时与会务组联系尽快转交失主；

（10）清理会场不留死角特别留意有无未熄灭的烟头，避免留下事故隐患；

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（11）清扫卫生桌椅归位，撤下会议所用之物，分类码放整齐； （12）关闭电源，关好门窗，再巡视一遍，确认无误后撤出锁门； （13）如客人表示会议期间不用服务时，服务员要在会场外门口值班，以备客人需要代办其他事务；

（14）会议进行中，如果有电话找人，服务员应问清被找人的单位、姓名、然后很有礼貌的通知被找客人；如果不认识找的人，应通过会务组人员去找，绝不可以在会场高喊宾客姓名。

服务部工作质量检查标准

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2． 窗台、桌面、柜面、地面无灰尘、无污渍、无水迹，尤其是桌堂内，做到无灰尘、无杂物； 3． 各种会议备品摆放有序；

4． 暖瓶、杯具、烟缸、玻璃续水壶、杯垫、壶垫等物品保持干爽洁净，不得有破损，并对其进行分类清洗，经过消毒后再备用； 5． 茶柜或工作台保持干净整洁，不得随意摆放物品。 6． 室内各种电器设备擦拭干净，无灰尘和污渍； 7． 门面及门把手保持无手印，无水渍、无污渍。 8． 会议室桌面定期对其保养，保持自然光泽。

安防部保安员工作职责

1、全体保安员在安防部部长及助理的督导下，全面负责综合办公楼的安全保卫和消防工作，确保业主的人身安全及财产安全。保护服务业主的合法权益不受侵害。

2、安防部全体员工通力配合，协助大楼各部门做好安全和消防管理工作，使安全工作与各部门的岗位职责、程序有机的结合起来， 共同做好楼内安保工作。

3、加强对要害部门的安全保卫工作，确保正常的工作秩序。

4、对大楼各部门进行日常巡逻和检查，发现事故隐患及火灾隐患及时上报， 济南信智和物业管理有限公司

6、积极配合公安机关及相关执法部门调查处理大楼内发生的各类一般性案件、事故。

7、负责公做好安机关规定的有关事项协助工作，保护值勤责任区域内刑事，治安案件现场，抓获值勤区域内违法，犯罪分子。维护案发现场秩序。

8、了解大楼的结构，熟悉大楼的消防系统，了解各部位情况，熟悉疏散安全方案，普及消防安全知识，熟练掌握各种消防器材的使用方法。

9、做好外来闲散人员（送水人员，推销人员等）的管理教育工作。

10、工作期间着标准工作装上岗，文明值勤、礼貌待人，树立安防员良好的对外形象。

11、统一，整齐，按规定佩带，使用保安器械和通讯报警工具。

12、检查，制止出入责任区域内人员和车辆，防止无关人员的进入和物品丢失，确保责任区域的正常工作秩序。

13、向上级领导及时反映工作情况和工作中遇到的困难，对队伍建设提出合理化建议。

以下为各具体岗位保安员工作职责：

形象岗、大堂岗岗位职责

对人员及物品进出进行管理，认真盘查可疑人员，防止物品丢失和各类案件的发生；并且以良好的值勤姿态和礼节礼貌迎接本楼业主及外来办事人员。

其主要职责是：

1、高度的警觉性和使命感，认真执勤，礼貌接待出入人员并且检

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查外来办事人员的有效证件或相关办事文件，严格检查出入物品及可疑人员。

2、维护正常的出入秩序，阻止无关人员的进入。（例：推销、传销、商 贩、蓄意滋事等人员。）

3、严禁外来人员将危险物品和易燃易爆物品带入大楼。

4、未经业主允许不准任何采访人员进入。

5、对来访的客人，检查团体，领导出入 必须敬礼，对工作人员送问候语。准时正规地交接岗位；传达注意事项和上级指示。

6、指引监督办事人员到前台进行登记，未经过登记的人员一律禁止上楼。

大楼外巡岗位职责

本岗是公司外在形象的一个真实体现，所以，要求此岗当班人员除有高度的责任心和使命感之外，还必须要注意自身的外在形象养成。

1、维护大楼周围的交通秩序。

2、正确引导车辆停放到指定位置。

3、对带有危险品、易燃易爆品或大件物品进入大楼的人员要求其走员工通道，并通知人员按规定处理。

4、着装整齐，精神饱满，仪态大方，对待询问者要热情、礼貌、周到，严禁用粗言恶语对待客人。

5、维护大楼周围各种设施不被破坏。

6、对来大楼办事人员骑的摩托车、自行车等要求放到指定位置。

7、对在大楼外部车场的闲杂人员（如：小商小贩发放传单的推销人员）。

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内勤岗岗位职责

内勤岗工作至关重要。内勤岗人员要机动灵活、及时发现、果断处置突发事件；排除事故隐患。

1、白天要认真检查每一个安全出口是否畅通无阻，帮助业主做一些力所能及的好人好事。制止扰乱办公秩序事件的发生；夜间要认真严格彻底清除逗留人员。认真检查大楼内事故隐患。

2、看护、监督、检查好楼内的公共物品和消防设施，保证不丢失，不被损坏。

3、树立强烈的防火意识，及时发现不安全因素。（能发现不正常气味、烟雾、声音、漏电等现象）

4、检查大楼内设备的运行情况及各种设施的完好情况，如发现故障立即报告维修部门进行维修。

5、遇有突发案件或事故，应保护好现场，并立即向上级汇报。

6、发现可疑人员要认真礼貌的盘查，排除疑点。

7、做好巡回工作情况的记录和汇报。

8、在做楼处巡楼时要仔细查看楼体有无喷写或外墙、设施损坏。

安全监控员岗位职责

监控工作是我办公大楼安全工作的重要环节，监控人员必须树立高度的责任心和使命感，必须履行以下职责：

1、熟悉本岗位的工作特点，熟悉系统的运做程序，熟练掌握操作方法；

2、集中精力，监守工作岗位；对工作认真负责；不做与工作无关的事情；

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3、按有关程序处理发生的安全问题，最大的发挥监控系统优势，确保大楼的绝对安全；

4、发现可疑情况或危及客人、大楼安全的情况和行为，及时处理并做好记录和汇报工作；

5、熟悉大楼消防设施和器材的分布及使用方法，发现火警立即报告，找出原因，按规定处理；

6、爱护大楼及工作岗位上的各种设施、设备，保证设备、设施完好，发现问题立即汇报；

7、在工作期间注重自身形象养成，保持工作环境的卫生清洁；

8、认真交接工作，做好工作记录和交接记录。

员工通道保安员岗位职责

1、认真检验进出大楼人员的证件（包括员工及施工人员）。并做好登记核实工作。

2、认真检查进出大楼的物资，员工外出携带物品也应有相应部门开具的“物品出门证”；施工人员外出携带物品也应有相应部门开具的“物品放行单”，并做好核实登记工作。

3、发现可疑人员要进行有礼貌地询问，发现可疑情况及时采取相应措施，并向上级汇报。

4、礼貌接待来访人员，并与有关部门联系。

5、员工上下班时应有礼貌地问候，并要求自觉出示包中物品。

6、及时作好工作情况记录和汇报。

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安防部员工工作规程

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5、

6、

7、

8、经常巡视各岗位队员值勤情况，检查督促队员认真履行职责。定期召开保安工作会，总结检讨工作情况。 认真填写工作记录。

抽查保安器材和通讯工具的使用保养情况。

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（3） 火警控制盘及消防广播设备情况。 （4） 高、低消防水箱水位显示情况。 （5） 五部电梯正常显示及运转情况。

（6） 十台显视器，一台电脑硬盘录像及其它监控设备运转是否正常。在岗时应保持室内卫生，坚守岗位，不得擅自离岗，做与工作无关之事。

4、上述情况检查时应作仔细记录，对上一个班所遗留问题要及时跟进，及时解决，处理不了问题应向消防中心主任及相关领导及时报告。

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2、班组交接

（1） 接班人员提前2分钟赶到位置进行交接。 （2） 交接时应互相敬礼并交接本班值勤情况。

（3） 对值勤设施进行检查交接，对负责区域物品设施完好情况进行交接。

（4） 发现“异常”及时汇报带班员，要求上班做出解释，对不能做出解释、划不清责任时可以不进行岗位交接。（如果不能及时发现，追究当班负责人的责任）

3、交班前准备

（1） 提前30分钟进行岗位的清洁工作。

（2） 对值勤器材进行检查、有无损坏丢失事项发生。 （3） 认真检查各岗位区域内的工作情况和岗位的记录。 （4） 将未完成的事项做一简要整理，填入值班日记交由下一班继续跟进执行。 （5） 认真填写值班日记。

（6） 经接班人员确认无误后进行交班。

4、交班后

（1） 集合本班队员进行一夜工作情况的总结、对存在的问题及不足进行及时的纠正、表扬好的个人和好的方面。 （2） 没有上级的要求不要在公司逗留做工作无关的事情。 （3） 下班后统一带入更衣室换衣服、不可以在公共场合宽衣解带有损公司和队伍形象。

（4） 遇有工作情况及时做好工作汇报，对发生的事情做好总结汇报。

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五、工作要求

1、提高忧患意识和责任关念做到“大楼是我家，我要保护它；我在一分钟它就安全六十秒”。

2、做好夜间的防火、防盗、防破坏工作。

3、严格管理人员、对出入物品认真检查核实；对无证人员坚决禁止进入，对不清物品坚决不准带出楼外。

4、按时换岗、尽职尽责，禁止一切理由的脱岗、睡岗、误岗不尽职责现象发生。

5、保证值勤姿态和自身的值勤形象。

六、具体的岗位职责

1、东门岗岗位职责

（1） 在保证个人形象的前提下，做好对出入人员的管理工作。

（2） 6：20开始坐岗登记，坐姿端正、做好证件核实登记管理工作。

（3） 对夜间出入领导起立敬礼，以表敬意。 （4） 10：00以前进行正规化的岗位交接。

（5） 注意语言文明、注重个人仪表，对一些人员做好说解工作。

（6） 对物品的出入应严格禁止，对不可避免的物品出入一定要做好核实登记工作，并必须上报带班员由其亲自处理。

2、大楼巡回岗位职责

（1） 巡回人员不要走形式，要见实效发挥作用。

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（2） 认真对夜间加班人员做好统计监督工作。

（3） 看护、检查好大楼的设施（公共、消防两设施）是否完好。

（4） 有无无关闲散、可疑人员四处游荡，有无破坏现象。 （5） 做好大楼内的防火检查工作，不留死角。（味、烟、声、电）

（6） 发现设备运行不正常或有漏水现象应及时通知工程人员进行检查，并做好协助处理的准备。

3、监控员职责

（1） 做好镜头监控记录，发现情况及时做好录像。 （2） 炼就可以发现情况的慧眼，能够对突发事件果断处置。 （3） 当发生火警迅速按规定程序处置，并在事后做好整理记录工作。

（4） 熟悉设备运行情况，能够熟练操作使用。（镜头编号、位置、监控范围、死角位置；录像的录制和观阅；镜头的总数量、位置、性能；电梯迫降、消防设备的使用）

（5） 在发生火情，做好中心枢纽，当好参谋协助灭火。 （6） 做好监控设备的维护工作，禁止无关人员的动用。 （7） 做好监控室的卫生保持和打扫工作。 （8） 做好工作情况的汇报工作。

4、大堂岗职责

（1） 巡回一楼保证无关人员进入、及时清除进入的无关人员。

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（2） 做好一楼的防火和物品检查工作。 （3） 协助东门岗工作。 （4） 看护好南门外的盆景。

5、带班员职责

（1） 以自身形象、工作标准带领队员工作，是本班工作的直接组织者和责任人。

（2） 对队员的值勤情况进行监督、检查、纠正、督促，确保工作的绝对安全。

（3） 必须了解公司和部门的各项规章制度。 （4） 频繁检查队员的仪容仪表。 （5） 监督队员的签到情况。

（6） 组织召开分队的工作会议总结经验、表扬好的个人、克服不足。

（7） 认真做好工作记录和工作的汇报。

七、具体工作部署

夜间人员总数按5人布置，分别编号为A、B、C、D、E （A为带班员B为监控员、其他为值勤队员）。

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3、当值安防人员负责具体的工作交接。

四、程序要点

1、安防部事先安排好岗位的《岗位轮流表》，按轮流表执行交接时间。

2、接班前集合

（1） 所有接班人员应于接班前10分钟到达指定地点集合： ① 注意自身形象，不得相互追逐，打闹； ② 保持站立姿式，不得蹲坐。

（2） 整理着装，当值班队长按有关规定检查人员着装情况。

（3） 当值带班员集合队伍，点名并统计、做好记录。 （4） 当值主管和带班员交待有关工作注意事项，具体工作内容集合过程应在10分钟内完成。

3、接班

（1） 所有当值人员提前5分钟赶到各自岗位进行岗位交接工作。

（2） 交接班人员相互敬礼并交代本岗值勤情况。 （3） 对值勤设施、物品进行交接。（如：灭火器、对讲机、登记等）缺遗立即向带班员提出，并要求上一班当值人员说明物品去向及做好记录。

（4） 认真查阅上一班值班记录，如有需要继续跟进的工作应记录以便跟进。

（5） 检查区域内有无异常情况，如发现有异常则要立即上报带班员。要求上一班当值人员做出解释，做好记录。

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（6） 交接双方在确认无误后在上一班值班记录本上签名，并开始按岗值勤。

4、当班值勤中要严格履行各岗位职责，带班员一定要负起责任，同时，安防主管人员也要做好班级工作的不定时检查工作。

5、交班

（1） 各岗位在交班前35分钟需进行岗位清洁工作： （2） 保持岗位的绝对清洁。

（3） 灭火器排放整齐，手台、等设施完好清洁。 （4） 认真做好值班记录，收集整理好相关的工作证据。 （5） 在接班人员到达岗位时，主动向对方敬礼并问好。 （6） 将未完成的工作如实向接班人员交待清楚。 （7） 带领接班人员负责系统的检查责任区域内的工作情况。

（8） 互相签名后，方可离岗，并及时赶往集合地点。

6、交班后集合

（1） 当值带班员在全部岗位交接清楚后集合队伍、清点人数。

（2） 带班员对值班情况进行讲评工作。

（3） 带班员讲评本班次的整体工作表现，批评或指出不足，提出改正措施或意见。

7、替换吃饭时的岗位交接

（1） 中午吃饭要轮流，分两批进行吃饭；每个人吃饭时间为30分钟； 济南信智和物业管理有限公司

批吃过后继续值勤。

（2） 具体的交接由带班员组织执行。

8、值班记录本不得撕页，记录不得涂改，记录本用完后即收回保安部统一保管，保存期一年以上。

9、带班员在接班后要及时检查岗位情况，做好记录工作。

10、每天上午带班员要汇报值勤工作情况，如有事件发生要写好书面材料进行汇报。

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4、搬出的过程注意事项同上。 济南信智和物业管理有限公司

签字确认，并进行班次登记移交。

（4） 配置在各部门、公共场所、电房、保安岗位的消防器材，由消防中心主管和配置场所的负责人双方签字确认，并由配置场所的负责人监督其部门员工保管，消防中心定时检查。

（5） 工程部、环维部或其他部门需借用消防器材时，须经部长、经理同意，将破旧修复的器材借给对方使用，归还时应将器材洗净晾干，由消防主任签收后人库保管，消防员填写《消防器材借用登记表》。

3、使用与维护

（1） 战斗服、头盔、战斗靴：

① 战斗服、战斗靴和头盔只能用于训练和火场扑救； ② 战斗服应刷洗干净，晾干后折叠放置于货架上； ③ 不能将头盔拽动或垫坐，帽壳破损时申购调换； ④ 战斗靴不能用作便靴；

⑤ 应将战斗服、战斗靴、头盔、安全带按照着装训练时准备器材的要领统一放置，便于快速接警出动时使用。

（2） 水带、水枪：

① 水带（含接口）和水枪应合理配置于辖区楼层的消防栓（箱）内；

② 水带、水枪只用于火场供水和平时训练；

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③ 水带用后应保持清洁、整齐，清洗晾干后卷放在货架上或消防箱内；

④ 水带接口相互连接时，应灵活、松紧适度，保证其密封性，并连接可靠，加压时不能自行脱开； ⑤平时训练用水带（水枪）时，收卷水带应小心轻放，防止水带接口、水枪震动甩打破损；

⑥ 注意防潮、防震、防腐蚀、防霉和腐烂、破损、生锈，水带、水枪应置于通风干燥的地方。

（3） 消防斧及消防腰斧：

① 消防斧和消防腰斧用于火场破折；

② 消防斧应注意保养，防止生锈、潮湿，存放于货架上； ③ 消防腰斧有变形、裂缝或橡胶柄套损坏时，应停止使用。

（4） 消防电话、对讲机：

① 消防电话只能用作火警报警，不能用于私人用途。电话应经常擦拭，防积尘。防污垢、防线路破损。办公室电话一般应控制说话时间不超过5分钟； ② 对讲机按（保安警用器械管理标准作业规程）相关要点执行；

③ 工衣由消防管理中心班长统一保管和发放； （5） 室外消防栓

① 室外消防栓是连接市政供水的管网系统，应每月逐个

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出水试验；

② 消除阀塞启闭杆端部周围的杂物，将消防专用扳手套于杆头，检查是否合适，转动启闭杆，加注润滑油； ③ 用油纱头擦洗出水口螺纹上的锈渍，检查闷盖内胶垫圈是否完好；

④ 打开消防栓，检查供水情况，在放净锈水后再关闭，并观察有无漏水现象； ⑤ 外表油漆剥落及时修补；

⑥ 消除消防栓附近的障碍物，3米内不准堆放任何物品。

（6） 灭火器（“ABC”干粉来火器）：

① 高层和超高层楼均配备有手提式 “ABC”干粉灭火器，电房、机房内均配备有推车式 “ABC”干粉灭火器； ② 灭火器应置于通风、干燥、清洁的地点，不受烈日的暴晒，不接触热源或剧烈振动。悬挂地点环境适宜温度为10℃－55℃；

③ 压力表指针是否在绿色区域 （如在红色区域要检查原因，发现重量减轻10％，检查后要及时灌装）； ④ 铅封是否完好（一经开放，须按规定再充装，并作密封试验，重新铅封）

⑤ 喷嘴和喷射管是否堵塞，腐蚀损坏，钢性连接式喷筒是否绕其轴线回转，并可任意停留，推车式灭火器的

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行车结构是否灵活，有无检验标志。 ⑥ 喷筒是否畅通（如堵塞要及时疏通）

4、器材保管

（1） 消防管理中心班长应做好消防器材的统一保管，在其主管的领导下建立消防器材台账。 （2） 保管要求：

① 消防器材必须整齐存放于货架上，铭牌朝外，标识清楚；

② 必须保持干净、整洁、无积尘； ③ 存放的器材必须在接警时能及时取用；

④ 所有器材一律不准挪作他用和外借，特殊情况需外借时，须经主管经理同意；

⑤ 各类器材应分类堆放，标识清楚，严格按器材说明书的内容放置； ⑥ 存放的环境温度适宜；

⑦ 配置在公共区域的消防器材由各班巡楼保安负责，并在交接班时移交清楚，出现丢失损坏由各班负责。

5、维修保养

（1） 消防主任和机动消防员每天巡检时，发现破损、漏气、霉烂、腐蚀的消防器材应立即送到消防管理中心进行登记、维修和日常保养。

（2） 安全消防部部长根据每月消防器材检查保养情况，

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对消防器材进行报废、充气和更换。 （3） 一般维修由消防主任负责指导维修。

（4） 需外委维修（或公安消防部门有特殊规定）的送公安消防局或安装厂家进行维修。

6、安全消防部部长监督填写各类维修保养记录，每次巡检、维修、保养均应有完整的记录，消防主任认真填写（消防器材保管记录表）和（消防器材配置统计表）并将各类表格归档保管，保存期3年。

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④ 对报警点附近应仔细巡查一遍是否有异常情况，如（业主在房间内及公共区域吸烟，烧报废文件等。）如发现上述情况，安防部负责人或楼内巡回人员应立即制止其行为，如情况严重不服从管理者及时上报物管处以免造成严重的后果。

（2） 火情

如确有火情发生应立即用通讯工具向消控中心反馈信息，如是小火情况下组织现场人员利用最近灭火器进行扑救，如果大火可将就近的喷洒泡打碎，让其喷洒并用消火栓内水枪进行灭火。

三、报告

如遇大火时应及时运用一切通讯手段报告大楼领导和相关部门并做好疏散准备。

四、事故处理

误报：确认火警误报后应查明现场环境情况，对施工中所造成烟雾过大，温度过高或违章施工应立即采取适当措施，责令施工单位立即进行整改。

火情：如确有火情发生立即按消防系统操作流程执行。

五、记录整理

事后详细做好记录，时间、地点、人物、原因、处理结果必须准确无误以备检查之用。 济南信智和物业管理有限公司

二、接警

当消防中心报到水流报警信号后，消防中心值班人员立即通知安防部当班负责人携带对讲机迅速达到报警现场确认，并 济南信智和物业管理有限公司

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打开电梯门，将被困人员救出。

二、记录：

事后填写时间、地点相关人员及处理结果。 济南信智和物业管理有限公司

安全因素，若巡楼人员发现异常情况应及时上报，

第11篇：办公楼物业管理制度（推荐）

办公楼物业管理制度

为了保障公司办公楼的正常有序使用，明确相关部门的责任义务，营造一个好的工作环境，特制定本制度。

一、安全与消防管理

（一）办公室钥匙管理

1．办公楼所有部门钥匙由公司办公室与具体部门分别保管，日常使用由各部门自行负责，不得互相转借。如需借用或配制钥匙，需到办公室办理相关手续。

2．公司领导保管自己办公室的钥匙，备用钥匙由前台负责保管。保洁人员需清洁公司领导办公室时，由前台负责开门，清洁完毕后，及时把办公室锁好。

3．严禁私自配置钥匙。

4．钥匙保管人员一旦遗失钥匙，应立即报告办公室，视情节严重程度，由办公室决定对门锁采取更换等相关措施。

5．钥匙保管人员一旦离职，在办理离职手续时将钥匙上交办公室。

6、办公楼一楼侧门与楼梯门锁匙交保安管理，负责早晚开关门。

（二）办公室安全管理

1．办公楼的安全工作由保安部门负责，公司办公室要切实加强对保安的管理，确保保安人员履行好安保职责，严格落实各项安保措施，确保办公楼安全。保安服务工作职责和要求及保安具体工作细则及操作规程见附件。

2．严格来访登记制度。凡到公司的办事人员先由门卫告知相关部门，并在来访登记表上登记，注明事由，再由相关部门进行接待。杜绝外来人员在公司内部乱串乱闯现象发生。

3．各部门要认真做好部门自身的安全保卫工作。在下班前要检查门窗、用电、空调等使用情况，离开办公室必须关好窗，锁好门；关掉空调、微机等用电设施，确保部门自身安全。

4．有重要设备、仪器仪表的部门要设专人负责，严格管理，避免发生财物丢失等责任事故。 6．财务室、档案室、配电室、设备机房、食堂、仓库等重点区域，相关部门要严格落实各项防火、防盗等安全措施，做到人防和技防相结合，加强管理，杜绝隐患。

7．各部门（人员）发现重大问题和带有苗头性的隐患要及时汇报，及时排除。

8．保安部门要认真检查维护电视监控系统，确保24小时开通，运转良好。非相关人员禁止进入电视监控室，如需要调看监控录像，必须征得办公室相关负责人同意。

9．节假日期间，值班人员必须坚守岗位，认真履行职责，做好交接班记录。对需要加班人员须在值班处登记。对突发事件和重要情况要及时报告，及时处理。

10．实行每日清楼制度，清楼时间为21时。

（三）办公室消防安全管理

1．财务室、配电室、设备机房、档案库、厨房餐厅、实验室、仓库等重点防火部位，要按公安消防部门的规定配备消防器材，设立禁止烟火标记。禁止在办公楼内乱扔烟蒂，禁止在办公楼非吸烟区（电梯）内吸烟。

2．各部门员工要遵守消防管理规定，严禁擅自移动或破坏办公楼内消防设施，严禁擅自占用、堵塞、封闭消防通道。

3．各部门员工要积极参加公司组织的消防培训，熟悉楼内安全通道，掌握消防器材的基本使用方法，自觉遵守办公楼各项消防安全制度。

4．妥善保管纸张等可燃性物品。严禁在办公室和公共区域堆放易燃、易爆、有毒等危险物品。严禁私接、更改电器线路和设备。

5．严禁各部门随意动火作业，特殊情况需要临时用火用电作业的，在操作前必须向办公室提出申请，由办公室安排专业人员操作，并配备相应的灭火器具。对违章操作造成事故的，要追究当事人的责任。

6．严禁在楼道、办公室、卫生间及办公楼周围焚烧废纸、树叶等物品。 7．严禁在消防通道停放机动车与非机动车。

8．公司安全负责人要组织相关人员经常巡视办公楼防火情况，对重点部位加强检查，对存在的火灾隐患，及时下发整改通知单进行整改，杜绝隐患。

二、清洁与绿化管理

（一）清洁管理

1．清洁管理是营造办公楼文明、整洁、舒适工作环境的重要内容，由公司办公室具体负责。

2．楼内各部门办公室的清洁工作由各使用部门（人）负责；公司领导办公室及大厅、会议室、接待室、贵宾室、洗手间等公共卫生及室外环境的清洁工作由专业保洁人员负责。

3．办公楼清洁管理的具体要求详见：办公楼卫生管理制度、办公楼卫生清洁标准、办公楼保洁人员考核标准。

（二）绿化管理

1．绿化建设和管理是公司企业文化（精神文明）建设的重要内容。

2．管理、爱护花草、树木是公司全体员工的权利和义务。

3．不准随意砍伐、挖掘、搬移公司绿化树木。如因确实需要者，需报办公室批准。

4．禁止攀折花木或在树上钉钉子、拉绳子、晾晒衣物等。

5．不得损坏花木的保护设施。

6．不准私自摘拿花果。

7．不准行人和各种车辆跨越、践踏绿化带。 8．不准往绿化带上倾倒污水或抛扔杂物。

9．不准在绿化地上堆放任何物品。

10．未经许可，不准在树木上及绿化带内设置广告牌。

11．凡人为造成绿化、花木及设施损坏的，要进行罚款处理。

12．办公楼的绿化管理由办公室负责，办公楼的绿化养护由专业养护人员负责。

三、设施设备使用维修管理

（一）、公共场所的空调管理

1．办公室负责公共场所空调日常运行管理工作，分管人员要严格按照规程操作，做好开关使用纪录。设备部负责其维修保养工作。

2．空调开机时间根据季节变化确定，原则上在每年6月1日至9月31日（也可根据实际情况调整）开机制冷。

3．节假日期间公共场所空调不开启，因加班等特殊情况需要使用的，必须提前通知办公室。

4．空调使用部门要注意节约能源，降低能耗。空调启动后，应及时关闭门窗，提高降温效果，夏季设置空调温度不得低于摄氏26度。室内无人和下班后，及时关闭空调。

5．各部门（人员）要自觉爱护空调设备，注意保持清洁卫生，确保空调正常运行。

（二）、电梯管理

1．设备部负责电梯日常运行、安检、维修维护等管理工作，值班人员要严格按照规程操作，做好运行、安检、维修维护纪录。

2．员工乘坐电梯要文明礼让，进出轿厢时保持良好秩序。如超载、指示灯报警应自觉退出电梯，保证电梯安全快捷运行。

3．员工乘坐电梯时应注意安全，不可将身体依靠轿门。电梯门在关闭时请勿将身体任何部位或其它物品伸出门外，以免发生危险。

4．搬运物品时，对可能造成环境污染或造成电梯损坏的物品要妥善包装，细心搬运，物品应尽量放置在轿厢中央并注意不得超载。

5．禁止携带易燃易爆有毒物品乘坐电梯。禁止在电梯内吸烟、吐痰、乱涂滥画、乱扔杂物。

6．电梯运行中出现故障，要保持冷静，可按警铃按钮求救或按照提示与管理人员联系（联系电话：），严禁敲击按钮、强行扒门，以免造成危险。

（三）、物业、设备设施的使用、维护和报修

1．公司全体员工要爱护公司物业、公共设施，正确使用，规范操作，延长物业、设施设备的使用寿命，节省资源，杜绝浪费。

2．物业、公用设施设备维修保养部门，要严格安照工作程序、技术要求，制订物业、公用设施设备的维修保养维护计划，做好维修维护保养工作。设备运行期间，值班人员要按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，遇到问题及时排除，并做好记录，确保各项设备运行正常。

3、物业图纸、设备安装、使用和维护保养技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等由公司办公室和设备维护保养部门一式二份分别存放保管。

4、物业及大型公用设施设备的维修，由设备工程管理部门提出维修方案报公司领导审批。做到科学计划，周密安排，严格审计，确保质量，厉行节约。

5、物业及公用设施设备的日常报修，由各部门报公司办公室，再由办公室统一填写《维修派工单》，经公司领导批准后，安排设备或工程部门负责维修。本制度报总经理批准后实施。

第12篇：浙江省省级机关办公楼物业

浙江省省级机关办公楼物业 费支出暂行标准 1．实施范围。省级机关办公楼，即省级机关进行公务活动所使用的房屋建筑及相关的设备、设施和场地。所称省级机关指浙江省省本级机关，含依照公务员法 的省级单位。 2．物业管理范围。按照国家物业管理服务标准，物业 范围主要包括： （1）“顾客服务”，即接待、收发、装修管理等服务。 （2）“设施设备运行维护服务”，即对变配电、给排水、空调、锅炉、电梯、消防、安全、楼控、网络通讯、门禁、有线电视、公共照明、标识、测量计量装置等设施设备的维护服务。 （3）“办公楼秩序维护和安全服务”，即门卫、安全监控、交通、安全管理等服务。 （4）“环境保洁服务”，即环卫设施、各区域清洁、环境消杀、垃圾清运等服务。 （5）“绿化摆放与养护服务”，即室内绿化摆放与室外绿化养护等服务。 3．物业管理费支出标准。支出参考标准应不高于6.8元/平方米/月。各省级机关应根据办公楼及其设施设备具体状况和物业服 项目内容和质量水平，结合设施设备运行使用和维护维修实际情况和人均建筑面积情况， 具体的支出标准。财政部门将根据市场物价水平波动等因素，对支出参考标准及时进行修订。 4．物业管理提倡市场化操作。按照省政府确定的省级年度集中采购目录及标准规定，支出预算金额在20万以上的物业费支出需进行政府采购。自行管理物业的单位应逐步过渡到采用公开招标方式选择物业公司；未自行 物业和新建物业的单位原则上应采用公开招标方式选择物业公司。

第13篇：办公楼物业服务合同

委托方：××市中级人民法院 （以下简称甲方）

受托方：××××物业管理有限公司 （以下简称乙方）

甲方为加强对××市中级人民法院办公楼物业的管理，特委托乙方派遣治安秩序维护员、设备维护员和保洁员到本大楼实行物业服务。根据中华人民共和国合同法和物业管理条例相关法规，经双方协商，就有关服务事宜签订如下条款：

第 一 章 委托服务的物业

第一条 本合同所涉及的物业基本情况

甲方委托服务的办公楼座落于新兴三路 号，为1幢高15层楼宇，占地面积约×××××㎡，庭院道路和绿化面积约×××㎡，大楼总建筑面积为×××××㎡。

第 二 章 物业服务事项

第二条 本物业服务区域内的公共环境卫生，包括公共庭院、房屋公用部位和领导办公室的清洁卫生、垃圾的收集、清运及“门前三包”。

第三条 本物业服务区域内的设备设施日常保养护理工作。

第四条 维持本物业服务区域内的公共治安秩序，包括大门值班、楼宇巡视。

第 三 章 服务期限

第五条 服务期限为壹年零贰个月，从××××年×月1日起至××××年12月31日止。

第 四 章 双方权利和义务

第六条 甲方的权利和义务

一、检查监督乙方服务工作的实施及制度的执行情况。甲方每月对乙方的服务工作进行考核，对不满意现象提出改进意见和建议。

二、甲方每月20日前将当月的物业服务费支付给乙方。

第七条 乙方的权利和义务

一、根据有关法律法规及本合同的相关条款制订具体的物业服务制度。

二、落实安全防范措施，协助甲方认真做好维护公共治安秩序的服务工作。

三、有义务配合甲方协调处理与本合同及各具体服务条款有关的事宜；

四、按物业服务方案各项规范向甲方提供服务，保证服务的及时性和有效性。

第 五 章 物业服务内容

第八条 环境卫生服务

一、实行规范化清扫保洁，垃圾日产日清。

二、房屋的公共楼梯、扶栏、走道等部位和领导办公室保持清洁。

三、发现公共环境受到污染要及时清洗。

第九条 共用设施设备的运行和养护服务。

一、供电设备、给排水设备、通风设备、空调设备、电梯设备、防盗监控系统、消防系统设备的日常清洁、润滑、调试运行服务及制订月度、年度维修方案。

二、各种水管闸门渗漏和损坏，室内外上下水道堵塞不畅，以及卫生洁具的使用护理。

三、各种插座、插头、开关、灯座的故障维修和更换等，但材料及大中修工料费用由甲方承担。

第十条 治安维护防范服务

一、实行24小时门岗值班和楼宇巡逻制度。

二、停车场车辆出入和停放秩序的调度服务。

其他具体详细内容、范围、要求，参见附件《办公楼物业服务方案》。

第 六 章物业服务费等费用的计算及支付

第十一条 物业服务费

一、物业服务费用单价

按办公楼及周边庭院道路总体面积×××××平方米计，每月每平方米物业服务费为人民币×元。即从××××年×月1日至××××年12月31日共××个月,乙方每月向甲方收取物业服务费为人民币×万×仟×佰×元整（￥×××××元/月）。

第14篇：办公楼物业服务合同

滨海经济技术开发区创业大厦

物业服务委托合同

潍坊祥福物业有限公司

年

月

日

- 1

广场面积________________平方米

绿化面积_____________ ___平方米

第二章委托管理事项

第三条

大厦建筑公用部位的管理和日常维护和小型维修 。

第四条

公共设施、设备的管理运行和日常维护和小型维修

(包括大厦内部公共通道、卫生间、变配电室二次供水设备，中央空调、消防设施不包括消防中控室主机)及更换公共区域损坏的灯具、开关。

第五条

公共环境卫生包括：大厦公用部位的卫生，大厦外公共场所卫生（包括公共区域走廊、楼道、卫生间、电梯的清洁、办公楼垃圾的收集、指定的办公室的清洁、会议室及接待室室的清洁，广场 及大厦周边绿化带的卫生清洁。

第六条

物业管理期间形成的档案资料的管理。

第七条

甲方交代的其它事项。

第三章

委托管理期限

第八条

委托管理期限为 ——年，自------ 年 ----月---- 日起至------年---月 ---日止。

第九条

---年---月---日至---月---日为考核月，甲方对乙方本年度的服务工作进行考核，甲方有权根据考核满意率情况决定本合同第二年度是否继续履行。如甲方决定不再履行第二年度合同，双方物业合同予以解除，甲方不承担违约责任。

第四章双方权利义务

- 3

6、保证甲方大厦划定区域的公共场所、公共部位的保洁服务达到无积尘、无杂物、无积水、厕所无异味、及楼内通道畅通无阻;

7、保洁人员每日对楼宇内外公共场所进行保洁服务;

8、配备维修人员对水、电路进行日常维护和维修服务;

9、对业主或使用部门违反管理规定的行为应及时规劝制止，直至通报甲方职能管理部门;

10、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意并报有关部门批准后方可实施;

11、本合同终止时，乙方必须将图纸资料及其他物业管理的全部档案资料移交给甲方;

12、法律和法规规定的其他责任。

第五章

物业管理服务质量

第十二条

乙方须按下列约定，实现目标管理

1、房屋外观：整齐、整洁，保证外表整洁率90％以上；

2、房屋及设施设备的维修、养护：维修员每天要对各楼层的办公场所、公共部分以及卫生间等部位的电源、照明、用水等进行正常巡视、记录和必要的维护、更换和维修等，保证及时率在90％以上；

3、办公及公共环境：建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备，实行标准化清扫、保洁，由专人负责检查、监督，楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、地下室、道路等所有公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍、卫生间洁净无异味，无积水，接待室，会议室会前会后保持清洁，确保大厦公共区区容貌整洁；

- 5

第八章

附则

第十八条

自本合同生效之日起七天，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第十九条

双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第二十条

本合同正本连同附件共__页，一式三份，甲、乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第二十一条

本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第二十二条

本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或提请物业管理行政主管部门进行调解、协商或调解不成的，双方同意由____区仲裁委员会仲裁。

第二十三条

合同期满本合同自然终止，甲、乙双方需续订合同，应在该合同期满三十天前向对方提出书面意见，乙方在同等条件下，有优先续签合同的权利。

第二十四条

本合同自签字之日起生效。

甲方签章：

乙方签章：

年

月

日

年

月

日

- 78 -

第15篇：秩序维护岗位职责

（保安上墙牌）秩序维护员工作守则

1、遵守考勤制度，不迟到早退；个人休息时间与公司工作安排冲突时能主动服从公司安排，做到有事先请假。

2、工作期间必须穿着统一工作制服，衣着整洁，皮鞋干净，精神饱满。男士短发，着深色袜子，黑色皮鞋，保持口气清新；女士束公司统一的头花，化淡妆。

3、工作时间不能拨打私人电话，确实需要尽量避开服务的业主或顾客。

4、员工在工作时间内，不得私自带亲友及子女进入服务作业区域。

5、按照礼仪标准的要求，以端正的仪容、仪表、饱满的精神、诚恳的态度、规范的服务接待好每一位顾客，以自己的言行展示九巨龙物业的整体对外形象。

6、树立“全员安全秩序维护”意识，共同维护好管辖区域的治安和保持良好的管辖区域环境。

7、工作积极主动，有较强的责任心，积极拓展业务知识，虚心接受他人的工作建议，保质保量地完成工作任务，并努力提高工作效率。

8、保持良好的职业素质，熟悉各自的岗位职责，并严格按照岗位操作规范执行业务，对待工作认真负责，主动、热情、细致服务每一位来访顾客。

9、关注管辖区域的基本情况和工作进展，能简单介绍管辖区域项目情况，礼貌回答顾客的咨询，如有建议和批评记录在案并及时向有关领导和物业处汇报。

10、充分发挥团队协作精神，在团队协作中积极发挥个人的主观能动性，为住宅小区及大楼的工作和管理提出合理可行的意见和建议，以便住宅及大楼管理工作的有序展开。

11、服从公司和上级的工作安排，个人利益与集体利益发生冲突时，以集体利益为重，并能一贯以认真的态度完成公司和上级交付的任务。

12、珍惜、爱护、节约使用管辖区域公有财产。

13、强化公司荣誉感，以维护公司良好形象为己任。不应有任何损害公司利益、名誉的行为。

14、按相关条例规定严守公司商业机密，不允许散布违反公司规定、损害公司名誉的言论。

秩序维护员岗位职责

1、维持大厦出入口正常秩序，保证通道畅通。

2、密切注视大厦出入人员，对外来者礼貌查询其来意，临时务工人员应检查其有效证件后准入。

3、加强对重点部位的治安巡逻防范，加强防盗活动，及进发现可疑人和事并及时报告。

4、加强防火意识，及进发现火灾苗头，进行消除并及时汇报给有关领导。

5、业务推销人员没有预约不得放行进入，采访或参观人员应经检验检疫局领导认可后准入并做登记，禁止闲杂人员入内。

6、根据工作需要做好院内停车场进出车辆登记手续。

7、适当控制外来车辆进入，以保证客户的停车位。

8、妥善保管配发的安保器械，不得丢失和擅自使用。

9、秩序维护人员应做到：

1)服务领导，听从指挥。

2)坚守岗位、克尽职守，不脱岗、睡岗、不闲聊，不酒后上岗、不私自换岗。 3)明辨是非，保持警惕，遇到复杂问题，多思多想，对周边情况仔细观察。 4)遵守制度，文明服务。注意工作方法，着装整洁、态度和气。

5)坚持原则，机智灵活。

6)不得超越法律私自对人员打骂、搜身、体罚、拘留，不能触犯个人隐私权。

10、认真填写值班记录。

11、完成领导交办的其他任务。

秩序维护班长岗位职责

1、对项目主管负责，听从统一指挥和调度。

2、负责制订秩序维护班工作计划，负责物业范围内的全部秩序维护工作。

3、负责对秩序维护人员进行法律知识、安全常识等方面的培训。并检查、督促和考核下属工作。

4、负责秩序维护班的日常工作安排，有权调动安排秩序维护人员，保证流动岗和固定岗无缺岗、无治安死角。

5、负责对保安的考勤、安排值班和换岗等。

6、对重大、突发案件或事故，要亲自负责调查。

7、完成上级领导交办的其他工作。

秩序维护巡逻岗岗位职责

1、物业管理区域内实施全天24小时秩序维护巡视服务，每1小时对辖区巡视1次。

2、维持物业管理区域的公共秩序，按指定的巡视路线巡视。

3、劝阻、制止违章、违反大厦安全管理公约行为。

4、接到报警后5分钟内到达报警现场，维护秩序，并协助处理。

5、巡逻中遇到客户要求应及时提供服务或立即通知有关人员到现场。

6、遇到可疑人员进行询问验证，必要时可带到秩序维护部处理。

7、完成领导交办的其他工作。

交接班管理制度

1、按照《秩序维护着装要求》的有关规定着装；

2、所有接班人员应于接班前15分钟到达指定地点集合，要求接岗前保持站立姿势，不得蹲坐。

3、当值领班集合队伍，检查员工着装、精神面貌、下达工作指令，交待有关工作注意事项，集合过程应在10分钟内完成。

4、所有当值人员提前10分钟赶到各自岗位进行岗位交接工作。

5、交接班人员相互敬礼并问好，接班人员清点岗位上所有公物(如对讲机、水瓶等)，如发现损坏、遗失后立即向班长提出并要求上一班当值人员说明物品去向并做好记录。

6、认真查阅上一班值班记录，询问上一班工作完成情况，如有需要继续跟进的工作，应有记录以便跟进。

7、检查区域内有无异常情况，在上一班当值人员的带领下，系统的检查责任区域内的工作情况，如发现有异常则要求上班当值人员做出解释，并通知领班前来处理并做好记录。

8、交接双方在确认无误后在值班记录本上签名，并开始接岗值勤。

（经理室上墙牌）项目经理岗位职责

1、对副总经理负责，服从领导的安排和指示。

2、负责组织项目部物业管理工作。

3、负责制定项目部月度、季度、年度工作计划，负责项目部秩序维护、保洁、机电维修、会议服务等日常管理工作。

4、负责监督年度设备设施保养计划。

5、负责制定项目部各岗位人员编制、员工培训需求计划，报公司落实执行情况。

6、负责组织召开项目部员工的每周、每月例会，总结并制定下周、下月的工作计划。

7、负责带领项目部全体员工积极完成公司下达的各项经济指标。并按照物业合同约定的时间及时收取物业服务费。

8、负责本部门不合格原因分析、纠正、预防措施制定、实施、检查。

9、负责项目部顾客财产的控制与管理。

10、负责定期组织对业主进行回访，及时了解业主需求，为持续改进提供数据、信息。

11、负责项目部与公司内、外相关部门之间关系的沟通、协调。

12、负责核定各岗位工资标准，负责对日常工资、加班工资的审核及奖惩、差假、人员调动等工作。

13、完成领导交办的其他工作。

山东九巨龙物业管理有限公司

企业价值观

诚信经营 共创共享 质量方针

以顾客为中心，法规为准绳，持续改进，不断增强顾客满意，以优质的服务为业主创造一个安全舒适的办公居住环境。 质量目标

1、业主满意率大于95%

2、维修及时率大于95%

3、质量合格率大于95%

4、专业技术人员持证上岗率为100%

5、员工满意率为大于90%

6、业主有效投诉率低于1%

（维修室上墙牌）维修员岗位职责

1、对项目经理负责，听从工作安排和调度。

2、负责采购物资的申购、验证及使用。

3、负责本班组不合格项原因分析、纠正、预防措施，制定实施、检查。

4、负责向业主出具设备设施大、中维修报告，并进行各方面的技术解释（按照业主的意见实施维修）。

5、负责对办公楼内的维修服务实施派工单制度，并由被服务单位人员签着意见。

6、爱惜工具，节能降耗。

7、及时完成领导交办的其它工作。

高处作业管理制度

1、凡在坠落高度基准面2米以上（含2米）有可能坠落的高处进行的作业，均称为高处作业。

2、在登高作业前，必须按安全管理要求，先向直接领导提出，做好防护工作。

3、高处作业前，作业人员必须切实落实安全措施，安全部要到现场检查安全措

施落实情况，不符合要求的不予批准作业。

4、高处作业的审批范围。

高处作业人员登高在石棉瓦、纤维板瓦、玻璃钢瓦、油毛毡屋或棚以及长期被酸雾腐蚀的房屋，登高二人以上（含二人），或登高5米以上（含5米），必须经项目经理批准。

5、审批者必须对安全负责，应深入现场落实防护措施，并指派专人指挥或监护。

6、高处作业人员必须做到的安全要求。

6.1必须遵守高处作业的安全操作规程。

6.2必须戴好安全帽，不准酒后作业。

6.3在离地面2米以上（含2米），无固定栏杆的高处作业时，必须使用安全带。

6.4作业面上不准同时垂直作业。

工程维修部工机具和材料管理规程

1、目的

加强对工程维修部工机具和材料领用、使用的控制和管理。

2、工机具管理规程

2.1 部门设专职工机具管理员，对部门所有工机具建帐管理。

2.2 每位员工建立一份工机具台帐，经项目经理同意并由本人签字后发放保存使用。个人应妥善保管，丢失或非正常损坏，由个人补齐。员工离职时应交回，并由管理员验收。 2.3 员工个人常用工机具一次性配齐，以后周期计划配备。正常情况按工程维修部“工机具名称、周期配备一览表”。低值易耗工具特殊情况损坏，须由个人申请经工机具管理员、项目经理确认签字后，以旧换新。对属设备类的工机具，依《设备报废更新管理规程》进行处理。

2.4 大型公用工机具，由检验检疫局后勤负责人签字领取，并负责保管。 2.5 对借出工机具损坏的，工机具管理员要追究使用者责任，并赔偿。

2.6 工机具管理员每月一次对部门工机具检查盘点。对损坏的工机具要及时修理。并将盘点结果上报项目经理。

3、工程维修部材料管理规程

3.1部门所需维修材料由检验检疫局提供。3.2每周及时做出材料申购和领用计划。

3.3部门材料实行领料单制度，并注明材料名称、规格、数量及用途，由领料人、检验检疫局后勤负责人签字后发放。对弄虚作假、私自拿用、偷窃材料者，一经查获给予严惩。 3.4维修人员应保管好所领维修耗材。

3.5项目经理应经常对所用材料监督审核，对节约材料者给予表扬、奖励，对浪费者给予批评、惩罚。

3.6领料人员应将维修使用后的旧材料交与检验检疫局后勤保障科，以便开展材料使用真实性的检查。

第16篇：秩序主管岗位职责

秩序主管岗位职责

1、秩序主管岗位职责

一、在项目经理的领导下，全面负责住宅小区的公共秩序维护工作。

二、负责本部门工作计划，做好工作总结，做好本部门员工的培训教育工作。

三、定期检查、落实治安情况，加强安全防范、对重点部位采取措施，发现问题及时与有关部门联系，并限时整改。

四、负责消防设备的管理运行及业务督促。

五、负责公共秩序维护班长及公共秩序维护员工作日志及值班记录的检查工作。

六、负责指挥突发事件的处理。

七、负责制定辖区重点防水部位的灭火预案。

八、加强与其他部门的横向联合，保持良好的协作精神。

九、认真完成上级领导安排的其他工作。

2、秩序主管岗位职责

1、负责秩序维护年度及日常工作计划，检查并督促实施；

2、做好秩序维护人员的岗位培训工作，保证秩序维护队伍相对稳定性；

3、负责制定安全、消防制度及各项应急方案，并定期检查，及时对各项制度进行调整、完善；

4、及时处理区域内发生的治安、消防等突法事件，并积极配合公安部门做好处理工作；

5、负责管理区域内秩序维护人员的工作安排，且监督检查其工作质量，并准确、真实地做好记录。

3、秩序主管岗位职责

1、主要负责对小区管理部的物业保安人员工作方面进行技术指导和协助。

2、负责对各小区现场的保安服务工作质量进行监督检查。

3、负责组织实施各小区消防安全监督检查。

4、负责小区车辆管理、小区装修管理、监控中心管理的日常事务。

5、加强保安人员的思想和业务素质的培训，做好不定期的检查和定期的考核评估工作。

6、加强对各小区防火系统、设备、设施、器材的管理工作，对保安人员进行严格培训，督促员工做好维护和修缮工作，确保一切设备和设施处于良好状态。

7、根据上班工作要求、合理安排，保证本班队员按时上岗和参加学习。

4、秩序主管岗位职责

1、组织领导秩序维护部的日常工作，对物业区域的安全保卫工作和消防工作负全面负责；

2、落实安全保卫工作和消防工作，作好对秩序维护员的领导工作，调解小区内各种纠纷；

3、组织实施安全保卫责任制和安全操作规程，定期检查执行情况，并对所存在的问题及隐患按规定的期限及时加以解决整改；

4、配合物业项目经理，抓好秩序维护部的培训和管理，监督检查秩序维护员的精神风貌和工作落实情况；

5、负责对秩序维护部每月工作情况进行考核；

6、协助项目经理，搞好项目团队建设，提高凝聚力。

5、秩序主管岗位职责

1、负责监察、审查、评估及修订物业管理的职能及工作的能力；

2、执行政府各项法规、法令及物业管理公约，与有关各部门保持良好关系；

3、制定项目年度物业管理预算方案，管理日常物业的服务品质、操作管理流程及适当的财务运行情况；

4、妥善处理一切紧急及突发事件；

5、负责监管项目资产（如会所、车位、房屋等）的运行情况；

6、负责协调和管理绿化、保安等相关工作；

7、负责处理租户、业主投诉，保持小区环境卫生及维持治安秩序。

第17篇：物业秩序维护员

保安培训资料

1、物业管理的“物业”是什么？

答：是指已建成投入使用的住宅区各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。

2、“物业管理”是指什么？

答：是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和位业主、房屋使用人提供的服务。

3、什么要实行物业管理？

答：是为了适应社会主义市场经济和住房制度改革的要求，建立业主自治与与物业管理相结合的物业管理新体制，规范物业管理行为，提高城市住宅区物业管理水平，为小区居民创造和保持政界、文明、安全、方便的居住环境，延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥，事业主的物业保值、增值。

4、业管理的“业主”和“房屋使用人”是指什么？ 答：业主是指住宅区内各类房屋的所有人；

房屋使用人是指房屋的承租人和其他非业主使用人。

5、物业管理企业的作用是什么？

答：为业主创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境； 提高城市管理的社会化、专业化能力； 延长物业使用年限确保其功能的正常发挥； 使业主的物业保值、增值。

6、安的职责是什么？ 答：保安的职责是：

a) 保安员上岗必须穿制服，佩戴装备（对讲机），严整仪容，纠正违章时先敬礼，必须做到以礼待人。

b) 作风正派，遵纪守法，坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要及时汇报领班及部门领导。

c) 值班保安人员要认真做好放火、防盗、防劫工作，认真检查设备设施，发现安全隐患立即查明情况，排除险情，并及时报告领班吉部门领导，确保管区的安全。

d) 执勤过程中要勤巡查，要有敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。 e) 爱护设施设备、公共财物。对岗位内一切设施、财产不得随便乱用。 f) 严格遵守上下班时间及值班纪律，对在岗位发生的各种情况要认真处理，并且做好详细的书面记载。

g) 对业主及访客的进出机动车辆应行军礼放行。 h) 严格执行交接班制度、按时按规定交接班。

i) 对小区的住户做好公司的规章制度及治安保卫的宣传工作。

7、有礼貌的查询进入小区的访客，并尽可能登记身份证，如有怀疑，应通知有关住户。

8、若发生案件，应采取一系列步骤以协助破案：

（1）立即汇报部门领导和拨打110电话，并留在现场直至公安人员到达； （2 切勿移动或容许他人移动、触摸现场物品，保留现场证据，方便取证工作；

（3）禁止任何人在现场走动，并礼貌地劝阻闲人进入现场，以方便公安人员现场调查；

（4）向公安人员提供相关案件详情。

9、小区对装修施工单位与那些规定？

答：进入小区的施工单位必须有装修企业的《营业执照》、《资质证书》和装饰装修图纸。 与物业管理公司签订《装修安全责任书》和《装修施工承诺表》，并领取《施工许可证》。

办理《临时出入证》，交身份证复印件两张、申报工种、人数（暂住人员）、装修时间。办理《临时出入证》须向公司缴纳工本费n元/人。

保证公共设施完好，保持住宅、绿地、道路政界、美观；不乱协、不乱画、不乱堆建筑材料，装修建筑垃圾必须袋装（编织袋或麻袋），定时堆放指定地点。

保证安全施工，落实防火措施，由于违章所造成的事故，由施工队负一切经济损失和法律责任。

装修时间为8：00-12：00，14：00-20：00，非此时间段，不得装修（发出噪音）。

装修施工人员的车辆一律不得进入小区。

10、么是业主大会？什么是业主委员会？

答：业主大会是全体业主组成决定本物业管理重大事项的业主自治组织。 业主委员会是业主大会的常设执行机构，经所在地政府物业管理主管部门登记确认批准成立后，维护全体业主的物业权益，依法行使各项权利，业委会委员从全体业主中产生。

业主大会和业主委员会均应受物业管理主管部门的指导和监督。

11、物业管理公司和业主委员会的关系是什么

答：物业管理公司与业主委员会共同管理者一定范围的物业，是平等的，双方存在一定的法律关系和经济关系。

法律关系是：业主委员会和物业管理公司是委托和受托、聘用和受聘的关系。

经济关系是：物业管理企业提供的物业管理服务是有偿的，在提供一定的物业管理服务的同时应获得相应的报酬。同样，业主在享受物业管理服务的同时也应付出相应的费用。双方的经济关系是通过物业管理委托合同确认和保证的。

12、日常工作中常遇问题及解答。1）。如有业主想装有线电视，找到我们，请我们带为办理，如何解释？ 答：a..如果是初装户，代办费为n元，请住户缴纳初装费n元（别墅的价格），将身份证和联系电话留下，两天内可以代为办理。

b.如果是移机，代办费为n元，请住户缴纳移机费n元，将身份证、最近一次缴纳有线电视费用单和联系电话留下，两天内可以代为办理。 2）。如果业主家户外水表爆裂，找到我们，如何解释？

答：由于水表产权系属自来水公司所有，任何人不得随意更换，因此，请住户自己来联系自来水公司丁卯分公司，反映情况。也可以我们代为反映情况。自来水公司丁卯分公司电话为： 3）。春节期间，如业主家中水电出现问题，到门卫处报修，如何解释？ 答：一方面安慰业主宽心，一方面立刻拨打电话………反映情况，或直接拨答手机………..找*****（水电维修工），问清何时能来后，向业主解释。 4）。如有访客来访，如何接待？

答：当值保安应敬礼，并说：“您好，请问你找那一栋，那一位？”

如果对方准确说出姓名、位置，应询问是否已联系过，如已联系过，应敬礼放行；如未联系，应让对方车辆靠边活到值班室登记，并联系对方要找的住户。如业主确认，可礼貌放行。如业主不在家，或不愿意相见，应礼貌的向对方说：“对不起，你要找的住户暂时不在家，请您下次再来。” 如果对方不能说出要找的住户的姓名或位置，应请其到值班室登记，并请他主动电话联系，或我们联系业主确认。

如果来人不愿登记或说不出要访的人的姓名及楼栋且要强闯小区时，应立刻汇报领班，并拨打报警电话*****，领班应在5分钟内抵达现场。 如果来人是装修施工人员，应核对有无有效的临时出入证，如有，验证后，应登记后放行；

如果没有，则要求其办理临时出入证后方可进入。

如果来访人员携带有易燃、易爆、剧毒等危险物品时，当之保安应礼貌的拒绝物主讲此类物品带入小区。

13、如有住户要求寄存物品并代为保管时，如何解释。

答：如果寄存为普通物品，应请其说出明细来，签字确认，并说出来取时间，原则上不应超过三天。如超期未取，应将物品上缴领班，做好详细的值班纪录。

如果为贵重物品，应委婉拒绝；如对方请求代为保管时，不得超过一天，并请其签字确认。如超期未取，应立即将物品上缴领班，做好详细的值班纪录。

14、大宗物件出小区，应如何处理？

答：应确认对方身份，如对方为业主，应请其填写物品放行登记表，填写无误后，礼貌放行；

如对方不是业主，应请其填写物品放行登记表，并请其联系业主或直接联系业主确认；确认无误后，礼貌放行；如有误，应制止其出小区，并联系业主到现场确认。

15、突发事件处理程序： 快速反应原则：

——正门当值保安一名3分钟内赶至现场； 保安领班3分钟内赶至现场。 统一指挥原则；

——处理突发事件有主管经理负责统一指挥； 特殊情况下，有保安领班负责统一指挥。 服从命令原则：

——任何工作人员须无条件服从主管经理的命令，保安领班负责对突发事件的处理过程的详细记录。 团结协作原则： (一) 盗窃。

当保安员、保安领班发现有盗窃现象或接到盗窃保安时，立即用通讯器材（对讲机或电话）想保安领班/主管经理报告现场的具体位置，然后留在被盗现场，或迅速赶到被盗现场，维护现场秩序，保护现场，禁止一切人员进出现场：

a． 保安员到达现场后立即了解被盗的具体地点、时间及情况；

b． 保安员到达现场前，案犯已逃离现场时，可用电话或对讲机报告，但在使用时对讲机公用频道时不应随意泄漏案件的性质。正确的呼叫对讲术语：“队长，请你速到**位置；

c． 保安员到达现场时，如案犯仍未逃跑或已抓捕，可使用通讯器材向领班汇报。

保安领班接到报告后立即用通讯器材交待前后门卫，并迅速赶赴现场指挥：

a． 对案发现场进行保护；

b． 领班到达现场立即了解案情及相关资料（询问笔录），根据案情需要及案件损失大小向公安机关报告案情。

（二）打架斗殴

当值保安在巡逻发现打架斗殴行为或接到打架斗殴保安是：

a.应立即上前制止或迅速赶赴现场制止，同时向保安领班报告具体位置，以伤人数、参与打架的人数；

b.将现场围观的人员隔离或劝离现场，维护现场的道路交通秩序，保护好现场；

保安领班接到报告后，3分钟内赶至现场，领班到达现场后，立即了解案情及相关资料，根据现场的事态做出布置：

——对事态轻微的事件进行调解，事后向公安机关报案； ——对事态严重的，应立即报告公安机关。

（三）抢劫

当值保安巡逻中发现抢劫或接到抢劫报案时：

a． 应立即制止或赶赴现场制止，对现场进行保护，同时向领班汇报； b.向事主了解抢劫过程中人身是否受到损伤及财务的损失情况，如事主受伤则应视其伤势的情况送医院救治；

c.在追捕犯罪嫌疑人时，应采取：“敌逃我追，敌强我缠，一边追一边联络”的方法，等支援的保安或公安人员赶到现场后一起擒获，以免造成不必要的损伤。

（四）凶杀

当值保安巡逻中发现凶杀行为或接到凶杀报案时：

a.立即向保安领班汇报，并制止犯罪行为，对现场进行保护；

b.封锁案发现场，在公安机关人员到达前，坚决禁止任何人进出现场（如受害者家属、朋友等）

c.对伤者应立即报救护车送往医院抢救； d.公安人员到达时，立即向公安机关报告。

（五）中毒（如住户煤气、食物中毒等）

当值保安巡逻中发现有中毒情况或接到中毒报案时：

a.立即向保安链锵殖×⒓戳私獍盖榧跋喙刈柿希ㄑ时事迹莅盖樾枰鞍讣鹗Т笮∠蚬不乇ǜ姘盖椤?

（二）打架斗殴

当值保安在巡逻发现打架斗殴行为或接到打架斗殴保安是：

a.应立即上前制止或迅速赶赴现场制止，同时向保安领班报告具体位置，以伤人数、参与打架的人数；

b.将现场围观的人员隔离或劝离现场，维护现场的道路交通秩序，保护好现场；

保安领班接到报告后，3分钟内赶至现场，领班到达现场后，立即了解案情及相关资料，根据现场的事态做出布置：

——对事态轻微的事件进行调解，事后向公安机关报案； ——对事态严重的，应立即报告公安机关。

（三）抢劫

当值保安巡逻中发现抢劫或接到抢劫报案时：

a． 应立即制止或赶赴现场制止，对现场进行保护，同时向领班汇报； b.向事主了解抢劫过程中人身是否受到损伤及财务的损失情况，如事主受伤则应视其伤势的情况送医院救治；

c.在追捕犯罪嫌疑人时，应采取：“敌逃我追，敌强我缠，一边追一边联络”的方法，等支援的保安或公安人员赶到现场后一起擒获，以免造成不必要的损伤。

（四）凶杀

当值保安巡逻中发现凶杀行为或接到凶杀报案时：

a.立即向保安领班汇报，并制止犯罪行为，对现场进行保护；

b.封锁案发现场，在公安机关人员到达前，坚决禁止任何人进出现场（如受害者家属、朋友等）

c.对伤者应立即报救护车送往医院抢救； d.公安人员到达时，立即向公安机关报告。

（五）中毒（如住户煤气、食物中毒等）

当值保安巡逻中发现有中毒情况或接到中毒报案时：

a.立即向保安救中心联系。要求物业公司员工沉着、冷静，听从指挥，坚守岗位，配合排除险情。

16、我国消防管理的方针是“预防为主，防消结合”。消防设备保证随时有效地供水至关重要，物业管理公司应该怎样加强对消防设备维修管理哪？ 答：消防设备维修管理：

1、对于室内消防设备与室内供水管道部分的维修相同，室外的管道，应做好冬季防冻保温工作；

2、对于消防栓接圈的封闭及水龙带，应按有关规定进行定时检查、保养及试验工作，不合格的应及时更换；

3、储水池应存足够的水量，并随时补足；离心泵及其电机，定时检查保养并设置备用水泵。

17、门卫是物业安全的第一卫士，在物业治安管理中具有极其重要的作用，你知道如何做好门卫工作吗？

答：门卫的工作除治安管理职能外，更重要的是为用户及客人提供各种服务：

1、提供引导服务及简单咨询服务。

2、帮助用户及客人有秩序地乘电梯出入。

3、当大堂人流过多拥挤时，引导部分客人从消防电梯厅进出。

4、客人携带较多物品时，为其提供必要的帮助。

5、为老弱病残及需要帮助的用户提供必要的可行的服务。

18、巡逻是物业安全的又一保障，必须加强保安巡逻，消除各种不安全因素，请你说出对巡逻范围和巡逻方式有哪些具体规定？ 答：巡逻治安管理：

1、巡逻范围只限定为公共地方，如绿化区、公共走廊、电梯厅、通道、洗手间等。未经许可，不许进入用户的房间内。

2、巡逻方式主要有定时和不定时巡逻、穿制服和着便衣巡逻、白天和夜间巡逻等方式。

19、我国消防管理的方针“预防为主，防消结合”一旦要发生火警时你知道应急措施吗？

答：发生火警时的应急措施：

1、打“119”并报告上级；

2、组织人员抢救，并查找原因；

3、控制火势；

4、组织群众撤离危险区；

5、严防坏人趁火打劫；

6、协助有关部门做好善后处理工作。

20、火灾起初阶段是灭火的最佳时期，你掌握常用的灭火方法吗？

答：灭火通常有四种方法：

1、冷却法；

2、窒息法；

3、隔离法；

4、抑制法。

21、噪声污染妨碍人们的工作，学习和生活，你知道产生噪声污染的类型吗？并说出物业环境噪声污染的控制方法。

答：噪声污染的产生：

1、车辆交通噪声；

2、建筑施工噪声；

3、社会生活噪声。噪声污染的控制：

1、禁止在住宅，文教区设立产生噪声污染的生产、经营项目；

2、禁止在夜间规定不得作业的时间（一般指晚上10：00－次日晨6：00）内从事施工作业；

3、禁止机动车、船在禁止鸣笛区域内鸣笛；

4、从事娱乐性文化娱乐活动。应采取有效措施控制音响。

22、礼仪规范

礼仪的涵义是：礼的本意是敬神，泛指特定民族、人群或国家基于历史传统而形成的，以确立、维护社会等级秩序为核心内容的价值观念、道德规范以及与之相适应的典章制度、行为方式。规范自身形式的礼，称为礼仪。规范对他人态度和行为的礼，称为礼貌。礼节是礼貌的具体体现。 物业管理工作中礼仪接待服务工作必须注意的问题：注意礼节，讲究原则；一视同仁，举止得当；严于律己，宽于待人。 礼仪接待服务工作中最基本的礼仪有两大类：一类是体现在语言上的礼节，有称呼礼节、问候礼节、应答礼节；另一类是体现在行为举止上的礼节，有迎送礼节、操作礼节和次序礼节。

仪表、仪容的基本要求是：仪表即人的外表，它包括容貌、姿态、服饰三个方面。仪容主要是指人的容貌。

23、仪态的具体要求有：站姿；坐姿；步姿；手势；表情。

24、物业管理礼仪接待工作的主要规程是：接待服务，应思想集中、精神饱满、真诚微笑、着装整齐，仪表、仪容端庄、整洁，热情问候、一视同仁、依次接待．让人感到你是乐于助人的，做到百问不厌，有问必答。

25、治安管理主要是:必须通过现行的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备与工具，防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的生命财产与身心健康的行为与因素，比如电线短路、煤气泄露、电梯关人、水管破裂、火警、偷盗、滋扰以及噪声等，还有如自然灾害、人为事故、**活动以及各种破坏活动的预防与阻止，确保业主或非业主使用人人身不受伤害，财物不受损失，工作、生活秩序正常。

26、治安管理的主要内容是：防扰乱秩序、防盗、防破坏、防**活动、防灾害事故。

治安管理的目的是人身不受伤害，财物不受损失，工作、生活秩序正常。

27、物业公司的治安管理队伍可采用委托保安公司实施安保服务和自建保安队伍实施安保服务。

28、普法学习；职业道德教育；军训。

29、保安人员在岗培训的主要内容包括：安保操作规程；队列训练、擒拿格斗、体能训练、消防灭火训练、交通指挥训练等。

30、保安人员单兵队列考核标准是：军人军姿；停止间转法；齐步走与立定；正步走与立定；跑步走与立定；敬礼。

31、保安人员擒拿技术动作的基本内容是：基本功：直打、侧打、勾打；弹踢、侧踹、勾踢；综合练习。擒敌拳等。

32、保安人员军事体能测试标准是：百米跑14秒以内；俯卧撑50个以上；爬楼20层60秒以内。

33、保安守护工作的涵义是指保安人员根据有关特别服务的协议（委托管理合同、业主公约以外的协议），采取各种有效措施，对指定的人、财物、场所地以及其他对象所进行的看护和守卫活动。从宏观的涵义来看，对一个住宅小区、对一栋或一组大厦以及对一个工业区等物业的保安工作实际上就是保安守护工作，只不过物业管理单位不承担生命及财产的保险责任。

34、保安守护工作主要有：保护人身安全；保护财产安全；维护客户单位内部正常的秩序。

在守护过程中可能遇到的主要问题是：火灾；盗窃；破坏；扰乱秩序；业主或非业主使用人求助。

35、巡逻保安服务的主要任务是：维护巡逻区域内和保护目标周围的正常治安秩序；预防、发现、制止各种违法犯罪行为；及时发现各种可疑情况，抓获现行违法犯罪分子；警戒、保护刑事案件、治安事件和治安灾害事故

现场；检查发现防范方面的漏洞；平息巡逻中突发事件和意外事故。

36、遇有违法犯罪分子实施犯罪行为的主要处理方法是：及时予以制止，并尽量将其抓获；迅速报告公安机关；疏散无辜群众。

37、遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是：控制、稳住领头者；疏散围观者；迅速报告有关部门及公安机关，平息事件；协助客户单位处理问题；防止事态扩大。

38、遇有疯、傻、醉汉闯入守护目标的主要处理方法是：将其劝出守护目标范围，无效时，通知其家属、单位及公安机关实施控制、监护。

39、守护目标范围内发生盗窃案件的主要处理方法是：迅速向公安机关报案；保护好现场；安抚受害者；注意守护目标范围内可疑人员。如抓获犯罪嫌疑人，应迅速移交公安机关，防止其逃跑。遇闯卡车辆，应记下车牌号及车辆特征，必要时报告公安机关。

40、发现守护范围内有形迹可疑人时的主要处理方法是：留心观察，注意其行为发展，并及时向有关领导报告，做好控制工作。

41、遇有守护范围突然停电情况下的主要处理方法是：遇夜间突然停电或守护灯光突然熄灭，特别加强门卫和要害部位的守护，在照明恢复前，严格控制人员进出。

42、遇有业主或住户当面或电话向保安人员反映情况时的主要处理方法是：问清反映者姓名、房号、单位，详细记录报告的内容；对当面报告者要记清其相貌、衣着特征；对报告内容及时向有关领导汇报。

43、保安巡逻工作的主要方法是：采取定线、不定线相结合的巡逻线路；采取点与线结合的方法。

44、保安巡逻工作应注意的事项是：在时空控制上应注重系统管理；经常结合治安方面的情况，及时调整力量和巡逻方法；经常教育巡逻人员增强危险观念，要求每个巡逻人员在巡逻中，要全神贯注，细心观察，不忽视一点可疑迹象，不放过任何应该解决处理的问题，夜间巡逻要更加注意行人、车辆表现出来的可疑点，以及不正常的烟、光等。

45、违反治安管理行为的主要内容是：扰乱公共秩序的行为；妨害公共安全行为；侵犯他人人身权利行为；侵犯公共财产的行为；妨害社会管理秩序行为；违反消防管理行为；违反交通管理行为；违反户口或居民身份证管理行为。 违反治安管理行为与犯罪的主要区别是：情节轻重和对社会危害大小不同；触犯的法律不同；应当受到的处罚不同。

46、正当防卫的条件是：1.正当防卫的不法侵害条件：必须有真实存在的不法侵害行为，才能进行正当防卫；必须针对正在进行的不法侵害行为，才能实行正当防卫。2.正当防卫的防卫条件：正当防卫必须针对不法侵害者本人实行；正当防卫不能超过必要限度，造成不应有的损害。

47、真实存在的不法侵害行为：指客观上发生了危害社会的行为。

48、正当防卫的必要限度：要看防卫行为是否能有效制止住不法侵害；要把防卫行为与侵害行为进行比较，凡是经综合分析认为防卫行为与侵害行为在性质、强度、手段等方面大体相当，即可认定是制止不法侵害所必须的限度。

49、非正当防卫的性质：属于不法行为。

50、常见的非正当防卫有：假想防卫；防卫挑拨；不适时防卫；局外防卫；抗拒防卫；互殴行为；防卫过当。

51、防卫过当：指行为人的防卫行为超过了必要限度，给对方造成了不应有的损害的行为。

紧急避险的定义是：为了公共利益、本人或他人的人身及其他权利免受正在发生的危险，不得已采取的损害另一合法利益的行为。

52、紧急避险的构成要件主要是：必须是合法利益受到紧急危险的威胁；危险必须是正在发生的；避险行为必须是为了使合法利益免遭损害而实施；避险行为必须是在没有其他方法可以排除危险，在迫不得已的情况下实施的；紧急避险必须是实际存在的，不能是假想的或推断的；避险行为不能超过必要的限度。

53、保安员处理问题应遵循的原则：保安员在履行自己的职责时，会遇到许多问题需要处理，在维护业主（租户）的安全和利益的同时，依法办事，依法执行政策， 不徇私情，以理服人。

54、保安员处理问题应遵循的方法：对不同性质的问题采取不同的处理方法。对一般违反法规和管理规定的问题，如民事纠纷，可通过说服教育的方法解决，主要是分清是非，耐心劝导，对一时解决不了又有扩大趋势的问题，应采取“可散不可聚，可解不可结，可缓不可急，可顺不可逆”的处理原则，尽力劝解，把问题引向缓和，千万不要将矛盾激化，因为这样不利于解决问题。对处理问题上，坚持教育与处罚相结合的原则，如违反情节轻微，不需处罚的，可当场教育，或协助所在单位、家属进行教育，如需要治安处罚的，交公安机关处理。违反其他行政规定的，交行政机关处理。对于犯罪行为，应及时制止，并把犯罪分子扭送公安机关。

第18篇：物业岗位职责

事务部工作职能

部门名称：管理处

直接上级：经理

下属部门：工程维修部、安全协管部、保洁部、事务部 部门本职：对所辖物业进行系统管理

主要职能：

（1）完成公司制定的工作指标；

（2）保障正常供水、电、气及通讯畅通；

（3）保证设备、设施完好如新；

（4）提供安全、整洁、舒适的生活、工作环境；

（5）协调好与市政相关单位之间的关系；

（6）参加公司组织的其它活动。

岗位职责

一、管理处主任职责

1、直接上级:公司经理

2、直接下级:管理处主任助理

3、本职工作：

管理处主任在公司经理领导下，按照《物业管理条例》、双方签订的《物业管理服务合同》的规定，对本小区实施综合的系统管理。具体岗位职责如下

（1）坚决执行物业管理有关法规、政策和公司的有关规章制度。

（2）负责对管辖的物业实施一体化管理，编制本处年度财务预算，完成与公司签订的年度管理目标。

（3）负责小区的物业验收、接管，按照《物业管理合同》授权对物业进行管理，服务和经营；

（4）制定实施本处工作目标、计划和物业管理创优达标方案；

（5）制定管理处工作计划并组织实施，定期检查、监督、查处违法乱纪章行为，提出改正措施。

（6）定期开展问卷调查或访问活动，了解情况，听取意见，及时处理业主、客户对本处工作人员或物业维修等方面的投诉，与业主、客户保持良好的合作关系，不断提高管理水平；

（7）负责做好本处员工的思想政治工作，合理调配人员，做好各岗位的分工协作，关心员工生活，公正、公平地评价员工的工作和奖惩工作调动员工的积极性增强集体凝聚力。

（8）根据岗位需要，向公司拟报人员编制，拟定培训计划，并组织实施；

（9）保持与派出所、公安消防大队、居委会等相关部门的良好关系，配合有关部门抓好安全防范和消防管理工作和住宅区内的各项工作；

（10）完成公司领导交办的其它工作。

二、管理处主任助理岗位职责

1、直接上级:管理处主任

2、直接下级:各部门主管

3、本职工作：

管理处主任助理在管理处主任领导下，协助主任按照《物业管理条例》、双方签订的《物业管理服务合同》的规定，对本小区实施综合的系统管理。具体岗位职责如下：

（1）学习党和国家改革开放的方针、政策、工业物业管理的各项法规、政策规定和公司的有关规章，加强政策研究和业务学习，在实践中不断提高自身的业务素质和领导工作能力；

（2）协助管理处主任分管小区治安、小区文化、保洁或事务部、工程维修等方面工作,管理处主任不在时履行主任职责；

（3）抓好小区宣传教育和小区文化工作,坚持宣传教育与小区文化相结合，大型主题活动与日常文化生活相结合，开展各种各样的小区文化活动，提高企业员工的文化修养和道德水平，充分利用各种大众媒体，宣传宝城物业文明向上的精神风貌，树立宝

城物业高尚住宅区的整体公众形象；

（4）负责组织管理处的各项工作检查。通过检查、考核，加强部门责任人的工作责任感，树立争一流工作成绩的荣誉感，督导各项管理服务工作的有效落实，提高管理工作的密度和广度；

（5）经常巡视小区，走访、回访住户，广泛联络各界人士，征求、收集物业管理意见，不断改进管理服务工作；

（6）完成公司总经理和管理处主任交办的其它任务。

三、事务主管岗位职责

1、直接上级:管理处主任助理

2、直接下级:事务部人员

3、本职工作：

（1）负责对责任区内的房屋、公共设施的管理工作，发现问题及时处理，熟悉住宅区楼宇的结构、楼座的排列和住户管线网络的基本情况，了解管理费的收费标准和计算方法；

（2）负责对责任区内的绿化、卫生、装饰装修、治安防范、供水供电、标识设置、道路维修、沟渠井、化粪池的监督管理，每天坚持对责任区进行检查，发现问题及时处理；

（3）落实辖区内的各项安全防火措施，对火灾隐患、消防设施进行检查，纠正消防违章，监督隐患的整改；

（4）及时处理责任区内业主的投诉，投诉处理率100%，建立与业主的良好关系，积极与业主交流、沟通，及时反映业主意见和建议；

（5）负责各种通知的发放、回收，做好上传下达工作；

（6）负责业主欠费的催缴工作，收缴率达98%；

（7）监督娱乐设施的各项管理工作，切实招待娱乐设施开放的各项规定；

（8）做好工作记录，配合综合文员做好相关工作记录的登记及归档工作；

（9）完成领导交办的其它工作。

四、事务助理岗位职责

1、直接上级:事务主管

2、直接下级:无

3、本职工作：

（1）自觉遵守国家法令，法规的有关规定和公司的各项规章制度。对事务主管负责，完成交办的各种工作任务；

（2）坚守岗位，按时上班，上班时佩戴工作证，热情接待业主、住户和来访客人，对业主、住户的投诉要耐心解释并及时处理。

（3）负责接听值班电话和各项接待服务，包括接听电话，接待业主投诉与咨询，办理业主收楼、装修申请等各种手续，并跟各项工作进度及完成情况，为管理处树立良好的外部形象，向事务主管汇报，重大事项应及时向主任汇报或直接通知责任部门承办；

（4）负责处理各种公共事务，熟悉物业建筑及设备设施情况，负责每日巡视物业的公共区域，了解设备设施的运行情况、绿化植物的生长情况，环境卫生状况，建筑物的完损情况、及小区交通、治安消防状况发现问题及时处理。确保物业的整体形象及使用情况良好；

（4）定期对业户进行回访调查，了解其服务需求，为服务计划的制定提供依据，并且根据业户的需求开发新的经营项目及其它专项特约服务；

（5）熟悉小区的结构、道路、楼座的排列、出租屋位置、管理线路的走向、各种设备开关的位置、人口素质、管理费和水电费的收费标准及计算方法。熟悉物业管理的相关规定，掌握火警、盗窃等事故的应急处理方法。

（6）与业户保持良好的沟通并适时为管理处做好对外宣传工作；

（7）负责月度水电表抄数、结算、收费工作。物业管理费催收及到税局开具税务发票等项工作；

（8）定期对管理处各项工作进行统计，包括回访率、满意率、收费率、维修及时率、每日维修量等管理处的服务质量数据进行统计以及业户的档案管理和更新工作；

（9）负责管理处报纸、信函、文件的收发工作；

（10）负责对社区文化活动进行策划、组织；

（11）做好各种类和各种载体（纸、像片、胶卷、磁带、磁盘）文件材料的形成、积累、归类、修改补充和复印（晒）等工作；

（12）保证档案资料质量完好，组合排列具有条理性，规格形式合乎标准要求，并装订结实美观；

（13）熟悉档案归档范围，负责各类档案的分类编目和提供利用工具，对各级资料设置权限密码；

（14）对所管理档案的丢失、损坏、泄密负责；

（15）每月检查各种档案资料一遍，并及时补充和健全，建档率达98%以上；

（11）完成领导交办的其它工作。

五、收费员岗位职责

1、直接上级:管理处主任、财务部

2、直接下级:无

3、本职工作：

（1）严格执行公司财务管理的各项制度，做好各项费用的收取、统计催缴工作，确保资金及票据的安全；

（2）熟悉；辖区业主的基本资料，掌握管理费的收费标准和计算方法；

（3）负责管理处的财产登记工作；

（4）负责办理开销户及收费单据的更改工作；

（5）负责各类押金及专项维修资金的收取及统计工作；

（六）负责停车场收费和票据的领用和保管工作；

（七）负责管理费的收缴工作，并及时做好欠费的统计工作，通知辖区事务人员及时处理；

（八）完成领导交办的其它工作。

六、服务前台工作人员岗位职责

1、直接上级:事务助理

2、直接下级:无

3、本职工作：

（1）在管理处的领导者下，负责客户服务中心前台工作；

（2）坚守岗位，不能擅自离岗，热情接待来访客户和其它人士，对他们的咨询事项给予主动、文明、圆满、详尽的答复、解释并做好来访登记工作；

（3）在上级领导、同行、友人等前来管理处检查、指导或参观时，负责安置、接待，应当热情、文明、周到；

（4）负责接听值班电话，做好值班记录，每周将值班情况简单扼要向事务助理汇报，重大事项应及时向主任汇报或直接通知责任部门承办；

（5）负责上传下达，收集住（客）户、员工的意见，向主任助理汇报；

（6）根据事务助理的指示，通知直接责任部门完成任务；

（7）负责管理处报纸、信函、文件的收发工作；

（8）完成主任交办的其它任务。

七、管理处厨师职责

1、直接上级:管理处主任助理

2、直接下级:厨房小工

3、本职工作：

（1）准时开饭，确保员工按时就餐，文明礼貌服务，努力钻研烹调技术，不断提高伙食质量；

（2）严格执行国家食品卫生法规，切实做好饮食卫生、食品保管、厨房保洁工作；

（3）保证饭菜供应的数量、质量、每周一公布本周菜谱，每月向员工征求意见，逐步提高饭菜的质量，确保营养的科学性；

（4）讲究个人卫生，上班穿好工作服，戴好工作帽，工作时应先洗手再干活，打饭分菜时应戴口罩，定期进行身体健康检查，防止传染病和食物中毒事件的发生；

（5）随时检查各种电器、炉具、煤气设备使用情况，确保安全；

（6）保持食堂内外环境整洁，每天下班后应对厨房消毒；

（7）完成领导交办的临时工作。

第19篇：物业岗位职责

一、物业经理岗位职责

1.全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，贯彻执行ISO9000质量管理体系及ISO14000环境管理体系，完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。

2.制订管理处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。

3.负责检查、监督各项制度的执行情况。

4.合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保管理处员工有良好精神面貌和积极的工作态度。

5.负责所管辖物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。

6.协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关部门的关系，便于开展各项工作。

7.认真完成管理处其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任务。

二、物业经理助理岗位职责

1.协调经理完成本管理处的各项工作。

2.认真完成所分管的各项工作。

3.当经理不在时，代理经理进行工作。

4.有权向经理提出建议对下属人员进行奖惩。

5.遵照劳动部门人事有关规定，在公司编制计划，按程序办理管理处招、调员工的事务工作，对部门中的私招滥雇行为进行处理。

6.有权处理顾客对其分管工作范围内的投诉。

7.有权处理分管工作范围内的突发事件。

8.有权自行安排下属工作人员的各项工作。

三、物业管理部经理岗位职责

1.以身作则，调动员工积极性，保质、保量地完成各项工作。

2.检查、监督大厦红线范围内的道路，绿化等公共区域地面清洁。

3.热情接待业户，及时处理顾客对服务的投诉，并做好记录。

4.定期对本部门员工进行培训和考核工作，不断提高员工的业务水平和服务质量。

5.协调本部门与各部门的关系，合理调配人力和物力资源。

6.负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协助仓库管理员合理贮存和使用保管。

7.负责业户的租金及物业管理费用的催收工作。

8.上级领导交办的其他临时任务。

四、物业管理文员岗位职责

1.向部门经理负责，主持办公室全面工作，严格执行经理各项指令，有权询问、检查、督促各部门工作执行情况。

2.负责安排公司各类文稿的草拟，审核工作，有权检查、督促岗位责任制在操作层的执行情况，及时发现问题，提出整改意见，落实奖惩制度。

3.加强与各部门的联系和沟通，对工作中的具体问题不扯皮推诿，有权协调各部门工作运作和人际关系。

4.加强业务学习，提高能力，促使各部门工作实施标准化、科学化、现代化，有权向公司领导提出创新改革的意见和建议。

5.恪守保密原则，督促有关部门及办公室工作人员加强文件管理，严格会议制度，增强保密观念，凡属公司尚未正公式布的决定、决议、指导等，无权传播。

6.从节约出发，审批各部门办公用品的购置。

五、物业管理员岗位职责

1.在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。

2.负责管理大厦清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。

3.全面掌握大厦物业公共设施、设备的使用过程。

4.协调经理送发物业管理方面的文件。

5.参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制订下月计划。

6.负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户（业户）投诉。

7.收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。

8.完成经理交办的各项任务。

六、物业商务管理员岗位职责

1.负责大厦业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反应敏捷、处事稳健。

2.负责为业户办理入伙、入住、装修手续。

3.按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时通知有关领导或部门，对突然来访者，要报告有关领导或部门后，再约时间接待。

4.负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访。

5.负责为大厦业户商务、票务收发等项服务工作。

6.完成办公室临时交办的工作。

七、物业清洁员岗位职责

1.负责本辖区的清洁卫生工作。

2.负责公司及管理处业户的服务工作。

3.负责大厦各区域的垃圾收集工作。

4.完成领导交办的其他工作。

八、工程管理部经理岗位职责

1.在经理助理的直接领导下，负责机电安装维修工程的全面管理工作。

2.负责大厦设施、设备的运行、保养、维修，安全检查工作的安排与落实。

3.履行管理处签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。

4.贯彻执行公司制定的《机电设备管理工作手册》，确保机电安装维修工程管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。

5.执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。

6.对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗。

7.负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。

8.负责组织对公司接管的机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。

9.负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。

10.负责业户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪、检查。

11.定期向经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。

九、工程技术员岗位职责

1.负责对大厦机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与协助设施、设备的维修、保养工作，对发生的问题及时向上级领导或管理处汇报。

2.值班人员必须熟悉大厦的供水、供电、电梯、空调、智能设施、设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。禁止与本部门无关人员进入机房。

3.定时巡视设施、设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。

4.配合管理处各部门的各项工作，建立良好的合作关系，记录维修投诉情况，并及时处理。

5.保持值班室、高低压配电房和水泵房、设备房的清洁及物品的有序摆放。

6.负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。

7.遇到突发停电或发生其他突发事故时，应从容镇定，按规定和操作程序及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。

8.加强防范意识，做好配电房、水泵房的防火、防水、防小动物的安全管理工作。

9.协助供电局抄表确认用电量，并进行月度用电分析对比，及时发现问题，杜绝浪费。

10.完成上级交办的其他临时任务。

十、强电技工岗位职责 找房地产资料

1.协助工程经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。

2.制定供电系统的最佳运作方案，报上级审批后组织贯彻实施，保证设备24小时正常运行，出现故障能立即排除；出现紧急停电时，应能随时启动柴油发电机，在5分钟内将发电机电

源送至用电设备。

3.负责供电系统的维保操作及制订供电设备的大、中、小修计划。

4.根据系统运行情况进行必要的技术改造，制定切实可行的节约能源措施，并保证实施，使供电方案为最优。

5.负责大厦系统业户二次装修工程的监管工作。

6.完成上级交办的其他工作。

十一、弱电技工岗位职责

1.协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。

2.负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监控系统、广播系统等弱电系统的运行，维护管理工作。

3.根据实际需求，开展各项弱电专业工程的增效、改造工作。

4.完成上级交办的其他工作。

十二、暖通技工岗位职责

1.协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。

2.负责空调系统，给排水系统的运行、维保管理工作，保证空调系统正常运行，保证各类末端空调设备的完好，无超标噪音和严重滴漏现象，各类管道、阀门无严重的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，保证给排水管道通畅。

3.负责按规定做好空调、给排水系统的维护保养及制订设备的大、中、小修计划。

4.根据运行实际情况，提出设备运行节能措施，并保证实施，使系统能运行在最优状态。

5.完成上级交办的工作任务。

十三、维修工岗位职责

1.执行管理处制定的《机电设备管理手册》和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的维修人员。

2.定期清洁所管理设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。

3.严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。

4.发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。

5.定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。

6.积极完成上级交办的各项临时任务。

十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责

1.负责本部门文件、图纸及技术资料的管理，建档和统一管理工作。

2.负责收发各种通知、文件以及设备运行记录的管理。

3.负责部门考勤统计工作。

4.负责维修单的接收及跟踪检查汇报工作。

5.负责本部门文件打印、校对及传真工作。

6.负责管理处工程、物业、办公仓库管理工作。

7.完成上级交办的其他工作。

十五、安全经理岗位职责

1.接受经理助理的工作安排，认真完成各项工作。

2.对治安、车辆管理员日常工作进行检查、监督、考核和安排管理处的临时工作任务。

3.协助安全管理经理制定每月工作计划，并检查安全管理部每周、每月工作执行情况，做好检查、考核记录。

4.检查、监督大厦治安、消防工作并巡视记录。

5.负责处理治安工作中遇到的疑难问题，不能解决的及时向管理处经理助理或经理汇报。

6.定时、不定时（晚上零点之后的检查，一周不少于1次）对各岗位执勤人员的工作进行巡查、督导。

7.对因下属玩忽职守、屡次不遵守治安工作手册规定，导致业户投诉或造成较大损失的，负领导责任。

8.做好安全管理员的培训、考核工作。

9.热情接待业户，及时处理顾客对治安的投诉，并做好记录。

10.熟练掌握消防器材的使用，发生火警，应立即采取应急措施。

十六、安全管理员岗位职责

1.服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。

2.负责本辖区车辆进出、停放管理，遇事要向上级报告。

3.负责本辖区人员的进出管理。

4.模范遵守国家法令、法规，做到依法办事。

5.熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满完成工作任务。

6.熟悉消防有关器械的使用。

7.负责大厦安全、防火、防盗、防破坏的防范工作。

8.负责大厦应急处理的抢救工作。

9.负责大厦物业、工程、清洁、咨询等各项服务工作。

10.完成上级交办的各项任务。

十七、财务经理岗位职责

1.根据国家财务制度和财经法规，结合公司实际情况，制定适用的财务管理办法。

2.按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目。除会计制度允许变动的以外，不得任意增减或者合并会计科目。

3.围绕公司的经营发展规划和工作计划，负责编制公司财务计划和费用预算，有效地筹划和运用公司资金。

4.做好公司各项资金的收取与支出管理。

5.定期汇总管理处的经济运作情况，提出合理化建议，为公司发展决策提供参考依据。

6.做好财务统计和会计账目、报表及年终结算工作，并妥善保管会计凭证，账簿、报表和其他档案资料。

7.定期检查财务计划、费用预算执行情况，监督各部门的财务活动，分析存在问题，查明原因，及时解决。

8.统一归口管理公司各种票据和账目，杜绝管理处资金流失。

9.负责财务人员的业务培训和考核监督工作。

10.保守公司管理处机密，维护公司利益。

11.负责向公司领导及政府部门作出财务报表。

十八、财务会计岗位职责

1.对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系，不得任意改变。

2.对发生的每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并根据审核无误的原始凭证填制记账凭证。

3.要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，应拒绝受理，并及时报告领导处理。

4.按照规定设置总账，明细账。启用会计账簿时，应在账簿封面上写明单位名称和账簿名称，账簿扉页上应附“启用表”。

5.根据审核无误的会计凭证登记账簿。账簿记录发生错误时，不准涂改、刮擦，删除的文字或数字划线注销（必须使字迹清晰可辨），然后在划线上方填写正确方案或数字，并由记账人员盖章（签字）。

6.按照规定，定期（月、季、年）核对账目、结账、编制会计报表，并做到报表数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。任何人都不得窜改或授意、指使他人窜改会计报表数字。

7.按照规定对各种会计资料，定期收集、审查、核对，整理立卷、编制目录、装订成册并妥善保管，防止丢失损坏。

十九、财务出纳岗位职责

1.负责登记现金日记账、银行存款日记账的工作，做到日清月结。

2.负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。

3.负责管理银行账户，办理银行结算业务，月终及时对账，并根据需要编制银行存款余额调节表。

4.负责统一管理管理处的发票和收据，做好各下属部门领用和核销工作。

5.加强货币资金的管理，严格执行国家有关现金管理和银行账户管理法规制度，不得挪用公款，不得出借公司账户。

二

十、财务收费员岗位职责

1.协助会计、出纳做好各项费用的收取、统计、核算工作，在业务上接受公司财务管理部的指导和监督，保证做到工作日清月结，账表相符，钱据相符，对拖欠费用及时催收，做到费用收缴率达98%。

2.根据业户需要提供上门收费服务，在预约时间内准时到达。

3.对拖欠费用的业户以电话联系、上门催收或下发催费通知单等方式使拖欠费款项及时回收。

4.完成管理处经理交办的其他任务。

第20篇：物业岗位职责

管理处经理岗位职责

一、负责管理处工作计划、财务预算的制定及管理目标的细分。

二、对管理处日常事务工作和物业费即时到帐的过程负责指导、监督和运作。

三、协调和甲方领导的工作，更好的提升服务品质

四、落实甲方领导安排的各项任务，完善领导的工作部署。

五、负责突发事件后的协调、联系和第一时间的信息反馈及应急处理等工作。

六、推荐及考评管理处主管及全体员工，并实施督导。

明德物业

尊道明德

工程部主管职责

1、贯彻执行各项管理规定、带领本部门员工作业规程，确保设施、设备处于安全、良好的运行状态。

2、执行政府部门制定的有关安全法规，加强安全管理和安全教育的培训，防止发生安全事故。

3、负责组织制订公共设施、设备的保养计划，并组织落实、实施。

4、掌握公寓房屋的分布情况、结构类型，地上、地下管网的走向、分布和起止点，确保管网的畅通。

5、经常巡视公寓维修的落实情况，负责处理公共设施的突发事故。

6、负责落实甲方领导安排的各项任务，完善制度。

7、负责员工的思想教育、专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。

8、负责对电梯维保单位的工作进行监管，并提出具体的工作要求和管理办法。

9、完成领导交办的其他工作。

明德物业

尊道明德

维修部员工职责

1、按时上下班，不迟到、早退，不无故脱岗、旷工。

2、工作积极主动，不推诿拖延，能认真完成领导交办的工作任务。

3、及时完成当天维修任务和当月检修任务，无漏修工作任务，单项维修完成不超过8小时。若有特殊情况，经主管批准，可适当延长维修时间。

4、高质量维修，减少返修情况，提高维修技术，无破坏性维修。

5、保证学生房间内及公共区域灯具、线路、配电设施、开关插座等保持良好的备用状态，无损坏、不亮、漏电等现象。

6、贯彻“服务育人”思想，对待学生要热情，态度要和善。

7、维修完成后认真履行签字手续，不在维修单上弄虚作假。

8、自绝节约维修材料，爱护维修工具。

9、按要求佩戴胸牌，着工装，未经允许不擅入学生房间；施工时有他人陪同，不独自施工；进女生房间施工时，需提前告知；不酒后施工，不在学生房间内施工。

10、自觉维护公司形象，衣着整洁，穿戴整齐，言语文明，不翻动学生财物。

11、积极主动地完成领导交办的其他工作。

明德物业

尊道明德

保洁兼公寓主管职责

1、贯彻执行各项管理规定、带领本部门员工做好管理区域内的保洁及公寓管理工作。

2、执行政府部门制定的有关安全法规，加强对保洁员及管理员的安全管理和安全教育的培训，防止发生安全事故。

3、负责组织制订公共区域内环境和卫生的保持计划、并组织落实、实施。

4、每日向公寓科上报公寓内的安全检查表并做好记录。

5、经常巡视公寓保洁的落实情况，负责处理公共区域的卫生检查。

6、负责落实甲方领导安排的各项任务，完善制度。

7、负责员工的思想教育、专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。

8、完成领导交办的其他工作。

明德物业

尊道明德

保洁员岗位职责

1、提前十分钟岗签到，接受主管的工作分配，遵守公司的各项规章制度，上班穿着统一的工作服并佩带工作证，并对仪容仪表进行相互自检，合格后方可上岗，按公司规定的时间上班。

早上：7：30-11：30

下午：13：00-16：30 必须严格按时上下班，严禁迟到、早退和旷工。

2、领取工作配具，并检查工作配具是否完好，节约能源，按规定关闭不必要的能源开关。

3、负责所属岗位全部公共走廊，电梯，候梯间，公共洗手间，开水间，安全通道及其他区域的清洁卫生，检查所负责区域的日常卫生状况，巡视清扫安全通道，楼梯扶手抹尘，保持地面无杂物，负责擦抹消防设施指示牌，如有问题及时整改。

4、将所负责区域的遗留问题及时在当班处理，未处理完毕要做好记录。

5、要及时清理电梯口垃圾，卫生间垃圾及时集中清运，保持垃圾桶的清洁。

6、检查本区域内清洁设施运行状况，如发现问题及时向主管报修或拨打办公电话进行报修。

7、保洁员不得在工作时间内做与工作无关的事。

明德物业

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公寓管理员职责

1、遵守公司及管理处规章制度，爱岗敬业、忠于职守、任劳任怨、勤快敏捷、敢于负责，并对各项规章制度认真贯彻执行。

2、严格执行考勤制度，提前十分钟到岗签到，按时交接班，不迟到、不早退。早、中班签到后，到各楼层巡视，检查配电室是否正常，关闭各楼层走廊及公共卫生间的照明灯。

3、值班时统一穿工装，佩戴胸卡，上班时间不得干私活及任何与本职工作无关的事情，不得擅自离开岗位，有私事、有病按规定请假，上岗不准打私人电话。

4、交接班时要认真检查交接物品，认真填写交接班记录、值班日记，当班的问题当班清，如当班时未完成的问题汇总交下一班处理。

5、熟悉公寓学生住宿名单，对来访人员要热情接待，文明用语，态度友善，表达清楚，善于沟通，用心交流，做好来访登记记录，电话接听要有礼貌，同事之间和睦相处，不得与师生发生争执。

6、不得私自进入学生房间，如遇维修，值班员不得离开学生房间。不准异性、外来人员进入学生宿舍，严查证件，杜绝小商贩进入学生宿舍出售商品和食物，不准外来人员在学生宿舍住宿。

明德物业

尊道明德

7、值班期间，不准在值班室及大厅内大声喧哗，打闹或闲谈。严格执行学生工作部规定的熄灯和关门时间，检查学生是否执行学校规定的作息制度，对晚归的学生要进行说服教育，并作好登记，报告给有关部门。

8、值班期间不得私自动用学生的物品，负责好本宿舍的安全保卫工作，确保值班时间不出现失窃事件。如发现有盗窃或事故隐患时，要及时通知保安员协助处理，同时上报部门主管领导和学校保卫处，对于寄放在值班室内学生的物品不准私自翻动或装进自己的腰包。

9、工作要细心，每天交班时先查看公寓的值班记录，检查各楼层的水、电、房门的关闭状况及楼梯、走廊、厕所的情况，上午、下午各检查一次，并做好保洁工作，检查督促学生做好宿舍内务。

10、每天要保持值班室门窗、玻璃及宣传栏，大厅玻璃门、标识、公寓门口的清洁，维持公寓门口自行车整齐的摆放秩序。

11、在接待学生的投诉、报修时，要站立回答，态度真诚，需维修的详细登记，通知维修人员及时维修。

12、定时进行安全检查，对学生违章使用的电器给予批评教育外，按规定没收电器，并上报管理处。

13、服从管理处领导对工作的安排，做好管理处交办的其他临时性工作。

明德物业

尊道明德

《办公楼物业秩序岗位职责.doc》

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