推荐第1篇：房地产工程经理岗位职责
房地产工程经理岗位职责
1 通用职责
1)负责部门管理制度、工作标准、业务流程的建立、完善和监督执行；
2) 负责根据公司战略编制本部门的业务规划、年度、季度、月度计划，并监督计划的落实；
3) 负责组织部门内的培训工作；
4) 负责下属员工的工作安排，并对下属进行工作指导、监督，确保部门工作的顺利开展；
5) 负责落实本部门绩效考核工作；
6) 负责代表本部门进行跨部门间的协调与沟通；
7) 负责组织完成上级领导交办的其他工作。
2 项目前期准备
1) 协助城市公司总经理根据项目节点计划编制项目总体开发计划；
2) 组织项目总体开发计划的跟踪和监督；
3) 负责编制《工程管理策划书》，并根据各阶段成果及时更新；
4) 负责施工前各项准备工作的实施和督促；
5) 组织对总包及分项工程施工组织设计方案的评审；
6) 负责三通一平和临建工作。
3 供方管理
1) 组织建立工程、材料设备供方信息库；
2) 负责供方的日常管理，按要求组织对其履约绩效进行评价。
4 采购管理 1) 负责组织城市公司权限范围内工程、材料设备供方的选择及考察工作，推荐入围供方，权限外的报集团审批；
2) 组织工程、材料设备采购招标文件中技术要求及合同中技术部分的编制。
5 材料设备管理
1) 提出工程、材料设备采购方式建议；
2) 审核施工单位编制的材料及设备进场计划，并跟踪、督促计划的执行；
3) 组织建立材料样板库，督导现场材料验收；
4) 负责按合同及规定，发起相关材料设备的认质限价工作。
6 工程进度管理
1) 负责编制施工总体进度计划及分项施工进度计划；
2) 负责组织项目施工进度计划的实施，并根据销售进度要求及时进行调整。
7 工程质量管理
1) 负责工程质量管理，编制项目质量控制要点；
2) 审核监理规划及实施细则，监督其计划执行情况，并对监理工作进行考核；
3) 审核关键工序、关键部位的施工方案；
4) 组织规划验收、主体工程和分项工程竣工验收；
5) 配合集团工程管理部的工程质量检查，对工程质量情况进行定期的分析，形成质量分析报告，对于典型问题，应形成案例。 8 工程成本管理
1) 参与设计变更的论证；
2) 组织签证的审核；
3) 审核工程承包方的进度款申请。
9 安全文明管理
1) 组织按安全文明管理的要求对施工现场进行检查监督管理。
10 现场施工管理
1) 负责施工现场管理与协调，执行公司项目管理制度，并建立完备的项目进度、质量、安全和文明施工管理细则与记录；；
2) 参与监理例会，提出整改意见并监督落实；
3) 组织解决遇到或可能遇到的造价、工期、质量和安全问题，并及时上报。
11 现场技术管理
1) 负责处理施工单位现场提出的技术问题，重大技术问题及时回馈集团工程管理部；
2) 负责组织项目例会，沟通、协调施工过程中现场技术问题；
3) 组织与相关部门（设计部门、成本部门）解决设计图纸中出现的问题。
1 2 设计配合
1) 参与项目概念设计、方案设计、初步设计及施工图设计的评审；
2) 参与重大技术和设计方面的变更评审；
3) 参与施工图交底。 13 项目收尾管理
1) 组织工程维护保修工作；
2) 督促对维保中出现的工程质量问题和质量通病及时总结分析，指导建立案例库并共享；
3) 负责审核和监督商业客户提出的工程改造、装修等申请
推荐第2篇：房地产工程管理
房地产工程管理 工程管理是房地产开发的一个重要环节，也是一个实质性的环节，怎样做好工程管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题。工程管理可具体分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。工程进度管理是管理过程，时间是金钱，效率是生命，加快工程进度，节约工程工期，快速高效地进行生产运作，才能不被激烈的房地产市场所淘汰。工程质量管理是管理结果，工程质量是工程之根本，只有在满足质量的情况下，工程进度管理才有其意义“造名，更要造实”，好的名声必须要好的东西来保证。工程成本管理是管理造价，工程造价是房地产开发的核心控制区，合理降低工程造价，一方面可使房地产开发追求最大利润，另一方面可加大房地产的市场竞争力。
那么怎样去做好房地产工程管理呢？我认为方式有三，其
一、选择优秀的勘探和设计单位。这些单位是工程建设的先头兵，好的勘探队伍能准确的对土质情况进行定位，提供合理的基础设计依据，从而节约工程造价。优秀的设计单位能精确的对房屋进行设计，优化工程结构，减少和避免不必要的浪费，节约了工程造价和加快了工程进度。其
二、选择素质高的施工企业和项目经理。施工企业和项目经理的素质好坏，直接关系着工程进度和工程质量。怎样去选择，应当有一整套的组织架构，如：施工企业资质、施工企业技术力量、施工企业机械设备、近三年的工作业绩、企业可靠度和诚信度、项目经理资质、项目经理素质及能力、员工素质及能力等，只有多方面了解和掌握这些信息，加大筛选的力度，才能为我们选择优秀的项目班子提供合理的依据。其
三、建立高效合理的管理模式。这种模式虽是一种广泛的行为，但也可进行系统的分类，如：工程材料管理、工程队伍管理、工程资料管理等。工程材料主要是指工程甲供材，我们要加大甲供材的市场调研，多方面进行比较和区分，合理的选价和选材，严把材料质量和数量关，提高材料的供应速度，这就同时加快了工程进度、提高了工程质量和降低了工程成本。工程队伍是工程建设的主体，要对工程队伍进行行之有效的管理，如：合理的施工组织设计、有效的奖罚制度等，这样才能保证工程进度和工程质量。工程资料是工程的档案，记录着工程建设的整个过程，表现着工程特征。真实具体的做好工程资料，能切实反映工程质量的好坏，为工程质量的评定提供了合理的依据。
推荐第3篇：网站运营管理_网站运营管理岗位职责
网站运营管理_网站运营管理岗位职责
作为一名网站运营管理，需要有哪些职责呢？如果想要找网站运营管理工作的人，相信大家应该都想要知道答案，本期乔布简历的小编就给大家来介绍一下。
网站运营一般来说分为产品管理、运营管理、团队管理、广告管理、会员管理、安全管理、内容管理、营销管理。网站运营管理的顺序通常就是按照所列出来的先后顺序为准。
网站运营管理岗位职责具体有以下几点：
1、负责网站的线上线下活动的策划、组织和整体推广，并执行；
2、负责收集策划活动的市场反馈信息，进行分析并调整活动方案；
3、根据要求策划、组织网站的专题，对网站的资源进行深度挖掘和资源整合；
4、整合各项数据指标，进行用户分析，并提交相关数据报告及整改，优化建议；
5、负责部份对外的沟通和商务合作，与目标网站达成资源互换和异业合作活动方案，提升网站品牌和知名度；
6、其他相关策划推广工作。一般情况下，想要从事网站运营管理的人只需要满足能够独立完成活动创意方案及方案撰写，具备扎实的文字功底、方案策划能力、提案制作能力，同时精通html、c、js语言，有一定的查找错误能力，也能熟练使用ftp对官方网站文件进行管理，掌握office办公软件就可以了。
以上就是乔布简历给大家整理的网站运营管理的介绍及网站运营管理岗位职责，希望能够对大家有所帮助。
本文来源
校园招聘 http://cv.qiaobutang.com/knowledge/articles/56430cad0cf2cb37b4a92d83
推荐第4篇：房地产 项目运营管理方案
顾问训练营“项目运营管理”问答集
体系篇
1、项目运营管理的价值是什么？为什么说房地产的项目运营管理不仅限于计划的管理，而是充当房企“规模发动机利润监控者”？
一是管目标
根据企业战略导向下的经营目标实现项目维度的运营目标分解，事前做好目标的严格分级和管控，承接经营计划管理，实现指标的PDCA循环管理；
二是控进度
针对项目总控计划和关键里程碑节点进行严格管控，强化协同与防范风险，最终实现开发目标的过程监控，支撑项目快速高效运营；
三是防风险
强化价值链前端管控，通过构建投资收益跟踪体系，在项目重大节点和事件节点进行投资收益跟踪回顾，最终保证项目运营结束时完成既定目标。
2、项目运营管理体系包括什么？
答：项目运管管理体系是一个完整的流程体系，包括针对项目的计划管理，基于报告的会议管理以及项目阶段性成果管理。企业规模和发展历程不同，可以分别选择完备型体系和简约型体系。
3、如何诊断房企业项目运营管理体系？
答：明源五步模型法用于诊断和评估房企运管管控体系是否有效。
a) 体系与战略的匹配度
b) 运营管理组织的有效性
c) 运管管理制度和流程的可执行性
d) 运营管理体系的落地执行能力
e) 决策的频率和效果
4、什么是运营管理体系中的“管一年、看三年”
答：管一年：构建更有弹性的经营计划管控体系，应需而变，让开工节奏、销售计划等环环相扣，产供销高度匹配，减少大量资金被存货和土地占据，规避现金流风险。 看三年：通过经营计划的管控，能有效保证当年业绩的兑现，从长远来看，通过经营计划调整开发节奏，有利于保证未来3-5年业绩的持续稳定增长。
5、什么是运营管理的“四级管理体系”？
答：四级计划管理体系就是将计划分为：集团关键节点、项目主计划、专项计划、楼栋施工计划。四级计划的管理实质是在传统的三级计划管理基础上进行了进一步优化，抓大放小，合理授权，保障计划的合理性和科学性；另外一方面，各专业人员与部门能层层聚焦，做好各自的事情。
6、什么是运营管理的“阶段性成果管理体系”？作用是什么？
答：阶段性成果是指项目运营管理中阶段性工作的“成绩”，它以项目全生命周期和职能二个纬度为坐标，设计与各关键环节成果模板，同时建立与之相配套的制度与流程，系统构建阶段性成果体系。
作用有四个方面：
a) 工作成绩的重要衡量指标
b) 实现工作任务的标准化、模板化管理
c) 抓住关键产物，实现项目的核心控制
d) 形成成果管理体系，为快速复制、培养复合型人才提供支撑
7、什么是运管管理的“三级会议体系”？作用是什么？
答：三级会议包括高层会议、基于项目运营的会议、例行会议三个层面。
作用：有效的项目运营会议体系，能提高决策的效率和决策的质量。通过会议时间、参与人员、会议内容、会议目的、会议成果、会议决议、后续跟进处理等环节的标准化管理。
8、什么是简约型运营管理体系？
答：针对成长型地产企业设计的运营体系，归纳为1-4-2-2，即1个轻组织，解决集团与区域(项目)的集分权关系(需要掌握一个轻量级运营组织架构图案例)；4级分级计划(需要掌握各级计划对应的责任体系)；2例会，周例会和月度运营例会；2类考核支撑，即关键节点达成考核和部门组织绩效考核。
9、什么是“五步模型法”项目运营管理问诊体系？
答：战略的匹配度；组织有效性；流程可行性；落地执行有效性；决策频率和效果(雷达图显性化诊断)
10、房产企业构建经营计划的要点是什么？(管一年)
答：首先计划要有弹性，即城市布局要有弹性、产品类型和户型面积要有弹性、产销节奏要有弹性；其次要编制时要严守几个边界，即财务边界、经营边界、资源边界；第三是强控三大计划，即生产计划(开工管控和现金流流出控制)、销售计划(回收现金流和提升去化率)、结转计划(交房计划)
11、房产企业业绩预演的要点是什么？(看三年)
答：步骤一：对现有项目的业绩预测，根据现有项目的开发节奏，重点关注“开工、开盘、竣备、交房”等关键节点对项目节奏的影响，结合产销匹配，形成销售面积、销售金额、回款金额、交房面积、交房金额核心年度运营指标。《年度资源盘点表》、《现有项目未来3年业绩预测表》
步骤二：未来投资业绩预测。就是结合企业历史开发经验，基于投资进度模型对未来三年业绩预测。通俗解释就是“项目开发行为导致未来业绩产出模拟”。《投资进度模型表》
步骤三：企业未来业绩推演。最直接的办法就是将现有项目和未来投资二个部分业绩预测值进行叠加，从而得到集团未来3-5年的业绩整体预测。但由于未来市场形势的不确认性，企业家更需要不断调整开工节奏，同时推演未来业绩变化，匹配市场环境变化。
12、体系篇重点案例龙湖、沿海，具体由讲师开课时介绍详细内容，学员需要将二个企
业的体系特点和最佳实践记清楚。
权责篇
1、集团管控模式和项目组织形式的相关基础理论。(参考张老师的组织管控课程资料)
2、房产企业集分权的核心是什么？
答：房产企业集分权的核心在于纵向解决总部与城市公司权责边界，横向解决各专业部门之间权责边界，灵活的集团管控模式就在于不同市场、不同时间随需而变，权变地调整权责边界与范围。
3、房企总部对城市公司放权的前提是什么？
答：放权是一个理性的行为，总部针对城市公司放权，一是要看总部对城市公司的管理研究和沉淀是否到位。放权模式下，总部职能线只是城市公司项目管控的辅助，放权前，总部必须保证城市公司在经营管理上能够做到自身有效决策与风险控制。因此需要总部在放权前帮助城市公司“建好模型，定好规则”，通过标准化的管理模型与业务规则，让城市公司普通员工一次性把事情做对。这是前提
放权的第二个前提是看区域的人才与资源匹配度，强调“成熟一个放一个”。总部“建平台、做监控”，平台就是统一业务语言，信息共享与集成；监控就是数据留痕，保证放权的同时能实现对城市公司核心业务的监控与预警。
4、房企总部集权模式下的管控要点是什么?
答：集权(收权)模式下就是将项目运营的关键审批权收回集团，做强总部职能线，实现总部投资、成本、营销、工程、运营和财务的强管控。集权模式下总部与城市公司要做好决策管理的输入输出管理。即需要多做关键决策CP点，在关键业务流程中设臵CP(关键控制点)，实现对业务过程和审批过程的要点管控。
5、为什么说主项计划是集分权落地的有效载体?
答：项目主项计划实现了总部与城市公司人与事的管控，通过对主项计划类工作项进行权责分配和界定，并通过关键节点的预警和强控，实现纵向的权责划分与横向的专业协同。通过“关键事项”“责任部门”“跟踪考核”实现集分权落地的有效路径。
6、如何有效推进集分权的落地和监控？
答：一是控流程，流程主要在于做好集分权的过程控制，对业务过程进行全面管控；二是控会议，会议控强调的是对战略和经营目标的月度或季度回顾与调整；三是控底线，控底线主要表现为对业务阶段性结果数据和成果进行预警和拉闸。
7、需要掌握的典型案例：
a) 天鸿地产：跨区域开发模式下，权责划分和集分权没有固定模式，下放的不同区域
的权限也不一样。认为集分权就好象是一个坐标轴上来回移动，但企业的核心内容不会放。是“价值链管理模型”的一个典型案例。
b) 广州城建：总部强管控下的项目公司制。广州本地项目实施总部内的项目职能制，
外地项目及本地大型重点项目由项目公司或城市公司在总部强管控下实施管理。 c) 金科集团：职能式管理模式下的运营管控策略，这种模式对于成长型地产企业规模
化和规范化发展非常具有借鉴意义。特色主要是《年度目标责任书》的编制与跟踪管理、极具特色的部门月度计划管理，职能式月度营运会议、量化考核应用。
d) 卓越集团：绩效驱动的项目总控体系，严格考核。
计划篇
1、计划管理的基准是什么？对象是什么？基础是什么？
答：运营管理以流程为基础，项目管理以计划为基础，流程和计划在项目运管管理中扮演重要角色。项目开发计划管理的基准是目标，目标界定越清楚，计划描述越有依据，落地就越有保障。项目开发计划管理的对象是资源，要考虑和整合各方面资源来实现最初设定的目标。而资源以包括时间、人、财、物等。项目开发计划的基础是流程。流程描述给计划设定了实现的路径，流程管理直接承接了房企组织管控的要求。
2、计划应该如何分级？颗粒度如何？
答：以管理层级的多少界定计划分级的数量，计划分级是房企组织管控的一个组成部分，体现的思路是管理聚焦。计划分级的数量原则上是与管理层级的多少对应起来的。此外应以应流程的成熟度判断计划管理的颗粒度。
3、项目计划编制时应重点关注哪些内容？
答：清楚政府对项目管理审批程序；各专业分包或者甲供材料未漏项，确认每项工作的合理进场时间；建设工期满足销售、交楼的时间要求；确定售楼部、看楼通道、样板间和园林的完成时间；房企内部工作流程。
4、四级分级计划编制的一般流程是什么？
答：四级计划的编制以项目主项计划的编制为轴心，主项计划编制完成后，向上抽取，得到集团关键节点计划，向下扩展，形成项目专项计划及楼栋施工计划。主项计划的编制一般由集团统一定义指导性模板，在项目启动前编制审批完成。主项计划主要是围绕专业线的协同，控制总工期。集团根据管控要求，从主项计划中抽取集团关键节点，作为集团管控的核心环节。各职能线经理在主项计划指引下，进一步细化本专业的专项计划。楼栋施工计划主要由现场工程师在项目“工程专项计划”的指导下编制每个楼栋的施工计划。这种从下到下逐级指导的方式确保了计划紧扣企业的战略目标，又逐级细化，保证了合理性和科学性。
5、分级计划体系下如何有效评价与监控？
答：分级计划体系下，主要有四种途径实现对计划的有效评价与监控。
a) 阶段性成果体系：工作的成绩，是一种新型管理思路，强调建立不以完事为终点，
而以成果为终点。实现了核心成果的监控与成绩的衡量，并且形成知识沉淀。
b) 三维评价：分别由项目负责人、专业线负责人和下游责任人针对工作完成的质量、
进度、专业技术及配合情况进行评价，评价结果决定了下一个节点是否开启。
c) 三级会议管理体系：即通过高层会议、运营会议和例行会议，监控项目的执行，分
析执行情况，为计划调整提供决策支撑。
d) 形象进度管理：通过视频、图片、远程摄像等形式监控和查看现场形象进度，直观
显示进度情况。
会议篇
1、目前房地产企业运营会议的现状和问题是什么？
答：长征会严重浪费时间；缺乏合理规划，导致会议粗放随意；目的不明确，议而不决，无效会议多；会中缺乏组织，会后缺乏跟踪管理。
2、房企运营会议粗放的原因是什么？
答：房企会议粗放的原因主要有二点：
一是会议体系缺乏整体合理规划，导致乱开会
二是运营会议大多低效，决策效果差
3、合理规划会议的三大步骤是什么？
答：第一步，认清企业现状和实际管理水平，从现状出发适当前瞻；第二步，区分项目会议和非项目运营会议，将项目事务和公司事务分开处理；第三步，聚焦项目运营七大环节，设臵关键决策类会议。
4、合理规划会议的三大要素是什么？
答：第一，遵照运营关键节点，决策吻合项目节拍；第二，界定管理角色；第三，界定时间周期
5、按会议触发的动因分类，有几类会议？
答：时间触发的会议，如周例会、月例会等；事件触发的会议，往往是在时间和流程外的一些项目运营难点和风险点的工作专项会议；流程触发的会议，项目关键工作项开启前触发的会议。
6、会议体系相关案例
a) 万科案例—泛关注下的会议分级，万科早期试点的16个关键会议，后续浓缩为10
个关键会议
b) 沿海案例—三令六会
7、什么是与会议相关的运营报告体系？
答：运营报告作为管理信息交换的载体，是识别运营组织成熟度的一个重要标志。目前很多地产企业的运营报告主要存在的问题包括：内容与要素不完整或者缺失、报告生成和应用随意等问题。相对成熟的运营报告至少要包括以下内容：管理目标、要素与内容、生成与应用过程。
8、什么是运营会议“三化”策略？
答：会议三化是指：会议卡片标准化、上会资料模板化、会议议程规范化。
a) 会议卡片标准化：是指对会议所指向的人、事、主题、时间、资料等相关要素和其
他内容记录具有一定标准化程度的模板。会议卡片的制作本身就属于会议管理工具的标准化范畴，它充分界定会议的各种相关要素，使得会议主题明确、参与人、决策人、汇报人角色清晰，而且能够在机制上和信息上为会前、会中、会后提供服务和记录，解决很多会前会后信息传递和沟通效果不佳的问题。
b) 上会资料模板化：上会资料准备的标准化程度是一个企业项目运营会议规范高效的
c)关键。上会资料模板化提升了资料准备、阅读、批阅的整体效率，也使所有关联人更加聚焦标准化模板里的内容本身。 会议议程规范化：针对议程和大致时间进行规范，提供会议效率。
推荐第5篇：微信运营管理岗位职责
微信运营管理岗位职责
1、独立运营微信公众号，负责微信公众账号的日常运营和维护工作，包括日常内容编辑、发布、维护、管理、互动、提高影响力和关注度；
2.负责微信公众账号推广模式与渠道的探索，了解用户需求，收集用户反馈，分析用户行为及需求，总结经验,建立有效运营手段提升用户活跃度,增加粉丝数量；
3.制定社会化媒体运营与品牌营销策略，在微信开展品牌营销工作；4.负责建立与外部各渠道的良好关系，整合各渠道资源； 5.定期与粉丝互动，策划并执行相关线上的微信推广活动； 6.负责制定微信运营策略及活动策划，相关微信日常内容发布、更新和管理；
7.制定并实施清晰的用户互动策略，发展粉丝与好友，通过持续互动转化潜在客户，提升企业及产品口碑。
推荐第6篇：蒙牛运营管理部岗位职责
销售管理中心江苏大区岗位职责—2013（5月）
目录
大区人事行政部
经销商管理（TRM）主管…………………………………………… 计划调度主管……………………………………………………………… 稽查专员…………………………………………………………… 费用核销专员1…………………………………………………………… 费用核销专员2………………………………………………………… 费用核销专员3…………………………………………… 业绩分析主管…………………………………………… 资产专员…………………………………………… 调度员1…………………………………………… 调度员2…………………………………………… 调度员3…………………………………………… 调度员4…………………………………………… 数据分析员…………………………………………… **********……………………………………………
人事行政部 •经销商管理(RTM)主管
1、负责优化大区现有经销商网络，开展经销商普查，新经销商的申请；
2、负责大区经销商数据库信息收集并上报，如基本信息（姓名、地址、ERP代码、CSR代码、级别）和其他信息（合同截止信息、主要存货种类、地区、负责人）等；
3、负责开展大区优秀经销商绩效回顾/推广，流货的跟踪和监控，
4、负责核准区域授权内经销商费用/返利报销并报大区总经理审批，跟踪返还支付；
5、负责收集经销商相关数据，如经销商提供的合作关键绩效指标，经销商到二批商到零售商的销量等，收集并分析区域内经销商成本；当存在数据错误或争议时进行销售团队和销售支持中心的沟通；
6、负责主导执行运营管理部制定的资产（冰柜等）投资策略及计划，跟踪、分析资产使用效率及流失率。•计划调度主管
1、负责协同大区运营管理部与其他部门沟通，预测大区销量需求，落实新品铺市计划、促销活动的销售预测；
2、负责协调区域计划调度工作，根据大区市场需求和库存情况，优化区域内部货源分配，降低市场缺货率；监控到货情况和订单满足情况并上报，包括监控大区工厂对本大区经销商直接发运的货品；
3、负责监控各CBU/RBU、市场库存及库龄情况，汇总积压成品的信息并上报。••稽查专员
1、在大区经理领导下工作，负责依据大区目标，对市场检查项目及检查范围出具详细检查计划；
2、负责按照大区要求，制定区域年度、季度、月度检查规划并实施；
3、负责根据大区费用批复结果分渠道对市场费用使用情况进行检查（传统通路：重点市场费用、常规渠道费用、潜力市场费用和牛奶下乡费用；KA部：堆头人员常规费用、厂商周费用及合同优惠、总监特批、重点市场、重点产品、大区经理授权费用等）
4、负责与消费者核实终端消费者促销;
5、负责对区域分公司、客户的运营状况的检查（库房、办公、人员、硬件配置等）监督检查；
6、负责对区域分公司、客户进销存的真实性进行监督检查；
7、团队中腐败分子的暗查取证；
8、负责大区出差人员行程准确性的实地了解。••费用核销专员1-
••费用核销专员2-
••费用核销专员3-
• 业绩分析主管-
1、负责每月检查项目的收集与整理；
2、负责所有巡查检查数据、照片的整理；
3、负责基础销售业务指标达成情况分析；
4、负责业务团队业务指标的数据整理与提供；
5、负责处理市场部、销售部各室、各大区、市场的反馈及疑问；
6、负责对各大区进行制度及标准的培训；
7、负责巡查管理系统日常维护、数据处理、数据更新、账号管理、客户档案管理；
8、负责解答所有人员针对巡查管理系统提出的疑问。• 资产专员-
1、负责协同大区运营管理部与其他部门沟通，预测大区销量需求，落实新品铺市计划、促销活动的销售预测；
2、负责协调区域计划调度工作，根据大区市场需求和库存情况，优化区域内部货源分配，降低市场缺货率；监控到货情况和订单满足情况并上报，包括监控大区工厂对本大区经销商直接发运的货品；
3、负责监控各RBU库存及库龄情况，汇总积压成品的信息并上报。• 计划调度专员1-（常温）
1、协助管理经销商订单；负责区域内经销商临时加减单的订单修改工作并及时记录；
2、跟踪到款信息，并推动物流发货或销售催收货款；
3、开展本区域排期产品的核对及安排工作；
4、协助监控货源调拨，开展区域分货处理；
5、协助监控库存及库龄情况，协助汇总积压成品的信息并上报；
6、开展发货提货单的调量工作；处理临时的退货和拒收情况；报送经销商到货准确率。
• 计划调度专员2-（低温）
1、协助管理经销商订单；负责区域内经销商临时加减单的订单修改工作并及时记录；
2、跟踪到款信息，并推动物流发货或销售催收货款；
3、开展本区域排期产品的核对及安排工作；
4、协助监控货源调拨，开展区域分货处理；
5、协助监控库存及库龄情况，协助汇总积压成品的信息并上报；
6、开展发货提货单的调量工作；处理临时的退货和拒收情况；报送经销商到货准确率。
• 计划调度专员3-（冰淇淋）
1、协助管理经销商订单；负责区域内经销商临时加减单的订单修改工作并及时记录；
2、跟踪到款信息，并推动物流发货或销售催收货款；
3、开展本区域排期产品的核对及安排工作；
4、协助监控货源调拨，开展区域分货处理；
5、协助监控库存及库龄情况，协助汇总积压成品的信息并上报；
6、开展发货提货单的调量工作；处理临时的退货和拒收情况；报送经销商到货准确率。
推荐第7篇：运营管理主管岗位职责(保险)
1.保障执行电话中心的总体工作计划，制定电话中心的各项业务及运营工作目标及工作计划，确保各业务及运营指标达到电话中心标准。2.认真贯彻执行公司和电话中心的各项规章制度、业务处理流程。负责电话中心客户服务人员各工作组的工作及岗位职责的落实,并对其工作质量进行检查。3.负责电话中心现场业务及运营管理，确保日常运营工作正常、顺利的进行。4.负责与相关部门、外部单位进行联系和沟通，为电话中心提供良好的资讯沟通与使用环境。5.负责协调与解答客户提出的疑难问题，确保电话中心重大投诉的及时通报。6.协调团队关系，保持团结，提高员工满意度。
推荐第8篇：公司运营管理项目经理岗位职责
1.部门职责、岗位职责及描述、运营管理流程的制定、完善和执行监督。2.公司MBOS管理体系的完善和执行，包括KPI指标、PPO(个人绩效目标)、SDA(技能开发活动)项目的执行跟踪；市场部担任市场部经理助理。3.公司业务信息系统、LotiKsNotes办公系统及网站的日常运营维护。
推荐第9篇：运营管理主管岗位职责(移动)
1.归口管理公司出资企业(含全资子公司、控股子公司以及参股公司)。2.参与制订并下达企业经营预算计划。3.对公司出资企业生产经营和预算执行情况进行分析、预测、监督、调控和考核，参加企业的季度生产经营分析会议。4.负责整合、优化企业的产、供、销资源，组织企业间的协作配套。5.根据需要协助财务部办理企业借贷、担保等有关事项。6.根据需要协助资本运营部进行投资论证及股权处置工作。7.负责其他相关工作。
推荐第10篇：运营管理办公室主任岗位职责
运营管理办公室主任岗位职责
1.根据公司发展战略需要，组织运营管理各岗位制定、完善运营管理各项工作流程、管理规定等。
2.负责完成运营管理办公室及相关部门在工作、业务上的沟通协调，解决处理工作中遇到的问题，重大事件及时向上级领导反馈。
3.负责运营管理部各模块工作的衔接和管理，对与运营管理有关的各类信息及时进行上传下达，确保部门信息沟通流畅。
4.对运营管理各工作模块的信息进行搜集、汇总并及时向上级领导反馈。
5.对运营管理部日常工作的管理、工作任务的安排部署及监督执行。
6.完成领导交办的其他工作任务。
第11篇：质量运营管理部岗位职责
质量运营管理部岗位职责
1、根据公司战略规划制定管理实施计划，负责ISO9000/TS16949质量管理体系的推进，确定公司质量方针，质量目标的实现。
2、结合公司质量管理实际的产品质量标准，制定原材料、外协件、工序产品、成品检验规范，明确检验方式、检验程序及不良品处理的事项。
3、把握品质控制重点，制定关键、特殊工序操作标准并协助相关部门人员执行。
4、加强内外部协调沟通，负责顾客满意度信息的收集、汇总和分析，采取措施改进和完善品质工作。
5、遵照公司指令，妥善处理顾客投诉，力求公正，客观
6、及时处理产品实现各过程中的品质工作
7、牵头组织有关部门对质量事故的调查分析，提出处置建议，防范类似事故的再度发生
8、确保公司的品质能够满总客户的需求
9、协助做好相关部门的配合工作 IQC(来料检验)方面：
1、负责公司所有原材料的进厂检验。
2、负责公司外加工的外协件的进厂检验
3、妥善处理不良品及报废品
4、对原材料、外协件检验方法和标准提出改善意见和建议
5、储存原材料、外协件的品质盘点工作
6、填制相应记录，上报相关部门 PQC（过程检验）方面：
1、负责公司所有工序产品的在线检验
2、对关键、特殊工序品质的控制、检验与监督
3、妥善处理工序产品的不良品
4、对工序产的品质检验方法和标准提出改善意见或建议
5、储存工序产品的品质盘点工作
6、填制相应记录，上报相应部门 OQC（成品出货检验）方面：
1、负责公司产品的出厂检验
2、对成品品质检验方法和标准提出改善意见或建议
3、妥善处理成品品质异常
4、储存成品的品质盘点工作
5、填制相应记录，上报相应部门 QE（质量工程师）方面：
1、品质策划。
2、产品质量分析
3、纠正措施等
4、协助公司工作
5、处理质量事故
6、客户投诉的处理
第12篇：运营岗位职责
（一）运营主管工作职责：
1、每天认真按巡场的要求巡视楼层，做好安全、卫生、环境等方面的巡场记录。
2、每天都必须和厂家负责人及营业员交流、沟通，促使商场各项要求落实到位。同时注意收集商场经营、管理、家居、建材市场行情各方面的信息，记录整理后，连同自己的想法，一同向主管领导汇报。
3、配合运营经理做好卖场管理、数据统计及等工作。
4、接待好商户和售后服务的投诉客户，作好详细记录，能处理的及时处理，一时不能处理的，讲明理由，移交售后服务部，并配合好售后部门进行处理。
5、参与业务分析会，配合企划和售后服务部门的活动。
6、协调处理好楼层物业部工作关系，确保楼层平稳运营。
7、配合招商部工作，按时、足额地收缴场地租金等各项费用。
8、完成上级领导交办的其他事务。
（二）运营经理工作职责：
1、制定商场运营管理的相关规章制度，并监督贯彻执行。
2、协助办理场地租赁手续（签订租赁协议，收取质保金等）。协助新进商户进场及装修手续办理等工作。
3、做好经营户的交流、沟通工作保证合作双方关系融洽，确保商场的管理措施落到实处。及时了解反馈经营户的真实想法和要求，为领导决策提供信息。
4、处理好相关顾客厂商和售后服务等各种问题。
5、配合商场企划工作的落实和信息反馈。
6、做好商场安全、消防、用电、卫生等方面的工作，及时协调处理各类突发事件。
7、负责巡检商场环境、服务、设施设备运转、商场标识牌等工作。
8、开好业务分析会，在自身学习、提升的基础上，带好运营主管。
9、完成上级领导交办的其他工作。
（三）运营副总工作职责：
1、具体负责商场服务、安全、运营等各项管理工作。
2、了解同行业市场情况，进行系统分析，及时向总经理汇报经营管理情况，并提出改进建议。
3、解决商场内重大顾客投诉，并按公司有关规定及时处理。
4、协助日常招商工作，挖掘潜在商户，提高招租率。
5、负责协助商场各类商业活动，以提升商场的客流量、成交量。
6、协助企划部门组织实施商场的推广方案，保证商场的品牌形象稳步提升。
7、监督执行商场统一管理制度，监督商户合同履约、商品售卖、售后服务等情况。
8、协调公司与各商户友好合作关系，对商户提出的意见或者建议制定整改措施，及时汇报总经理。
9、结合物业部落实具体的开源节流、增收节支措施，在不影响商场整体形象的基础上提高经济效益。
第13篇：运营岗位职责
运营部岗位职责
所有岗位：
运营总监、运营经理、营销经理、运营主管、淘宝店长、客服主管、运维专员、文案策划、淘宝客服、推广专员、淘宝美工
一、运营总监
岗位名称：运营总监
部门名称：运营部
直接上级：总经理
下属部门：运营经理、营销经理
部门性质：对线下品牌就电子商务所有公关、销售事宜进行全权托管运营维护 管理权限：受总经理全权委托，行使对运营部门人事、劳动工资管理权限，并承担执行部门规章制度、管理规程及工作指令的义务
管理职能：负责对公司运营部门工作全过程中的各个环节实行管理、监督、协调、培训、考核评比的专职管理，对所承担的工作负责
主要职责： 1．负责建设和发展运营团队，组织开展员工队伍培训、考核评价及人才梯队建设工作，满足公司业务拓展的需要； 2．负责所辖区域的整体市场工作计划的制定、部署及监督实施，提升品牌在所辖区域的知名度和认同度等； 3．制订部门战略目标，负责部门的日常管理工作，确保部门系统的有序运行； 4．负责公司营运部门的制度规范，以及关于对外合作、渠道管理、媒体合作、推广策划、服务产品开发等相关工作的落实。
二、运营经理
岗位名称：运营经理
直接上级：运营总监
下属部门：运营主管、淘宝店长、客服主管
主要职责： 1．整体负责所辖区域品牌运营管理，包括天猫在内旗舰店、专卖店、专营店等的品牌日常管理、服务规范、形象管理及商品与价格的管理工作； 2．制定所辖管理层的工作内容，监督和控制管理工作； 3．制订所辖品牌项目的市场销售目标及品牌发展计划，并执行、跟进，与落实； 4．负责所辖管理层的职能培训，及成长计划。
三、营销经理
岗位名称：营销经理
部门名称：运营部
直接上级：运营总监
下属部门：运营主管、淘宝店长、客服主管
主要职责： 1．制定营销目标，建立系统的战略营销模式；整体负责所有淘宝店铺的市场营销计划，及整店市场营销包装方案； 2．负责所有营销数据的市场分析、研究、判断，调整和制定符合品牌成长的营销推广计划；包括直通车、量子统计、数据魔方等多种渠道的数据分析； 3．配合运营主管、淘宝店长制定各类促销活动方案； 4．负责对接客户的营销思路以及引导客户制定最终的营销计划方案。
四、运营主管
岗位名称：运营主管
直接上级：运营经理
下属部门：淘宝店长、运维专员、文案策划、淘宝客服、推广专员、淘宝美工 主要职责： 1．负责所辖淘宝店铺（多店铺）的日常管理工作，制定店铺的整体包装方案，跟踪制作、把控、落实，以及制定店铺的运营方案； 2．统筹各店长的工作安排； 3．配合运营经理制定所辖淘宝店铺的所有销售计划，及销售目标； 4．负责所有淘宝线上活动和专题的策划，线上推广创意及效果优化；制定各类促销方案，实施、和把控活动效果； 5．优化库存和产品线，并跟据实际情况调动店铺的经营方向，调整产品库存、和数据维护，及时跟踪和协调好线上、线下的产品实际库存数量； 6．实时跟踪店铺的数据魔方、量子统计、直通车等数据软件的数据分析，为客户提供详细市场销售分析报告；
7．推进淘宝旗舰店、授权店、加盟店、铺货店的体系建设和发展。
五、淘宝店长
岗位名称：淘宝店长
部门名称：运营部
直接上级：运营经理
下属部门：运维专员、文案策划、淘宝客服、推广专员、淘宝美工
主要职责： 1．落实店铺的日常操作工作，包含店铺的日常维护、产品上下架、产品标题制定和优化、产品价格制定、装修进度的跟进与落实； 2．维护日常销售数据，分析市场行情，调整和制定符合店铺发展的各种策略； 3．制定店铺各个阶段的各类促销方案和计划； 4．处理店铺的所有售后难题，以及各种客户需求； 5．引导和配合设计师制作和完成店铺包装的各种创意方案； 6．落实营销经理共同完成营销推广计划及方案执行，并配合完成阶段性销售目标； 7．定期汇报和反馈每个阶段的各类推广计划以及促销计划的执行成果； 8．负责所辖员工的专业化知识培训。
六、客服主管
岗位名称：客服主管
部门名称：运营部
直接上级：运营经理
下属部门：淘宝客服
主要职责：
1．配合项目负责人，全面负责和管理客服服务中心的各项工作； 2．定期对客服团队进行专业化的服务知识培训，提升客服团队的整体服务质量； 3．负责建立系统的客服工作流程、以及制定标准化的服务项目和制定科学的绩效管理考核标准；
4．整体负责客服团队的日常管理工作，并全程跟踪工作进度、监督、评估、管理客服人员的各项日常工作，包含售前、售中、售后各个环节的服务质量，打造系统的客服管理体系和服务指标；
5．配合各个项目负责人进行各类营销活动的执行与监督； 6．负责收集和整理客户资料，建立客户数据库，分析客户购买导向，对客户询盘率，转化率，投诉率，以及产品纠纷率进行数据统计和数据监督，实时勘测和处理各种客户突发事件；
7．累计经验，制定各种疑难事件的防范措施。
七、运维专员 岗位名称：运维专员
部门名称：运营部
直接上级：运营主管、淘宝店长
下属部门：
主要职责：
1．负责所有淘宝店铺的技术实现； 2．定期对设计团队进行技术维护培训； 3．几时跟进各个店铺的首页、内页更换。
八、文案策划
岗位名称：文案策划
部门名称：运营部
直接上级：运营经理、运营主管、淘宝店长
下属部门：
主要职责：
1．负责所有淘宝店铺的首页框架策划和文案内容； 2．负责淘宝店铺内页展示的策划及文案内容； 3．负责淘宝店铺营销排版的策划及文案内容； 4．从客户及消费者的角度出发，深度挖掘产品的卖点，以文案的形式将产品的优点展示给消费者，提示产品的核心竞争力； 5．制定店铺的创意装修方案和创意执行广告；
九、淘宝客服篇2：运营专员岗位职责6 运营专员岗位职责说明书
职位名称：运营专员
所属部门：运营管理部
主要岗位职责：
1、协助部门经理做好运营管理的相关工作。
2、协助部门对公司各案场管理工作质量进行督查，及时掌握各类信息上报领导，包括各案场的工作动向、员工的思想动态、员工的考勤管理以及各类违章违纪等。
3、协助部门对各销售案场定期巡查，包括销售任务与达成、销售数据、结算数据的统计与检查；员工仪容仪表和礼仪、日常接待流程、会议流程、宿舍卫生和作息制度等，上报巡查报告。
4、协助部门对公司各案场存在的管理、服务质量问题进行专项检查，上报专项检查报告。
5、协助部门做好公司网站、公司企业报所需资料的催促与收集工作，做好公司企业文化宣传。
6、参与公司各部门相关方案或工作计划等需要督办、考核事项的讨论制定工作。
7、对公司各项规章制度和文件精神的执行情况、公司重大经营决策的贯彻落实情况进行监督检查。
8、每周对公司各部门工作总结的撰写及工作计划的制定进行催收，组织实施和日常工作进行督查。
9、跟进部门领导安排的各项工作任务、会议决议事项的完成情况，检查、监督各部门的工作进度和质量。
10、协助部门做好对公司总部及各案场办公环境、秩序负责监督，规范员工礼仪、仪容仪表，做好公司保洁质量监管等方面工作。
11、公正廉明、不徇私情，具备高度责任心和端正务实的工作态度开展工作。
12、做好日工作总结，做到工作日清日结，每天下班前发至经理邮箱。
13、每周一下午审核各部门所递交工作总结以及制作本周巡查情况汇总。
14、协助部门每月月底前统计当月各部门工作遵章守纪、工作能力、廉洁自律等方面审查情况以及相关考核、建议、整改、反馈等资料的汇总，重大事项予以公示通报。
15、负责部门内部所有后勤工作。
16、不讲任何借口，不推诿、认真积极完成工作；爱岗敬业、坚决服从部门经理以及上级领导工作安排，保质保量完成任务。
直属上级：总经理助理兼运营经理
任职资格：
1、工商管理、行政管理、人力资源管理等相关专业，大专以上学历；
2、一年以上人力资源、行政管理、品质管理等工作经验；
3、具有较强的沟通协调能力；
4、团队意识较强，具有较强的责任感及执行力，具备较强的学习能力、发现问题、解决问题的能力；
5、积极主动，能够承受较大压力，吃苦耐劳，能适应出差。
6、熟练使用相关办公软件。
工作条件: 工作场所:办公室。 环境状况:舒适。
危 险 性:基本无危险,无职业病危险。
本人已认真阅读以上内容，并积极开展工作，如有违背，自愿接受处罚。
任职人签字：
审核人：
生效日期：篇3：运营部经理岗位职责
运营部经理岗位职责
一、协助总经理制定公司的发展战略规划；
二、负责制定所属部门的工作计划、管理方案、操作流程；
三、制订所负责业务的年度工作计划并监督实施执行；
四、制定所负责部门的各项管理规章、制度；
五、积极协调和激励所属部门的工作。
六、全面负责后期项目的招商工作，租户协调和卖场管理；
七、参与公司整体策划，健全公司各项制度，完善公司运营管理；
八、推动市场招商业务，组织完成公司整体业务计划；
九、负责协调各部门工作，建立有效的团队协作机制；
十、维持并开拓各方面的外部关系；
十一、管理并激励所属部门的工作绩效。
十二、下属的人事聘免、奖惩、等人事异动的建议权
十三、部门相关费用审核权、控制权；
十四、处理顾客投诉的对外代表权。
十五、下属工作指导、督查、人事变动权
十六、对下属各项工作的检查、考核权
十七、相关营运部的营运管理事项权
十八、负责本部门商管员工作的总体安排与工作执行情况的督导实行周例会、早晚会制度；监督、辅导工作进程；强化考勤制度等。 十
九、负责商场综合营运管理，包括：营业安全管理、商户经营管理、商户导购员管理等，保证商场正常运营秩序。
二
十、负责根据商场实际情况与企划人员共同进行促销活动的策划和具体实施，以及评估活动效果。
二十一、负责部门做好商户租金的收缴和催缴工作。
二十二、负责本部门对商户进行进场装修、撤场监督的管理工作。
二十三、负责商户管理档案的建立健全工作。
二十四、负责指导本部门员工熟悉工作流程。
二十五、负责了解本部门员工和商户的思想动态，并及时向总经理反映，关心员工的工作和生活情况，为员工和商户排忧解难。
二十六、负责组织与安排市场调研和评估，掌握竞争对手的价格、质量、促销、服务等情况。
二十
七、负责商场内商品的品类、价格、质量、售后、等管理，及时根据市场的竞争情况调整经营策略，并向总经理及时提出可行性建议。
二十八、每周组织员工进行消防安全彻查，杜绝隐患。
二十九、组织员工进行岗位职责的亮化并进行培训。
三
十、对部门人员进行储备、培训、考核、培养部门助理。
三十
一、填补管理空白，保证管理工作能够持续进行。
三十
二、接受公司高层安排的其他临时性工作，处理店内紧急突发的其他工作。篇4：营运部岗位职责
营运部岗位及职责
一、部门职责
1．规划公司年度生产经营计划，推进公司中、长期发展规划。 2．检查总部各分支机构经营执行情况，对经营状况不佳或制度执行不力的行为进行纠编。 3.考虑政策的可行性和及时性，加强对各机构销售政策的执行情况进行检查。 4．分析总部及各分支机构经营和kpi执行情况，在确保销量的同时，注重经济效益的提升。 5．加强风险控制，提高存货和应收账款的周转，防止跌价、坏账损失和降价、财务费用。 6．根据kpi指标细化，并落实、贯彻、执行。
二、岗位设置
营运部总监一名；
经营效率经理一名； kpi管理专员一名；
三、岗位说明书 1．营运部总监
职位名称：营运部总监 职位代码 直属上级：事业部总经理
职位概要：
策划推进公司的业务运营战略、流程与计划，组织协调公司各部门执行、实现公司的运营目 标。
工作内容：
1、修订及执行公司战略规划及与日常营运作相关的制度体系、业务流程；
2、策划推进及组织协调公司重大运营计划、进行市场发展跟踪和策略调整；
3、建立规范、高效的运营管理体系并优化完善；
4、制定公司运营标准并监督实施；
5、制定公司运营指标、年度发展计划，推动并确保营业指标的顺利完成；
6、制定运营中心各部门的战略发展和业务计划，协调各部门的工作，建设和发展优秀的运
营队伍；
7、完成总经理临时交办的其他任务。
任职资格： 教育背景：管理类专业本科以上学历，工作经验突出可放宽条件。
培训经历：受过战略管理、组织变革管理、人力资源管理、项目管理、市场营销、财务管理等方面的培训。 经 验：8 年以上企业工作经验，5 年以上高级管理工作经验。
工作能力：
1、在企业战略规划领域有深厚的理论功底和丰富的运作经验。
2、精通项目管理，并有独立实施项目管理操作的成功经验。
3、熟悉行业动态及运营发展趋势。
4、熟练操作使用办公软件。 2．经营效率经理
职位名称：经营效率经理 职位代码 直属上级：营运部总监
职位概要：
分析、预测公司各种经营指标，向管理层提供经营建议和决策支持。
工作内容：
1、分析评估各项业务和各部门业绩，提供经营建议和决策支持；
2、检查总部各分支机构经营执行情况，对经营状次品不佳或制度执行不力的行为进行纠编。
3.考虑政策的可行性和及时性，加强对各机构销售政策的执行情况进行检查。 4．分析总部及各分支机构经营和kpi执行情况，在确保销量的同时，注重经济效益的提升。 5．加强风险控制，提高存货和应收账款的周转，防止跌价、坏账损失和降价、财务费用。
任职资格： 教育背景：财经类本科以上学历
培训经历：受过项目管理、管理学、财务分析、产品知识等方面的培训。
经 验：5 年以上大型企业财务管理工作经验，有中级会计师以上职称。 工作能力：
1、擅长财务分析。
2、熟悉各种组织形式下企业财务管理工作；
3、熟练使用办公软件及财务软件。 3．kpi管理主管
职位名称：kpi管理主管 职位代码 直属上级：营运部总监 职位概要：
协助上级完成薪酬、福利的各项日常工作
工作内容：
1、执行公司年度薪酬规划及福利计划；
2、定期收集市场薪酬信息和数据；
3、根据公司业务发展情况和市场水平，制定合理薪酬调整实施办法；
4、按时完成人工成本、人工费用的分析报告并及时更新维护员工资料库；
5、制作公司每月的工资报表，按时发放工资；
6、办理养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、住房公积金等社会保险和基金；
7、考勤、管理休假；
8、其他与薪酬相关的工作。
任职资格： 教育背景：人力资源、劳动经济、心理学、管理学等相关专业本科以上学历。 培训经历：受过现代人力资源管理技术、劳动法律法规和财务会计知识等方面的培训。 经
验：2 年以上薪资管理工作经验。
工作能力：
1、熟悉国家人事政策、法律和法规。
2、熟悉与薪酬相关的法律、法规。
3、熟悉薪酬福利管理流程。
4、人力资源管理理论基础扎实。
5、熟练使用相关办公软件。3．商务主管
职位名称：商务主管 职位代码 直属上级：营运部总监
职位概要：
协助商务工作开展，根据商务管理流程，做好业务流程管理的对接。 工作内容：
1． 了解公司物流服务流程，做好商务对接； 2． 熟悉库存周转流程，了解发货与库存的动态变化，协助业务部做好要货计划； 3． 及时整理业务订单，进行整理汇报商务部，并跟踪订单执行过程； 4． 根据工作需要，整理商务数据，为营运管理提供依据。 5． 商务部进销存帐目管理，及时更新维护，为商务运作提供积极支持。 6． 领导交办的其他任务。
任职资格：
教育背景：市场营销、管理类相关专业大专以上学历。
培训经历：接受过物流知识的相关培训。
经 验：有2年以上相关岗位工作经验。
工作能力：
1．有较强的组织沟通能力。 2．高度的责任意识。
3．熟练操作办公软件。篇5：运营部职责 2 部门使命
是集团的运营管理部门，通过协助总裁明确集团战略，组织管控模式，建设组织构架，建立组织绩效、计划管理、流程管理、会议管理等管理体系，监督实施与协调各部门工作，保证集团经营目标的顺利实现。 3 部门职能 3.1 部门建设
3.1.1 负责建立集团运营发展体系，健全各项管理流程、制度与标准，并组织实施； 3.1.2 负责制定、实施部门年、季、月度工作计划，并进行总结和调整； 3.1.3 负责完善团队建设，招聘、指导、培训、激励、考核部门员工； 3.1.4 负责协调部门内外部工作关系； 3.1.5 负责部门档案管理。 3.2 战略与目标管理
3.2.1 组织建立集团中长期总体发展战略，协助总裁确定集团发展方向； 3.2.2 根据集团总体发展战略，组织资源拟定集团业务战略和职能战略； 3.2.3 根据集团业务战略与职能战略目标，组织资源拟定集团阶段性发展方案，并负责推行落地；
3.2.4 根据集团战略目标，组织编制集团年度经营目标，负责组织落地、监管、评估、反馈。 3.3 品牌管理 3.3.1 根据集团战略发展规划与目标，负责拟定集团品牌战略规划和品牌目标、项目品牌发展规划、项目品牌目标；
3.3.2 负责品牌推广方案的制定，供方的招采、管理与执行； 3.3.3 负责审核品牌相关各类活动、项目涉及品牌形象的宣传方案； 3.3.4 负责外网信息发布的管理工作，负责外网的版面设计、风格理念等工作； 3.3.5 负责《春和会》的组织工作； 3.3.6 负责品牌相关其他工作。 3.4 组织管控
3.4.1 根据集团发展战略，负责提出集团及子公司管控模式； 3.4.2 根据公司审定的管控模式，负责拟定集团组织架构以及调整。 3.5 组织绩效管理 3.5.1 根据集团战略发展规划，组织拟定集团组织绩效考核体系与考核原则，协助相关中心完成其各自考核体系，包括员工考核体系、营销中心考核体系、项目工程考核体系； 3.5.2 负责制定下属公司绩效管理总则，指导下属公司开展绩效管理工作； 3.5.3 负责根据集团经营目标，组织编制组织年度kpi； 3.5.4 根据集团绩效管理体系，组织制定集团各部门、项目、高管层绩效考核方案； 3.5.5 组织实施年度集团绩效考核，分析年度业绩并提出改进建议； 3.5.6 组织实施日常组织绩效考核，协助各部门通过绩效发现问题并改进。 3.6 制度与流程管理 3.6.1 负责集团管理制度编制的组织，并对各部门提交制度的审核、组织会签、发布工作；
3.6.2 负责建立与维护集团组织管理手册； 3.6.3 负责集团权责体系、权责手册的建立与维护； 3.6.4 负责集团流程管理体系的建立与运行维护工作； 3.6.5 负责检查和监督流程管理体系执行情况； 3.6.6 负责优化流程工作； 3.6.7 负责评估流程风险； 3.6.8 负责组织流程审计与业务审计。 3.7 计划管理
3.7.1 负责集团计划管理体系的建立、管理、实施与优化； 3.7.2 负责根据集团年度经营目标，组织集团各部门与项目部拟定部门年度工作目标，并编制年度工作计划，报审后下发各部门经营责任书； 3.7.3 根据集团年度经营目标、高管绩效考核体系，拟定高管年度工作目标，报审后下发；
3.7.4 负责对于年度经营计划、部门年度工作计划的评估，组织年度经营计划和年度工作计划的半年调整工作；
3.7.5 组织集团各部门编制季度及月度工作计划，并负责审核； 3.7.6 负责年度、季度工作计划执行情况的监督、评估、预警、反馈。 3.8 会议管理
3.8.1 负责集团会议管理体系的建立、管理、实施与优化； 3.8.2 负责公司级会议的组织、记录，督办与跟进会议决议事项。 3.9 知识管理
3.9.1 负责规划并建设公司的知识管理体系及知识沉淀体系建设； 3.9.2 负责公司知识库的建立、规范以及知识的利用、共享； 3.9.3 负责建立公司知识贡献体系、相关激励方案，并组织落地实施。 3.9.4 负责组织项目后评估的策划管理工作； 3.9.5 负责组织召开项目后评估总结、交流会议； 3.9.6 组织项目后评估成果的优化、转化和固化工作。 3.10 信息管理
3.10.1 负责建立集团信息管理制度； 3.10.2 负责对于各方上报信息的合规性进行审查； 3.10.3 负责对集团各部门信息上报的考核工作； 3.10.4 负责集团管理决策数据的提供。 3.11 信息化管理
3.11.1 负责拟定集团信息化战略规划，编制信息化发展方案； 3.11.2 负责集团信息系统招采、实施，系统管理与维护，包括oa系统和业务系统； 3.11.3 负责集团内部网站的管理和维护，信息发布； 3.11.4 负责集团信息系统的账号与权限管理。 3.12 公司级咨询管理
3.12.1 组织公司层面咨询需求调研，招采，管理与实施； 3.12.2 推动咨询成果的评估和落地。 3.13 协助董事部分工作
3.13.1 负责总裁参加会议的管理和协调； 3.13.2 负责总裁日常工作的提醒； 3.13.3 负责完成总裁安排的文件编写； 3.13.4 负责非公司主营业务类的前期相关事宜； 3.13.5 完成总裁安排的其他事务。 3.14 项目运营管理
3.14.1 根据公司发展战略及公司经营目标，组织拟定项目运营目标并下发； 3.14.2 组织项目运营启动会； 3.14.3 负责总控节点计划拟定、报审和下发； 3.14.4 组织项目一二级节点编制，负责审核项目一二级节点； 3.14.5 负责审核项目一二级节点计划的调整。 3.15 其他管理
3.15.1 负责协调各部门之间工作； 3.15.2 负责公司运营管理体系的培训实施工作； 3.15.3 参与项目方案评审。
第14篇：运营岗位职责
网站运营总监
网站运营总监岗位职责：
1、组织对新网站的整体规划：内容建设，网站布局，网站结构方面的规划
2、门户网站的互动功能、架构设计及详细的文档编写
3、与各部门人员的沟通。
4、配合市场活动，带动栏目的人气扩展、公司品牌，能利用自身网站资源开展对外合作。
5、网站功能测试及维护管理。
6、组织进行目标客户深层调研。
7、策划推进及组织协调商务网站重大运营计划、进行市场发展跟踪和策略调整。策划推进公司的业务运营战略、流程与计划，组织协调公司各部门执行、实现公司的运营目标。
网站运营总监的工作内容:
修订及执行公司战略规划及与日常营运作相关的制度体系、业务流程； 策划推进及组织协调公司重大运营计划、进行市场发展跟踪和策略调整； 建立规范、高效的运营管理体系并优化完善；
制定公司运营标准并监督实施；
制定公司运营指标、年度发展计划，推动并确保营业指标的顺利完成；
制定运营中心各部门的战略发展和业务计划，协调各部门的工作，建设和发展优秀的运营队伍；
完成总经理临时交办的其他任务。
职位描述：
1、在公司经营战略指导下，进行市场调查和反馈，组织网站整体定位、风格设计、业务方向的综合策划，确立网站定位与发展方向；
2、组织目标市场、竞争态势、客户需求等的调查，撰写市场分析与评述，创意新的赢利模式，策划网站运营、业务拓展和产品销售的综合推广措施，推动网站商业模式的形成和相关产品的设计、优化；
3、根据网站定位及运营项目策划，确定相应栏目及其编辑方针，依此从信息源中筛选信息内容 ，进行内容的具体规划，并制定具体运营项目的工作计划，组织运营项目的实施；
4、与其他网站、运营商建立良好的业务合作关系，发展与培养合作伙伴，协调公司与客户之间的资源，开展运营项目的推广工作，提高有效访问量，保证网络运营项目的顺利执行与业务目标的达成；
5、根据业绩、市场反馈等对网络运营项目进行监督、控制和绩效评估，及时调整市场策略与内容，保证项目运营目标的持续达成；
6、根据公司经营方针和部门业务需要，合理设置部门组织结构和岗位，优化业务流程，合理配置人力资源，开发和培养员工能力，对员工绩效进行管理，提升部门工作效率，提高员工满足度。
网站程序员岗位职责
网站程序员岗位目的:
负责公司旗下网站前后台服务功能的修改和升级，并保证旗下网站软硬件平台的正常高效运行。
岗位职责：
1、编写开发计划
负责公司旗下网站功能改进计划和网络安全计划的编写。
参加用户需求调研，详细记录用户的需求，结合自身所掌握的编程技术，提出初步解决方案。详细深入的掌握所承担项目的需求分析和设计报告。尽职尽责编写出实现各项功能的完整代码。
2、网站功能修改和升级
按照计划的时间和质量要求，对网站前后台功能进行修改和升级；负责网站代码的优化和维护，保证网站的运行效率。
3、日常业务开发
每天程序员根据公司网站业务需要开发，制作和程序修改要求，必须按时按质按量地完成日常公司网站业务的编程开发技术工作。
4、网站测试
网站开发前期必需先测试，测试成功后方可上传。如因违规操作造成的公司损失由个人全部负责。
5、软硬件维护
负责每半个月必须对公司旗下网站软硬设施进行安全和稳定性巡检；并负责统计和监视系统日志。同时，也要做好内部局域网和网站机房的系统和网络故障的检修排除工作。
6、防毒防黑
负责即时监控互联网上发现的最新病毒和黑客程序及查杀方法，并及时为每台工作机和服务器查堵系统安全漏洞。每半月定期杀毒和升级防黑策略，排除因此出现的网络故障。
7、数据管理
每半个月必须对网站的重要数据（包括网站程序、网站数据库和网站运行日志等）做增量备份，并一个月对程序和数据库做完全备份。日常负责管理网站的备份数据，一旦出现问题，及时安全恢复数据。
8、技术支持
每日为客户提出的、客服人员无法解答的专业技术问题提供支持和回馈，保证客户的满意度。
9、软硬件采购
负责公司旗下网站发展所需要的软硬件的采购和选型；
10、其它要求
公司开发项目和数据要严格保密，不许泄漏。
完成公司交给的其他任务。
网站美工岗位职责
岗位职责：
1．服从公司指挥，认真执行其工作指令，一切管理行为向公司负责。
2．严格遵守公司规章制度，认真履行工作职责。
3．负责公司广告、图片、动画、海报、logo及网页的设计制作。
4．认真做好各类信息和资料收集、整理、汇总、归档等工作，为公司旗下各项目的成功开发提供优质的素材。
5．全面主持设计工作，担纲创意核心、设计指导、效果统筹、设计沟通的任务。
6．负责公司设计队伍的培养。对部门员工进行有计划的培训和管理。
7．负责与各岗位的协调工作。
8．完成公司交办的其他事务。
负责公司的美术设计和制作工作责任：
根据公司经营需要，进行各类美术设计和制作。设计、制作公司所需的广告牌、宣传品、公司用品、办公用品。
配合相关部门，对公司大型活动的会场进行布置。为重要客人提供所需的美工服务。为树立公司形象进行美术设计和制作。保管所用的美工工具和美术材料。熟悉本岗位工作，努力
学习相关知识。
负责网站页面的美工设计，修改
配合技术部门对网站页面设计和技术的配合
网站整体栏目、网页的设计制作；
平面广告设计制作
对网站原有栏目进行加工处理；
为网站广告制作广告图片、横幅及动画广告。
平面设计岗位职责
岗位职责：
1、主动的经常收集各种工作资料，多方面收集设计发展信息，丰富设计思想；
2、协助参与参与广告的创作、设计和制作；
3、对策划部提供的有关资料和意见加以分析，依照广告计划的要求，配合消费者的心态，完成创意方案；
4、会同各相关部门，制定出整套广告方案，供客户审核，并在客户审核同意后进行制作，包括拍片、配音、印刷或摄影、绘画等；
5、协助参与产品样本、企业宣传册、vi、企业形象、商标、标志设计制作；
6、协助参与包装设计、媒体广告、展览展示、企业展厅、加盟店、企业文化宣传标语、企业环境布置设计等；
7、协助参与与其他相关部门共同讨论设计方案及实施难度，准确掌握客户意图，使工作能宣传标语、企业环境布置设计等；
8、负责参与与其他相关部门共同讨论设计方案及实施难度，准确掌握客户意图，使工作能够顺利完成；
9、完成各项目、各部门交办的设计工作；
网站优化师岗位职责
1、熟悉Google(包括Google海外)、baidu、的优化手法以及操作过数家成功案例，但Google与Baidu必须精通。
2、掌握百度、google、yahoo等搜索引擎的基本排名规律；并精通以上各类搜索引擎的优化,包括站内优化、站外优化及内外部链接优化等；精通各种SEO推广手段，并在搜索引擎上的关键词排名给予显示。
3、SEO岗位人员需能监控网站关键字，监控和研究竞争对手及其他网站相关做法，并制定相关策略和方案持续调优。
4、负责专题广告的优化，按阶段汇报优化监控结果和研究结果，并跟踪新产品的推广。
5、能针对关键词优化进行合理内容设计。
6、有较强的数据分析能力，能定期对相关数据进行有效分析。
7、和第三方网站进行流量、数据、反向链接或服务的交换，或战略合作联盟，增加网站的流量和知名度。
8、有较强的创新意识，有较好的知识分享意识，有很好的团队合作精神。
9、制定并组织实施公司网站及网络产品的SEO优化方案，负责优化网页结构，保证网站SEO技术水平、网站PR值、alexa排名保持行业的领先地位。
10、与各岗位协调工作，完成公司交给的其他任务。
第15篇：房地产运营管理会议体系（推荐）
运营会议体系
“运营会议体系”是企业战略决策得以下达、集团运营管控、项目质量与健康的保证。运营会议体系一般包括以下会议。 •1、项目负责人双周例会 召集人：项目负责人 召开时间：
每月至少保证两周一次例会，项目负责人可根据项目运营情况增加召开频次，一般在双周周五召开 参会人员：
项目负责人、项目各职能经理，其他参会人员由项目负责人确定 会议目的：
1.通过上两周工作总结，回顾计划工作完成情况；
2.通过总结提出工作中重难点问题，集中团队资源确定重难点问题的解决方案（或资源）；3.通过计划回顾和重难点问题梳理，安排下两周工作计划（含与各职能部门配合的工作事项）。 会议议程: ◦1.项目营销职能负责人
● 销售情况及异常情况分析； ◦2.项目职能负责人（各部门）
●计划工作完成情况(包括但不限于一级计划)，未完原因分析、应对措施及重难点问题； ◦3.项目负责人
●对提出的重难点问题进行讨论，确定解决方案或资源（明确责任人、参与人和专题研究时间） ●下两周项目计划(包括但不限于一级计划)及工作重点（含各职能部门配合事项）； ◦4.其他需提请会议决策的议题。 输出: 会议纪要
•
2、项目专题研讨会
召集人：项目负责人或指定的项目职能负责人 召开时间： 适时
参会人员：
项目负责人，其他人员由项目负责人和项目职能负责人确定 会议目的：
1.通过工作总结（含周例会提出）梳理的项目重难点问题，组织公司内部相关的专业资源进行研究和讨论，确定项目重难点问题的可行性方案，作为项目推进的工作依据 2.为项目运营管理会议决策项目重难点问题提供依据（如专题会上仍不能确定按哪种方案实施则需提交项目运营管理会议。如涉及项目经济指标变化、项目定位等重大变化的可行性建议方案）； 会议议程: ◦1.项目职能负责人
●对已经与相关专业人员讨论，拟采用的方案进行介绍； ◦2.与会人员就提出的方案进行讨论和确定； 输出: 会议纪要；项目专题方案 •
3、预案决策会
召集人：项目负责人或指定的项目职能负责人 召开时间：
完成土地开发预案及分析后 参会人员：
前期投资决策小组成员；其他人员由召集人确定，会议主持人批准； 会议目的：
新项目的研讨及决策 会议议程: ◦1.就发展、营销、研发提供资料进行甄别讨论，以确定其方案合理性、可行性；
◦2.找出关键计划节点、决策点和重要敏感指标，讨论如何提高项目竞争力和风险控制水平； ◦3.对项目达成共识，对重要计划节点、工作包和工作质量做出承诺； 输出: 阶段性成果：发展部投资建议书；计划财务部投资分析模型；研发部项目预案
•
4、项目启动会 召集人：项目经理 召开时间：
取得土地后15日内 参会人员：
项目经理；专家委员和其他人员由召集人确定，会议主持人批准 会议目的：
尽快对项目进行推演和设定决策点、控制点； 作出项目第一次（也是最重要的）决策； 会议议程: ◦1.在项目获得后对项目进行审视、推演；
◦2.对项目一二级计划及目标成本预案进行梳理； ◦3.向项目负责人及项目职能负责人交底；
◦4.进一步达成共识，对计划、成本以及相关工作包、工作质量作出承诺，完成资源匹配。 输出: 会议纪要/项目一级计划 •5、阶段成果审查会 召集人：项目负责人 召开时间：
项目阶段成果审查 参会人员：
项目负责人、专业职能经理、项目运营管理负责人 会议目的：
对项目阶段性成果进行审查； 会议议程: ◦1.由项目负责人将阶段性成果逐项向项目运营管理成员展示；
◦2.与会成员对照上一阶段的阶段性成果系统分析讨论其间的联系、成果的质量，揭示可能的瑕疵风险以及提出改进意见； 输出: 阶段性成果
•
6、关键决策会
召集人：项目负责人 召开时间： 适时
参会人员：
项目负责人、项目运营总监、专业职能经理。 会议目的：
项目周例会和项目专题研讨会（经过各部门职能负责人协调）仍未达成一致或仍未能决策的实施方案；
会议议程: ◦1.由项目负责人介绍问题背景及解决方案，提请项目运营总监决策； ◦2.与会人员讨论对策；
◦3.达成共识或由地区公司总经理最后裁定。 输出: 会议纪要；项目实施方案的决策结果 •
7、项目月度运营总结会 召集人：项目运营管理召集人 召开时间：
次月前三个工作日召开完毕 参会人员：
项目运营管理常任委员、项目负责人、计划专员、资金管理员、投资分析专员； 专家委员和其他项目团队人员由召集人确定，会议主持人批准 会议目的：
1.通过对项目经济模型的回顾，分析影响项目经济指标变化的原因，提出或探讨项目改进和优化方
向的建议，以实现和提高项目收益
2.通过公司一级计划节点完成情况的梳理，对影响项目运营的重难点问题进行分析和说明，并汇报应对措施；会议议程: ◦1.项目负责人、计划财务部
●介绍售价、现金流、成本等三个维度的变化引起的财务指标的变化，提出项目改进和优化的方向性建议；
◦2.项目负责人
●回顾项目一二级计划，对影响关键节点达成的计划产生的原因及应对措施进行汇报；
◦3.与会人员对关键节点、经济指标变化等项目关键信息提出问题并进行讨论，明确原因和改进的方向；
◦4.相应职能负责人就改进措施和时间做出承诺； ◦5.项目负责人下阶段项目运营的重难点和预案； 输出: 1.各项目汇报PP（见附件1-2）； 2.项目月度/半年运营会会议纪要； •
8、半年及年度运营总结会 召集人： 召开时间：
在半年或年度结束后15个工作日内召开，可与当月的月度运营会合并召开。 参会人员： 会议目的：
1.通过对项目经济模型的回顾，分析影响项目经济指标变化的原因，提出或探讨项目改进和优化的方向的建议，以实现和提高项目收益
2.通过公司一二级计划节点完成情况的回顾，对影响项目运营的重难点问题进行分析和说明，并汇报应对措施；会议议程: ◦1.项目负责人、计划财务部
●介绍售价、现金流、成本等三个维度的变化引起的财务指标的变化，提出项目改进和优化的方向性建议；
◦2.项目负责人
●回顾半年或年度内项目一二级计划，对影响关键节点达成的计划产生的原因及应对措施进行汇报； ◦3.与会人员对关键节点、经济指标变化等项目关键信息提出问题并进行讨论，明确原因和改进的方向；
◦4.相应职能负责人就改进措施和时间做出承诺； ◦5.项目负责人下阶段项目运营的重难点和预案；
高效项目运营会议的构建思路
——聚焦“开什么会，怎么开会”两大问题 房地产企业会议管理不仅仅是安排会议室、发发通知，更多应站在高效、科学的前提下，针对会议所有关联者尤其是企业高层做好时间管理和机制管理，通过会议的合理规划，保证企业高层和关联者在关键会议上的时间及精力，最终解决“开什么会”及“怎么开会”的问题，强化会前充分准备、会中聚焦议题和会后决策意见跟踪兑现的全过程会议管理，率，支撑企业项目运营高效周转。
1， 开什么会——抓大放小，合理规划项目会议，解决会议体系问题
1）项目运营会议两大分类。根据诸多标杆房企的会议实践，我们将项目运营决策会议划分为两类：值链关键环节的里程碑会议，比如预案决策会、项目启动会、阶段性成果会等等，这是项目运营会议最为核心和关键的会议，通过这几个关键决策会议，集团就可以有效的对项目运营的进度、质量和运营目标做到很好的管控和纠偏。另一类是聚焦项目日常运营和职能管理的日常例会， 营总结会、
月度运营例会、双周会等等。
2） 合理规划项目运营会议的三大步骤。通过诸多标杆房企对项目运营会议的规划和实践，议的三大步骤： 第一步，认清企业现状和实际管理水平。基于企业现状出发，在目前管理水平基础上可适当前瞻，不可不切实际的进行规 划，比如部分企业学习标杆房企的项目启动会做法，即在项目启动会上就完成整个项目的一级、二级计划，或是在项目启动会阶段就确定启动版的目标成本， 足的企业而言，无疑很难执行，所以一定要基于企业管理执行水平的现实情况。
第二步，区分项目运营会议和非项目运营会议。房地产企业体 现出典型的项目运作制，而在进行项目开发过程中，又不可避免的会涉及到公司事务管理，即我们平常所说的非项目工作。 因此，首先要从整体上界定项目运营会议与非项目的运营会议。
第三步，聚焦项目运营七大环节。在区分了项目会议与非项目会议后，我们可以将关注重点放在项目会议上。具体从拿地到交房这个房地产开发全生命周期来讲，大致可以分为七个阶段。而项目会议的决策，就应该涵盖房地产项目全生命周期。在七大环节具体设置会议关键节点时，链视角和决定项目利润的关键环节考虑，进而设置相应的会议。
3）合理规划项目运营会议的三个要素。根据上述项目运营会议规划的步骤、原则，企业还需要在具体项目运营关键节点进行更精细的设计，理规划。
第一，遵照运营关键节点，决策吻合项目节拍。让项目的过程决策吻合项目的节拍，关键节点刚性吻合，决策。很多企业一般会在项目几大关键节点设计对应的会议。比如在方案设计招标前设置最为关键的项目启动会，标之前设立项目的开工会，在项目首批入伙前45天设置项目入伙会等。
第二，界定管理角色。即按照会议关键角色进行分类，确定针对高层总经理、专业委员会副总参加的会议，以及职能线参加 的会议。 项目定价会、项目分期总结会，而营销决策委员会则参与开盘前的准备会。
第三，界定时间周期。项目运营时间周期内，由企业经营管理 者和各条职能线召开的年度、半年总结会、月度运营会和项目周例会。比如项目月度会议主要是每月对项目建设、销售、资金的月度回顾与部署，保障公司和项目整体运营目标的达成，并对项目层面无法解决的问题提供例行的解决机制。另外，从地产企业会议的触发动因来看，有时间触发、事件触发和流程触发三种会议类型。时间触发的会议：比如项目运营周会、项目运营月度例会，年度和半年运营总结会； 事件触发的会议：的一些项目运营难点、风险点的工作专项会议，是为规避可能或已经面临风险和问题而需临时召开的会议。决策会。流程触发的会议：项开始前所触发的会议，比如常见的项目正式启动前的启动会、项目开盘前的项目开盘会等。
2，怎么开会——会议决策管理的工具化，提升会议效率怎么开会？这里需要强调通过“会议卡片标准化、上会资料模板化、会议议程规范化”的三化策略，实现决策管理的工具化，有效规范会前资料准备、会中聚焦主题、合乎议程，会后聚焦落地跟踪执行，最终解决“会而不议、议而不决、决而不动”的会议顽疾，支撑项目快速决策和高效运营。
总结
综上，房地产企业的整体会议管理还相对粗放，无论自上而下的纵向分级汇报会议，还是关联部门的横向沟通会议，很多还停留在“为了开会而开会”层面，会议整个过程和产出效率整体不高。为此，为更好支撑项目运营决策，房企需要从“开什么会”和“怎么开会”两大维度快速提升会议决策效率，即通过合理规划项目运营会议体系，从机制上解决“开什么会”的问题，再通过标准化的“会议卡片”这个决策管理工具，实现高效会议的落地。
第16篇：房地产项目公司运营管理思路
房地产项目公司运营管理思路
随着土地供应、银行信贷、房屋预售、个人按揭等一系列涉及房地产业宏观调控政策的出台，目前我国的房地产市场将遭遇一段调整期。调整期后，房地产业的赢利模式将从土地赢利向产品赢利转变，对资本的需求更大，对产品的创新能力也提出了更高的要求。这意示着中国从此由“地产时代”进入了“房产时代”。这些条件必将加速行业重新洗牌的进程，促使房地产企业向规模化、集团化转型。多数的民营房地产集团公司是由原来单一的房地产开发公司逐步发展成为集房地产开发、建筑施工、物业管理以及商业地产开发等为一体的综合性房地产集团公司。下属房地产项目公司必须配合集团发展战略，提高自身的运营管理水平。
一、领导力五要素
在项目公司的运营管理方面，我认为应该参考领导力五要素（激励人心、共启愿景、使众人行、挑战现状、以身作则）。
1) 激励人心。
建立项目公司的战略目标体系。将该战略体系细化成考核项目公司的长中短期目标（年度关键业绩指标，即KPI），再分解为各部门的年度关键业绩指标（KPI），各部门分解为每个员工的KPI。同样，还要分解成公司的、部门的、个人的季度绩效目标（KQA）,以及公司的、部门的、个人的月度绩效目标（KMA）。在KMA基础上设定周工作计划和上周工作总结，以周例会、月例会、季度例会的形式进行事中控制。KPI\\KQA\\KMA都是由本人根据项目公司的年度计划提出、上级核准的，有明确的量化考核标准的（百分制）。年度关键业绩指标（KPI）与奖金、年度底薪增长、职位提升
1 相挂钩。在我的使用过程中，这是一种行之有效的措施，能够充分地调动员工的积极性。
2) 共启愿景。
项目公司要紧跟企业文化所指出的方向。要有一个能够激动人心的发展远景，让每一个员工都能从中发现自己的奋斗方向，这样就有了前进的目标。
3) 使众人行。
进行组织结构搭建。根据结构化的目标体系要求，明确公司必须执行的价值链，通过对价值链的有效分析，明确“以客户为导向”的价值链模块。
根据集团公司价值链模块和组织建设的原则建立项目公司的组织业务结构，关键业绩指标的根源也来自这里。建立企业组织行政结构，根据其要做的事情决定人财物的优先关系。要做到以事业凝聚人，以发展吸引人，以业绩考核人。将最合适的人才放在最合适的岗位上，凝聚为一个整体，为了共同的目标，协调一致地工作。各部门工作职责做出明确的界定，分清责权利。以制度的形式明确各部门在一段工作中的主控和配合关系，给出权重，附以量化的考核。这样分清责权利后，各部门必然会提高责任心，出成绩或问题后无法推诿，奖励或处罚后心服口服。
组织业务结构确定后，要合理授权，带出一支能打硬仗的队伍。如果授权的问题没有解决好，就会出现高层累死，员工闲死的情况。越是高层管理者工作强度越是超强，总经理、副总们、总监、部门经理们经年累月天天加班，有时开会到后半夜，节假日也不休息；主管、员工们按时准点上下班，上班时机械地执行命令，从不肯多动一点脑筋考虑自己的工作是否正确，有无可能出现纰漏。结果工作中总是在员工控制的细节上出现致命的疏漏，给公司屡屡带来无法弥补的损失，比如施工质量出问题，设计失误频繁，采购产品质次价高，客户经常投诉，等等。必须敢于放权，知人善任。
2 成熟的公司会给予相应级别的管理人员以相应的职权，可以“先斩后奏”，使其及时做出符合当时情况的决策，并以制度督促其与相关各部门沟通。对于独当一面的中高层职位，要用对人，要相信人，所谓的“疑人不用，用人不疑”。孙子兵法中称其为：“将能而君不御者胜”。不能对人才处处牵制，不敢使用，只认为自己的能力在各方面比任何手下人都强就事事都不放手。而对于一般员工，其实能力都是在锻炼中成长的，没有真正的锻炼，员工们既不会有责任感，也不会学到工作能力，不能因为怕他们有失误就不把工作教给他们，而是应该象教练那样教会他们。这样虽然教授时比亲自做还要麻烦，但是等他们的能力提高以后一切工作会更加顺畅，领导可以腾出精力来思考更重要的工作，同时也为自己准备好了提升以后的接班人。松下幸之助说过，带领100人的队伍，我站在队伍的前列；带领1000人的队伍，我站在队伍的中间；带领10000人的队伍，我站在队伍后面的山上。在公司初创期，每个人都在一线奋斗。但是随着公司的发展、团队工作能力的提高、团队磨合的完成，必然走向分批次、分部门的有监督的授权。
4) 挑战现状。
很多房地产公司会出现各部门工作衔接不上的情况，总是存在中空地带。由于公司的中、高层管理者元老级员工较多，各部门依靠以前不成文的习惯做法来交接工作，不肯以流程、制度来约束和界定各部门的工作交接。在有人员更换时，刚接手的员工要适应３～６个月才能弄清工作的程序。各部门在经常出现工作交接不上，互相不通气。一旦出现问题则互相指责，总经理忙于判断责任、总结教训，但是都是一事一议。最后往往是各打二十大板。下次还会有新的交接问题。这样的问题不能被归咎于中高层管理者不亲自负责工作中的每一个细节，而是说明管理上出现了问题。也有时候在公司里会有老板安插的一些特权人物，他们往往带头打破公司的管理制度，挑战上级
3 的管理权威，形成指挥上的混乱。各种难以处理的问题，纠结着各种关系和利益，以各种形式在工作中都会反映出来。这时候，身为管理人员，必须能够勇于挑战现状，让公司获得最大的收益，哪怕付出任何的代价。挑战现状，是需要智商、情商和正直的品格的。
5）以身作则。
要求别人做到的，管理者先要做到，所谓“正人先正己”。其实这是真正很难做到的。
二、项目管控方面
1.项目管控内容上为以下六个方面：财务管控、客户管控、渠道管控、质量管控、组织管控、供应商管控。
财务管控：
企业的亏损，究其原因，有政策调控、市场竞争、材料涨价、施工复杂、周期长等客观条件，也有管理水平低下、材料管理计划失衡、人员流失等主观原因。要管控以下三个方面：
财务预算――关注什么，投资什么
法制文化――对财务结果一视同仁 ，重视成本控制。 结果导向――利润优先，业绩说话，重视财务增长。
客户管控：
以客户为导向，站在客户立场考虑满意度。客户是企业利润来源，是企业生存和发展之根本，所以企业必须建立以“客户为导向”的价值链流程体系，一切为了客户，一切应答客户的需求。然而在现实的房地产行业中，我工作过的企业都是内部打造，
4 以自我为中心，采用简单的指令性的工作方式进行操作。这是脱离市场和客户的流程。我认为应该建立建立以“客户为导向”的流程管理体系。主要为：
1) 我们的客户在哪里？
2) 我知道客户到底想要什么吗？ 3) 如何传递价值给我们的客户？ 4) 我们的客户满意吗？
渠道管控
渠道控制必须实行法制化、程序化。渠道建设分为两个部分，一个是内部供应链，一个是外部供应链，它们直接对成本产生影响，也是房地产企业很难控制的一个方向，因为它将延伸到企业的相关方，包括与项目策划代理、设计、监理、物业等多方关系，是企业成本最难以控制的一个部分。外部供应链主要体现在责任连带上。我认为应该以“成本核算”为基础，制定内外部供应链流程和标准。主要为：
1）战略选择，多赢发展
2）简单化、直接化、成本控制优先
质量管控
实现产品质量100%合格。
产品、服务质量一直是客户满意度重要考察指标之一，没有了品质的保证，就谈不上客户满意；没有了客户满意，企业的利润就失去了基础。尤其在品牌影响的今天，质量成为了品牌的代名词。然而，我们在实际中也看到客户与房地产企业的冲突越来越多，不仅仅体现在开发商，更多体现在了物业管理、商贸、建筑等等方面。关注行业内著名的品牌房地产企业，我们不难发现，其质量是可以复制的，这就是房地产行
5 业未来的战略走势。企业必须严格品质和个人报酬的连带关系，也只有这样，房地产企业品牌意识才能够建立。
1）对质量“三重属性（相对性、依赖性、情感性）”的塑造来获取超额利润 2）如果我们的价格涨高，需要更高的的质量。 3）我们的质量形成需要阶段性目标。
组织管控
各有其职、各尽其能，各尽其责， 团队合作。根据企业战略目标和组织设计原则进行。
1) 组织结构必须适应组织战略目标要求，组织搭建高效、快速 2) 建立一套不依赖于人的因素的绩效考核人力资源系统 3) 为组织储备后备力量。 供应商管控
从容应对供应商危机，实现双赢。
供应商管理是任何房地产企业老板都关注的事项，房地产行业也是各供应商的焦点，都属于房地产行业的附属链条。对于供应商的管理和控制就是房地产企业成本价值链之源头，然而在实际中由于拖欠货款等原因，房地产企业和供应商之间的关系有些紧张，这属于房地产企业经营比较模糊的地带。采用能人执行或熟人执行，使得成本无法从制度上进行控制，如何对供应商控制变得透明？应该基于“战略双赢”模式，加大供应商的筛选、选择、培养、评价、考核、退出等规范化透明控制。主要内容为：
1) 供应商管控的唯一出路在于打通各个环节，实现跨企业间的协同作业， 比如设定“战略合作伙伴”，并帮助其提高服务水平。
2)供应商格局向双赢合作管理模式转变，铲除灰色地带。
6 2.项目管控在时间上要抓住以下三个阶段：事前、事中、事后。
事前控制优于事中控制，凡事均应做好预案；事中控制要及时跟进，有具体措施来确保质量、进度、成本、安全等；事后控制要着眼于为今后下一步工作积累经验教训，做出数据库。这种工作的方法论适用于政府手续办理、策划、设计、施工、销售等开发的全过程，必须使各个部门均能理解并严格执行，拿出具体办法来。比如对设计单位的资源整合，其要点如下：
1）事前控制（设计工作开始之前）：
（1）选择合适的高、中、低类资源对应我方不同档次的项目。
（2）对乙方在合同里确定设计进度、成本、质量控制方法。如在合同里规定设计院以下条款：
a、本设计项目组的管理架构和具体的设计组织方案； b、哪些图纸由哪些具体人员设计及审核； c、设计人的技术等级和主要作品表；
d、主要设计人在设计进程内不得从事其它项目的设计并附惩罚条款； e、乙方未经甲方同意不得调整合同中确定的设计人员；
f、甲乙方签字认可共同讨论通过的《设计进度表》并附惩罚条款；
g、过程中甲方发现设计人水平差可要求乙方更换；新换人员对以前设计成果负责修改到位；
h、对设计失误造成甲方损失的赔偿约定； i、限额设计做法达不到要求的惩罚条款； j、乙方设计水平差甲方可中止合同；
k、施工图单位乙方内部《各专业图纸审查单》在合同约定的日期提交甲方监督否则视为违约；
7 l、施工图单位乙方内部各专业会签要按合同计划时间请甲方人员参加并事后两天内提交《会签意见书》否则视为违约；
m、方案设计未考虑各专业合理性造成施工图设计返工的追究方案设计单位责任及整改处理办法及惩罚条款；
n、各阶段设计图纸深度须满足《xx地产设计图纸深度要求》； o、各阶段设计图纸内容须吻合我公司出具的《设计任务书》要求； p、合同中落实概算不超估算，预算不超概算的要求； q、确定阶段成果汇报人和汇报稿的完成人；
r、在拟定合同前了解设计单位的本项目组织架构和奖金分配机制； s、特殊项目可以聘请专业的设计监理单位；
t、根据全程策划时间、施工进度要给定施工图设计合理的设计工期； 2）事中控制：
及时取得设计中间成果，设计部与营销、总经理多沟通。督促设计单位不断改进设计思路，待取得各方满意后再集中汇报成果，争取一稿通过，可缩短设计进度，提高效率。订立完善的计划，严格要求资源单位，亲自监督执行，实行奖惩。设计合同执行过程中: a) 检查合同的执行情况，有异常情况采取补救措施。节点前提示要求出中间成果，内部讨论后给出修改方向；成果不好，要处理确认，限定时间延长多少天，重新订立计划，以传真、例会、付款延后的形式解决问题。
b) 发生偏差立即处理，进行人员调换、设计思路的转换。
c) 乙方设计负责人有特殊情况（请假、换人等）影响工期和质量要先征得我方同意，以合同为标尺来控制设计方。
8 d) 由于政府审批进行设计修改，我方应以书面文件明确时间延后；在合同里明确如无政府批文时也要及时出图。把设计方每次的违约书面记录下来，发文警告或者中止合同。
e) 甲方各专业人员要对设计人员一对一的面谈,能力不行我方另外找人，要求乙方接受我方指定的人。
f) 到计划节点现场抽查，如果人、图不到岗，立刻传真给出惩罚措施。 设计部对项目部：发文要求做出现场样板，要求参加重要部位建成效果的验收及要求费用支付签字权；对施工效果的控制要求划定A、B、C类资源施工部分。
设计部对采购部：给出设计部参与控制采购的清单；
设计部对造价部：及时提出本阶段造价计算要求并及时调整设计；对策划部要求各阶段尤其是施工图设计成果的签字确认；
3）事后控制
设计完成后填写《设计单位评分表》以给资源单位按照ＡＢＣ级别分类确定今后的合作单位。总结合同执行过程中的问题是什么，改进、提高的措施是什么，设计单位的选择尚存在何种问题，过程督促、控制手段有何不妥，继续合作有哪些建议，应该予以哪些奖惩。
a) 进行预算、结算与估算或概算的差异分析，总结经验，落实到其他工程的设计控制。
b) 以自身经验实力，帮助资源单位提高技术能力，完善管理水平。增强市场意识、提高鉴赏能力，发展壮大，与我共赢。
c) 利用施工图审查单位提高施工图设计单位的水平，并为我把关。
d)与采购部、工程管理中心联手控制材料部品的选择，并应用于施工图设计。
9 e)让设计单位参与共同解决施工现场问题，促其技术完善。 再比如对施工单位的资源整合，其要点如下： 1）事前控制
严格发包：选择一个合适的承包方是工程建设成功的一半，有经验、管理规范的承包方，在工程建设中会省建设方好多的事的。由于乙方的管理规范会使工程建设中规避很多的风险。虽然成本上可能有所增加，但是权衡一下风险的成本，应该能节省一些。有的工程发包时，乙方采用低价中标的策略进行的招标，结果进来以后，管理一团糟，进度严重滞后，质量更不用提，到头来还是进行队伍的撤换，一反一正白白浪费大量资金。
2）事中控制：
a) 规范管理：强调一定要严格按照项目管理规范的要求进行规范的计划管理，成本控制。加强计划管理和预算管理。 计划管理往往总是在工作中比较缺失的，更多是根据销售合同把工程交付日期敲定了，然后，项目部就拼命的要求承包方赶工，结果到头来质量不是，进度也不是，还要每天给客户进行赔款。所以项目开始时建设各方坐下来，仔细看看图纸及现场的实际情况制定一个合理的工期，然后把计划细化到最起码的三级执行计划上，最后再去和客户签合同，进行开工建设，这样就对客户负责，同时也对公司自己负责。这样的房地产公司的信誉才能上去。对于严格预算管理，在图纸出来以后要尽快的把工程预算出来，以便于以后的成本控制，在发包中中标价要严格控制在预算范围内，对于大型的变更要严格控制。
b)灵活控制：这一点好像和上一点矛盾，但是在工程现场的管理中确实要根据实际情况进行灵活的变化。一是计划要根据实际情况进行不对检查、调整。二是在进度、质量、安全上 要在不同时间有不同的侧重点;三是在承包商管理上要灵活，在严格按
10 照合同执行上进行变通。曾经有个工地，因为过年时承包商不能给工人发下工资，把个工地给 闹翻了天。在重大节日(春节、农忙)时，建设方要体谅承包商的苦衷，给与适当的灵活运用会收到意想不到的效果。曾经有一家房地产开发公司在春节时主动支付了本应年后支付的工程款，使得施工队伍的工人都高高兴兴的回家过年了，由于此工程工期紧，项目经理希望他们过完年能干一下进度，结果，年初六，所有工人都进了工地，没过十五，工程就复工，整个工程得以顺利的交付。而对于房地产公司确实没有多大的损失。成本在控制范围之内。
c) 信息畅通：现在这个信息时代，信息不畅通，后果是什么样，这就不用说了。对于项目部来说，建立完善的会议制度，文档管理制度，是非常必要的。制定相应的流程，设定合适的审批制度，公文分发制度，是保证信息畅通的必要手段。一个设计变更已经批准了，结果施工队伍的手中还是老图纸，后果会是非常严重的。
d) 控制变更：变化是项目管理的核心内容，对于房地产工程来说，更是变化很多。房地产工程的变更主要来于：
1、设计缺陷，这个必须变，预算也必须变，带来的成本由设计院买单。
2、市场的需求，客户的需求，这要好好研究，是不是共性的需求，往往销售人员为了销售，就会夸大需求的面，所以这个最好是状况评审会进行确定。
3、技术创新，处理方法同2。但是对于现场项目部来说，对任何变更都要进行很好的控制。
3.项目管控在授权上要按照以下三个原则：预算先行、三权分立、审计监督。预算先行：项目开发之前，先做出全程各部门的统一工作计划（项目战略目标）。再根据此计划做出公司及部门的年度计划、季度计划、月度计划（战略目标分解）。同时，在设计方案的基础上做出项目的估算、在初步设计的基础上做出项目的概算、在施工图的基础上做出项目的预算，结合景观、市政工程等做出整个项目的所需资金
11 预算。然后根据以上文件做出项目全程、年度、季度、月度资金使用计划上报给集团。这样，集团资金使用上能够做到心中有数，既不闲置资金，也不会造成现金流不足。
三权分立：房地产的每一个工作都涉及几个部门，需要不同的部门分工协作才能顺利完成。每种工作都会有主要责任部门作为专家，其它部门附助才能完成。根据这个特点，将开发过程分为不同工作内容，不同内容由不同的委员会主导，各部门都参与到委员会工作之中，并对一项工作分别给委员会中的每个人设定了不同的权重，以对工作的责、权、利进行划分。根据工作内容，从各部门人员内抽调人员成立图纸审查委员会（由研发部总工领导，相关部门领导参加）、施工招标委员会（由工程管理部部长领导，相关部门领导参加）、采购招标委员会（由采购造价部部长领导，相关部门领导参加）、工程管理委员会（由工程管理部部长领导，相关部门领导参加）、营销委员会（由总经理和营销部部长领导，相关部门领导参加）。在委员会内部，对组长、副组长、委员进行工作责权利的百分比划分，奖惩都可以按照此比例来进行，并计入其“关键业绩指标”的得分。这样，公司的结构不再是直线式的，而是成为一种矩阵式的组织结构；公司的组织设定不再以权力和专业划分，而是以做好每件事来设定。权力关系上，也实现了“三权分立”，避免了权力的过分集中而产生腐败，也能确保不出现互不合作、互相推诿的情况。
审计监督：
1、对采购全过程、全方位的监督。全过程的审计是指从计划、审批询价、招标、签约、验收、核算、付款和领用等所有环节的监督。审计重点是对计划制定、签订合同，质量验收和结账付款四个关键控制点的审计监督，以防止舞弊行为。全方位的审计是指内控审计、财务审计、制度考核三管齐下，把审计监督贯穿于采购活 动的全过程，是确保采购规范和控制质量风险的第二道防线。科学规范的采购机制，不仅可
12 以降低企业的物资采购价格，提高物资采购质量，还可以保护采购人员和避免外部矛盾。
2、对物料需求和物资采购计划的审计。审查企业采购部门物料需求；物资采购计划的编制依据是否科学；调查预测是否存在偏离实际的情况；计划目标与实现目标是否一致；采购数量、采购目标、采购时间、运输计划、使用计划、质量计划是否有保证措施。
3、对物资采购招标与签约审计监督。依法订立采购合同是避免合同风险，防患于未然的前提条件，也是强化合同管理的基础。首先，内部审计要对采购经办部门是否履行职责进行审计。审查采购经办部门和人员是否对供应商进行调查，包括供货方的生产状况、质量保证、供货能力、企业经营和财务状况。每年是否对供应商 进行一次复审评定，所有供应商都必须满足ISO9000标准要求，考评主要指标是对每年所执行的合同情况，如供货质量、履行合同次数、准时交货率、来料批 次合格率、价格水平、合作态度、售后服务等进行评审，是否在全面了解的基础上，作出选择合格供应商的正确决策，使合同建立在可行的基础上。物资采购招标是否按照规范的程序进行，是否存在违反规定的行为发生。其次，管理审计要对合同中规定的品种、规格、数量、质量、交货时间、账号、地址、运输、结算方式等各 项内容，按照合法性、可行性、合理性和规范性等四个标准，逐一进行审核。
三、结语：
总之，项目公司的管理还会有很多新的问题出现。但是我坚信，人的因素是首要的。再多的技术手段、管理措施也只能是工具而已，是可以在工作中灵活运用、推陈出新的。将合适的人放在合适的岗位上，焕发其工作的积极性、主动性，不断学习，扬长避短，不同的人之间长短处互相补充，一定可以为公司创造更大的价值！
13
第17篇：房地产运营管理的七控
房地产运营管理的“七”控
2015-01-02 传播管理智慧 和龙汇
项目运营管理的基本功就在于进度管理，即通过分级计划管理的机制(构建以集团关键节点计划、项目主项计划、专项计划和部门月度计划的四级计划管理体系)，充分聚焦项目开发，强化集团一城市一项目纵向协同和投资、设计、工程等职能线的横向协同，并通过部门月度计划实现项目计划的有效承接，最终实现开发目标的过程监控，支撑项目快速高效运营。
一控：项目关键节点，实现开发目标的过程监控
就集团关键节点计划而言，它本身是房企用来设定、监督、控制项目开发计划推进情况的重要工具，通常可以看成是项目的重大里程碑事件。关键节点计划推行的目的，就在于让最稀缺的高层时间锁定在最关键的环节上，避免将高层的管理精力陷入细化的具体的项目工作中去。另外关键节点计划常常用来对项目负责人或者城市公司总经理进行绩效考核，因此项目运营关键节点计划也常常是企业监控经营指标能否达成的有效工具。
绝大部分房企集团关键节点设置来自于四个方面：五证办理完成时间点、工程的重要节点、影响项目现金流的节点、影响项目利润规划的工作节点。因此，集团关键节点大多包含拿地、开工、开盘、竣工、人伙等，当然不同的房地产企业对具体执行的集团关键节点会相对设置更多。一般而言房企集团关键节点大致有10～20个左右。比如某标杆房企的集团关键节点设置为：①取得国土使用权证；②交地；③完成方案设计；④完成初步设计；⑤完成施工图设计；⑥取得施工许可证；⑦项目开工；⑧售楼处、样板区开放；⑨取得预售许可证；⑩开盘；⑨完成40％的销售金额；⑥完成70％的销售金额；⑥完成95％的销售金额；⑩景观施工进场；⑥竣工备案；⑩交房；⑥交房完成率95％。 对项目关键节点的管控到底对项目运营和管理有何价值?首先，项目关键节点本身是财务收入预测、资金预测的时问基础；其次，关键节点与面积指标的结合，是制定公司经营管理最重要的基础数据；再次，项目关键节点本身是项目运营的重要环节，它体现了管理抓大放小的思路，集团只需要管控以上四个关键节点(开工日期、开盘日期、竣工备案日期和交房日期)，就基本可以管控整个项目的运营。
二控：专业能力比较弱、影响品牌和利润的重要节点
房地产组织能力本身有强有弱，这就决定了管理者需要针对专业能力比较弱的重要节点进行特别管控。这主要是针对集团职能部门或项目职能单位专业能力强弱进行分析，一般而言，公司会针对项目一级计划中的重要节点进行更细致的组织安排和管控。另外集团会针对影响利润和企业品牌的重要节点进行特别管控。具体情况如下：
价值链前端——项目利润影响大的重要节点管控：多数为与设计相关的，因为设计决定了80％的成本，同时在很大程度也决定了市场能否接受，例如：项目策划、方案设计。且方案设计的责任人很多企业都是放在集团总部或集团总部管控。 价值链中端——专业能力较弱情况重要节点管控：招投标管理、初步设计、施工图设计等以及运作时间不长的公司、或者项目总经理个人能力相对较弱的项目。 价值链后端——影响客户对项目体验的重要节点管控：比如景观设计、公共部位的精装修方案设计，针对项目品牌和企业品牌的管控。
总之，对以上节点的特别关注和管控，主要目的在于基于价值链前端进行利润管控，平衡项目前期的风险，而在执行中避免价值链各环节出现明显的短板，提前规避或减轻风险。
三控：涉及多部门、跨层级协同频繁的关键节点 这是站在纵向和横向协同的视角，对项目节点管控的另一种提法，因为涉及的协同复杂，出问题的风险就相对较大，因此需要管控。典型的横向多部门协同的关键节点有“开盘、交房”，典型的纵向协同的关键节点有“方案设计、单体设计”。有的企业会要求制定出关键节点的责任矩阵。
每个部门对横向协同都非常关注、都会有抱怨，这在弱矩阵、职能型的组织中更为严重。最典型的就是工程部门或工程项目部，项目工程进度受公司高层关注，但工程进度往往受限于其他职能的前置工作是否到位影响。一级公司计划管理人员困惑的是如何才能让各职能部门重视项目计划达成及部门问达成协同的共识。
四控：控制项目关键路径上的重要工作项，把控项目开发周期
项目开发周期直接关系到企业现金流和利润，因此企业在项目管控中需要审核主项计划以此控制项目开发周期。具体执行中要注意主项计划需要吻合公司经营指标的要求，并且主项计划必须吻合客户的工期要求。
在分级管控原则明确的基础上，项目实际的管控过程中，纵向的管控一般都会往下一级来审视项目风险，前置性地将上一级计划达成风险降低。
关键节点计划管控层次很高，一般是难于调整，而项目主项计划颗粒度相对更细，常易发生调整，这时就需要运营负责人或计划管理专员审视主项计划是否吻合关键节点计划，所以绝大部分房地产企业中，项目主项计划都需要得到地区公司的运营总审批通过。
五控：与收入达成休戚相关的关键节点和专项计划
项目的关键节点指的是能够反映项目获取、设计、生产、销售和收入实现的标志性时间，最典型影响资金收支的直接关键节点为“开工日期、开盘日期、竣工备案日期、交房日期”，大多房企都会对这个节点进行集团管控。
专项计划本身是对项目某一方面、某一工作项、某一组工作项制度的更明晰的进度计划。比如基于职能划分的设计专项计划、营销专项计划、报建专项计划等；基于多部门协同才能有效完成的关键协同类专项计划，比如开盘计划；还有就是基于风险类的专项计划，比如施工许可证办理专项计划。开盘和交房这两大专项计划直接和收入相关，其成败直接影响现金流入、收入实现和客户满意，管理者必须高度重视。因此绝大多数房地产企业都有开盘专项计划、交房专项计划。 开盘本身是项目的重大事件，所涉及的职能部门包括营销(市场宣传、蓄客、销售定价、现场活动策划、销售流程准备)、工程(售楼处、样板房、示范区效果和进度)、报建(预售许可证办理)、财务(开盘收款准备)及其他(现场安保、后勤保障)等，内联外联工作特别多、特别复杂。因此房地产企业经常是由总经理和营销总监牵头，胁同各职能负责人成立专门的开盘工作领导小组，制定开盘的专项计划，来有序地组织进行开盘相关工作，力争取得开门红为后续的项目持续销售奠定良好基础。开盘事件涉及内外协同多、市场影响大(第一次接受市场的检验)、对项目资金影响大(开盘成功则意味着后续现金流人有保障)。 交房专项计划涉及内外协同更多，相对开盘，至少多了物管、客服、公共关系部门的参与，工作内容还多了交房前的内部模拟验房；交房事件特点是市场影响大(易出现群诉事件或重大质量投诉，在市场上给项目造成不良影响)，并且直接影响项目结利(交房后财务才能将预收账款转为收入)。对开盘和交房专项计划的关注，核心目的在于确保资金回笼、收入实现，并在这个过程中实现客户满意和品牌提升，总体实现收入和品牌的双丰收。
六控：受外部政府影响的证件管理
房地产项目建设、销售全程中，涉及大量的受政府职能部门控制的证件办理，这是房地产企业最不可控的。开发商不可控、不易控的证件主要是五证：国土使用权证、建设用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。具体如下：
虽然政府对证照办理有严格的法规要求，但政府的办理效率和弹性的审查时差、地产公司的资金压力，迫使相当多的房地产企业不能严格遵守证照办理的相关法规来操作项目，往往出现“三边工程”。三边工程的情况下，房地产企业反向就更需要重视和积极推进相关证照的办理，避免因违法违规而被处罚。在实际五证办理过程中，涉及政府职能部门的关系协调工作，一般都需要公司高层参与甚至直接负责。对五证的管理，关键在于充分保障项目建设及销售的进度不受或少受外部约束的严重影响。
七控：类似质量停止检查点的特殊管控点
公司为控制项目工程质量的管控，当工程形象进度达到某个时点时，需要暂停施工，接受并通过组织内部的质量检查后才能继续施工，这个与工程进度密切相关的质量检查时间点称为“质量停止检查点”。目的是避免重大质量问题的发生，在现实中很多标杆企业特别重视对质量的管控。
第18篇：房地产计划运营管理培训心得
房地产计划运营管理培训心得
上周日公司聘请赛普公司副总经理李妍给我们公司各职能部门全员进行了一天的房地产计划运营管理的培训，我自己很有幸参加了此次培训，收获颇丰，让我对房地产的计划运营管理有了系统而全面的认识，深刻理解了计划运营管理在地产管理中的重大作用，下面我对自己的学习和心得做一下总结。
首先知道计划运营管理体系是致力于经营目标达成的管理体系。通过规划、实施跟踪、评估及改进活动形成闭环管理，最终确保实现经营目标的管理系统。若要实现高效的运营管理，就要分别做好计划管理、决策管理、成果管理及信息管理。
通过讲师的讲解我知道了大的地产公司的计划经营管理一般是经过了起步、规范、精细三个阶段，而我们公司是处在这个发展的第二阶段--规范阶段，第二阶段的主要标志性内容是，一个目标、两类计划、两个工具、三个驱动，我们公司的各个职能部门已经健全，计划管控开始分级管控，有项目开发三级节点，有计划运营会议。虽然我公司已经处于计划运营管理的第二阶段，但是我们还是处在第二阶段的起步阶段，个别管理措施还不能很好的运作和开展，例如我们公司的绩效考核机制还未真正实施，各部门职能划分还有部分混乱，工作闭环执行不彻底等一些问题，虽然存在着问题但是公司是向着大的正确的方向在走，也给我们员工指明了发展的方向。
做一份好的年度经营计划运营书应具备的条件首先是要和公司的战略目标高度一致，有效推动目标或策略的落地，重点考虑下一年度，同时又为后面几年做好铺垫，并且要重点突出，不一定面面俱到，但是秉承公司一贯的经营管理思路；行动计划可操作性强，衡量标准清晰，责任人明确；不需要庞大的整体年度经营与管理计划，但是必须要有清晰的指导公司年度运作的目标。通过对年度经营计划运营书的制定好学习，我理解到制定一份好的年度运营计划对一个地产公司对本年度工作指导和切实完成的重要性，是公司规范发展的有力法宝。
在这次培训中我们重点学习了标杆企业的项目三级节点管理，三级节点管理是房地产计划管理的有效手段，一级节点的确定是基于项目敏感点、关键节点结合管理要求确定，一般有20-40个节点。一级节点又多被称为“里程碑”，一般是对项目整体进度影响最为明显或最为重要（如对现金流影响、对企业管理要求影响）的节点，一般用于项目运营策划和年度项目开发计划，是公司管理层对项目开发决策的判断依据。二级节点是对项目一级节点的细化，主要是指导“部门级”的工作，一般用于部门的年度和季度项目开发计划（年度编制，季度调整），实现在计划编制环节各专业部门的主要工作协同，一般80-200个节点。三级节点是为完成某一方面、某一工作项、某一组工作项的工作内容而设定细化工作推进计划，它主要由项目的职能专业负责推进。一般情况下项目的三级计划是按“项目业务职能”划分的，便于项目业务职能负责人更好的完成本职能工作，而将二级计划当中工作项分解到职能下各小组或各岗位的计划，成为项目业务职能专项计划。 培训总也重点讲解了会议的管理，会议体系一般分为经营管理工作会议、项目运营决策会议及其他类会议。经营管理会议是公司管理层参与，多为定期召开，关注公司整体经营和管理层面各类问题的解决，包括战略规划、经营指导讨论、重大工作安排、人事安排、体系制度调整，及其他需要上升到高管层面讨论的工作问题等。项目运营决策会议时相关领导、部门、专业参与，着眼项目开发线条上的关键点，通过集体讨论、评审等方式，完成项目开发重大技术方案、成果等的确认，推进项目整体运营，确保项目计划和总体目标的达成。其他会议可细分部门内/部门间的日常工作沟通会，着眼与解决具体问题，尚没有上升到运营决策层面；行政事务类会议，包括但不限于各类迎送往来的接待会议、公共宣传会、新闻媒体发布会等。这三个层次的会议时房产公司必须开好的三个会，会议结果的达成与闭环是彻底解决相关问题的重要举措，所以我们一定要会开会，开好会。
以上是我在本次培训中学习和领悟到的内容，有表达不当之处还请公司领导和同事们批评指正，同时非常感谢公司能给给我们提供这么好的学习机会，为公司和我们员工的发展提供了一个很好的学习的平台。
招标部 高健 2014年10月15日
第19篇：工程运营经理管理职责
工程运营经理管理职责
在总经理的直接领导下,组织安排与产品生产和服务密切相关的各项管理工作，通过运营过程的计划、组织、实施和控制，对各项管理系统进行设计、运行、评价和改进，提高企业竞争力。 岗位职责：
1、依据客户要求及整体生产力制定生产计划，并监督过程进度，保证客户订单要求；
2、组织开展供方审核，下达采购计划，并监督供方供货进度；
3、组织生产、设备、安全、质量等制度规范的制定、检查、监督、控制及执行；
4、评估各项运营流程的适用性，实时改进，推动卓越流程体系建设；
5、推动质量管理体系的运行，建立具有适用性的生产运营管理模式；
6、制定人员培养计划，监督各部门人员培训实施情况；
7、组织制定年度各部门绩效目标
8、组织各部门确立发展需要的组织结构及人员编制；
9、全面组织协调各部门的团队合作，提升团队凝聚力
10、持续改进，努力提升个人能力，汲取先进生产运营管理经验；
11、积极完成总经理安排的其他任务。
第20篇：房地产运营模式
房地产运营模式：
第一步 房地产开发公司的设立
第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究
房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序
1、选定项目，签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划要点
4、申报、审批项目建议书
5、编制项目可行性研究报告
6、申报、审批项目可行性研究报告
房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费
1、可行性研究费
2、建设工程规划许可证执照费
第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序
一、房地产开发项目的规划设计
1、申报选址定点
2、申报规划设计条件
3、委托作出规划设计方案
4、办理人防审核
5、办理消防审核
6、审定规划设计方案
7、住宅设计方案的专家组审查
8、落实环保“三废”治理方案
9、委托环境影响评价并报批
10、建设工程勘察招、投标
11、委托地质勘探
12、委托初步设计
13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套
14、征求主管部门审查意见
15、落实市政公用设施配套方案
16、报审市政配套方案
17、市政各管理部门提出市政配套意见
18、市政管线综合 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费
1、工程勘察（测量）费
2、工程设计费
3、建设工程规划许可证执照费
4、竣工档案保证金
5、临时用地费
6、临时建设工程费
7、建设工程勘察招标管理费
8、勘察设计监督管理费
9、古建园林工程设计费
第四步 房地产开发项目土地使用权的取得
取得房地产开发项目土地使用权的法律程序
一、国有土地使用权的出让
1、办理建设用地规划许可证
2、办理建设用地委托钉桩
3、办理国有土地使用权出让申请
4、主管部门实地勘察
5、土地估价报告的预审
6、委托地价评估
7、办理核定地价手续
8、办理土地出让审批
9、签订国有土地使用权出让合同
10、领取临时国有土地使用证
11、领取正式国有土地使用证
12、国有土地使用权出让金的返还
二、国有土地使用权的划拨
13、国有土地使用权划拨用地申请
14、主管部门现场勘察
15、划拨用地申请的审核、报批
16、取得划拨用地批准
三、集体土地的征用
17、征用集体土地用地申请
18、到拟征地所在区（县）房地局立案
19、签订征地协议 20、签订补偿安置协议
21、确定劳动力安置方案
22、区（县）房地局审核各项协议
23、市政府下文征地
24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费
25、办理批地文件、批地图
26、办理冻结户口
27、调查户口核实劳动力
28、办理农转工工作
29、办理农转居工作 30、办理超转人员安置工作
31、地上物作价补偿工作
32、征地结案
取得房地产开发项目土地使用权的相关税费
1、地价款（土地出让金）
2、资金占用费
3、滞纳金
4、土地使用费
5、外商投资企业土地使用费
6、防洪工程建设维护管理费
7、土地闲置费
8、土地权属调查、地籍测绘费
9、城镇土地使用税
10、地价评估费
11、出让土地预订金
12、征地管理费
13、土地补偿费
14、青苗及树木补偿费
15、地上物补偿费
16、劳动力安置费
17、超转人员安置费
18、新菜田开发建设基金
19、耕地占用税
第五步 房地产开发项目的拆迁安置 房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序
1、委托进行拆迁工作
2、办理拆迁申请
3、审批、领取拆迁许可证
4、签订房屋拆迁责任书
5、办理拆迁公告与通知
6、办理户口冻结
7、暂停办理相关事项
8、确定拆迁安置方案
9、签订拆迁补偿书面协议
10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置
11、发放运作拆迁补偿款
12、拆迁施工现场防尘污染管理
13、移交拆迁档案资料
14、房屋拆迁纠纷的裁决
15、强制拆迁
房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费
1、房屋拆迁补偿费
2、搬家补助费
3、提前搬家奖励费
4、临时安置补助费（周转费）
5、清理费
6、停产停业综合补助费
7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费
8、一次性异地安置补助费
9、房屋拆迁管理费
10、房屋拆迁服务费
第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序
一、房地产开发项目开工前准备工作
1、领取房地产开发项目手册
2、项目转入正式计划
3、交纳煤气（天然气）厂建设费
4、交纳自来水厂建设费
5、交纳污水处理厂建设费
6、交纳供热厂建设费
7、交纳供电贴费及电源建设集资费
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续
9、设计单位出报批图
10、出施工图
11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金
12、办理消防审核意见表
13、审批人防工程、办理人防许可证
14、核发建设工程规划许可证
15、领取开工审批表，办理开工登记
二、房地产开发项目的工程建设招投标
16、办理招标登记、招标申请
17、招标准备
18、招标通告
19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底
21、标底送审合同预算审查处确认
22、标底送市招标办核准，正式申请招标
23、投标单位资格审批
24、编制投标书并送达
25、召开招标会，勘察现场
26、召
开开标会议，进行开标
27、评标、决标
28、发中标通知书
29、签订工程承包合同 30、工程承包合同的审查
三、房地产开发项目开工手续的办理
31、办理质量监督注册登记手续
32、建设工程监理
33、办理开工统计登记
34、交纳实心黏土砖限制使用费
35、办理开工前审计
36、交纳投资方向调节税
37、领取固定资产投资许可证
38、报装施工用水、电、路
39、协调街道环卫部门 40、协调交通管理部门
41、交纳绿化建设费，签订绿化协议
42、领取建设工程开工证
四、房地产开发项目的工程施工
43、施工场地的“三通一平”
44、施工单位进场和施工暂设
45、工程的基础、结构施工与设备安装
46、施工过程中的工程质量监督
五、房地产开发项目的竣工验收
47、办理单项工程验收手续
48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》
49、商品住宅性能认定 50、竣工统计登记
51、办理竣工房屋测绘
52、办理产权登记
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费
1、三通一平费
2、自来水厂建设费
3、污水处理厂建设费
4、供热厂建设费
5、煤气厂建设费
6、地下水资源养蓄基金
7、地下热水资源费
8、市政、公用设施建设费（大市政费）
9、开发管理费
10、城建综合开发项目管理费
11、建筑行业管理费
12、绿化建设费
13、公园建设费
14、绿化补偿费
15、路灯维护费
16、环卫设施费
17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）
18、电源建设集资费（用电权费）
19、外部供电工程贴费（电贴费） 20、建安工程费
21、建设工程招投标管理费
22、合同预算审查工本费
23、质量管理监督费
24、竣工图费
25、建材发展补充基金
26、实心黏土砖限制使用费
27、工程监理费
28、工程标底编制管理费
29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价
31、夜间施工噪声扰民补偿费
32、占道费
33、固定资产投资方向调节税
第七步 房地产开发项目的经营阶段
房地产开发项目经营阶段的法律程序
一、外销商品房的销售
1、办理《外销商品房预（销）售许可证》
2、选定中介代理机构和律师事务所
3、与购房者签订认购书
4、签订正式买卖契约
5、办理签约公证
6、办理外销商品房预售契约公证
7、办理外销商品房的预售登记
8、外销商品房转让登记
9、外销商品房抵押登记
10、楼宇交付入住手续
11、办理产权过户手续
二、内销商品房的销售
12、提交完成建设项目投资证明
13、签署预售内销商品房预售款监管协议
14、办理《内销商品房预（销）售许可证》
15、销售项目备案
16、委托中介代理机构进行销售
17、与购房者签订认购书
18、与购房者签订买卖契约
19、办理预售登记 20、办理转让登记
21、办理房地产抵押登记手续
22、楼宇交付入住
23、质量保证书和使用说明书
24、办理产权立契过户手续
三、房地产出租的综合管理
25、房屋出租权的确认
26、申请房屋租赁许可证
27、出租人与承租人签订书面承租协议
28、租赁当事人办理租赁登记手续
29、租赁房屋的转租 30、房屋租赁关系的终止
四、房地产出租的专项（外地来京人员）管理
31、房屋出租权的确认
32、出租人办理房屋租赁许可证
33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》
34、签订书面租赁协议
35、租赁双方办理租赁登记备案手续
五、房地产的抵押
36、抵押权的设定
37、签订抵押合同
38、办理房地产抵押登记
39、抵押房地产的占管 40、抵押房地产的处分 房地产开发项目经营阶段的相关税费
1、营业税
2、城市维护建设税
3、教育费附加
4、印花税
5、契税
6、土地增值税
7、企业所得税
8、个人所得税
9、房产税
10、城市房地产税
11、房屋产权登记费
12、房屋所有权证工本费
13、房产共有权执照费
14、房屋他项权利执照费
15、房屋买卖登记费
16、房屋买卖手续费
17、房屋租赁审核备案手续费
18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费
19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费 20、房屋租赁登记费
21、房屋估价手续费
22、房屋公证估价手续费
23、房地产价格评估费
24、房地产中介服务费
第八步 房地产开发项目的物业管理阶段
房地产开发项目物业管理阶段的法律程序
1、物业管理单位经营资质审批
2、签署物业管理委托合同
3、居住小区的物业接管综合验收
4、物业使用、管理、维修公约的核准
5、安排签订管理公约
6、制定、提供质量保证书和使用说明书
7、物业管理服务基本要求
8、物业管理委员会的设立 房地产开发项目物业管理阶段的相关税费
1、居住小区物业管理启动经费
2、共用部位共用设施设备维修基金
3、普通居住小区物业管理费
4、高档住宅物业管理费
5、经济适用住房小区物业管理费
6、供暖费
拿到地块后，房地产要做事情很多，你要详细明白的话需要亲自经历或者查阅书籍。我这里给你笼统列举一些：
一、前期准备阶段：
土地获取后开始前期手续工作：也就是几个证的获取（土地证、用地规划证、工程规划证、施工许可证）。大体过程是：设计院根据各项指标要求等设计 规划方案—建筑方案—施工图纸（这里面牵扯到前期报建好多程序）。前期工作一直到获得施工许可证正常时间为10个月左右。有了施工许可证就可以进行下一步的工程施工工作了。
二、施工阶段：
该阶段主要是项目现场的工程施工，牵扯好多管理方面、好多部门（设计部、成本预算部、工程部、材料部、财务部、销售部等）。该阶段特点是根据设计图纸来形成具体的实体工程。要有好多外来单位参与工程的施工与管理。签订各种合同，组织施工。该阶段也是花钱的阶段。
三、工程达到一定条件（各个地区要求不同）可以办理预售许可证，房屋开始预售。（策划、宣传、推广，客户签订合同，收取资金等等）
地产商对建材，五金的购货渠道：一般工程开发商将工程发包给一个施工总包单位，施工合同中约定材料的采购。有些开发商材料采购施工单位采购，根据当初报价结算。也有开发商有专门的材料部，他们给出材料价格，根据该价格最终结算。还有开发商单独对钢筋、水泥、商砼等大项自己采购，其他的施工单位采购。还有外墙保温、门窗、单元门等一些分项工程，开发商也会单独分包出来。
说这么多吧，你看不明白再追问吧。
