推荐第1篇：酒店项目策划书
酒店项目策划书
（一）
策划目的：创造增加值并留住客源
现在的酒店经营，已从过去的价格竞争、装修档次竞争、菜品的竞争、社交关系的竞争、服务 的竞争、上升到企业品牌 文化的竞争。所有的经营最终极目的就是为了创造增加值，对于酒店来说，留住客源是创造更大价值的最直观体现，因为从现行消费倡行的“80/20法则”，即大部分企业80%的营业额是来自于其中20%的忠实顾客群的重复购买或消费，而其他20%的营业额才来自于那些80%的游离顾客。不少酒店就缺乏对20%忠实顾客需求的研究，没有考虑到如何才能吸引他们入住，如何才能根据他们的需要进行饮食、娱乐、社交等活动和消费的激励促销，更没有考虑到如何进行\"个性化\"的经营销售。
所以一个酒店如何吸引新客源，留住老客源成为酒店生存的关键所在，而以上经营竞争中，最能吸引客人眼球的就是企业品牌文化的竞争，做酒店就是做文化，就是做特色，没有这样的前提，谈论品牌就可以有点过早。现代服务业的静态营销，已经不能满足市场竞争的需要，得把动态营销有机地溶入进来，而服务业真正地想成为竞争不倒品牌，我们更需要创新，而不是跟风。
目标消费群决定文化策略。
基于以上酒店的文化特色是市场竞争的必须，根据酒店所在大理独特的旅游城市环境、民族风情浓郁环境，把酒店文化定位为民族文化特色酒店，主要面向客源为30%为商务散客，60%为旅游客源，10%为其他，主要为争取来大理旅游的客源。
目标消费群确定后，酒店即可基于主力消费群制定相应酒店文化策略吸引目标消费群，把文化优势物化成经济特色，而且凭借文化的精神价值，最终实现现代酒店服务的品牌效益。
营销策略
1、以主题文化定位营销市场，建立全新的营销管理模式。
在确定了以大理民族文化为主题之后，根据酒店实际，首先，把宾馆的主要服务功能从过去单一的会务接待改变成了富含特色文化内含的现代商务宾馆，有效提升了酒店的现代服务功能；其次，根据酒店文化品味的极大改进和现代服务能力的显著提高，确定努力争取国内外商务和旅游团体和散客市场为市场开发目标，有效拓宽客源市场。
2、把主题文化融入酒店服务功能，形成销售产品的多元化、个性化。
为了把主题文化内涵融入到酒店服务产品的优化创新工作中，可从现代旅游经济结构的6大要素入手，创新性地开发一系列既充分体现酒店功能，又尽显主题文化特色的优势服务新产品，在激烈的市场竞争中，有效增强酒店的核心竞争优势。
“吃”——将当地民族文化特色融入宴会、菜品的研发之中，并以当地民族特色宴为创新基调，现代餐饮为时尚亮点，推出了主打宴席及具有独特性、品牌性的菜品。
“住”——充分利用大理的地名、人名和传说、民间文学等文化要素，对客房主楼、套房、会议室等进行了个性化命名，让客人既体验到了民族文化中的情趣，又深感到了一种如入寻常百姓家的心理舒适。同时，在室内装饰方面，注重房间不同主题特色的欣赏性、舒适性、参与性，既追求环境的雅致、舒适，又营造心情的轻松、愉悦，真正给入驻客人带来精神文化的别样体验、自身价值的尊贵感受和心理需求的超值满足。
“行”——联系旅行社、出租汽车公司、客运站专门为顾客开辟了大理风情旅游线路，吸引了国内外旅游者增添旅游市场新亮点。
“游”——充分利用酒店空间，创作许多的富于当地民族文化特色的石雕、壁画、文学作品，精心装点出酒店的民族文化主题氛围。让顾客在酒店里，足不出户即可欣赏到当地的民族文化，如有可能，可以和博物馆联合，在酒店内设立一个民族文化博物馆，营造浓郁的民族文化氛围。总得说来，就要把酒店办成一个浓缩的民族文化观景园，让客人从进入酒店门始，就会不由自主地沉浸于营造的民族文化天堂之中。
“购”——为了满足顾客对民族文化精神流连，酒店商场可组织上多种大理民族文化纪念商品，既满足客人选购之需又创造了收入。
“娱”——可根据大理民族的史料、文学、舞蹈、编创一台雅俗共赏的“大理民风”晚会，融音乐 、舞蹈、文学、历史、娱乐互动为一体，生动地再现大理民族在生产、生活、文化上的方方面面，并在此基础上整合酒店的桑拿、夜总会、酒吧、沐足等娱乐场所，形成与主题文化一致的氛围，把顾客吸引到其中。
3、用主题文化主导企业文化建设，实现个人与企业价值的“双赢”。
在主题酒店创建过程中，将民族文化中的“智慧”、“乐观”、“奋斗”、“美丽”等核心内涵与现代企业“竞争”、“双赢”的执业理念相渗透，形成特色鲜明的企业文化。依靠这种优势显见的企业文化，可在员工中形成一种特殊的心理感触，催化员工自身潜能的绽放，激发员工爱岗敬业、勤学上进、勇于竞争的理想心态，引导员工积极的工作态度和对人生价值实现的事业追求。并最终凝聚成独具主题魅力的、整体联动效应的、个性化的创业理念，并贯穿到酒店的各个实际工作环节，最终实现个人素质与销售业绩、企业形象和经营任务的“双赢”。
四、宣传策略
1、CI企业标识：按照酒店民族文化主题，完善酒店产品在示范性，标识性方面的特色，提炼出独具民族特色的酒店广告语和产品包装的文化内涵，紧跟市场形势，加大力度，经常更换或重新设计新的酒店宣传册，使客人常有方便、新颖的感觉。
2、在酒店全面实行MI理念识别系统（企业文化的建立、精神标语、口号、理念识别牌及企业歌曲项目的设计制作等）。VI视觉识别系统（统一的标志、标准字、企业造型、应用系统如包装、办公用品、服装、广告宣传字画书、招聘词语版面及企业简介等）。BI活动识别系统（市场调研、促销、员工手册等项目的规划设计）。这一切皆围绕酒店主题文化来进行。
3、广告：大理主要媒体上宣传酒店的独特性，主要宣传其文化内涵，制作酒店闭路电视时常进行酒店广告片的播放，在主要车站、交通要道树立广告牌；充分利用宾馆、医院停车场、大中型地下室的停车场进行宣传，经常更换其内容以产生连续的广告效应。以上内容可以是酒店客房、新特菜肴、等内容。
4、站：可设计出具有民族特色的酒店站，利用络的广阔性宣传酒店。
5、公关 、活动：可策划各种活动，比如在民族节日期间组织有顾客参与的活动；可牵头组织旅游酒店评比，旅游形象大使评比等活动，可举办“最佳客人”评比等活动来提升酒店文化内涵。
五、管理、服务策略
1、在酒店内全面导入BSC系统——即战略目标管理制度。（一是此管理制度的目标完全数字化，并排除任何含糊不清的表达。二是评价项目的涉及面广。具体的指标可以涵盖酒店的业务程序、酒店的改革与人力资源等多个方面。三是把与经营有关的所有指标数字化，定出“先出指标”来指导酒店的经营。四是利用IT技术来对各种数字指标进行管理。五是它于酒店人事评价十分方便容易。另外，在内部营销工作中配套性地制定、完善一系列行之有效的绩效考核办法，充分调动了员工的工作积极性，确保客源结构调整的目标实现。
2、彰显酒店亲情服务的核心服务内容，全力在员工中树立“热情周到、亲善友好、高效细致”的服务理念，使“亲情服务”理念已逐渐变成全员共识的自觉实践，极大地提升饭店的服务水准。员工们在对客服务中，做到时刻关注细节，体现着对宾客的尊重、热情和责任。以亲人的心理去诚心地想客人所想、急客人所急、帮客人所需。真正做到热情尽心、细致周到，在创造出满意和惊喜的同时创建服务品牌，将服务作为酒店所有活的最重要的头等大事；为有效地实施服务营销，可细致编制服务工作的规范和标准、VIP客户接待手册。
3、员工建立与客户信任、利益、愉悦的感受，培育与客户的感情，及时反馈信息，纠正对酒店不利的一切行为和问题，成为客户的“接待助手”，以诚待客，回报忠诚客户，在此基础上可建立“客户日记”，及时记录客人的要求、意见。并且在交接班、班前会时讲解，前后台移交、部门间互相交流，酒店迅速对客人的信息、反应作妥善处理。建立健全客史、客户档案，总台、餐饮、客房营销信息联，都要了解客人的偏爱、习惯、提供有针对性、个性服务，使客人“满意加惊喜”，在客人重新入住时还能先一步了解客户的最佳需求，再根据需求提供个性化的服务，做到让客人真正的满意，以此稳住老客户。
4、酒店建立发展信用卡户，按照A、B、C、D四个信用等级，大胆心细地开拓客户，关键是每月清理整顿，每周跟踪以便及时了解消费状况等。
酒店项目策划书
（二）
一、由酒店宾馆自行出资购买我公司专用数码E房产品，由我方负责送货上门，并帮助安装调试用。其后期维护工作（另收取相关费用）
二、具体步骤如下：
1、双方达成共识并签定相关合作合同（见合同附件1）
2、酒店宾馆通过在线支付宝工具在线络交易，首付总额定金30%，即时我方立即向总部提货下订单。
3、货到后酒店宾馆应当按合同相关条例支付尾款的95%其余尾款的5%作为设备的质量保证金，3个月后付清。
4、尾款收到后，由我方专门人员技术支持，负责布线，局域组建与调试，系统工程，及酒店主页的制作，酒店宾馆此系统工程另计收费，（人工费，材料费，系统工程组建费）收费金额按项目大小计算
5、今后的机器和络维护由酒店方自行负责，如有质量问题，如硬件损坏（非人为损坏）可以由我方上门维修及时更换。
三、以租赁的方式出现，即由我方出电脑设备与酒店宾馆共同打造IT电脑商务客房，酒店零风险投资也可受益
具体步骤如下：
1、经双方达成共识，并签定相关合作合同（见付件合同2）
2、由我方自行出资从总部提货，一切费用支出均由我方自理。()
3、由我方技术人员负责布线，局域组建及调试，系统工程及酒店主页制作，费用我方自理。
4、日后维护服务均由我方负责，不收任何费用，以平等互利的原则，以合同为准则，双方必须履行各自权力及应尽的义务。人为损坏由宾馆按部件原价格赔偿。
5、我方系统均装有防盗硬件和相对应的软件防盗功能。酒店有维护我方设备不被偷窃的权力和义务。如我方电脑设备被盗，酒店宾馆应承担赔偿责任，应按机器原价格进行赔偿。
6、我方对系统操作有绝对控制权，我方可以在机器设备中自由的作商业广告推广和其它业务活动。
7、宾馆无须任何投资成本即可获利每月应把每台机器月租金按照合同约定日期汇入专用指定帐户，从而双方得到双赢。
推荐第2篇：酒店项目策划书
酒店项目策划书
永正酒店项目策划书 第一节:项目概况 1-1 项目名称东莞永正大酒店（暂定） 1-2发起单位甲方：东莞帝豪外商俱乐部有限公司乙方：东莞市交通局培训中心 1-3 企业性质集体+民营 有限责任公司 1-4 地址中国·广东·东莞·寮步
1-5 投资总额 300,000,000元人民币 第二节:政策分析 2-1 中央政策 ·
党的“十六大”把“三个代表”重要思想正式写进了中国共产党党章,发展“先进生产力”成为党执政兴国的第一要务，代表“最广大人民的根本利益”成为党最强大的群众基础。·
党的“十六大”明确指出：“21世纪头20年是中国进一步加快经济发展，全面建设小康社会的关键时期。”这一基本路线的确立，标志着中国经济的发展开始了改革开放以来的第三次飞越，中国经济实力的持续增长将势不可挡，社会消费水平也必将与日俱增。·
党的“十六大”报告明确要求“千方百计扩大就业，不断改善人民生活”，就目前中国失业、下岗人员的普遍情况来看，以劳动密集为主要特征的第三产业将是突破瓶颈的首选。2-2 地方政策 ·
自从以佟星书记为班长的新一届东莞市委领导班子上任以来，“以放开促发展”的全新思路给东莞的发展带来了脱胎换骨式的大飞跃，尤其是“三现代”教育的全面纵深开展使东莞人民的思想得到了前所未有的大解放。
· 东莞市创建“全国优秀旅游城市”的重大举措除了会带来城市建设的蛙跳式前进，“假日经济”也必将因此而成为促进东莞持续发展新的经济增长点。 ·
东莞本身比较缺乏特色自然风光及历史人文资源，商务、娱乐、休闲将成为东莞旅游的三大支柱性资源。第三节：市场分析 3-1 地区经济实力扫描 ·
据权威统计数字显示，东莞市2001年度GDP总量高达580亿元，社会消费品总额高达196亿元，各项存款余额高达1458.6亿元，民间存款高达700多亿元,而且这一数据正在以每年20%的比例高速递增。这一系列掷地有声的数据足以说明东莞人的消费实力在全国名列前茅，大有潜力可挖。
· 东莞的进出口总额已经连续多年名列全国大中城市第三。 · “莞深高速塞车，全球电脑市场缺货”，全世界电脑零配件中75%产自东莞。 ·
以“电博会”、“民博会”及虎门时装节、厚街家具展、大朗毛织展等为代表的“会展经济”已经成为东莞锻造国际制造业名城的一张最为靓丽的“名片”，这一点将给酒店业带来无限的商机。
3-2 东莞酒店业业态 · 星级酒店构成忽如一夜春风来，千树万树梨花开星级类型总数 五星 四星 三星 二星数 量 55 6 12 32 5
所占比例 100% 10.9% 21.8% 58.2% 9.1% 注：据权威机构预测，东莞星级酒店的数量将在年底排到北京、深圳之后，成为全国第三。
· 硬件设施模仿带来进步，攀比导致失衡定位匠心独运，风格各有千秋 · 经营状况形有余而神不足沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春 3-3
市场空间分析虽然单纯从一个地级市的角度来看，东莞的酒店业似乎已经接近饱和，但东莞就是东莞，有太多的理由足以说明这里是投资者心中“水草最丰美的地方”：· 雄厚的经济实力 + 大量的公共假期 + 现代的生活观念=巨大的潜在市场。 ·“珠三角”经济一体化已是大势所趋，东莞地处黄金腹地，其现代化中心城市的地位无人能替。 · 会展 + 旅游 = 东莞名片现代版 = 货如轮转客似云来。
· 在东莞市委“一网两区三张牌”重大战略指引之下，东莞酒店业的第一客源市场已经定为“2小时车程，150公里半径”。 ·
蛋糕其实是可以做大的，譬如星级酒店大众化便是一条康庄大道，以东莞人的整体经济实力，这里的平民未必会逊色于内地的“贵族”。第四节：选址分析 4-1
地位重要 · 项目用地地处莞城近郊，必将很快纳入东莞新城规划。 · 无论从地产还是房产的角度来看，均具有十分广阔的升值空间。 ·
按照市委既定蓝图，松山湖将“再造一个东莞”成为第二个城市中心，那么本项目地处新老两个中心之间，可谓左右逢源。 4-2 交通便利 ·
西去莞城东上高速均为5分钟车程。 · 莞樟大道近在咫尺。 4-3 环境优美 ·
项目用地依山傍水，景色怡人，是现代都市中踏破铁鞋无觅处的“世外桃源”。 4-4 配套齐全 · 项目用地所在区域水、电、通讯等基础设施齐全。 ·
从地块本身大体情况来看，其“三通一平”工程难度系数一般，利于整个建设速度。 4-5 市场需要 ·
从项目用地所在镇——寮步的局部市场来看，只有金凯悦一家四星级酒店，由此可见本项目的立项正是众望所归。 ·
作为东莞市的政治、经济、文化中心，莞城的第三产业并不发达，尤其是高星级酒店的数量甚至已逊色于下面的镇区（譬如厚街）。在城郊建设本项目，也算是一种必要的补充。
·
纵观整个东莞酒店服务业，目前最旺的是莞太、莞樟两条线，其中又尤以厚街、虎门、长安、黄江、樟木头、常平等镇为代表，本项目用地所处地段却十分反常地成为莞樟路上“被人遗忘的角落”，这里的星级酒店具备明显的稀缺性。第五节：实力分析5-1 甲方（东莞市帝豪外商俱乐部）实力概述 · 拥有东莞乃至华南酒店娱乐业较为知名的“帝豪”品牌。 ·
拥有适应并引导东莞特色酒店娱乐业潮流的丰富管理经验。 · 拥有强大的业内人才储备，堪称东莞酒店娱乐业的“黄埔军校”。 ·
拥有雄厚的经济实力，为项目的启动提供了投资保障。 5-2 乙方（东莞市交通局培训中心）实力概述 · 拥有可kao的政治背景。 ·
拥有良好的社会形象。 · 拥有广泛的关系网络。由此可见，本项目的合作双方可谓是强强联手黄金组合。第六节:经营定位 6-1 定位基本理念
A、档次定位：国际标准五星级酒店 B、功能定位：商务、休闲酒店 6-2 定位主要依据 A、有关档次 ·
东莞的经济实力及发展前景让五星级不再是贵族的专利，五星级正在从象牙塔中走出来。 · 在“万千星辉耀舞台”的东莞酒店业，高起点高定位是唯一的选择。
B、有关功能 · 东莞的经济格局注定了它只能是一个商务型城市，商业是这里永不过时的主题。 ·
高节奏的工作必须得到合理的调节，健康休闲将成为东莞“现代人”的高尚潮流。 ·帝豪外商俱乐部的强项正是康体休闲及文化娱乐，充分利用现有品牌资源必将为本项目的成功打下良好的基础。综上所述，以传统项目为基础，以休闲娱乐为龙头，是我们在本项目的功能定位上唯一的正确的选择。
6-3 经营理念 · 主题理念：打造东莞首家*级商务休闲主题酒店 · 衍生理念：以酒店房产保值增值以休闲娱乐增收创收以特立足以特取胜人有我新
人新我精 人精我奇 人奇我变 6-4 理念支持 · 烽烟四起的白热化竞争要求我们绝对不可以步人后尘，只有另辟蹊径才能鹤立鸡群。 ·
在五星级酒店中将成熟的休闲娱乐项目作为龙头是规避风险增收创收的明智之举，它必将大大缩短投资回报周期。 ·
毋庸置疑，东莞的休闲娱乐业无论从社会影响还是从经济效益的角度都开创了中国在这一领域的经典神话。作为参与其中的重要一员，我们见证了东莞休闲娱乐业的风雨历程，我们最宝贵的经验是：硬件设施的领先只能维持一时。只有求精求新求奇求变的经营管理才能永远立于不败之地。第七节：硬件配置
7-1 建设规模整个项目占地面积为175.23亩（约合116820平方米）。 7-2
风格初探考虑项目用地所处位置及面积，根据酒店档次及功能定位，本项目将依山傍水而建，在风格上以欧陆风格的园林式建筑为主体。 7-3
项目设置本项目将严格按照国际五星级酒店硬件配置之要求科学规划各经营项目，初步纳入设置之列的主营项目分为如下四大系统： ·
基础系统即为酒店的传统功能项目，是所在项目依附的基础，主营项目有：中高档商务客房、中西餐厅，配套项目有风情咖啡厅、特色小食堂等。 ·
商务系统本项目主题功能之一，是体现酒店档次的关键，主营项目有：高级商务中心、现代商务会议中心（含大、中、小型会议厅,兼具小型会展功能），配套项目有银行代办处、精品专卖店、公共休息厅等。·
休闲系统本项目主题功能之二，是酒店实现效益的关键，主营项目有：桑拿健康中心（含大型生态水疗馆、健身房、按摩理疗室等）、室外高尔夫练习场、保龄球馆、沐足中心，配套项目有网球场、游泳池、美容美发室、棋牌室、台球等。
· 娱乐系统本项目经营亮点所在，是酒店制造人气的关键，主营项目有：大型歌舞演绎厅、中型DISCO厅、中高档KTV包房，配套项目有风情酒吧等。
7-4特别提示以上功能配置在不违背国际五星级标准的前提下将适当加大休闲、娱乐项目的比重，以构成本项目的经营特色和效益支撑平台。第八节：投资建议
8-1 可行性结论综上所述，我们认为本项目已经具备了政策、市场、资金、品牌、人才、经验等各方面的成熟条件和明显优势，其开发与投资是可行的。
8-2投资方式 · 本项目发起单位为和东莞帝豪外商俱乐部有限公司和东莞市交通局培训中心，帝豪外商俱乐部为控股人。 ·
本项目总投资约为3亿元人民币，其中交通局培训中心以项目用地的土地使用权入股，占本项目总投资额的
%，项目用地一旦入股，则土地使用权归本项目合作公司所有。 ·
本着“风险共担，成果共享”的原则，合作双方按出资额所占比例享受收益并承担责任；为保障本项目发展的长期稳定，本项目合作期限即为项目用地使用权之年限。8-3投资进程 · 根据本公司多年的经验，结合五星级酒店筹建的常规，我们将本项目的整个筹建期限设定为5年。时间任务 2003年 调查研究期
2004年 融资启动期 2005年——2007年 全面建设期 ·
根据交通局培训中心的实际情况，我们将在筹建期以循序渐进的方式将中心现有培训职能进行逐步转化，并在整个筹建过程中考虑“逐项上马，以企养企”，即是根据进一步论证结果，将酒店各项目中赢利最快的项目先行建设并率先开业经营，争分夺秒为后续项目提供更充分的信心和更客观的借鉴，然后再审时度势逐步推进，从而做到边投资边回报，既积极又稳妥。如果发起双方达成一致，我们建议尽快组建项目筹备办公室，办公室负责人由发起双方法人代表共同担任。办公室下设项目协调组、项目调研组、项目设计组和项目顾问组，各组工作人员由发起双方选派代表和相关专业顾问公司代表共同组成。筹备办公室在酒店全面投入营运之后将过渡为酒店合作公司董事会。项目筹备办公室一经成立，首先将解决土地使用立项、项目合作公司注册等问题，其后则按照既
定进程全面展开各项筹备工作。 酒店筹备
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《2007经济型酒店项目投资策划书》
目录
第一章 2006经济型酒店业态特征分析
1.1 中外经济型酒店发展前沿动态
1.1.1 市场规模
1.1.2 资源环境
1.2 2006全国经济型酒店业态分布结构
1.2.1 全国经济型酒店发展动态分析
1.2.2 06十大经济型酒店品牌抢滩布局全国18省市
1.3 2006经济型酒店SWOT分析
1.4 从奥运到世博看经济型酒店市场竞争趋势
1.4.1 与低星酒店的竞争
1.4.2 对国有宾馆和招待所的冲击
1.4.3 发展经济型酒店的核心战略与思考
第二章 经济型酒店项目投资决策模型
2.1 单店投资盈利能力分析
2.1.1 投资总成本的严格控制
2.1.2 影响收益的关键指标敏感性分析
2.2 连锁化带来的规模经济效应
2.3 项目风险预测及其对策
2.3.1 竞争者分析与对策
2.3.2 连锁化经营模式的竞争优势
2.3.3 特许加盟模式的市场机遇
第三章 项目投资决策建议书
3.1 经济型酒店项目可行性论证
3.1.1 市场定位
3.1.2 消费群体需求调查
3.1.3 项目选址
3.1.4 物业选择标准
3.2 经济型酒店规划
3.2.1 经济型酒店VI设计
3.2.2 经济型酒店建筑结构设计
3.2.3 经济型酒店的功能配置
3.2.4 经济型酒店材料和设备的挑选
3.2.5 成本评估和项目进度表
3.3 示意性财务分析
3.3.1 筹集项目投资资金
3.3.2 项目资金预算管理
3.4 经济型酒店开业指导
3.4.1 证照办理
3.4.2 组织结构
3.4.3 培训体系
3.5 经营管理策略
3.5.1 经济型酒店营销渠道剖析
3.5.2 经济型酒店管理诊断报告
3.5.3 经济型酒店收益管理理念
图表
国外高星级酒店和经济型酒店比例
美国酒店管理模式比例
2006年度全国经济型酒店品牌排行榜
2006年度全球经济型酒店品牌排行榜
2006全国住宿业经营现状表
按经济类型分住宿业法人企业就业人员构成 按经济类型分住宿业法人单位构成
2001-2004经济型酒店①业基本情况
未来15年我国旅游业及酒店业发展前景预测表 2000-2006中国住宿业发展前沿动态
05全国18省市10大经济型品牌酒店价格动态指标 SWOT分析示意图
低星酒店和经济型酒店③盈利能力对比租赁使用与购买产权的盈利能力对比
2004-2006低星酒店与经济型酒店③收益分析经济型酒店③项目投资收益模型
投资成本总量控制数据模型
经济型酒店③投资回收年限模型
经济型连锁酒店③的规模效应模型
特许加盟锦江之星和如家费用比较
自主经营和特许加盟优势比较
特许加盟锦江之星和如家收益对比
直营连锁、特许经营和委托管理经营优势对比经济型酒店③消费客户出行目的构成
2006按职业分星级酒店的客源构成情况选择入住经济型酒店③的频率统计
入住经济型酒店③的停留时间统计
全国低星酒店和经济型酒店③价格分析消费者选择入住经济型酒店③的原因分析客房服务设施的重要性分析
消费者对经济型酒店③标准间的心理价位分析消费者对酒店标准间客房面积的需求偏好统计项目拓展操作流程
经济型酒店③物业选择标准
工程项目的组织架构
经济型酒店分系统构成图
经济型酒店③基本特征重要程度分析
消费者对经济型酒店③餐饮服务的偏好统计
经营成本控制预算分析
经济型酒店③投资预算
开业工作项目进度表
办理证照流程表
经济型酒店总部营运管理系统 连锁店运营系统
酒店管理软件设计架构图
经济型酒店门店人力配置
经济型酒店培训流程图
培训需求季度分析表
月度培训计划表
培训考核记录表
培训讲师测评表
开业指导培训表
培训记录表
入住经济型酒店③的预定方式
消费者获取经济型酒店③信息主渠道分析 经济型酒店③理想的目标客源构成 经济型酒店③目标客源构成
经济型酒店经营预算
每周销售报告
每周销售图表分析
酒店的成功三角分析模型
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宁国市艾格风尚酒店，宁国市首家全欧式风尚精品酒店
目录
前 言„„„„„„„„„„„„„„„„„
第一部分 宣传方案 „„„„„„„„„„„„
一、广告作业计划
1、媒体投放建议
2、创意制作部分
3、发布计划
二、广告创意
1、电视广告
2、软文
3、平面广告
第二部分 基本内容„„„„„„„„„„„„
一、活动规模
二、活动场所
三、举办时间
四、嘉宾邀请
第三部分 活动流程„„„„„„„„„„„„
一、前期准备阶段
二、制作、实施阶段工作安排
三、现场布置阶段工作安排
四、活动实施阶段工作安排
第四部分 费用估算„„„„„„„„„„„„
附：报价单明细
前 言
经过前期接触与沟通，结合恒丰文化长期以来积累的品牌推广理念，我们认为：一个好的策划案就是要整合资源，借力打力，以有限的投入，产生执行效果的最大化；“以广告为先导，带动整个艾格风尚酒店的人气和销售”的战略构想，经推敲，初步拟定本庆典策划案。
酒店竞争已经进入白热化状态，消费者对一个酒店的认知与对这一酒店的第一印象至关重要，故开业庆典是酒店树立给消费者最重要的印象，也可以说是决定酒店日后在本地区消费者心中，乃至同行心中地位的决定性一步。
考虑到现在市场的开业庆典，大多类似。本案拟利用新闻事件进行宣传，再用主题活动引爆市场，以期达到尽快汇聚人气，为艾格风尚酒店带来实际效益的目的。
第一部分 宣传方案
一、广告作业计划（2011.4.2 -2011.4.10 ）
本着“少花钱，多办事”的原则，怎样合理选择媒体，在短期内对公众形成高密度、高到达的广告覆盖，是本部分探讨的重点。
1、媒体投放建议
平面媒体：由于本地区报纸性价比不合理，仅作为辅助媒体选择，以《恒丰广告报》和《恒丰大屏幕》为主，形式以一定比重的软文方式，结合相关的新闻鼓吹和造势。
电视媒体：相对而言，电视的性价比较为合理，《宁国咨询台》，作为本市影响力最大的电视类广告节目，宜作为主要媒体选择，主要在专题中详尽介绍艾格风尚酒店的主要特点，在广告中对艾格风尚酒店深入宁国市场作宣传。（一般价格较高，客户可根据实际情况而定）
DM宣传单：印制艾格风尚酒店介绍和开业促销活动广告，用以投放宁国市场和开业庆典，或投放市内各大写字楼和高档小区，以吸引商务人群、成功人士光临。户外广告：价格较为昂贵，主要选择艾格风尚酒店附近的大道，悬挂路旁竖式刀旗和各街道过街横幅用以营造气氛，吸引过路客人。
2、创意制作部分
3、发布计划
二、广告创意
1、电视广告（时间待定）
创作思路：强力渲染艾格风尚酒店，体现独特的酒店品牌特色： （1）介绍艾格风尚酒店形象
（2）告知开业酬宾的优惠政策，提升艾格风尚酒店的知名度。 （3）告知开业时间，地址、电话等。
2、《恒丰DM广告报》专题
第一期：介绍艾格风尚酒店内容，开业时间及优惠政策等； 第二期：可以重复第一期的内容，也可更改。
3、平面广告
DM宣传单：正面介绍艾格风尚酒店的特点，反面介绍各项开业手段
第三部分 基本内容
一、活动规模
参加人数300位左右，现场布置以产生热烈隆重的庆典仪式气氛为基准，活动以产生良好的新闻效应、社会效益为目标。
二、活动场所 艾格风尚酒店门前
三、举办时间 2011年6月日
四、嘉宾邀请
嘉宾邀请，是仪式活动工作中极其重要的一环，为了使仪式活动充分发挥其轰动及舆论的积极作用，在邀请嘉宾工作上必须精心选择对象，设计精美的请柬，尽力邀有知名度人士出席，制造新闻效应，提前发出邀请函(重要嘉宾应派专人亲自上门邀请)。
嘉宾邀请范围：
A、社会名流代表人物 B、各大企业单位负责人 C、政府相关部门领导 D、新闻记者
E、各行业办公室主任 F、未来准客户群 ……
第四部分 活动流程
一、前期准备阶段
1、2011年6月 日，宁国市恒丰广告有限公司将“恒昌假日会所”开业庆典策划草案送艾格风尚酒店领导审阅，就方案做出实际性的修改意见。双方公司就此次活动签订《合作合同书》，《合作合同书》应对本次活动中双方的责任及权益进行说明，同时应说明的有本次活动的规模、举办地点等要素。以便着手安排工作。
2、双方公司应就此次活动事项订立明细，恒丰广告公司应对近期工作做出明确安排。
3、2011年6月 日前一星期，按照项目实施方案的要求广告宣传工作应开始运作，第一批的软性广告宣传应见报。
二、制作、实施阶段工作安排
1、2011年6月日前，艾格风尚酒店相关人员应开始发送请柬、回执，并在三日内完成回执的回收工作。
2、2011年6月日，各种活动用品(印刷品、礼品等)应完成制作、采购工作并入库指定专人进行保管。
3、2011年6月日，恒丰广告公司方应完成活动所需物品的前期制作工作，至此恒丰广告公司与艾格风尚酒店确定的前期准备工作应全部完成。
三、现场布置阶段工作安排
1、2011年6月 日，恒丰广告公司开始现场的布置工作，应完成所有条幅、彩旗安装工作。(恒昌会所应派工作人员配合，确认准确位置)
2、2011年6月 日，开始现场的布置工作，需要完成主席台的搭建及背景牌安装、指示牌、音响的摆设布置，并协同艾格风尚酒店有关人员检查已布置完成的物品。
3、2011年6月 日完成充气拱门、空飘气球的布置工作。
4、2011年6月 日早晨，恒丰广告公司应完成盆花的及现场的布置。即时，恒丰广告公司对全部环境布置进行全面检查、验收。至此全部准备工作完毕。
四、活动实施阶段工作安排
1、2011年6月 日，上午7：00恒丰广告公司工作人员和艾格风尚酒店工作人员到达现场做准备工作。
2、2011年6月 日，上午8：00礼仪小姐准备完毕。
3、2011年6月 日，上午8：30主持人、摄影师、音响师准备完毕。
4、2011年6月 日，上午9：00活动正式开始。乐队奏迎宾曲，礼仪小姐迎宾、为
嘉宾配戴胸花、协助签到。
五、仪式程序
2011年6月日上午9：00庆典正式开始。
8：18 播放迎宾典，乐队演奏迎宾曲；礼仪小姐迎宾，帮助来宾签到，为来宾佩戴胸花、胸牌、并派发礼品。
8：28 音响播放庆典进行曲，音乐改为舞曲，以调动现场气氛，吸引现场的目光。 8：35音乐结束，主持人上台宣布“风雅恒昌 宁国市首届茶文化展暨恒昌假日商务会所开业庆典”仪式正式开始，主持人介绍贵宾，宣读祝贺单位贺电、贺信。 8：40主持人：邀请政府领导致辞。
8：58主持人：邀请艾格风尚酒店总经理讲话。 9：08主持人：请贵宾代表讲话。
9：18主持人：宣布剪彩人员名单，礼仪小姐分别引导主礼嘉宾到主席台。
9：28 主持人：宣布艾格风尚酒店开业剪彩仪式开始，主礼嘉宾为庆典仪式剪彩。（同时冷焰火燃起，军乐队奏响，礼花礼炮鸣放，气氛格外隆重）
9：35 主持人：宣布剪彩仪式结束，开业庆典演出开始；女歌手演唱 《好日子》； 9：42 主持人：介绍艾格风尚酒店，推广艾格风尚酒店特点；互动游戏！ 9：52 街舞表演
9：58 互动游戏，发放礼品！ 10：08女声独唱
10：15主持人宣扬艾格风尚酒店内容及优惠政策，互动！ 10：30 萨克斯演奏
10：38 主持人宣扬艾格风尚酒店内容及优惠政策，互动！ 10：48歌手献唱
10：58互动游戏，有奖竞猜，发放礼品！ 11：10 魔术表演
11：20主持人宣扬艾格风尚酒店内容及优惠政策，互动！
11：30 歌手献唱，主持人宣告上午演出结束，下午更多精彩敬请期待！
第五部分 费用估算
附：报价单一份
策划方案公司： 宁国市恒丰广告有限公司
宁国市恒心庆典礼品公司策划时间：2011年5月31日
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1企业战略管理
1.1酒店的选址原则
服务业三分之一的成功源于成功的选址。酒店选址应注意一下的几个环节
1商业区周围
2十字路口的拐角处
3交通便利的街道两旁
4 酒店集群的区域（集群效应）
优势：可以利用本区域中稳定的客源
劣势：竞争相对激烈(对于资金实力经验不足的创业者来说，竞争的优势不明显，容易遭到淘汰
1.2酒店定位
从档次方面来分分为
高档：特点 硬件设施要求较高，沉没成本较大，适合资金实力较高的人群，强调舒适性，对服务的质量的要求较高 中档：特点 硬件设施服务要求一般
低档： 硬件设施的要求不高，主要要求实惠，物有所值，强调实用性
1.3酒店的发展策略
1.4酒店的常规风险和非常规风险的预测和应对措施
1.5酒店的整体的运营的流程
酒店的菜肴种类
菜品的定价方案
①菜品的成本
②菜品的市场定价调研
③菜品的质量把关
2人力资源
2.1人员招聘
2.11人员招聘的途径
①招牌广告的宣传
②中介中心合作（注意招聘的成本的控制）
2.12招聘计划书
招聘的人员数量
招聘的人员的岗位及每个岗位所需要的技能及薪金的设置 服务员数量
厨师
① 厨师长主要负责调料和菜肴质量的把关
② 洗菜择菜切菜扫地杂工
③ 洗碗工
2.2人员的日常管理章程
2.21人员的出勤制度的管理
2.22 人员的工作质量的管理（责任问询制）
2.23人员进出岗位的管理
2.3人员的薪酬设置
工资的组成：
① 全勤工资
② 绩效工资
年度奖励工资主要是管理人员核心人员
③基础工资
薪酬设置的原则:
最大限度的发挥员工的积极性，一切以创造效益为中心，提高绩效工资的比例
3市场营销
3.1目标市场的定位
大学高职高专学校门口，以高校的学生为主，兼顾各类人群
3.2目标市场人群的消费心理消费习惯分析
①消费习惯比较超前
③ 费印象比较固定
④ 费水平以中低等为主（主要原因没有收入的来源）
④注重菜肴的质量，就餐环境以干净敞亮为主，不一定装饰豪华，但是应该有特色，符合现在年轻人的审美眼光。
3.3市场的营销的策略
4财务管理
4.1酒店建立的财务预算
4.2酒店的日常的开支预算
5酒店的竞争优势
核心：打造一定区域中的垄断
1服务上的优势
2管理运营成本上的优势
6需要注意的问题风险
6.1
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前言
您是否想要拥有一场刻骨铭心的婚礼
您是否想让你的婚礼场景与众不同
您是否想让你的婚礼服务贴心入微
您是否想让你的婚礼布置不再成为自己和家人的甜蜜烦恼
那么，来吧
从结婚喜宴、婚纱礼服、彩妆造型、摄影摄像、演出布置、婚礼策划等每一个细节
婚庆主题酒店都将为您提供最周到贴心的服务
一站式的婚礼服务，打造属于新人自己的全程婚礼管家
项目内容
一、项目背景
婚礼是人一生中一个十分重要的大礼，历来人们都十分重视。随着时代的发展变化，婚礼也在演进变异，当今的婚礼花样更是层出不穷。婚礼主题酒店，顾名思义，主要承接婚礼一条龙服务。酒店会根据新人搞对象的经历、双方的喜好和性格、工作经历等等为新人量身打造婚礼。
根据国家民政部数据显示，2011年，我国因婚礼当日而产生的消费接近3000亿元，在2014年，全国的婚庆行业营业额预计达到7500亿～8000亿元。而据尚普咨询发布的《2013～2017年中国婚庆服务市场调查报告》显示，中国婚庆产业是一个朝阳产业，具有极大的发展空间。婚庆市场每年数千亿元的规模，吸引了越来越多的资本投身其中，出现了越来越多的婚庆企业。我们从民政局了解到信息，2013年郑州市有100629对新人领证结婚，如果平均每场婚礼花费10万，每年就是100亿的市场规模。而且随着80后、90后结婚高峰期的到来，这个数字每年都在增加。
然而，面对潜力巨大的市场，郑州婚庆行业的发展仍然面临诸多问题，最显著的表现在于郑州婚庆行业企业的发展比较零散，尚无领军企业，缺乏区域性的大品牌，更没有一站式婚礼主题酒店服务机构，对行业内的资源进行有效整合。
二、项目基本信息
1、项目名称：“-------”婚礼主题酒店
2、运营模式：我们以婚礼主题酒店为依托，通过各具特色的婚礼主题婚宴厅吸引客户到我们酒店订婚宴，同时为客户提供从婚纱摄影、婚礼策划、婚典布置、购买烟、酒、糖等婚礼“一条龙”管家式服务，新人只要在酒店的婚礼预订中心下个订单，就可以把和婚礼相关的各种服务统统“搞定”，免去东奔西走之累，还能拿到比市场价便宜的优惠价。
3、目的：为客户提供最贴心、省心、用心的一条龙婚礼服务，实现办婚礼一站式全方位立体化服务，实现婚礼市场的资源整合。
4、愿景：成为全国优秀的一站式主体婚礼酒店服务提供商，为所有将要结婚的新人打造属于让他们的最省心，最贴心，同时刻骨铭心的婚礼。项目分析
一、项目优势分析
1、产品优势
目前郑州市场上还没有一家真正的主题婚礼酒店能够为客户提供一站式的婚礼服务，我们做的这个主题婚礼酒店属于郑州第一家，市场竞争非常小，而市场容量却很大，因此占据先发优势。
2、客户群优势
随着人们消费水平的提高，人们对婚礼的重视程度越来越高，家长都想让自己的儿女的婚礼办得有排场有面子，因此在婚礼上的投入也越来越高。同时现在的年轻人对婚礼的时尚性和独特性要求也很高，基本上都想拥有一个与众不同的婚礼。这两点就为我们婚礼主题酒店提供了非常巨大的潜在客户人群。
3、团队优势
我们的团队是从固始一家人餐饮集团转化而来的，有着10年的酒店经营管理经验，因为是从餐饮酒店转化而来的，所以对因此对婚礼主题酒店的经营并不陌生，只是在原有的基础上加入婚礼的主题元素，同时进行资源的优化整合就可以了，这也是我们能够快速切入的优势所在。
4、基础设施优势
前期，我们已经在中州大道和航海东都附近的中原福塔附近先期投入租了近3000平米的场地设施，场地地理位置优越，离福塔距离近，拥有美好的寓意象征。所以现在场地费已经不需要了，后期只需要投入装修费用就可启动项目，这大大减少了投资人的投资风险。
二、项目定位
婚庆主题酒店主要是针对婚宴市场上的中高端客户，因为中高端客户的消费能力比较强，酒店利润率能够得到保障。具体来说，以中级客户为主，高端客户为辅。这主要是因为国家八项规定对高端餐饮的影响较大，而这两年大众餐饮相对火爆，这个势头未来会得到延续，所以我们还是以大众人群为主，保证项目一经投入就能取得成功。同时，在宴会厅闲暇时可以举办中小型商务宴会，充分利用酒店资源。但是对一般的散客不在酒店的接待服务范围之内。
三、投入预算
整个项目投入分为两个部分，一部分是场地投入费用，另一部分是装修投入和宣传运营费用。
第一部分，项目先期已经投入N万元用于租场地，租期是L年,所以现在只需要投入装修费用项目就可以开始启动了。
第二部分，根据我们对整个装修设计的估计，三千平米的大厅我们大概分成四个15-20桌的小厅，一个30-40桌的大厅。这样在平时除了婚宴外，其余时间可以进行商务宴会，增加宴会厅的使用效率。预计用2000万进行场地装修和婚庆设备的购进，包括灯光、音响、摇臂、LED大屏、泡泡机、彩虹机、干冰机、焰火棒等。然后用1000万作为后期推广宣传和运营费用。如果这部分到时候有剩余，则计入股本金，在经营第一年末以分红的形式按投入比例分发给大家。总的来说第二部分总计需要投入3000万。
四、投资模式
本次投资采用股权众筹的融资模式，采用领投+跟投的方式来保障投资者的权益。领投人先期投入部分作为酒店的场地租金，跟投人后期投入作为酒店装修和运营费用。其中领投人是专业的酒店经营管理团队，跟投人是普通的投资人。在专业的领投人先投的情况下，普通投资人进行后期跟进，用这种模式是用来保证普通投资人的权益，规避投资风险。普通投资人入股后相当于成为公司股东，享有以后酒店每年的分红收益。公司计划发行6000份股份，每份股份额度为5000元，总募集额为3000万元整。也就是说最低认购为额为5000元，投资者可以认购5000元或5000元的倍数，投资者所占股份依据购买的份数占发行总份数的比例进行计算。
五、预期收益及分配
目前中高档酒店的婚宴利润至少在60%以上。这部分利润主要是由两方面构成，一方面是适合结婚的“好日子”比较集中，各大中高档酒店只要抓住顾客普遍都把结婚当做“面子工程”的心理，就绝对能扛得住高价，而这个价格甚至要比单独点餐的价格还要高，而且各酒店当天承办的第一场婚礼基本都是限时两个小时，这样一来，酒店的收入不减，但服务却相当于变相抽条，也就相当于降低了经营成本。如果按每桌平均2000元，50%的净利润来算，每桌净利润1000元，按每天能摆100桌，一天的利润就是10万。剔除掉结婚淡季和一些“单日”外，一年大概有150天能接到婚宴，那么一年的利润就是1500万元，两年就能收回成本。这还这是婚宴，商务宴会的利润还没算。可以说婚庆酒店收益是非常的高。
利润分配采用每年分红的形式回报股东。每年约定时间按照所持股份的份额分享收益。 项目风险分析
在主题婚礼酒店市场上最大的隐患和短板莫过于复制性太强、创意匮乏。一些主题婚礼酒店注重道具、灯光、特效等硬件设施的推陈出新但硬件的创新毕竟是相对有限的。这样持久下去形式大于内容婚礼终会形成千篇1律的风格。针对这种情况，我们公司的团队会定期到一些婚庆主题酒店发展较好的城市去学习、考察，同时不断摸索出属于自己的发展模式，不断推陈出新，以市场需求为出发点，坚持新人的要求就是我们的使命，相信能够变风险为机遇，不断前进。
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目
录
第一节
项目概况....２
第二节
背景分析....２
2．1政策分析...２
2．2市场分析...３
2．3选址分析...３
第三节
目前星级酒店现状及趋势....４
第四节
经营定位....４
4．1定位基本理念...４
4．2定位主要依据...５
4．3经营理念...５
第五节
功能布局与建设基本思路....６
5．1功能设置...６
5．2酒店设计建议...７
5．3酒店建设标准...１０
第六节
营业额粗估及投资回报....１１
6．1月营业额粗估...１１
6．2投资回报...１１
第七节
投资进程与前景展望....１２
7．1投资进程...１２
7．2前景展望...１３
第一节
项目概况
1．1项目名称
江门XX生态大酒店（暂定）
1．2发起单位
XX化工集团
1．3企业性质
有限责任公司
1．4地
址
中国·广东·江门高新区
1．5投资总额
200,000,000元人民币
第二节
背景分析
2．1政策分析
伴随着中国经济的持续增长以及社会消费水平的与日俱增，以劳动密集为主要特征的第三产业也必将得到新的支持和发展。
项目所在地江门高新区及项目辐射周边半径6公里内的江海区均无高星级酒店与高档次商业中心，项目建成后将弥补这一空白，成为高新区的重要服务配套项目与政府形像工程，项目与高新区政府合作，项目的启动与建设必将得到高新区政府的关注和支持。
2．2市场分析
江门市区人口132万人，项目所能辐射范围人口可达30万，单单高新区范围内便有中小型企业200多家，流动与非流动人口超过6万。江门市2006年人均GDP突破2800美元，本地居民的消费理念虽然较为理智，但消费能力却不容置疑。
尽管江门市区内酒店经营状况均处于中等水平，竞争相对激烈，但是我们调查后了解到，现正在营业的酒店，其硬件设施和风格均大同小异，服务质量也是不能恭维。随着经济的持续增长，其市场空间也正逐渐扩大。如果“XX生态大酒店”依托自身优势，在硬件产品差异化和服务细节上下足功夫，必然会在同类企业中独树一帜。
2．3选址分析
项目选址高新区金瓯路，距广珠轻轨江门站、江门市港澳码头及高速公司入口均不超过5分钟车程，具有较广阔的升值空间，其交通、环境、市政配套等均适合该项目的开发和建设。
第三节
目前星级酒店现状及趋势
根据全国星级酒店研讨会的调查，目前酒店业的现状及趋势是：
★
五星级以上的酒店经济效益普遍较好；
★
高星级酒店凡是娱乐、休闲度假规模巨大的效益较好；
★
凡是注重酒店形象包装及品牌策划的酒店均效益较好；
★
老式以单纯商务为主的酒店正在转型之中，私营大型酒店，股东淡出经营权是当今酒店发展的趋势；
★
酒店管理公司运作模式正在向国内二线城市大举发展。
第四节
经营定位 4．1定位基本理念
4．1．1档次定位：四星级（准五星）生态商务酒店。
4．1．2功能定位：中、高端商务，会议，娱乐，高新区商业休闲中心。
4．2定位主要依据
目前，高新区尚无一家集商贸、酒店、餐饮、办公、休闲、娱乐与一体的综合性商业服务中心，建成营业后将弥补这一空白。在工业区内建设四星级生态商务酒店，在江门市尚属首家，鲜明的功能与市场定位，将成为在江门酒店市场竞争中取得成功的第一步。
4．3经营理念
4．3．1主题理念：打造江门市江海区首家独特的生态商务酒店。高新区内最体面的商务接待应酬场所，最具有品位的娱乐、桑拿水疗休闲去处，最时尚的商业、办公、居住空间。
4．3．2衍生理念：XX集团的实力象征，以物业保值增值，以准五星级标准的商务客房及配套会展、餐饮设施为品牌形像，以规模化的客房、桑拿和KTV包房为利润中心，以特立足，以特取胜，人有我新，人新我精，人精我奇，人奇我变。
4．3．3运作策略：在最短时间内，形成企业自己的核心竞争力（即独特的竞争优势手段及良性循环机制），实现标准化运行。以个性化的服务为特色，按广州模式经营客房、餐饮，按东莞模式经营娱乐、桑拿。除与旅行社等代理机构建立广泛的伙伴关系外，应着重建立以会员制为发展导向的营销方式，完全以顾客需求为中心，充分利用信息资源，准确界定酒店的目标市场，营造经营特色。
第五节
功能布局与建设基本思路 5．1功能设置
5．1．1环境设计建议
赞成长沙市规划设计院有限责任公司深圳分公司的环境设计方案，建议能进一步考虑参考中国饭店协会发布的《绿色饭店标准》。
5．1．2单体功能布置建议
★公共建筑部分：酒店及办公
建议酒店、办公主楼、裙房与居住建筑部分地下建设成地下室，使停车位增加到350个（包含生态停车场）以上，以满足营业需要。
A、酒店
底层设主入口、接待大厅、总服务台、大堂吧，无国界西餐厅，商务中心，监控、消防控制室，医疗、美容、办公及附房等用房；
二层设中餐厅，中餐包房，多功能宴会厅及厨房；
三层设KTV包房（约40间），酒吧，KTV接待大厅，KTV专用厨房，办公及附房等用房；
四层设桑拿（约30间房）、水疗、棋牌、桌球、健身房、乒乓球、沙壶球等休闲娱乐用房；
五层设多功能会议厅，会见室（贵宾休息室），中小会议室，小型室内展览馆、会议休闲区（咖啡吧），室内生态花园小品，办公及附房；
六至二十层为标准客房和套间客房，屋顶花园，露天恒温游泳池、赞成设计单位每层均带有空中花园的设计方案，其中六层为蒸气客房区（桑拿与客房共用）。
B、高级办公写字楼
六至十五层（一至五层属酒店部分）为高级办公写字楼。
★居住建筑部分
赞成设计单位的方案，由高级公寓与宿舍两部分组成，建议考虑在宿舍底层设置洗衣房。
★商业建筑部分
赞成设计单位的方案，建议弧形布局商业街建两层，考虑引进小百货、小超市、小型快餐店、影吧、书店、针对工业区的小型展览馆等商业模式。
5．2酒店设计建议
5．2．1总体设计指导思想以市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，能够体现“生态商务酒店”特色，有鲜明和良好的市场形象。
5．2．2酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性（建成后能领先市场2年以上）。原则为：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能设计等按照现行国家GB/T14308五星级饭店标准设计建造；酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况，进行灵活变通处理，力求既能满足初步的经营目标，树立良好的形象，又能节省投资。
5．2．3酒店的建造与装修应重设计，轻材料。体现设计是灵魂，建材为设计服务的投资理念，充分使人工环境与自然环境相搭配。建议避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性。
5．2．4 客房应控制在230间套左右，套房（含残疾人房）、双人房、单人房建议按0.5：4.5：5比例建设，双人房床宽1.2米，单人房床宽2米。设一豪华客房楼层（行政楼层），以套房和豪华单人房为主，其中三套房或四套房相邻设有若干标准房，在平面布局上宜单独成区，以确保安静、方便，并能满足政府接待保卫工作的特殊要求。
5．2．5大型多功能会议厅，必须交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊、衣帽间和配套的服务、贮藏用房及卫生间。设120～130平方米左右的会见室一间，含隐蔽式卫生间。建议包含娱乐、康体、客房在内的所有房间全部接入宽带网。大型会议室应配置同声传译设施。如若可能建议建设一个生态会议室，使用特殊的玻璃与外界隔开，通过先进的光控作用，室外的人看不到室内的人，里面的人可以看清室外风光，配以绿色植物、石径小道和各种先进的会议设施，以避免过去会议室那种压抑、疲劳的感觉，让顾客感觉非常舒适、惬意。
5．2．6娱乐餐饮能适应大型会议、政府接待、地方厂商经济活动及当地婚庆活动和其他各种中高档散客宴请等需要。要有可容纳2桌和4桌的包厢，包厢面积适当宽敞，要单独设有卫生间。多功能宴会厅即可接待大中型宴请，又可分拆为包厢。与餐厅配套的厨房部分，与娱乐配套的小姐房部分，面积适当，布局合理，传菜线路不与主要公共区域相交叉。
5．2．7建议娱乐与桑拿要有独立通道。健康娱乐功能内容发展快、变化多、人流量大，某些区域要有一定的私密性，因此设计中要注意区域划分的独立性和合理性，要有前瞻性和可变性，以适应市场需求的变化。桑拿休闲大厅设可调节的多功能座椅，且均设可独立上网的液晶电脑或电视机。
5．2．8政府接待是一块较大的市场，是酒店树立形象的重要阵地，也是服务于当地政治、经济发展的具体表现。因此酒店在筹建之初就应从硬件设施和软件管理上考虑此内容，以有利于更好地提供服务和酒店自身的发展。在交通组织、位置布局等方面，应考虑具有较佳的私密性、独立性和安全性的要求，例如会见室与豪华餐饮包厢二者之间应尽可能临近；大会议厅及多功能厅则应尽可能设贵宾休息室及单独通道；套房不宜设在同一楼层。
5．2．9与经营功能区域相配套的前厅是酒店的门面，空间要有迎宾的氛围和效果，大堂净高应在6米以上，体现高星级酒店的气势。服务功能要全，布局要合理，流线要通畅。中庭的设计应考虑消防安全需要。工程设备区尽可能集中设置，要注意环保与节能，防止噪音与振动对宾客产生不良影响。设置适量维修、洗衣、监控、仓库等用房，并附设员工服装间。办公用房采用集中与分散相结合的布置方法。一线各部门可考虑分设在各经营区域，对宾客服务的宜设在前厅附近，对内及其他业务往来的可设在写字楼内。酒店初步考虑总员工数约为600人（含技师）左右，男女比例约各占50%。应设有员工食堂（200至250个餐位）、独立更衣室、淋浴室、员工培训教室和员工活动室及卫生间。员工及后勤用房独立设置，应与主楼有封闭式连廊相连。
5．2．10酒店设计应充分考虑环境因素，建筑物要有自己的个性和特色。总体布局中要有自己的庭院与艺术小品，力求营造优良的内部环境，并与外部环境相协调，应体现出环保、绿色、园林、高雅等要素。
5．2．11酒店应引进并体现绿色饭店的理念，在节能、环保、利用新能源（建议至少户外使用太阳能LED灯）等方面，从设计之初就加以考虑，同时在经营管理上向客人提供绿色产品，包括酒店的内部环境、食品等都应体现绿色理念，在市场上确立个性化形象。
5．2．12酒店的设计建设应重视日后经营成本的控制。水、电、气、空调等应根据经营管理需要，适当分区域布置系统，必要时进行分区域设置计量装置。
5．3酒店建设标准
酒店的建设按现行国家GB/T14308标准实施。
5．3．1标准客房每间净面积不小于20平方米（不含小过道及卫生间），净高在3米以上，拥有独立的卫生间（卫生间净面积不小于7平方米，并可考虑4件卫生设施布置或者干、湿分区）、衣橱等。
5．3．2拥有适量的双套房和豪华套房（不少于4开间），双套房应分别设有供主人和来访客人使用的卫生间。
5．3．3拥有中央空调系统，各区域通风良好。
5．3．4拥有智能化管理系统、计算机网络系统、网络通讯系统、公共音响图文系统（包括园林与休闲区）、现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。
5．3．5拥有性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备，且均可直抵地下室。
5．3．6拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统。
5．3．7整个酒店区域内要求交通流线顺畅，客货员工互不干扰。
第六节
营业额粗估及投资回报 6．1月营业额粗估 单位：万元
项 目
金 额
测算依据
客房收入
125.58万元 230间/套×260元/天×30天×70%=116.61万元
娱乐收入
115.20万元
40间×1200元/天×30天×80%=132.00万元
康体收入
75.6万元
30间×3人/天×/280元/两粒钟×30天=100.8万元
餐饮收入
157.5万元
中西餐约700餐位×1.5次翻台/天×50元/人×30天=157.5万元
其它项目收入
约30万元
略（含商务中心、会议室、小酒吧、洗衣、棋牌等）
合
计
月均营业额约503．88万元
6．2投资回报
按四星级酒店平均利用率为营业额的33%，以年均营业额为503．88×12=6046．56万元计，年纯利为1995．36万元。如酒店投资15000万元，则7年半回本。若加上开业后土地升值及无形资产升值，本项目投资已是非常理想。
第七节
投资进程与前景展望
7．1投资进程
7．1．1结合类似项目筹建常规，建议将本项目的整个筹建期限设定为24个月。前3个月为项目调查研究、设计论证和融资启动期，中间18个月为项目全面建设及商业配套部分招商、酒店项目前期推广期，后3个月为酒店项目营业筹备期。
7．1．2整个项目筹建同时启动，但根据进一步论证结果，将项目中建设速度快、回报周期相对较短的商业与公寓项目先行建成，争取在酒店开业前完成招商并全部率先开业经营，提前为酒店积聚人气，相对减少投资压力。
7．1．3经过上述分析，我们认为在目前选址兴建四星级（准五星）酒店及相关商业配套项目是具有前瞻性的，是可行的。为保证项目建设的有序推进，我们建议成立项目筹备办公室。建议项目筹备办公室负责人由公司董事会委托有丰富酒店项目筹备经验的专业人员担任，办公室下设项目协调组、项目调研组、项目设计组和项目顾问组，各组工作人员由XX公司代表与相关专业公司代表共同组成。筹备办公室在项目全面投入营运之后过渡为项目公司董事会。项目筹备办公室一经成立，首先解决项目策划论证、项目公司注册等问题，其后则按照既定进程全面展开各项筹备工作。建议成立XX酒店物业管理公司，建设XX集团自己的酒店物业管理品牌与管理团队，为集团未来涉足第三产业积累人才和经验。
7．2前景展望
7．2．1从市场战略的角度分析，企业的成功在于能解决市场中的核心问题并且明显优于其竞争对手。XX生态大酒店凭借全新的经营管理理念和独具心得的操作手法在开发和占领本区域的商务及休闲娱乐市场中必将大有作为。
7．2．2
酒店的投资者XX集团在本地区有丰富资金、人才、信息、客户网络、商誉等资源，酒店成功开业无疑将与公司的主营业务相得益彰。
7．2．3
XX生态大酒店的建成将为高新区乃至整个江海区的第三产业产生明显的示范和带头作用，提升改善当地招商引资环境，必将获得良好的社会、经济效益。
推荐第8篇：案例酒店项目
【案例】某度假酒店项目贷款
核心要素提示
借款人：某度假酒店有限公司金额：3亿元期限：10年（宽限期不超过2年）
利率：按人民银行规定对应期限贷款基准利率执行用途：用于度假酒店项目建设
贷款方式：项目投入运营并开始盈利前以本项目土地使用权及在建工程作抵押，并由借款人母公司提供连带责任保证担保，项目建成并开始盈利后可转由本项目全部房地产作抵押。
基本情况
一、借款人及股东概况。借款人是专为开发本项目设立的项目公司，注册资本3亿元,其中A集团占39%，A集团子公司B公司占21%，某房地产开发有限公司占40%。借款人经营范围包含客房、餐饮、会议、娱乐、房地产综合开发经营、旅游项目开发等，目前资产总额3.12亿元，负债总额0.12亿元，资产负债率3.7%，流动比率280%，速动比率280%。由于处在项目建设期，无经营收入。借款人在H银行开立一般账户，目前无银行融资。
股东之一A集团是借款人实际控股股东，注册资本26亿元，主要业务为经营某国际大厦。截至上年末资产总额54亿元，负债总额24亿元，净资产30亿元，资产负债率44％，上年度实现销售收入9亿元，净利润2.4亿元。目前该公司在H银行贷款余额4亿元，全部为短期流动资金贷款。
股东之二B公司是A集团为投资本项目而专门成立的投资性公司，注册资本2亿元。
股东之三某房地产开发有限公司由9位自然人出资成立，注册资本2000万元，经营范围包括房地产开发经营、物业管理、经销建筑材料等，具有房地产开发二级资质。目前资产总额11亿元，负债总额10亿元，资产负债率91％，上年度实现销售收入1.8亿元，利润总额3000万元。
二、项目情况。本项目拟建设一座五星级标准的海滨度假酒店，项目规划用地面积10万平方米，建筑面积7.5万平方米，客房总数500间，项目建成后将由某国际集团管理，借款人已与该公司签订了管理协议。本项目立项和环评报告已经有权部门批准，目前已取得土地房屋权证、建设用地规划许可证、建设工程规划临时许可证，建筑工程施工许可证尚未办妥。项目已于去年开工，截至目前已完成投资3.75亿元，计划2005年末建成试运营，2006年正式营业。
本项目总投资7.2亿元，其中借款人自筹资金4.2亿元，占比58%，拟申请银行项目贷款3亿元。目前已到位资本金3亿元，其余1.2亿元将由股东各方按股份比例追加投入，其中A集团及其控股的B公司尚需出资7000万元，某房地产开发有限公司尚需出资5000万元。A集团（本部）上年报表显示其未分配利润2.9亿元，经营活动现金流量净额4.3亿元，具备一定的出资能力，但某房地产开发有限公司上年年报显示其长期投资已远超该公司净资产的50％，未分配利润4700万元，经营活动现金流量净额为－1.4亿元，出资能力较弱。
评估预测本项目在计算期18年（建设期3年、经营期15年）内年均收入1.4亿元，年均净利润2000万元，投资利润率3.4%，财务内部收益率1.1%。按本项目约定贷款偿还期10年测算（含宽限期2年）综合偿债保证比为1.20。项目建设期内拟采用土地使用权与在建工程抵押，并由A集团提供连带责任担保；建成后以本项目全部资产抵押。
三、市场情况。项目所在地是我国著名的滨海旅游城市之一，旅游业是该市的支柱产业，旅游收入在国内生产总值中的比重约占60%。旅游收入在全省国内生产总值中也一直保持较高比例，近3年旅游收入年均增长8%，2004年全省旅游收入约100亿元。根据当地旅游信息中心提供的资料，目前该市已评及待评的星级酒店120家，客房总数1.8万间，其中已评五星级酒店4家，待评五星级酒店6家，客房合计4200间。除了市区部分酒店为商务酒店外，大多为度假酒店。近三年全市酒店平均开房率均在50％以上，平均房价为480元/间/天。
项目位于某著名度假区，该度假区以清澈海水、细白沙滩、优美海湾著称，是为数不多的国家级旅游度假区中较为出色的一个。该度假区内酒店平均房价和平均开房率均比市区同档次酒店高，五星级酒店的平均开房率约为60%，且客房平均单价水平较高,约为750元，对高消费水平的度假游客具有一定的吸引力。本项目定位于该区标志性旅游酒店，目标客户定位于国内外高收入、高消费游客。贷款项目评估时依据谨慎原则，预测本项目开房率第一年为45%、第二年及以后年份为55%；以当地五星级（及待评）酒店上年平均房价750元/间/天为本项目各年的房价。按上述参数预测，管理协议约定的第一个经营期15年内（2006－2020年）客房收入合计11.2亿元，餐饮收入合计8.5亿元，其他收入合计1.8亿元，累计收入21.5亿元。
请作有利条件及风险因素分析。
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酒店项目建议书
一、项目概况
1、项目名称：酒店项目。
2、项目单位：
3、建设地点：
4、建设规模：总投资千万元，占地面积2600平方米，酒店5000平方米，酒店配套功能包括餐饮、会议、娱乐、商务、SPA等内容。
5、建设年限：2年（自酒店项目开工之日起计算）。
二、项目建设的必要性
基于周边产业园区的拉动与城镇有机更新的双重需求，人口与经济社会将迎来一个跳跃式的发展时期，建成后可容纳7-9万人。再加上园区已有众多大型企业入驻，距离五家渠核心区高档酒店较远，给企业带来很大不便。目前，团内没有一座符合星级标准的综合型大酒店，接待能力无法满足城镇经济发展的需要。为适应日益频繁的商务交往，进一步提升城镇品位，提高对外接待能力，我公司决定在贵团建设一座集住宿、餐饮、会议、娱乐、商务、SPA等为一体的综合型酒店。
三、建设规模及建设要求
（一）建设规模。
总投资5千万元，建筑面积5000平米，酒店建设规模整体规划为80间客房，住客总容量不低于160人，酒店配套功能包括餐饮、会议、娱乐、商务、SPA等内容。
（二）建设要求
1、项目区进行规划设计须符合城镇建设总规，经五家渠市建设局审查通过后进场施工。建设容积率按行业规定标准执行。
2、按国家规定标准建设酒店内排污设施，保证达标后进入城市污水管网。
3、酒店在2年内建成投入使用，并由具有专业的酒店管理公司进行管理，除更新设施或内部装修等因素外，应常年正常运行。
四、项目的经营思路
酒店按星级以上标准建设和经营，执行国家旅游局颁布的有关评定星级饭店的规定和标准，即：
1、建筑物：建筑物结构优良，内外装修高于一般饭店水平，协调，布局合理。结构体系规范，外观独具风格。
2、客房宽敞，拥有独立的卫生间和空调、彩电、电话、互联网等设备。
3、拥有光纤电视和公共天线系统以及公共广播系统。
4、拥有自动防火报警系统和水消防灭火系统。
5、拥有现代化饮食服务设施。
6、拥有应急供电设备。
7、拥有防盗保安监控系统。
五、投资概算及资金筹措
（一）酒店投资概算：2千万元。
（1）购地：2600平方米×200元﹦52万元；
（2）土建：5000平方米×1800元/平方米﹦900万元；
（3）装修：5000平方米×1500元/平方米﹦750万元；
（4）设备：200万元；
（5）其它（如绿化、道路等）：100万元；
（二）资金筹措：企业独资。
六、效益分析及投资回收期
（一）经济效益
1、酒店营运收入
（1）年客房收入=客房数量×经营月份×30天×开房率×平均房价，即：80×12×30×70%×100=200万元
（2）年餐饮收入=客房数量×开房率×1.8×上座率×餐饮人均消费×30天×经营月份，即：20×70%×1.8×50%×40×30×12=180万元
（3）夜总会、KTV、迪吧、洗浴中心等收入按100万元/年计算。 酒店年收入=客房收入+餐饮收入+夜总会、KTV、迪吧、洗浴中心等收入=200万元+180万元+100万元=480万元
2、投资回收期：
投资回收期=（酒店建设总投入÷酒店年赢利额=（2000万元÷480万元/年=5年
（二）社会效益
通过本项目的开发将会增加当地居民的就业机会，提高当地群众生活质量和水平、加快产业结构的升级、利于区域品牌形象的打造。
七、结论
项目具良好的经济效益和社会效益，具有巩固的客源市场，优越的区位优势，良好的投资环境，开发价值潜力大，是一个见效较快，有发展前景的项目
二0一二年三月二十八日
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神舟手机市场营销策划书
神舟手机中国地区
2014年度
促 销 策 划 书
组员：孙爱峰、金阳、殷志伟、孙康、班级：12策划
日期：2013年 12月 19日
目录
第一部分综合分析报告 .....................................................................................
一、SWOT分析 ................................................................................................
(一)优势 .....................................................................................................................................................................
（二）劣势..................................................................................................................................................................
二、市场状况分析 .............................................................................................
（一）销售状况分析 ..................................................................................................................................................
（二）竞争对手分析 ..................................................................................................................................................1.市场竞争格局 ...................................................................................................................................................2.主要竞争者分析 ...............................................................................................................................................
（三）消费者分析 ......................................................................................................................................................1.神舟手机的个体分析——消费者购买行为 ...................................................................................................2神舟手机的群体分析——消费者的市场分析 ...............................................................................................
（四）产品分析 ..........................................................................................................................................................1.产品现状 ...........................................................................................................................................................2.产品特点 ...........................................................................................................................................................第二部分促销策划方案 .....................................................................................
一、方案背景 .....................................................................................................
二、促销方案 .....................................................................................................
（一）促销产品 ..........................................................................................................................................................
（二）促销对象 ..........................................................................................................................................................
（三）促销目标 ..........................................................................................................................................................
（四）促销主题 ..........................................................................................................................................................
（五）促销策略 ..........................................................................................................................................................
（六）促销方式 ..........................................................................................................................................................(七)促销活动方案 .......................................................................................................................................................
四、促销预算 ..................................................................................................... 第一部分 综合分析报告
一、SWOT分析
(一)优势
1.品牌知名度高,品牌文化悠久
深圳市神舟电脑股份有限公司的前身是深圳市神舟电脑有限公司，成
立于2001年，是一家IT( Information Technology)、IA(Information Application)为主业，以电脑技术开发为核心，集研发、生产、销售为一体的高科技企业。在12年的时间里，神舟电脑走过了一条从创立自有品牌的电脑整机，到实现自主研发生产高性能笔记本电脑、台式电脑、屏式电脑、LCD液晶显示器和液晶电视及其周边设备的稳步发展之路。神舟电脑总资产超过30亿元人民币，拥有深圳市神舟新锐电脑设备有限公司、昆山神舟电脑有限公司、深圳市神舟创新科技有限公司、深圳市新舟科技有限公司以及神舟电脑香港有限公司5家下属子公司。深圳市神舟电脑股份有限公司的总部位于深圳市龙岗区坂雪岗工业区，这一区域汇集了包括华为、富士康、神舟在内的多家大型IT企业，地理位置十分优越。
2.拥有先进的工艺技术
技术
神舟电脑的研发深入到板卡级，包括主机板、显示卡、驱动板、散热模组、结构模具等等，涉及台式机、笔记本、屏式电脑、液晶显示器等各个品类。强大的研发实力造就的创新速度，让神舟在行业内奔腾崛起。
神舟电脑研发中心办公面积6000平方米，拥有研发人员330多人。在8年时间里，神舟电脑先后设立了板卡研发中心、系统研发中心、平板显示研发中心，并于2003年在深圳市政府的支持下建立了国内仅有的三个笔记本电脑研发中心之一，已成为具有最强研发实力的中国本土电脑企业。神舟工业园占地16万平方米，已建成生产厂房、行政研发大楼和综合楼14万平米，员工宿舍和干部公寓11万平米。整个园区划分为工作区和生活区两大片区，建筑格调简洁中见大气。大面积的水面、绿地和树木等布置，令整个园区的设计充满了绿色和人文的气息，这里是中国IT产业中最漂亮的工业园之一。
3.市场状况
神舟电脑是2001年8月进入电脑整机市场的，到2007年，神舟电脑已成长为中国电脑产业的领导厂商之一，并将业务延伸到韩国、德国等120多个国家和地区的海外市场。今天的神舟电脑拥有深圳神舟工业园、深圳神舟华赛工业园、昆山神舟工业园等三大生产基地，遍布全国的3000多家销售店面，已成为中国电脑产业的领导厂商之一！ 4.产品介绍
吴海军在微博上表示，神舟首款智能手机会有两个版本，一款为灵雅E50 S1，支持联通WCDMA+GSM；另一款为灵雅E50 T1，支持移动TD+GSM，并有黑、白二色可选，同时他还强调，未来神舟出的所有手机都会是双卡双待。
对于E50的售价，吴海军表示官方定价是999元，只是一个市场指导价，实际发售时还会有折扣及优惠，同时他还表示，999是保证所有人都能买到的价格，其会现货供应。
此外，吴海军还在微博上表示，神舟灵雅E50的配置本来是针对2S的，而小伙伴们却希望他们卖红米的价格，这确实有些为难，因为这款手机的成本近800元。 神舟首款手机配备了5寸IPS屏（分辨率为720p），搭载1.3GHz MT6582四核处理器，内置2G内存+16G存储空间，提供前置500W+后置1300W像素摄像头，内置2000mAh电池。
（二）劣势
1.提起神舟，似乎有说不完的话，哪里有神舟哪里就有激烈的争论。争论最多的是神舟的质量，到底是低价低质，还是低价高质？当然有一点是公认的，那就是无论是台式机还是笔记本，神舟的价格不是一般的便宜。还有另一点，估计也没有人反对，那就是神舟的广告出奇的多，报纸杂志，电视，网络，可以说是铺天盖地。然而大家都看到了神舟的价格，也看到了神舟多如牛毛的广告，甚至听到了神舟老总吴海军“狂妄”的话“我是靠电脑赚钱最多的人”。有人说，神舟是运用了薄利多销的策略。神舟是最多的一个。俗话说的好，无风不起浪。在某论坛上接近万人的跟帖骂神舟，我想这并不是竞争者雇人恶意攻击那么简单。但走低价路线，并不代表走低质路线。一个成熟的品牌，不光会在价格上领先对手，而且会在\"精、气、神\" 上下工夫。只有良好的售后，过硬的质量，先进的设计然后加上合适的价格才会真正的征服顾客。而靠一味的降低价格，甚至不惜牺牲产品的质量，那样也许可以取得一时的成绩和领先却对企业的长期发展来说是致命的，毕竟一时的利益并不代表永远的利益。只看眼前利益的企业是永远不可能发展壮大的企业，也是让人瞧不起的企业。因为笔记本端的负面影响，给广大消费者低端不入流的感觉，形成固有消费群体，不易被中高端人群接受。
1.行业压力
神州公司在手机方面的名声相对于其他国内国外的知名品牌较小，在手机行业只是新生儿，面对的是巨大的压力。 4.主要消费人群
中低端领域消费者，他们更重视性价比 5.产品存在的问题
性能参数虚报、虚高，过度模仿高端机，缺乏自主创新。 7.竞争形式
中国电信、中国移动、中国联通发布新的补贴政策，牵手中兴、华为、酷派、联想等合作伙伴，不断提升千元手机吸引力。市场参与者增加，目标不约而同直指低端智能手机，同质化的竞争必将引发惨烈的价格战。 8．销售方案
为了更好的推广神舟智能手机，为其汇聚人气，初步树立其良好的产品形象，公司需要开展一系列的促销行动。
首先，针对热衷新型数码产品的都市青年人，我们可以在神舟电脑专卖店及商场柜台的醒目位置大量摆放产品海报及宣传纸板，在第一时间吸引顾客，引起他们对产品的关注，从而进一步的了解产品，为其购买产品提供可能。与此同时，在一些节假日或公司的纪念日里，我们可以对产品进行适当的降价来刺激消费者的购买，亦可以为客户赠送礼品，如精美的相框﹑日历之类的既实用又美观的物品
或购机赠送原装屏幕贴膜，这些都能在一定程度上增加顾客购买产品的机率。
其次，我们也可以在神舟官方网上商城进行促销，如今，网购越来越被大众所接受，选择在网上淘宝的人群也日益壮大，因此我们这种促销行动针对的是爱网购的时尚的年轻人。在其官方网站商城上，公司可以加大对这其智能手机的宣传，在主页上主推此款产品，加大版面来对产品进行宣传，设置网页浮动广告来吸引消费者目光，另外，我们也应对网购这款产品的人们进行价格上的优惠﹑赠送小礼品或机器配件并免收邮费等方式来增加网上的销量。
再者，大学生是数码产品的推崇者，因此，针对于这一目标群体，我们可以选择在北京、上海、广州等一线城市的大学校园里进行一些神舟智能手机的推广宣传活动，展开“神舟智能手机走进大学校园”的活动，对大学生这一广泛的群体进行产品的宣讲和推广，另外，这一活动最重要的促销方式就是对大学生进行一定的降价优惠，他们尚未工作，还不具备自己赚钱的能力，所以价格上的优惠对他们来讲诱惑是最大的，促销效果也应是最好的。
四、营销费用预算
第11篇：项目策划书
项目策划书
1 技术目标
明确项目规模，深入理解合同中约定的工作内容、范围、成果要求、里程节点，编制BIM工作整体、阶段工作目标。
合同中约定的具体工作内容
1.工作阶段、内容、范围
2.阶段的提交成果
3.阶段的预计工作时长
4.整体的工作计划/阶段工作计划
5.项目策划书路径
2 项目依据
确定提资版本及其正确性、完整性，当提资不完全并影响任务完成时，就提资问题进行沟通。 提资时间、提资的完整性和正确性。
3 基础资源规划
3.1 软、硬件应用要求
Revit 2011，建筑、结构、MEP。
Naviswork 20
11、2012。
3.2 专业协同方式
建筑专业与结构专业有部分构件是同一构件，如柱、板、承重墙、洞口，在建模时可考虑两专业协同工作的方式：
1.以结构构件为基础，建立建筑模型，采用此方式，可减少建模的重复工作量。
2.建筑、结构各自建模，采用此种方式的好处在于，进行建筑、结构碰撞检查比较方
便。
采用第一中协同工作方式。
3.3 BIM样板文件
B:\\Project\\PA004537.01北京龙湖常营综合体BIM\\Workshop\\100%深度-西区\\00_GNRL\\04-模板
3.4 族
族的统一命名。
构件族的统一命名规则。
项目族的存储和调用位置：
B:\\Project\\PA004537.01北京龙湖常营综合体BIM\\Workshop\\100%深度-西区\\00_GNRL\\03-族
3.5 项目轴网
轴网保存位置：B:\\Project\\PA004537.01北京龙湖常营综合体BIM\\Workshop\\100%深度-西区\\00_GNRL\\01-轴网
建筑结构轴网创建原则：
先建建筑的轴网 结构轴网在建筑轴网基础上，将标高改为结构标高。
4 模型规划
4.1 模型规划表
4.2 建模深度
一般来说，基础模型应包括但不限于以下内容：
建筑专业
轴网、墙（建筑）、板（建筑）、柱（建筑）、洞口（墙洞、板洞）、门、窗、阳台、屋顶、雨棚、檐口、（外廊或连廊、车位、标识不建），建筑楼梯等（按楼梯标准层建）。
结构专业
梁、柱、墙、板、洞口（墙洞、板洞）、楼梯（按楼梯标准层建）、坡道、（基础、基坑、钢结构、桁架不建）等
暖通专业
一、空调系统：
1.四层冰场，设置全空气定风量空调系统。
2.一层至五层商业区域，设置风机盘管加新风空调系统。新风机组采用热回收机组。
3.地下
一、二层超市设置全空气定风量空调系统。
4.地下
一、二层商业设置新风空调系统。
二、防排烟系统：
1.一至五层商业部分设置机械排烟系统，并相应设置至补风系统。
2.一至五层主力店部分设置排烟系统，并在每层主力店设置相应的补风系统。
3.中庭设置了机械排烟系统。
4.合用前室、核心筒防烟楼梯间及地下防烟楼梯间设置机械加压送风系统
5.地下
一、二层商业设置机械排烟系统，及机械补风系统。
三、空调水系统
空调冷热水供/回水系统，空调冷水供/回水系统，冷凝水系统
给排水专业
生活给水系统、中水给水系统、排水系统（污废合流）、雨水系统（虹吸式雨水系统）、消防系统、自动喷水湿式系统、自动扫描射水高空水炮灭火系统、气体消防（地下室变配电室），构件包括管线及其主要管件、阀门、设备，（喷淋支管按喷头个数计算管径，消火栓立管要建立）。
电器专业
弱电系统：手机型号增强线槽，综合布线、有线电视线槽，安防线槽，物管线槽（POS、信息发布、客流点算），
强电系统：普通桥架+消防桥架
电气专业中的强电、弱电桥架。（槽式、梯式要区分）。
电力平面图、照明平面图中表示的电缆桥架为同一桥架，若有不同，应以电力平面图为准。
电缆桥架：除变配电室、电气竖井内、机房内选用普通槽式桥架，矿物绝缘电缆采用梯架外，其它均选用封闭式防火桥架，平面图中未注明的桥架均为CT-200X100。
5 成果标准
5.1 碰撞报告
格式标准路径：
B:\\Workshop\\BIM辅助项目工作标准文档\\PA00xxxx.01项目-BIM碰撞检测问题报告-2012.9.17.docm
5.2 模型
提交什么模型，模型如何组合。
5.3 管线综合
明确提交成果的内容，提交的内容和提交的格式。
6 人员策划
参见《人员策划表》。
第12篇：项目策划书
项目策划书
前言：
通过对重庆师范大学校园内销售床上笑书桌项目的初步分析，我感到这将是一个可塑性非常强的项目，它不但可以体现笑桌子对同学的关心和体贴，更能体现重庆师范大学校园市场。经过我对校园市场反应出来的背景，提出切合校园销售的建议，仅供部门参考。
一． 市场背景：
冬天即将来临，天气逐渐变冷，针对同学们喜欢在被窝里看书这种情况，销售小书桌便成为一种可观的商业活动，买和卖便应运而生了。我认为该项目在校园内市场有如下特点：
1.客源特征：以大一新生为主，该范围内购置笑书桌的人数较多，同时兼顾高年级的同学。
2.项目开发特色：迫于竞争的压力，校园外也有销售小书桌的情况，我们部门应主动寻求新的开发理念，开拓新的销售模式，注重客源需求，更好地促进销量。
3.销售特色：价格趋于合理，15元左右，在同学可以拿得出又欣然接受的范围内，争取送货上门的方式，谁能拒绝便宜又实用的商品呢？
二． 项目分析
1.基本情况：本项目适合于重庆师范大学广大学生，它的兴起必将得到广大学生的热爱，从而拉动勤工助学项目开发部的发展，本项目具有开发性。同时为贫困学生提供解决生活问题的方法。
2.校内消费能力：整体销售群体为学生，主要针对有需求的同学，供应买和卖得关系，低于市场价格，但又不能亏本，有利可赢。
三，销售执行：
1.利用课余时间，在报亭，食堂等地方固定销售。
2.安排1个销售人员，1个收钱人员，1个搬运人员，以寝室为单位，在晚自习后广阔的休息时间，每个寝室上门销售。
艺术教育（空乘和礼仪）王婷
第13篇：项目 策划书
项目 策划书 策划给:团组织学生会 策划人:13年4月8日
执行 摘要
活动主题： 奉献一丝爱心，奉献一片精彩
活动目标：
少年强则国强,少年智则国智,少年是祖国的未来,而教育则是少年成才的关键,为了推动教育公平,为了促进社会和谐,以及帮助贫困学生实现上学的梦想,我校外联部本着人道主义精神,充分贯彻党的科学发展观,饯行八荣八耻,现在向全校进行募捐.活动说明：
1 本次募捐完全建立在自愿的基础之上,不存在任何功利行为;2 本次募捐所筹得善款均全部用于捐助贫困学生。
活动对象：全体师生
活动流程：
①前期安排：先与本次活动的受助对象进行联系，再抽出时间去受助学校进行学校情况的走访以及相关资料的获取，一切顺利的话，可与学校签订一份捐助合同。 ②前期宣传：首先要在宿舍楼底下，教学楼底下，食堂门口，超市门口设立宣传点，宣传力度要大，力争让同学们了解活动内容。宣传的方式可以模仿开学典礼时设立的指导处或安排指示标志，引导同学来到主活动地点。此外，在活动现场要安置一个展板，将收集的资料以文字和图片的形式在展板上体现出来。
③活动进行：
1、此活动属于一种长期进行的活动，分为启动仪式和后期捐款。
2、为了加大宣传力度，最大限度的扩大活动的影响范围，我部门经商量决定采用抽奖的办法来吸引同学，即，师生每捐出一次钱，多少不限，便可获得一次抽奖的机会，百分之百有奖，最低的奖励可获得由所捐助学校的小同学亲手写的明信片一张。
3、活动地点设立一个平台，主办方会为大家准备小卡片和笔，大家依照自己兴趣想法可以写下给受捐助小同学的祝福的话。
4、此捐款活动是一个长期的活动，在启动仪式结束后，主办方会与超市方面沟通，将捐款箱会放置在超市，作为一个长期的计划来将捐款继续进行下去，当捐款箱满的时候将捐款再次交于受捐助学校。
④活动后期：制作活动简报以及对超市捐款箱进行维护，以防恶意破坏。
活动宗旨：
本次活动由启动仪式，捐款大会和长期设置捐款箱的启动仪式组成，做到捐款过程和款项处理的公开透明。
活动地点：
启动仪式设在本科生宿舍楼下，启动仪式后将捐款箱设在超市。
活动经费及预算：
①海报制作：50元
②抽奖奖品：100元
第14篇：项目策划书
项目策划书
（一）
一、项目背景和意义 锦程学校位于昆明市渔户村，作为城中村，虽然近年来发展较快，但是学校的教学环境仍未得到改善，校区有限，设施十分简陋。全校共有学生约350人，仅有教师10名，这10名教师肩负起各个学科的教学及校务管理工作。据了解，学校藏书极少，图书内容的涉及面较窄，无法满足各个年级同学的认知需求。 在访谈中我们了解到，锦程学校里的孩子们迫切希望能有一间图书室。学校里的孩子从幼儿园到小学六年级，年龄跨幅较大，需要大量不同的合适书籍，如幼儿读物、课外辅导类、科普类、文艺类。因此，为了满足锦程学校孩子们当前的愿望，我们将为其筹建一间图书室。 在今年的两会期间，政府工作报告中明确指出：促进义务教育均衡发展，加强义务教育阶段学校标准化建设，公共资源配置重点向农村和城市薄弱学校倾斜，以流入地政府和公办学校为主，切实保障农民工随迁子女平等接受义务教育。作为一个拥有数千年历史的文化大国，孩子缺乏可以阅览的书籍是十分可悲可叹的，“百年大计，教育为本”，大力发展教育乃强国之基，立国之本。为了丰富锦程学校学生们的课余文化生活，本着“立一等品格，求一等学识，成一等事业”的校训及“助人自助，自助助人”的社会工作专业理念，筹建一间图书室，给孩子们提供一个阅览和学习交流的场所，使他们在课外也能丰富自己的文化知识。本着社会工作的专业精神，我们将尽自己的一份绵薄之力。
二、项目的目标
（一）为锦程学校筹建一间图书室。
（二）给锦程学校的孩子们提供一个阅读和学习交流的场所。
（三）许多同学、老师的书籍在阅览过后便束之高阁。捐赠书籍不仅使书籍得到循环利用，更是一种环保的体现。
（四）借助本次项目活动的机会，锻炼、培养我们的实务、沟通、团队协作能力。
（五）让更多的人关注到类似锦程学校这样教育资源缺乏和设施不完善的学校。呼吁更多社会资源的支持和帮助。
三、项目活动内容及执行计划 本项目共分为四阶段进行。 第一阶段，物资筹备（4月7日-4月13日）： 与锦程学校取得联系，确保该单位同意本项目的开展。 请锦程学校为新图书室的相关事宜做准备。（注：主要包括书架、书桌、椅子的准备，准备一间空闲教室作为图书室。） 由专人负责购买宣传所需一切物资。 联系昆明市其他公办小学、图书经贸公司，寻求合作。 向学院申请宣传所需地点、桌椅、帐篷、展板、横幅悬挂地点。 拍摄锦程学校照片并进行冲印，粘贴在宣传展板上。 制作绘画宣传海报，并粘贴在学院内的醒目位置。 鼓励锦程学校的学生为自己的新图书室捐赠书籍。 在学院指定位置安排图书征集点，并以此做相应宣传。 安排人员轮流进行值班，确保物资征集的持续性。 安排人员在合作单位进行募捐。 所有参与捐赠的同学、老师，可签字留念，邀请参加落成典礼。 对所获得的物资进行相应的登记造册。 如有需要，对书籍进行必要的购买及交换。 与昆明市的社会企业进行合作。 第三阶段，项目进行（4月28日）： 将前期所筹备的图书运往锦程学校。 帮助锦程学校布置新图书室。 将图书资料、管理方法交与锦程学校。 新图书室落成典礼。 摄影留念。 第四阶段，项目后期 图书室建成之后每隔一段时间要对其进行项目评估以便及时做出修正。 招募到的志愿者可以经常到图书室帮助孩子们提高学习成绩，交流读书心得。 志愿者协助学校老师管理图书室；维持图书室秩序；保持环境整洁。 帮助锦程学校建立图书室管理制度，帮助其进行自我管理。
四、项目预期效果
（一）学院各个专业能积极为锦程学校捐献书籍，同时也能招募到一批固定的志愿者。
（二）使越来越多的人能够关心、关注到落后地区的教育问题。
（三）帮助锦程学校改善教学设施。
（四）顺利建成图书室，让同学们在放学之后能在安静的环境中完成作业，提高学习效率。
（五）为锦程学校中的孩子培养读书兴趣，扩大知识面、阅读面。
（六）我校同学能够与锦程学校达成长期合作关系。
（七）能够使同学们的专业知识与实践经验相结合。
五、经费预算 序号 项目名称 详细说明 小计 备注
六、项目可能遇到的困难和应对措施 序号 困难 应对措施
七、项目执行团队及成员简介 执行团队：绿野仙踪 绿野仙踪，成立于**年3月，是因《农村社会工作》及《戒毒社会工作》课程需要所组成的学习小组。团队成员共有8名，均来自于云南大学滇池学院，**级法学系社会工作专业，社会工作班内的成员。团队本着：“求真尚美，励志笃行，唯理想点亮生命的精彩！”的学习信念，不仅将努力完成课程的学习，并积极参与课程活动及组织团队项目的展开。 团队成员简介： 组长：刘焱钦 副组长：白醌沂 资料管理：王雪琪、杨钰清 财务管理：李雯君 联络员：钱泉威洋 组员：郑艳、胡煜婷 在团队中，有参加过院唤青社、系学生会等大型组织的成员，并在人类文化学、人类学调查方法、社区工作等课程的学习中，参与过云南少数民族多彩文化研究、“三月三”上西山、诚信问题街头调查、“乐淘淘”二手市场等活动，对于组织并开展类似的项目活动均具备一定的经验及实际操作能力，对于本次活动是否能够成功开展充满信心。 项目策划书
（二）
一、项目背景： 北京作为中国政治、经济、文化中心都市，也是世界着名古都和现代国际城市。在过去几年已经成为全球经济发展最为瞩目的区域，吸引了大量国内外资金、技术、人才涌入，成为国内外公司进入中国市场的首选进驻地。随着２００８年奥运会的举行，北京的CBD热度会更加高涨。众多跨国公司地区总部、国际金融机构、国际传媒巨头、各类专业服务机构在此聚集，更多的世界500强企业在此安营扎寨。他们在联系中国经济与世界经济、沟通国内外信息和资金流、高端人才流动等作用日益突现出来，区域内已经集中了大量的跨国公司和国际顶级知名企业，国际商务区已趋成熟。 作为北京CBD核心区域的朝阳区，是国际交往的重要窗口，是中国与世界经济联系的重要节点，近年来该区域正面临着深刻的变化。体现在吸引国际资金、人才、技术、服务的同时，也必将成为国内众多渴望走向全国乃至全球市场的企业和机构首选的信息技术前沿阵地和形象展示窗口，成为国内企业学习国际先进管理经验、接受新信息新技术的平台和区域，同时也是国际上即将进入中国的其他企业了解中国的窗口、展示形象的舞台和进入中国市场的桥梁。 根据《北京城市总体规划(2004年-2020年)》提出鼓励发展南城，改变“北重南轻”“北密南疏”“北热南冷”的城市布局局面，北京市政府提出“实行政策倾斜，加快南城发展”的战略决策，通过基础设施建设、危房改造、建设经济适用房等南城发展计划，大力发展南城大商贸产业，促使城市商圈南移。特别是通过交通等基础设施的大规模改造，努力促进的南城地价、人气、名气、商气和财气的上升，改变城市发展的不平衡性。 银邦投资集团公司经过长期、充分的市场调研分析，广泛听取专家、同行、客户建议，决定在朝阳区小红门地区启动实施银邦国际广场项目，作为对以国贸华贸为代表的国际商务中心的补充，建设一个面向国内外企业和产品形象展示、交流的平台，打造北京城南商务中心区。如果说以国贸一带为核心的国际商务中心，以吸引聚集国际超级巨头和世界500强为目标的话，那么银邦国际广场把专为国内外特别是国内众多大中型贸易、服务、产品企业打造全新的资金、技术、信息、服务交流平台和企业形象展示窗口，特别是把为国内外众多成长型企业提供服务的商务中心区，作为北京银邦国际广场项目的目标和市场定位方向。
二、银邦投资集团公司简介： 银邦投资集团公司成立于**年，前身为陕西银邦投资管理公司。注册资本5000万元。集团总资产超过20亿人民币。集团业务涉及地产、商业、服装、矿产等多个领域。2001年至今先后在西安、北京、浙江等地成功开发了西北商贸中心、西北服装交易广场以及住宅等多个大型地产项目近百万平米.银邦投资集团法人代表、集团总裁谢秉艾，着名浙商，企业家，社会活动家，陕西浙江企业联合会会长，在浙江和陕西、北京商界影响广泛，具有较好的商誉。集团其他股东大部分为浙江着名企业法人以及企业家个人股东。
三、银邦国际广场项目基本情况： １、项目名称：银邦国际广场 ２、项目投资、开发商：中国银邦投资（集团）公司 ３、项目所在地：北京朝阳区小红门乡小红门村。 ４、总面积：营业面积400000平方米，占地面积２２0000平米。
5、项目总投资：20亿人民币
6、项目开发建设周期：3年左右
7、项目市场布局定位： 根据城市规划要求和企业战略目标定位，把银邦国际广场建设成为国内外企业产品展示中心，建成连接中国与世界的商贸枢纽和窗口；外商采购中国商品的区域市场；通过这个大平台，把各省市区域产品推广到全国市场，把中国的产品和服务推广到全世界，把世界的产品和服务引进到中国来；建成营销中国的大市场、大商场、大柜台。建成国内外企业互相学习、沟通信息、发布研发成果、推广新产品新技术的新会场、新园区；形成与国贸华贸核心国际商务区、与雅宝路、秀水街等商圈功能互补的商业格局、遥相呼应的空间布局。与现有ＣＢＤ互为补充，又互相区别。 同时把本项目建设成为全国各级地方和城市之间互相信息交流、公关协调、资源共享、营销推广提供机会的场所，打造中国全新的办事处经济信息平台。
8、目标市场定位： 实现规模化和专业化的国内外成长型企业总部基地和办事处经济，企业和机构的产品与形象展示窗口和平台： 国际知名品牌的中国区域总部和产品展示中心 国内知名品牌北京办事机构和产品展示中心 国内各类企业驻北京办事处 部分京外市县以及发达地区城镇营销推广和北京办事联络处
9、项目功能定位及配套： 经济功能定位：建设成为集办公、产品展示、会展、酒店、购物、健身休闲及文化娱乐为一体的国际商务中心；成为国际国内知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域；成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。成为全新的国内外成长型企业总部基地、研发基地和人才交流以及物流基集散地。成为新技术新成果展示推广的集散地。
11、产品内部功能定位： A、完全满足入驻客户独立使用的一体化办公用写字间、产品展示区、生活区。满足入驻客户根据自身业务和喜好需要进行个性化空间设计与装修布置。 B、一贯到顶的超级共享阳光大厅，与自然融合的环保绿色空间。 C、多部直达电梯、观光电梯，瞬间随意抵达目的楼层。 D、宽敞的公共走廊及前后通透采光的户型设计与自然融合，气势恢弘、商业氛围浓厚，风格时尚、明亮，视觉感受宜人，环保装修倡导绿色空间。 E、楼群商业配套商场、银行、酒店、餐饮、健身、美发、保健医疗、休闲娱乐以及主题购物设施，国际一流的管理服务水平满足客户多种消费需求。 F、内部新闻大厅以及多功能厅，满足信息交流、会议、新闻发布、乡友聚会等需要。 G、２４小时全天候安防监控，定点密集的保安人员确保入住客户人身和财产安全万无一失。
12、项目采取整体规划、分段实施的战略与策略，项目一期预计２００9年年内开工，２００11年年内建成入驻。二期于２００11年年内开工，２０１3年底建成入驻。
四、市场调研情况分析：
1、市场环境分析 A、政治法律环境： 本项目为政府规划鼓励支持项目，各项手续合法、完备，符合国民经济社会发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和城市发展战略；符合政府鼓励发展南部和建设城市多中心的政策方向。 B、宏观和区域经济环境分析： C、区域环境分析： 本项目位于北京市东南部，处于南四环和东四环之间。紧邻京津塘高速路。项目所在区域是北京市未来的城市发展区，位于北京东南部，是津塘地区进出北京的南大门。区域经济已经取得了长足发展，区内包括分钟寺桥至潘家园三环路沿线的区域经济中心，大洋路商业街是华北地区较大的专业建材批发交易中心；木樨园商圈，以服装批发为主的商业中心区等经济圈。区域交通非常发达，前往北京其他城区或进出北京乃至出入境都比较便捷。可与市中心区、政府办公区、CBD商贸区、机场高速路等关键区位保持直接、迅捷的联系。规划中的地铁四号线、轨道交通5号地铁线环伺周边，成寿寺路拓宽在即，届时交通优势将进一步凸显 D、自然环境分析： 本项目位于东四环和南四环之间，规划为四环与五环的绿化隔离带，绿化率较高，周围绿化状态良好，环境优美，空气清新，噪音、空气等指标优于城内其他地区。 本项目与工业区相隔，无任何工业污染问题。 E、城市布局分析： 本项目处于城乡结合部，根据城市功能定位，建立体系完整、功能完备的新商区，实现高标准、高起点和跨越式发展，本案的落成，将使新的城市格局定型。将极大缓解东三环CBD区域的入住压力和交通拥堵现状。进一步清晰城市CBD功能和定位，有利于充分发挥城市空间资源和基础设施资源效率和作用。
2、SWOT分析 项目优势（Strengths）： A、区位 根据北京市城市规划“优化核心、延伸两轴、发展新城、强化特色”以及发展城市多中心的原则，项目处于南城，处于东南发展带，属于政策扶持政府支持的板块。本项目所在地属于朝阳区,为政府规划的CBD区域。 B、规模 本项目作为甲A级写字楼群落，总体量近400000平方米，千余企业和机构进驻，加上服务配套的酒店、银行、餐饮、休闲娱乐等，规模效益和辐射效应明显，其规模优势显而易见。 C、世界级的规划水平本项目的整体规划设计由着名公司完成。从建筑设计、功能配套、绿化园林等方面，都体现了超前的国际水准，将成为城市新的亮点。 D、资讯 本案具有与世界同步的高效通讯资源，能够满足市场瞬息万变的资讯需求,信息化功能、数字化智能化大厦，有助于及时把握世界最新经济技术信息和时尚潮流变化资讯。 E、建材标准 很多建材的选择档次较高，同时充分考虑绿色环保因素，增加了本案的品质。 F、容积率1.37，视觉感受舒服，内部绿地面积较大，环境优美宜人。 G、公司背景优势，开发商实力雄厚，资金准备充足；同时拥有一支成熟优秀的管理团队，形成了公司稳健的投资风格；在产品创新上独树一帜，积累了丰富的商业经验。先后在陕西、浙江、北京、杭州等地开发各类地产项目近百万平米，全部快速售磬。 H、客户资源优势，十万浙江客商创业居住在北京南城；作为浙商代表的银邦投资集团公司，在浙江商户中具有良好的口碑和较强的亲和力、凝聚力；长期跟随公司项目一起发展的稳定商户数百个，上千个品牌产品与公司保持着联系。 项目劣势（Weaknees） A、本案的未来价值大于市场现实价值，目前地处北京南部，“北富南贫”，“北热南冷”,位置相对偏僻，商业气氛不足。使得如此大体量写字楼集中上市，而市场容纳能力相对有限； B、目标市场分散于全国，造成推广成本加大，招商销售需要较多时间； C、本案土地性质为租赁，不具备产权，因而销售竞争力欠缺。 D、定位特殊，没有现成经验可以借鉴。目前国内外没有类似定位项目，独特的定位虽然避免了竞争，但由于全新定位，没有成功先例可以借鉴。要承担创新尝试的风险。 项目机会（Opportunities） A、经济支撑 国内宏观经济向好，国民经济高速发展，国内企业经济增长迅速，政府财政收入剧增。北京市特别是朝阳区，经济整体发展的强劲势头，使本案的发展具备了良好的共生环境，朝阳区的国际商务中心地位，使本案有充分的条件成为新的资本、信息、技术、人才和产品展示中心。２００７年，北京人均GDP超过７３００美圆，２００８年将超过８０００美圆。朝阳区经济占全市经济总量比例30%以上。区域经济达到或接近世界发达国家水平。 B、服务 凭借银邦公司丰富的市场运作经验和聘请国内一流的物业、酒店等管理团队管理，完全可以全方位满足客户的各项需求。 项目风险（Threats） A、市场容量有限 07年下半年以来，北京写字楼市场成交量并不活跃，２００７年底写字楼空置率高达４０%以上。同时新增大体量写字楼还在不断推出。 B、国家从紧的金融政策，造成不稳定因素增加近年来居高不下的CPI使紧缩政策不断出台，加息和严控信贷规模，加重市场观望气氛； C、同业竞争 去年以来新增写字楼项目对有限客户资源的竞争将很激烈。
3、竞争性分析 竞争格局： A、朝阳区国际商务中心０７、０８、０９年银泰中心、财富中心、中央电视台、北京电视台、国贸三期等，以其绝对的品牌、位置、服务、环境在市场处于竞争的绝对优势地位。但相对距离较远，定位差别明显。 本项目在策略上要避开与其正面竞争对比。 B、丰台区总部基地项目起步较早，规模宏大，趋于成熟，品牌、环境和现房优势明显。但在定位上与本项目有一定交叉，但区别较大。 C、周围２公里范围内五金城等无论规模还是市场定位均与本案差异较大，不构成竞争。 D、目前项目辐射范围内，无重大在建商业楼盘，现有新建写字楼明显体量不足，难于适应目标客户的需求。基本不会造成客源分流。
4、客户分析 目标客户定位： 本案作为北京的信息、资本中心，目标客户群主要针对： A、国外品牌企业和服务机构： B、国内有扩展全国乃至全球市场需求的成长型大中小型企业： C、浙江福建广东湖北等地产品商、经销商等以及闻名世界的、中国最大源头市场浙江海宁市场合作商户。 D、全国各级政府机构
5、目标客户群特征： A、类型多元：资金密集型、劳动密集型、技术密集型行业或其服务机构全部具备； B、对交通等办公效率有较高要求； C、对于办公自动化和资讯快速交换有较高需求； D、高度关注企业形象； E、对价格的敏感性相对较高； F、购买意向的考虑期较长； G、对写字楼的功能要求很高，也对物业服务的依赖性很强。 H、对内部配套酒店、餐饮休闲娱乐、停车等功能配套、空间布局要求较高。
6、目标客户多元化的意义： 客户结构的多元化是战略定位也是竞争需要，有利于抵御行业风险，如果完全以某一个行业为主导的客户结构，虽然有行业聚集度高、易培养客户忠诚度的有利方面，但由于供应体量大，必然造成消化能力有限，因此多元化是目标也是策略。通过内部建筑群落功能的合理规划，对客户进行有效分类，在一定范围和一定空间体现专业和专一；在整体规划上实现多元化，在具体空间功能上实现专业化，对本项目的成功至关重要。 当然，周边自然、经济、人文等环境对项目选址影响以及最终成功十分重要，但如果站在发展的角度看问题，站在城市未来的位置思考问题，传统的分析方法未必灵验。只要项目符合城市规划方向，本身规模到位，宏观规划和微观设计到位，市场定位准确，有了完善的策划和实施方案，项目本身完全可以影响、带动周边环境发展，不一定非要环境来烘托项目。只要市场需求旺盛，只要具有竞争力的成本，项目就成功了大半。
五、项目的必要性分析 １、截止２００７年１０月，入驻朝阳区国际CBD的各类机构已达４７９９家，与２００６年相比增长５２１家。２００７年前１０个月CBD各类企业上缴区级税收４５.１亿元，同比增加１０.１亿元，增长２８.７３％。在CBD约４平方公里的土地上吸纳了１３.５万从业人员，聚集功能明显，辐射带动作用日益显现。作为首都对外开放的窗口和率先与国际接轨的商务中心区已经成为国际金融、保险、传媒、电信、信息服务、咨询服务等现代服务聚集地，成为首都国际商务活动和国际文化交流的理想区域。 ２、以国贸为核心的国际CBD区域已趋成熟，他的有限空间和黄金地段，使他成为国际大型企业巨头的聚集地。办公成本日益高涨，交通拥堵，空间有限，阻挡了国内外众多大中小型企业入驻的步伐。随着城市的扩张，CBD必然随之向相对空间舒畅、交通相对方便的外围突破和发展。形成一个与目前国际CBD核心相比成本更低而效率更高的新区域，本案在竞争策略上是通过区域认同性和差异化的诉求勾勒出项目的独特个性，通过品牌定位识别强化产品的特质，并站在客户立场进行错位思考，通过领导型市场战略统筹贯穿推广、营销的全程。即与朝阳区国贸为核心的国际顶级商务区相临的国内外成长型大中小型企业提供更有效的发展平台，同为CBD但在定位上差别明显、各具特色。 ３、在CBD的成熟区域朝阳区，又处于空间相对宽敞的小红门乡选址建设的银邦国际广场，作为北京CBD的组成部分，有利于充分利用朝阳区成熟国际商务区的信息、资金、技术平台，吸引国内外各类企业，同时避免了该核心区域的高额办公成本和交通拥堵，完善了北京CBD结构，不仅是满足了国内外企业的需求，也补充了核心区域的不足，使朝阳区小红门乡区域成为国内外企业首选的又一个CBD。合理构划朝阳区产业结构，避免走向单一国际顶级商务区，从而全面提升区域经济抗风险能力，扩展CBD功能和规模。
4、满足并刺激现有的商业房地产业务的需求，丰富房产服务品种，满足不同层次需求；
5、在此地建设的银邦国际广场项目，有利于推进该区域城市化建设，改造城市环境，解决城乡结合部失地农民的长远就业和发展，促进社会长期稳定发展，有利于建设和谐社会。
6、有利于国内企业充分利用首都国际金融、信息、技术、人才中心优势，开阔企业视野，提升企业经营管理水平，增强企业参与国际竞争的能力。
7、该项目作为北京CBD的组成部分，符合国家产业发展方向，符合北京市城市规划，有利于保护环境，提升区域形象。有利于城市发展的平衡性，改变北热南冷北重南轻的城市发展旧局面。
8、本项目建成运营，不仅极大的拓展国内企业视野，加强企业信息沟通，促进企业进步和成熟。同时极大的推进小红门地区的城市化进程，改善地区环境，促进地方经济发展。完善区域投资服务功能，为区域的良性发展注入强劲的动力，大幅度增加地方财政收入和居民收入。
9、无法复制的全新的商业地产定位模式，对完善、丰富、创新国内商业业态形式，创新地产模式，具有里程碑意义。
10、从本本上改善区域经济环境，辐射带动相关产业发展，改变区域相对落后的经济状况，增加地方财税收入，扩大就业，改善农民生活，推动经济发展。总的来说通过本项目的实施运营，有利于充分发挥北京服务全国、面向世界的职能作用，有利于提高城市核心功能和综合竞争力，极大的完善了区域投资服务功能，为区域的良性发展注入强劲的动力；合理构划本地区产业结构，避免经济构成走向单一，从而全面提升区域经济抗风险能力；全面提升区域商业地产品质，增加税收、增加就业，有效拉动区域经济发展。项目建设对地方经济发展、对国内企业走向国际市场，都具有不可估量的现实意义和深远的历史意义。完全符合南城发展商业文化综合职能及行政办公职能的规划方向。
六、可行性分析 １、该项目投资开发商作为实力浙商，经过数十年的市场开发运营，在国内商业地产开发经营上拥有一支具有国际眼光的专业管理团队，积累了丰富的经验。企业一贯秉承“谋定而后动”的产品开发传统，深入调查，充分研究分析，组织国内外一流专家和顶级咨询机构反复论证，努力做到“尽善尽美”“万无一失”，把项目风险降到最低程度。在近年已累计开发了近百万平米的商业地产项目中，100%出现抢购风潮，绝大部分不足一月售磬，甚至出现10多万平米7天售完的销售奇迹。所开发项目全部产生了良好了社会效益和经济效益，造福一方，受到当地政府、驻地群众、合作商户的充分肯定。开发商充足的资金实力和良好的社会声誉，独到的眼光和专业的经营开发管理水平是项目成功的根本保证。 ２、该项目作为城市绿化隔离带项目，受到项目所在地方各级政府高度重视和大力支持。该项目的建成运营，将彻底解决失地农民的生存发展问题，为农民解困，为政府分忧。规模楼宇经济有力提升区域地价，极大地推动区域经济发展，增强地方经济实力。 ３、独特、差异化的业态形式，填补了市场空白，避免了竞争，最大限度的利用了企业和社会资源。该项目定位于目前国内京外企事业入驻北京展示产品、谋划全国市场的需求实际，以及国际上大中小型成长型企业和机构进入中国市场的需求，避免了普通写字楼的单一功能，避开了与传统意义写字楼的竞争；地域特点、绿化隔离带项目特点以及开发商追求长期社会效益、稳健、善于创新的一贯作风，降低了企业客户进驻成本，引爆市场需求；不仅满足企业办公、产品展示需求，同时满足企业发展中对交流、信息、技术、资金平台的需求。
4、市场需求旺盛。一方面，数以万计的各行业京外企业有进驻北京谋求全国市场的需求。仅浙江一省，开发商直接联系的有此需求各类大中小型企业已经超过１０００家。企业发展的实际迫切希望在北京CBD拥有产品展示中心，拥有集中的交流信息平台。另方面，目前散落于北京的京外企业办事机构，受困于场所功能单
一、交通拥堵、高额租金等现状，该项目建成有利于企业合理流动，提高效率和效益。
5、目前驻北京的全国各级地方政府机构、发达地区乡镇的办事机构，功能单一，散落于北京各处，无法实现互相之间信息交流和资源共享，无法实现规模和专业效应，无法实现公共关系资源共享。本项目建成以后，对在北京已有分支机构具有极大的吸引力。
6、国内浙江、福建、湖北等商人，大多集中居住在北京城南新区，该项目建成有利于吸引此区域的客户群，方便区域浙商、闽商和鄂商进入本项目，成为本项目的现实客户。
7、项目的整体规划、分段实施策略，适应市场买涨不买跌的习惯心理，有利于市场顺利消化，避免了大体量产品一次推出对市场的压力，短缺效应能够增强客户的信心，打消客户的观望心理，有利于形成抢购局面，节约社会和企业资源。
8、上千家企业入住，在此形成国内外大型产品展销、采购中心，千余企业年上百亿元的产品巨量交易，爆炸式拓展地方税源，增加地方经济实力。同时对劳动力的强劲需求，可以从根本上解决区域就业问题。
七、社会和经济效益预测： ２、企业投资经济效益分析： 经济测算按40万平米计算：
5、上千家企业入住本区，为地方直接扩大税源，年新增税收超过亿元。
八、投资风险及对策分析 经过充分调研分析，本投资收益稳定，风险较小。其主要风险存在于以下方面： １、整个房地产行业形势恶化，北京房地产价格暴跌。但考虑到北京房地产整体成本均在5０００元／平米以上，本项目成本压力较小。另方面开发商良好的信誉和充足的资金准备，足以化解。 ２、销售不理想，造成资金回收困难，资金链断裂。对策：售租并举，进行充分的资金渠道准备；开发商充分的自有资金和融资渠道准备，可以避免资金危机。 ３、土地获得方式影响房产所有权问题，制约项目一次性出租。对策：
一、与政府、专家深入研讨分析，找出解决问题的办法，力争取得政府支持，顺利解决产权问题。
二、聘请法律和经济专家设计切实可行的方案。
三、长期持有，自己经营，按年出租，统一管理。
四、寻找国际相关基金或信托机构，寻求开发资金退出机制。对项目在策略上进行总体规划，分段实施。向市场提供具有竞争力的价格产品，良好的性价比，满足客户，吸引客户，让看的见摸的着的优势引发客户抢占，造成局部稀缺效应。
4、银行紧缩银根以及加息，增加资金使用成本。对策，在资金准备和资金策划上，保留充分的余地，以及分段实施项目，都有利于化解银行融资的加息风险。
5、拆迁影响项目进度的风险。拆迁是个政策性强，对象复杂，需要政府大力支持，同时需要开发商谨慎对待具体细节。避免引发意外危机。对策：成立有政府村民代表开发商共同参加的专门班子，确保项目进度。
6、项目实施过程的管理风险。对策：在项目实施的各个环节，选择务实熟悉具有一流水平咨询、策划、销售、建设、装修等合作伙伴，并通过有效的监督约束机制，加强内部管理，加强沟通协调，确保项目顺利实施。
九、结论 通过以上分析，我们认为该项目符合北京市政府区域功能的规划布局，合理配置不同功能业态分布，投资风险可控，机会大于风险，市场潜力巨大，发展前景理想。为当地提供就业机会，拉动经济增长，促进社会和谐。有利于企业，有利于地方群众，有利于地方政府，有利于城市布局规划和发展平衡，社会效益和经济效益十分可观。据以上分析，我们认为银邦国际广场项目是十分必要也是非常可行的。 总之，银邦国际广场项目的核心竞争力不仅在于向客户提供了具有竞争力的性价比产品，同时为客户提供了全面服务和信息、技术交流平台，提供了更多挣钱的机会，企业做大作强的机会。项目一定能获得市场的追捧。 但是该项目的成功离不开地方各级政府的大力支持、指导。政企结合，政府主导、倡导，企业投资运营，是目前国内大型项目成功的基本模式和普遍经验。无论北京ＣＢＤ的发起、发展、成熟，还是义乌商城的成功，大型商业项目和规划，无一不是政府倡导主导、企业运营的结果。本着最大限度合理配置社会有效资源的原则，政企结合，规范运作，一定能使本项目成为北京经济的新亮点，促进所在区域产业结构调整，促进新农村建设，提高区域居民和农民的就业和收入增加，为建设和谐社会为首都的繁荣发展作出新贡献；该项目的成功运营，必将对创新商业地产模式，为国内企业和产品信息技术交流，为提高中国企业和产品的竞争能力，都具有不可估量的现实意义和长远价值。
第15篇：《项目策划书》
项目策划书
《项目策划书》是项目执行的行动大纲，即“作业指导书”，其重要性等同于拍摄电影所需的剧本。《项目策划书》的内容主要包括以下几个方面：
一、项目可行性分析
项目的可行性分析是分析项目开展的背景和理由，如市场状况、建设背景、经营现状、前景预测等。它包括两方面内容，一是项目开展的必要性，即“有没有必要”；二是项目开展的可行性，即“可不可行”。可行性分析的操作方法是SWOT分析法：即从优势、劣势、机会、威胁四个维度进行分析论证，对研究对象有一个全面的系统认识和思考，对项目进行概括、论证并做出及结论。
二、项目目标/目的
项目的目标/目的，就是要明确项目目的范围，即可交付产品的界定。一切没有明确的目标的活动都不是项目。我们当前的项目管理，目标包括两个方向：一是“治病”，就是通过项目管理，开展诸多改善的举措，解决各公司当下存在的一些具体问题；二是“发展”，就是通过项目管理开展一些提升的举措，让组织更健康，更具有竞争力。
如何确定项目的目的？其操作原则是SMART原则，即从具体性、可衡量性、可实现性、相关性、时限性五个维度来确定目标。确定目标时，目标不能定得太简单，不费吹灰之力就可以轻松实现，也不能把目标定得太高，远在天边，遥不可及，最终因为目标无法达到而影响团队士气。
三、项目团队
项目要落地，必须有具体的责任人，相关人员的责、权、利必须清晰，即项目执行过程中需要哪些岗位、履行什么样的职责、团队成员业务关系如何……所有项目相关人员的有机结合，就是项目团队，它是实现项目目标的组织保障。
高效的团队包括三个要素，即成员有互补的技能、有共同的目标、能够共同承担责任。当然，团队还需要一个有力的领导者，即团队负责人或团队领袖。项目团队也是如此，它同样需要满足上述几个要素。
与拍摄电影类比，项目负责人就是导演，主要功能是策划、指导和控制；项目小组负责人就是男、女主角，项目小组其他成员就是男、女配角，主要功能是按照剧本去落实，把自己的角色扮演好就行了。
大型的项目可以根据工作任务（工作包）进行分解，项目负责人对项目负总责，全方位统筹与控制；下设若干个项目小组（见表一），小组有具体的负责人与项目成员，其中小组负责人独立管辖本各小组的工作；考虑到项目小组是一个临时性的柔性组织，项目成员可以根
据实际任务来进行跨部门配置，这样便于通过项目工作的开展，建立跨部门的信任文化，打破部门壁垒。
表一：项目小组职责分配表
四、项目任务分解与进度安排
项目的一个重要特点是时限性，这就要求我们在一定周期内，必须对项目进行有效的计 划管理和进度控制。项目进度应该包括每项工作的计划开始和期望完成时间，具体实践活动中，我们可以将项目小组的主要任务用甘特图来细化、分解，即以项目的交付成果为导向，将项目整体工作分解为较小的、易于管理和控制的若干个工作或者工作单元。
甘特图是是一种通用的显示进度方法，构造是应包括实际日历天和持续时间，它以图形的方式，通过活动列表和时间刻度形象地表示出特定项目的活动顺序与持续时间。
表二：甘特图示意表
在设计甘特图时，要先确定里程碑事件、关键路径、详细进度计划，要遵循事件的时间逻辑顺序。需要特别注意的是，在明确里程碑事件的时间节点时，原则上不能将所有的项目节点设置在同一起止时间。
里程碑计划是以项目中某些重要事件的完成或者开始的时间点作为基准所指定的计划，它以中间产品或可实现的结果为依据，显示项目为实现最终目标所必须经过的关键状态。
编制里程碑计划可以在指定项目计划之前或者之中进行，具体步骤如下： （1）从项目计划的最终结果，也就是最后一个里程碑，开始反向进行。
（2）在项目各阶段，各个事件中，采用一定的方法初步设置里程碑。 （3）对初步设定的里程碑进行复查，这些是否实是里程碑？是否还有遗漏？ （4）分析每条因果路径，找出逻辑关系，并进行修改。 （5）编制里程碑计划，可以用里程碑图或表的形式表达。
表三：里程碑事件计划表
五、项目风险/困难管理
项目风险/困难就是达成项目目标进程中的不确定性和可能发生的危险/困难（大项目考虑风险，小项目预知困难），项目风险管理是指对可能遇到的风险进行规划、识别、估计、应对、监控的过程。
项目风险管理必须考虑几个方面： （1）识别组织面临的各种风险。
（2）评估风险概率和可能带来的负面影响。 （3）确定组织承受风险的能力。 （4）确定风险削减和控制优先等级。 （5）推荐风险应对措施。
表四：风险评估与控制表
六、项目沟通与汇报机制
良好的项目运作离不开项目团队的有效沟通，凡是不涉及项目机密的信息，都应该及时在项目团队成员中流转与共享。项目沟通主要包括两种情况：一是内部沟通，即项目负责人与项目成员的沟通，就项目的运行以及存在的问题进行交流、项目负责人对项目成员进行绩效辅导等，利于及时发现团队成员存在的问题，提出改进建议，提升项目运作效率；二是外
部沟通，项目负责人与直属领导和集团领导的沟通，及时汇报项目运行的进度、在遇到困难与挫折时争取相关部门与领导的支持等。沟通的形式包括正式沟与非正式沟通，凡涉及多人多事的情况，建议采取正式沟通的方式。
在项目运行中，项目负责人可以根据实际情况确定汇报机制，向相关人员定时通报项目进度和项目所取得的阶段性成果。汇报过程中，要注意两点：一是汇报层次，项目团队成员向项目负责人汇报，项目负责人向直属领导汇报；二是汇报频率，可以根据项目实际来确定是日、周、半月、月、季度、半年度、年度汇报的方式。所有汇报，原则上必须是正式汇报，要切记“没有记录就没有发生”，要有计划、总结、会议纪要等固化的资料，这样便于经验的积累与传承。
七、项目费用预算
项目费用预算是指为实现项目的目标，根据项目资源计划所确定的资源需求，如人员、材料、场地费用的近似值。以及市场上各资源的价格信息，对项目所需要的资源的费用和工期的长短所进行的预算。
在进行项目预算时，各项目小组负责人要负责本小组的费用预估，识别和分析项目费用的构成要素；根据每个构成要素的单价和数量，从而估算出每个结构要素的费用；分析估算结果，识别各种可替代的费用，协调各种费用的比例关系。各项目小组在进行费用预算时，相关费用要尽可能细化，不能只用一个简单的整数进行概括。
在进行费用预算时，要尽可能的参照原有的经验值，进行“类比估算”。类比估算法是通过比较已完成的类似项目来估算费用，适合评估一些与历史项目在应用领域、环境和复杂度方面相似的项目。估算结果的精确度依赖于历史项目数据的完整性、准确度以及现行项目与历史项目的近似程度。
表五：费用预算明细表
八、项目纪律与激励机制
项目执行过程中存在诸多不可控的因素，为了达成项目目标、有序规范项目团队成员，必须制定适合该项目的工作纪律与奖惩机制，根据纪律与机制去约束项目团队成员，避免人
情管理。明确纪律时，要考虑规范性、层次性、适应性、有效性四个维度，在正式会议上宣贯并做出明确要求，让项目团队成员理解、支持、遵守、执行，真正做到奖优罚劣。确保团队成员形成合力，有助于项目的有序推进。
九、其他
项目推进过程中，有必要强调、明确，而上述八个方面没有表达的相关内容，可以在本部分体现。如前八个方面已经详尽描述，本部分可省略。
十、附件
《项目策划书》中涉及到信息量大、篇幅较长的相关辅助性资料，可以以附件形式另行体现。如附件数量较多，则以附件清单标明。
表六：附件清单表
第16篇：项目策划书
护理管理学--计划部分作业
姓名：学号：班级：
一、我们的特色
1、地理位置特色滨州市旅游策划书
滨州市位于黄河下游、鲁北平原，地处黄河三角洲尾闾，北临渤海，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同德州市和济南市搭界，是山东的北大门。现辖滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县六县
一区和滨州经济开发区、滨州北海经济开发区以及滨州高新技术产业开发区，
版图面积9453平方千米，人口379万。滨州交通便利。济青高速、滨博高
速、京滨高速和20
5、220国道穿越境内，是连接苏、鲁、京、津的重要通道。滨州是中国最大的冬枣生产基地，渤海文蛤、梭子蟹等名优水产品名扬
海内外。
2、特色旅游资源：
(1)自然资源
沾化冬枣生态旅游区：景区是以“品尝沾化冬枣，体验农家风情，享受自然
休闲”为主题，以冬枣采摘园景点为主体的生态农业观光型旅游景区。
鹤伴山国家森林公园：属白云山系，向有“泰山副岳”之称。整个景区空气清
新，生态环境良好，地形复杂多变，沟谷曲折狭长，山、石、瀑、泉、
云雾等景观众多，被誉为“鲁中生态明珠”。。
麻大湖：麻大湖鱼类资源丰富，水生植物繁多，素有“北国江南，鱼米之乡”之美称。
会仙山：会仙山独特的地理与气候条件，有时可幻现一种奇异的自然景观——会仙仙灯。 蒲湖公园：蒲园青山绿水，碧波荡漾，绿树成荫，鲜花开放，环境优雅，气候舒爽，是老年人休息养身之地，青年人谈心留影佳园，小朋友娱乐的
王国。
邹平黄山： 邹平黄山据传因土黄得名，位于邹平县城南近郊，山城相映，别
具特色。
(2)人文资源
魏氏庄园：魏氏庄园是目前发现的中国最大、保存最完整的清代城堡式民居。
孙子兵法城：中国孙子兵法城是以具有千年历史的宋代古城遗址为依托而修
建的华夏兵学第一圣殿。 孙子故园：孙子故园坐落于山东省惠民县城文化区内，它是为纪念我国古代
伟大军事家、“兵学鼻祖”孙武而兴建的一处园林式仿古建筑群
唐李庵：唐李庵小巧玲珑，与周围风物浑然一体，堪称胜景。
(3)红色旅游
滨州曾为中国革命作出过重要贡献，是中共冀鲁边特委、中共清河特委和“八路军山东纵队第三旅”等机关所在地和中国人民解放军28军、33军诞生地。1944年1月，清河区与冀鲁边区合并为渤海行政区，建立中共渤海区党委和八路军山东渤海军区。
二、区域优势/劣势
1、优势：
(1)滨州市社会经济基础雄厚，城市经济实力不断增强。
(2)滨州市的道路状况良好，区位条件比较好，可进入性较强。
(3)滨州市旅游资源丰富，发展潜力强劲。
(5)旅游产业蓬勃发展，国家将“红色旅游”提上日程，可以使滨州市的“红色
旅游”资源得到充分利用。
2、劣势：
(1)滨州市整体形象缺乏明确定位，对外宣传不够。
(2)滨州市景区的服务人员的服务意识比较薄弱，服务水平较低。
(3)滨州市的旅游资源缺乏有效的保护，有待大力开发。
三、策划目标
1、市场目标：滨州地处黄河三角洲腹地，素有“鲁北重镇，海畔名枢”之
称，旅游资源特色鲜明；滨州不仅是“黄三角”战略的中心区域，也是
“半岛蓝色经济区”的重要组成部分，更是“省会城市群经济圈”城市之一。滨州市人民政府、滨州市旅游局通过提升滨州旅游品牌的影响力和知名度，使滨州的振兴和发展步入一个新的起点，进入一个新的境界。
2、最终目标：通过对滨州旅游资源的介绍，使人们更加了解滨州，是滨州
从山东省走出去，进而走向世界。
四、宗旨
实现滨州市旅游开发价值，提升滨州旅游品质，使滨州旅游成为成为省内甚至国内的亮点，带动滨州经济的发展。
五、策划原则
1、目的性原则：
(1)把滨州市打造成国内著名的休闲旅游景点。
(2)将滨州市“红色旅游”资源和其它“红色旅游资源”整合为经典“红色旅游”
线路。
2、可行性原则：
(1)滨州市的道路状况比较好，交通便利，旅游者可进入性比较好。
(2)滨州市经过多年发展，有良好的口啤，现在正在不断完善之中，其发展
潜力较大。
(3)滨州市政府有足够的资金和信心把滨州“推出去”，走出省门。
3、特色化原则：
滨州市位于黄河三角洲腹地，市内有著名的黄河大桥以及全国最大的冬枣生态园等，吸引着大量游客来此旅游。
4、政府主导和市场结合的原则：
(1)政府主导，依靠滨州市政府，甚至山东省政府的强烈支持和推广。
(2)提高滨州市旅游的市场竞争力和综合实力。
六、主题口号
魅力滨州，璀璨古今。
七、流程
1、开展滨州市旅游一日游活动，并在相应的媒介进行大力宣传；
2、制定相应的旅游路线，并在活动期间开展相应的优惠活动，对学生采取
学生票按半价收取费用；
3、将活动期间相应收入用于之后的宣传，以及捐献给本地的慈善机构，依
靠媒体的力量进行宣传。
八、预算
宣传 1万元
交通费0.04万元
管理费0.16万元
九、注意事项
（1）保证游客的安全及秩序；
（2）注意景区卫生的保持，做好事后的卫生及设施维护；
（3）加强宣传的力度，保证各消息可以及时有效的反映给广大市民。
第17篇：项目策划书
前言
通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。
我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考。
如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。
众成伟业房地产营销管理有限公司
目录
一、市场背景
二、项目分析
三、项目定位
四、客源定位
五、产品建议
六、推案策略
七、广告策略
八、销售执行
九、公司简介
十、合作模式
一、市场背景
济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：
(一）九九年之前，被动销售的暴利阶段：
客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。
开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）。
销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。
（二)XX年以后，振荡中走向规范的过渡阶段
客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。
项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。
销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。
在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：
1、客户需求的变化
ø能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。
ø对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。
ø能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。
2、市场环境的变化：
地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。
产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。
其中：
小高层发展分三个阶段：
（1）以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划，注重了前期宣传，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。
（2）以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。
（3）市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向发展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。
3、开发商的变化趋势
ø开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。
ø营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。
二、项目分析
1、基本情况：
本案位于济南市解放路东首，西临济南市的cid（科技商务中心区）山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。
2、区域消费能力分析：
经济水平：
整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。
随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。
3、客源定位：
由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：
（一）本地客源：
此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型：
私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。
政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。
高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。
年青成功人士：此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。
小结：本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。
（七）户型风格：落地窗设计，室室全明，要让客户真正感受到阳光的感觉。
六、推案策略
（一）售楼处选址：
我司建议售楼处向主干道附近迁移，在解放路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。
理由：
（1）该地段为济南主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力。
（2）人员流动量大，易扩大知名度。
（3）交通动线发达，方便客户咨询。
缺点：投入费用高。
（二）推案操作阶段及操作目的
本案操作由期房开始，我司建议将本案操作分为三个阶段：
第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。
理由：
（1）本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。
（1）中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而
形成的良性循环，因此，本案能否尽快去化，关键在于前期能否建
立市场人气，引起市场轰动。
在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。
理由：
价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败（如大明翠庭因价格制定不合理而导致在市场上受挫。）
第二阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相
对较高的利润。
理由：
（1）第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。
（2）在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。
第三阶段：获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。
（三）价格策略
目前市场竞争激烈，操作周期不宜过长，不适宜作大范围的价格调整，因此，我司建议先期以较低价格入市，引起市场关注，建立人气，随工期进展进行微调，在出零、主体封顶、竣工三个阶段作大的提升，以拉动市场。
整体操作结束后，将均价控制在3500元/平方米，具体推案策略及各阶段的价格制定，待双方确定合作关系后报与贵司参考。
七、广告策略
（一）主诉求点：
突出社区无以伦比的内部优势，以“会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点。
理由：本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房开始销
售，如单纯宣传社区品质，存在可信度的问题，而自然环境的优势
及小高层的建筑形式显而易见，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对容易。
（二）各销售期诉求
1、引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等。
2、开盘期：主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，建立人气。
3、正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列。
理由：
（1）可令社区整体优势全面展现。
（2）可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。可不断保持市场新鲜度，冲击力持久。
（三）广告媒体选择
1、电视——以形象广告为主，结合综艺性广告。
2、报纸——软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正式销售期通过硬广告进行冲击
3、车体——主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。
第18篇：项目策划书
前言通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考。如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。众成伟业房地产营销管理有限公司目录
一、市场背景
二、项目分析
三、项目定位
四、客源定位
五、产品建议
六、推案策略
七、广告策略
八、销售执行
九、公司简介
十、合作模式
一、市场背景济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：(一）九九年之前，被动销售的暴利阶段：客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）。销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。（二)xx年以后，振荡中走向规范的过渡阶段客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：
1、客户需求的变化ø能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。ø对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。ø能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。
2、市场环境的变化：地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。其中：小高层发展分三个阶段：（1）以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划，注重了前期宣传，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。（2）以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。（3）市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向发展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。
3、开发商的变化趋势ø开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。ø营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。
二、项目分析
1、基本情况：本案位于济南市解放路东首，西临济南市的cid（科技商务中心区）山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。
2、区域消费能力分析：经济水平：整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。
3、客源定位：由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：
（一）本地客源：此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型：私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。年青成功人士：此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。小结：本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。
（二）外地客源此类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型外地驻济企业高层管理人员：此类人群大多为外派人员，收入高、单身，注重生活的品味与个性的张扬，同时希望有一个温馨、私密的生活环境，对品牌、地段、交通、配套、娱乐较为注重。外资企业驻济高层管理人士：加入wto后，外商投资将大大增加，外来管理人员增多，此类客源主要对配套、交通、物业管理、智能化较为注重，将成为本案后期客源开发的重点。
三、项目定位本案位于济南市的，生活设施及市政配套完善，有良好的自然及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势，因此我司建议将本案定位于：会养人的房子——滋养城市贵族。综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面：
1、地理位置优越。
2、交通动线充足。
3、市政与小区配套皆较为齐全。
4、社区规划合理。
5、智能化水平高。
6、有强大的升值潜力。
7、户型实用、舒适。
五、产品建议由于本案不具备突出的规模优势，国此在配套上应做到“人无我有”人有我精”，依靠独特的内部设施进一步提升本案所处的层次，具体建议如下：
（一）社区配套设施
1、采暖：采用韩式地面供暖系统理由：a无暖气片及其支管，增加使用面积，并且宜摆放家具。b室温均衡、稳定，各房间温度可独立调节控制，具有健身功能。c辐射供暖，无空气对流，卫生、洁净。d便于设落地窗。
2、门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采用木质夹板门，客厅设落地窗，其它房间配双层中空塑钢窗。
3、保安系统：全方位的防盗自动控制系统，红外线报警系统，设消防电梯，公共场所安装自动感应装置，随时监测火情。
4、信息系统有线电话：市区标准有线电视信号及卫星电视系统。通讯设施：预留两部idd电话插口。网络：宽带网入户，并预留管线。
5、厨房、浴室：墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，配备整套高级厨具，纯净水入户。
6、卫生间：墙面镶砌普通瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，设三盆。
（二）本案多层商业楼为沿街场所，建议楼顶建造能代表本案风格的造型，而非平顶。
（三）外立面材料及颜色建议采用高级涂料，颜色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部为米黄或中黄色，上部为淡黄或白色。理由：a涂料易清洗，重新粉刷即可焕然一新，如发生墙体渗水易查出，而用面砖则不易查出。b棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感，整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉。
（四）绿化布置：根据小区内的容积系数，此建议原则上小区整体走小而精的路线，通过精致的小景，烘托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相组合。以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味，提升小区形象。
（五）规划布局：要在充分满足园林绿化的同时，适当增加健身设施的建设，把健康主题引入小区，既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现，这样很容易引起消费者的认可。
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（七）户型风格：落地窗设计，室室全明，要让客户真正感受到阳光的感觉。
六、推案策略
（一）售楼处选址：我司建议售楼处向主干道附近迁移，在解放路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。理由：（1）该地段为济南主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力。（2）人员流动量大，易扩大知名度。（3）交通动线发达，方便客户咨询。缺点：投入费用高。
（二）推案操作阶段及操作目的本案操作由期房开始，我司建议将本案操作分为三个阶段：第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。理由：（1）本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。（1）中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而形成的良性循环，因此，本案能否尽快去化，关键在于前期能否建立市场人气，引起市场轰动。在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。理由：价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败（如大明翠庭因价格制定不合理而导致在市场上受挫。）第二阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相对较高的利润。理由：（1）第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。（2）在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。第三阶段：获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。
（三）价格策略目前市场竞争激烈，操作周期不宜过长，不适宜作大范围的价格调整，因此，我司建议先期以较低价格入市，引起市场关注，建立人气，随工期进展进行微调，在出零、主体封顶、竣工三个阶段作大的提升，以拉动市场。整体操作结束后，将均价控制在3500元/平方米，具体推案策略及各阶段的价格制定，待双方确定合作关系后报与贵司参考。
七、广告策略
（一）主诉求点：突出社区无以伦比的内部优势，以“会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点。理由：本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房开始销售，如单纯宣传社区品质，存在可信度的问题，而自然环境的优势及小高层的建筑形式显而易见，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对容易。
（二）各销售期诉求
1、引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等。
2、开盘期：主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，建立人气。
3、正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列。理由：（1）可令社区整体优势全面展现。（2）可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。可不断保持市场新鲜度，冲击力持久。
（三）广告媒体选择
1、电视——以形象广告为主，结合综艺性广告。
2、报纸——软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正式销售期通过硬广告进行冲击
3、车体——主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。
4、电台——选择覆盖面广、收听率高的电台，如交通音乐之声。
5、三维动画——提前展现小区内部的景致和内部设施，便于树立消费者信心，运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。
八、操作执行安排我司以多年的策划代理经验，总结出一套严谨的项目操作流程。完全建立在市场基础上的全程工作安排通过我司专业人士的运作，足以保证任何一个优秀的策划创意充分演绎。
（一）前期市调阶段（第一阶段）第一阶段人员安排
1、市场研究分析
2、市场调研成果总结专案组动脑会议后，市调负责人与专案主管共同编写市场总结
3、物业规划研判专案组动脑会议
4、营销方向与设想（开盘时间建议，售楼处及样板房搭建、布置建议）
5、策划报告纲要专案策划员执笔此阶段的工作范围主要是对本案进行详尽的市场调研，并编写市调报告。在对本案的规划情况熟知后，结合前期的市场调研成果，召开动脑会议，初步确认本案的营销策划方向，并编写初步策划草案。在与发展商共同就策划内容协商修正并确定之后，将进行第二阶段的工作内容。
（二）销售准备阶段（第二阶段）第二阶段人员安排
1、营销策划报告的正式交稿主要内容的决定：ø目标市场定位ø销售策略制定ø推广措施及诉求重点ø广告目标与目的ø广告预算的编制ø平面制作物设计要求（楼书风格建议、dm及单页制作建议、海报建议、展板内容建议等）ø现场pop布置建议øsp活动建议ø媒体选择与安排进行专案组的动脑会议由本案的专案策划员执笔，广告策划辅助，完成报告。
2、我司与发展商会议（确定广告、市场推广费用及媒体计划、sp活动计划等内容）-----
3、广告计划及文案设计审核专案组动脑会议：广告企划、电脑设计人员、策划员、专案经理主控，发展商进行确认与把握。
4、印刷品样稿的审核与修正
5、现场pop布置具体内容：ø现场围墙装饰ø现场横幅和锦旗布置ø现场灯箱、指示牌ø展板、模型制作ø售楼处装修布置ø售楼处导引牌ø样板房装修布置我司与发展商共同制作、监督
6、市区内长效媒体安排
7、销售文件的准备专案策划
8、售讲资料编写
9、营业员培训与考核专案经理、专案策划员、广告企划等
10、楼盘报章广告审核与安排广告策划人员、专案主管
11、销售名片印刷广告企划专员监督广告公司完成此阶段基本为策划报告内容的实施，我司将在此阶段，协助发展商进行与广告公司的接洽、联络与监督，并及时与发展商沟通，协助发展商进行现场布置；进行业务员培训，及一切销售资料的准备与落实。
三、销售阶段（第三阶段）第三阶段负责人员
1、实施广告计划在取得发展商的确认条件下，我司具体实施。
2、现场销售情况统计与监控专案经理、策划员
3、电话量、客户量、成交量统计与通报
4、价格反应与检讨
5、广告效果统计广告策划人员、策划员、专案经理
6、广告效果检讨
7、销售策略调整专案组动脑会议，并由策划员与广告策划人员实施
8、广告策略调整
9、销售形势分析与预测专案组会议
10、会议安排ø每周例会专案经理通报销售情况，了解工程进度（与发展商），业务员反馈情况调查ø月会专案经理、策划专案与发展商进行销售工作总结，月度销售计划拟定，广告计划拟定。阶段销售会议专案经理、策划员、广告策划人员与发展商进行销售阶段总结，销售形势分析预测，下阶段总体计划与安排
第19篇：项目策划书
范 文 ： DormManagement 学 生 宿 舍 管 理 系 统 项 目 策 划 书
导 言 天津大学时中国近代历史上第一所大学， 其前身始建于 1 895 年的北洋大学， 至今已有 1 09 年的历史， 如 今， 有在校大学会 2 万名左右， 常住校学生登记 1 万名以上， 共有宿舍楼 25 栋以上， 在现今的电子信息 时代， 学校大部分工作已经实现电子网络化， 如学生选课、查分、教学等等许许多多的方面， 但宿舍管理方 面工作却仍停留在纸介质上， 所有的学生登记入住花名册仍然是记录在“本本的” 笔记本上， 所有相关的 如学生床位安排、调动、注册、注销、查询都相当不便与落后， 并且， 随着天津大学朝一个全世界知名大学的 发展， 学校扩招， 这些问题日显严重， 为了使学校宿舍管理、秩序、信息化， 也为了实现更多的资源功能整 合 ， 于 是 便 开 发 这 套 宿 舍 信 息 管 理 系 统 功 能 介 绍 天 津 大 学 学 生 公 寓 （ 宿 舍 ） 信 息 管 理 系 统
△ 功能： 实现所有学生宿舍工作电子、智能化、在有人工干预的情况下能很迅速的完成所有复杂的设置工 作
△ 网络： 实现管理系统网络化， 各个管理站与中心， 各个楼值班配室之间的信息共享， 中心发布的通知 即 时 出 现 在 各 点 的 电 脑 上 ， 并 且 安 全 也 相 对 提 高 ， 所 有 信 息 传 输 加 密
△ 财务： 实现财务分开， 包括公寓资产表， 费用明细， 能主动反映逾期住宿状况， 并且远程抄表
△ 管理： 不同人有不同的权限， 分为值班人员， 三级管理， 二级管理， 主管人管理， 相应各 I D 有不同的 权 限 ， 能 有 不 同 管 理 程 序
△ 维 护 与 升 级 ： 能 实 现 兼 容 校 园 其 他 信 息 系 统 ， 能 备 份 重 要 数 据 可 行 性 分 析 从建校至今， 宿舍管理中心使用的一直
是纸介管理方案， 不便落后在先进日显严重， 那么如何能和学校其 他已形成信息网络化的工作接上轨， 所以解决方案就是使宿舍管理系统信息化、系统化、网络化 现在的天津大学已有学生宿舍25 余栋， 在建
54、56 两斋， 其3 各楼宇， 为了实验测试宿舍管理系统， 所 有工作都在进行中， 经过讨论、分析， 一致认定宿舍管理系统是宿舍管理的一项有意义有历史性的前进革 命 性 改 观 现 今 宿 舍 管 理 的 漏 洞
本系统基于 Mi crosoft .Net Framework， 采用 Mi crosoft Vi sual Stdi o .Net 环境开发， 采用 SQL Server 数 据 库 作 为 核 心 ， 能 有 效 的 完 成 系 统 的 需 求 本项目由天津大学勤众集团宿舍管理中心委托， 天津大学微软技术俱乐部（MSTC） 工程项目组开发。 微 软技术俱乐部（MSTC） 是成立于2004 年初的一支工程项目研究、开发、定制的一个技术小组， 其组成成 员全为俱乐部调配的精锐力量， 有专人负责各方面的工作， 是一支完整的， 有活力的新兴团队。 天津大学学生公寓（宿舍） 电子信息管理系统最为该小组接制的第一个项目， 其意义深远、重大， 不仅仅 在于与学校的联系更为紧密， 这更是一个使我们全项目小组成员磨合， 培养我们团队的一个机会， 在这个 项目中， 对于技术的使用， 开发， 问题的解决都让我们有了更多的交流， 更多的团队合作的 poi nt， 有个 人的积极性， 每个人的热情， 都在合作中表现出来， 也让我们更明白了什么是团队的力量， 也带给我们更 多 的 信 心 ， 去 创 造 更 多 的 精 彩 。 功 能 需 求 分 析 软 件 介 绍 （ 组 成 ） ：
△参数设置： 主要是对房源类型、学生类别、部门、院系、单位参数设置、
△收费标准、卫生评比标准以及操作 人 员 的 权 限 设 置 △ 基 本
数 据 ： 房 源 库 统 计、学 生 资 料 库 统 计、管 理 人 员 的 基 本 资 料 以 及 考 核 情 况
△ 房 屋 分 配 ： 住 房 测 算 。 住 宿 分 配、分 配 查 询
△ 住 宿 概 况 ： 住 宿 情 况、非 住 宿 人 员 名 单、住 宿 查 询、床 位 查 询
△住宿管理： 住宿登记、退房管理、住房调整、教室进宿舍情况、外来人员登记、维修记录、卫生管理、违纪记 录
△物品与财务： 公寓 财产表、物品管理、费用明细表、费用支出表、押金退款表、远程抄表 参 数 设 置 ：
1 ． 房源类型： 学生宿舍的发展日趋宾馆化， 受学生家庭条件限制， 要求收费标准必须设立不同档次。 此 模 块 确 定 不 同 类 型 的 房 源 收 取 不 同 的 住 宿 费 和 押 金
2． 学生身份证： 此模块可设置不同类别学生（本科生、硕士生、博士生等） 的收费标准， 以便相关联的模 块 自 动 获 取
3 ． 部 门 设 置 ： 对 院 系、专 业、年 级 进 行 设 置
4 ． 选 项 ： 对 收 费 标 准 及 卫 生 星 级 评 比 标 准 进 行 设 置
5 ． 数 据 处 理 ： 对 软 件 的 数 据 进 行 局 部 或 全 部 删 除
6． 用户管理： 对每位操作人员使用模块的权限进行设置， 不仅可对用户组进行增加、删除， 还可对用户 组 下 的 用 户 进 行 增 加、删 除、授 权 基 本 数 据 ：
1、房源库： 对每栋楼房的基本情况进行登记， 包括地址、栋号、房号、朝向、层数、总床位数、宿舍的电话和 房 屋 的 类 型
2、学生库： 对每个学生的基本情况登记， 包括学号， 姓名、性别、院系、年级、类别以及联系方式。 分为在校 学 生 资 料、离 校 学 生 资 料、硕 博 名 单、学 生 干 部 资 料
3、管理员资料： 是对管理人员的基本情况、工作情况的管理。 它包括管理人员档案、评分细则、员工分数录 入 以 及 与 学 校 有 关 联 的 物 业 公 司 和 物 业 人 员 房 屋 分 配
1 ． 住房 测 算： 根据房 源测 算出 学 校所容纳 的 寄 宿 生数， 这对学 校招 生有指 导 性作用
2． 住房分配： 对学生的住宿进行分配管理， 它不仅可以单个分配， 还可以同一房间的学生批量分配， 系 统 自 动 按 顺 序 分 床 号
3 ． 分 配 查 询 ： 查 询 某 学 生 情 况 住 宿 概 况
1 ． 住 宿 情 况 ： 系 统 自 动 对 相 同 院 系 中 不 同 性 别 学 生 数 分 别 统 计
2 ． 住 宿 查 询 ： 查 询 某 个 学 生 的 住 宿 情 况
3 ． 床 位 使 用 ： 查 询 符 合 条 件 的 房 间 的 剩 余 床 位 住 宿 管 理
1 ． 住 宿 登 记 ： 对 住 宿 人 员 的 具 体 情 况 进 行 登 记
2 ． 退 房 管 理 ： 它 包 括 集 体 退 房、个 人 退 房、住 宿 历 史
3 ． 住 房 调 整 ： 在 此 模 块 进 行 住 房 调 整 后 ， 系 统 将 在 宿 舍 情 况 中 进 行 自 动 调 整
4 ． 外来人员 登记 ： 对进入学生宿舍的外来人员 进行登记， 以 保证学会生命财产的 安全
5． 维护管理： 包括宿舍维护记录、家具自然情况、宿舍自然情况、公共区域面积、维护单、维修处理
6 ． 卫 生 管 理 ： 对 公 共 卫 生、宿 舍 卫 生 情 况 进 行 登 记 管 理
7 ． 学 生 管 理 ： 对 学 生 的 违 纪、违 章、活 动、请 假 情 况 进 行 管 理 物 品 与 财 务
1 ． 物 品 管 理 ： 对 学 校 购 买 的 物 品 进 行 购、发、存 登 记 ； 查 询 物 品 使 用 情 况
2 ． 费 用 明 细 表 ： 对 学 生 的 全 部 交 费 情 况 进 行 统 计3 ． 费 用 支 持 表 ： 学 生 欠 款 的 费 用 查 询 与 结 帐 表 逾 期 住 宿 提 醒 独有的逾期提醒功能， 当住宿登记中登记过的学生的住期到期后， 系统会自动在首页界面提醒住宿逾期
第20篇：项目策划书
如何打开产品市场
策 划 人：肖
策划时间：项 目 策 划 书洋 2014 年 02 月
1 / 6 27日
第一部分：项目介绍
1． 项目概述
北京鼎国主要是针对试剂，耗材，仪器等一系列产品销售为主的公司.全国各地均有分公司，但是如何将自己鼎国自产的一系列产品推广出去？如何打开属于我们自己品牌的一个销售市场呢？现在是网络时代，我们可以通过各种渠道来进行产品推广，从而达到将鼎国产品推出去的效果.
1、项目主题：如何利用网络渠道打开产品市场
2、实施对象：各地经销商、各地终端客户
3、实施区域：北京
4、项目期限：2014年3月1日-6月6日（含推广日期） 2．项目背景分析
通过在上海鼎国工作的一年时间，我发现分公司都有自己有优势的产品，加之上海鼎国又签了pall，qsp等厂家的代理权限，所以主要也是针对代理产品在进行推广，反之鼎国自产的东西卖的少之又少。虽然业绩上去了，但是主要也是代理产品做出去了，也是在帮助其它品牌做宣传而已。所以我们需要有一个针对自己鼎国产品的一个推广计划，针对鼎国产品进行推广。
3．项目问题分析:
鼎国产品有不下好几万种，我们主要针对哪些产品进行推广呢？推广平台主要有哪些？推广产品价格含票？含运费？客户购满多少元可以包邮？购物有无赠品?针对预付款客户我们又有何优惠措施？4．项目目标
利用3个月的时间，先推出一部分的产品进行促销，让客户感觉到确实在这次活动
中得到了优惠，从而打开第二次或者更多次的大型促销活动！ 5．项目策略及活动
该项目将从“天空”和“地面”入手。
天空部分
所谓的天空部分指的就是通过各种虚拟平台进行推广，例：QQ、微信、邮件、论坛以及各大网站。
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QQ---针对每一个客户进行单个的信息发送，将活动信息传达给没一个客户，3个
月内最少一个月要发一次，主要的目的是提醒客户我们在指定时间会有促销活动。其次就是针对每一个QQ群，进行活动宣传，至少一天要5次左右。
微信---建立一个属于公司的微信公众平台，将微信的二维码以及名称投放至各个
网站，也可以印在宣传单和销售员的名片上进行发放。可以将公司的产品设置自动回复，客户可以通过产品获得或者名称、简称讲产品信息搜索出来。
邮件---通过邮箱将促销活动发到每一个客户的邮件里面，可以针对性的打电话确
认. 论坛---可以在一些知名的论坛上发一些技术性的文章，慢慢的累积客户资源，适
当时候可以投放一些产品广告。
网站---我们可以利用现有的网站资源，将宣传活动投放在最显眼的位置，让客户
一进我们网站就可以看到。可以在促销产品的单独界面做好活动宣传的链接，直接链接到活动主界面。
地面部分、
所谓的地面部分具就是指的销售员对客户进行一对一的直接沟通与交流，也可以通过一些媒介来进行传播，比如名片、宣传报、小礼品
名片---销售员的名片是最好的销售平台，客户愿意接收你的名片，意味着客户对
你慢慢开始产生了信任，所以我们不仅在名片上有自己的联系方式以外，还需要有公司的网站，微信公众账号。销售员可以鼓励客户关注我们的微信平台，不仅仅是抓取了客户资源还有利于活动及产品的宣传。
宣传报---公司可以定期的针对小部分产品进行规划，做成宣传海报，由销售员发
给客户，产品价格可以通过跟销售员沟通决定，以免出现促销价格与平时客户购买价格一致。其次海报上也可以印制微信平台及淘宝官网直销店，让客户有更多方位的寻货，买货。
小礼品---正所谓无功不受禄，平白无故的去送礼品客户可能会有点怀疑，送他礼
品是不是想要他买点什么，我们可以让客户扫我们的二维码送礼品这样的形式进行派送，这样哪怕是新客户也不会有抵触感。助于小礼品我们可以选择上面可以印制文字的，可以将公司主要卖的产品印上去，让客户在平时生活中也能时不时的看到我们公司，知道我们公司是卖哪些产品的，在客户真正想买的时候，第一印象就会是我们公司。
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第二部分：项目实施计划
1．项目产出
为了实现项目目标，将在什么时候开展哪些具体的活动？ 活动预期将会产生哪些具体可测量的产出？
简要说明本项目的总目标、预期成果（包括成果指标）、相关活动和资源投入等。图示如下：
注：空间不够请自行添加。
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2． 具体实施步骤
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第七部分、项目经费预算
（一）宣传及制作材料费：
（二）网络及其他费用：
以上总计：元
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