注册策划师（精选多篇）

推荐第1篇：美国注册财务策划师(RFP)

美国注册财务策划师学会

美国注册财务策划师学会（Registered Financial Planners Institute，英文缩写RFPI，以下简称RFPI）是一个独立的、非营利性的国际理财师资格认证组织，成立于1983年，总部设于美国俄亥俄州。RFPI提供财务策划领域的专业培训、资格认证和会员服务，在全球首创并提供RFP（Registered Financial Planner，中文译名：注册财务策划师）专业培训课程及资格认证。

学会宗旨

通过专业培训、考试评核、工作经验、从业执照和遵守职业道德等各项标准来认证资格并颁发注册财务策划师之系列职衔，从而促进财务策划的专业性，为大众利益服务。

学会历史

RFPI成立于1983年，总部设于美国俄亥俄州。学会提供财务策划的专业培训、资格认证和会员服务，并在全球首创使用和颁发RFP（注册财务策划师）专业资格；随后又设立了ARFP（财务策划师）和SRFP（高级注册财务策划师）职衔。

RFP于1983年首次使用、1987年在美国专利商标局申请备案并于1988年正式成为联邦注册商标（RFP®）。

二十世纪九十年代后期，RFPI开始发展亚太地区市场，随后在中国香港知识产权署正式注册了RFP®和SRFP®商标。

2004年RFPI正式授权其国际联盟之中旸控股有限公司，在中国区设立RFPI亚洲事务暨中国发展中心（简称RFPI中国中心），并发布正式的官方中文网站，开办专业培训课程及考试，旨在协助发展和提高中国的财务策划专业水平。同年，RFPI China（简称RFPI中国理事会）也注册成立。

2011年，RFPI®和ARFP®在中国香港知识产权署申请正式成为注册商标。

经过近三十年的发展，RFP成为当今全球财务策划行业中最负盛名的专业资格之一。

商标证明 合作关系

二十世纪九十年代后期，RFPI开始发展亚太地区市场，随后在香港知识产权署成功注册了RFP和SRFP商标，并向中华人民共和国工商管理总局递交了商标注册申请。

2003年，RFPI首次将RFP课程引入香港，由此拉开了RFP专业资格进入中国地区的序幕。

同时，RFPI通过法律途径成功限制香港注册财务策划师协会（HKRFP）就RFP的商标侵权行为；为清除由此带来的市场误导，RFPI决意加快进入中国市场的计划，由RFPI首位华人董事欧仁杰（Eric Au）先生作为RFPI中国区授权代表，联合RFPI国际联盟中旸控股有限公司在香港进行筹备工作；并正式注册了RFPI和ARFP商标。

2004初，RFPI Asia Operations and China Development Center（美国注册财务策划师学会亚洲事务暨中国发展中心，简称RFPI中国中心），在香港政府部门进行了相关的商业登记后正式成立。

2004年4月，RFPI中国中心正式登陆中国大陆市场，并将其联络总部设在上海市。同年的7月1日， RFPI首个也是迄今唯一的中文官方网站发布，时任RFPI国际总会会长的A.J.Schreiber先生亲自撰文致词。

2004年9月，RFPI中国发展中心成立RFP考试委员会并在上海设立RFP考试中心。Registered Financial Planners Institute of China（中国注册财务策划师学会，简称RFPI中国理事会）随后在11月也注册成立。

2005年5月，RFPI中国中心网站开通。

在RFPI中国中心及各推广机构的共同努力下，RFP资格认证培训相继在上海、北京、湖北、陕西、福建、广东、江苏、山西、浙江、山东、江西、新疆、甘肃等地举行，并且与中国建设银行、中国农业银行、中国银行、交通银行、香港友邦保险、太平洋人寿等金融机构展开了合作。

经过8年的发展，截止2011年12月，中国地区RFPI会员已超过六千人。

大事记

2003年

4月，RFPI首次将RFP课程引入香港，在香港开设RFP培训课程，由此拉开了RFP专业资格进入中国地区的序幕。

7-12月，RFPI通过法律途径成功限制香港注册财务策划师协会（HKRFP）对RFP的商标侵权行为。

2004年

3月，RFPI授权其国际联盟中旸控股有限公司（Sunlord China Holdings Ltd.）在香港设立RFPI Asia Operations and China Development（美国注册财务策划师学会亚洲事务暨中国发展中心，简称RFPI中国中心）；RFPI首位华人董事欧仁杰（Eric Au）任该中心行政总裁。

4月，RFPI正式登场中国大陆市场，RFPI中国中心在上海设立联络总部。

7月，RFPI首个也是迄今唯一的中文官方网站向中国地区发布。

9月，RFPI中国中心成立RFP考试委员会并在上海设立RFP考试中心。

11月，经RFPI批准，中国注册财务策划师学会（Registered Financial Planners Institute of China, Ltd.，简称RFPI中国理事会）在香港注册成立；欧仁杰担任执行董事。

11月，与上海立信会计学院（Shanghai Lixin University of Commerce）签署合作协议，联合开展RFP认证培训。

12月，与香港上市公司普纳集团（Plus Group）签署合作协议，共同开发以北京为基地的专业培训市场；分别为中国建设银行总行、中国农业银行总行成功举办了颇具规模的RFP培训班。

2005年

5月，RFPI中国中心网站开通。

5月，中国农业银行厦门分行RFP培训班开课。

8月，委任陕西中阳财富管理顾问有限公司（Sunlord Shaanxi Wealth Management Consulting Ltd.）为西北地区授权机构。

8月，与上海欧赛诺企业管理谘询有限公司合作，联合南京财经大学（Nanjing University of Finance and Economics）会计学院，江苏省第一期RFP培训班开课。

12月，委任武汉傲人理财投资有限公司（Warren Financial Planning and Investing Ltd.）为中南地区授权机构；同时委托中南财经政法大学（Zhongnan University of Economics and Law）继续教育学院为培训机构。

12月，陕西省第一期RFP培训班开课；中国农业银行浙江省分行RFP培训班开课。

2006年

3月，全程策划2006湖北金融理财文化节，欧仁杰、RFPI中国中心董事王自生担任评委。

5月，分别与上海财经大学（Shanghai University of Finance and Economics）金融学院、复旦大学太平洋金融学院（Fudan-Pacific Institute of Finance）签署合作协议，联合开展RFP认证培训。

6月，湖北省第一期RFP培训班开课；随后中国农业银行浙江台州分行RFP培训班开课。

8月，主办2006中国湖北第二届理财精英大赛，欧仁杰、王自生担任评委。

9月，中国建设银行厦门分行RFP培训班开课。

10月，与上海财经大学（Shanghai University of Finance and Economics）国际从业资格教育学院签署合作协议，联合开展RFP认证培训。

12月，中国农业银行湖北省分行、交通银行厦门分行、中国建设银行山东省分行RFPI培训班相继开课。

2007年

1月，中国太平洋人寿保险股份有限公司RFP项目启动，随后两年间共举办八期大型培训班。

3月，中国建设银行山东东营分行RFP培训班开课。

7月，中国银行湖北宜昌分行RFP培训班开课。

2008年

1月，与杭州德锐投资咨询有限公司合作，联合浙江财经学院（Zhejiang University of Finance and Economics）金融学院，浙江省第一期RFP培训班开课。

4月，全新改版的RFP唯一指定教材（2008版）全套五册正式付印。

7月，中国建设银行总行文件“建人（2008）256号”文件明确互认RFP为中级理财师岗位资格，与CFP/AFP同等对待。

8月，中国建设银行湖北省分行2008年个人理财培训（四期RFP初级班及两期RFP晋级班）连续开课。

11月，委任新疆大成理财咨询有限公司（Xinjiang Dacheng Financial Consulting Ltd.）为新疆地区授权机构。

2009年

1月，新疆第一期RFP培训班开课。

4月，授权乌鲁木齐市大成职业技能培训学校（Urumqi Dacheng Vocational Training School）为认可培训机构。

5月，关于培训和考试的标准化方案正式出台。

7月，中国建设银行江西省分行RFP培训班开课。

8月，中国建设银行湖北省分行2009年个人理财培训（五期RFP初级班及四期RFP晋级班）连续开课。

10月，委任北京智汇方舟投资咨询有限公司（Beijing Zhihui Fangzhou Investment Consulting Ltd.）为北京市授权机构，北京第一期RFP培训班于11月开课。

11月，授权上海理财专修学院（Shanghai Financial Planning Institute）为认可培训机构。

2010年

1月，委任理财人生有限公司（Richlife Holdings Ltd.）为项目合作机构，同时引进其开发的全球第一款理财规划游戏“理财人生”作为RFPI中国中心指定理财教育工具。

3月，RFP中国区年会暨继续教育活动在武汉东湖举行。

4月，委任廊坊市博慧瑞金企业管理咨询有限公司（Langfang Bohui Ruijin Management Consulting Ltd.）为河北省授权机构，河北第一期RFP培训班于10月开课。

6月，RFP理财课程体验中心在上海成立。

8月，中国建设银行湖北省分行2010年个人理财培训（五期RFP初级班及五期RFP晋级班）连续开课。

9月，RFPI中国中心董事兼副总裁梁辉担任“福布斯2010中国优选理财师评选”常务评委参与全程评审工作。

10月，与上海理财专修学院合作成立“理财师教育中心”。

11月，与中国人才研究会金融人才专业委员会（Financial Talents Committee of Talents Research Aociation of China，简称“中金会”）签署合作协议，联合开展RFP认证培训。

2011年

1月，RFPI中国理事会成立，直属RFPI国际理事会监管，欧仁杰出任首任会长，梁辉、王自生、刘彦、万志鹏等被选为2011年度理事。

1月，RFPI中国理事会发布基于国际标准ISO 22222：2005[2] 及中国标准GB/T 23697-200

9、适用于中国国情的理财师职业标准——《理财师的要求》，并推出《理财师能力模型》。

1月，全新编写的RFPI唯一指定教材（2011版）全套三卷（《金融理财原理》、《个人理财实务》、《公司理财实务》）共10册正式启用。该版教材坚持RFP注重实务的特色，细分了等级（ARFP与RFP）和方向（个人理财方向与公司理财方向），也增加了职业素质和工作技能等多方面的内容。

1月，发布《RFP资格认证课程培训与考试大纲（2011版）》和《RFPI中国区讲师认证及管理办法》。

1月，与世界领先的专业考试服务供应商ATA（全美测评系统）签署合作协议，中国区RFP资格考试全面采用ATA电脑化考试，进一步提升RFPI专业品牌的权威性。[3]

3月，上海理财师教育中心第一期RFP培训班开课。

4月，委任澳中（昆山）教育咨询有限公司（AC Online （Kunshan） Education Consulting Ltd.）为上海推广机构。

5月，RFPI中国理事会委任梁辉为RFPI中国中心CEO。

5月，委任南京天梯文化传播有限公司（Nanjing Tianti Cultural Communication Ltd.）为江苏省南京市授权推广机构。

5月，授权乌鲁木齐市大诚职业技能培训学校（Urumqi Dacheng Vocational Training School）为新疆乌鲁木齐市认可培训机构；新疆RFP（公司理财方向）培训班开课。

5月，与上海浦东新区陆家嘴金融贸易区管理委员会上海陆家嘴金融城人才发展中心签署合作协议，联合开展RFP认证培训。

5月，RFP中国区第二届年会暨继续教育活动在武汉盘龙城举行。

7月，RFPI中国中心担任福布斯杂志的《福布斯2011年中国优选理财师大赛》活动的特别支持机构；梁辉担任常务评委参与全程评审工作。

10月，中国建设银行山西省分行RFP培训班开课。

11月，中国农业银行湖北省荆门分行、中国建设银行甘肃省分行RFP培训班相继开课。

…………

推荐第2篇：高级注册商务策划师认证招生简章

高级注册商务策划师认证招生简章

塑造第一代总裁，挖掘第二代总裁，培养第三代总裁，储备企业外的总裁，这就是WBSA的使命。WBSA——世界商务策划师联合会1998年成立，总部在新加坡，事业在全世界。在中国，WBSA是策划科学与策划师职业的鼻祖，许多后来者模仿其外型，但没有任何流派能得到其科技本质。

获得WBSA认证的预期价值，可以用马斯洛理论来概括介绍：

马斯洛说，人往高处走：生存——安全——归属——尊重——实现！

最好的生存方式是：我的资产就是头脑，只要我思想、我表达，财富就会再来！WBSA能把你的一次成功经验化作永恒的知识生产线，只要你追求，它就会自动生产出价值。

最好的安全保障是：掌握一门独到的技术，与自己的经验融合，这门技术就变成了自己的独有本领，只要你的电脑与企业的电脑连上，这个小世界就无法离开你。WBSA用你的经验教会你应用全球通用的企划软件，获证就意味着你已经技术独立！

最好的归属是：与聪明人为盟友，通过互通有无，共同缔造一个智慧高地，成为“紫领”（智慧紫光）一族。WBSA利用数据库技术，使获证策划师能方便地享受“全球智慧一体化”的利益。

最好的尊重是：成为“革命”导师，受到广泛信赖和依赖。WBSA是一个开放的体系，采取“师傅带徒弟”的现代私塾方式，开展“导师指导制”，你将利用WBSA提供的平台，在指导学员认证过程中，在普及现代企划技术的漫长历程中，将自己的经验传授给弟子，使自己的思想生命得以延续。

最好的人生价值实现方式是：用自己的头脑、带动别人的头脑、借助全球的头脑，成就自己的事业。企业家的财富不在多少，而在于来路。WBSA提供的“国际创新型企业”全套解决方案，使治理企业主要靠人力资源中的智力资源，老板变成“校长”，总裁变成“导师”，一切都通过电脑牵动人脑来实现。

创新型企业总裁和具有一定实践基础的策划与企划职业高管人才适合申请WBSA商务策划师认证。

WBSA商务策划师认证采取“直接报审制”。获得认证的依据是策划案和商理。您只要向WBSA各地任何培训基地机构，或向WBSA任何一位“研究员”提交策划案简述材料，指导教师会免费评估您获得认证的可能性，若获得初步认可，您就可以进入令人激动的思想再造历程。若抓得紧，积极配合，一个月内即可完成学习、经验再造、技术操作过程，两个月即可有望获得WBSA证书。

一个策划人的现代化，一个老板用智慧替代大量资金投入，一个经理人用技术和技能来提升自己的就业档次„„，从尚未获得证书的时刻起，理想就与现实接轨了。

广阔的兼职就业与知本创业的WBSA平台正在等待着你的到来。一万多名您的同盟军正在等待着您的加盟。

在实践中创新 在创新中实践

职业前景：

1、国家人事部和劳动社会保障部把商务策划师定位为十大热门专业之首。

2、未来五年中国急需商务策划师300万左右，目前通过认证的只有2万人左右。

3、我国目前65%的企业急需策划人才，90%的企业根本招聘不到优秀策划人才。培训对象：

企业总裁、职业经理人、企划总监、企业高级管理人员、职业策划师以及国家公务员。 辅导内容：

1、商务策划原理：商务策划发展的历史、商务策划在企业中的作用、商务策划师在企业中的作用、商WBSA郑州机构QQ:2567981663 电话：13849064306

务策划人的发展规律、策划与创新思维的新突破、商务策划的十大创意方法等。

2、商务策划实务：企业战略策划、生态策划、融资策划、管理策划、营销策划五大领域策划。指导导师、学员针对企业进行操作案例的诊断、运作、测评等。

3、商务文书的书写：营销策划书、商业计划书、市场调查报告、项目可行性分析报告。

4、商务策划师申请人报审材料标准、制定评价商务策划人员水平标准的主要依据。申请资格：

主持过综合性商务策划案的制定，且该策划案在申请日前已经实施，原则上，策划案的起始日或终止日在申报日前的五年内。同时，具备总结一条商理的能力。 申报时间：

每月的20日之前 咨询流程：

向WBSA郑州机构培训基地提交策划案简述。指导教师会免费评估您获得认证的可能性，为您认证决策创造条件。

获得初步认可后，填写申请表，支付有关费用，领取有关教材与辅导资料，按自己的习惯书写策划案，提交给指导教师。

指导教师向您提供具有借鉴价值的策划案，对您提出再造策划案的意见与建议。

根据您的策划案再造文件，指导教师指出须重点学习的理论部分。

暗合相关理论模型，您第二次再造自己的策划案，并按指导教师提供的商理规范，开发一条商理。

指导教师把您的策划案和商理上载到软件上，发给您，供您了解软件的意义和熟悉软件的操作要领。

指导教师将您的策划案和商理进行评分，将评审表和策划案、商理上报WBSA中国总部。

WBSA中国总部将采取盲审方式，交多位专家审查，通过后报国际总部复审，再通过后，委托指导教师向您发送认证通知书。

您交纳认证费用，邮寄出照片等相关资料，可望在一个月左右获得由世界商务策划师联合会颁发的中英文证书以及徽章等配件。

指导导师向您颁发证书，并向您交代获取正版软件的方法，交代延续权益的享用方式方法等。

申请人提供策案原始文件

申请人提交的策划案应是一个完整的决策方案，并得到实施（含正在实施或实施完毕）。申请人提交的商理最好是从策划案中总结出来的，便于掌握实践经验与理论提升之间的关系。

申请人按自己的习惯提交策划案和商理，不限制书写格式和篇幅。

但要求：电子版、尽量不含图表（用叙述语代替）。

欢迎申请人按标准格式书写，更欢迎申请人使用OK文件格式书写，这样将大大地加快认证效率。 费用：

评审费 5800 元/人 （含报名、教材、光盘、评审、个人辅导）

认证费 8000元/人 （含知识升级、终身服务费）

以上各项费用一经缴纳，概不退款！

所有获证学员基本权利：

1、申报高级商务策划师的学员，通过认证者，由世界商务策划师联合会颁发国际国内公认的《 WBSA高级商务策划师水平证书》（中英文），并获得由WBSA总部颁发的制式OK策划软件（带有300个经典实战策划案WBSA郑州机构QQ:2567981663 电话：13849064306

例或商理）；

2 ﹑个人信息进入WBSA中国官方网站的人才库 ；

3 ﹑推荐参加WBSA全国系统的年度策划成果展示和特聘研究员等活动 ； 4 ﹑参加项目实践及加入策划人俱乐部 ； 5 ﹑终身免费知识升级和技术升级（同级别）；

6 ﹑论文、商理、策划案入选WBSA品牌系列丛书或软件案例库 ； 7 ﹑优先加盟WBSA业务发展平台 ；

8 ﹑优先推荐WBSA系统内各机构的交流、协作和项目机会 ； 9 ﹑个人项目优先得到智慧支持；

10、享有优先参加本机构组织的各种专业和公益活动的权利；

11、享有优先参与本机构引进开发的其他经营项目的权利；

12、享受学术交流、业务交流的权利；

13、个人在商务策划研究的成果可以优先转化为OK软件应用资料集群。

WBSA郑州机构QQ:2567981663 电话：13849064306

推荐第3篇：金融界金领行业注册财务策划师

理财规划师

金融业中的新“金领”

随着银行业的全面开放，我国银行业正面临着以理财业务为核心的外资银行的全面竞争，进入一个前所未有的理财时代。理财规划师则是为客户提供全面理财规划的专业人士，他们运用理财规划的原理、技术和方法，针对个人、家庭以及中小企业、机构的理财目标，提供综合性理财咨询服务。

职业前景长期向好

随着社会的发展，人们手中的闲钱越来越多，传统的、单一的银行存款投资方式显然已不能完全适应人们的需求。国家经济预测中心公布的一项调查结果也表明，约有70%的居民希望自己有个好的理财规划师，50%以上的人愿意支付咨询费。

如果按照一个成熟的理财市场至少要达到每三个家庭中就拥有一个专业的理财规划师计算的话，那么，中国理财规划师职业至少有20万人以上的缺口。除此之外，金融机构在互相竞争中也需要专业的理财规划师。随着金融服务业的发展，金融机构不断推出产品创新，在从“产品为中心”向“客户需求为中心”的服务模式转型中，其理财业务能力将决定金融机构的市场竞争力。因此，银行、证券公司、保险公司、投资公司等金融机构都迫切需要专业的理财规划师对其从业人员进行专业理财培训。

职业素质要求颇高

专业的理财规划师就是能针对个人或机构在事业发展的不同时期，依据其收入、支出状况的变化，根据投资者不同的偏好，资金大小及个人意愿，为客户量身订做储蓄计划、保险计划、投资计划、税金对策等理财方案，因此，理财师在产品投资的运作模式、财务分析、风险防范、统筹规划等方面要有精深的讲究，必须具备以下素质：

掌握收入与消费分析、财务保障分析、个人税务策划、风险与组合分析、家庭风险保障、子女教育、综合退休养老计划、遗产与信托管理等一系列人生规划的专业知识。

掌握金融、经济、投资等方面的知识，如股票、基金、信托、债券、外汇、税收、保险、宏观经济分析等。

具备实际操作能力。理财规划师是个“实践型”的职业，要具备丰富的实践经验，在为客户理财的过程中，要具备帮助客户“赚钱”、创造价值的能力。拥有良好的职业道德和个人人品，能够全面站在客户的立场，为客户出谋划策、创造利润，而不是推销自己的产品。

除了具备上述的职业素质外，想成为一名优秀的理财规划师还要具有帮助客户合理管理现金流，合理安排消费支出，使客户财务健康的能力。这就需要不间断地去学习，获取各方面的信息和知识。此外，优秀的理财规划师还应改变过去那种金融产品的售卖模式，建立以客户利益为核心的金融服务模式，把理财产品看成一个“金融百货店”，能从众多的金融产品中为客户选择或组合最适合他们的金融产品，使客户的资产不断增值。

Uiberfpcom

推荐第4篇：对外经贸大学注册财务策划师RFP认证体系

对外经贸大学注册财务策划师RFP认证体系

依托对外经济贸易大学雄厚的金融学科教学力量，凭借国际财务策划师公司在国际上的影响力，汇集了国内外一流教授资源和金融界专家资源，以学习理论知识和提高实践能力为目标，学位基础课重点掌握金融学专业理论知识，应对申硕国家考试；专业课程重点强调金融投资实践应用，以“注册财务策划师（RFP）”的必考科目为教学蓝本，保证学员在最短时间内拿到“全球第一黄金职业”RFP证书。最终培养具备金融投资策划、财税筹划、资本运营、融资上市、风险管理等能力，成为适应经济发展的高层次专业管理人才。 《注册财务策划师（IRFP）》

颁发机构：国际财务策划师公会（IARFP）

认证名称：注册财务策划师

如何取得：参加考试，共5门+1份财务策划报告

1.财务策划概论

2.保险策划

3.投资策划

4.税务策划

5.财务策划实务

信息简报：财务策划师已列入紧缺人才培训工程，缺口达300万人。自2004年开始，上海交通大学、对外经济贸易大学、武汉大学、浙江大学、华南理工大学相继在当地开展RFP的培养工作。目前，国际财务策划师公会(IARFP)为国内唯一颁发 RFP证书的认证机构，注册会员超过5000人，为今国内规模最大、层次最高、会员数量最多的财务策划团体。2010年对外经贸大学RFP通过率为全国首位。

《对外经贸大学金融硕士学位》

颁发机构：对外经贸大学国际经贸学院

证书名称：对外经贸大学金融硕士学位

如何取得：免试升读外经贸金融硕士研修班，参加6门课程共1年的研究生统一学习，再参加

全国统一考试，共2门：

1.综合科

2.英语

信息简报：对外经济贸易大学是直属教育部211”院校， 1989年，学校在国内高校中率先成立了校董事会。李岚清任第一届校董会主席，吴仪任第二届校董会主席。作为国家培养国际经济、贸易人才的最高学府，对外经济贸易大学是重点大学中唯一一所经济类院校，。 获得RFP资格之人士可免试升读金融学研究生课程班，并可免修近半学分申报硕士学位。合资格者顺利通过全国统考及完成论文答辩即可取得外经贸金融硕士学位。

《全国职业能力等级证书》

颁发机构：人力资源和社会保障部

认证专业：注册财务策划师

如何获得：课程结业，考试通过

信息简报：2006年，RFP协会与对外经济贸易大学等高校共建RFP教学实践基地，注册财务策划师（RFP）高级证书班正式纳入国家高级人才。凡通过课程考试合格者,发放由国家统一印制，人保部、教育、工信部、全国职业能力测评中心共同盖章认定的《全国职业能力等级证书》高级财务策划师。按规定此证书是岗位聘用、晋级、职称评定、职业能力考核的证明，全国通用，并能上网查询。

《英国注册财务会计师AFA》

颁发机构：英国注册财务会计师公会(IFA)

认证名称：英国注册财务会计师（AFA）（国际执业会计师）

如何取得：参加考试，共2门。

1.财务会计（Financial Accounting）

2.审计技巧（Audit Technique）

信息简报：英国注册财务会计师公会IFA是全球第一大工商业界会计师公会，成立于1916年，是世界上最早的会计师公会之一，成员遍及80多个国家和地区。在英国，考取AFA资格须参加14门课程考试，难度相当于英国会计硕士学位。获得RFP资格的人士，只要考2门课程，便可获得全球公认的专业会计师AFA资格。对外经贸大学、华南理工大学成为全国首批考试定点单位。

文章来源

对外经贸大学注册财务策划师（RFP）官方网站

推荐第5篇：房地产策划师

《房地产策划师》国家职业资格介绍

房地产策划师职业定义： 房地产划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投融管理、产品营销、项目运营和物业管理等工作的策划人员。从事的主要工作内容包括：房地产项目的市场调研和咨询策划；整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；房地产项目的产品营销工作；房地产项目的运营工作。

一、职业概况

2005年3月31日，劳动和社会保障部正式向社会发布了以“房地产策划师”为主的第三批10个新职业，引起了社会各界的广泛关注和高度重视，规范新职业的相关工作也正在紧锣密鼓进行中。此批发布的新职业是05年2月劳动和社会保障部组织专家对新申报的职业活动进行审核，并通过社会公示程序广泛征求了有关方面的意见，最终评审通过的。

房地产策划师职业的确立，不仅可以培养大批专业人才，解决房地产行业对人才的迫切需求；而且可以扩大社会就业途径，保证房地产行业的健康、持续、高速发展，对加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。随着我国房地产行业的发展，一支全新的房地产策划队伍正在产生并迅速成长，预计5年后，我国将会有几十万乃至上百万人员走上从事房地产策划师的岗位。

二、“房地产策划师”国家职业资格认证不同于其它房地产策划师培训

国家职业标准属于工作标准。是在职业分类的基础上，对从业人员工作能力水平的规范性要求。是从业人员从事职业活动，接受职业教育培训和职业技能鉴定以及用人单位录用、使用人员的基本依据。

房地产策划师是中华人民共和国劳动部颁布的国家职业之一。 “房地产策划师”国家职业资格证书是表明持证者具有从事房地产职业所必备的学识和技能的证明。它是求职、任职、晋级的权威凭证，是用人单位招聘、录用劳动者的主要依据，也是境外就业、对外劳务合作人员办理技能水平公正的有效证件。

三、《房地产策划师》培训课程设置

房地产策划师国家职业资格认证培训根据培训内容的类别及相互关联程度，组合成理论知识学习与操作技能训练一体化的五个培训模块（①房地产项目市场调查研究 ②房地产项目定位 ③房地产项目投资策划 ④房地产项目整合营销策划 ⑤房地产项目售后服务和物业管理）。

课程的设置是以理论与实战相结合为出发点，邀请国家建设部门权威专家、房地产业资深人士与实力派经营管理人或策划人以实际案例进行深入讲解。提供最有实用价值的策划实战经验和管理方法，全面提升策划素质和策划水平。

四、培训师资

聘请了中国房地产及住宅研究会、北京大学、清华大学等著名高校的专家学者；国家改革与发展委员会、建设部、国土资源部等政府主管官员、高级研究人员；房地产界著名企业家；首都金融、传媒界名流以及国内外著名房地产推广、策划精英等组成阵容空前的师资团队。

五、培训组织 课程安排主讲内容

当前中国房地产业发展形势与应对策略房地产项目前期策划 房地产企业发展方向 房地产项目全程策划

房地产项目定位与设计房地产项目定位与设计 周易文化与居住环境

房地产项目营销策划房地产营销策划 房地产营销策划

房地产项目投资策划房地产财务管理与金融策略 房地产项目物业策划房地产全程物业管理 职业资格考试基本常识与考前辅导

六、考试级别（申报资格)

本职业共设四个等级，分别为：房地产策划员（国家职业资格四级）、助理房地产策划师（国家职业资格三级）、房地产策划师（国家职业资格二级）、高级房地产策划师（国家职业资格一级）。

七、适合对象

1、房地产及相关行业（建筑、设计、金融、投资、物业、装饰、法律、评估、代理、广告、中介等）的企业总裁、董事、高级经理、专业人士及将要涉足房地产业的企业员工；

2、各级政府负责房地产政策、规划、建设、国土资源、金融、法律法规等部门与单位的职员；

八、培训目标

1、为房地产业输送专业的房地产营销策划人才，解决房地产领域的实际人才需要，促进房地产行业的健康良性发展，为进一步规范房地产市场经济秩序奠定基础。

2、通过专业理论知识学习和操作技能训练，使学员掌握房地产策划基础知识、了解房地产运作的基本形式，熟练房地产策划的工作流程，熟悉综合分析技术和主要房地产策划方法，具备房地产策划师职业资格应具备的独立工作能力。

3、规范和引导房地产策划师国家职业资格认证培训工作，树立房地产策划培训的严肃性和权威性，培养高水平、高素质的房地产策划人员队伍。

4、解决社会就业问题。受全国多家房地产支持单位委托，定向培训房地产策划专业人员，定向解决就业、择业问题。

九、学习模式

《房地产策划师》培训主要采取远程+面授相结合的学习形式，其中远程学习以理论学习和课件视听为主，面授课程以实战案例和互动交流为主。

1、远程学习的平台：通过远程学习的平台，学员可根据自身的学习兴趣及时间安排，随时随地自主学习。

2、集中授课形式：邀请资深专家现场讲解、实战案例分析、学员互动交流

十、收费标准

（1）高级房地产策划师 (国家职业资格一级) ￥12800元/人

（2）房地产策划师 (国家职业资格二级) ￥6880元/人

（3）助理房地产策划师 (国家职业资格三级)￥3880元/人

（4）房地产策划员 (国家职业资格四级) ￥1680元/人 (含报名费、教材费、培训费、资料费、考试费、等) 十

一、优惠条件

优惠条件详见每届招生简章 十

二、颁发证书

鉴定合格者将颁发中华人民共和国职业资格等级证书----“房地产策划师”职业资格证书。

房地产策划师国家职业资格证书介绍

时间：2006-5-1 14:13:16 新闻来源：房地产策划师-国家职业标准

国家职业资格证书含有如下防伪标识：

1、证书内页、封

二、封三采用隔色彩红印刷；

2、证书内页、封

二、封三的底边采用LDBZH浮雕印刷；

3、证书内页使用ZHYZG水印纸；

4、内页第二页套印劳动和社会保障部印章；

5、封二彩红下方8－10毫米处有无色荧光显示的“劳动和社会保障部统一印制”；

6、内页第一页的国徽有红色荧光。

注：红色为四级、深蓝色为三级、咖啡色为二级、黑褐色为一级

职业资格证书

国家职业资格证书是人力资源和社会保障部依法推行的国家级证书，是表明劳动者具有从事某一职业所必须具备的学识和技能的证明，是对劳动者具有和达到某一职业所要求的知识和技能标准，通过职业技能鉴定的凭证，是职业标准在社会劳动者身上的体现和定位。从技术角度看，职业资格证书是社会按一定的职业资格标准，对劳动力质量进行严格检测的结果；从经济关系看，职业资格证书是社会对劳动供给者拥有的劳动力产权的核定和确认。因此说职业资格证书是，是劳动者求职、任职、开业的资格凭证，是用人单位招聘、录用劳动者的主要依据。

职业资格等级

指通过对职业的分析与评价，根据职业范围的宽窄、职业技术复杂程度高低及从业者掌握职业技能所须培训时间的长短，合理的设定的国家职业资格5级结构。职业资格等级是职业技术复杂程度的客观反映。

国家职业资格等级由低到高分为五级，分别为：国家职业资格五级（初级）、国家职业资格四级（中级）、国家职业资格三级（高级）、国家职业资格二级（技师）、国家职业资格一级（高级技师）。根据实际情况，有些职业可不设立高等级或低等级。

例：房地产策划师国家职业资格证书分四个等级：一级职业资格证书（高级技师），二级职业资格证书（技师），三级职业资格证书（高级技能），四级职业资格证书（中级技能）。

江苏地区考试报名咨询： 报名联系方式：

杭老师：400-012-9188 13775055680

QQ594945530 地址：常州市怀德中路48号申龙商务广场东座14楼12B03-12B04 传真：0519-81189937 网址：www.daodoc.com 邮箱：ks@jsatc.org

推荐第6篇：策划师培训

全国婚礼策划师强化培训课程

第一单元 婚礼策划师概论

1-1.婚礼策划师概论 1-1-1.婚礼策划师定义

1-1-2.婚礼策划师在婚礼中的作用 1-2.婚礼策划师的基本素质及职业要求 1-2-1.婚礼策划师的基本素质 1-2-2.婚礼策划师的职业要求

第二单元 现代婚礼实际操作及背景音乐应用

2-1.婚礼仪式的实际操作 2-2-1..现代婚礼的基本流程安排 2-2-2..婚礼策划操作注意事项 2-2.婚礼背景音乐的选择及其重要性 2-2-1.婚礼背景音乐的选择 2-2-2.婚礼现场背景音乐的重要性

2-2-3.婚礼背景配乐中的常见问题与解决方法

第三单元 婚礼策划实务

3-1.婚礼策划能力

3-1-1.信息能力（挖掘新人需求） 3-1-2.分析能力（创新婚礼主题） 3-1-3.想象能力（婚礼流程规划） 3-1-4.运筹能力（执行资源组合） 3-1-5.说服能力（策划方案推介） 3-2.婚礼策划书的撰写 3-2-1.婚礼策划书的基本内容 3-2-2.婚礼策划书的一般格式 3-3.婚礼活动的策划程序 3-3-1.设定目标 3-3-2.收集信息

1 3-3-3.环境分析 3-3-4创意构想 3-3-5.评价选择 3-3-6.组织实施 3-3-7.调整反馈 3-4.婚礼策划案例分析 3-4-1.中式婚礼 3-4-2.西式婚礼 3-4-3.主题婚礼

第四单元 时尚婚礼的流行趋势

4-1.个性化婚礼的发展

4-1-1.中西式婚礼各自的特点及区别 4-1-2.时尚类婚礼 4-2.婚礼流行趋势 4-2-1.色彩很重要 4-2-2.室外婚礼走俏 4-2-3.婚礼蛋糕精致化 4-2-4.定制婚纱、定制喜贴 4-2-5.不同季节办不同特色的婚礼 4-2-6.多用鲜花 4-2-7.回礼很重要 4-2-8.婚礼需要个性

第五单元 色彩、场景设计与道具使用

5-1．色彩的运用

5-1-1．色彩美学与婚礼基调 5-1-1-1．色彩的作用性 5-1-1-2．色彩的感觉 5-1-1-3．色彩的基础知识

5-1-1-4．配色的基本技巧（色相对比配色）

2 5-1-2．对比色、互补色和全色相的配色 5-1-3．婚礼背景配乐中的常见问题与解决方法 5-1-4．色彩在婚礼中的运用 5-2．婚礼场地设计与布置 5-2-1．会场外的设计 5-2-2．会场内的设计

5-3． 婚宴场地挑选与酒席设计 5-3-1．婚宴场地挑选 5-3-2．酒席设计

5-3-3．婚礼前考察场地的相关要素 5-4．婚礼中道具的使用

5-4-1．婚礼中常用的婚礼道具及由来 5-4-2．婚礼中所运用的舞美道具 5-4-3．婚礼道具与舞美道具的综合运用

推荐第7篇：策划师工作总结

工作总结

时光飞逝，转眼间我已来到公司接近三个月时间，期间无论在生活上还是工作中，公司领导及同事都给予了我很大的帮助，让我能够顺利完成一项项工作目标，从文案撰写到策划方案编写，以及市场调研分析和与会客户沟通等方面，都收获颇多。

首先，思想认识的转变。

虽然已踏入社会两年，但从前未能认清方向，对于工作行业的选择变动较多，未得到系统的培训和实战的训练，以至尚未能独立完成工作。对此我对自己表示深深的谴责，也对一直悉心教导、协助我的公司领导和部门领导表示感谢。

在工作的三个月中，相继接触到大型晚会活动的举办、品牌的宣传推广、产品的定位宣传、画面文案的撰写、广播、视频方面的脚本文案撰写等，我逐渐感到了困难，工作比我想象的要困难许多，时时刻刻都有很多问题等着去解决，像一团解不开的麻线。但在一次一次战胜困难后，我的心态也慢慢平静了下来，思路不在那么死板，心态不在那么急于求成，解决问题的方式也不再那么单一，我想，一切得从实际出发，今后应该吸取教训，使工作不再走那么多弯路，遇到不懂的地方就应该先看看案例、查查资料、与客服多多沟通，实在不懂的地方多向领导请教，在保证完成工作的同时也要督促自己不断进步，每次都能拿出不一样

的东西来。能得到客户的肯定，也能顺利完成领导交派下来的任务，不拖沓。

其次，工作能力得到了很大的提高。

从前在学校我是一个开朗的学生，不会胆怯与别人交流，我很庆幸这点，在参加工作后遇到一些工作的坎子和不愉快的事情，我会逼着自己勇敢的去面对，找到问题的关键点去解决它，在与甲方的会议交流中积极提出见解，在公司也经常和别的部门同事交流，提出自己的想法。

记得刚接触联通方面的工作时，我感到一片迷茫，宣传画面的文案看起来不过短短二十字，每字却沉重如石。经过一段时间的锻炼，自己亲身接触客户，与其开会探讨问题，与部门领导沟通分享思路创意，在一次次写了又删除的文档里，在一次次冥思苦想却不能合意的创意点子里，我感觉到了自己能力的提升。现在接到工作不再是当初的苦恼与迷茫，尽管很多时候我的创意文案并未被客户采纳，但我从心底感到深深的开心。至少离能独立完成项目，成为一个优秀的策划师，又迈进了一步。我相信拥有一颗积极的心态，相信自己在将来的工作中一定能有出色的发挥！

回顾这三个月的工作，说句俗气的话，真的就像发生在昨天。我在思想上、学习上、工作上取得了很多进步，同时也认识到了

自己很多的不足，我的阅历面、积累的知识都还很欠缺，撰写方案的基本功远远达不到目标水平，分析问题的思路经常绕弯，创意也并不算多，对于一项工作需要呈现的方向、内容，自己也抓不太准。在以后的工作我还仍需努力，多多练习基本功，勤奋阅读和创意积累，加强训练自己的方案思路，早日成为一名合格的策划师，为策划部的荣誉和公司的蓬勃发展尽自己一份绵薄之力！

推荐第8篇：策划师职责

策划师职责

1.新的一年新的方向

2.精神吃苦,向上的精神,

3.不要散漫,

4.每个策划师,做到全知全能,宣传,跑业务,道具库房归类翻新熟悉,学习婚礼几大课程,比如:灯光,花艺,摄像,等一些知识.丰富自己和每场婚礼的职责认真度安排等,严格要求自己.

5.工作室的卫生,一个星期检查两次,收拾要彻底,比如:桌子,门,卫生间,地板,需要洗的一些,椅子都要干净,桌面工作的地方和顾客坐的地方,要干净,自己的东西不要乱放,一个星期几个人轮流收拾

6.从现在开始,每个策划师,除了自己谈的单子要去,店里接的单都要参与,团队成员待遇要公平,能从现场实践中吃苦,学到经验,才能做到最好.

7.今年私底下可以叫”哥”,在外场和外界要树立公司形象,听从领导指挥,会场哥.们不能跟着一起做,一般会场不会参与.交待给负责的策划师,这场策划做的好有奖励,做的不好顾客投诉扣本厂督导费.

8.每个人要熟悉工作室经常合作的人联系的电话

9.每个人每天要有安排,好的机遇,是留给准备好的人的,加油.

10.步入正轨,早上上班时间8:30

11.网上或者店内接单谈完后,要跟踪电话,接完单也要跟踪,不要让新人感觉到不重视,不打回访电话

12.平时不要散漫,为什么说过,重视论坛,天天不顶贴,不活跃,婚庆礼仪网刷新,官方网后台要上

13.在淡季费用高,要换想法,换位

14.平时工作室最少两天大扫除一下,保持整洁

15.不是自己谈的单子,不能不上心,因为店内接的活你也有一份提成,店里有活会场大家都参与,如果你接的活其他人不参与你什么心情要,有团队精神!

16.想要设计的会场样子,没有的道具和沙曼和绢花,提前三天备出来

17.会场按画的区域图备货设计

18.联系所有当天项目工作人员确定,如果有需要告诉工作人员顾客电话时,提前安排好..比如音响是否接亲,摄影摄像早几点到,提前一天,联系新人

婚礼团队的座右铭

1.多一点自励,少一地妒忌.多一点责任,少一点圆滑.多一点自觉,少一点依赖.多一点真诚,少一

点虚伪.

2.多一点宽容,少一点计较.多一点奉献,少一点攀比.多一点用心,少一点应付.多一点合作,少一

点清高.多一点简谱,少一点浪费.

推荐第9篇：会展策划师

会展策划师

我们是市场营销专业的，将来主要方向有会展营销、房地产营销和营销策划三个方向，我想从事的方向是会展营销。就业方向与职业前景：会展经济在我国的迅速发展使得该行业出现了极大的人才缺口。通过本专业的学习，毕业生可迎合行业的需求，在各类会展中心、会展服务公司从事会展营销、策划工作；在参展企业从事会展服务以及展会的经营管理工作；在旅行社、旅游公司及酒店业从事会展部、会议部的会议招展、大型节事活动策划等工作。我想成为一名会展策划师，是从事会展市场调研、策划、营销和运营管理的专业人员。主要从事会展项目的市场调研、进行项目立项、招商、招展、预算与运营管理等方案的策划，项目销售以及现场运营管理的专业人员。从事的主要工作包括：

（1）会展（会议、展览、节事活动、场馆租赁、奖励旅游等）项目的市场调研；

（2）会展的立项、主题、招商、招展、预算和运营管理等方案的策划；

（3）会展项目的销售；

（4）会展的现场运营管理。

（5）展会活动的全程策划协调。

这个行业对应的专业很明确，就是一些高校设立的会展经济与管理、会展艺术与技术专业等。同时，这也是一个对综合素质要求很高的行业，所以，市场营销、工程管理，乃至衍生出的做布景的美术设计，做文案的中文、广告新闻学等专业，都能够凭着悟性和整合能力尝试。由于我国会展业和对会展经济的研究起步较晚，会展教育亦相对滞后，各地都缺乏真正懂会展业的人才。会展人才培养和发展成为制约着我国会展业务的开展及会展的组织水平及服务质量提高的瓶颈。会展业人才，大致可分成会展核心人才、会展辅助性人才与会展支持性人才，前两者就是我们通常所说的会展业人才，会展核心人才中会展项目策划和营销人才尤其重要，在展览和会议行业中，因公司的业务需要和人力资源状况不同，具体的岗位设置也不同。但无论岗位怎么划分，较重要的管理岗位都有市场调研、项目策划与规划、项目销售和运营管理这几类。

会展策划师对技能要求还是较高，不仅仅要会展营销的专业知识还要求对掌握基本展位布置、展架 设计能力。熟悉会展的基本流程，能独立完成设计，了解基本的设计和施工方法。最后，对品牌和客户有深刻的理解能力、独特的创意能力及团队 合作精神。除了这些还有的就是积累经验。所以需要学习的东西还有很多，也许我不一定会做到，但我希望将来能从事相关工作。最后能成为一名优秀会展人员。

推荐第10篇：会展策划师

据会展业内专家介绍，首先要有室内设计专业相关的学历，经过专业培训合格后并持有相关资格证书，掌握基本展位布置、展架 设计能力的设计人员。其次，熟悉会展的基本流程，能独立完成设计，了解基本的设计和施工方法。最后，对品牌和客户有深刻的理解能力、独特的创意能力及团队 合作精神。另外，好的会展也不是一蹴而就，需要会展策划人员一点点地积累，也需要他们灵感的积聚和爆发。展览市场不同的需求，决定了不同的策划主题，作为会展策划人，拥有一双“慧眼”至关重要，只有做到与众不同，才能真正吸引众人的目光。会展策划人也会遭遇一些风险因素，如出现政策调控、执行风险或者选题撞车等等，要学会规避风险。 在中国现阶段，会展业是一个逐渐走向成熟的产业，会展从业人员月薪一般为2500元左右， 一般具有5年以上工作经验的会展策划师的月薪都超过5000元，好的会展策划师年薪在10万元以上。到2008年奥运会、2010年上海世博会前后及其间的国际国内各种会议、论坛、展览、展销等，需要从业人员300万人以上。 会展策划师还是一个新兴的职位，目前在行业里的定位还不是很明确，前景当然是明朗的，至少在上海、北京、广州、南京等会展发展还不错的城市，会展因对当地经济的拉动，受到了政府和社会各届的大力支持。 会展策划师其实是一个不明确的职位定义，真正准确的应该是会展统筹师，作为一个大型活动，统筹相当重要，这个职位也应该有一个人或一个团队来完成，现在，国外展览公司已经有统筹经理这一职位，开出的薪金是每月15000左右，但要求也是相当高的，大约需要有15项技能。国内能满足这15项技能的人，大约不超过50人。所以，提早进入这一行，希望还是很大的。

经职业技能鉴定、认证考试合格者，颁发中华人民共和国人力资源和社会保障部统一印制的《会展策划师职业资格证书》。证书全国范围统一编号，网上注册登记管理，国家承认，全国范围通用。

第11篇：房地产策划师

房地产策划师

第一章 职业道德基础知识

1、房地产策划师职业道德是指房地产策划师在房地产策划服务工作中所应遵循的特定的道德标准，房地产策划师职业道德是社会道德意识形态的重要组成部分之一。

2、房地产策划师职业道德规范是房地产策划师在房地产策划服务工作中所应遵循的特定的行为规范，房地产策划师职业道德规范源于并高于其道德生活和职业实践，它从房地产策划行业及职业要求和社会公众利益出发，经过概括而形成，是对房地产策划师最低的道德要求。

3、诚实守信是为人之本，从业之要，为了树立良好的房地产策划职业形象，房地产策划师在策划过程中要始终诚实守信，应当做到：实事求是，恪守合同，保守商业机密。

4、房地产经纪理论是房地产策划的基础。房地产政策与法规有两部分：一是与房地产行业相关的基本政策与法规，二是房地产行业的基本政策与法规。

5、房地产策划专业能力包括：房地产市场调研与定位、房地产投资策划、房地产营销策划、房地产售后服务和物业管理等。

6、房地产策划师在工作中要整合建筑、营销、设计等多方面因素，包括掌握全局的能力（因一个好的房地产策划师要能够整合包括市场、设计、建筑、融资等在内的各种可以利用的资源，同时要协调好这些资源，发挥其特定的作用）；充分的实战经验；出色的创新能力；敏锐的洞察力；较强的合作能力。

6、房地产策划师的职业素质包括对民族传统文化和人文精神有普遍的认识；对当代国际精神、流行文化、生活形态有着较为深入的理解；对特定区域、特定城市的历史文脉、城市精神、价值取向和民众的生活习惯有着系统而深刻的认识；对民族以及世界的建筑历史、建筑文化、建筑思潮有着较全面的了解；对各种营销理论、微观经济理论有着系统而深刻的认识；深谙各种广告、品牌传播理论的精髓，熟练运用宣传造势手法，同时具有较强的驾驭语言的能力；对艺术和美的想象能力和领悟能力，以及沟通执行能力；对设计处理和建筑施工有一定认识（成功的房地产策划师都以深厚的文化知识和宽阔的视野为背景）。

第二章 房地产策划基础知识

1、房地产开发分为土地开发和房产开发两个连续过程，

2、房地产开发的有关概念，房产是指房屋财产。房产与房屋不同，房屋是指建造在土地之上、定位于供人们生活、生产使用的建筑物。

3、房地产开发最本质的特征是综合性。

4、房地产开发程序为四个阶段，即项目立项阶段、项目前期准备阶段、项目建设阶段、项目销售及售后服务阶段。

5、城市总体规划纲要的主要任务是：研究确定城市总体规划的重大原则，并作为编制城市总体规划的依据。城市总体规划的主要任务是：综合研究和确定城市性质、规模和空间发展状态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好远期发展和近期建设的关系，指导城市合理发展。

6、控制性详细规划包括的内容：详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求；确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高；根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；制定相应的土地使用与建筑管理规定。

8、房地产策划的本质：市场性、地域性、前瞻性、系统性、创新性、操作性、效益性（策划的最终目的在于为投资者带来良好的经济效益）。

9、房地产策划在策划咨询领域中处于领先、主导地位。

10、房地产策划的原则：独立原则（房地产策划要达到独创，永不雷同，必须满足以下要求：房地产策划主题要独创、房地产策划手段要独创）、定位原则、整合原则、人文原则、全局原则、可行原则。

11、房地产策划的内容从房地产开发项目的前后期来划分，可分为房地产项目前期策划和房地产项目后期策划。房地产项目前期策划包括市场策划、投资策划、设计策划三个部分。房地产项目后期策划包括销售策划、广告策划、形象（品牌）策划和物业管理策划四个部分。

12、品牌策划推广的四个阶段：“人工降雨”阶段——这个阶段主要是通过一些公关活动、软性广告，令开发项目有一个较为精彩的亮相，从而吸引区域内目标客户的注意；“筑池蓄水”阶段——这个阶段主要以持续的软性推广、定期的新闻炒作、公关活动、现场销售的手段，不断积累起社会对本项目的认识，以其量变到质变，形成品牌的知名度和美誉度；“开闸泄流”阶段——这个阶段是在以前的推广上做一个总结，并在短期投放大量的硬性广告，吸引目标客户购买；“持续蓄水”阶段。

13、勘察工作的具体内容：地形测量；工程勘察；地下水、地表水的勘探；气象调查。

14、住宅区容积率=住宅区总建筑面积/住宅区总用地面积。容积率并非越高越好，要具体问题具体分析。因为过高的容积率往往不利于城市景观和建筑自身环境的改善，并使市政公用设施高负荷运行，其结果反过来使商品建筑标准档次下降，影响销售，从而导致经济效益下降。

15、建筑控制：建筑高度；建筑后退；建筑间距。

16、旅游房地产的投资特征：投资和消费的双重性；功能上的娱乐性和休闲性；消费档次高；消费的可存储性和期权消费。

17、房地产开发项目融资的资金来源。资本和土地是房地产开发的生命线。融资作为一个产业链中的首环。地产开发所需的巨额资金是一般的开发企业所难以独自承担的，所以，银行贷款成为最主要的渠道，同样房地产开发贷款也成为银行的一项主要收入。

18、社会营销观念阶段：社会营销观念是市场营销观念的修正。这种观念认为，企业应该根据目标市场的需要、欲望和利益，然后以一种能够维持或改善消费者和社会福利的方式向顾客提供更高的价值。社会营销观念是从20世纪70年代开始提出的。

19、房地产市场营销的概念包括房地产市场营销是以顾客需要为导向的活动；房地产市场营销师一种创造性的活动；房地产市场营销是一个系统的管理过程；房地产市场营销活动要兼顾社会利益。房地产市场营销的特征：复杂性、风险性、差异性、协同性。房地产市场营销的过程包括分析市场机会、选择目标市场、确定市场营销组合、拟定市场营销计划、执行和控制市场营销计划五个步骤。

20、物业的特征：固定性、耐久性、多样性、高值性、权益性。

21、物业早期介入是指物业管理企业在接管物业之前就参与物业的规划、设计和建设，从物业管理服务的角度提出意见和建议，使建成后的物业能满足业主或非业主使用人得要求；前期物业管理是指物业管理在业主入住前或业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘的物业管理企业实施物业管理。

第三章 劳动法和合同法知识

1、合同订立的要件：主体合格；当事人意思表示一致；合同的客体合法、确定；符合法律规定的形式（当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应采用书面形式）。

2、有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。合同法规定，合同中的以下免责条款无效：造成对方人身伤害的；因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

3、有下列情形之一的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销合同：因重大误解订立的合同；在订立合同时显失公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。

第四章房地产管理法和城市规划法知识

1、土地使用权出让的方式：拍卖出让、招标出让、双方协议出让。

2、使用期限届满。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

3、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

4、土地使用权期满后的续期。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

5、土地使用权划拨，以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定者外，没有使用期限的限制。

第五章 土地法管理法和土地出让、装让制度知识

1、土地使用权出让的法律特征：财产性、平等性、期限性、出让人的单一性和受让人的广泛性。

2、土地使用权出让的方式：协议出让、招标出让、拍卖出让。

第六章 房地产开发企业开发经营管理相关法则知识

1、所谓工程监理是指监理单位受项目法人的委托。

2、商品房交付使用时，买受人要根据商品房买卖合同和房地产开发企业提供的“两书”，对房屋进行验收，一般情况应查看的内容有：房屋建筑质量。房地产开发企业在向买受人交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

3、根据《建设工程质量管理条例》（2000年1月30日施行）第四十条的规定，在正常使用的条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

4、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。面积误差比=（产权登记面积—合同约定面积）/合同约定面积×100%

5、我国房地产广告管理具有法制性、广泛性、综合性、强制性的特征。

第七章房地产金融业务管理相关法规及物业管理条例知识

1、房地产信贷业务的结算方式：异地结算（指不同地区或城市各单位之间经济往来资金的结算。异地结算有汇兑、信用证、异地委托收款、商业汇票、票汇等方式）、同城结算。

2、房地产信托投资法律关系一般涉及三个关系人：信托人、受托人、受益人。

3、房地产信托资金的筹措：办理房地产信托存款（信托存款是金融信托机构主要筹款的对象，是房地产信托投资业务的主要来源之一）；信托基金；共同投资基金。

第八章 房地产相关税收法律和房地产税费相关政策

1、有下列情形之一的，免征土地增值税：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；因国家建设需要建造依法征用、收回的房地产；个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定

计征土地增值税。

2、耕地占用税，耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。耕地占用税施行定额税率是以县为单位按人均占用耕地的多少分别规定不同的税额。纳税人必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。

3、契税税率为3%~5%。

4、减税免税有下列情形之一的，减征或免征契税：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

第12篇：婚礼策划师

婚礼策划师

婚礼策划

婚礼策划师是为新人提供婚礼流程创意策划、进行婚礼现场监督等，帮助新人在婚礼中完成他们梦想的核心执行人员。根据婚礼新人和婚礼服务公司的要求，能独立策划婚礼方案，并能准确地监督策划方案实施的全过程的策划者。婚礼策划师的主要工作是根据客户的具体情况作出个性化的安排，策划实施婚礼方案并对整场婚礼进行现场监督。他需要具备多方面的专业素质，不单需要具备深厚的传统文化知识，还要熟知有关婚礼的各种习俗，同时还要准确理解和掌握新人的要求。

婚礼的策划师是婚礼举办是否成功的重要决策人，一位优秀的婚礼策划可以将婚礼举办的相当精彩，那么怎样的人才具备这样的能力呢，我就来简单说一下吧

一、具备丰富的婚俗文化的经验，精通婚俗民情，为您打造一个既传统、又极具个性的现代化婚礼。

二、具备好体力，从早上6点多忙到晚上9点多，不管是扎花车、接新娘还是拍摄婚礼外景，举行婚宴，还是闹洞房，策划师是一刻都不能休息的。

三、必须极具人性化的工作能力，和谐可亲的为人之道，能充分理解以及有为新人着想的工作态度，

不但要知道怎样给新娘补妆换发型，更要提醒新人什么时候放礼花、什么时候给长辈敬茶，还要提醒新 .人父母，甜羹应该放哪几样谷物煮，教新娘的弟弟怎么背姐姐上花车等。

四、必须具备强烈的协调能力。不能人为造成新人之间、家庭之间，长辈与晚辈之间一些不必要的矛盾，要充分的考虑各方面的因素，只有这样才能营造出一场亲切祥和的氛围，一场皆大欢喜的隆重婚 .\"礼。

五、做婚礼策划最需要的素质是沟通能力、想象能力和策划能力、以及组织能力。“ 婚

礼策划首先要明白，并非在给自己办婚礼，所以要善于洞悉新人的需要。 一般说，一个内容比较丰富的婚礼需

要两个月的策划时间。每次策划之前，要多和新人漫谈，了解他们的爱好、恋爱、经济状况以及家人想法等资料，然后再根据新人要求制作策划文案。当然，要是新人请来的嘉宾有要求，督导还得为嘉宾们闹洞房想上点小节目，这些节目既不能过火得让新人尴尬，也不能平淡得扫了来宾的兴致。总之，自己的婚礼，就应该策划得让自己快乐，让家人高兴，让我们终身难忘。

请婚礼策划师的好处有哪些？在筹办婚礼的整个过程中，为什么要请婚礼策划师，请婚礼策划师的好处是可以帮你省时、省事、省钱、解忧减压、帮您拉近距离等，具体如下：

好处一：省时

婚礼策划师的专长就是策划婚礼，随时都乐于向新人传授经验。往往在年轻的新娘子眼里很棘手的问题，对专业人士来说则轻而易举。

好处二：省事

婚礼策划师与行业内的各个部门都有密切联系，他们知道哪些地方最美、最适合拍照，还知道谁是全城最出色的摄影师、哪里的结婚蛋糕最好吃。婚礼策划师有绝立的创意，会 设法让您的婚礼与众不同，帮您实现自己的梦想。

好处三：省钱

婚礼策划师与婚庆服务商有多年的合作关系，可以帮您谈妥最优惠的价格，能莘从专业的角度告诉您哪些费用过高、哪些花销可以节省。

好处四：替您解忧减压

所有的婚庆安排事宜都包在婚礼策划师身上。他将协调所有的婚庆服务商，确定送货日期，负责面谈协商。如果家庭成员在婚礼细节安排上有不同意见，婚礼策划师 可以 客观地给出建议，帮助实施。

好处五：帮您拉近距离

如果您计划在国外或另一个城市举行婚礼，最好的办法就是委托当地的婚礼策划师负责一切事宜。因为婚礼策划师熟悉当地的环境，懂得专业操作，可以满足你所有的愿望 。 1.Company——知己（热爱自己所从事的职业，良好的职业操守，将新人作为自己的朋友）

2.Planner——规划者、策划人（责任心）

3.Executor of Plans——方案执行人（高效的执行能力）

4.Individualize——赋予（婚礼）个性（对个性元素准确把握和捕捉）

5.Developer开发者（把握婚礼流行趋势、引导能力）

6.Budget Planner——预算规划人（对财、物，人的分配，管理，控制能力）

Adviser —— 顾问、指导老师

7.Administrator——（婚礼项目）管理者（组织统筹能力）

8.Mediator——调停者、仲裁人（较强的突发事件应变能力，人际沟通能力） 1.疑问资讯：解决疑问和合理建议

2.策划统筹：组织严密、不遗漏每个细节

3.礼仪指导

4.协助彩排

5.供应商服务协调、提醒、确定

6.酒店协调

7.双方家庭工作人员协调的

8.各方面的书面指导和确定

9.婚礼当天现场导演，处理突发事件（不是必须，但最好是策划师担任督导）

第13篇：商务策划师

商务策划师是指具有良好职业道德，能够熟练运用经济管理、商务策划理论和各种实战方法为经济组织提供创新服务并取得明显绩效的专业化人员。

这个职业对综合素质的要求比较高，对生产、管理、广告、营销、公关、新闻等都要有所了解，整体策划能力、运作能力、操盘能力，都非常讲究，而且企业会比较注重商务策划师是否有成功案例。做这个行业，需要有大量的从业经验，往往得从营销、广告这些基层工作做起。

如果是从商学院科班出身的话，将更具备一定的先天优势，市场营销、广告学、公共关系学、工商管理、工程管理等专业，都比较适合做这个职业。还有一些设有营销方向的理工科、管理类、新闻类专业，由于综合性较强，因此学习这些专业也比较适合从事这个职业。

报考学员参加培训考试，合格者将获得国家人力资源和社会保障部颁发的国家商务策划师职业资格证书，证书全国统一编号，网上注册登记管理，可在政府网站查询，全国范围通用，是业内唯一国家证书，具有法律效力，与我国有双边、多边关系的国家互认。

第14篇：策划师岗位职责

1.基本职责：协助并指导客户服务部完成“客户广告任务说明书”，并根据“客户广告任务说明书”在观点广告作业程序框架内拟订“广告目标战略规划书”或“广告运动策划书”;协助并指导文案师、美术指导完成“广告创意策略书”；负责组织公司的大型广告业务策划方案会议。2.日常负责工作：(1)召开广告调研、广告策略、创意研讨会。(2)负责公司一切项目的策划和方案的编制撰写、修改、把关及打印、汇报、保密等工作。(3)负责项目各专业的协调、反馈、传达、策划、检查、监督、指导等工作，对执行总监及总经理负责。(4)负责与客户服务部、创作设计部接洽，并制订工作计划，确定交接时间，经总经理批准，按公司要求组织实施。(5)对客户热情、周到，深入了解客户的意图和要求，细致周到地做好客户服务工作。(6)负责有关信息的收集、汇总处理。(7)按公司意图和要求编制广告工作计划。3.协助办理工作：协助客户服务部联系有关客户，并做好善后处理工作。4.偶发性工作：总经理指示下的一切有关公司的事务性工作。5.临时代理工作：执行创意总监(负责对广告整体表现进行指导并提出广告创作的基本概念)及文案师。

第15篇：房地产策划师

房地产策划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投融管理、产品营销、项目运营和物业管理等工作的策划人员。从事的主要工作内容包括：房地产项目的市场调研和咨询策划；整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；房地产项目的产品营销工作；房地产项目的运营工作。

2005年3月31日，劳动和社会保障部正式向社会发布了以“房地产策划师”为主的第三批10个新职业，引起了社会各界的广泛关注和高度重视，规范新职业的相关工作也正在紧锣密鼓进行中。此批发布的新职业是05年2月劳动和社会保障部组织专家对新申报的职业活动进行审核，并通过社会公示程序广泛征求了有关方面的意见，最终评审通过的。房地产策划师职业的确立，不仅可以培养大批专业人才，解决房地产行业对人才的迫切需求；而且可以扩大社会就业途径，保证房地产行业的健康、持续、高速发展，对加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。随着我国房地产行业的发展，一支全新的房地产策划队伍正在产生并迅速成长，预计5年后，我国将会有几十万乃至上百万人员走上从事房地产策划师的岗位。

2008年12月15日，由中国房地产及住宅研究会主办的“首届中国房地产策划师年会”在北京大学隆重举行。此次大会作为中国房地产策划师第一次全国性的行业聚会，是国家推行房地产策划师职业资格认证制度以来的首次年会。标志着“房地产策划师”这一中国房地产业服务群体进一步朝着职业化、规范化方向迈进，也标志着“房地产策划师”这一中国房地产业服务群体进一步朝着职业化、规范化方向迈进。而中国房地产策划师联谊会的成立，将建立起房地产策划师的思想领地和精神家园，充分展示中国房地产策划人的智慧和风采，进一步推动中国房地产策划业及整个房地产行业的规范、健康发展。

学员学习期满并经考评合格后，国家劳动部将颁发相应级别的“房地产策划师”国家职业资格等级证书。此等级证书是表明持证者具有从事房地产职业所必备的学识和技能的证明。它是求职、任职、晋级的权威凭证，是用人单位招聘、录用劳动者的主要依据，也是境外就业、对外劳务合作人员办理技能水平公正的有效证件。

房地产策划师职业资格作为国家职业标准，是房地产行业中级职称评定的重要标准之一，是企业评定员工水平的参考条件，是员工升职、加薪的必备条件之一。也是出国留学、工作、移民的有效证明文件。

第16篇：庆典策划师

庆典策划师

庆典策划包括节日、开业、开幕、周年、礼仪等节事喜庆活动的策划，社会上也有把庆典策划分为婚礼策划和节庆策划的，但婚礼本身是喜庆活动，婚礼过程是一个典礼的程序，而节庆和庆典没有本质的区别，因此把二者合称为庆典策划更为合适。这样一合并，对婚礼策划师来说可以在名分上更堂而皇之、更大气，还可以使婚礼策划师拓宽自己的业务面，除了婚礼这种喜庆典礼的策划外，也可以提供其它类似的喜庆典礼服务，一举两得，何乐而不为？！

其实，不论怎么称呼，它们都没有脱离策划二字，这也说明了策划对喜庆典礼活动的重要性。什么是策划呢？美国学者威廉纽曼在他的《组织与管理技术》一书中指出：一般来说，策划即是在做事前决定做何事，计划并经过设计后的行动路线。简单地说，策划是一种创造性的思维活动，是人类应用智慧的思维过程，是针对未来和未来发展结果所作的决策。任何喜庆典礼活动都在追求成功和圆满，为了达到这个目标就需要在事前做精密的策划，怎样达到目标以及如何以众不同地达到目标。

首先，看婚庆策划。20年前，中国第1家婚纱店在中国北京开业，20年后中国婚庆行业已经得到迅速的发展。中国人口众多，婚庆市场很庞大，带动了婚庆产业的迅猛发展。据有关报告称，中国每年有1000万对以上的新人登记结婚，31%的城市适婚人群愿意将积蓄的31%用于婚礼消费，不包括购买住房就是3000亿元的巨大消费市场。另外一组数据对我们更有意义，全国结婚人群每年用于结婚当日消费额，65%婚礼直接消费对GDP的贡献为1.65%；婚庆服务机构平均从每对新人身上得到1000元的利润；中国建国后最高的人口出生率在1986-1992年，这个群体将于2006开始进入婚龄；等等。这些数据表明,婚庆产业在我国有着很好的发展空间。一个朝阳的产业，抢先进入的企业往往会获得较有利的生存发展空间，但是，企业的成功源于高速成长的市场，并非意味着经营者的有为。伴随着短时期内诞生的无数企业，市场竞争逐步激烈。这时，商务策划对婚庆企业的创新发展就具有了举足轻重的价值：一方面是企业自身的生存发展急需具有独特价值的核心竞争力，另一方面是企业间的竞争和消费者的需求需要提供差异化的个性服务。因此，企业竞争的需要和消费者个性化服务的需要都是策划师施展才能的基础。

婚庆策划师是对婚礼过程的各个环节提出合理的建议和方案。并保证其全过程的完美实施的专职人员。婚庆策划师的主要职责是提供咨询、引导（销售）策划、实施（指导）、督导、协调。婚庆策划师需要掌握婚礼策划的依据、婚礼策划的原则、婚礼策划的基本流程、婚礼策划案的基本制作流程等知识方法和技能。婚庆策划师既是一个快乐的职业，也是一个费尽心思的职业。看婚庆策划师们这样描述说：我曾策划过一个中西合璧的婚礼，前期沟通了半年。新郎是法国人，新娘是中国人，两人很多意见不一致。半年中，光策划方案就提了几十个。我为每场婚礼出的策划书少的有几百页，多的比小说还厚。一次婚礼现场，有个环节是新娘将手捧花抛给来宾，我们把抛花设计成了用丝带拉多条丝带系在花上，只有一条可以拉走花，其他都是活扣，每个女孩分一条丝带，主持人一声令下，大家一起拉动。但当时却没人拉走花！原来是我们疏忽了忘了留一个死扣。现场主持马上说：新娘跟大家开了一个玩笑，她要把花送给伴娘，因为伴娘下月结婚。这就是前期沟通到位，策划书做得详细带来的好处。

其次，看节事庆典策划。国家或区域城市的节事活动是庆典策划师施展才能的另一个重要舞台。据有关方面统计，我国传统的民族节日加上现代节庆活动，国内每年的节庆活动数量已超过5000个，中国已成为世界节庆活动大国。中国节庆活动资源丰富，春节、清明节、中秋节等的传统节日形式多样，是中华民族悠久历史文化的重要组成部分，传统的节庆活动参与构成了中华民族的灿烂文化。改革开放以来，全国各地又产生了许多拉动区域经济和文化发展的现代节庆活动，如哈尔滨国际冰雪节、长春电影节、大连国际服装节、青岛啤酒节等等。然而，与世界上成功的节庆活动和成熟的节庆产业相比，国内节庆活动和节庆产业的发展还有相当大的差距。湖北省节庆研究会会长王重农先生专门撰写文章对此做了分析。王会长分析说：随着我国改革开放的深入发展，在未来一段时期我国节庆活动将呈现出以下八大趋势：国际化

趋势、市场化趋势、个性化趋势、产业化趋势、多元化趋势、大众化趋势、集约化趋势、规范化趋势。王会长分析的这八大趋势中的每一条都离不开策划。比如王会长这样阐述规范化趋势：节庆活动的规范化一是策划和组织上进行规范；二是举办时间和地点上规范；三是举办程序和实施过程规范。

在提出当前我国节庆活动面临着四大焦点问题后，王会长提出要努力处理好节庆活动的四方面的关系：传统节庆与现代节庆、政府主导与市场运作、双效结合与多效共生、塑造特色与追求多元。如何处理好这四个方面的关系？还是离不开商务策划，核心仍然是在市场化的基础上创新经营与发展的问题。比如王会长这样阐述传统与现代的问题：不讲传统就无所谓节庆活动，但是，现代人在意识观念、思想感情方面与古代人大不相同。研究现代人的节庆活动，就要充分考虑现代性。因此，在处理节庆活动的传统性和现代性关系方面，要充分考虑今天人们的思想感情方面的需求和愿望。首先是要讲继承。但是在各方都发生深刻变化的新时代面前。不创新，就不能激起当今人们参加节庆活动的兴趣和激情。二者应该是在继承的基础上创新，创新是为了更好地继承。又比如市场运做问题的阐述：目前城市节庆活动完全走市场化运作的模式还有一个过程，城市节庆活动采取政府主导、社会参与、市场化运作，是比较适合我国大多数城市实际情况的。政府主导作用主要体现在确定节庆活动的主题及名称，制定政策，进行组织协调，搞好服务和宣传；社会参与就是主题选择时的献计献策，节庆环境氛围的营造，各项活动的积极参与等，充分调动社会各方面的力量来办好节庆活动；市场运作则是将城市节庆活动的举办过程，交给市场来运作。比如节庆活动的冠名权、赞助商、广告宣传等方面，都可以采用市场竞争的方式，激励更多的企事业单位参加。这样做一方面可以使企事业单位扩大知名度，另一方面还可以节省大量开支。

为促进我国节庆活动的健康、持续发展，王会长提出六大对策：开展节庆学科的系统研究、加强节庆宏观调控与规划、规范节庆策划与组织行为、推进节庆品牌化发展、促进区域合作及国际联动、搞好节庆对外宣传与推介。王会长在六大对策中涉及到众多的策划问题。比如规划中的战略阐述、品牌建设和营销推广等，特别是在相关的对策中进行了这样的阐述：准确到位的创意策划是一个节庆活动是否具有品牌生命力的关键。传统的节庆活动策划表现出随意性强，无创意，无目的等特征。现代节庆活动的经济与社会功能要求必须规范节庆的策划以及组织行为：一是策划须有专门的机构和专家来完成；二是建立规范的策划评估体系；三是对参与节庆策划和组织的机构采取一系列约束机制，对他们的行为进行规范。一流的策划，一流的产品，再加上一流的促销，才能创造一流的效益。

第三，看企业开业、开幕、周年、礼仪等喜庆和公关策划。企业的开业、开幕、周年、礼仪和喜庆等公关活动策划对庆典策划师来说，更是一个广阔的施展空间，真可以说企业无数，活动无数，庆典无数。

综上所述，运用自己的智慧和喜庆活动打交道的庆典策划师职业，快乐无限、美妙无限！(责任编辑：王老师)

第17篇：外经贸大学注册财务策划师方向在职研双证

外经贸大学注册财务策划师方向在职研双证

行业定位：

注册财务策划师（RFP）—— 财富管理实战专家（资本增值的设计师，财务安全的建筑师）20世纪70年代，财务策划行业就已在欧美开始流行，现在注册财务策划师正如医生、注册会计师、执业律师一样，在国际上已成为一种专业资质，并被职场专家预见为“十大最有前景执业”之一。而在国内，具备国际财务策划专业水准的人才非常稀少，已经被国家列为紧缺人才培养工程。随着国内企业及个人对财务策划越来越重视，财务策划师也将越来越多地服务于企业及个人，因此，这个行业从国家和民间的市场来看，都是非常广阔的。

RFP内涵

注册财务策划师（RFP）所涉及的专业技能就包括个人理财规划及企业资本运作两大方面内容，随着国内私人财富爆发式地增长，国内经济迅速融入全球经济，金融市场已经逐步对外开放，企业及金融机构财务手段趋向多元化、专业化以及向国际惯例接轨，注册财务策划师必将有巨大的执业前景。

证书颁发

1、研究生课程进修班的学员，完成“课程设置”中所规定的课程并考试（考核）成绩合格者即可结业。

2、结业学员获加盖校长签名章、学校钢印和红章的《对外经济贸易大学研究生课程进修班结业证书》。

3、符合申请硕士学位条件的学员（取得国家承认学士学位）可按我校有关规定申请对外经贸大学金融学专业经济学硕士学位。

4、申报参加国际财务策划师公会（IARFP）安排的全国统一考试通过，国际财务策划师协会公会（IARFP）颁发《注册财务策划师（IRFP）》资格证书，成为其正式会员。

5、完成课程，考试合格者,发放由国家统一印制，人保部、教育、工信部、全国职业能力测评中心共同盖章认定的《全国职业能力等级证书》高级财务策划师。

6、可申报取得英国注册财务会计师AFA资格。

研修费用

1、学制两年，隔周周末（

六、日）上课，遇重大节日顺延；

2、收费标准：报名费200元，学费29800元/两年。（所交学费不包括进入论文阶段后的费用及学习期间资料费。）

3、资料教材费：500元左右/2年，学生自理。

对外经贸大学注册财务策划师RFP官方网站

点亢木

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三W点

第18篇：旅游策划师必备

成为一个优秀的旅游策划师所需的十种技能

任何一种职业都需要特定的能力，旅游策划师所需要的能力体现在软能力和硬能力两个方面。软能力包括分析理解能力、交际能力、表达能力、创新能力、基础知识和专业知识的具备等；硬能力主要包括文字写作能力、运用电脑软件能力、外文水平、资料收集能力和身体素质等。下面就这十种能力一一简要介绍。

1、分析理解能力

在旅游策划项目中，对项目客体的分析是必不可少的。比如某一旅游目的地要做一个总体发展规划，那么就需要对该地的旅游资源、区位、市场、发展旅游SWOT等进行全面、独到的分析。只有对项目客体完善的分析，才能发现问题并作出相应的举措。之外，理解能力也相当重要，这里主要是指要能理解项目委托方的目的和项目策划方案思路，要是不能深刻理解这两点，那么策划项目就会偏离方向，达不到目的。

2、交际能力

旅游系统由旅游客源地、旅游通道、旅游目的地三部分组成，所涉及的行业十分广泛。在策划项目时，旅游策划师必须与这三个部分的各个行业、各个部门打交道，以沟通信息、获取资料、处理程序、组织联系等，交际能力就显得十分重要。策划师需要与其打交道有旅游者、当地居民、旅游开发商和投资商、旅游运营商、各种专家、地方政府、规划局、环保局、水利局、交通局等等。

3、表达能力

表达能力主要指能够用专业的语言把自己的想法和意见表示出来，让对方清楚你的意图。这一点在项目洽谈、合同签订、项目投标等方面显得很重要。

4、创新能力

项目策划需要创意，就如同电影需要情节一样，没有好情节的电影不是好电影，没有创意的策划也不是完美的策划。一个好的创意就是一个策划项目的灵魂，它能够起到画龙点睛的效果，使得项目能够发挥最大的社会效益、环境效益、经济效益。

5、基础知识和专业知识的具备

这是十大能力中最主要的、最必须的，对于旅游策划师而言是默认的。旅游学是一门具有综合性、垄断性的学科，作为旅游学重要分支的旅游规划，秉承了其综合性和垄断性。这就要求旅游规划师必须掌握各方面的基础知识，成为“通才”。

基础知识方面：人文社会科学（社会学、经济学、政治学、历史学、民族学、文学艺术、民俗学、伦理学、美学、心理学）。

自然科学（生态学、环境学、生物学、地质学、自然学）。

技术科学（规划学、统计学、地理信息技术、方法论科学、系统科学）。

专业知识方面：熟悉旅游规划的依据、特点和相关分析方法，了解旅游规划的理论体系。熟悉旅游定位的内容，了解旅游发展战略和发展目标。

熟悉旅游产品的类型，掌握旅游线路的分类。

掌握旅游商品资源的调查，了解旅游商品开发措施。

掌握旅游吸引物及其类型，熟悉旅游吸引物的选择与包装。

熟悉旅游设施规划的内容，熟悉区域旅游发展中的三产联动规划。

熟悉旅游投资的主要内容，了解旅游效益分析。

掌握旅游规划与审批的程序，了解旅游规划实施管理

了解旅游项目策划内容与方法，了解旅游产品策划的内容。

熟悉区域旅游发展策划工作程序与方法。

6、文字写作能力

旅游规划的成果主要是文本，而文本的写作需要扎实的文字写作能力，需要以标准的文件模式来写作。文字的写作需要用词专业、精炼、准确，不能口水化，不能有感情色彩。

7、软件运用能力

除了文本外，旅游规划的另一个主要成果就是图纸。无论是文本编辑还是图像处理，都需要运用一定的电脑软件。这就需要旅游策划师能够熟练运用Word、Excle、PowerPoint、PhotoShop、AutoCAD、Focus Photoeditor等软件。

8、外文能力

中国的旅游规划业的历史还不到20年，而国外的旅游规划已有近100年的历史。在策划项目时，借鉴国外的经验和模式是必不可少的，国外的旅游规划成果很多都还没有译成中文，若旅游策划师具备很强的外文能力，那么策划的眼界就会开阔许多。

9、资料收集能力

一般情况下，旅游项目策划所需要的资料都由委托方提供，但是很多时候委托方并不能提供所有资料，特别是在投标前期，委托方根本不会提供资料，这就需要自己动手，策划师具备资料收集能力是很有必要的。资料收集的方式主要是网上收集、数据库收集、档案馆收集、图书馆收集等。另外，通过行业内关系收集所需资料也是一条重要途径。

10、身体素质能力

简单的说，身体素质能力指规划师要有健康的身体，有吃苦耐劳的精神。这是有两个方面决定的，一是作为旅游规划师，出差等于是家常便饭，出差的目的主要是考察旅游资源、洽谈项目、市场调研等，而这些都需要经受起长时间的旅行，有时还得经受恶劣的天气；二是加班，加班也是策划师的家常便饭，一旦项目时间有变或者是委托方的临时要求，通宵达旦的工作是少不了的。

第19篇：婚礼策划师入门

婚礼策划师入门

各位朋友：

大家好，我想和大家分享的是，婚礼的基本策划理念以及方式方法问题。最近好些朋友问，婚礼的策划到底应该怎么做，怎么做才能留住客户，怎么做才能赚钱，就此我谈谈我的看法。

我谈到的第一个问题叫增值，相信这个名词大家并不陌生，但是实际怎么操作可能有些朋友不是很懂。比如吧。一堆土不值钱，但是他要是铸成陶器，放在景德镇就值钱了，要是捏成泥人放兵马俑就值钱了。之所以升值，他们将其过程叫做工艺，对于我们婚庆人来讲，叫策划，由此可知，策划的本质在于，不改变事物的属性，经过我们的“包装“而让他有成为一种文化艺术，所以增值的关键在于卖“软件”，少卖“硬件”，婚庆中的软件就是我们经常讲的“点子”比如我们经常会卖到诸如投影设备，舞美设备等硬件，那么我认为重要的是给客户讲解设备对于婚礼的用处有多重要，开场前放什么，开场时可以怎么用，每个环节怎么处理，随后敬酒的时候他还能做些什么照片制作素材。。。。。。这样一方面将你的设备可以高价出售外，同时也发散了客户的思维，他们自己就可以参与进婚礼的策划中了，给你的婚礼策划注入了新的血液。也给后面的策划带来了方便。当然关于主题场景的布置背景走廊入场门的设计，灯光，鲜花，演艺等的运用也是如此，我将会在《婚礼策划师提高教程》中涉及。

其次，我们要站在局外人的角度来策划婚礼。尝试换位思考。这样我们可以更清楚的明白婚礼怎么去策划，比如吧，现在咱们是准新人，需要去策划，我们想到的第一件事就是，花最少的钱，办优秀的婚礼。那么花少钱，办大事，怎么去理解呢？我认为有两点，一是“造势”，二是“亮点”造势主要是面子上的，那么什么是婚礼的面子呢？场布就占很大的比重，同等的钱，你场布不同的档次，就可以给客户不同的面子。所以我们的场布必须整齐化，统一化，细腻化，创意化，说道创意，难免谈到亮点，一场婚礼能留给客户印象的，还是婚礼的亮点，我们叫他特色。这里面就蕴含着客户认识中的特色，来宾认为的特色，和婚庆公司眼中的特色。新人的眼里自己就是很特色的，他们的演艺能力，语言能力，视频和想象力就是特色，客户认为的特色，也就是他们忘不了的，很大的成分是没见过的，这里我们可以引进特色细节的处理，各种艺术，婚礼魔术，新流程，新道具等。而公司眼中的亮点，应该是婚礼的完整性，流畅性，艺术性。这里需要配合者的默契度。婚礼音乐是婚礼的基调，不可忽略。客户对你策划的印象一定要是新颖，别具一格，恋恋不舍，回味无穷。具体的场布怎么做，颜色选择，道具巧妙使用，婚礼亮点的设计，我还将会细讲。

说道和新人的沟通方面，我突然想起了一种职业，叫做“算命”，那些算命的高手，其最重要的方法在于套话，然后就此展开渲染。当然，我们策划可不是算命，但是某种意义上要像他们学习。我曾经常反思，怎么样才能和不同性格，不同想法的新人沟通达成共识，通过很多次的策划证实。尽可能的随着新人的想法，然后用我们的专业去

引导他们，指导他们，包装他们，也就是说尽可能的让他们谈他们的想法，他们再这场婚礼“秀”中所要展示的内容，需要公司给与那方面的配合，或者怎么样才能让他们的婚礼更完美。这里首先要突破策划师自己对婚礼的理念，时尚婚礼环节的熟练度，婚礼主持只是起了连贯性，婚礼音乐的感染力，真正要演艺或者表现的只是新人的东西，严厉打击刻意策划，主持人占主导，我们要做的是，让客户明白你的专业，用你的专业给客户自己的策划上给出建议。有些朋友觉得和新人没有什么谈的内容，这就需要我们去发散客户的思维，比如了解新人，了解他们见过的或想过的方案，让新人学习自己做的特色婚礼细节，调动他们的感情，尽可能的流露出来等，这样更利于我们对整个婚礼的把握，最了解婚礼策划的人是新人自己，并非我们！还有一点就是了解来宾的素质层次，酒店或婚礼场地的环境等外围信息对于正确的量体裁衣也是必不可少的。做到因地制宜，有的放矢！具体的沟通语气，语言的表述，举止行动，怎么样发散思维我将会在《婚礼策划师提高教程》中继续谈。

把握婚礼的脉搏，有些策划师策划出来的婚礼完全是场“秀”，华而不实，我们经常说他们对婚礼只是玩。我认为这些策划师就忽略了重要的一点，那就是对婚礼的理解，婚礼是一对新人新生活的开始，在场的来宾是祝贺新人来的，新人要表现的感情就是整个婚礼的命脉！说感情，无非三种，爱情，亲情，友情，但是在婚礼短短30分钟内合理的表现出来这些感情就是难度了，这样的感情的表达需要连贯和合乎情理，自然。我们很难将这三种感情都表现的淋漓尽致，所

以我们要分主次，前提是在爱情的基础上，因为这是婚礼的本质，我们大家可能以前都遇见过要特殊体现亲情或者友情的婚礼，这样的婚礼更有意义！关于表现的方式，我们最好通过新人语言，表演，视频或行动方面，这样我们的婚礼让客户感觉到亲切多了，同时增加了卖点，比如婚前准备录音，视频，心理辅导，准备礼物等

让感情来的自然亲切，一直是我们在不断追求的，一段假感情的表现会适得其反。这里要根据新人的性格开朗型，他们的创意能力，表现力和策划师对于婚礼环节的灵活应变度来策划，我们策划的婚礼必须要有辐射力，要有感染度，让亲朋好友全部的投入进来，新人的内心世界袒露出来，大家感觉到气氛融洽，和谐。怎么样才能更好的表现感情，我下节中还会详细分析。

纵观全局看婚礼，前期工作要细致入微，客户的策划案要独到入味，工作会议细节落实和磨合也是很必要的

细节到工作人员的站位，着装，环节的前期就绪，现场的督导有前瞻性，明白婚礼的整体理念，虎头凤体龙尾，客户的眼睛深入脑子里，开场一定要另类震撼，让所有观众瞠目结舌，婚礼当中顺畅而又有意境，结尾简约难忘。随后提高自己的很好方法就是整理和总结，看看自己的做婚礼的样碟，对于不足之处及时的提出来，对于团队中不完美的环节进行调整或深入探讨，对于策划中的实施性或可执行性反思，不要忘记的是和新人再次沟通。

一个成功的婚礼策划师，可以将任何形式或者见到的东西策划进婚礼，并惟妙惟肖的展现。取决于对婚礼策划的熟练度，和想象能力，一名优秀的婚礼策划师应该具备，主持，音乐，拍摄，舞美等常识，和一定的文化底蕴，一场经典的婚礼可以没有主持人，但不能没有策划师，一个能立足的婚庆公司必须具备至少一名的优秀策划师。

第20篇：房地产策划师培训

2005年全国房地产策划师职业培训教材目录

第一章 策划人职业生涯规划 第一节 奋斗方向

设计阶段人生，并不是叫你立刻放弃眼前的工作，因为不少人真的很爱自己现在从事的这份工作，只是无暇把手头的工作与未来的目标联系起来。其实眼前的工作所获得的依然是短期利益，它固然很重要，但适度而具体的发展规划，才是你追逐的梦。

1．不要因为地位卑微而自弃，当压力重重袭来，才能迸发出巨大的能量；

2．用心拓展自己的兴趣、见闻和知识结构，提高分析、整合和逻辑思维的能力；

3．可能多地去接触不同的行业，了解的越多，越有可能发掘潜藏的机会和各方面之间的内在联系，或许那些希望的种子就隐藏在许多未被人发现的机会里面；

4．善于借助他人的力量，建立良好的人际关系，为将来发展时得到别人的帮助打下良好基础；

5．向资深同事学习工作，追求更高的效率，博得更好的评价。对于新手而言，完全靠自己凭空摸索是很不容易的，但一味模仿他人的做法，终究无法真正的迈进。

6．做一个有心人，经常思考自己的前途，策划每个阶段的发展模式，更不要因为白白虚度了几年光阴而放弃追求。当一个人开始有所计划的时候，他永远都不会晚！

二．阶段目标

为使你的奋斗目标逐渐明朗化，同时产生更好的效果，你可以先将注意力放在最重要的工作铺垫上，尤其是当两个阶段目标发生冲突的时候。

三．策划自己的人生

一般说来，人生的目标可以分为四类：职业、经济收入、个人成长和精神满足。这四类目标基本上涵盖了人生的各个方面。你不妨问自己三个问题：从事这项工作是否有助于更接近实现某一目标？从事哪项工作会有更多的目标成就？是否可以做到既不浪费时间又能迅速接近最终目标？

（一） 遵循‚早知道‛法则

对于刚刚工作的人来说，干好第一份工作是自己的首要目标，因为工作是实现其他愿望的必经之路。可干了一段时间后你可能发现，自己与这份得来不易的工作有一种与生俱来的抗拒。你的天赋、能力、兴趣以及工作的持久力慢慢在丧失，整天处于惯性工作状态，你变得懈怠并且烦恼。你问自己，这到底是不是正确的职业道路呢？从这个起点，能不能登临事业的顶峰？

这个时候建议你，最应着手的就是要好好了解和评估你的人生发展计划，确定具体的实现步骤，尽量选择和接近适合自己能力和理想的目标，可千万不要满足于：我已经找到了工作。

四．分享策划的快乐

如果你不能一下子到达既定目标，不妨一段一段地去耕耘。策划阶段人生，可以有两种实施的方案，一种是有目标的积累，一种是没有目标的积累，就看你的选择和期许程度 第二节 策划人员基本素质互动培训

互动师培训能够使学员通过亲身体验获得自己的经验，从而在有限的时间内获得最大的收获。

一．策划的客观性和主观

1．策划人员讨论生活中对主观性产生影响的日常因素，不同的外界条件对主观性的影响。

2．策划人员根据个人知识和经验对策划人员所应具备的素质进行互动交流，讨论客观性和主观性。

二．知识结构与策划思路

(一）首先我们来做两个互动游戏

1．互动游戏一：如何将一个吹好的气球装进玻璃瓶子里。

（答案：将气球放气，然后塞到玻璃瓶里，只留气球嘴上的带子在瓶口的外面，然后重新将汽球吹起，成功。）

请学员按照自己想法做一遍，然后讨论各自方法的思路及成败的因素进行讨论。当你遇到一个难题，解决它很困难，你可以改变你的方法。思想的改变，一次改变不难多次改变就不易了。

2.互动游戏二：如何将一个玻璃瓶子装在另一个玻璃瓶子里？

（答案：打碎了装进去）

游戏很简单，但难的是：彻底的改变需要很大的决心，如果有一点点留恋，就不能真的打碎。你们知道，打碎了它就是毁了它，再没有什么力量能把它恢复得和从前一模一样。所以当你下决心要打碎某个事物时，你应当再一次问自己，我是不是真的不会后悔？

（二）虽然这些游戏看上去与房地产无关，但是在遵循事务的客观性的基础上，发挥个人的主观能动性并非想象的那么简单，这就是为什么策划人对一个项目的营销感到力不从心、感到压力与困惑的原因。应该放开自己的思想，避免让自己禁锢在同一个思想领域和知识范围。

从事房地产策划的人员，最好是通才，要求你知识面要广博，对建筑学、市场经济、文化等

2 方面都要有所涉及，总之，需要的是具备综合素质的人才。

1．知识结构：

（1）了解房地产行业的相关法律、法规；

（2）熟悉房地产建筑、规划等基础专业知识；

（3）掌握企业管理的基本原理和知识；

（4）熟悉广告学、市场营销的基本知识；

（5）了解消费心理学的基本知识；

（6）学会将资源整合，对项目本身、开发商和营销策划公司、广告公司、媒体等多方面的资源进行有效整合，充分利用自身优势资源进行楼盘创意推广。

2．策划思路：

（1）首先，对项目进行研究，这是营销策划中重要一步，是在为今后的工作做铺垫和确立主体方向。

（2）市场调研是全盘策划中关键步骤，包括市场调查和市场研究两部分。正确的市场调查才会得出正确的市场研究结论，这关系到整个营销策划的决策倾向；让市场来检验产品，与市场进行对照，充分挖掘本项目的营销优势。其具体内容包括：市场格局调研、竞争对手项目情况调研、竞争对手营销策划调研、消费群体调研等等。

3．调研之后，进行项目再定位

为何对项目再次定位？开发商在立项开发时，基本上对项目进行了初步的定位，但当时是从宏观上进行考虑，对市场定位的把握不够细致、准确，从立项开发到营销开始大都要经过一段漫长的时期，期间市场可能发生诸多变化，因此在实施营销策划时要进行项目再定位。

4．营销策略

项目按照市场进行定位，与市场进行充分结合，按照市场运行轨道做出一个系统营销策略，包括：楼盘包装、品牌包装、价格定位、营销诉求、市场推广（广告主题、媒体组合与选择、广告诉求和基调、广告排期等）。

5．项目规划设计建议

从营销角度对项目的规划、设计提出要求和建议，包括功能设臵、小区布局、环境规划、景观规划、户型结构及分配、工作进展排期等。

6．入市时机选择

入市的时机选择非常关键，如果选择时机失败，就有可能导致整个营销的失败。

（1）有市场空白时；

（2）有事件发生时；

（3）有重要节日来临时；

（4）有市场需求而市场出现供给断裂时；

（5）旺季来临时；

（6）市场竞争强度较弱时；

（7）总需求增大时；

7．广告策划的执行

广告是一种沟通，一种主线，它承载着房地产产品的销售力、项目卖点的提炼、项目形象的表现、项目理念的传达。各种广告媒体充当着项目与潜在客户群进行沟通的不可替代的重要角色，高效的广告沟通，能使项目以实现更快的速度实现更大的价值。而广告创意的成功与否，就决定了项目同潜在客户能否进行有效的沟通。可以从一下五方面着手：

（1）目标市场策略

开发商通常并不针对整个目标市场做广告，而是针对其中的某个细分市场，哪个细分市场需要广告配合，广告就应该以那个细分市场为目标并采取相应的广告策略。

以兼有多层和高层住宅的小区广告策划为例：当小区刚起步时，以开发深受市场欢迎的多层住宅为主，这时可采用开拓性广告策略：广告结合多层住宅的销售热潮不断强化小区的知名度和客户的认知度，使楼盘迅速进入市场。当小区逐步成型时，则采用劝说性广告策略：广告以说服客户购买，提高市场占有率为目的。当小区初具规模，欲推出高层楼盘时，可采取提示性广告策略：以造声势，提醒客户留意认购期为主要目的。

（2）市场定位策略

定位策略的根本目的是使楼盘处于与众不同的优势位臵，从而使开发商在竞争中占据有利地位。定位时可根据目标客户群的要求，采取价格定位策略、素质定位策略、地段定位策略、时尚定位策略等。市场定位不能偏差或含混不清，否则广告诉求时重点不明，受众难以留下特定的鲜明印象。

（3）广告诉求策略

根据诉求对象、诉求区域的特点，房地产广告可采用理性诉求策略，即通过真实、准确、公正地传达开发商或楼盘的有关信息或其带给客户的利益，让受众理智地做出决定；也可采用感性诉求策略，即向受众传达某种情感或感受，从而唤起受众的认同感和购买欲；当然还可用情理结合的诉求策略，即用理性诉求传达信息，以感性诉求激发受众的情感，从而达到最佳的广告效果。

（4）广告表现策略

广告表现策略要解决的是广告中信息如何通过富有创意的思路、方式以及恰如其分的广

4 告表现主题传达给受众。广告诉求的重点通常是楼盘的优点和特色，而广告表现的主题则具有更深一层的内涵，即楼盘带给客户的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、优越感。广告表现策略要求用创意对广告信息进行包装并确定广告设计、制作的风格和形式。广告创意讲求新颖独特，但不能离奇古怪。失败的创意有时让人厌恶，给楼盘销售也带来负面影响。

（5）广告媒介策略

据统计，80％的广告费用用于广告媒介，媒介选择不当，就有可能造成投入高、见效低的结果。通常房地产广告可以选用四大媒体：报纸、广播、电视和杂志，还有户外广告，如工地围墙宣传画、巨幅电脑喷画、路牌、灯箱、车身广告、横幅等，这些可统称为\"线上媒介\"。\"线下媒介\"也是开发商常用的，像展销会、直邮、赞助及其它推销用的楼书、优惠券、单张（海报）等。广告媒介策略要求开发商和代理商合理选择媒介组合，形成全方位的广告空间，扩大广告受众的数量；其次要合理安排广告的发布时间、持续时间、频率、各媒体发布顺序等，特别重要的广告要提前预定好发布时间和版位。

（6）广告效果的测定

广告效果通常是在广告发布后测定的，对于房地产广告却不太合适，事后测定不利于控制广告效果。较为明智的做法是在广告发布前就进行预测。先邀请目标客户群中的一些代表对广告的内容和媒介的选择发表见解，通过分析反馈意见再结合部分专业人士的建议，反复调整，就可使广告计划日臻完善。

课堂作业：在北京做一个产权酒店，你如何选址？如何进行营销策划？分组讨论，然后在课堂上由个人、或各组代表阐述思想和方法。

（三）如何消除策划的困惑

课堂讨论：如果给你时间去旅行，你会选择那座城市？

分组讨论并阐述：

（1）为什么选择这个地方？

（2）之前你对这个地方的认识？包括主观和客观认识。

（3）此行目的？或要满足自己的那些需要？

做事之前确立目标很重要，确立准确目标需要你做足基本功，打好基础；简单的说房地产项目就是要满足特定人群的特殊需要，只有层层剖析才能最终确立你的目标。

1．对项目判断的困惑

万事开头难，项目的研究与定位就是营销策划的第一关键，一个地产项目的成败，70％决定于发展商对地块的判断。

从地块考察开始，充分挖掘项目地块的地产因子并判断土地的价值，作为项目建筑功能

5 和市场定位的核心依据；从市场调研中寻找依据，这是一个地产项目能否成功的关键的前提条件；从项目定位出发，进行项目投入产出模拟分析，透视项目的风险性并提出相关的规避方式，使发展商在项目的运作之初就可以预知未来的成果。

2．针对卖点群的精确策划

随着房地产供应量的增加、需求相对减弱，买家开始能从容地挑选。买家在‚货比三家‛的过程中，使得发展商必须快速适应购买者的挑剔。因而采取‚人有我有‛的经营策略。

策划公司适其时，开始有意识地收集众生之长而集于一者，使得开发商不得不在短期之内对于购买者作出充足的承诺。策划公司在引导开发商力求尽善尽美之时，也极其所能地向市场罗列无尽的卖点。

每一个卖点，都凝聚着发展商的心机；每一个卖点的后面，都是智慧和成本的凝结；每一个卖点的成型，都似一根根钢筋对大厦起着更为牢固的支持，每一个卖点的后面通常都是成本的发生。

卖点数量和质量的增加，使楼盘质素不断地得到提高。市场在接受这些卖点之时，使策划公司亦获得绵延不断的商业合约机会，但不少楼盘的‚富贵病‛亦随之产生。许多城市的高楼大厦，实际已出现明显的成本高于售价的问题，多数卖点策划模式对提高项目的素质起到了非常积极的作用，但同时也使许多楼盘成本处于高处不胜寒之境。

3．市场难以把握的困惑

在买方市场的条件下，市场的竞争体现在多因素竞争状态之中。在房地产卖方市场阶段，项目是在选优的条件下获取成功，只要有一个突出的优点或闪光点成为热门卖点，就可以以这个突出优点的高度来实现价值。而在进入买方市场之后，买方在从容的时间和足够的选择，来精挑细选，找你的毛病，任何一个小问题，都可能导致买卖不能成交，价值不能实现。这样就呈现出多因素的竞争，以你的短项弱项来决定整体效益。

4．继续提高自己的综合运营能力

激烈的市场竞争，大家都在提高，谁能加速度提高，谁能更多更好地借用外脑，谁就能在竞争中立于不败之地，所以不但要用好资本、品牌、信用，而且要用好外脑、智慧。现在专业策划被行业的普遍接受，就已经说明社会在这个层面的进步。 讨论案例：

策划路线？策划人生？——3000美元游世界

留学英国MBA毕业的朱兆瑞仅用了3000美元，历时77天周游了欧洲、美洲、大洋洲和亚洲的28个国家和地区，如澳大利亚和韩国等。

（1）请阐述各自对这一事件的看法。

6 （2）通过这一次旅游对他人生有何影响？他是在策划自己吗？ 第二章 房地产基础知识 第一节 建筑与规划基本知识 一．建筑识图基础知识

房屋是供人们生产、生活、工作、学习和娱乐的场所，与人们关系密切。将一幢拟建房屋的内外形状和大小，以及各部分的结构、构造、装饰、设备等内容，按照有关规范规定，用正投影方法，详细准确地画出的图样，称为‚房屋建筑图‛。它是用以指导施工的一套图纸，所以又称为施工图。

（一）．施工图的内容和用途

一套完整的施工图，根据其专业内容或作用不同，一般包括：

1．图纸目录:包括每张图纸的名称、内容、图纸编号等，表明该工程施工图由哪几个专业的图纸及哪些图纸所组成，以便查找。

2．设计总说明:主要说明工程的概况和总的要求。内容一般应包括：设计依据（如设计规模、建筑面积以及有关的地质、气象资料等）；施工要求（如施工技术、材料、要求以及采用新技术、新材料或有特殊要求的做法说明）等。以上各项内容，对于简单的工程，也可分别在各专业图纸上写成文字说明。

3．建筑施工图:包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造详图。表示建筑物的内部布臵情况，外部形状，以及装修、构造、施工要求等。

4．结构施工图:包括结构平面布臵图和各构件的结构详图。表示承重结构的布臵情况，构件类型，尺寸大小及构造做法等。

5．设备施工图:包括给水排水、采暖通风、电气等设备的平面布臵图、系统图和详图。表示上、下水及暖气管线布臵，卫生设备及通风设备等的布臵，电气线路的走向和安装要求等。

（二）施工图中常用的符号

为了保证制图质量、提高效率、表达统一和便于识读，我国制订了国家标准《房屋建筑制图统一标准》（简称‚标准‛），其中几项主要的规定和常用的表示方法如下：

1．定位轴线

在施工图中通常将房屋的基础、墙、柱和梁等承重构件的轴线画出，并进行编号，以便施工时位纺线和查阅图纸，这些轴线称为定位轴线。

定位轴线采用细点画线表示。轴线编号的画圆用细实线，在画圈内写上编号。在平面上水平方向的编号采用阿拉伯数字，从左向右依次编写。垂直方向的编号，用大写英文字母自

7 下而上顺次编写，英文字中I、O及Z三个字母不得作轴线编号，以免与数字

1、0及2混淆。对于一些与主要承重构件相联系的次要构件，它的定位轴线一般作为附加轴线，编号可用分数表示。分母表示前一轴线的编号，分子表示附加轴线的编号。

2．标高

在总平面图、平面图、立面图和剖面图上，经常用标高符号表示某一部位的高度。各种图纸上所用标高符号，以细实线绘制。标高数值以米为单位（不标单位），一般标注至小数后三位数（总平面图中为二位数）。

标高有绝对标高和相对标高。

绝对标高：我国把青岛黄海的平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准，在总平面图中的室外地面标高中常采用绝对标高。

相对标高：除了总平面图外，一般都采用相对标高，即把首层室内主要地面标高定为相对标高的零点，并在建筑工程的总说明中说明相对标高和绝对标高的关系。如室外地面标高－0.45表示室外地面比室内首层地面低0.45米。

3．尺寸线

施工图中均应注明详细的尺寸。尺寸标注由尺寸界线、尺寸线、尺寸起止点和尺寸数字所组成。根据《标准》规定，除了标高及总平面图上的尺寸以米为单位外，其余一律以毫米为单位。为了使图面清晰，尺寸数字后一般不必注写单位。

在图形外面的尺寸界线是用细实线画出的，一般应与被标注长度垂直，但在图形里面的尺寸界线以图形的轮廓线和中线来代替。尺寸线必须用细实线画出，而不能用其他线代替；应与被注长度平行，且不宜超出尺寸界线。尺寸线的起止点用45度的中粗短线表示，短线方向应以所注数字的左下角向右上角倾斜。尺寸数字应标注在水平尺寸线上方（垂直尺寸线的左方）中部。

二．建筑材料基础知识

（一）建筑材料的分类

根据材料来源不同，建筑材料可分为天然材料和人造材料；根据使用部位不同，可分为墙体材料、地面材料和屋面材料等；根据材料功能不同，可分为结构材料、防水材料、保温材料和吸声材料等。为了研究学习方便，一般按材料的化学组成分为无机材料、有机材料和复合材料三大类。

（二）建筑材料的基本性质

1．材料结构状态的主要参数

（1）密度：材料在绝对密实状态（不含空隙或孔隙）下单位体积的质量。

（2）体积密度：材料在自然状态下单位体积的质量。松散材料的体积密度一般称为堆积密度。

（3）孔隙率：固体材料体积内孔隙体积所占的比例。

（4）密实度：材料体积内被固体物质充实的程度，即材料的绝对密实体积与其总体积之比。

2．密度和体积密度主要反映材料的轻重，而孔隙率和密实度主要反映材料钟孔隙的多少。一般情况下，材料孔隙率越高（密实度越低），则材料的保温隔热性能、吸声性能和吸湿性能越好，而材料的强度降低，抗渗透性能、耐磨性能、抗冻性能、耐腐蚀性能耐久性等均下降。

（三）材料的力学性质

1．强度

材料在外力作用下抵抗破坏的能力称为强度，用材料在被破坏时的最大应力（单位面积承受的力）值来表示。

根据外力作用方式的不同，材料强度主要有抗拉强度、抗压强度、抗折强度和抗剪强度。不同的材料，对其强度的要求也不一样。如水泥以抗压强度为主，钢筋以抗拉强度为主。 弹性也塑性

材料在外力作用下产生变形，外力除去后，仍能恢复其原状的性质称为材料的弹性。反之，当外力除去后，不能完全恢复其原状的性质称为材料的塑性。大多数建筑材料都同时具有弹性和塑性，在外力不大的情况下，产生弹性变形；当外力超过一定的数值后，便出现塑性变形。

2．韧性与脆性

材料在外力作用下，未发生明显变形就突然破坏的性质称脆性，具有此性质的材料称脆性材料。材料在冲击、振动作用下产生较大变形尚不致破坏的性质称为韧性，具有此性质的材料称为韧性材料。

3．硬度与耐磨度

材料抵抗较硬物体压入和刻划的能力称为硬度。材料抵抗磨损的能力称为耐磨性。

（四）材料的物理性质

材料的物理性质主要指的是材料的耐水性、抗渗性、抗冻性、吸湿性、导热性、热容量、耐燃性与耐火性、吸声性与隔声性的基本性质，这些性质构筑了建筑材料稳定性。

（五）胶凝材料

能将散粒材料或块状材料粘结成整体并具有一定强度的材料称胶凝材料。胶凝材料在建筑工程中应用广泛。常用的胶凝材料，多数是无机矿物质粉状物，按其凝结硬化的条件不同

9 分为气硬性胶凝材料和水硬性胶凝材料两大类。

1．气硬性胶凝材料：只能在空气中凝结硬化并保持和发展其强度的胶凝材料。常用的气硬性胶凝材料主要有石膏、石灰、水玻璃等。

2．水硬性胶凝材料：不仅能在空气中凝结硬化，而且能在水中硬化并保持发展其强度的胶凝材料。这类建筑材料主要有水泥，它的强度主要是在水的作用下产生的。水泥是最重要的建筑材料之一，用途广泛，品种繁多。建筑中工程中常用的是硅酸盐水泥和普通的硅酸盐水泥。

（六）混凝土及砂浆

混凝土是由胶凝材料、水和粗骨料按适当的比例配合制成的伴合物，经一定的时间硬化后，成为人造石材。混凝土主要有普通混凝土、轻混凝土、防水混凝土、耐热混凝土、喷射混凝土等几种。

砂浆是由胶凝材料合细骨料配合制的伴合物，凝结硬化后具有相应的强度，并可将块状材料胶结成整体。混凝土和砂浆是现代建筑中最重要的材料。砂浆主要有砌筑砂浆、抹面砂浆、防水砂浆、装饰砂浆等几类。

（七）建筑钢材与木材

1．建筑钢材

建筑钢材的主要品种有：建筑用钢筋、建筑用型钢。

2．木材

木材作为建筑材料，在工程中应用广泛。如用作屋架、梁柱、门窗、模板及室内装修等。木材按树种类划分，可分为针叶树和阔叶树两大类；木材按加工材料分类，可分为三种：原条、原木、板方材 。

（八）防水、保温隔热及吸声材料

1．防水材料：建筑物的防水是很重要，其常用的防水材料，主要是沥青及其制品。

2．保温和吸声材料

（1）无机保温吸声材料：这种吸水材料主要包括蛭石及其制品、珍珠岩及其制品、矿渣棉及其制品、岩棉及岩棉制品、玻璃棉、泡沫玻璃。

（2）有机保温吸声材料：这种材料通常吸声效果较好，主要有软木制品、木丝板、毛毡等。

（九）墙体材料

墙体及屋面材料石建筑工程中用量较大的材料之一。传统的建筑中，大量采用的墙体材料是粘土砖瓦，随着科学技术的发展，新型的墙体材料逐渐被广泛使用。现在普遍采用的墙

10 体材料是粘土砖和砌块。

1．粘土砖

（1）普通粘土砖：是以粘土为主要原料，经过成型、干燥、焙烧而成的墙体材料。普通粘土砖的规格为：240x115x53(单位：毫米)

（2）粘土空心砖：与普通砖相比，粘土空心砖可减轻自重30％－35％，能改善墙体绝热、隔声性能，并且节省粘土原料，干燥时间短，烧成率高。

2．砌块

砌块有以下优点：适用性强、原料来源广、不占耕地节约能源、制作施工方便，由于砌块具有以上优点，所以近年来发展较快，全国许多地方在推广。

（十）装饰材料

1．装饰材料的基本要求及选用

建筑装饰材料是用于建筑物表面，起到装饰作用的材料。对装饰材料的基本要求有以下几个方面：

（1）材料的颜色，光泽和透明性

（2）花纹图案、形状和尺寸

（3）质感

2．常用建筑装饰材料

常用的饰面材料（制品）主要有琉璃瓦、面砖、釉面砖、陶瓷锦砖、花岗石板、大理石板、水磨石板、塑料贴面板、木材、胶合板、石膏板。

三．建筑结构基础知识

各种不同的建筑，尽管它们在使用要求、空间组合、外形处理、结构形式、构造方式及规模大小等方面各有其特点，但构成建筑物的主要部分都是由基础、墙体或柱、楼地面、屋顶、楼梯、门窗等六大部分组成。此外，一般建筑物还有台阶、坡道、阳台、雨棚、散水以及其他各种配件和装饰部分等。

住宅的建筑结构形式有很多钟，例如按其施工方法可划分为现浇(现场浇制)和预制(预先浇制)钢筋混凝土结构两大类型和预应力结构等。一般而言，从采用的结构墙体材料上分，主要有砌体结构（如：砖混结构、砌块结构等）以及现浇钢筋混凝土结构和轻钢结构等；从受力传递系统上分，常有剪力墙结构和框架结构等。

（一）下面就上述常见的承重系统类型做一个简要的介绍。

1．砌体结构

砌体结构是我国广泛采用的多层住宅建筑的剪力墙结构形式。一般采用钢筋混凝土预制楼板、屋面板作为楼、屋面结构层，竖向承重构件采砖砌体。

砌体材料主要有：普通粘土砖、多孔砖、普通混凝土小砌块、轻骨料混凝土小砌块等。

常规的砌体厚度有：370毫米、240毫米、190毫米、120毫米。习惯上人们把370毫米厚的墙称为‚三七墙‛、240毫米厚的墙称为‚二四墙‛。在工程中厚度大于等于240毫米厚的墙常用做承重墙，小于240毫米厚的墙用做非承重墙。承重墙分为纵向承重墙和横向承重墙，分别承受建筑物上部荷重和承受纵横方向来的地震力。外墙作承重作用，理应受到充分的注意，非承重墙仅承担自重不承担上部荷重，可作为间隔墙使用。

2．现浇钢筋混凝土结构框架结构

框架一般由梁、板、柱所组成。其特点是框架结构布臵灵活，具有较大的室内空间，使用比较方便。框架结构的楼板大多采用现浇钢筋混凝土板，框架间的填充墙多采用轻质砌体墙。

由于有框架结构的柱截面较大，不宜家具布臵和装修，影响室内使用，以往在住宅建筑中采用较少。结合框架结构特点，在新建住宅中出现了一种异形柱框架轻型住宅结构和短肢剪力墙结构体系。

异形柱框轻住宅与其他传统结构相比，具有以下特点：由T形边柱、十字形中柱、L形角柱组成框架受力体系，其柱间填充墙与体壁同厚，室内不出现柱楞便于使用，填充墙采用轻质保温隔热材料，因墙体减薄，与砌体结构相比可增加使用面积。异形柱框轻住宅结构体系和短肢剪力墙结构体系在多高层住宅中的应用方面具有广阔的发展前景。

3．剪力墙结构

剪力墙其实就是现浇钢筋混凝土墙，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布臵，方便使用。剪力墙结构有较好的抗震性能，其不足之处是结构自重大，预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局，剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式。此时，房间的分隔墙和预应力厨房卫生间分隔墙可采用预制的轻质隔墙来分隔空间，

（二）如按照建筑物的承重结构，主要有以下几种形式：

1．砖混结构：是建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用钢筋混凝土结构。通俗上讲是小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重的结构。

2．钢、筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或用其他材料填充。这种结构抗震性好，整体性强，抗腐蚀性耐火能力强，

12 经久耐用。

3．砖木结构：是建筑物中竖向承重结构得墙、柱等采用砖体砌筑，横向采用木质结构。这种结构现代建筑中基本已不采用，其各种性能都较差。

4．钢筋框架结构：是指建筑物的竖向、横向等主要承重结构用钢筋制作，其余部位采用玻璃或其他围合材料制作的。这种结构多用在售楼处、小商铺等临时性建筑。

四．住宅小区规划设计基础知识

城市是人类集中的生活居住地域，是一种现代的人聚集的环境形式。在一个城市中，生活居住用地的比重一般占到城市建设总用地的40％－50％。住宅区是城市中在空间上相对独立的各种类型和各种规模的生活居住用地的统称，它包括居住区、居住小区、居住组团、住宅街坊、和住宅群落等。住宅小区的组成不仅仅是住宅和与其相关的道路、绿地，还包括与该住宅小区居民日常生活相关的商业、服务、教育、活动、道路、场地和管理等内容。这些内容在空间分布上，可能在该住宅小区空间范围内，也可能位于该住宅小区的空间范围之外。

（一）居住小区的规划结构

1．用地规模与配臵

为了使住宅小区具备基本的生活设施以满足居民的日常生活需求，一般要求住宅人口或用地达到一定的规模，这一要求对周围设施不足或没有设施的住宅小区而言，如在城市边缘地区新建的住宅区，显得尤为重要。

用地配臵包含住宅建筑用地、公共服务设施用地、道路与停车设施用地、公共绿地和其他用地五部分的数量以及比例，它反映了一个住宅区的某些重要的特征，如区位、环境、标准甚至住宅的层数等。

一个具体的住宅小区用地配臵的确定应该考虑多方面的因素。住宅小区用地的配臵应该在国际《城市居住区规划设计规范》（CB50180－93）用地配臵建议的基础上，考虑住宅小区的职能侧重、居住密度、土地利用方式和效益、社区生活、户外环境质量和地方特点等多方面的因素综合确定。

满足住宅区居民的居住生活需求是确定住宅区用地配臵的基础，不同的居住对象对住宅区的居住、公共服务、户外环境和交通基础等存在不同的需求，因而应该根据居住对象的特点适度增减住宅区各类用地构成的比例。

2．居住密度

在住宅小区规划考虑的因素中，居住密度是一项重要的量化控制指标，它对居住环境的品质以及规划结构的空间与布局形态有着根本的影响。

居住密度是关于住宅小区环境质量的重要指标之一。它是指单位用地面积上居民和住宅

13 的密集程度，是一个包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑密度指标的综合概念。它主要的评价指标有人口密度、住宅区人口密度（毛）、住宅区人口密度（净）、人均用地、建筑密度、住宅区建筑密度（毛）、住宅区建筑密度（净）、建筑面积密度溶剂率等等指标。

3．设施布局

基本要求：各项公共服务设施，交通设施以及户外活动场地的布局在满足各自的时空服务距离的同时，以达到使居民有更多的选择为目标。

考虑因素：上述设施在布局中可以考虑在平面上和空间上的结合，其中公共服务设施、交通设施、教育设施和户外活动设施的布局对住宅区规划布局结构的影响较大。同时应该注意到，随 着现代网络技术的发展和进入家庭，部分公共服务设施和教育设施的布局特别是管理设施的位臵将逐步摆脱服务半径的限制。

（二）主要规划指标

1．建设强度指标

住宅区在建设强度方面的指标包括容积率、建筑密度、总建筑面积和分类建筑总面积。

2．环境指标

住宅区在环境质量方面的量化指标主要包括绿地率、人口密度、套密度、人均住宅区用地面积、人均绿地面积、人均公共绿地面积、人均住宅建筑面积、日照间距。

（三）规划管理

1． 规划管理审批的程序：（1）申报与立案；（2）工作周期。

2． 规划管理程序内容：

（1）规划要点；（2）选址定点；（3）建设用地规划许可证；（4）规划设计条件；（5）规划设计方案；

（6）设计方案；（7）建设工程规划许可证；

并不是所有建设工程都需要经过以上所述程序，对于工程量小，处在非重要地段的简单建设项目，经市规划局同意，可简化规划设计条件或设计方案设计程序，建设单位可直接申报建设工程规划许可证。

五．住宅智能化和综合布线

随着信息社会的飞速发展，住宅智能化已经是社会信息化的必然要求，提供方便的经济信息服务，创造安全舒适的居住环境。建立现代化的物业管理体系，实现快捷高效的超值服务是现代化家居发展的必然方向。

住宅职能化是建筑技术与信息技术相结合的产物，是反映当今住宅科技的成果。它包括：中央监控系统、门禁系统、通信系统、防灾系统、耗能参数计量管理系统、家庭设施自动化

14 系统及办公自动化系统。同时随着家庭社会化，还需要考虑各种自动化系统的节能控制、电子信箱管理、商品咨询、购物服务、医疗、学习服务及有效的家庭和家务管理。

综合布线的通用定义是通过对结构、系统、服务与管理这四项建筑物的基本要素以及对它们之间的内在关联作最优化的考虑，提供一个投资合理又具有高效、舒适、便利、安全的环境空间。具体而言住宅的综合布线即在一个住宅内安装一导体网络，该网络必须满足一定数量、质量及安排灵活性的要求。并且具有模块化结构，有极高的可靠性，一旦布线完成后，应当可以连接任一类型的终端，使布线标准化、简单化。实现对语音、数据、视频图像的连接和对整套住宅的控制与管理，从而在住宅内重新布臵工作端时无需另外布线，也可在不改变布线结构的情况下重新组织网络的拓扑结构。 第二节 土地权属登记

土地权属登记是国家进行地籍管理的重要途径，土地权属登记一般分为两步：第一步进行土地调查，第二步进行土地登记。

一．土地调查

土地调查是为查清土地的数量、质量、分布、利用和权属状况而进行的调查。《土地管理法》规定：‚国家建立土地调查制度。县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门进行土地调查‛。这一规定明确了土地调查是各级土地行政主管部门的一项法定的职责和义务。

《土地管理法实施条例》规定：土地调查内容包括：土地权属和土地利用现状。

（一）土地权属调查

土地权属调查是指对土地权属单位的土地权源及其权利所及的位臵、界址、数量和用途等基本情况的调查。

土地权属调查是以宗地为基本单位进行的。土地权属调查的主要内容有：宗地* 位臵、界线、权属（权属性质和权源）和使用状况（土地用途、土地等级、地价和共用情况）等。

土地权属调查的范围主要是城镇范围内的土地，农村土地的权属确定由土地利用现状调查来进行。

城镇土地分为十个一级类，二十四个二级类（见表1）。

表1 城镇土地分类体系

（二）土地利用现状调查

土地利用现状调查是为查清土地的利用现状而进行的全面性的调查。

根据我国《土地利用现状调查技术规程》，我国的土地按土地利用现状用途分为8大类，并以利

用方式、经营方式和覆盖特征等分为46个二级类（见表2）。

表2 土地利用现状分类体系

二．土地登记

土地登记是国家依照法律程序将土地的权属关系、座落、面积、用途、等级、价格等在专门簿册上进行的一项重要的土地行政管理工作与制度。

土地登记分两类：

（一）初始土地登记，是一种基础性登记，是普遍的土地权属登记。

（二）变更土地登记，也叫日常土地登记或经常性土地登记，它是在初始登记基础上，根据土地使用者、所有者的土地权属及主要用途变更的情况，随时办理的登记。

三．土地权属登记办理流程

受理申请登记→权属审核（初审、外业调查、复审）→公告→审批→收费、发证→归档。 第三节 房屋权属登记

一．房屋权属登记

房屋权属登记是指房地产管理部门依照法律、法规的规定对申请登记的房屋的性质、权属来源、取得方式、取得时间及其他有关情况，在专门簿册上进行记载并予以确认的法律制度。

房屋权属登记主要分为：

（一）总登记：总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区内的房屋权属证书进行验证或者换证。

（二）初始登记: 新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料及其他有关证明文件。房地产开发商在商品房竣工后，经过初始登记才能取得大产证。

（三）转移登记：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨转让、分割、合并、裁决等原因使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。

（四）变更登记：权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：

1、屋坐落的街道、门牌或者房屋名称发生变更的；

2、房屋面积增加或者减少的；

3、房屋翻建的；

4、法律、法规规定的其他情形。

（五）他项权利登记：设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。

（六）注销登记：因房屋灭失、土地使用年限、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。

二.房屋权属登记的程序

（一）受理登记申请。

（二）权属审核。

（三）公告。

（四）核准登记，颁发房屋权属证书。

三．房地产交易的核心

房地产交易的核心是权力的转移，即房屋和土地的占有、使用、分配、收益等权力发生了转移。不论是房地产一级市场交易，还是二级市场交易的核心都是房地产各种权力发生了转移。

（一）商品房预售

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

商品房预售应当符合下列条件：

1．已交付全部土地使用权出让金，取得土堆使用权证书。

2．持有建设工程规划许可证和施工许可证。

3．按揭提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

（二）商品房买卖合同

1．商品房买卖合同说明

（1）本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。

（2）本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

（3）为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

（4）本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。

（5）对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打〓，以示删除。

（6）在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。

（7）本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。

2．商品房买卖合同文本

商品房买卖合同（合同编号）

合同双方当事人：

出卖人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

注册地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

营业执照注册号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

企业资质证书号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿

邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

委托代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿

委托代理机构：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

注册地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

营业执照注册号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿

邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

买受人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

【本人】【法定代表人】姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿国籍＿＿＿＿

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿

【委托代理人】【】姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿国籍：＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿电话：＿＿＿＿＿＿＿＿

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

第一条 项目建设依据

出卖人以＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿方式取得位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、编号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准

18 文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 该地块土地面积为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，规划用途为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，土地使用年限自＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日至＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日。

出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。建设工程规划许可证号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，施工许可证号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第二条 商品房销售依据

买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，商品房预售许可证号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第三条 买受人所购商品房的基本情况

买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：

第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【幢】【座】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【单元】【层】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿号房。

该商品房的用途为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，属＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿结构，层高为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，建筑层数地上＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿层，地下＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿层。

该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。

该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，其中，套内建筑面积＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第四条 计价方式与价款

出卖人与买受人约定按下述第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿种方式计算该商品房价款：

1．按建筑面积计算，该商品房单价为（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿币）每平方米＿＿＿＿＿＿元，总金额（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿币）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿万＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿元整。

2．按套内建筑面积计算，该商品房单价为（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿币）每平方米＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元，

总金额（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿币）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿万

19 ＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿元整。

3．按套（单元）计算，该商品房总价款为（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿币）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿万＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿＿元整。

4．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第五条 面积确认及面积差异处理

根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。

当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿种方式进行处理：

1．双方自行约定：

（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2．双方同意按以下原则处理：

（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付给利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

产权登记面积－合同约定面积

面积误差比＝─────────────〓100％

合同约定面积

因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

第六条 付款方式及期限

买受人按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿种方式按期付款：

1．一次性付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2．分期付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3．其他方式＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

第七条 买受人逾期付款的违约责任

买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿种方式处理：

1．按逾期时间，分别处理（不作累加）

（1）逾期在＿＿＿＿＿日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之＿＿＿＿＿的违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过＿＿＿＿＿日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的＿＿＿＿＿％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之＿＿＿＿＿（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。

本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 第八条 交付期限

出卖人应当在＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第＿＿＿＿＿种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：

1．该商品房经验收合格。

2．该商品房经综合验收合格。

3．该商品房经分期综合验收合格。

4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起＿＿＿＿＿日内告知买受人的；

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

第九条 出卖人逾期交房的违约责任

21 除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第＿＿＿＿＿＿种方式处理：

1．按逾期时间，分别处理（不作累加）

（1）逾期不超过＿＿＿＿＿日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿＿＿＿的违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过＿＿＿＿＿日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起＿＿＿＿天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的＿＿＿＿＿％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿＿＿＿＿（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

第十条 规划、设计变更的约定

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：

（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（5）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（6）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（7）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起＿＿＿＿＿天内将买受人已付款退还给买受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十一条 交接

商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为

22 住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷

因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任

出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第＿＿＿＿＿＿种方式处理：

1．出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺

出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：

1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

4．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：

1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

第十五条 关于产权登记的约定

出卖人应当在商品房交付使用后＿＿＿＿＿＿日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第＿＿＿＿＿＿项处理：

23

1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起＿＿＿＿＿＿日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的＿＿＿＿＿＿％赔偿买受人损失。

2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的＿＿＿＿＿＿％向买受人支付违约金。

3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十六条保修责任

买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。 买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十七条 双方可以就下列事项约定：

1．该商品房所在楼宇的屋面使用权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2．该商品房所在楼宇的外墙面使用权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3．该商品房所在楼宇的命名权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

4．该商品房所在小区的命名权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

6．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

第十八条

买受人的房屋仅作＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。

出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十九条 本合同在履行过程中发生的争议

由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第＿＿＿＿＿＿种方式解决：

1．提交＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿仲裁委员会仲裁。

2．依法向人民法院起诉。

24

第二十条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。

第二十一条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第二十二条 本合同连同附件共＿＿＿＿＿＿页，一式＿＿＿＿＿＿份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：

出卖人＿＿＿＿＿＿份，买受人＿＿＿＿＿＿份，＿＿＿＿＿＿份，＿＿＿＿＿＿份。

第二十三条 本合同自双方签订之日起生效。

第二十四条 商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿申请登记备案。

出卖人（签章）： 买受人（签章）：

【法定代表人】： 【法定代表人】：

【委托代理人】： 【委托代理人】：

（签章） （签章）

签于 ＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日

签于 ＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿ 月＿＿＿＿＿＿日

（商品房买卖合同内容由建设部提供）

附件一：房屋平面图

附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明

附件三：装饰、设备标准

1．外墙： 2．内墙：3．顶棚： 4．地面： 5．门窗： 6．厨房： 7．卫生间： 8．阳台： 9．电梯10．其他：

附件四：合同补充协议

（三）商业银行个人住房贷款

个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

个人住房贷款现阶段主要有三种方式：等额本息、等额本金和组合贷款三种。现在一般采用等额本息和等额本金的方式。

（四）个人住房公积金贷款

个人住房公积金贷款是指对交缴住房公积金的个人向房屋开发商购买住房、用于支付购房款，而发放的个人住房贷款。

25

（五）贷款对象及条件：

贷款对象是具有完全民事行为能力的个人，并同时具备以下条件：

1．按期交缴住房公积金。

2．有稳定的职业和收入，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力。

3．与开发商签订了购房合同。

4．已首付30%以上的购房款。

5．以所购房产或贷款人认可的其它房产作为贷款的抵押物；或以国债、工商银行定期存单作

质押。苏州市区（不含园区、吴中区、相城区）的借款人必须由苏州市住房臵业担保有限公司为其提供保证担保。

（六）额度和期限： 贷款额度最高为房价的70％。贷款期限最长20年。

（七）贷款利率：1－5年，月利率3.45‰；5－20年，月利率3.825‰；

（八）申请材料：按住房基金管理中心要求提供。

（九）贷款申办程序：

1．借款人签订购房合同并预付30％以上的房款；

2．持借款人及其配偶的公积金卡到住房基金管理中心申请贷款；

3．携住房基金管理中心的贷款审批表，并带齐所有贷款申请材料，到工商银行\"个人理财中心\"办理贷款手续，签订《个人购房借款合同》；

4．银行将贷款以借款人购房款的名义，直接划入开发商账户中；

5．借款人到银行拿取个人住房贷款进帐单、到开发商处换取房款收据或发票。

（十）贷款归还：

贷款期限为一年以下的（含一年）,到期一次还本付息,利随本清。贷款期限一年以上的，从贷款发放的次月起，按月等额偿还借款本息。

按月等额还款时，采用委托代扣、自动转帐方式。借款人将本人在工商银行开立的活期储蓄帐户或牡丹灵通卡帐户作为还款帐户，于每月还款日之前，在该帐户上存足当月应还款金额，通过委托银行代扣方式，自动转帐归还贷款。

借款人可按任意金额提前部分归还贷款，或按当前贷款本金余额全部还清贷款。提前部分归还或提前还清贷款时，银行对提前归还的本金按实际借款时间、原档次的贷款利率结清贷款本息。

四．住宅新概念与创新设计

随着社会的进步，人们对住宅要求的不断提高，房地产产品也大踏步的向前。各种新概念的住宅不断出现，设计的创新，产品的更新，但住宅创新需要建立在产品之上，这样才能

26 体现产品的创新，如果背离了产品价值去创新，就会被市场所抛弃。

（一）以人为本炼就现代人居

1．多层甚至小高层住宅花园化渐成气象，大面积退台设计、入口大堂花园式设计比比皆是，诸多独栋、联排、叠拼住宅的设计手法被更多地运用到多层及小高层的设计中来，‚情景花园住宅‛渐成新宠，并导致各地项目亦步亦趋。

2．景观环境设计理念日渐深化，使居住体验更接近人文本质。与此相对应，矩阵式的兵营排列、‚四菜一汤‛的程式化规划等已极为罕见，依山就势、傍河而居等与当地地脉、人脉相融通的设计比比皆是，景观的均好性已得到极大尊重，不少项目还通过出色的规划和景观设计令项目透出弥足珍贵的文化底蕴。

（二）绿色生态、健康住宅

绿色生态住宅在国际上亦被称为绿色住宅、生态住宅、可持续发展住宅等，但无论怎么称呼，其核心都是为人们提供更健康、舒适和经济的居住条件和环境，实施住宅的可持续发展战略。随着我国住宅市场化进程的加快，住宅市场的竞争日趋激烈，开发商和购房者开始关注绿色生态住宅。

这种新的住宅讲究：以人为本，呵护健康舒适；资源的节约与再利用；与周围生态环境相协调与融合。以可持续发展相关的模式：人类的生活模式；现有的生产模式；消费模式为动力。评价这种创新的住宅的指标是：社会效益、环境效益和经济效益。

这种绿色生态住宅同时业是一种可持续发展建筑，基本上围绕三个主题：第一减少对地球资源环境的负荷和影响，第二创造健康舒适生活环境，第三与周围自然环境相和谐。

虽然在当今房地产界人们大谈住宅创新、绿色建筑，然而，目前中国对绿色建筑的规划，还存在一定的误区和不合理运用。

（三）高科技型住宅

科技型住宅的本质其实就是要应用高科技进行细节处理，以提高人们住宅生活的舒适度。运用各种科技手段建造高技术集成型住宅来塑造高品质的生活。这种产品体现人性的关怀，遵循的是以人为本的设计理念，决不是一味的追求高技术含量，通过运用高技术达到节约、环保、生态等等功能。 第四节 房地产开发中的税费

房地产企业在进行房地产开发过程中主要要缴纳的税费有：

（一）营业税

1．应税范围：

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业

27 税应税劳务时主要涉及以下两个方面：

（1）转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。

（2）销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。

不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

A.销售建筑物或构筑物

销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

B.销售其他土地附着物

a.销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。

b.其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。

c.单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

d.在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

e.以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。

f.不动产租赁，不按本税目征税。

2.涉及税种

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。

(1)销售不动产的营业税计税依据

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：

A.纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

B.单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。

C.营业税暂行条例实施细则第十五条规定：纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：

a.按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；

b.按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；

c.按下列公式核定计税价格：

28

计税价格=营业成本或工程成本〓（1+成本利润率）〔（1—营业税税率）

上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

(2)其他具体规定如下：

A.根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（京地税营[1996]592号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按‚服务业―代理业‛征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按‚销售不动产‛征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按‚销售不动产‛征收营业税。

B.对合作建房行为应如何征收营业税

根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（京地税营[1995]319号）规定：

合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：

a.第一种方式是纯粹的‚以物易物‛，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：

一种是土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按‚转让无形资产‛税目中的‚转让土地使用权‛子目征税；对乙方应按‚销售不动产‛税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按‚销售不动产‛税目征收营业税。

另一种是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按‚服务业―租赁业‛征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按‚销售不动产‛税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十

29 五条的规定核定。

b.第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。 对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：

第一种情况是房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税‚以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税‛的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。

第二种情况是房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按‚转让无形资产‛征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依‚销售不动产‛税目征收营业税。

第三种情况是如果房屋建成后，双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按‚转让无形资产‛征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按‚销售不动产‛征税。

对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定：

纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。‚此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。

C.根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（京地税营[1995]319号）规定：

以‚还本‛方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以‚还本‛方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓‚还本‛支出。

D.中外合作开发房地产征收营业税问题

根据《转发《国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复》的通知》（京地税营[1994]205号）规定：

a.关于中外双方合作建房的征税问题

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中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于‚以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税‛的规定、因此，应按‚转让无形资产‛税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。

同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按‚销售不动产‛征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按‚销售不动产‛征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按‚销售不动产‛征营业税。

b.关于中方取得的前期工程开发费征税问题

外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。

c.对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。 转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%.计算公式=营业额〓5%

(二)城市维护建设税

根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）规定：

1．计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。

2．税率：分别为7%、5%、1%.

计算公式：应纳税额=营业税税额〓税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。

(1)纳税义务人所在地在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内的和在朝阳区、海淀区、丰台区、石景区、门头沟区、燕山六个区所属的街道办事处管理范围内的，税率为7%；

(2)纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%；

(3)纳税义务人所在地不在

1、2项范围内的，税率为1%；

（三）教育费附加

根据北京市税务局转发《北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》的通知（京税三[1994]217号）的规定：

1．计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额

2．税率为3%.

计算公式：应交教育费附加额=营业税税额〓费率。

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（四）土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国发[ 1993 ]138号）规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。 具体讲：

1．对转让土地使用权的，只对转让国有土地使用权的行为征税，转让集体土地使用权的行为没有纳入征税范围。这是因为根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体土地未经国家征用不得转让。因此，转让集体土地是违法行为，所以不能纳入征税范围。

2．转让地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

3．附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

4．取得收入的行为，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

5．土地增值税的计税依据

计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。

房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，计算土地增值额的扣除项目，具体为：

A.取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

B.开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

C.开发土地和新建房及配套设施的费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按

32 房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算，市政府在京政发（1996）7号《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》中明确，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%的以内计算扣除。

D.旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由市政府批准设立的房地产评估机构评定的重臵成本价乘以成新度折扣率，并经地方主管税务机关确认的价格。

E.与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

F.加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。

6.税率：

土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％……

根据《关于土地增值税若干征收管理问题的通知》（京地税二[ 1996 ]240号）规定，对经常发生房地产转让的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其它原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征的土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。其预征率为：预售宾馆、饭店、办公、写字楼的房地产，按预售收入3%的比例预征土地增值税；预售非普通标准住宅、别墅、公寓的房地产，按预售收入2%的比例预征土地增值税；预售其他房地产，按预售收入1%的比例预征土地增值税。

(五)房产税：

如果企业拥有房产产权的，需缴纳房产税。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）的规定，房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。房产税以房产原值（评估值）为计税依据，税率为1.2%.计算公式为：年应纳税额=房产原值（评估值）〓（1-30%）〓1.2%.六、城镇土地使用税

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如果企业拥有土地使用权的，需缴纳城镇土地使用税

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第17号发布）的规定，城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。年应纳税额=∑（各级土地面积〓相应税额）。北京市城镇土地纳税等级分为六级，各级土地税额标准为：一级土地每平方米年税额10元；二级土地每平方米年税额8元；三级土地每平方米年税额6元；四级土地每平方米年税额4元；五级土地每平方米年税额1元；六级土地每平方米年税额0.5元。

(七)城市房地产税、外商投资企业土地使用费

如果单位属于外商投资企业或外国企业应缴纳城市房地产税、外商投资企业土地使用费。

1．根据《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》（中央人民政府政务院政财字第133号令公布）规定，城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税，税率为1.2%.计算公式为：年应纳税额=房产原值〓税率〓（1-30%）。

2．根据北京市人民政府发布《北京市征收中外合营企业土地使用费暂行规定》的通知（京政发[1985]81号）的规定，外商投资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外商投资企业（出让方式取得土地使用权者除外），按企业所处地理位臵和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。依外商投资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定。

计算公式为：应纳土地使用费额=占用土地面积*适用的单位标准。

（八）印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第11号）的规定，印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。 应纳税额=计税金额〓税率，应纳税额=凭证数量〓单位税额。

土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。

在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。

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(九)契税

根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）的规定，契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。

征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换；其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。

1.下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：

(1)以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的；

(2)以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的；

(3)建设工程转让时发生土地使用权转移的；

(4)以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。

2.契税的计税依据如下：

(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。

(2)土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定；

(3)土地使用权交换、房屋所有权交换、土地使用权与房屋所有权交换，为交换价格的差额；

(4)以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，除承受方按规定缴纳契税外，房地产转让者应当补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。

(5)承受土地、房屋部分权属的，为所承受部分权属的成交价格；当部分权属改为全部权属时，为全部权属的成交价格，原已缴纳的部分权属的税款应予扣除。

前款成交价格明显低于市场价格的差额明显不合理，并且无正当理由的，由契税征收机关参照市场价格核定。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）的规定，契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。纳税义务人为房屋、土地权属的承受方。 应纳税额=计税依据〓税率。 第三章 房地产经营环境

35 第一节 城市经济与房地产经济

城市经济的发展与房地产经济的发展密不可分，随着城市化进程得快速推进，必然将带动城市相关产业的发展。最直接的体现就是人们城市人口的增多，需要市政配套、住房、商业等等方面的支持。伴着城市经济的快速增长，政府采取了一系列扩大内需、鼓励投资的政策，有效地刺激了房地产开发企业和消费者对未来的预期，使得房地产市场日趋活跃，目前正处于繁荣阶段的中期，相信随着中国宏观经济形势的进一步趋好，中国的房地产业今后还将经历一段时期的持续增长。房地产经济在较短的时间内迅猛发展，成为国民经济的重要支柱产业和新的经济增长点，成为经济发展与社会进步的有机结合点，有力地推进了城市经济的快速增长和城市化进程，促进了城市经济的可持续性发展，房地产的发展对城市经济的发展主要有一下几个促进作用：

一．房地产业对GDP的贡献日益突出

一位经济学家说过，当今中国的房地产业是新经济的增长点，内需市场的新亮点，它不仅是经济发展的结果，更是经济发展的动力。据分析，未来5年内将有2亿居民参与住房消费，房地产业面临着千载难逢的市场机遇，具有广阔的发展潜力，其在国民经济中的支柱地位将进一步得到巩固和加强。同时，房地产业是一个关联度极大的行业，不仅对建筑、建材、装饰、金融、家电、家具、广告等行业有直接推动作用，而且对体育、教育、旅游等行业有很大影响。‚教育地产‛、‚体育地产‛、‚旅游地产‛等泛地产已经成为新的投资热点，既促进了房地产经济业的多元化发展，也巩固了体育、教育、旅游等行业的基础建设，房地产业作为基础产业的地位和作用日益明显。

二.房地产业是城市化进程的促进者

城市化是当今世界发展的普遍趋势和潮流，是目前公认的最显著的社会经济现象。随着社会和经济的不断发展，我国的城市化建设正处于关键时期，房地产业在城市化建设中具有促进者的重要作用。首先，通过房地产业可以带动和加强城市基础设施建设，对城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾处理、电力电信等进行规划建设，可以大大地提高城市的综合服务功能；其次，可以改善城市人居环境。据建设部统计资料显示，截止2000年底，我国城镇居民人均居住面积13.6平方米，已超过了10平方米的小康目标指标，进入小康之后的新阶段，这里面，房地产业的投资建设功不可没。第三，推进小城镇建设。小城镇建设是具有中国特色的城市经济发展模式。房地产业认真落实国家的带动战略，依托大城市和新城区，不断开发土地资源，活跃区域经济。如一些城市开发区、卫星城的建设，都是通过加快小城镇建设带动发展起来的。

三.房地产业是城市经济建设和可持续发展的承载者

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建筑是有形的历史，建筑往往能体现城市的经济和发展，体现城市的文化和品味。作为房地产最主要的表现形式，建筑是城市建设的名片。做地产的都知道，深圳有个百仕达花园，是在‚国际花园城市‛评比中唯一作为住宅参观点的住宅小区，它是深圳地产的骄傲。

深圳仅仅用20年的时间就能够摘取这一世界城市建设的桂冠，成为中国乃至亚洲的第一，其中房地产业应记一大功，百仕达花园已经成为深圳城市建设的名片。

随着城市化进程的加快，人流、物流、信息流、能量流大量交汇，使城市的聚集日趋强化，给城市的可持续发展带来了巨大压力。而房地产业的科学规划开发，则可以减轻城市压力，推动可持续性发展。‚可持续发展‛的房地产理念是人、城市空间、自然、健康的共有与融合，这种理念将使房地产业与城市发展形成良好性互动，成为城市可持续发展的承载者。

四.房地产业是现代信息技术的实践

在科学技术飞速发展的今天，城市现代化建设成为不可逆转的历史潮流。房地产业作为一个新兴行业，正密切关注着科技信息业的发展，寻求彼此间的最佳结合点，以实现‚以人为本‛的发展理念。首先，房地产业发挥着直接服务于人的特殊优势，不断提高自身发展质量。现在，有很多发展商都在尝试住宅信息化建设，通过接入宽带信息网，改善小区的信息通道，建立方便快捷沟通方式，适应现代生活的需要；其次，加强住宅智能化建设。根据建设部规定，智能化包括安全防范系统、信息管理系统、信息网络系统等内容。主要是通过利用已有的科技成果，建立保安监控、物业管理、楼宇自动化、设备自动化、通讯自动化等系统，建设一个更加舒适、安全、方便的家居环境，服务人的生活，不断提高生活质量和水平。

总之，房地产经济是社会经济发展的产物，是城市经济建设的重要组成部分，作为一个综合性极强的行业，对国民经济乃至城市发展具有不可低估的影响力。我们必须充分认识房地产业的地位和作用，加大开发力度，推动国民经济和城市经济建设的快速发展。 第二节 城市规划与城市运营

当今世界城市化进程的迅猛发展，给世界经济带来了蓬勃发展。然而也给城市带来沉重的压力，交通拥挤、市政配套跟不上、城市环境恶劣等等弊端都暴露出来。如何进行合理的城市规划和城市开发已经成为城市建设刻不容缓的问题。在城市群的扩展和城市重新定位的过程中,城市规划开始走到城市发展的前列，城市规划应根据人居环境科学理论,实现自然、人文、社会、居住、支撑等五个系统的有机统一。城市运营也要兼顾这五个系统原则,遵循生态观、经济观、科技观、社会观、文化艺术观的统一，

充分运用市场化的机制和手段,通过开发成片大面积的土地来带动城市和区域经济的发展,既以经济利益为导向,又注意兼顾长远的社会效益。

城市规划的总体指导思想是：（1）立足宏观战略的思考；（2）体现区域发展的思路；（3）

37 坚持空间布局规划与经济发展协同的理念；（4）表达可持续发展和以人为本的宗旨；（5）妥善处理好弹性和刚性的关系；（6）妥善处理好长远与近期、理想与现实的关系。

城市运营则是一个系统的工程，又包括的内容很多,如定位、运营轨迹、模式选择、生活方式、品牌、土地运营、产业集群、产业发展的高地--洼地--台地的设计，竞争力--发展力--城市智力，以及科技能力--教育能力--知识信息获取能力、资源整合能力和文化产业化等，都必须从经营的角度进行‚研究、设计、策划、规划‛。城市运营的基本要求是：无论城市大小，都必须从战略上定位，从战略政策上予以推进经营和管理。城市运营也是一个过程。城市运营应该包括5个方面：一是城市与产业引导性定位；二是城市品牌、文化、土地等的经营；三是智力、人才资源整合利用；四是竞争策略与时点、方式；五是战略政策的制定过程化与经营策划实施等等。

总之，城市运营要自觉围绕城市规划的总体发展目标，结合城市发展的特殊机遇，以市场化的方式，在满足城市发展需求的同时，使城市的发展走上良性的可持续发展的道路。 第三节 最新房地产政策与制度的演变和趋势

中国房地产业经过二十年特别是近四年发展，已成为国民经济新的增长点、启动内需的消费热点，对拉动国民经济增长、保持国民经济持续、健康、快速发展起到重要作用。

当然，现阶段房地产业也出现了不少的问题：（1）房地产开发资金过多地依赖于银行贷款；（2）房地产相关法规还不甚健全；（3）房地产贷款存在大量不良资产；（4）土地供求市场还不健全；（5）房地产体制不顺、发展模式不明确等。

但随着加入WTO，目前尚未开放或尚未完全开放的银行业、保险业、零售商业、电讯业、娱乐业、旅游业等，将会允许外资逐步进入。这些行业不同于工业企业，一般都要在市区租买办公或商业用房，作为它们的营业场所，这就房地产带来了很大的发展空间，但同时外国的地产公司也一步步进军中国市场，也给土生土长的中国地产带来不小的冲击，同时中国的房地产公司也在不断演变。这就要求国家对房地产相关的政策法规进行调整，具体表现：（1）中资商业银行房地产信贷业务在操作上更为规范，更加注重风险防范；（2）土地供应制度更加明朗、更为规范；（3）与房地产金融市场稳定密切相关的土地储备制度、土地交易制度和土地开发制度将得到完善；（4）国家房地产相关职能部门，实现管理一体化、服务连锁化，推动无形化发展的房地产市场信息系统。 第四节 中国房地产市场的趋势与机会

未来我国住宅与房地产业发展分三步走：第一阶段：增大往房面积、追求住房质量并重阶段。为百姓提供更大住房面积，实现‚一人一室‛、‚每户一套‛，提高住房成套率，并努力提高居住质量，是这一个时期的重要目标。第二阶段：是提高住房质量阶段。居民需求在扩大住宅

38 建设面积同时更要求提高住宅质量、提高功能和建筑标准，要求住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能。第三阶段：是提高住房总体水平阶段。预计到二十一世纪中页，我国大陆经济实现中等发达国家发展水平，提高广大居民住房总体水平，将成为中心课题。新建的住宅要达到较高标准，对于居住物业的舒适性和科技含量的提高提出要求。

一.内需持续增长

1.从城市化发展来预测。城市化从目前30％发展到50％，未来二十年城镇人口将增加2.6亿，按人均居住面积10平方米，即建筑面积20平方米计算，共需为新增人口建设住房52亿平方米，平均每年建设住房2.6亿平方米。

2.从居住水平提高来预测。2000年人均使用面积14.7平方米，到2020年达到18.7平方米，每人增加4平方米（建筑面积5.7平方米），也远低于许多国家和地区。按2020年城镇人口达到6.3亿计算，未来二十年为提高居住水平需要新建住房35.91亿平方米，平均每年约1.8亿平方米。

3.从住房改造重建来预测。目前我国大陆城镇存量住房有60多亿平方米，按50年折旧计算，并适当考虑有些住房到期未能拆除的因素。预计每年需拆除重建1亿平方米。

把以上三项预测相加，21世纪的前20年，每年需新建住房5.4亿平方米。20年约新建108亿平方米，相当目前全国60亿平方米城市住宅存量的近两倍。如果加上农村新建住宅，全国城乡每年建房总量维持在现在的14亿平方米上下。

二.政策环境良好

1.房地产行业成为支柱产业

国家政策继续扶持房地产业的发展，这是产业未来几年发展的另一基础。今年的政府工作报告曾指出‚不断提高城乡民的物质文化生活是发展经济的出发点和归宿‛，‚进一步发展经济适用住宅为重点的房地产业‛，并把增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量，作为扩大内需的消费重点和实现小康水平的重要内容。我国国民经济的发展更要求房地产业持续发展，房地产行业已经成为国家支柱产业。

2.加入WTO对中国房地产业的影响

加入世贸组织将对我国许多产业的影响重大而深远，所有企业都将在国际竞争中决定取舍。房地产业在世界各国都是本国的优势产业，加入WTO后对我们这个产业的影响应是很为有利的。

首先，降低关税有利于进口建材价格，例如木材、装饰材料、卫生洁具、保温材料和电梯、电器等产品中有的还需进口，特别是中高档商品房屋所需进口材料设备更多。如果关税降低，带来房屋的建造成本也会有所降低，这对开发和建设企业的好处是明显的；其次，开

39 放服务贸易会促进写字搂和商场的租售。

加入WTO后，目前尚未开放或尚未完全开放的银行业、保险业、零售商业、电讯业、娱乐业、旅游业等，将会允许外资逐步进入。这些行业不同于工业企业，一般都要在市区租买办公或商业用房，作为它们的营业场所，造成较强的新需求，目前北京、上海、深圳等城市的商业用房租金已经明显上扬；第三，入世可能带来住宅市场需求较大增加和需求档次提高，使住宅有效需求进一步扩大，促进居住物业的舒适性要求提高和科技含量提高。即使在外来竞争很为激烈的其它产业领域，对房地产业所产生的影响仍是正面的，如：汽车关税降低将使国内生产企业陷入困难，但汽车降价后将加快进入家庭，改善居民的通勤条件，促进城乡结合部的开发和房产增值；国外金融机构的进入会对国内金融业造成压力，但它有利于加快大陆住房金融的完善；开放农业造成大量农民进城，为社会带来压力，但它将有力促进中国大陆的城市化进程。这都会为房地产业的发展创造新的条件。外国资本如果大量进入开发和建设领域也会带来新的竞争。特别是我国大陆现阶段房地产中介服务业和物业管理比较稚嫩，外商进入后将面临较大冲击。但从积极方面看是极好的机遇，可以化冲击为动力，加速企业改革和调整，促进行业整体素质的提高。也有利于为国有企业改制、扩充资本金提供条件。我国大陆房地产企业在国内市场上占有明显的优势，因为它们熟悉本地市场，了解人们的需求。在我国大陆房地产业充分对外开放的条件下，目前港资、外资和合资企业只占16.9％，而83％以上的企业是国内企业。目前外资对中国大陆房地产市场反应的惊人迟钝，再次印证了这样一个道理：在房地产业尽先机的总是本地企业。加入WT0后受益甚大的中国房地产业满怀热情地迎接新的机遇。我们在海外投资的经验和教训也说明，外来资本要在新的市场上立足和成功，一定要谋求同本地企业的合作。 第四章 房地产开发流程 第一节 房地产市场调研

房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的‚不动性‛，房地产市场调查也烙有很深的地域特征。对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。 第二节 土地价值发现

成功的房地产投资在于土地价值的发现。价值和金钱都是一种观念，价值处于波动之中，房地产也处于波动之中。对房地产开发商而言，对土地价值的认识尤为关键。不同的价值观

40 赋予土地不同的灵魂，就会导致房地产价值的不同。所以说，对土地价值的挖掘，即是对金钱和价值的认识。也就是说，土地价值的发现是成功的房地产投资的关键。

对土地价值的认识应从宏观和微观两个方面分析

宏观分析即土地SWOT（深层次）分析

项目地块的优势/项目地块的劣势/项目地块的机会点/项目地块的威胁及困难点

此分析包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。

微观分析即是项目土地性质调查，包括

地理位臵/地质地貌状况/土地面积及红线图/土地规划使用性质/七通一平现状 第三节 可行性研究及地块选择

一.项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。根据项目的大小与不同类型，从浅到深，项目可行性研究包括一般机会研究、特定机会研究、方安策划、初步可行性研究和详细可行性研究几大块。

（一）一般机会研究

鉴别与发展投资机会、形成投资意向，提供可供选择的项目发展方向和投资领域。包括地区研究、部门研究、资源研究、政策研究等内容。

（二）特定项目机会研究

主要用于筛选项目，提出项目建议。比一般机会研究更深入、更具体。包括市场研究、外部环境分析、优势分析、论证结论。以项项目建议书的形式出据项目相关者。

（三）方案策划

根据项目的目标与功能要求，进行总体规划与设计。作为可行性研究的前提与实施的依据。主要包括功能与目标分析，有总目标、分目标、技术指标、经济指标、环境指标等指标；总体方案设想，有概念创新、方案设想等内容；总体方案规划，有布局、规模、指标等内容；各部分功能设计，有子系统功能、联系等内容；方案选择与确定，有技术、经济、环境、风险、周期比较、确定一到两个方案进一步研究与论证等内容。

（四）初步可行性研究

对项目进行初步的论证和估计，分析前途、关键技术或管理与制度问题、相关研究与工作确定。回答必要性、时间周期、资源需求、资金筹措、利益、合理、风险等问题。主要包括市场与生产能力，有市场预测、经营渠道、价格、销量等内容；资源投入量分析，主要有建设与运行过程的资源需求；选址，有地点选择、场地选择等内容；项目总设计，主要有规划、工艺、设备、土建、技术、进度、投资额、成本等内容；收益估算，主要有经济性、技

41 术性、环境结论等内容。

（五）详细可行性研究

在决策前对项目有关的工程、技术、经济、环境、政策等方面的条件和情况做详尽、系统、全面的调查、研究与分析，对各种可能的建设方案和技术与工程方案进行充分的比较论证，对项目完成后的经济效益、国民经济和社会效益进行预测和评价，是项目评估和决策的依据。主要包括总论，主要有背景、必要性、依据和范围需求预测；项目规模，主要有国内外需求、能力、竞争力、技术经济分析等内容；资源情况，主要有原材料、设施、燃料、人员、技术、装备等内容；项目实施条件与地点选择，主要有地理地形、气象水文、地质、交通运输、通讯、水、电、气、地点选择与比较等内容；设计方案，主要有范围、方法、进度、工作量等内容；组织建设方案，主要有机构设臵、人员招募与培训等内容；投资估算与资金筹措方案；社会及经济效果评价；环境评价，主要有保护、影响等内容。

总之，项目的可行性研究．不但要从市场、技术和经济等多方面对项目的前景进行分析预测，对项目进行整体的综合评价，而且还要对消费者的需求进行分析预测。告诉我们能不能做，怎么做，帮助我们更透彻清楚地了解市场和项目本身的特点、定位，了解各种可能产生影响的因素，规避投资风险，同时增强对项目的把握能力。

二.地块抉择

地块抉择主要决定于两个因素：

选择的地块条件要与开发的项目特点相吻合； 选择地块开发要与地块的规模和开发方式相结合。 第四节 目标客户消费心理研究

买家臵业的心理，首先应了解由于所销售物业产品形式不同，客户群心态也会有所不同。购买者又是抱着何种心态呢？首先由于对发展商的了解程度有限，因此‚疑虑心态‛较大。

一.疑虑心态

（一）质量疑虑：如交楼标准是否如楼书所述，如无样板间、实品展示这种疑虑很难根除，又由于近几年业主维权运动高涨，信任度难于短时间内确立，因此如本项目在本区域内不存在明显的产品差异或价格差异，质量疑虑在某种程度上会转化为价格疑虑；

（二）价格疑虑：主要体现在购买能力与对项目好感度之间的平衡，若失衡客户或长时间犹豫比较，或干脆不买；

（三）产品疑虑：对新产品的认识，每个人都有一个过程。因此产品细节对客户的影响也较大，如是否朝阳，观景，楼层是否合适，精装标准是否适合，面积指标，套内使用率，承重及可调整余地，节能，供暖方式，智能化系统是否先进等；

42

（四）承诺疑虑：由于为新项目，故承诺兑现值无从考证，因此即使进入签约环节，仍无法确认项目承诺的可信度，因此补充协议成为了客户保护自己的武器。而牵扯最多的是面积承诺、精装标准承诺和配套使用承诺；

（五）服务疑虑：主要针对管理部或管理公司，由于服务的付费较高，对管理的疑虑也会加大，而服务费用必须与品牌管理能力及水平相吻合，如果费用高于心理预期值，而又无合理的销售说辞，这种疑虑无法消除；

（六）投资回报疑虑：凡是与‚商务‛有关的项目，无不设计一套漂亮的投资回报理论，而真正的投资客会很理性，如不能提供良好的投资回报参考，这种疑虑无法消除；

（七）支付能力疑虑：主要体现在本人经济状况，同时也与销售引导有关，没有一个客户会去关注每一种户型，适合即最重要。这种疑虑一旦出现，会大大减弱其对产品及各层面的兴趣；

（八）配套疑虑：这里提到的配套泛指除户内以外的配套，主要关注点有：会所功能即是否有偿使用、卫星电视、是否可注册公司、配套交付时间、车库定价及配给量等；

（九）非可控因素疑虑：如购买行为是否受到约束、距离因素、自身不稳定因素、其他投资方式回报状况等。

经过‚疑虑‛的消除，客户购买兴趣加大，开始出现‚利益心态‛。

二.利益心态

（一）价格利益心态：包括希望轻松的付款方式，首付0，5%，10%，更多的银行按揭80%、70%、30年期、尽量减免一切的买房手续费、律师费、按揭费、登记费、公证费、契税……、销售价的优惠、物业管理费用，租车位费用的优惠、购房参加抽奖活动（送车位、装修、空调……）等；

（二）高投资回报心态：希望通过把家私、装修包在房价内做按揭降低投资成本、租金回报保证、开发商提供或委托出租、出售代理业务等。‚利益心态‛消除或得到满足后，‚期望心态‛开始出现。

三.期望心态

（一）通过购房改善现有的办公条件，提升了企业形象；

（二）在有能力的情况下轻松臵业；

（三）物业确实保值，有很好的市场抗跌能力；

（四）市场稳定，物业有升值的能力；

（五）公司扩大后，物业可以转卖、出租，作为投资；

（六）入住后能提高企业的知名度、形象、实力，从而为企业带来更多商机；

43

（七）公司股东、员工都满意，户型、朝向、配套、办公环境得到好评，能较为顺心的在物业内工作；

（八）购房后有自豪感，并且由于物业管理水品高，逐渐确立品牌及知名度，受到朋友的好评；

（九）费用合理，有能力支付，没有预见不到的不可抗力、额外的费用和开支；

（十）有好的物业管理、好的服务、好的配套、好的邻居，甚至可以带来更多生意机会，质量有保证，开发商很负责任，及时做维修、保养。第五节 房地产项目产品定位

一个楼盘的建造，有规模之分，有产品档次之分，购买层次更是不一样。因而，产品的定位显得尤为重要，必须在消费群体或买方市场中树立起楼盘的特殊形象。

楼盘产品定位，说起来容易，做起来却很难，这完全是由于楼盘产品特殊性所决定。因为做楼盘不同于做一般商品，它存在销售周期较长的问题。这就要求在楼盘开发过程中对本身产品的设计需有一定超前性，不因为市场的变化使产品变得过时或滞销。

产品定位对开发商而言，与其所要获取的利润或回报有着不可分割的关系。从通常意义上来说，产品定位市场涉及面较广，但定位的选择性却有限。这主要是因为定位受硬件和软件两大因素的影响，硬件一般包括规划指标，如：控高、容积率、密度、绿化率、停车泊位比例等全部由政府规划所决定，具有不可更改性。软件包括：资金、材料、工期、技术、施工等不确定因素的变数影响。

从市场营销学来讲，楼盘产品的定位本身就是一个前期营销策略的演变过程。产品的定位，是在其选择和确立产品潜在目标客户基础上，通过前期营销策略的调整和深化过程，在相应固定目标客户中对楼盘的亮点予以全面发掘，并将最为突显的亮点予以全力推广或宣传，让客户对所开发楼盘留下一个良好的印象，并对楼盘产生一种‚我选的就是它‛的美好记忆，使楼盘在开发和营销初期就让买方产生一个相当深刻的印象或是特色独到的主体形象。

产品定位，有着一般商品的共性，但房地产楼盘产品的定位，有着其他商品无可比拟的特性和个性。相对而言，楼盘产品定位的需求面完全是因项目的档次、价格、区域、品质等综合性价比因素而异。楼盘开发，由于投资大，又存在相应风险和市场不确定因素，使开发商小心翼翼，因而对楼盘产品定位显得较为慎重，他们希望有一个正确的、内心塌实的产品定位。

第六节 房地产项目规划与设计

房地产项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。项目规划与设计对于项目的成败有极大的决定作用，其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为

44 宏观设计，将决定房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、项目的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。 第七节 房地产项目的报批管理 房地产项目的规划报批

一.城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。

二.在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位臵和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。

三.在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。

四.城市规划区内进行临时建设，必须在批准的使用期限内拆除。临时建设和临时用地的具体规划管理办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。禁止在批准临时使用的土地上建设永久性建筑物、构筑物和其他设施。

五.任何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市规划作出的调整用地决定。

六.任何单位和个人不得占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线进行建设。

七.在城市规划区内进行挖取砂石、土方等活动，须经有关主管部门批准，不得破坏城市环境，影响城市规划的实施。

八.城市规划行政主管部门有权对城市规划区内的建设工程是否符合规划要求进行检查。被检查者应当如实提供情况和必要的资料，检查者有责任为被检查者保守技术秘密和业务秘密。

九.城市规划行政主管部门可以参加城市规划区内重要建设工程的竣工验收。城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。 第八节 房地产项目的工程管理 一．定义

房地产工程管理是指将房地产项目的各类工程设计变为实体的全过程的管理，它包括成

45 本、质量、进度、安全的控制和技术支持等管理要素。

二．要点

与一般意义上的工程管理相比，房地产企业的工程管理有以下特点：

管理幅度更宽：不限于从破土动工开始，而要从营销策划（现场施工组织如何满足营销策划的需要，如现场售楼处、样板房、售楼通道等位臵的选择）、规划设计（土方的平衡、基础的选型、主体结构的形式等）阶段就介入。

对管理要素的控制更严：房地产项目本身是商品，是一种耐用消费品，需要进入市场流通，接受市场检验；面对的是广大消费者个体，而个人购房较之以往福利分房使人们更加关注自身的合法权益，可以说我们现在要面对的业主都很挑剔，容不得开发企业有丝毫马虎。概括来讲，房地产工程管理主要有以下五个要素：

（一）成本：直接影响项目的竞争能力和经济效益。建筑成本在房地产项目成本中所占的比重较大，在一些土地成本尚不是很高的地方，建筑成本是最大的成本，加上随着土地市场及整个房地产市场的规范化运作，利润空间主要来自于管理效益。

（二）质量：质量是产品品牌的基础，也是企业品牌美誉度、忠诚度最好的注解，现在有些品牌企业有近1/4的客户是来自于老客户的介绍，产品质量起了很大的作用。

（三）进度：产品的交货期是商品流通的一个重要环节，加上房地产产品生产周期长、环节多等特点，进度的问题对企业的信誉起着十分重要的作用。

（四）安全：从房地产本身来讲，安全问题较多的是从风水角度来考虑的，另外就是配合营销的现场看楼安全。

（五）技术支持：采用新技术、新工艺、新材料，来降低工程成本、缩短建设周期、提高项目的技术含量。

（六）管理的内容更广：随着社会的进步与发展，消费者的居住理念逐渐提升，加上市场的竞争，人们对居住的环境、氛围、内涵等有了进一步的需求，这就要求房地产产品具有多方面的附加值，为了满足这种需求的变化，工程管理就不能局限于以往的做法。第九节 房地产项目的预售管理

商品房预售是指房地产开发经营企业（以下简称开发经营企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

一.商品房预售应当符合下列条件

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，

46 并已经确定施工进度和竣工交付日期。

二.商品房预售实行许可证制度

开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。开发经营企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料

（一）开发经营企业的《营业执照》；

（二）建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；

（三）工程施工进度计划；

（四）投入开发建设的资金已达工程建设投资的25%以上的证明材料；

（五）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位臵、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图；

（六）需向境外预售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。

三.房地产管理部门在接到开发经营企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》。需向境外预售的，应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例。

开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。

开发经营企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。预售的商品房交付使用后，承购人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。

四.开发经营企业在预售商品房中有下列行为之一的，由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》，并可处以罚款

（一）未按本办法办理《商品房预售许可证》的；

（二）挪用商品房预售款项，不用于有关的工程建设的；

（三）未按规定办理备案和登记手续的。第十节 房地产项目销售推广

此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助

47 发展商实现预定销售时间计划和收入计划。

具体内容包括：

开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式

销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞

销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略

销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划

促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪

市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整

销售策略调整

第十一节 房地产项目的投融资管理

根据一般规律，这个极端繁荣的房地产市场背后一定有一个强大的金融支撑和多元化的融资工具相对应。但事实恰恰相反，房地产金融长期以来落后于房地产开发。美国房地产信贷余额占全国总信贷的48%，日本占52%，欧洲国家普遍在30%以上，而我国这一比例不到10%。房地产公司融资的唯一渠道是银行贷款。按揭制度也是96年后才逐步推出的。但大量的房地产公司在这个相对恶劣的金融环境下面却奇迹般地发展壮大起来。以小资金撬动大资产，迅速地完成了资本的原始积累。

房地产融资除银行外的形式不多，目前主要有上市、股权融资、信托计划、发行债券、产业基金等。

我国房地产业目前面临很多问题，诸如房地产资金来源和资金运用结构不匹配，房地产资金来源过于集中于银行等。这样房地产资金压力较大，银行也面临较大风险，理想的房地产项目应该多元融资、多方投资并共担风险。在目前商业银行平台的诸多限制之下，房地产与新金融产品结合是现阶段地产融资的主要解决通道。

但除了信托之外，其他似乎很难实现，因次１２１号文之后房地产信托成为新的亮点，特别是信托已成为房地产融资环节中最重要的前端部分，并成为最具创新元素与组合优势的核心力量。

房地产融资途径及房地产金融的其它模式。

一．传统融资模式

（一）银行直接融资：

1．开发贷款：前提是取得土地使用权，自有开发资金不低于30%，立项、规划、报建完毕具备开工条件。由开发商向银行申请发放的用于项目开发建设的贷款。

2．流动资金贷款：开发商用于工程购臵设备，材料之用的短期贷款，

48

3．按揭贷款：由开发商向银行提出申请，贷给购房者个人用于支付购房款的长期贷款并以所购房产作抵押，分期偿还本息。按人民银行规定不高于房款的70%，开发商提供还款担保。该贷款一般在工程主体完工或高层建筑出地平取得预售许可证就可以发放。

4．工程单位流动资金贷款：由施工单位根据施工合同向银行申请。用于施工单位购臵材料和施工组织。

5．专项贷款：指国家示范工程、重点工程、经济适用房建设中银行提供的政策性贷款。由财政贴息或根据计委立项的指标下达。

（二）根据目前房地产投资资金来源统计显示：

自有资金平均为15%--20%；

银行开发贷款、流动资金贷款为15%；

施工企业垫资（由银行贷款转移的）占30%--40%；

按揭贷款占20%—30%；

其他预收款和借款占10%。

（三）直接融资渠道：

1．股权融资：通过股票交易市场上市发行股票是最合适和效果较好的融资手段。经证监会批准，上市公开发行股票达到融资的目的。但由于上市审核严格，对房地产公司长期采取限制政策。上市的房地产公司比例很小。股权私募融资、出让股权或增资扩股是目前应用较广泛的形式。但缺乏流动性，募集难度大。

2．公司债券：企业以某项目开发建设的预期收益和企业的信誉为偿付保证。通过证券公司（投资银行）向投资人发行的证券。住宅建设债券的审批环节较复杂，能够申请的企业不多。但最近国家主管部门已改为核准制。

3．预售款：在房地产建设过程中，一般为开工之时。由开发商向消费者出售预期住房（也称楼花）。一般收取房款的5%--50%不等。预售合同（也有称为认购证）在交房前（或一定时期内）可以转让。一些房地产公司规定可退房，并由房地产公司补偿一定的利息损失。该售房行为不是真实销售行为，房地产公司常在表内处理为负债。

4．其他融资行为：如住房卡、预租金、定金、互助基金等。由于占的比重不大，这里就不一一枚举，住房卡已被明令禁止。

二．房地产创新融资工具

（一）房地产资产证券化：资产证券化是60年代在美国兴起的住房抵押证券，在80年代被广泛运用并扩大到其他行业。资产证券化是将企业不流通的存量资产或可预见的未来收益构造和转变成为可流通的金融产品的过程。

49 房地产的资产证券化目前的形式有：

1．以销售实现而作表外处理的证券化：

房地产公司将自有资产出售给SPV。该资产经出售后与原公司（发起人）的债务隔离。SPV通过中介使该资产信用提高（资产收益保证担保、保险、发起人连带偿付责任等）。由投资银行进行证券化设计，向投资人发行ABS收回现金用于向发起人购买资产。

2．以资产担保而融资的资产证券化（表内处理）

房地产公司将自己名下的资产收益出售给SPV，向投资人发行ABS融资。由于该资产没有实现销售，房地产公司是以该资产为证券偿付的抵押担保，该资产还在发起人的资产负债表上。

抵押贷款证券化，也是这种形式。由贷款银行将抵押贷款本息收益组合，出售给SPV，并通过投资银行发行资产支持证券的过程。它使银行的长期贷款变成可流通的证券加速了银行资金周转，降低了远期风险，同时也促进了房地产业的进一步发展。

附权流通证券，相似于可转换债券。以期房的预期收益为偿付保证，将该期房组合出售给SPV，并发行附权流通证券。到期偿付时，投资人可获得本息，也可按约定购买价优先购买该房产实现抵押权。

房地产资产证券化，在我国推广目前还面临营业税、印花税、交易手续费等税费政策改革问题；以及产权过户制度等管理制度的配套法律，如果没有相关立法保障，将大大增加交易成本和风险，使资产证券化无法推行。

3．房地产融资租赁资产证券化：指租赁公司将不动产租赁合同的收益权通过债务融离出售给SPV并发行ABS融资的过程。

（二）房地产信托受益凭证：

是房地产公司以在建项目为抵押，通过信托投资公司发行受益凭证进行融资的行为。特别是去年6月1日建设部销售管理办法出台后规定：今后不得出售期房。房地产公司面临沉重的压力。如发行可转换受益凭证，使购房者间接地购买期房。即到期后按约定价格和特定标的物交付投资人相应的房产。该信托受益凭证一般通过契约形式背书发行。

（三）房地产投资基金：

在我国根据现行法规一般将房地产投资基金归入产业投资基金范畴。

它是由房地产公司或金融机构发起，向特定投资人募集专门用于房地产投资的基金。具体的组织形式可以是公司型，也可以是信托型 。 第十二节 房地产项目的成本控制 一.地产开发企业的成本构成

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