推荐第1篇：商业投资分析报告目录
商业投资分析报告目录
第一章宏观经济技术参数。
一、宏观政策、法规、金融及重大事件。
二、地缘与人口关系
三、人口与经济关系
四、未来发展规划
五、宏观经济技术参数使用方法。
第二章投资技术参数
一、地产方面
地产常用知识解答
二、商业方面
1、时机性；
2、进程性；
3、地段性；
4、规模性；
5、布局性；
6、人气性；
7、硬件性；
8、稳定性；
9、资源性；
10、竞争与兼容性；
11、人口分析；
12、商圈分析；
13、人性
SWOT分析法
13参数分析法
第三章技术分析方法
一、定量分析
二、定性分析
三、典型性商业分析
四、定价方法及换算
五、市场各阶段风格介绍
六、图形设计
第四章各业态市场简介、及北京市各业态市场之现状
1、服装、鞋、百货类市场
2、食品类市场
3、家居类市场
4、机电类市场
5、边贸市场、旅游购物类市场
6、电子类市场
7、其他各类市场
第五章运作手法
一、租赁模式
二、销售模式
三、组合模式
四、炒铺
1、概念介绍
1）各技术参数在炒铺中的应用
2）炒铺操作程序
3）艾略特波浪理论介绍
4）波浪理论在炒铺中的应用
五、房地产证券化和信托介绍
第六章节点控制
一、营销节点
1、蓄水期
2、开业期：
3、养市期
4、经营期
二、推广节点
各推广工具的应用
（一） 蓄水期
（二）开盘期
（三）开业期
（四）养市期
（五）日常运营期
各类运营模式简述
1、常见模式）
2、远洋城模式
3、万达模式
4、东方家园模式
5、香港豪德公司模式
6、赛博模式
7、天雅模式
其它各类商业业态介绍
1、概念、分类
2、业态分类的变量
3、商业街及商业街设计
4、Shopping mall
第七章使用工具
1、经营管理公约
2、租赁合同
3、商业策划内容
4、消防管理文本
5、各类实用图形鉴赏
推荐第2篇：商业伦理案例分析报告
张裕葡萄酒农药残留事件案例报告
一、案例简介
于1892年创办的“张裕酿酒公司”，经过一百多年发展到今天已成为中国乃至亚洲最大的葡萄酒生产经营企业。1994年张裕成立了烟台张裕集团有限公司；1997年和2000年张裕B股和A股先后成功发行上市，张裕集团的主要产品为葡萄酒、白兰地、香槟酒、保健酒四大系列数百个品种。其产品在国内市场的综合占有率为20%以上，连年保持行业第一。然而这个赋有盛名的百年张裕也因农药残留问题而深陷产品质量安全**。
据报道国内三家葡萄酒上市公司的十款葡萄酒产品送经国家食品质量监督检验中心检测后，各款葡萄酒均检出多菌灵或甲霜灵农药残留，其中，张裕葡萄酒残留值超过另外两家。多菌灵为美国禁用的农药，有导致肝癌的风险。过后，张裕葡萄酒有限公司回应网传农药残留事件表示，张裕葡萄酒中的两种杀菌剂，均极其微量，远低于欧盟葡萄酒及国家食品的标准，不会对人体健康构成任何影响。
国家质检总局工作人员表示，甲霜灵和多菌灵主要是防止葡萄霜霉病的杀虫剂，是低腐的低毒性农药，在世界广泛适用于谷类、蔬菜、水果等农产品。甲霜灵具有内吸性，有很好的传导效果，可以防止霜霉病，但在果实上有残留，所以在葡萄酒里面能检测到这种农药。科学、合理地使用杀菌剂不会对人体造成危害。多菌灵和甲霜灵的ADI均为0.03mg/kg体重，（ADI：人类每日摄入某物质直至终生，而不产生可检测到的对健康产生危害的量，以每千克体重可摄入的量（毫克）表示，单位为mg/kg体重），以体重60公斤的人计算，每日可摄入1.8mg，按欧盟限量标准推算，相当于每日可以喝2~4瓶葡萄酒的摄入量不会对健康造成危害，但过量的甲霜灵属于低毒性杀菌剂。原药大鼠急性经口LD50为669毫克/公斤,急性经皮LD50>3100毫升/公斤。对眼睛和皮肤有轻度刺激作用，对鱼类低毒，鳟鱼TLM为100毫克/公斤(96h)。
在抽取的部分葡萄酒样本中，检出多菌灵含量为：0.00157~0.01942mg/kg，仅为欧盟限量标准（≤0.5mg/kg）的1/318~1/26，国内《食品中农药的最大残留限量》标准（≤3mg/kg）的1/1911~1/154。甲霜灵含量为0.00211-0.01414mg/kg，仅为欧盟限量标准与国内标准（均为≤1mg/kg）的1/474-1/71。数据表明，送检葡萄酒中的两种杀菌剂，均极其微量，均远低于欧盟葡萄酒及国家食品的标准。由于目前尚无国家葡萄酒的农残限量标准，参照国家食品农残限量标准，送检产品上述低毒杀菌剂的含量，远低于食品的限量标准，产品安全可靠，无任何问题，看来我国应该尽快建立国家葡萄酒的农残限量标准，这样才能彻底消除消费者的质疑。 张裕公司表示，目前我们国家的食品安全标准中，只有对葡萄，而没有葡萄酒的农药残留限量的规定，尽管国家对于葡萄酒中的多菌灵和甲霜灵含量没有作出规定，但是张裕仍严格执行食品标准中有关葡萄的农药残留标准，并参照执行更为严格的欧盟标准，而且其指出微量的农药残留对人体不会造成伤害。农药防控问题，是张裕集团防控工作中的重中之重，首先，将生产基地烟台所有农药店纳入管理范围，严禁销售国家禁止的23种高毒性农药；对葡萄种植户，严格规定了农药使用范围，只能使用10天内可降解的低毒性农药。并称张裕自2005年进入国际市场，出口欧洲、美国等28个国家，在欧洲3000多家超市、葡萄酒专卖店，欧洲五星级饭店，德国汉莎航空公司头等舱都有张裕葡萄酒，靠的就是严把质量关。
“现代农业大面积生产，基本上都会使用农药，所以，大家在正确地理解这个残留的问题上也要注意，要正确使用农药、合理使用农药、控制农药的残毒，就不会出现问题”，北京农业大学李姓教授称，这次农药残留**，可能会对健康发展的中国葡萄酒行业产生一定的负面影响，而且检出的结果应该说不管是按照国外标准，还是国内标准，低于这些标准要求的，都是微量的残留。
二、该事件发生后社会各界的反响
近日，张裕产品在被媒体报道农药残留后，资本市场及公司销售渠道陷入恐慌，张裕A股价上周五大跌9.83%，成交11.10万手，成交金额6.28亿元，日成交量更是创出上市首日之外的第二高度。当日，张裕B股跌停，报收42.93港元。
对这次事件大多数网民认为，张裕受到的严重影响，国内消费者可能因此产生对国产品牌的不信任感，这对葡萄酒行业都会是一个重重的打击。国家批准使用的农药多菌灵与甲霜灵广泛使用于谷物类、蔬菜、水果等农产品，但是目前我国尚没有葡萄酒农残限量专项标准，因此，希望葡萄酒的农残限量标准应及时制定，并加强对农药使用的监管。
昨晚慧聪网焦点透视在家乐福、物美等大型超市店看到，张裕葡萄酒依然在销售。有消费者表示，虽然声明中说没什么事儿，但是心里还是会有疑惑，现在牛奶有问题，药品有问题，太失望了！“还是尽量选择别的品牌吧，没办法”，不知消费者们这样的态度，会不会对张裕的销售量产生影响？
还有消费者开始表态称，工厂里葡萄酒不喝了，是不是我们要自己酿葡萄酒，然后改喝自己酿造的葡萄酒？我们也不难发现，鉴于现在各种食品的问题，而在一些美食美酒论坛上，如何自己在家酿造葡萄酒，或者自己制造安静安全的酸奶等食品已经成为热门话题，也有网友在微博中说，从此之后要自己酿造葡萄酒了。
再看看一些网民的评论，百年张裕太令人失望了，其被曝出农药残留时不是拿事实证明自己无农药残留，而是强调饮微量农药残留的酒对身体无害，若质量过硬在乎别人说吗，这是不是心虚呢？葡萄果农当然希望产多卖多，本来酒商应该把产品质量放在数量前面，从而把握住质量关卡，但是显然今天酒商根本不介意他的消费者喝质量差点的酒，他就希望多卖点；还有网民认为，在一切“向钱看”的氛围下，很多食品生产企业负责人没有把农产品、食品的安全问题放在首位考虑的位置，没有把在确保农产品原料质量安全的基础上，追求相对的\"数量多，价格低，品质优\"作为基本原则去组织生产。在企业产品出了问题之后，基本上都是用推脱责任的套路。
上述媒体所爆料的两种农药多菌灵和甲霜灵，由于前者是在美国被禁用的农药，这个消息也在消费者中引起了恐慌。不过美国虽下令禁用，但并未规定不得在食物中检出，而是对其规定了最大残留量。
三、案例分析
食品饮品行业直接关系公众身体健康问题，必然成为公众关注的热点问题，同时这也正是市场上屡屡曝光的和迫切需要解决的问题。透过案例内容，根据商业伦理的相关知识不难发现张裕公司处理该事件时存在的问题，具体总结为一下几点：
第一，张裕集团对待此次农药残留事件的态度不够端正和积极，这可能将对国内葡萄酒行业产生不良影响。
事后就有消费者反映对国产品牌的不信任感，还有消费者开始表态称，工厂里葡萄酒不喝了，是不是我们要自己酿葡萄酒，然后改喝自己酿造的葡萄酒？一些网民的评论，百年张裕太令人失望了，其被曝出农药残留时不是拿事实证明自己无农药残留，而是强调饮微量农药残留的酒对身体无害，若质量过硬在乎别人说吗，这是不是心虚呢？葡萄果农当然希望产多卖多，本来酒商应该把产品质量放在数量前面，从而把握住质量关卡，但是显然今天酒商根本不介意他的消费者喝质量差点的酒，他就希望多卖点；还有网民认为，在一切“向钱看”的氛围下，很多食品生产企业负责人没有把农产品、食品的安全问题放在首位考虑的位置，没有把在确保农产品原料质量安全的基础上，追求相对的\"数量多，价格低，品质优\"作为基本原则去组织生产。在企业产品出了问题之后，基本上都是用推脱责任的套路。
第二，张裕公司没有充分考虑到各个利益相关者的反映以及对各利益相关者的影响，没有采取积极主动的措施回应此事，对公司的稳定和发展不利。
在该农药残留事件曝光以后，在资本市场及公司销售渠道陷入恐慌，张裕A股价上周五大跌9.83%，成交11.10万手，成交金额6.28亿元，日成交量更是创出上市首日之外的第二高度。当日，张裕B股跌停，报收42.93港元。这使得公司资产市值遭受严重损失，对于稳定公司发展非常不利。
第三，张裕公司忽视了企业道德对企业发展的重要性，同时现代化的外部环境使得公司运营更加透明，消费者与社会公众的道德意识也相应提高了，即使是知名大企业面对这样的环境对公司的发展都有潜在的实质性影响。现如今社会上关于视频不安全的案例比比皆是，诸如“三鹿事件”、“双汇瘦肉精事件”公众不得不表现的过度关注，因此如果企业忽视企业道德，那必然不利于长期生存。
在张裕公司处理该事件的过程中最大的不合理之处就在于其没有主动承认对此次事件应该承担责任并进行改善，而是强调并指出其农药残留没有超过相关标准，且中国目前没有相关的具体数据化标准。然而，强制性规定的数据化标准只是一个度量标准，不会使得消费者或者其他利益相关者改变对此事的看法，从一系列企业品牌危机事件中得出的经验是，光靠“说”解决不了根本问题，只不过是反复澄清后，最终被揭出的确有问题，最后毁掉的岂不是企业形象，品牌声誉从严重受损到衰败，就像“三聚氰胺事件”，事前国家并没有相关的该标准的规定，然而事后制定出的数据化标准并没有在根本上改变公众对国内乳制品行业的看法。从而很多消费者不断采购进口奶粉，不仅导致国内乳制品行业市场份额下降，而且使得国内乳制品价格大幅度提高。反过来考虑此次葡萄酒农药残留事件，可能会导致同样的影响。
通过案例和以上分析，现提出几点建议。
首先，张裕公司应该把企业道德和社会责任问题放在相对重要的位置上，为了预防和避免以上情形的发生，应该主动调整自身行为，将企业道德管理纳入企业各项管理职能中。作为该行业的领袖，同时也应该具备道德模范的品质，就像强生公司对泰诺胶囊事件的处理。
其次，企业应该首先考虑的是利益相关者的反映，只有公司行为能够满足各个利益相关者的需求，公司才能实现自身利益最大化，从而树立品牌威信。
最后，从国家相关部门出发来看，应该建立相应完善的规范性标准，以免给企业钻空子的机会，最终导致其损失国际竞争力，产品难以走出国门。同时相关单位应该公开检测数据，保持信息的对称性，稳定相关市场，还需要同时督促葡萄酒行业的原料供应商发展无残留种植技术。
这是我写的，你先看一下，有什么不好的地方你告诉我一下或者按照你的想法自己改一下都行。
任务分配：
常东、唐汝珈：资料收集； 魏津：整理资料形成案例报告； 敖尔期郎：PPT制作 张必成：汇报作业成果
推荐第3篇：商业房地产案例分析报告
浙江商业职业技术学院
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案
例
分
析
报
告
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会计1161班
冯翀侯月新周景凤刘茜
摘要
随着社会的不断发展，各行业间的竞争也日趋激烈，为了谋取利益的最大化，不择手段。随着人们生活水平的提高，人们对自己的居住条件也有显著的提高，住房的地理位置，采光的好坏，房子的结构等问题都是他们最关心的。一旦选中了自己喜欢的房子，价格都不是很重要的。他们的宗旨是：不管价格怎么样，自己喜欢就好。而人们的这种做法为房地产开发商提供了很大的机会，这样他们的事业可以大有提高，同时也可以获得更高的利润。怎样利用有限的土地来建造尽可能多的房子，这使他们陷入了深思。
商业房地产的定义及特点：
商业地产的概念在实际运用中有狭义和广义之分。狭义的商业地产是专指用于商业（即组织消费的流通行业）经营用途的物业形式，比如商铺、酒店、商业街等，而广义的商业地产是指非商品性住宅和非城市公共建筑的物业，在狭义商业地产之外还包括工业厂房、写字楼、会展中心、公寓等物业形式。
1商业地产是持有住宅和公共建筑以外的以商业地产行业共同特点：○
2商业地产企业通过优秀和持续的物业经营盈利为目标的商业物业；○
经营和管理能力来获取收益，而开发企业则是通过其优秀的项目管理
3租金是商业地产企业的最主要收入来源：能力来获取收益；○商业地
产的获利方式决定了其利润来源，只租不售或者以租为主是商业地产经营的成熟模式。
背景
2002年是中国商业房地产元年。这一年中，大连万达开始实施其商业房地产战略，组建大洋百货，并与沃尔玛，欧倍德，百安居，肯德基，百脑汇等国内外著名商业企业签订联合发展协议，相继在南京，沈阳，南昌，济南，青岛，长春，天津等商业黄金地段投资开发商业地产。
而号称中国家居第一品牌的南方香江集团，犹如一匹令人咋舌的黑马，突然杀入商业房地产领域，一年内连克多个地盘，省城和二级城市“通吃”的王者之气。新希望集团也不甘人后，与中国银泰共同组建成“银泰百货”，并与乐客多结成“策略联盟”。
如今，全国各地已是追随者众多，长城内外，大江南北，二，三级城市都纷纷开发商也步行街，购物广场，甚至Shopping Mall等。
商业房地产在2002年底迅速升温，成为各地开发商追捧的市场热点。
形势分析
1.外部宏观环境分析：
1政治法律： ○
一方面，从政治环境因素看，当下企业市场营销活动的外部政治形势和状况稳定，过家家方针政策的变化对市场营销带来的是有利
1政治局势：也正是的影响，是可以促进社会经济发展的重中之重。○
因为政局的稳定，生产发展，人民安居乐业，给企业营造出良好的营
2方针政策：销环境。○目前国际上各国政府采取的对企业营销活动有重要影响的政策主要是：进口限制，税收政策，价格管制，外汇管制，
3国际关系：国有化政策。○发展国际间的经济合作和贸易关系是人类
社会发展的必然趋势。
另一方面，从法律环境因素看，对企业来说，法律是评判企业营销活动的准则，只有依法进行的各种营销活动，才能受到国家法律的有效保护。因此企业在开展营销活动时既要遵守国家的法律制度，还要了解市场的有关准则。
2经济人口：营销市场是由有购买欲望并且有购买能力的人构成○
的，消费者的需求是营销市场的基础，人口是构成市场的第一位要素。目前人口流动迅速，人口增长不平衡，城市人口密集，市场需求集中，营销力度加大。
3社会文化：现在的人们对事物的审美观的要求越来越高，人们○
受教育的程度也越来越高，看待事物的认知度越来越高。随着经济的
发展，人们的价值观念也在不断的提高，对选择事物也是一样的高标准。
4技术自然：科学技术的发展也直接影响企业的经济活动。随着○
生产率水平的提高，主要依靠设备的技术开发，使得产品更新换代速度加快，产品的市场寿命缩短：使人们的生活方式，消费模式和消费需求结构发生改变。因此，要以顾客为中心提供服务和产品；以顾客能接受的成本进行定价；产品的分销以方便顾客为主；从强迫式促销转向加强与顾客直接沟通的促销方式。
2.SWOT分析法
目前的市场环境对他们来说是一个很好的机会，他们的目标、所拥有的资源以及他们当前的任务都与所处的环境一致，这样他们可以获取更高的利益。面对市场机会的主要特点：针对性、利益性、时效性、公开性。可以使其利益达到最大化。市场需求规模之大也在不同程度上增加了企业的利益。
每一家企业都不会是独立赢得市场的，同行业之间的竞争是不可避免的，纵观眼前的利益，的确很有吸引力。但与此同时也不得不考虑身后的威胁，环境的威胁会在一定程度上影响企业的营销活动，或者会限制企业营销活动的发展。主要有两方面：一方面，环境因素直接威胁着企业的营销活动，诸如《环境保护法》。它对造成环境污染的企业来说是很大的威胁；另一方面，企业的目标、任务及资源环境机会相矛盾。而市场机会的可行性也会给企业的发展带来或多或少的威胁，首先市场机会只有适合企业的经营目标。、经营规模及资源状
况，才会具有较大的可行性，其次，市场机会必须有利于企业内部差别优势的发挥才会具有较大的可行性。环境中每一个宏观、微观魂晶要素的变化都可能使市场机会的可行性发生很大的变化。
由此可见，市场机会和市场环境在一定程度上会给企业带来利益和威胁。
3.市场机会分析
房地产市场何以掀起商业地产开发潮？最关键的原因是商业房地产利润丰厚。然而，在“微利时代”开发商为寻求新的利润源，纷纷谋求企业有住宅开发向商业开发转型；我国加入世贸组织后，一些新业态的出现推动了国内商业的发展，许多城市规划中对新型商业布局留下了余地。因而目前掀起的商业房地产热潮顺应了城市现代化的发展需要。
然而，正是因为如此，高利润从来与高风险相伴。作为特殊的物业，商业地产更凸显其独特的盈利模式。但这并不表示其一定能够盈利，如果你缺乏对商业规律的认识，对商业地产运作模式的熟知，将面临巨大的经营风险，未来的发展将是机遇与危机并行的状态。
结论
从以上关于商业房地产的案例分析可得出：企业在市场中的发展需要了解和认识的外部因素和内部因素有很多，如何正确选择企业未来的走向，以及占据市场的份额的多少都关乎企业能否顺利成长下去。无论未来面临的是机遇还是危机，都要站在一个理性人的高度去思考问题，要对企业未来的营销活动有一个很详尽的规划，顺应市场的需求，满足顾客的需求，在不影响市场发展的前提下，达到企业利益的最大化，为企业谋求更大的发展，向更宽广的领域进军！
推荐第4篇：长沙商业圈分析报告
2006年，长沙市商业地产向品牌化、规模化、郊区化、开放型、人防型发展，不断更新换代，趋向规范与成熟。
2005年7月《长沙市商业网点布局规划》定案，令长沙商业未来15年的发展有了更明晰的发展方向，基本形成与长沙市社会经济发展和对外开放水平相适应、区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系，板块效应日趋明显。
数据显示，2004年至2006年9月，长沙市商业用房新开工面积共计654．78万平方米，竣工面积452.2万平方米，销售量161.87万平方米，呈现出明显的供过于求的状况。由于零售业竞争加剧，导致数个管理不善的(或是定位不准的)大型商场、写字楼暂时停业以重新定位或装修，也有部分商场、写字楼缩减零售楼面，改做其他用途。
综合市场调研可了解到，从2006年开始的往后三年之内，长沙市商业物业将历经一个放量的高潮期。
一、长沙商业地产现状
1、长沙市商业格局；
根据二OO五年七月通过我省专家评审会的《长沙市商业网点布局规划》，确定了长沙未来15年城市商业发展总体目标：
到2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街，并就长沙城市商业发展战略与发展目标、城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等方面的建设进行了专项规划。 根据专家的看法，此次规划遵循三个方面：
（1）随着需求的变化，对商业网点布局会提出新要求。 （2） 规划要进一步与长株潭融城及长沙一小时经济圈的战略相结合，提高辐射能力。商业今后的布点不一定集中在核心城区，而要向交通便捷，辐射力强的城市外环、城郊接合部分布。
（3）三是规划要将整合控制现有城区网点与规划引导新城区网点相结合。
长沙传统商圈分析
五一广场商业中心——地位稳固的市级商圈 区域范围：
以五一大道与黄兴路交汇立交为圆心，步行在30分钟的范围 简介：五一商圈有2000多年历史，最初由居民聚居形成原始商业发展而成。位于长沙核心地带，高度集中的商务与金融配套奠定了其商业主导地位，是各路商家必争之地。汇聚百货、大型连锁超市、步行街、专卖店等，商业营业面积达50万以上。南北、东西两大城市主干道的汇集，每日人流量达30-50万。
主要商业物业：
特点及发展前景分析：
1、历史悠久，是历来长沙商业中心，城市中唯一市级商圈；五一商圈2000多年来一直是城市商业的集中地，有着深厚的湖湘文化沉淀和商业根基。东西主干道五一路与南北主干道黄兴路、湘江中路在此交汇，联接河东与河西的橘子洲大桥亦联接了五一商圈，政府对防洪工程建设及旅游资源开发的大力投入而成就的湘江风光带近在咫尺，众多金融、办公场所入驻，交通的便利性、城市的中心位置、丰富的旅游资源、人口的集中、消费的惯性，这些都奠定了五一商圈成为城市唯一市级商圈的霸主地位。目前商圈内汇聚了6000多家商业品牌，年消费额逾千亿。
2、业态齐全，以中高档次为主，经营状态良好
圈内汇集了平和堂、春天百货、王府井百货、新世界百货、百联东方商厦、万达购物广场、百盛购物广场等大型购物场所，黄兴路步行街、金满地商业步行街、坡子街民俗商业街共三条商业步行街，苏宁、国美电器专业卖场，沃乐玛、家乐福、好又多等大型生活超市，友谊宾馆、万代大酒店、国贸大酒店等酒店，麦当劳、肯得基、火宫殿、杨裕兴、黄春和、东北饺子馆、蒙娜丽莎中西餐厅等知名餐饮，建行、商行、工行、人寿保险、中信银行、中国银行等金融机构，金色年华、挪威森林、钻石钱柜、星光灿烂、魅力四射等休娱休闲场所，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、旅游于一体大型商业中心，商圈内以中高档次业态为主。
省内单店营业额最高的平和堂年均营业额达6亿，王府井百货2006年销售额接近5个亿，黄兴路步行街2005年营业额达11亿元，沃尔玛年销售额逾3亿，整体经营状况良好。
3、百货业趋向饱和，竞争异常激烈，百联东方与新世界百货走差异化路线 商圈内有9家大型百货及购物中心，密集分布在以五一路与黄兴路交汇的周边，多为自主经营，主要采取保底扣点经营模式，功能分区基本为一层珠宝、化妆品，二层女装，三层休闲装，四层男装，五层以上为休闲娱乐、餐饮，所针对的消费群体主要是中、高层消费者，同质化竞争激烈。
在商圈内百货趋向饱和的情况下，2006年新开业的新世界百货与百联东方商厦开始走差异化路线，均开辟奢侈品专柜来提升价值，吸引消费，设有CERRUTI 188
1、GIEVES＆HAWKES、DANIEL CREMIEUX、PIOMBO、MRPHISTO、O HUI、MOMO、AGATHA、OMEGA等世界名品专柜。
4、辐射全市及外来游客，人流旺
五一商圈的消费辐射全市，也吸引了很多外来游客来此消费，是湖南人流、物流、资金流、信息流的中心，日客流量达30-50万人次。黄兴路步行街成为外来游客必游之地,日均客流量8万余人次，双休、节假日达15-18万人次。
5、以五一路为界，南盛北衰，百联东方的进驻有望复兴以北区域
黄兴南路与解放西路集中了大量的人流，五一路上集中更多的是车流，受五一路立交桥及人们消费习惯的影响，五一商圈出现以五一路为界，南盛北衰的商业状况。北片区的长沙东汉名店广场（现更名为新世界大厦），原规划有460多个铺位，由于立交桥的影响及定位偏差，目前仅有一层临街铺位还在经营，新大新百货经营状况也远不及南片区的百货。 百联东方所走高端差异化路线使得北片区有了高档百货，有希望能带旺北片区，但与晚几个月开业的新世界百货相比，人气有所不及。
南区域基本饱和，以北区域还存在较大量的在开发与待开发用地，在开发的项目有金都商业中心21000多平方的商业体量，待开发项目已知的有中环一世界和万代大酒店以北地块，北区域的复兴需要各项目的对话与联动。
荣湾镇商业副中心——河西唯一商圈
区域范围：河西通程商业广场为中心，步行5-8分钟范围内。 商圈简介：
荣湾镇是岳麓区由来已久的商贸重镇，通过湘江一桥与河东相连，是该区最重要的交通枢纽，人流旺。 随着枫林路拓改、岳麓时尚购物中心、新外滩商业中心广场等大型商业的落成，溁湾镇的商业价值急速上升。目前商业营业面积约6.5万平方米，日人流量达15万，消费层面主要是来自河西高教区的教职工及学生、长沙高新区、麓谷的白领人群。
主要商业物业：
商圈特点及发展前景分析：
1、商圈现有商业面积与河西消费力不相称，后续发展空间大；岳麓区有近40万人口，非农人口31万，2005年，城市居民人均可支配收入为12522元，比长沙市整体水平略高，商圈商业面积约6.5万平方米，后续发展空间大。
在建或规划中的的部分项目如下：
2、业态基本齐全，以中、低档为主，高档消费市场空白；商圈内业态基本齐全：大型购物中心有通程商业广场和新外滩购物中心，餐饮有东锅中西餐厅、荷香楼湘菜馆、晶珠国际美食城、必胜客、麦当劳、肯德基、桂林人、台北豆浆等；金融配套有中国银行、招商银行、中信银行、中国农村信用合作社；酒店有麓山宾馆、枫林宾馆；大型生活超市有新一佳、步步高，较为零散低档的娱乐休闲场所较多，上档次的少。总体来看业态以中低档为主，高档消费市场空白。
3、消费群以河西教师、学生、高新区麓谷的白领人群为主，集中在通程商业广场消费；
长沙教育事业历来比较发达，驻区有以中南大学、湖南大学、湖南师范大学为代表的30多所高等院校、科研院所，在校大学生达16万人，各类科技人员10万余人，国家级长沙高新技术开发区、岳麓区国家大学科技园位于中心区域，堪称全省典型的文化区、科教区。
麓谷科技新城是长沙高新技术产业开发区从2000年起集中开发建设的科技新城区,科技新城的发展定位为以高新技术产业为主导、生态环境为特色、兼具城市功能。截至目前，麓谷园区已聚集400多家高新技术企业。
河西具规模、上档次的商业目前集中在荣湾镇商圈，高校教师、学生及高新区的白领人群消费也集中在了荣湾镇商圈的通程商业广场。
4、岳麓山、湘江风光带等旅游资源利于商圈发展；岳麓山为国家4A级风景名胜区，2004年接待游客100多万人次，毗邻荣湾镇商圈的岳麓山风景名胜区提升了商圈对区外游客的消费吸纳能力。未来3-5年，岳麓区计划投入120亿将潇湘大道北段打造为最美的湘江风光带。政府对于旅游资源开发与基础设施建设有利于商圈发展。
5、岳麓区政府、长沙市政府的搬迁对荣湾镇商圈价值有所提升，长远来看有可能削弱商圈辐射力
区政府与市政府搬至岳麓区北部，周边起来了很多高档住宅小区，当人气提升到一定程度，将会形成一个新的商业中心，对于荣湾镇商圈来讲会削弱其辐射能力。在目前区北人气不旺的情况下对此商圈的价值有所提升。
东塘商业中心——快速更新换代中的传统商圈
区域范围：以东塘立交为圆心，步行在15-20分钟的范围 商圈简介：
东塘商圈是城市南拓的门户，南部居民传统的商业聚集地，商业营业面积约15万平方米，每日人流量约10万人次，消费群以东塘立交桥为圆心的南部家庭为主。东塘是湖南电信、湖南联通的大本营，移动公司最大的营业厅也在这里，加上易佰通讯、迪信通等手机销售商，东塘已成为长沙通讯产品最前沿最迅捷的发布平台。
主要商业物业：
商圈特点及发展前景分析：
1、业态齐全，档次拉差大，大众化专业卖场与超市受欢迎 东塘商圈有2家知名百货公司，2家综合卖场，8家专业卖场，步步高、家润多共3家大型生活超市，屈臣氏精品超市，大都市商业街。
餐饮：新华楼、麦当劳（2家）、桂林人、肯德基、火宫殿、哈特波波巴西烧烤餐厅、北京饺子馆、绿茵阁咖啡厅、上岛咖啡、米萝咖啡、金牛角王中西餐厅 金融：中国银行、建设银行、交通银行、中国农业银行 文化：东塘恒远图书城、东塘图书城 酒店：波月宾馆、神禹大酒店
休闲娱乐：浣溪保健休闲中心、音乐房子KTV 大型药店：楚仁堂大药房、星城大药房、芝林大药房等。 以上数据可看出，东塘商圈业态齐全，大众化的专业卖场与超市占了很大比例,也是最受到消费者欢迎的。金色家族定位成“顶级名品”，拥有LACOSTE、BWM、KLOSS、ECACA、PORTS、ELLE、RADO、AutaSon、BOSS、RAYMOND WEIL等近50多种世界名品，目的在于走差异化的路线，在周边中低档的商业中脱颖而出，但周边消费力有限，场内显冷清。沿线有不少临街的小商铺，商品低档，形象差，有待更新换代。
2、目前消费主要以南城消费者为主
东塘立交桥一公里范围内有10万人口左右，人口密集，是长沙传统商业聚集地， 2004年后开始进驻国美电器、通程电器、步步高超市等众多规模大众化商业，东塘商圈正式步入更新换代时期。由于目前主要以中低档商业占较大比例，且东塘立交桥与交通的过于拥挤在一定程度上制约了中高档商业的发展，目前主要以南城消费者为主。
3、作为南拓的门户，东塘商圈发展空间大，东塘商圈往南部延伸，大东塘商圈逐渐形成。
南北主干道韶山路拓改成功，交通便利性更佳，南城已最适宜居住地之一。加之长株潭化进程加快,往来于此的经商者越来越多，商圈快速的更新换代，令东塘商圈的发展空间巨大。
2005年11月，深国投购物广场落户雨花亭，共四层，每层面积逾一万平方米，首层为精品购物场所，含屈臣氏，沃尔玛超市（世界500强企业）占据
二、三层，第四层由时代华纳（世界500强企业）斥资2亿元作影视。在世界500强推动下，东塘商圈顺应城市南拓进程，逐渐形成大东塘商圈，在雨花亭附近形成中高档商业，将辐射更多的南部消费者，甚至吸引其他区的消费。
火车站商业中心——湖南省最大电脑及电子产品集散地 区域范围：以长沙火车站为辐射中心，沿车站路与五一大道（东段）向四周延伸，北到八一路、南至人民中路。
商圈级别：传统商圈
商圈简介： IT产品市场经过近十年的发展，目前已形成了湖南省最大的电脑及电子产品集散地，辐射面甚广。众多的IT卖场林立，已形成传统消费习惯氛围，引导人流消费走向。由于火车站与长株潭汽车站的影响，人流量大而杂，交通路网发达但阻塞。商业营业面积约10万平方，日人流量约20万。
主要商业物业及商业配套：
商圈特点及发展前景分析：
1、业态齐全，以电脑及电子数码产品销售为主，交通优势明显，酒店业发达。
火站商圈业态齐全，尤其以电脑及电子数码产品销售为主，有9家大型IT专业卖场，苏宁、国美、通程电器、家润多家电超市内也有大量IT产品销售，已形成湖南省最大的电脑及电子产品集散地，辐射面广。
由于火车站、长株潭汽车站、民航大酒店的影响，火车站商圈交通优势明显，同时带旺周边酒店业、娱乐休闲。
餐饮：金至尊酒楼、兄弟海鲜酒楼、麦当劳（2家）、杨裕兴（2家）、秦皇食府、咖啡语茶中西餐厅、芙蓉人家、福楼酒家
酒店：芙蓉华天酒店、长岛饭店、民航大酒店、银河大酒店、金泓大酒店、三九楚云酒店、银河大酒店、东方大酒店、凯旋大酒店、蓝天大酒店、金港酒店、海程大酒店
金融：中国农业银行、中国农村信用合作社、交通银行、长沙市商业银行
娱乐休闲：海东青健身俱乐部、敦煌千子莲足道、美度概念生活馆
2、人口密度高，消费人群偏向年轻化
商圈中心区域人口总数接近35万，分别为IT人士、写字楼白领、企事业单位以及原有居民群，其中以IT人士为主，约占60%的份额，而这群IT人士的年龄大多在25-35岁之间，个人年薪普遍在5-10万元左右，人均年收入高于长沙城区整体人均收入水平甚多。另外，南来北往的旅客占有相当的消费比例，金苹果大市场吸引了全市中低收入群客户。
3、整体商业形象欠佳，中高档购物场所不成主流
火车站人流很杂，众多不法商贩横行，商圈整体商业形象不佳。传统百货商厦晓园倒闭，国储转型，目前仅有阿波罗商业广场在持续经营，中低档次。在政府的扶持下，刻意引进品牌商家，努力改变火车站形象，整改经营环境，发展前景好。
伍家岭商业中心——北部唯一商圈，发展前景好
区域范围：以伍家岭立交为核心、步行在15分钟的范围。 商圈简介：伍家岭商圈一直以来就是长沙北部唯一的一个商业区，以丽臣路和芙蓉路交叉处为核心，泰阳商城、北斗星商厦雄踞此地多年，随着芙蓉路的修建，世界著名零售企业通程电器也相继进驻，但由于2002年波隆立交桥的修建，削弱了该商圈本身就不够浓厚的商业氛围，加上该地区客户的消费能力不强，导致普尔斯玛特、北斗星商厦被迫关门或经营转向。商业营业面积约4万，日人流量7-8万。
主要商业物业：
商圈特点及发展前景分析：
1、业态不丰富，商业档次不高，整体经营状况不佳 伍家岭商圈，业态不丰富，主要是满足人的基本生活要求。整体商业形象较为破败，档次不高。维多利购物中心（原北半星商厦）、泰阳商城由传统百货转营，现在百货功能已不复存在，重装后以批发和家电卖场为主，档次不高，伍家岭机电市场与地板城是两个较为破败规模也不大的专业市场。
相对而言，新一佳超市及附近的娱乐、餐饮相对较旺。 金融：中国农业银行、中国工商银行
娱乐休闲：百度慢摇会所、诺亚方舟娱乐港、伊甸园洗浴广场、
酒店：诺亚方舟大酒店、华悦大酒店 餐饮：麦当劳、银苑海鲜酒楼、银星酒楼
2、消费以周边居民为主。
3、交通便利，但发展受制于立交桥。
商圈以芙蓉路与三一大道交界，波隆立交桥为中心，南北有足够的延伸条件，尤其是向南的芙蓉路周边汇集了众多的写字楼与金融大厦。但波隆立交桥影响了商业的扎堆效应，东西延伸更加受到制约，使得商圈的覆盖面受到限制。
4、随着新河三角洲的整改，及地铁线的设定，发展前景较好 新河三角洲规划范围南起319国道，北至浏阳河，西临湘江，东到芙蓉北路，计划三年内完成简陋房屋与棚户区等拆迁，解决由于造纸厂、化工厂等40多家企业的生产污染问题，建成一个总面积2072亩，以滨江文化园（含两馆一厅）为龙头的文化娱乐区，以湘江大道为依托的商业金融区，以文化为内核的人文居住区，这对于提质整个北城区具有极重要的意义
根据地铁建设规划，2014年前建设完成1号、2号线一期，总长52.275公里，43座车站，1号线站口就设在伍家岭。根据广州、北京等城市经验，地铁站口商业具有极大的发展潜力。
同时通过伍家岭商圈的重塑与地铁线的设定，将加速城北与主城区的融合，发展前景较好。
发展中商圈 星沙商业副中心：
规划：以北到潇湘路，南至凉塘路，西至天华路，东至东二线地区为核心，是政府重点发展的区域新商圈之一，设置业态结构，形成与长沙经济技术开发区和星沙镇综合性新城相协调，配套齐全、功能完备的现代都市商业中心。
星沙是长沙市从96年开始规划建设的物业新城（即长沙市卫星城），星沙目前城镇人口为15万人，流动人口：6万人，目前已建城区面积有22平方公里。
星沙是湖南省著名的汽车销售及汽车零部件销售集散地（包括其中机电产品市场），数万家中小企业积聚了强劲的消费力。餐饮业发达，但档次较低，中高档酒楼数量较少。休闲业颇为发达，但规模小，经营手段单一，经营地域零散。
正在建设的专业市场有星沙湘绣城、山水茗园（茶叶市场），星沙商业步行街招商顺利，星沙目前唯一大型购物中心为星沙通程商业广场，其主力卖场为中国生活超市连锁巨头新一佳超市和通程电器超市。全球商业连锁机构一泰国正大集团旗下的“易初莲花购物广场”于2006年4月中旬开业。
星沙未来一段时间期内需围绕政务、公务、会务、商务、业务类消费以及外资港资，投资开发商人员休闲与夜生活消费需求，进行消费趋向定位与对接。 红星商业中心：
规划：将以湘府路与韶山南路交汇处为核心，构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈。
红星商圈是借农博会之机而迅速崛起的南部商圈，会展业带来了巨大的人流、资金流。商圈内汇聚了多个专业批发市场，如电动车城、渔具城、体育用品城，灯饰城、太阳能批发城、红星糖酒批发城、红星通讯器材批发城、红星家用电器批发城、红星农副产品大市场、红星建材市场、莲湖汽配市场、红星花卉市场等，受区域整体市场消费水平以及消费意识限制，商业氛围不够成熟，业态单一，消费场所档次不高, 目前许多专业市场难以维济，部分商家经营回报率低。
商业营业面积约34万平米，消费以周边区域人口为主，以及会展业所带来的其它区域及外地人员。
捞霞商业中心：
规划：捞霞商业中心位于开福区霞凝新港城内，是开福区现代新城，也是长沙市未来发展重心。其主要功能是服务于依托霞凝新港和长沙火车货运北站为中心的物流园，以及沿长沙经开区外围的青竹湖外商城工业小区和大明工业园为对象的商业活动，辐射范围包括长沙县和望城县广大区域。 马坡岭商业中心：
规划：马坡岭商业中心位于芙蓉区东部隆平高科技园内，与长沙县县城星沙镇共同组成长沙市的副中心城市—星马新城。构建以服务于长沙县、浏阳市为主要对象的区域性商业中心；以大型超市和仓储店为骨干，鼓励发展仓储超市、大卖场、配套完善餐饮、生活服务、休闲娱乐和其它服务设施；发展科技市场。合理配置资源，优化商业布局，按照城市发展规划和区域发展要求，发展新兴产业，形成新型的现代化商贸区。
黎托商业中心：
规划：以武广高速铁路黎托客运站的建设为契机，建设完善配套商业设施，构建商贸、文化、健身休闲、高档住宅为一体的新商业中心。
大托商业中心：
规划：依托长株潭三市经济一体化和大托机场口的区位优势，以及以中信新城购物中心为代表的商家落户于此，结合天心生态新城的建设，逐步发展形成一个新的区级商业中心。
望城坡商业中心：
规划：远期规划建设引导性商业中心。其主要功能服务于以岳麓山风景名城区旅游、休憩为主题的商业活动，辐射范围包括宁乡县和望城县广大区域。商业中心的所有设施不仅应方便、满足居民、旅客的生活和购物需求，同时应与自然景观融合，与文物建筑协调，有利于环境保护和可持续发展。
观沙岭商业中心：
规划：随着市政府西迁，市府周边地区逐渐形成了一个新兴的经济发展增长极，带来了众多的发展商机。依托岳麓大道、金星路、银杉路、杜鹃路和北大桥桥头，重点发展商务、会展、商贸餐饮和高档房产等行业，建设商务楼宇，发展“总部经济”，构建岳麓新城楼宇经济核心发展区。建设好远大城市文化购物广场、府东商业大厦、新区治商务酒店等项目。
商业格局特点总结：
1、现有商圈集中在城市的中心位置，围绕唯一市级商圈——五一商圈向外扩散。
2、随着城市的不断扩张，外来大发展商与大品牌商家的入驻，逐渐形成外围商圈。
3、商业消费主要集中在五一商圈，旺盛的人流与消费习惯支撑起此商圈的庞大商业体量；
4、现有商圈自成特色：
1）五一商圈业态丰富，百货业趋向饱和，同质化竞争激烈； 2）河西消费主要集中在荣湾镇商圈，岳麓山风景区与沿江风光带打造等旅游资源成为商圈发展契机，发展空间大；
3）东塘商圈不断的更新换代，但发展受到立交桥制约，由于深国投、沃乐玛进驻雨花亭，范围向南延升；
4）火车站商圈已形成湖南省最大的电脑、电子产品集散地，交通优势明显，人流旺而杂；
5）伍家岭商圈由于新河三角洲规划及地铁站口设点，未来前景广阔；
6）红星商圈专业市场云集，业态单一，后续商业量大； 业态特征：
1）各业态发展不平衡：大型超市、家电卖场分布密集，社区型商业的发展滞后；
2）传统百货转向购物中心：传统百货都是在旧商圈中人流密集的地方，但因为业态单一逐渐退出竞争，被复合型的商业中心取代；
3）步行商业街对人流要求高：步行商业街必须布置在较高等级的商圈中，需要有一定人流保证，长沙最成功的商业街是黄兴路步行街，其它的经营状况一般； 4）超市相对是最普遍适合的业态：基本上各个商圈每个超市的经营状况都很好，超市在长沙仍有发展空间；
5）电器等专业卖场吸引力大：在对商圈的人气要求不敏感，只要有品质，可以吸引较远的人群；
6）批发市场需要长时间的培育，形成消费惯性，对交通及基础配套的要求较高，且档次一般，容易使区域形象受损，目前长沙批发市场经营状况有好有差。
二、2006年至2007年重点纯商业物业面市情况
从调查数据中可看出，长沙市纯商业物业近两年推向市场的货量有所增长，但涨幅较为平缓。作为投资物业风险较高的商业物业来讲，开发商对市场也相当谨慎，尽管如此，这两年推向市场的典型纯商业项目体量至少达到973203平米以上，市场竞争激烈。
从图表中可看出：
1、五一商圈仍然是最热商圈，2006年至2007年推出与即将推出市场的商业项目达到6个，商业体量达21.7万平方米以上，稳居第一位，成为各路商家必争之地；
2、城东区域近两年推出量排在五一商圈之后，所推4个项目中有一个倍受关注的超大型shopping mall 项目，也是长沙市第一个Shopping mall——上河国际商业广场，商业面积达15万平米，06年年中开盘销售火爆。表明城东商业的迅速崛起已经得到市场认可；
3、从数据上看星沙的商业量较大，但受人气影响，商业起来还需要较长时间的培育；
4、依托融城及、省府南迁、农博会展作为契机而发展迅速的红星商圈目前进驻大量高尚住宅楼盘，人气渐旺，大量商业也即将应势而起，2007年表现会很明显；南部的两大商圈之一——大托商圈，也即将有一大型商业项目——中信新城推向市场；
5、相对而言，河西的商业推出较为分散，分布在荣湾镇商圈、市府片区、麓谷片区，其中荣湾镇商圈的整体价值将有所提升；
三、2006年长沙商业地产亮点
1、投资首选——商铺 在长沙城市未来15年的城市远景规划中，一小时经济圈的中南商业现代化城市中心格局在2006年开始真正的发力。对于其所带得影响无疑在深层次上影响着长沙的商业格局和发展，商业地产的整体提升在这场大变革中变得尤为重要。
伴随着城市发展和住宅商品化的脚步，商业房地产的发展在其中占据着举重轻重的作用，这就是作为房地产开发商或地方政府主导开发的商业街、SHOPPING MALL、社区底商等商业房地产物业随着城市发展的步伐不断上演着跳跃的音符。其中有一部份商业地产项目在长沙城市新老城商业城区间演绎着了自己与众不同的魅力，也正是他们让我们看到了商业地产所不断绽放出来价值，在推动着一个城市脉动的血液。就让我们一起回顾一下2006年长沙城市商业地产中的新兴力量，看看他们给长沙这座城市带来的商业价值和他们所具有的闪光点。
首先看看五一商圈，这一号称湖南第一商圈的黄金区，这拥有6000余商家，每年消费额达数十亿元，日均客流量高达30-50万人次以上，这里所产出的零售额达长沙市零售总额的近一半以上。正是在这里，平和堂、春天百货、万府井、香港新世界、长沙百联东方商厦、电器巨头苏宁等各路商业诸侯纷纷亮剑，搅得2006年五一商业只能用沸来形容。有业内人士指出，现在五一商圈正经历着扩容和升级、这里掀起的是长沙最火的“淘金热潮”！ 其中三大零售、百货的加盟，令这一商圈“商业巨鳄”更加壮大。而作为其中的香港新世界百货与长沙百联东方商厦的强势入市，凭借其已有的招商渠道和商家资源，很快就在长沙市五一商圈中鼎立了自己的一方霸图。他们带来的不仅仅是奢侈品后的消费文化，更多地它们在给长沙百货业增添一种新的前沿、时代感、时尚文化购物的西化海派风尚。作为一个城市寸土寸金的黄金商圈，他拥有着的是无与伦比的聚集效应，其商铺保值、增值能力通过一组数据可以看得出，其店铺租金与售价在近5年内已经上涨了200%。而位于其中的香港新世界百货、长沙百联东方商厦，不光带来了独一无二的中庭式购物空间，世界级、国内一线的商业品牌、让人留恋忘返的购物环境，更多的是他们改变以往长沙商业地产低端化格局，现在正在创造的是一种轻松的理财模式，由专业商家的统一经营管理，稳健的、低风险的投资平台让长沙的投资市场开始步入正轨，而城市发展和经济发展为投资者们留下了无限商业价值增值的空间。
2、投资次选——产权式酒店。
作为一种新型的房地产投资和消费模式，其所具有的投入轻松、风险低、收益稳定、投资省心、省力等优势，在这近年来被越来越多的人士所青睐。长沙酒店行业的整体发展态势良好，酒店的整体开放率近80%，五星级以上酒店的开房率更高，这与长沙的消费习惯分不开。 长沙人喜欢在酒店休闲娱乐，喜欢在酒店聚会，喜欢在酒店谈生意，酒店消费空前火爆；产权式酒店这种投资方式在这几年已经被市场所广为接受，近年的时代帝景到华雅华天都是较为成功的典范，当然作为一个想成为国际化大都市的长沙，国际化的高品质酒店就成为其必需的，而目前长沙知名的国际酒店品牌只有同属于世界500强的喜来登和豪廷，从05年的喜来登到06年的豪廷，他们都有一个最大的优势——即显赫的国际化品牌和先进的配房系统，显然这些白金级五星级品牌已经成为至尊荣耀，至尊享受的象征。在国际酒店品牌的市场号召下，加之产权式酒店区别于商铺这种投资产品更为稳健、风险更低的产品，产权式酒店在2006年的商业舞台上也实实在在火了一把。站在城市发展的角度，国际品牌知名酒店集团的进驻，带来的行业更高标准和管理系统，无论对目前的芙蓉国-豪廷大酒店，还是对整个长沙酒店业的发展而言都是一种推动。
2006年品牌商业，是长沙商业的最大亮点„„
推荐第5篇：腾讯网商业运营模式分析报告
腾讯网商业运营模式分析报告
2012300710053周秋子新传二班
门户网站，是指通向某类综合性互联网信息资源并提供有关信息服务的应用系统，最初提供搜索服务、目录服务。一般，人们对“门户网站”的概念更倾向于提供资讯服务的新闻 门户网站。但事实上，随着市场竞争的日益激烈，门户网站也不得不快速拓展各种新业务类型，以期通过门类众多的业务来吸引和留住互联网用户。因此，目前门户网站的业务包罗万象，已然成为网络世界的“百货商场”。
腾讯正是如此。自1998年创立以来，腾讯借助一个又一个新产品，不断扩大在互联网领域的版图，跻身中国四大门户网站，更成为目前浏览量最大的中文门户网站。腾讯2012全年财报显示，其全年营收438.94亿元，净利润127.319亿元，蝉联国内最赚钱互联网公司。 商业模式，根据泰莫斯的定义，是指一个完整的产品、服务和信息流体系，包括每一个参与者和其在其中起到的作用，以及每一个参与者的潜在利益和相应的收益来源和方式。管理学大师彼得·德鲁克说：“当前企业之间的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式的竞争。”而腾讯自1998年创立至今，短短十几年间成为世界第二大互联网公司，享有互联网“印钞机”之名，究其原因，也无不与之商业运营模式有着紧密联系。
以下，将从商业运营模式的五个构成要素来分析腾讯的商业运营模式，解析腾讯的成功之道。
一．产品
【业务与产品】
腾讯标榜为“集新闻信息、互动社区、娱乐产品、基础服务为一体的大型综合门户网站”，其四大网络平台，亦即其四大主营业务是：QQ、腾讯网（QQ.com）、拍拍网、游戏。 QQ是腾讯赖以发家的基础和核心业务。作为国内最早的即时通信软件，QQ在诞生最初可谓就是ICQ的中文版。但正因此，它迎合了中国第一代网民的需要，并且凭借界面简洁、操作容易、免费的特性，迅速积累了庞大的客户群。而现在的QQ，已经发展成为了兼备较强用户黏性和一定技术深度的即时通讯平台。
腾讯网，典型的门户网站，提供全方位的咨询服务。值得一提的是，腾讯网独树一帜地与地方媒体合作，整合打造针对用户所在地的“大×网”系列。针对用户的地域性，推送其更可能感兴趣的新闻和话题。这一服务，使得腾讯在新闻门户网上与新浪、搜狐等区别开来，提升了其竞争力。而这种新闻推送是便捷及时的，与QQ的使用同步，极大地保证了腾讯网的流量增长。
拍拍网，腾讯旗下c2c电子商务交易平台，网络零售商圈。主要有网游、数码、女人馆、运动、学生、哄抢、彩票七大频道。拍拍网以功能强大的在线支付平台财付通为用户提供安全、便捷的在线支付服务；还打造了自己的电商推广平台——易推广，一定程度上挖走了在淘宝网上生存艰难的淘宝客，从而扩大自己的固定用户群，与更多品牌建立合作。 游戏方面，腾讯同样基于QQ的用户群，不仅以QQ游戏大厅迅速打败红极一时的联众游戏，更是逐渐开发或代理运营了休闲游戏平台、大型网游、中型休闲游戏、桌面养成游戏、对战平台五大类逾六十款游戏。腾讯虽然在网游上常有“抄袭”之嫌疑，但它总能在如界面美工、规则操作上优化了“原版”，这也决定了腾讯在轻松引来用户后，能高效地留下用户。
【销售渠道】 即产品的销售路线。
腾讯最大的渠道莫过于QQ本身。通过在QQ上捆绑其他产品及服务，腾讯有效地利用
了QQ积累下的庞大客户群，不断把新产品和服务送达客户端。
另一方面，超过9000家网站与腾讯合作——使用QQ账号登陆。这一国内最大、关系最紧、传播最强的关系链，使得腾讯在别人的地盘上，也能不断吸纳新用户，增强老用户对自己的黏性。
【客户关系】在网络营销概念里，客户关系是指在企业利用技术手段建立起来的连接企业与客户，能够促进双方及时、有效沟通的机制。
腾讯背靠QQ客户端，有着强大的数据挖掘功能。它还设置了质量监控小组，让经验丰富的高Level产品人员去监控和规范所有的产品项目。并且用KPI来制约产品项目，服从这些规范。对于每个产品，则都设置公开的反馈论坛，突出外部入口，积极征询用户意见，并以内部轮班方式回复，禁止机械问答。公司高层不定期巡查每一个产品论坛，确保产品人员与用户长期保持近距离接触。
二．内部基础
【价值链】指为了向客户提供产品和服务的价值，相互之间具有关联性的，支持性活动。
腾讯在其各项业务之间建立了良好的关联体系，产品环环相扣，形成一种内部交叉推广。这使得腾讯持续保有对用户的吸引力。从QQ99到QQ2010，腾讯在这一即使通讯平台上陆续搭载了聊天室、网络社区、电子邮件、浏览器、门户网站、搜索引擎、个人空间、网游等多种产品，其用户通过QQ即可接触到整个腾讯。而无论从腾讯哪一项产品开始接触腾讯，都绕不开注册腾讯账号，也即QQ账号；这反过来使得QQ能更有效地将其他产品送达用户面前。同时在QQ.com上，也可以找到下载安装腾讯所有产品的链接。
【核心能力】即公司执行其商业模式所需的能力和资格。
对用户而言，腾讯的产品能满足信息传递与知识获取、群体交流和资源共享、个性展示和娱乐、电子交易等方面的需求；同时手机用户还享有多种无线增值业务。
而为保障产品都能尽量好地满足用户的这些需求，腾讯在内部执行项目总结制度——每个产品上线后，由相应的策划、开发、测试人员开会总结心得、失误、改善方法，尤其注意改进三方人员的配合过程。用制度的方式来强制反省，强制跨职能沟通。与此同时，腾讯异常活跃的内部交流氛围，也能让产品在内部测试时得到较多专业反馈。
【成本投入】包括研发成本、生产成本、运营成本等。企业在哪项经营环节投入的成本比例较大，可以反映企业商业模式的偏向。
由于腾讯有着庞大而且每天迅速增加注册用户的客户群，其最大的成本投入是在电信运营方面。CPU、服务器、宽带租用等，每月都需上百万投入。而腾讯为了保证用户的服务质量，其设备维护费、多人在线使用服务的管理费也随着用户增长而增长。
另一方面，腾讯是中国互联网企业中研发投入较高的企业。2005-2009年间，腾讯的年平均研发密度（研发投入/销售额）就已到达10.3%。
【营销理念】指企业营销活动的指导思想，贯穿于营销活动的全过程，并制约着企业的营销目标和原则，是实现营销目标的基本策略和手段。
腾讯主打“欲望营销”：产品发布前通过各种渠道让所有用户都知道该产品，然后只开放高级会员体验，通过“专享”荣耀对低级用户制造“尝试”欲望。腾讯为高级用户设计了很多特权，强化体现“会员”与普通用户的区别，促使有“特权”需求的用户升级，进而形
成用户参与度，增强了其“附着力”。以QQ为例，对旧版本中止服务，迫使用户不得不使用新版本，而新版本中会添加需要付费的新功能；新功能则是对用户的又一轮“诱惑”。
腾讯对非官方破解软件睁一只眼闭一只眼的做法很特别。这是因为腾讯已转型为互联网增值服务商，其广告业务已大幅下降。与损失广告收益相比，用户的增值服务更为可观。
三．市场
【战略目标】企业在充分分析市场空间和可配置资源的基础上，发挥比较优势，制定适应自身特性且满足发展要求的战略目标，这利于其业务尽可能地吻合市场需要且发展空间广阔。腾讯的战略目标是：为用户提供一站式在线生活服务。从腾讯的产品之多，覆盖之广，这一战略目标的实现成果是非常好的。
【目标客户】目标客户是市场营销工作的前端，只有确立了消费群体中的某类目标客户，才能展开有效具有针对性的营销事务。
腾讯早前的客户是中国第一代网民，以知识分子、企业白领为主，对即时通讯有需求，所以它主打即时通讯。而今，腾讯的客户年龄层较低，他们依赖网络维持社交圈；所以腾讯十分注重自己社交网络的发展，并且保持产品的年轻、新潮化。
四．协作网络
【合作公司】 协作网络主要就是指企业同其战略合作伙伴所建立的互惠共赢的关系网络。支撑腾讯在短时间内迅速扩张业务的，正是腾讯通过战略联盟、合资、并购等手段，逐渐建立的多维度、庞大企业群体。
中国的各大电信运营商都是腾讯的老朋友。如2000年5月，腾讯与深圳联通合作推出移动QQ，实现短消息和QQ互通；6月，腾讯与广东移动签署“即时通——移动QQ协议”。这不仅与其他即时通讯服务商区别开来，还解决了腾讯的支付渠道问题，解决了盈利模式的难题。2001年，推出移动QQ仅一年后，腾讯首次实现盈利，成为最早实现盈利的中国互联网公司。
腾讯还通过与巨人、游戏蜗牛等合作，不断丰富网友品种，同时收购网域，提升开发新网游的能力；入股爱帮网，实现了搜搜与爱帮搜索结果的整合，强化搜搜提供本地信息的能力；与英特尔、思科合作，致力于互联网的基础性研究，为长期可持续发展积累技术实力。
五．收益方式 目前腾讯的主要盈利分为三部分，即互联网增值服务、移动及通信增值服务和网络广告。移动及通信增值服务内容具体包括移动聊天、移动游戏、移动语音聊天、手机图片铃声下载等，用户通过电信运营商的平台付费，电信运营商收到费用之后再与SP分成结算。而腾讯互联网增值服务的内容主要包括会员服务、社区服务、游戏娱乐服务三大类，具体业务包括电子邮箱、娱乐及资讯内容服务、聊天室、交友服务、休闲游戏及大型多用户在线游戏等。另一部分收入就是来自网络广告部分，主要是通过在即时通信的客户端软件(登入FLASH、即时通信视窗和系统信息)及在qq.com的门户网站的广告栏内提供网络广告盈利。
腾讯2012财报显示：互联网增值服务收入为50.903亿美元，移动及电信增值服务收入为5.923亿美元，网络广告收入为5.381亿美元，电子商务交易业务收入为7.044亿美元。
而2012年，新浪广告营收4.129亿美元，非广告营收1.164亿美元；搜狐品牌广告收入
为2.9亿美元，搜狗业务收入为1.31亿美元，在线游戏业务收入达5.75亿美元。
结论：腾讯网并不是一个传统的门户网站，尤其它并非以门户网站起家。但正如开篇所说，当今的门户网站已然不只是信息的集散地，它可以有更多地功能、提供更多地业务。即使是传统的中国三大门户网中，网易也靠游戏突出重围。腾讯业务之广，或许就是它能迅速将自己的门户网与新浪、搜狐、网易并列的功臣。而腾讯的商业运营模式，也不是简单地媒体商业模式范畴内的；若将其各种产品、服务视为内容，那么，可以算是混合模式。
推荐第6篇：湖南商业百货企业分析报告
经过筛选，我行现有大中型商贸类授信企业15家，其中有2家属于通程集团，2家属于心连心集团。现有敞口余额78346万元。行业分布于百货零售、超级市场零售。
除开百货、超市行业外，其中湖南盛世欣兴格力贸易有限公司是格力空调湖南总代理，公司拥有完整的销售渠道，全省有零售、批发服务商300多家，终端销售商1000多家。2011年销售收入达39亿元。
湖南迈湘餐厅食品有限公司取得了湖南地区麦当劳特许经营权，现有45家门店，2012湖南麦当劳销售收入3.1亿元。
通过对10月份台帐分析，还有两类商贸型企业可以拓展业务，一类是药品批发零售，一类是汽车零售。
推荐第7篇：昆明商业市场调研分析报告1
昆明市商业市场调研分析报告
1 城市概况
2 城市经济发展水平3 居民生活水平4 社会消费发展
5 城市商业发展概况及趋势 6 城市规划及发展政策
7 城市功能规划政策以及发展方向分析
1.1 城市概况
昆明市整体概况
云南省会城市：云南省省会昆明，是云南 政治、经济、文化、科技、教育、商贸、旅游、信息、金融中心和交通、通讯枢纽。昆明位于滇东高原中部，东北距首都北京 约2千公里。面积约2万平方公里，辖五区 一市八县，全市常住人口628万人。经济实力较强的城市：据云南城市竞争力 报告，昆明在经济规模竞争力、产业层次 竞争力及收入水平竞争力均在云南省城市 中名列前茅。昆明的二三产业发展良好， 旅游业、房地产业、文化产业、烟草加工 业、冶金工业等是该区域的特色产业。拥有良好旅游文化资源：素有“春城”美 誉的昆明具有“天气常如二三月，花枝不 断四时春”的宜人气候，每年吸引大量的 旅游人群。旅游业现已发展成昆明的支柱 产业之一。
新疆
青海
甘肃
陕西
西藏
四川
贵州
缅甸
昆明
老挝 泰国
柬埔寨
马六甲
推荐第8篇：宽窄巷子商业研究分析报告
空间与商业——宽窄巷子探底
宽窄巷子是清朝遗留下来的古街道，与大慈寺、文殊院一起并称为成都三大历史文化名城保护街区，它处于具有丰厚历史文化的古少城内，北距琴台故里不过千米，南到人民公园也仅500米距离，地理优势明显。
经过四年的保护性改造后，于08年6月正式开街的新宽窄巷子，是具有鲜明地域特色的复合型文化商业街，它是否能成为文旅集团号称的“最成都、最世界、最古老、最时尚的老成都名片、新都市会客厅”？能让人体会到成都最原滋原味的休闲生活方式？答案褒贬不一。
宽窄巷子，由长顺上街、下同仁街、支矶石街以及西胜街四条街道围合而成，包含三条平行排列的老式街道及其之间的四合院落。巷子之间有数条通道，将院落分隔开来，布局如棋盘状。在其入口和出口处，各有一个广场，作为空间过渡。（东西广场仅能提供人流的集聚和分流，无休憩和娱乐功能，略去不谈。）
棋盘状格局
宽巷子
宽巷子总长为300米左右，宽度为6-8米之间，实际可通行的街道宽为4.2到4.7米。其左右两侧建筑高度基本一致，落差幅度在20%以内，围合感较强。墙体多为黑灰色，能很好的衬托出每个院落风格独特的门头及装饰，路道上白天是大叶梧桐树洒落的斑驳树影，晚间为地灯星星洒洒的莹光，景色别致。
以连通窄巷子的第一条通道为界划断，宽巷子前半段是景区人气最旺的地方，各商家门头及店内的院落空间，观赏性极佳。在宽巷子后半段，私家住宅密集，另有”张采芹故居”等文化景点。对比前半段的热闹，这里仿佛成了景区的断点，紧凑情节戛然而止，节奏缺乏连贯性。
整条宽巷子的商业与文化景观占比为7：3，除去挂摊，共有20余家商家，业态比例为：
消费档次比例为（按商家数量）：
注：档次甄别标准是按高档餐饮的客单价300元-600元，中档餐饮客单价为100-250元为准。如按经营面积和权要占比来分，餐饮类占比更大，因此整个街区的消费档次偏向高档。
小结：
1.宽巷子前半段人气旺盛，后半段的文化旅游景点人气冷清，人流极易因第一条通道流至窄巷子。
2.整体规划上，商业占比为70%，文化旅游景点挖掘不够。
3.餐饮比例过半，按店面面积计算，所占比例更大。
4.整个街区消费档次偏高档，私家会所占餐饮类半数，由于茶铺的占道经营，破坏了街区形象，高端商业所需的私密性受到影响。
5.低端商业集中在川式茶铺和小吃，及旅游纪念品。业态单一，特色不够，恐难支撑长久的人气。而项目的物业条件较高，由此而生的各种经营费用加大了低端商家的经营困难。
窄巷子
窄巷子的总长与宽巷子相当，街道宽度为4到5米。街道中段较窄，后段宽阔。左右两侧建筑高度大概为7米左右，落差变化幅度在30%以内。和宽巷子相比，商家分布较散，整个街区时而为热闹的商家，时而为院落墙壁，其中文化景点和住宅的穿插，使得节奏起伏不定，缺乏韵感，易带来错愕和拘束感。
戏台：与旁边星巴克连成一片，人气佳
小洋楼：古老的西洋教堂风格和开放式的设计，是最吸引人的旅游景点
窄巷子的商业与文化景观占比约为6：4，共有20余家商家，业态以酒吧咖啡厅等休闲娱乐、特色餐饮为主、辅以购物等。业态比例为：（按商家数量）
消费档次比例为（按商家数量）：
小结：
1.窄巷子人流集中在几个重要景点和特色商家处（夜晚集中在酒吧等商家内部）。
2.整体规划上，商业占比为60%，有个别文化旅游景点较为突出；整个街区消费档次趋于中档，针对旅游客群的商业业态较少。
3.休闲类业态占比较大，其中酒吧、慢摇吧因形成规模，名声和影响力辐射到整个成都。同类竞争普遍，部分店家收益减少，内部商家开始淘汰和进化。而咖啡厅等其他休闲类经营情况不佳。
井巷子
从橡树酒吧入巷，其街道宽度约为5米。前半段较宽，后半段较窄，最窄处不过3.5米。
井巷子较为寂静，除了左侧东西朝向的文化墙，整体上没有太大起伏。因为左侧的文化墙紧靠某家属宿舍区，商家少而分散，街道的旅游气氛、商业气氛不浓，几乎与周围现代化建筑融为一体；其尾部通往西胜街，其街铺商业低端，但建筑风格与景区较统一，对项目造成不利影响。
井巷子特色景点——文化墙：用砖、壁、道、碑、门等材料，嵌合拼凑的老成都千年历史文化片断。可惜的是墙体靠近宿舍区，甚至被单元门出口隔断，从巷口或通道口遥望时，视觉效果不强，未达到应有的效果。
文化墙
井巷子的商业与文化景观占比约为4：6，共有10余家商家，业态以酒吧、购物和餐饮为主。 业态比例为：（按商家数量）
消费档次比例为（按商家数量）：
小结：
1.
2.突破上，都有待改善。
3.不佳。
4.
配置与导视缺陷
宽窄巷子是成都著名的文化旅游景点，展。
40%，文化旅游占比较大，不过在包装和宣传，以及视觉的
整个街区消费档次趋于中档，人气不足，
然相关硬件、服务配套却发展滞后，
井巷子人流不旺，人群多聚集在几个景点，然后迅速分散，旅游气氛、商业气氛不浓。
在整体规划上，商业占比为休闲和零散购物类业态占比较大，商家经营状况
文化墙极具特色，然因靠近宿舍区，视觉效果不强。
制约了其旅游发
外部导视
商业经营现状
从整体来看，宽窄巷子是集餐饮、娱乐、休闲、住宿、观光旅游为一体的文化旅游景点，目前已成为外地人到成都的必到之地。
项目的目标客户群是以政要商贾和都市新贵为主，再到普罗大众，商业档次高中低均有涵盖，各业态经营情况不一。
1.低端商业经营概况
集中在露天茶铺、小吃、土特产上，针对的是普通消费群和大部分旅游群体。然而，除了占道经营的露天茶铺外，其余均不见佳。笔者认为是因项目的物业条件并不适合做低端。
一些经营不善的低端商家现已向中高端方向发展。从前景来看，如因租金压力提高单价，但同时商品不提升档次也难以支撑，经营状况将进一步恶化。
2.中端商业经营概况
中端商业占比大，在此将其分为两个种类：酒吧、慢摇吧等夜间娱乐和咖啡厅、西餐厅等休闲场地。
酒吧、慢摇吧：因得天独厚的文化底蕴和地理位置，众多商家生意兴隆，成聚集效应，影响力辐射到整个成都片区，有序的同类竞争也将引导商家的进一步优胜劣汰，提升了项目的商业竞争力。
咖啡厅、西餐厅：经营情况不一。一些经营堪忧的商家认为项目的消费氛围不浓，环境、服务配套虽和高端相当，单价和人气却难以支撑高额租金，因此商家盈利较难。
3高端商业经营概况
宽窄巷子有着300年的历史积累，文化内涵丰富。项目依托成都城内独有的清末贵族建筑气质，打造出了种种别有情趣的院落景观。文化性、私密性强，极其适合高端商业的入驻，加上体量不大，商家经营情况较好。
然而，项目内因广大人群而设的低端业态和配套，影响了高端商业赖以生存的环境和档次。
4定位错乱下的后期经营隐患
抛开历史文化因素不谈，单从其物业条件来看，项目更适合做高端商业。目前商业定位较为混乱：既因经济因素（市中心黄金地段、高拆迁费、高端物业标准等高成本）而发展高端，又因市民对其的 “草根印象”而保留低端。项目商业定位不明，各种业态相互形成的冲突和不良影响，将对整体经营埋下隐患。
在其改造工程中，由于某些原因，并不是整体搬迁统一建设，因此景区连贯性不佳，常常有断层的感觉，如宽巷子前后差距相当明显。景区中夹杂的私家住宅不易分辨，令游客难以适从，也让居住者饱受干扰。另外，一旦私家住宅破门开店，宽窄巷子的内部风格将更为凌乱，带来后期管理的困难，对项目造成威胁。
宽窄巷子——文化与商业如何平衡
作者：成都商业地产网总编 牟芸杉
在文化旅游项目的开发过程中，商业开发与文化保护很容易出现冲突。站在项目操作的角度，如何平衡商业与文化之间的微妙关系，似乎永远是一道做不完的探索题。
为保证景点的自我生存和发展，开发者多是以获取经济利益为目标，有强烈的功利色彩。项目中的文化符号，易丧失独立的地位和作用。而弱化的文化底蕴又削弱了旅游价值，反过来限制景区和商业的可持续发展。这种文化塑造与商业开发的矛盾，也是目前中国文化旅游开发的难题。宽窄巷子也面临着这样的尴尬。
宽窄巷子文化脉络：
300年来，宽窄巷子经历着历史的变迁风雨，具有极强的多样性与包容性：
康熙年间，准噶尔部窜扰西藏。清朝廷派三千官兵平息叛乱后，选留千余兵丁永留成都并修筑满城——即少城。宽窄巷子正是那个时代遗留的老街道。
从清朝的满蒙八旗子弟，到民国的满族后裔和达官贵人，再到解放后融居于此的成都平民，宽窄巷子融合了满清贵族风格、西洋流派、川西民居三种建筑风格于一体，展现了成都几百年的岁月变迁。
而后，近现代成都平民的“草根文化”，逐渐取代其它，成了宽窄巷子给老成都留下的强烈精神印记。
从草根到贵族：形象重塑的种种冲突
改造后的宽窄巷子，其整体环境和秩序生动的展现了少城风貌，门头、外墙、装饰物、树木等，及街巷的外观风貌，都形成了绝佳的视觉特色，赢得了公众的普遍赞赏。这种新古典主义西洋结合的视觉冲击，似乎让宽窄巷子回到了当年的贵族气派。
但是，新宽窄巷子在建筑上获得的一致好评，却让宽窄巷子的文化灵魂有些找不着北了。开街以后，开发商承受了巨大的舆论压力。公众认为其不再是老成都的代表，“徒有老成都文化的建筑外表，真正的财富——难以复制的文化底蕴，被弱化的只剩下空壳”。再看看新宽窄巷子的定位：“最成都、最世界、最古老、最时尚的老成都名片、新都市会客厅”，这么大这么多的名号却显得很笼统，在广大群体内心难以留下深刻和鲜明印记。像这样的动不动就用“名片”、“会客厅”来称谓的事情，似乎很容易发在成都任何一个类似的项目上；这种照抄上海新天地的模式，或许可以换来商业上的部份成功，但在中西结合式的照搬中，我们的“成都的根”是否也因此沦丧了呢？什么才是老成都的根？不知开发者可否想过这个问题。城市的记忆，似乎已经在一片开发浪潮中变得面目全非了。
最明显的是，宽窄巷子现的在华丽包装，已经让人再也回不到那段“阳光大树下喝五块钱盖碗茶”的惬意时光，也难怪让老成都和艺术家们觉得不爽。这不，看旁边开的家庭式文化怀旧茶房，卖五块钱一客的普洱，生意好得很咧，至少，艺术家和土生土长的成都60、70后们，在这里找到了属于自己记忆的时光。
文化形象重塑的困境
如提起锦里能让人联想起三国，提起文殊坊能让人联想起佛文化。宽窄巷子呢？
以前，它是著名的八旗贵族聚居之所，少城子弟的张场之地，贵气十足；
近代，它成了成都“老成都草根文化”的代表：透着与世无争的惬意和慵懒，老成都们齐聚于此，晒太阳、喝茶、聊天，艺术家们在这里可以得到最真实的灵感，画画、摄影、写字……
其实，宽窄巷子本身就是此地人们生活文化的一部渐进史，它是复杂丰富的。论历史价值可能会偏重于它的历史贵族身份，然而论城市精神价值，其浓重的老成都草根印记任何人也无法抹煞。正是这种复杂丰富，让宽窄巷子在成都人心目中才显得那么重要，它绝对是城市古老记忆的一座丰碑，在成都人的精神领域中，是难以侵犯的。所以，一旦有谁轻易动了它、一旦动得不对，引起骂声一片，是可以理解的。我仍记得宽窄巷子里坚持几百万都不卖自己老宅子的老奶奶坚定的目光，这种坚持让人震憾，又有点心酸。
在文化旅游项目的开发中，文化（包括文化气质感觉、文化建筑等）与商业的关系是一致的，文化是灵魂，商业是核心，商业要与文化相契合，文化要帮助商业提升效益。什么样的文化就做什么样的商业，如果文化与商业气质不合，项目就会显得不伦不类。要以文化价值来提升商业价值，说粗浅点，文化更像是一种包装。这里的文化是要根据商业求进行改造过的，不可能是原封不动的样子（文化博物馆除外），不然，一旦与商业相过分冲突，何以盈利。但这样的矛盾冲突在项目定位之初就已频仍，看看策划师与古建筑专家们争论得有多激烈吧，各有各的理，但最终还是要符合开发盈利这一根本出发点，除非是公益项目。站在项目开发的角度，宽窄巷子高昂的拆迁费、建安、地价、装修成本，决定了它只能做成高利润价值的经营物业，不然只有赔本，因此文化定位上也只能重点选择“贵族”而淡化“草根”——不管开发者有没有意识到这一点，宽窄巷子的商业是只能越来越往中高端上走的，高昂的装修成本和其它费用决定了商家的高定价，它不可能再卖五块钱一杯的盖碗茶，必须卖三十五元一杯的咖啡。
由此，文化与商业的矛盾已经很明显：要草根，就会不经济；要贵族，就会伤草根。如今的宽窄巷子已经不得不走上高消费之路，这似乎也颇符合它史上的贵族身份，但是，它这样土洋结合的高贵形象，也损害了大家根深蒂固的草根情结。成都还剩下多少城市记忆？不多了，宽窄巷子一倒，可能只有耿家巷了。因此，这样的新形象这样的文化味要想得到市民的认可，需要一段艰难和漫长的过程。
还有，现在的宽窄巷子，民间艺术已经渐渐被忽视掉，艺术大师们或自主卖艺，或出售文化纪念品，聊以为生。站在商业的角度，民俗文化在这里并没有太大的生存空间，只能被慢慢排挤出去。但是这种老成都味道的民俗文化却又生生是宽窄巷子生命的一部份，因此，我们看到了老民俗艺术家们落寞的却坚持的身影，在巷子里显得有些不合拍，成了一道遗憾的风景。
坚守阵地的民间飞刀绝技艺人——汪明生先生
宽窄巷子到底需要什么样的文化品牌形象？现在的它能代表真正的“最成都”吗？老成都心里可能才有答案。
在项目开发中，文化和商业，如何才能平衡？干我们这行的，也许需要尽快探索出一条路子。两边都能讨好的事，不容易啊。
实际上，在项目操作上，细心的人可以观察出，宽窄巷子的定位是有些混乱的，它什么文化都想要搞——中式贵族的、西洋小资的、异域风情的、民俗的、草根的、现代艺术的，商业定位上也什么都在做——土的、洋的、旅游的、本地的、创意经济的，高中低档都想要、眉毛胡子一把抓，有点贪大求全，反而让商业经营变得混乱，要知道高端与中低端消费者的需求是不一样的，对环境和服务的要求也不一样，旅游消费和本地消费的需求亦是不同。可能在中国，大家都喜欢搞人气旺热闹的商业吧，觉得热闹就是好。宽窄巷子到底想做什么？纯旅游？纯当地高端？798式创意街？民俗街？大杂烩？值得思索。几百米长的步行街，想要承载那么多的文化身份与商业层次，恐怕是太沉重，带来的问题也多。
根据调查走访，不少商家已经出现经营困难——想卖价格经济实惠的，但昂贵的装修成本、管理费用让他们根本算不过帐，如果不调高价格只有被高档次定位的商家竞争出局。
当然，宽窄巷子的夜间经济是有前景的，毕竟，热爱声色犬马的成都人喜欢夜生活。
因此，不光是文化定位，宽窄巷子还将面临着一个商业的调整阶段。站在项目开发规律的角度，这一点是可以理解的，希望它能慢慢找准最合适的定位。
附：宽窄巷子华丽图片
养云的荷花
天趣满汉楼的戏狮娃
精致的院落空间
私家住宅——宽居
推荐第9篇：阿里巴巴商业战略与企业文化分析报告
阿
里
巴
巴
企业战略管理及文化分析报告
小组名称： 4313（第21组）
小组成员： 俞天翼 02132401谢慧娟 02132402
黄泽慧 02132406戴克薇 02132412 金丽英 02132408黄佩悦 02132418 李晓敏 02132409江玲 02132419
2014.5.2
4神话里，阿里巴巴用口诀“芝麻开门”打开了宝库之门；而在中国，阿里巴巴用它独
特的经营方式谱写了另一个神话。直到目前为止，阿里巴巴已拥有一个互联网企业获胜所必须的各种资源：电子商务、门户网站、邮件服务、即时通讯、网上支付等，再加上一支带有传奇色彩的本土团队，所有的迹象都表明，在中国即将诞生一个互联网的巨无霸，一个电子商务帝国！但阿里巴巴依旧不断地用其独特的战略管理及企业文化带领阿里人书写自己的神话。
一、阿里巴巴企业简介
阿里巴巴是国际贸易行业著名的B2B电子商务服务公司，管理运营着全球领先的网上贸易市场和商人社区——阿里巴巴网站，为商人建立一个网上商业机会信息交流站点，至今已经成功融合了B2B、C2C、搜索引擎和门、，帮助全球客户和合作伙伴取得成功。阿里巴巴公司的总部位于中国杭州，在中国大陆地区拥有16个销售和服务中心，在香港和美国设有分公司。截至目前为止，公司共有超过4400名全职员工；集团公司旗下的B2B业务于2007年11月6日在香港联交所正式上市；目前，集团拥有7大业务，分别是：阿里巴巴、淘宝网、支付宝、口碑网、中国雅虎、阿里软件和阿里妈妈。
二、阿里巴巴企业战略管理综合分析
（一）阿里巴巴的运营环境
1.政治环境：
中国加入WTO后，政府在力推“电子商务进企业”上做了很大努力，这让包括阿里巴巴在内的很多电子商务企业都会积极响应，以获得更大的发展。
2.经济环境
全球一体化加快，分工更加精细，要求合作更加紧密，且国民经济腾飞，尤其是中小民营企业的迅猛发展，以及中日美频繁的贸易交往合作。
3.社会环境
随着社会发展，人们已经越来越接受电子支付，2003非典爆发后，网络商务价值突显，阿里巴巴成为全球企业首选的商务平台，网络各项指标持续高速发展。
4.技术环境
信息时代的来临以及网络的普及，给了电子商务很大的生存空间，人们可以通过电脑和手机上网。
5.行业环境
（1）现在企业间的竞争：随着互联网技术的成长，为国际贸易服务的B2B网站越来越多。在内贸方面，阿里巴巴的主要竞争对手是慧聪；在外贸方面，阿里巴巴也有不俗的表现，但是相对其主要竞争对手环球资源网仍有一定的差距，2006年，慧聪与环球资源网联手对抗阿里巴巴，成为阿里巴巴的劲敌；在具体行业，比如我的钢铁网、中国化工网、中国水泥网等行业垂直类B2B网站都是各自领域的龙头老大，因为阿里巴巴对这些行业研究不够深入。
（2）入侵者的威胁：网上交易规模不断扩大，慧聪、环球资源等B2B 等电子商务企业占据了相当市场份额；这一行业的发展也吸引了很多新建企业投身电子商务领域，并不断创新经营模式，如网盛专注化工行业做精做深并成功上市，阿里巴巴面临的挑战是很大的。
（3）替代品的竞争：相比于成本较高、受众面小的传统商务模式，电子商务能够为分散在各地区各行业的网商提供低成本、便捷的平台。阿里巴巴的免费政策W为众多商家的网上经营降低了成本。
（4）供应商的议价能力：阿里巴巴构建强大的电子商务平台需要采购大量的软硬件产品，硬件方面阿里巴巴可以外购和租赁，有大量供应商可以选择：软件方面，阿里的核心软件来源于自行研制或关联公司。所以供应商的讨价还价能力很低。
（5）购买者议价能力:阿里巴巴利用中国供应商、诚信通等为用户提供所需信息，这
在一定程度上牵制了用户，但阿里巴巴为了吸引更多的收费会员而推出的推广策略以及其他电子商务运营商的竞争给予后者些许的议价能力。
（二）阿里巴巴的战略选择
阿里巴巴选择发展战略，以B2B业务为切入点，通过横向和纵向一体化战略的结合，使其构筑了B2B、C2C、软件服务、在线支付、搜索引擎、网络广告六大业务领域的电子商务生态圈，全面覆盖中小企业电子商务的各大环节。整个商业生态圈的六大环节之间相互作用、相互影响、相互支撑，通过资源整合应用最终发挥最大价值，实现了产业链协同。阿里巴巴的定位是面向中小企业提供上网做生意的第三交易平台。
1.商业模式
（1）宣传推广策略
阿里巴巴的顾客每年都要参加类似广交会之类的展销会议，阿里巴巴这时就会进行低成本的推广活动，还会组织论坛会员进行网下交流，比如培训会。将线上与线下的营业推广相结合。
直销是阿里巴巴的一大特色。阿里巴巴实行直销模式不仅能够加快对会员的反馈，提高效率；而且能够直接给企业带来效益和帮助，降低成本，提高利润。
阿里巴巴的宣传推广策略离不开有效的合作，尤其是网站的推广。网站实际上是一种媒体，广告收入对大多数网站都很重要。因此，阿里巴巴选择和企业 政府 采购商以及别的网站进行合作，利用网站帮他们做广告推广，从而达到发展和共赢的目的。
（2）盈利模式
会员费。企业会员缴纳会员费,阿里巴巴的会员分为两种：一种是中国供应商；一种是诚信通会员。中国供应商服务主要面对出口型的企业，向国际上通过电子商务进行采购的客商推荐中国的出口供应商，从而帮助出口供应商获得国际订单。诚信通则针对的是国内贸易，提供国内交易平台。 广告费。网络广告是门户网站的主要盈利来源，同时也是B2B电子商务网站的主要收入来源。
竞价排名 。企业为了促进产品的销售，都希望在B2B网站的信息搜索中将自己的排名
靠前，而网上在确保信息准确的基础上，根据会员交费的不同对排名顺序作相应的调整。增值服务。 B2B网站通常除了为企业提供贸易供求信息以外，还会提供一些独特的增值服务，包括企业认证，独立域名，提供行业数据分析报告，搜索引擎优化等。
线下服务 。主要包括展会，期刊，研讨会等。通过展会，供应商和采购商面对面地交流，一般的小企业还是比较青睐这个方式。期刊主要是关于行业资讯等信息，期刊里也可以植入广告。
（3）竞争战略
通过经营采购商资源大力发展供应商会员规模。 在发展初期，阿里巴巴致力快速扩大会员规模，为此，阿里巴巴采用挖掘采购商资源的手段来实现拓展供应商会员的目的。全球范围内挖掘采购商资源。阿里巴巴在美国、欧洲、香港等地设立办公室，就近发展与当地有采购需求的客户，这些采购商是阿里巴巴用以黏着大规模供应商会员的最有力资源。
大力发展线下渠道拓展会员规模。阿里巴巴极为重视对会员的线下拓展营销活动，其绝大部分的会员特别是高等级的“中国供应商”是依靠客户经理面对面的直销发展而来，2004年之前，阿里巴巴已经在国内15个城市设立了分支机构，挖掘当地客户潜力；另外，其呼叫中心的坐席数也达到500个，每天每个坐席可以外呼1~200个客户，成为“诚信通”会员主要的销售拓展渠道之一。
2.经营模式
（1）专做信息流，汇聚大量的市场供求信息。阿里巴巴在充分调研企业需求的基础上，将企业登录汇聚的信息整合分类，形成网站独具特色的栏目，使企业用户获得有效的信息和服务。网站拥有三套班子（英、中、日），囊括的客户群广阔，且利于信息互换。
（2）本土化方式，融入各国市场。阿里巴巴采用本土化的网站建设方式，针对不同国家采用当地的语言，简易可读，这种便利性和亲和力将各国市场有机地融为一体。
（3）免费会员制，创造商机。网站放低会员准入门槛，以免费会员制吸引企业登录平台注册用户。
（4）市场运作，提升价值。适度但比较成功的市场运作如福布斯评选，提升了阿里巴巴的品牌价值和融资能力。通过各类成功的宣传运作，阿里巴巴多次被选为最佳B2B站点之一。
（三）阿里巴巴的战略管理劣势
1.网站模式容易为竞争对手模仿
阿里巴巴的这种中介模式具有可模仿性，这就为其他竞争者进入该行业提供了样本，也就为自己增加了竞争者。阿里巴巴所从事的行业属于服务性行业。行业的准入门槛较低，无论是资本还是技术的限制都不是很高，所以进入较为容易。同时由于现代科学技术尤其是网络技术和通信技术的迅速发展，技术的限制已经不是进入的主要限制因素。由于进入的难度不高，难免带来众多的对手。阿里巴巴的市场领先地位也极有可能使它成为众多对手的标杆。技术基础和经营模式被很容易的模仿和复制。IT产业的迅猛发展，人才和技术的高速流动，市场需求的微细变化都有可能使一个IT企业在短时间内灰飞湮灭。 2 .收费会员制度造成一部分顾客的流失
阿里巴巴增加了收费会员制度，在转型过程中，会导致已有会员的流失，会给竞争对手创造条件，也会给网站的发展带来困难。中小企业由于受到规模和资金技术方面的制约，难免在选择电子商务的时候会高度重视成本的问题。收费会员制度的实行对于一些规模小，享受习惯了免费服务的中小企业来说是增加了一笔开支和成本。于是有些企业会选择离开阿里巴巴。这个时候正好给其他的竞争者带来了机会，他们可以通过费用的降低来吸引中小企业。
3.商务平台庞大而杂乱，信息质量不高
阿里巴巴原来的27个行业分类，800—900个行业门类成为它优化商务平台的最大的阻碍。阿里巴巴的会员信息量大，这是它的优势，也是它的劣势，就是信息质量不高。大家可能看到阿里的海量交易信息，但是其信息质量不高将成为制约其发展的最大障碍。阿里
巴巴里面的大量信息难免不会出现鱼龙混杂的现象。信息质量的不高直接带来商业声誉上的问题。而竞争对手正在这个部分做文章，像环球资源推出了信息认证。阿里巴巴应该重视和借鉴。
4 .对顾客的深层次需求缺乏考虑
阿里巴巴为国内许多企业搭建了一个网络上的B2B平台。然而从成本上的考虑和建设思想上的局限，B2B平台虽然免费赠送网站(实际上是若干网页)，但是这样千篇1律，不能从各个企业所在的产业的特点、竞争对手分析、营销突破点上给予一对一的指导和设计，更没有单独的营销策略可谈。阿里巴巴的服务从大的方面来说没能真正得切合到企业的深层次需求。这也是阿里巴巴需要努力的地方。
5.只介入交易信息，不管交易过程，给后入者留下很大的空间
阿里巴巴的服务层面虽然很广大，但是这同时决定了阿里巴巴会遗留很多的市场空白。阿里巴巴只注重中介，没有向两边的延伸和扩展。这给后来的市场进入者带来了机会。他们成为阿里巴巴在这些细分领域的强劲对手。
（四） 阿里巴巴的未来企业管理展望
1.未来模式
目前从市场上活跃的B2B网站来看，B2B电子商务模式越来越倾向于企业的专业搜索加上现在的B2B形式。所以企业的专业搜索必然是一个未来电子商务竞争的焦点和方向。
2.利润点
现在电子商务的利润点更多的关注电子商务网站的功能和服务，关注一些网站所特有的专业技术以及附加值。阿里巴巴通过为会员提供更多更优越的增值服务加强网上交易市场的服务项目功能，又使网站能有多种方式实现直接盈利。
3.未来阿里巴巴的盈利模式展望：
（1）升级会员收费模式
（2） 全面展开网络广告业务
（3） 改善搜索竞价服务
（4） 有序推进淘宝，支付宝收费 5.开展其他模式收费
4.发展方向
电子商务市场正朝着两个方向发展——一个是大型化电子商务门户化发展，另外一个就是专业化和行业化发展。有实力的电子商务网站就是朝大型化和门户化发展的，比如阿里巴巴和慧聪。另外一种是朝专业化和行业化发展的，比如中国广告网，中国钢材网等。
如前所述，阿里巴巴的搜索及增值服务都做的很全很优秀，但如果能够吸收专业化的行业网站的特点，提供精准的专业搜索及有行业针对性的增值服务，则是一个很好的发展思路。
二、阿里巴巴企业文化分析
（一）阿里巴巴企业文化理论的内涵——文化治心
阿里巴巴企业文化的实质就是其企业的价值观。阿里巴巴的企业文化作为其上层建筑，是其经营发展的灵魂，是一种无形的管理方式。同时，它又以观念的形式，从非计划、非理性的因素出发来调控整个阿里巴巴企业和阿里人行为，使所有阿里人为实现企业目标自觉地组成团结互助的整体。
企业文化是企业的灵魂，是推动企业持续发展的不竭动力。在马云管理阿里巴巴的过
程中，“文化治心”是他一贯坚持的管理理念。他曾说：“外界看我们，是阿里巴巴网站，是淘宝。但只有我们知道，我们的核心竞争力是企业的价值观。”马云认为，管理一个企业 最好通过文化，而制度是用来补充文化的。沈威风曾经这样解读阿里巴巴的价值观：“玄 奘取经西行的路上，实际上并没有沙和尚和猪八戒，更没有战无不胜的斗战胜佛孙悟空，只有玄奘一个人，孤独地走在荒无人烟的沙漠中。但是，他一样能够走到西天，取得真经，因为他有无比强大的信念。而这个信念，就是我们所说的价值观。即企业文化”
（二）阿里巴巴企业文化理论的内容——从独孤九剑到六脉神剑
阿里巴巴一直主张：企业文化要做到“润物细无声”，不要挂在墙上，而要印在员工心里；不依靠任何大张旗鼓的宣传，而要在细节处施以点点滴滴的影响，浸润每一个员工。随着公司的发展，阿里巴巴的企业文化宗旨也是在不断发展的。
2001年，为了保证阿里巴巴企业文化的统一和延续，在关明生的建议下，阿里巴巴第一次明确提出了公司的九条价值观，即群策群力、教学相长、质量、简易、激情、开放、创新、专注、服务与尊重，马云将其称为“独孤九剑”。“独孤九剑”出炉后，马云就要求每一位员工都要遵守这九条规定，为阿里巴巴营造一种良好的工作氛围和文化环境。
在企业发展的过程中，企业文化和价值观是不断完善和发展的。当然，阿里巴巴也不例外。2003年非典时期，这套“独孤九剑”的价值观有了新的延续。此前，阿里巴巴在客户、员工、股东三者的利益问题上一直纠缠不清。当时，已经较为明确的是，股东利益要次于客户和员工，但客户和员工的位次却一直没有界定。非典时期，阿里巴巴本着对企业负责的态度，全体员工为了中小企业的利益与非典进行着抗争。至此，阿里人都明确了客户第
一、员工第二的理念。
2004年7月，邓康明加盟阿里巴巴并出任集团副总裁，负责阿里巴巴的人力资源管理。加入阿里巴巴后，邓康明认为，“独孤九剑”的价值观并没有完全展现出阿里巴巴的个性，而且面对阿里巴巴规模的不断扩大，“独孤九剑”也不便于推广。于是，邓康明决定将“独孤九剑”简单化。2004年9月，邓康明组织召开了一个300人规模的专题会议。经过与集团高层反复讨论，花了整整一天的时间，“独孤九剑”渐渐集中到了六个方向上。同年10月，马云最终拍板，将“独孤九剑”精练成“六脉神剑”，即客户第
一、团队合作、拥抱变化、诚信、激情和敬业。
从“独孤九剑”到“六脉神剑”，阿里巴巴的价值观逐渐走向规范化和标准化。简单透明的企业文化，使阿里巴巴的每一位员工都能站在企业的角度上思考问题，为了公司的利益而不计较个人得失。近年来，阿里巴巴的企业文化不断扩展和延伸，新的文化内涵的注入更加有力地推动了阿里巴巴的发展。
（三）阿里巴巴企业文化功能——天下没有人能挖走我的团队
1.凝聚员工
到目前为止，阿里巴巴海外本土员工的流失率很低，很多人都是自阿里巴巴在该地区发展业务起就在公司工作。而这最主要的原因是因为他们认同阿里巴巴的目标和文化。“海外员工一旦工作了一段时间就基本上不考虑离开了。“ 邓康明介绍说。在招聘新人时，公司就注重选择那些价值观符合公司标准的人。它们要的是那种个人价值观能够与公司价值观相一致或相近的人，做事之前要先学会做人。阿里巴巴在人员培训方面，阿里巴巴还十分注重对团队的培训。企业的发展靠团队，团队的发展要依靠每一位团队成员的不懈努力，因此，阿里巴巴提倡通过个人成长来带动团队成长，进而促进企业的成长和发展。阿里巴巴的基层员工说，在阿里巴巴这种氛围里，他们根本不会产生推诿的念头，推诿就不会有生存空间。在阿里巴巴，要求员工有着团队精神、共同的价值观和人生观。团队内部十分
团结，这是一般企业人才流动率高达10％～15％，而阿里巴巴连续数年的跳槽率，仍然能控制在3.3％的根本原因。也是阿里巴巴文化的最大的特点。
2.吸引人才
在阿里巴巴，几乎每一个员工都能以价值观作为行为指南，因此才形成了今天这样一个高效、透明、行动整齐划一的阿里团队。因此，大量高素质人才加盟阿里巴巴，除了看好阿里巴巴的发展前景，同时也是被其企业文化所吸引。阿里巴巴企业文化的建立，是与马云对公司文化和价值观近乎偏执的坚持和追求是分不开的。也正是受其企业文化所吸引，马云才能在收购雅虎中国这场大战中留住绝大部分雅虎中国的员工，创造了企业收购史上的一大奇迹。正如马云所言：“当整个内部文化形成后，你的员工就很难被挖走。其实就像一个在空气很新鲜的土地上生存的人，你突然把他放在一个污浊的环境里面，工资再高，他过两天还是会回来。工作的具体要求和细节最能体现一个公司是否能够真正发展壮大，阿里巴巴对工作的精细要求得到员工的认可。只相信成绩，不相信资历，这种开放的文化无疑吸引大量人才的加入，让其有更大的发挥空间。
（四）阿里巴巴企业文化未来目标——让天下没有难做的生意
“让天下没有难做的生意”，这正是阿里巴巴最终的目标。企业文化作为企业的灵魂，涉及企业的各个部门, 渗透在各项工作之中，对企业的生存和发展具有举足轻重的作用。文化决定企业的品质和内涵，引领企业发展的方向；而执行是企业的生命线，是朝着方向迈进的行动演绎。阿里巴巴的将继续实践证明，只有把文化融入到企业运行中，才能形成一种高端创业，才能使文化落地；同时，只有以文化为支撑，以文化为内涵才能使执行成为有远见、有内涵、有创意的执行，让天下没有难做的生意。
三、结语
阿里巴巴作为典型的网络经纪模式和世界上最成功的BtoB 商业网站之一, 它很多做法都开创了网络经济管理类型和应用模式的先河。阿里巴巴一直都在创新发展、一直在坚持走有自己特色企业文化的道路。随着阿里巴巴的良好发展, 在它保持良好经营业绩的同时各方面进一步地壮大, 为中国网络经济贡献了更大的力量, 带动中小企业的信息化和网络化发展。良好的定位, 稳固的结构, 优秀的服务使阿里巴巴成为全球首家拥有210 万商人的电子商务网站, 成为全球商人网络推广的首选网站, 被商人们评为“ 最受欢迎的B2B 网站”。来自世界精英的梦幻组合团队是阿里巴巴大厦的基石, 完美坚固的团队组合, 坚定不移的目标和价值观, 使这家要走102 年的企业实现自己的使命:“ 让天下没有难做的生意! ”
推荐第10篇：美美购物街的商业分析报告
美美购物街的商业商业分析
网络销售成为目前国内所有消费领域中发展最为迅猛的领域，可以说。网上购物群体也已经达到一亿。随同着网购的红火发展，网购各项体系逐渐趋于完善。优化服务将激发市场潜力。作为电子商务的重要组成局部，网购作为现代流通的方式之一。已广泛渗透到生产、流通、消费等各个领域，如何以优质的服务赢得市场，从而让消费者得到更多的好处，这是网购市场的发展趋势网购的前景，业内专家指出，网络购物的快速增长不仅印证了网络世界的美好前景，也给传统零售业带来巨大的压力。
随着网络的迅速发展和普及，网上购物也越来越受到人们的青睐，快捷便利的网上购物给人们带来了巨多的乐趣。但是在方便了人们的同事也有不少的烦恼随之而来——网上购物商品的选择，质量，服务等等问题都接踵而来，让不少的网购爱好者开始头疼。美美购物街的出现将让这个问题不再成为人们的烦恼。
美美购物街是一家综合型的网上购物美美购物街，其里面的货物种类齐全，服饰，玩具，家具家电，母婴用品，体育用品，数码产品，化妆品，箱包，特产美食等。只有你想不到的没有，你买不到的。它不仅仅商品的种类多，品牌齐全，不同需求的消费者在它上面都可以买到自己喜欢的产品。
美美购物街处理商品种类齐全，品质优越，其较一般的美美购物街更低的价格，也让不少的消费者其实的感受到了实惠，尤其商品都是直接从生产厂家进货，价格就比一般的代理商的要低。有位消费者告诉笔者说，美美购物街的商品一般都要比别处的便宜，并且不少的商品的质量比大商场里面的都要好 ，他就常常在美美购物街上面购物。
美美购物街作为一家大型的网上购物美美购物街，有着完善的货物供应渠道，无论大小商品，都来自正规的生产厂家，实行竞标商家的制度，在产品质量的把关上也有严格的要求，对于质量不好的，来路不明的产品坚决取缔，让消费者买的高兴，用的放心。
第11篇：荷兰商业分析解析
荷兰商业分析解析
（本文为原创，未经许可严禁转载。）
本文共由以下几个部分组成： 第一部分：什么是商业分析 第二部分：荷兰商业分析的主要分支 第三部分：商业分析的主要课程
第四部分：荷兰热门院校商业分析项目特点及就业介绍
第五部分：荷兰留学生的各种优惠政策
第六部分：录取案列
一、什么是商业分析
商业分析是一门通过统计和运营分析研究数据，形成预测模型，促进客户、商业伙伴之间的沟通以及技术优化应用的学科。项目主要利用技术和理论统计、计算机科学和数学，在自然科学和社会科学领域对大数据进行有效分析和使用。商业和市场中的固体管理决策越来越依赖于定量分析。毫无疑问，业务分析师的需求量越来越大。
二、荷兰商业分析的主要分支
数据科学、数据分析、市场分析
三、商业分析的主要课程
应用统计学、应用数学、计算机、优化选择、客户行为学、风险管理、运筹学和决策理论等课程, 统计分析、决策模型与应用、数据挖掘、经济分析、运营分析
四、荷兰热门院校商业分析项目特点及就业介绍
Universiteit van Amsterdam, UvA 阿姆斯特丹大学（世界排名No.55）
1、项目名称：Econometrics: Big Data Busine Analytics (track)
2、项目特点：这个项目是是属于Econometrics下的一个分支，是在领先的大数据公司的帮助下设计的，目的是将当今最有发展前途的商业与计量经济学课程联系起来。通过社交媒体和互联网揭示和解释复杂的数据字节之间的相关性。为准备在经济和商业中工作担任大数据专家的课程。
3、就业方向：毕业生可以在各种各样的私人和公共组织中找到工作，如：金融机构和银行；大型公共和私人组织的研究部门（DNB，CPB，CBS，IMF、欧洲央行）；公共机构；跨国企业；咨询公司等。
4、申请要求： 1)专业背景
2)最好是GRE,也接受GMAT 3)雅思6.5，单科6 4)课程时长：1年
Universiteit Utrecht, UU 乌特勒支大学（No.94）
1、项目名称：Applied Data Science
2、项目特点：这是数据科学与健康交叉研究课程。这是荷兰的第一个不是主要侧重于商业分析，而是在卫生领域数据科学的硕士课程。这个硕士课程是为那些有浓厚兴趣，有亲和力，从事应用研究和在卫生领域实施数据科学的人开设的。你能够将最先进的科学概念和技术应用于数据分析领域。将在卫生保健项目中准备和组织数据分析，并为数据科学领域的创新做出贡献。
3、就业方向：数据科学家、数据分析师、数据架构师、数据工程师、数据管理、信息专员、顾问、数据密集型行业的领导者、大数据或商业分析中的企业家
4、申请背景要求：生物医学科学、医学、临床健康科学、生物科学、制药科学、数学、人工智能、商业信息、计算科学、游戏与媒体技术、创新的科学、科学与企业管理等相关专业背景。
申请时间：十月一号开放申请
Universiteit Leiden 莱顿大学（No.95）
1、项目名称：Computer Science and Advanced Data Analytics (MSc)
2、专业特点：计算机科学和先进的数据分析提供未来面向主题的计算机科学，侧重于基础和应用智能计算技术。
3、就业方向：从软件工程师到产品经理，从研究员到IT经理，从工程到财务应用，从商业智能专家到服务经理或顾问。需求也在不断增长。有了这种教育，96.9%的毕业生都有一份全职工作，他们平均在1.3个月内找到一份工作。
Erasmus University Rotterdam, EUR 鹿特丹大学（No.126）
（一）
1、项目名称：Busine Analytics and Quantitative Marketing
2、就业方向：ACNielsen，捷孚凯，KPN，联合利华和bol.com、小型专业咨询公司、像银行或保险公司这样的金融机构、学术界、这样的职位也是在类似的公司和机构中担任高级研究或管理职务的极好跳板。
（二）
1、项目名称：Data Science and Marketing Analytics
2、项目特点：数据科学和市场分析结合了计算机科学、市场营销、经济学和统计学的理论和实践，从而能够成功地利用大数据的潜力，为消费者和企业创造更大的价值。
3、就业方向：数据科学和市场分析专业毕业生有望在经济的各个领域有许多就业机会，如（网上）零售、金融服务、咨询和医疗保健。例如，许多企业组织要么建立或扩展业务分析/客户分析/营销分析单元。市场营销和经济知识和数据科学技能的结合将对我们的毕业生和雇用他们的公司有很大的价值。
Vrije Universiteit Amsterdam, VU 阿姆斯特丹自由大学（No.176）
1、项目名称：Busine Analytics (BA)
2、项目特点：
在商业分析硕士课程有三个方向：
1）业务流程优化：您将借助数学算法处理定量业务问题，然后在决策支持系统中实现这些算法。
2）计算智能：你用计算机程序模拟人脑，用最优化和数据挖掘技术做出决定。
3）金融风险管理：你学会了定价衍生品，比如股票期权，以及风险管理策略。你将处理这门学科的实践和理论方面。
所有这三个专业领域都为你在商业、工业、政府或研究机构的工作做好了准备。
3、就业方向：顾问（30%）、金融机构的定量分析师或风险管理人员（30%）、信息和通信技术工人（20%）、数据挖掘专家（10%）、其他职业（10%）
4、不要求：GRE or GMAT test score 课程时长：2 years
Universiteit van Tilburg, UvT 蒂尔堡大学（No.293）
（一）
1、项目名称：Marketing Analytics
2、就业方向：可以去GfK，MetrixLab，UWV，Ziggo，KPN ，Eent等市场研究机构、管理咨询企业、大公司研究部门，你的学位将成为顾问、分析师或市场研究人员的绝佳选择。
（二）
1、项目名称：Busine Analytics and Operations Research
2、就业方向：可以在ORTEC、Philips Healthcare、Quintiq、Rabobank Nederland、ORTEC、Bavaria 等咨询公司，银行，保险公司，养老基金和其他大公司找到工作，例如，担任风险经理，顾问，精算师、或投资分析师。 小结
1、商业分析的就业
Data science has been dubbed the sexiest career of the 21st century, according to Harvard Busine Review。
通过以上各学校专业的分析可以说，这是一个就业面非常广的专业。毕业的学生广泛分布于金融（券商、投行、基金、资产管理）、IT、互联网、游戏、通信、医药、咨询、零售等。因此 毕业生都比较抢手，就业率接近100%，而且薪资水平也较高，年薪在6万-7万美金左右。
2、申请须知（具体每个项目会有不同，以学校要求为准） 课程时长：1-2年
申请要求：一般需要有专业背景要求；雅思6.5+，有的需要GRE或GMAT成绩 荷兰硕士的入学时间：有春季入学和秋季入学 申请截止时间：
春季：11月秋季：5月
五、荷兰留学生的各种优惠政策
1、学费合理，性价比高
与其他主要留学目的国相比，荷兰留学高校收取的学费相对合理，尤其考虑到高质量的教育资源，可以说留学荷兰具有相当高的性价比。
2、留学生专业选择多
荷兰是欧洲大陆上最早开始使用英语授课的非英语国家，已开设1200多个用英语授课的专业课程，这使习惯于使用英语的中国学生对专业有较大的选择余地。
3、荷兰留学的发展前景广阔
荷兰对华投资居欧盟第二位，在华投资企业众多，例如菲利浦、壳牌石油、联合利华、阿克苏-诺贝尔、荷兰皇家银行、皇家航空等，所以荷兰企业都乐于雇佣有荷兰教育背景的中国学生。
4、可获得工作签
在荷兰就读满两年的留学生，毕业后可获得一年工作签证，以便使荷兰留学生就业在荷兰。荷兰留学生在毕业后也可申请为期两年的工作签证。
5、回国认可
荷兰U类大学一共14所，除了不被中国教育部认可的open university外，其余的13所都被中国教育部承认，同时大部分排名世界前200。
6、申根签证，签证通过率高
荷兰政府针对荷兰留学生制定了友好、优惠的政策。荷兰对学生实行返签证政策，即学生无需参加面试，由所申请的荷兰高校向荷兰移民局代为申请，学生签证通过后，到荷兰驻中国使领馆领取签证即可。
六、录取案列
offer 1↓
申请学校:Erasmus University Rotterdam 学位:MS
专业:Data Science and Marketing Analytics 申请结果:offer 入学年份:2017 入学学期:Fall 通知时间:2017-03-01 ▼个人背景 IELTS：6.5 GRE: 320 本科学校档次:浙大
本科专业:信息管理与信息系统 本科成绩和算法、排名:4.3/5
offer 2↓
申请学校:Vrije Universiteit Amsterdam 学位:MS
专业:Busine Analytics 申请结果:offer 入学年份:2017 入学学期:Fall 通知时间:2017-01-29
▼个人情况：
IELTS:Overall: 7, R: 8.5 / L: 8 / S: 6 / W: 6 GMAT:Overall: 700, Q: 34 / V: 50 本科学校档次:双非 本科专业:航运管理
本科成绩和算法、排名:3.51/4，23/206 其他说明:有ba类的一份实习，不水。无交换、出国经历。
offer 3↓
申请学校:蒂尔堡大学 学位:MS
专业:busine analytics 申请结果:offer 入学年份:2016 入学学期:Fall 通知时间:2016-05-06
▼个人情况
IELTS:Overall: 6.5, R: 7.5 / L: 6.5 / S: 6.0 / W: 5.5 GMAT:Overall: 690, Q: / V: 本科学校档次:武汉大学 本科专业:电子商务
本科成绩和算法、排名:3.2
第12篇：张家港步行街商业分析
张家港步行街商业分析
步行街可以说是张家港的窗口，作为率先引入步行街这个概念的县级城市，对于它的发展和规划政府一直都非常重视。张家港的步行街是集购物，休闲，娱乐，餐饮为一体的综合商业街。它西边临张家港的交通要塞长安中路，东边为河西路，步行街全长600米，占据了张家港的市中心核心位置，交通四通八达。可以说步行街是张家港发展最为成功的商业圈，对周边辐射也很广。每到双休或者节假日许多人都会结伴或者一家人一起前来购物休闲，不仅是市区的人还有很多从临近市区的镇上前来的人。
步行街有四个综合的百货商场，商业大厦，国际购物中心，第一人民商场和凯利百货。最近几年商业大厦，国购和第一人民商场的档次都有所提升进驻了一些二线的品牌，而且越来越迎合年轻人的口味。凯利百货算是档次相对于其他三个更高一些的，里面都是一线二线的品牌。除了百货以外，步行街两边还有各式类型的服饰专卖店，商铺和卖场。步行街面向的全市各种档次的消费者，因此不管是打工的人还是公司白领或者老板在这里都可以找到合适的物品。
步行街不仅是购物的理想场所也是休闲娱乐的好去处。街中间地段有世纪天华电影院，零点KTV还有新华书店。在餐饮上，步行街的两边和中段各有一个KFC，其他还包括必胜客，水天堂，味千拉面，巴西烤肉还有各种饮品小吃站，可以满足消费者的各种需求。现在步行街的南边开发出了一个王府广场，晚上大家出来散步更为步行街聚集了人气。北面是西街，西街也有很多专卖店，同时也有美发沙龙，宾馆，银行，美容院等，这样可以形成互利而又互补的效应。
步行街上满足的不仅仅是人们的购物消费需求，在规划设计上也十分讲究人性化以及美感。街中设有观赏性的喷泉和生活为十足的雕塑，街的中央是以花坛来分开两边的人流，这样既美观又实用。而且街上还人性化的设有供大家休息的座椅，座椅设在树荫下夏天可以遮阳冬天可以挡风。
步行街的成功除了能满足消费者的各种需求之外，更重要的一点是它有适合且优秀的物业管理。步行街对于商铺的物业管理理念为“统一管理，分散经营”。 统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。“统一的营销管理”这样可以维护和提高经营者的共同利益。 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。“统一的物业管理”这保证了建筑空间的维护和保养。另外治安管理也十分重要，商铺的安全保卫工作包括治安防盗、防范突法事件、监控中心管理、车辆管理、停车场管理等。在这一点上步行街做的比较到位。
以上分析的是步行街的成功之处，但是它也存在一些缺陷。第一，步行街缺乏更多时尚业态，多数原因在于租金过高昂，产租能力不高。第二，凯丽百货，商业大厦等高档百货经营日趋成熟，以至于奔区域内高档商品经营将受到更大冲击。第三，因为步行街的规模有限，导致了部分强势业态无法进驻。第五，步行街周围还没有具有一定规模的专门停车场，这样会限制一些距离较远的消费者前来。
总体来说步行街随着张家港的发展还需要与时俱进和不断地调整。虽然随着城市发展的从中心向城西和城东发展，但是步行街的商圈地位依然是牢固的。
第13篇：商业计划书投资分析
篇1：全国挑战杯金奖创业计划书投资分析部分
9.1 股本结构和规模2-3家风险投资公司入股，以便筹资，化解风险。 9.2 资金来源及运用
公司成立初期共筹集资金365万。其中风险投资238万，我公司投资73万元，短期借款200万(一年期利率6.15)，用作流动资金；在公司运营的
2、
3、4年，我们将在此基础上增加200万至500万的短期借款，以此改善现金流动状况并达到较合理的资产负债比。
资金主要用于租用和购买生产性固定资产(105万)，以及生产中所需的直接260万）：明细如下：
投资收益与风险分析
主要假设：公司的设备、原材料供应商的信誉足够好，设备到货、安装、调试在4—6个月内完成，生产中能够保证产品质量；
租赁厂房，选址在河南宜阳县工业园园区，厂房入租即用。 投资现金流量表投资净现值 n npv=∑(ci-co)t(1+i)-tnpv=875.91(万元) t=1 银行短期借款（1年期）利率为5.85%，。考虑到目前资金成本较低，以及资金的机会成本和投资的风险性等因素，i取12%（下同），npv=875.91（万元），远大于零。计算期内盈利能力很好，投资方案可行。
内含报酬率
根据现金流量表计算内含报酬率如下： n npv（irr）= ∑（ci-co）t（1+irr）-t=0 irr=50.09% t=1 内含报酬率达到50.09％，远大于资金成本率5%，主要因为本产品优质低价，使得销售利润率较高，而且，前5年内市场增长性很好。篇2：商业计划书投资建议可行性研究项目建议书
商业计划书投资建议可行性研究项目建议书
关于商业计划书
商业计划书(busine plan），是公司、企业或项目单位为了达到招商融资和其它发展目标之目的，在经过前期对项目科学地调研、分析、搜集与整理有关资料的基础上，根据一定的格式和内容的具体要求而编辑整理的一个向读者全面展示公司和项目目前状况、未来发展潜力的书面材料。商业计划书是包括项目筹融资、战略规划等经营活动的蓝图与指南，也是企业的行动纲领和执行方案。
商业计划书的格式与内容
商业计划书的编写格式还是相对标准化的，这些格式涵盖了一个商业计划最需要回答问题的层面，得到了众多专家和实践者的一致公认。一个企业自身的商业计划和一个给潜在投资者递交的商业计划可能在形式上或诉求重点都略有差异，但其实质和根本应该是完全一致的。大致而言，任何一个商业计划都必须仔细审视并分析描述企业的目标，所处的产业和市场，所能够提供的产品和服务，会遇到的竞争和对手，的管理和其他资源，如何满足顾客的要求，长期优势以及企业的基本财务状况和财务预测。 第一章：计划概要
摘要是整个商业计划书的“凤头”，是对整个计划书的最高度的概括。从某种程度上说，投资者是否中意你的项目，主要取决于摘要部分。可以说没有好的摘要，就没有投资。 第二章：项目介绍
主要介绍项目的基本情况、企业主要设施和设备、生产工艺基本情况、生产力和生产率的基本情况，以及质量控制、库存管理、售后服务、研究和发展等内容。 第三章：市场分析
主要介绍产品或服务的市场情况。包括目标市场基本情况、未来市场的发展趋势、市场规模、目标客户的购买力等。 第四章：行业分析
主要介绍企业所归属的产业领域的基本情况，以及企业在整个产业或行业中的地位。和同类型企业进行对比分析，做wsot分析，表现企业的核心竞争优势。 第五章：市场营销
主要介绍企业的发展目标、发展策略、发展计划、实施步骤、整体营销战略的制定以及风险因素的分析等。 第六章：管理团队 主要介绍管理理念、管理结构、管理方式、主要管理人员的基本情况、顾问队伍等基本情况、员工安排、薪金标准。 第七章：财务分析
主要对未来5年做营业收入和成本进行估算，计算制作销售估算表、成本估算表、损益表、现金流量表、计算盈亏平衡点、投资回收期、投资回报率等。 第八章：资金需求
主要介绍申请资金的数额、申请的方式，详细使用规划。 第九章：资金的退出
主要告诉投资者如何收回投资，什么时间收回投资，大约有多少回报率等情况。 第十章：风险分析
主要介绍本项目将来会遇到的各种风险，以及应对这些的风险的具体措施。 第十一章：结论
对整个商业计划的结论性概括。第十二章：附件
附件是对主体部分的补充。由于篇幅的限制，有些内容不宜于在主体部分过多描述。把那些言犹未尽的内容，或需要提供参考资料的内容，放在附录部分，供投资者阅读时参考。
关于投资价值分析报告
投资价值分析报告是国际投、融资领域投资商确定项目投资与否的重要依据，主要对项目背景、宏观环境、微观环境、相关产业、地理位置、资源和能力、swot、市场详细情况、销售策略、财务详细评价、项目价值估算等进行分析研究，反映项目各项经济指标，得出科学、客观的结论。
投资价值分析报告和《项目建议书》、《可行性研究报告》及《商业计划书》有所不同，它主要集反映投资该项目在未来市场的价值分析。 不仅仅为融投资双方充分认识投资项目的投资价值与风险，更重要的是通过充分评估项目优势、资源，加速企业或项目法人拥有的人才、技术、市场、项目经营权等无形资源与有形资本的有机融合，对企业和投资机构提供重要的融投资决策参考依据。
对企业或项目法人而言，利用项目投资价值分析报告可以对项目的投融资方案以及未来收益等进行自我诊断和预知，以适应资本市场的投资要求，进而达到在资本市场上融资的目的。一份好的项目投资价值分析报告将会使投资者更快、更好地了解投资项目，使投资者对项目有信心，有热情，动员促成投资者参与该项目，最终达到为项目筹集资金的目的。
投资价值分析报告 第一章：摘要 项目名称，承办单位，项目投资方案，投资分析，项目建设目标及意义，项目组织机构。 第二章：项目背景分析规划
项目背景、项目建设规划、主要产品和产量、工艺技术方案。 第三章：外部环境分析
外部一般环境（pest）分析、产业分析。 第四章：市场需求预测
国外市场需求预测、国内市场需求状况分析。 第五章：竞争分析
项目地理位置分析、资源和技术、项目之 swot 分析、项目竞争战略的选择。 第六章：财务评价
评价方法的选择及依据、项目投资估算、产品成本及费用估算、产品销售收入及税金估算、利润及分配、财务盈利能力分析、项目盈亏平衡分析、财务评价分析结论。 第七章：融资策略
资金筹措、资金来源、资金运筹计划等 第八章：价值分析判断
价值判断方法的选择，价值评估。 第九章：风险分析
项目可能遇到的常规风险、特殊风险、风险的规避方案。 第十章：投资价值分析结论
对于项目的投资价值进行分析总结 第十一章：附件
证件、协议、证书等等。 关于可行性研究报告 可行性研究报告，简称可研，是在制订生产、基建、科研计划的前期，通过全面的调查研究，分析论证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可行而提出的一种书面材料。
项目可行性研究报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。
可行性研究报告是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。
可行性研究报告的作用
1、用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告
可行性研究报告要讲究科学性，此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。
2、用于国家发展和改革委(以前的计委)立项的可行性研究报告。
此文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可行性研究报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。
3、用于银行贷款的可行性研究报告 商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告，对于国家开发银行等国内银行，该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可行性研究报告，该文件类似用于银行贷款的可研报告。
4、用于申请进口设备免税
主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。
5、用于境外投资项目核准的可行性研究报告
企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。
可行性研究报告的主要内容与格式
各类可行性研究内容侧重点差异较大，但一般应包括以下内容： 投资必要性。
主要根据市场调查及预测的结果，以及有关的产业政策等因素，论证项目投资建设的必要性。 技术的可行性。
主要从事项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。 财务可行性。
主要从项目及投资者的角度，设计合理财务方案，从企业理财的角度进行资本预算，评价项目的财务盈利能力，进行投资决策，并从融资主体(企业)的角度评价股东投资收益、现金流量计划及债务清偿能力。 组织可行性。
制定合理的项目实施进度计划、设计合理组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证项目顺利执行。经济可行性。
主要是从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高人民生活等方面的效益。 社会可行性。
主要分析项目对社会的影响，包括政治体制、方针政策、经济结构、法律道德、宗教民族、妇女儿童及社会稳定性等。 风险因素及对策。
主要是对项目的市场风险、技术风险、财务风险、组织风险、法律风险、经济及社会风险等因素进行评价，制定规避风险的对策，为项目全过程的风险管理提供依据。
可行性研究报告基本构架 第一章：项目总论； 第二章：项目环境分析； 第三章：行业投资分析； 第四章：市场分析；
第五章：企业竞争分析与项目规模选择； 第六章：项目组织与实施； 第七章：投资估算与资金筹措； 第八章：项目经济可行性分析； 第九章：风险分析及规避； 第十章：结论与建议； 第十一章：附件。 关于项目建议书
项目建议书(又称立项申请)是拟增上项目单位向发改局项目管理部门申报的项目申请 。 是项目建设筹建单位或项目法人，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的某一具体项目的建议文件，是对拟建项目提出的框架性的总体设想。往往是在项目早期，由于项目条件还不够成熟，仅有规划意见书，对项目的具体建设方案还不明晰，市政、环保、交通等专业咨询意见尚未办理。项目建议书主要论证项目建设的必要性，建设方案和投资估算也比较粗，投资误差为±30%左右。 对于大中型项目，有的工艺技术复杂，涉及面广，协调量大的项目，还要编制可行性研究报告，作为项目建议书的主要附件之一。项目建议书是项目发展周期的初始阶段，是国家选择项目的依据，也是可行性研究的依据，涉及利用外资的项目，在项目建议书批准后，方可开展对外工作。
项目建议书的内容与格式
一、总论
项目名称、承办单位概况、拟建地点、建设内容与规模、建设年限、概算投资、效益分析
二、项目建设的必要性和条件
建设的必要性分析、建设条件分析、其它条件分析、资源条件评价、资源品质情况、资源赋存条件
三、建设规模与产品方案建设规模、产品方案。
四、技术方案、设备方案和工程方案 技术方案、生产方法、工艺流程、主要设备方案、主要设备选型、主要设备来源、工程方案。
五、投资估算及资金筹措
投资估算、建设投资估算、流动资金估算、投资估算表、资金筹措、自筹资金、其它来源。
六、效益分析
经济效益、销售收入估算、成本费用估算、利润与税收分析、投资回收期、投资利润率、社会效益。
七、结论
关于资金申请报告
资金申请报告是指项目投资者为获得政府专项资金支持而出具的一种报告。政府资金支持包括投资无偿补助、奖励、转贷和贷款贴息等方式，只审批资金申请报告。
1、投资无偿补助是指政府部门对符合条件的企业投资项目和下一级地方政府投资项目给予的投资资金补助，一般政府给与的投资补助不高于总投资额度的30%;
2、奖励，是政府部门对表现突出，业绩优秀，具有重大创新贡献企业的一种鼓励政策，奖励额度视具体情况而定;
3、贷款贴息，是指政府部门对符合条件、使用了中长期银行贷款的投资项目给予的贷款利息贴息。
资金申请报告要阐述的内容
1、项目单位的基本情况和财务状况;
2、项目的基本情况，包括建设背景、建设内容、总投资及资金来源、技术工艺、各项建设条件落实情况等;
3、申请投资补助或贴息资金的主要原因和政策依据;
4、项目招标内容(适用于申请投资补助或贴息资金500万元及以上的投资项目);
5、国家发展改革委要求提供的其他内容。资金申请报告的格式
1、项目的背景和必要性 国内外现状和技术发展趋势，对产业发展的作用与影响，产业关联度分析，市场分析;
2、项目承担单位的基本情况和财务状况
包括所有制性质、主营业务、近三年来的销售收入、利润、税金、固定资产、资产负债率、银行信用等级、项目负责人基本情况及主要股东的概况;
2、项目的技术基础
成果来源及知识产权情况，已完成的研究开发工作及中试情况和鉴定年限，技术或工艺特点以及与现有技术或工艺比较所具有的优势，该项技术的突破对行业技术进步的重要意义和作用;
3、建设方案
项目建设的主要内容、建设规模、采用的工艺路线与技术特点、设备选型及主要技术经济指标、项目招标内容(适用于申请国家投资补助资金500万元及以上的项目)、产品市场预测、建设地点、建设工期和进度安排、建设期管理等;篇3：投资项目商业计划书 投资项目商业计划书
商业计划书的概念
商业计划书，英文名称为busine plan，是企业或项目单位为了达到招商融资和其它发展目标之目的，在经过对项目调研、分析以及搜集整理有关资料的基础上，根据一定的格式和内容的具体要求，向读者（投资商及其他相关人员）全面展示企业/项目目前状况及未来发展潜力的书面材料；商业计划书是包括项目筹融资、战略规划等经营活动的蓝图与指南，也是企业的行动纲领和执行方案。
商业计划书目标读者
毫无疑问，商业计划书首先是给项目单位/企业自己使用的，其次才是目标投资商、贷款方、赞助方及其他相关方。但在实践中，目标出资方往往是商业计划书首要读者，从某种程度上讲，商业计划书已成为招商引资的敲门砖。
投资商最关心什么？
1、投资商最关心投资项目/未来企业的盈利潜力，以及未来利润分配方式。招商引资单位一定认为所推荐给投资商的是最具潜力的项目，但是，任何投资项目都是机会与风险并存，凭什么断定你的项目机会大而风险小？
2、投资项目/未来企业的产成品或服务是否存在有效需求？如何向投资商证明目标市场需要你的产品或服务？这种需求的规模是否足够大？需求持续时间是否足够长？目前及潜在的竞争对手处于什么状态？他们的优势和劣势？你需要将市场调查分析报告及调查程序说明展示给投资商。
3、如何向投资方证明各种预测符合实际？投资商一般是依据投资项目所在行业的现状和发展趋势进行判断，你需要将行业数据来源及分析方法展示给投资商。
4、如何向投资方证明新注入的投资将会增加未来企业的价值？你需要将强有力的营销计划、组织及管理团队计划展示给投资商。
商业计划书的作用
对于正在寻求资金的企业来说，商业计划书就是吸引外来投资过程中的第一项工作：
1、客观地分析企业目前所处的位置以及通过特定目标的设计所将要达到的位置，以及为实现该目标所制定的计划；
2、让投资商、出借人或合资伙伴相信的确存在一个可行的商业机会，让他们知道企业已意识到这种机会并会加以利用。
因此，通过商务计划书对未来企业的各个方面以及整个企业的情况进行全方位和深入系统的分析，使真正有投资价值的项目能够快速的获得投资商的认可。
商业计划书的制作机构具备以下资源的机构都可以制作商业计划书：
1、具有市场调查的渠道和能力
2、占有细分行业最近5年以上行业基础数据
3、具备项目投资数据分析能力 商业计划书的内容框架
注：
1、商业计划书中要明确包括特定的日期以及特定人员负责特定的项目及预算；
2、若是吸收风险投资则要确定投资退出策略。
商业计划书的编写流程
投资商评估项目的标准、内容与流程
国内外任何投资机构在进行投资前，都会对项目商业计划书进行严格的审查评估，因此，商业计划书的内容与格式是否能够顺利通过评估，是获得投资的关键所在。 项目投资评估标准
1、适当的发展阶段
2、强大的管理团队
3、良好的市场机会
4、稳健的商业计划 项目投资评估内容
1、评估市场机会
2、评估业务模型
3、评估管理团队
4、评估竞争状况
5、评估产品/价值定位
6、评估财务状况 项目投资评估流程
1、评估发展阶段：种子期、成长期、推广期、成熟期
2、评估市场机会：清晰界定目标市场和有吸引力的预期市场规模、竞争对手的市场规模
3、评估商业计划：产品有优于竞争对手的潜力，价值定位独特，业务模型的关键成功因素、促进增长的合作伙伴、获得回报的多种渠道
4、评估管理团队：关键职位中已经有有经验的人担任、管理团队的最终组建
商务部研究院资源优势
1、商务部研究院拥有“投资项目数据分析师”资格认证及国际项目管理认证资格专业人员；
2、商务部研究院拥有长期从事投资、贸易、行业及市场领域的调查研究和政策咨询，全面了解中国各行业投资及贸易环境的权威专家；
3、商务部研究院长期监测和跟踪分析中国 700 多种行业大类及细分行业各类别企业（包括内资企业、外资企业） 30 多种主要年度经济指标，洞悉每一个细分行业投入与产出的动态变化；
4、商务部研究院自改革开放以来长期接受外企委托的有关中国产业投资环境及产品市场调查业务，拥有独到的调查渠道、丰富的从业经验和庞大的专家队伍；
5、“商务部研究院中国投资项目数据分析中心”根据国家关于规范长期投资项目数据分析方法、与国际接轨的总体精神，并结合中国投资项目的实际需要，由成都高科所组织专家及专业设计人员，开发出适合国内绝大多数企业需要的项目投资数据分析和决策模型、以及拥有实际应用效果的“项目投资决策数据分析系统软件”，填补了目前国内企业及政府机构在项目投资数据分析中缺乏科学手段的空白。
6、商务部研究院建立有庞大的国际行业细分领域大中型投资商及国际风险投资商信息数据库，向我们的客户提供目标投资商完备信息（含投资商名称、经济技术实力介绍、主要投资/生产领域、总部联系方式、主要管理者以及在华设有分支机构的同时标明在华联系方式），以便用户将商业计划书投送到合适的目标投资商手中。
“商务部研究院中国投资项目数据分析中心”简介
一、“商务部研究院中国投资项目数据分析中心”由商务部研究院、原外经贸部计算中心及国商海投国际商务管理中心合作，投资项目提供服务： １.投资项目数据分析报告 ２.地区投资环境调查报告 ３.多语种专业翻译
４.提供由商务部研究院出具的可行性评估论证报告书
５.依据专业投资机构的特殊需要设计安装个性化投资项目数据分析系统软件
二、“中国投资项目数据分析中心”优势： 1.商务部研究院中国投资项目数据分析中心拥有“投资项目数据分析师”资格认证专业人员； 2.商务部研究院拥有长期从事投资、贸易、行业及市场领域的调查研究和政策咨询，全面了解中国各行业投资及贸易环境的权威专家；
3.商务部研究院长期监测和跟踪分析中国 700 多种行业大类及细分行业各类别企业（包括内资企业、外资企业） 30 多种主要年度经济指标，洞悉每一个细分行业投入与产出的动态变化；
4.商务部研究院自改革开放以来长期接受外企委托的有关中国产业投资环境及产品市场调查业务，拥有独到的调查渠道、丰富的从业经验和庞大的专家队伍；5.“商务部研究院中国投资项目数据分析中心”根据国家关于规范长期投资项目数据分析方法、与国际接轨的总体精神，并结合中国投资项目可行性研究的实际需要，开发出适合绝大多数企业需要的项目投资数据分析和决策模型、以及拥有实际应用效果的“项目投资决策数据分析系统软件”。
三、“投资项目数据分析系统软件”，具备先进的项目决策数据智能估算和精算分析系统，提高项目投资数据分析的精度：
1.根据不同项目数据分析的具体需要直接运算出非贴现现金流量指标中的项目投资回收期、会计收益率；贴现现金流量指标中的净现值、现值指数、内含报酬率等分析决策数据； 2.项目不确定性风险分析系统能进行盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析； 3.在系统中集成了世界银行以及美国等西方国家用来评价项目的效益成本比率（b／c）与净效益投资率（n／k）重要分析系统；4.先进的智能化项目方案优选比较系统，能对互斥性项目进行决策性选择；
5.系统具有项目投资现金流量、盈亏平衡、敏感性和方案比较等图形分析功能；6.以上分析系统及模块，都能出具项目投资决策结论及参考意见。
第14篇：机场商业发展趋势分析
机场商业发展趋势分析
一 机场商业对品牌需求不断增强
1 品牌餐饮，品牌商业在一，二线机场的商业比例在不断提高，在三，四线机场的投标过程中出现需要品牌的情况。公司自有品牌在投标中处于劣势地位。
2 品牌进入机场对公司自有品牌（特别是餐饮）形成了一定的冲击。 3 机场商业业态的规划和布局慢慢接近一线市区CBD商圈的高端大型百货的经营业态方向。
4 建议大量收集品牌项目（国际，国内，一，二线）。在公司以后投标时，能形成有利的整合型经营业态，（餐饮，百货，品牌）
二
机场租金及收取租金的方式的改变
1 由于机场商业的竞争激烈，最明显的体现在租金的上涨。及提成租金的收取。公司的利润不断压低。进入微利时代。
2 公司层面的竞争转变为管理层面的竞争（员工的培训，成本的控制，规模化的优势，信息共享，管理经验共享）。哪家公司管理的好，哪家公司利润就高。
三
高速铁路对机场商业的冲击
全国高铁的大规模兴建。高速铁路的开通，对现有机场商业效益带来5%的冲击，并随着高速铁路的发展，对机场商业的冲击将达到10%的影响。
四 机场大规模的扩建对机场商业的影响
机场扩建对公司的发展有利有弊。利：机场商业重新洗牌，有利公司进入一些新的机场。弊：机场客流量的增幅为10%左右，转化为消费顾客的比例不到1%。消费的顾客群体还是集中在原有的中，高端顾客群体。机场的扩建大幅增加了商业面积，分流了顾客群体，摊薄了公司的利润。
五 员工工资的提升及社会保险费用的增加
人员工资构成在公司的成本里排第三，公司每个月支付的员工薪水为190万左右，不包括管理层的工资。优化管理结构，（用三个员工做五个人的工作，发四个人的工资）。
个人建议：
1 收集品牌，在公司投标时占据有利形势。
2 财务能全面参与管理体系中，（事前预算，事中控制，事后总结）。收，支两条线。总公司统一费用的调配。一切工作结果以数字说话，（目的：提高利润，压低成本）。
3 精细化管理（向管理要效益）。在管理层方面增加对赌成分（管理层的年终制定下一年的分公司利润指标，完成的奖励多少？没有完成的怎么处理？并以一些约束性的条款加以约束。）
第15篇：厦门商业现状分析
厦门商业现状分析
在国家调控打压房价，房地产市场不景气的阶段，厦门商业前景比较好，这是顺应市场变化。老百姓买房的人少了，股票基金也不景气，老百姓会把手里的闲钱用于民生消费和银行投资理财，现在很多银行推出一系列理财产品也是市场变化所致，迎合市场需求。随之消费肯定会提高。厦门商业项目趋于饱和，但还有很大发展空间，思明区以综合百货为主，同质化现象严重，竞争激烈，目前湖里区和岛外的商业前景比较好。厦门未来的商业形态将以主题商场和综合体形式方向发展。目前厦门的主题商场和综合体也都集中在湖里区和岛外，吉家、红星美凯龙、万达、喜盈门等。思明区的家电主题商场就是国美、苏宁。城市的发展使得东部片区需要发展一个新的商圈弥补东部商业的空白，东部商圈将成为厦门未来最有发展潜力的商圈。思明区的商业未来以主题商场和综合体为主会比较看好，湖里区以综合百货和主题商场、综合体为主会比较看好。厦门是二线城市，发展很快，前几天厦门在全国城市综合评价评比排在第一位。这个利好消息会吸引更多的商家来厦门投资拓展。但是厦门很多商业项目还是引进得比北方很多大城市晚，像红星美凯龙、万达，家乐福才进入厦门不久，但是在国内很多城市都已经很多年了。很多城市的综合体项目也非常多。所以当一个新的商业型态进入一个城市肯定会带动消费，改变人们消费习惯。
在和开发商谈项目前，先和开发商沟通，以往很多开发商拿到了商住项目的地块，和住宅一起销售，不管是代理商销售还是开发商自售，对商业部分总是不重视，当成附带品销售。代理商在商业项目方面没有研究也不够专业，往往商业总是没规划好，导致空置店铺很多，卖不掉也租不掉，浪费了很多资金，而且很多都是以底商为主。所以在开发商开始施工之前可以建议商业的建筑规划给到开发商，做市场调查分析，然后将要招商的商家和定位先规划好，包括建筑规划、格局、人流动线按要引进商家的硬件需求来设计施工，才不会在招商过程中对硬件做调整，有可能不适合就把客户流失掉。对消防要求也可以比较顺利通过。这样后期招商会比较轻松，而且项目定位正确很关键，对招商工作会非常顺利。
很多代理公司也是顺应房地产市场变化成立了商业地产事业部，往代理商业地产招商方向发展，这个方向是正确的，而且代理公司的优势就是比较专业，对市场把握度比较好，有代理压力所以做起项目来会比较尽心，对人员综合要求也会比较高。而且商业地产较房地产代理有个好处，招商周期比房地产销售周期短，一般在半年左右，对公司回收利益也比较快。
第16篇：商业项目综合分析
商业项目综合分析
一、商业的定义以及发展史
（文字+古老商业店铺图片——现代商业建筑图片）
二、商业形式分析（文字+图片）
1.封闭式——mall——
2.开放式——室外步行街——
3.半开放式——
三、各商业类型的特点，优缺点以及适应性。
1.Mall的商业类型、特点以及适应城市。（典型性的项目分析）
2.室外步行街的商业类型、特点以及适应城市。
3.半开放式步行街的商业类型、特点以及适应城市。
4.三种类型对比分析。
四、室外商业综合体（综合mall）
室外商业步行街
1.特色特点
a.传统商业步行街的特点
b.3-4层不容易形成氛围（全散售、无业态规划、无统一营销，难以旺盛）
c.缺少主力休闲业态，没有带旺整体
d.建筑营造上并无风情化、特色化、无品质感、难以吸引人流。
2.新型的室外综合体
三、核心解释
理解为一个拆了顶的mall（解决人流去3-4层的问题）
商铺面积：30-50㎡、50-80㎡、各铺位多少、位置、（可组合，方便销售）
四、举例说明
1.项目规模
2.街道尺度
3.平面细节（各商铺面积的比例）
五、商业街细节的打造
（参照世联地产商业分析研究）
六、开放型的室外商业综合体
适应的商业类型（建材、小商品、服装鞋帽、）
综合类
建材类，如何适应
通过变化适合各种市场类型业态
第17篇：商业案例分析报告书
商业案例分析情景剧报告书
1、主题：
企业运营管理模式的改革
2、制作团队：Smart Kids
3、企业案例分析：
（1）案例背景:
21世纪是市场经济高速发展的时代。21世纪是企业竞争高度激烈的时代。企业开拓创新、致力于革新、全新发展的时代。随着经济全球化的发展，我国企业面临更多的挑战，同时有些企业能顺应时代变化，积极引进新思想、新理念，致力于企业管理的革新，有效地实现了企业的全面发展。
（2）案例介绍：
A公司是某市一家著名的饮料企业，成立于上个世纪80年代中期，借助于改革开放的有利政策。积极引进先进技术和设备，投入大量资金，扩大生产规模，在90年代初期得到迅猛发展，随即迅速开阔市场，到90年代中期在周边城市中发展成为该行业的领头羊，。进入21世纪，市场环境发生巨大变化，但A公司仍采用陈旧的管理模式，加之该公司的刘总仍坚持保守原则，完全不顾包括李副经理在内许多人的建议，仍然坚持保持原来的状况，公司员工的分裂趋向愈加明显。公司采用传统的人员选配置制度，职工工作积极性逐渐下滑，懒散，各个部门互相推卸责任，严重影响了公司的业绩。由于生产的产品虽然廉价，但是质量不高，在市场中的占有率日益下降。公司面临破产境地。而A公司在面临同行业公司的竞争威胁的同时，有采取激进的做法，不惜牺牲收益来试图压垮其他公司，想要保持以前的垄断地位。
而同时生产饮料的B公司，虽然起步于90年代中期，但在成立以来，采用先进的管理理念和营销策略，在激烈的市场竞争中占据优势，，发展迅速。到21世纪在A公司实力下滑的时候逐渐超过A公司，成为饮料市场的龙头老大。 就在A公司面临破产的危急时刻，董事会深刻认识到企业改革必要性，于是任命一向主张积极改革具有胆识的营销副总李某为总经理，全权主持公司的改革。在掌握国际大型企业成功经验之后，李总找到了一个理想的参照公司——C公司，并亲自去实地考察，学习他们的经营模式、生产技术等多方面经验。随之A公司开始了大刀阔斧的改革。
A公司的改革涉及很多方面。首先改变员工的思想观念，最好充分的思想准备。在生产方面，革新生产线，采用最先进的生产设备，机械化生产，提高了效率和质量。对人员展开大力调配和培训工作，坚决辞退懒散人员，对在职人员实行末位淘汰制，使员工感到危机感。规划部门设计，对部门重新分配的职责权限，大力培养销售人员，提高素质，重新树立企业良好形象。制定企业的整体目标，并逐级分配将来一段时间内的目标…….
经过一系列的改革措施的大力实行，A公司逐渐走出低谷，市场占有额逐渐攀
升，摆脱了破产的困境，转变了对竞争的理解，在发展中，与B公司进行合理竞争，并进行合作，使区域内该行业在均衡稳定中稳步前进。呈现欣欣向荣的市场态势。
（3）案例分析：、
优点
1A公司经历了起步、发展、高潮、衰落和重振的坎坷的发展道路，是大部○分企业所必须经历的过程。每个企业都免不了脱离这个残酷的生长过程。但是对于企业来说，如何面对每一个阶段的问题才是最关键的，尤其是在企业面临即将灭亡的困境时，如何成功的实现转型更是决定企业存在的致命要素。A公司成功地实现了转型，重振大公司风采，正是对组织生命周期理论很好诠释，对以后的实践很有意义。
2刘总和李总不同的领导风格给企业带来不同的结果，刘总的保守做法还有○李总的积极改革，不仅是个人风格的体现，更是个人领导理念的体现。具有良好的决策能力、指挥控制能力、优秀的职业素质使每位领导者必备的条件。领导者既是企业的领头人，也是协调各方面的调解人。只有积极抓住市场环境变化的领导者才能引领企业走向成功。
3人员配备具有保障企业系统得以运转，为企业发展积蓄力量的作用，通过○人员的合理配置，更好的发挥员工的积极性，实现企业的良好发展。A公司对人员前后的配置表明，只有合理的配置人力资源，并对激励机制进行合理优化，采取合理的激励机制，才能调动员工的积极性，事项企业与员工的同时进步。 4，○当企业的内外部环境发生变化，企业的成员的期望与实际的差异拉大时，企业就得合理采取适当手段进行变革。A公司进行激进的深刻变革是由其面临的即将破产困境的危机形势决定的。其变革的合理性得到认同。变革必定会存在一定的阻力，如何化解阻力成为一个改革的难题，A公司在改革之前先进行思想动员，大力宣传，精心设计，符合现代组织变革的必要步骤，也必定能实现变革的成功。
5A公司制定企业的总体目标，并逐级分配目标，将目标细化到每个员工，○使人人都有一个确定的发展方向，正是运用了德鲁克的目标管理理论。建立目标体系，既有效提高员工的积极性，又有助于形成有效地控制，同时改进管理和澄清组织中存在的问题。在现在的组织中，实行有效地目标管理是一个不错的选择，但要同时注意克服它的弊端，将之放到最小，以充分发挥目标管理的优越性。
6对组织进行职能设计，明确组织各部门的职权有利于各个部门进行合理的○分工，促进企业的效率的提高，从而实现组织整体效益的提升。A公司对各部门进行的职责分析，明确了各部门的权限，有效的促进了企业整体的发展。 7在改革之前，A公司对待其他企业的态度是力求消灭，不留余地，坚持保○
持垄断地位，而在改变思想之后，奉行公平合理的竞争，并进行有效的合作。各个竞争对手并不是你死我活的互相攻击，而是在合作中共同发展，在竞争中共同进步，最终实现双赢。
缺点：
1A企业在进行部门重新划分职责权限的同时没有注意到部门间的协调工
○作，这将会造成部门过于注重自己的部门的利益，而忽视了组织的整体利益。容易造成恶性竞争，一些项目难以开展，最终造成企业整体效益的下滑，对企业不利。A公司应更注意对部门进行协调，以实现共同目标的实现，最终实现公司的发展。
2A公司没有侧重于发展企业文化，
○丰富企业员工工作业余活动，深化企业的核心价值理念，深刻企业文化在员工心目心中的形象。卓越的企业文化可以发挥大的导向、约束、凝聚、和激励作用，劣等的组织文化则会对组织发展形成束缚和障碍。拥有一个良好的企业文化对企业的发展具有深刻的作用。A公司应树立深刻的企业文化理念，营造企业文化良好氛围，开展企业特色的文化活动。建成全体员工参与的企业文化体系，形成企业的核心价值观, 促进企业的生产经营活动合理开展。 （4）对企业的启示：
没有一个企业可以不经过任何改变就能长期在市场中保持一定的地位，所以企业应该保持警惕，积极面对市场环境的变化，适时改变自己的经营方式。在此过程中，领导者更要把握住时机，不断吸收外部的先进管理经验和经营理念。其次，企业的发展大部分需要依靠广大员工的广泛参与，提高他们的积极性是一个很重要的因素，要采取先进的激励理论来激励员工。企业在保持动态变化的同时，也应保持政策的静态性，用以巩固改革的措施。企业在运用先进的管理技术的前提是了解该技术理论的弊端，并才有力措施最大化的减少弊端带来的危害。总之企业的改革是一个敏感的话题，应该慎重，并做到稳步改革，实现企业的稳步发展。
4、总结
在本次企业案例分析的具体实践过程中，我们了解到了企业的运营管理模式变革的具体要求。企业的变革并不是那么简单的，是需要企业全体的广泛支持与参与的。要想实现企业的长远发展，就应该随时局的变化而适时改变经营策略。企业在变革中成长。
5团队成员：单新苗，王 舜，马晓蒙，
孙凤鸾，韩立廷，王运金
2010-3-27
第18篇：商业调研报告
××商业项目调研报告
（附 件）
一、区域概述：
陶然亭板块为南城的老城区，它北起前门西大街，南至南二环，东起前门大街、永定门大街，西至右安门大街。其中涵盖京城两大园林：建于1952年的陶然亭公园和建于公元1420年的先农坛。 区域内主街道传媒大道北起宣武门，南至南二环滨河路，全长3．2公里，道路规划宽度为70米，东西纵深开发宽度为100米至200米，与新建成的广安大街交叉。国际传媒大道近距离辐射西单商业街、金融街、王府井。宣武门大街、广安大道、地铁四号线、地铁二号线与传媒大街纵横交汇，是商务办公、企业经营、休闲居住、配套服务为一体的综合文化产业社区。而区域内太平大街也将拓宽到50米，位于陶然亭北门目前只能过两辆车的陶然亭路也将拓宽，并顺直北移打通至白纸坊路。地铁四号线目前正在建设之中。（地铁四号线通车路线：）
区域内院校有：宣武区实验幼儿园、北京小学、实验一小、北京十
四、十五中学、育才中学、首都医科大学、北京卫生学校、工会职业大学、工会干部学院。（其中工会职业大学和工会干部学院在项目的斜对面）。
二、区域人口调研统计：
1、区域固定居民情况：
区域包含四个街道行政管辖区，其人口结构如下：
2、区域在售住宅项目调研总结：
总结：目前陶然亭区域住宅主要以20世纪七八十年代建成的板楼为主，居民大多数是区域内的原住民，以低收入人群为主（区域内原住民主要为区域内黑窑厂、等老企业职工）。目前区域内普通住宅主流均价9000元/平方米，但该区域在开发住宅项目正在向中高档靠拢，少数高档项目售价较高且以大户型为主，目标人群直接针对区域内传媒工作者和商务人士。表明了区域住宅水平正在往中高档靠拢。同时区域内配套设施也在不断完善、旧城区的改造工程也在进行、房地产开发的力度日益加大，本区域内的固定居民总数将会逐步攀升，群体消费水平也在日益提升，消费潜力巨大。
三、区域商业情况调研总结：
1、区域整体商业情况概况：
陶然亭板块区域内商业分布较为散乱，多为临街门面。各街道商业情况如下：
2、区域重点商业市场情况：
备注：区域内天桥附近有盛金天桥商城，总规模46700平方米，地下两层，地面5层，为以服装为主的综合市场，商户入住经营不交租金，只交15000元押金。该市场经营不善，大部分铺位空置，目前市场正在催商户撤摊拟整改市场，具体整改规划未定；另有天桥百货商场，地下一层（华润万家超市），地面四层（服装为主的综合百货），单层2000平方米，总规模1万平方米。经营情况良好。商场方面由于该区域距SOGO商圈和西单商圈较近，区域居民的消费习惯倾向于去往这两个商圈消费。
3、区域在售商业项目情况：
总结：区域内具有规模性的综合商业稀缺，并且商业分布不集中，目前商业以临街门面和社区底商为主。而区域大部分临街门面目前又面临拆迁改造问题。因此区域内商业供应量远远不够，不能满足区域消费群体的日常消费需求。
第19篇：商业沙盘报告
第一章 （标题）
商业沙盘总结报告
商业沙盘是通过引领学员进入一个模拟的竞争性行业，由学员分组建立若干模拟公司，围绕形象直观的沙盘教具，实战演练模拟企业的经营管理与市场竞争，通过模拟商业企业的整体运营过程，学员进行直销市场开拓、分销市场开拓、门店建设、经营商品定位、仓库备货、运输、物料搬运、门店配送、订单履行、存货管理、供应/需求计划等战略、战术、运营层面的决策与实施。在训练过程中，学员既能从战略高度来观察商业企业管理的全貌，也能从执行角度来亲身体验商业企业管理的主要环节。每年度经营结束后，同学们通过对“公司”当年的业绩的盘点与总结，反思决策成败，解析战略得失，梳理管理思路，暴露自身误区，并通过多次调整与改进的练习，切实提高综合管理素质并从中学习如何解决实践中会遇到的典型问题。
沙盘课开始后，我们就开始组队，大家在组队过程中都没有考虑太多，大多数都是选择平时生活中比较熟悉的同学一组，但也有些是随机组合，而我就是跟班里的同学组成一组的，并且光荣的成了第一组的一份子，可是我们组只有五个人，比其他组少一个人。组好队后我们就进行人员安排，但是我们各自想要做的职位都有一些冲突，最后只好通过抽签的方式来决定，而我很幸运的抽到了自己想要做的职位，营销总监（COO）。
分清了各自的职责后，我们就在老师的要求下共同讨论公司的名字和口号，激烈的讨论后，终于有结果了，名字是“TWT”，意思是“The Wonderful Team”，口号是“NO MONEY NO TALK”。因为当时我们都还不懂该如何操作商业沙盘，可以说当初的我们完全是个迷途的羔羊，对商业沙盘一无所知，在现实中这样必定会破产无疑。但大家都是一样的，起跑点都一样，也没大影响。接下来老师就开始有条不紊给我们讲解每个步骤，要注意那些问题，和游戏规则。说实话当老师讲了一遍后我们大都心中还是迷迷糊糊的，因为理论要靠实践才会懂得更透彻，还好老师懂我们，讲完后又教我们具体的实践操作，带领我们玩起来，让我们试玩一年，到最后，我们都知道了要怎样玩，心中也开始有了一些对策，跃跃欲试兴致勃勃。此过程中老师起了一个举足轻重的作用，直接影响到我们对沙盘课的兴趣，因为有些班老师讲的比较乱，学生听得懵懵懂懂，就会觉得乱七八糟，兴致也会大减，最后学的东西也会少，达不到沙盘实训的目标，很庆幸我们遇到一个较好的老师。
经过老师理论知识的讲解和我们自己的一轮实践操作后，我们了解了大致上的流程与重点知识。市场分别有东南西北部四大块市场，一开始就会有东部市场可供发展，而其他三块市场都要用时间与金钱开发再发展。门店的种类有三种，分别是专卖店、代理店与大卖场，而三种门店分别都可以选择销售高端、中端或低端的其中一种商品。运输费用，分为飞机、汽车、火车三种运输方式。运输费用：飞机＞汽车＞火车；运输用时：飞机＜汽车＜火车；装载量：飞机＜汽车＜火车。
I
华南理工大学广州学院本科毕业设计（论文）说明书
终于到了开始的时刻，在老师的帮助下，我们一起玩了初始年，这时我们每一组都是一样的，现金60，在东部市场开了一间中端专卖店和一间低端代理店。初始年之后，就是我们自己开始玩了。一开始，我们组就进行了激烈的讨论，当然，作为组内的COO，我也发表了自己的意见。第一年的广告费是最难的，因为起始年大家的基础都一样，不知道其他组会投多少，投哪种产品，而且只有一个东部市场，但第一年的广告单有很重要，它在一定程度决定着公司以后走势和发展方向。经过一番深思熟虑后集思广益，我们结合东部市场容量分析表决定了投入的广告费20M。但结果却不太理想，我们都低估了其他组对广告的重视程度，第一年我们拿的订单并不多，所以我们就决定不开新门店了，最后我们亏了。
第二年，我们反思第一年的失败，决定加大投入广告费，侧重于低端产品，在东部市场新开一间中端的代理店，并开拓新市场。可是我们还是低估了其他组对广告的重视程度，拿到的销售订单比上一年的还要少。我们按照步骤一步一步展开进行，根据订单去采购原材料，根据交单季度而采用不同的运输方式，根据不同店要交的订单不同向总部配送不同的产品类型和数量。到了年终盘点时，不出所料，我们依然是亏了，而且比上一年亏得更多了，还有一间低端的代理店倒闭了。
第三年，我们继续加大投入广告费，在东部开大卖场，在南部市场新开一间专卖店和代理店，侧重发展南部。最终，我们在东部只拿到两张订单，而在南部市场拿到了五张销售订单。经过一年的运营，在年终盘点时，我们发现亏得更厉害了，并且面临破产的危机了。
第四年，我们一起讨论和寻找上一年失败的原因，可是发现不到失败的根本原因，唯一的可能性就是我们的订单太少了。在第四年里，我们一致决定去高利贷，加大广告费的投入，达到惊人的68M，领取订单时拿到九张订单。在我们的努力下，一年过去了。又到了年终盘点了，我们都十分的紧张，可是结果是那么的不理想，又亏了。到了老师盘点排名的时候了，尽管我们很努力，但四年的经营后，我们拿到了最后一名，大家都很伤心。
在最后我们都进行反思，共同寻找原因。野心太大，什么都想要，什么都不想放过，广告费投入太多，投入太均匀，这就是我们失败的根本原因。
通过时间不长也不短的商业沙盘实训，我从中体会到许多，有愉悦的，也有低潮的。学到了很多东西，积累了宝贵的经验，其中很多知识是在理论教导中学习不到的。我们在分析市场、获取订单、采购运输、开拓直销与分销渠道、制定战略、进行物流管理、营销规划和财务管理等一系列环节中体会到了企业经营运作的全过程，认识到企业资源的有限性。让我们了解到企业的实际运作情况，涉及到仓储配送中心、物流运输、直销与分销渠道建设、专卖店、代理店、大卖场等环节和要素。作为一名COO，我的主要工作就是按销售订单交货，收取货款、开拓渠道等等。而在这一次的商业实
第一章 （标题）
训中我深刻地体会到：考虑要周全，分析不能片面，以偏概全；具有前瞻性，战略性，计划性，预判性；不能被挫折打败，寻求方法打败挫折；相信团队，因为合作的力量是无限大的；瞄准目标，术业有专攻，不要过于分散投资。
本次商业沙盘实训令我获益匪浅，首先感谢老师的教导和助理的协作，其次感谢第一小组全体组员的通力合作，我们虽然是最后一名，但是很好地完成了实训课程，感谢大家。
III
第20篇：商业市场调研报告
北京商业市场研究报告
第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 1.2北京商业地产发展过程 1.3 北京商业地产现状 1.4 重点商业空间布局
第二部分：北京商业地产市场总体分析 2.1北京市商业体量分布情况分析 2.2各环路项目分布情况分析 2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析 2.4北京交通干线和沿线商业的分析 2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析 2.6商业项目物业形态对比分析
第三部分、北京商圈规划分析 3.1商圈的概念
3.2北京市老商圈分析
3.3北京新老商圈规模与变化分析 3.4现代商圈及其动态发展
第四部分 商业地产经营概况分析 4.1整体分析 4.2商圈分析 4.3个案分析
第五部分 商业地产项目选址研究 5.1店址是现代零售商业的核心竞争力 5.2便利性是零售商业店址的第一特性 5.35a法则是商业店铺选址技术的核心 5.4商业店面选址要求
第六部分：北京商业地产市场预测 6.1北京商业地产展望
6.2北京商业地产“拐点”？ 6.3重点区域分析：cbd 第七部分：北京市商业地产总结
第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分
商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究。
1.1.1按照开发形式进行分类 ：
（1）商业街商铺
商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、
酒吧街、美容美发用品街等。
（2）市场类商铺
在这里， 市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
（3）社区商铺
社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。
（4）百货商场、购物中心商铺
百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。
（5）商务楼、写字楼商铺
商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者。
（6）交通设施商铺 交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
1.1.2商业业态的分类的基本特征：
商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等。各主要业态选址和经营特征如下：
1、百货店
百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
（1） 选址在城市繁华区、交通要道。
（2） 商店规模大，营业面积在5000平方米以上。
（3） 商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。
（4） 商店设施豪华、店堂典雅、明快。 （5） 采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。
（6） 采取定价销售，可以退货。
（7） 服务功能齐全。
2、超级市场
超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。
（1） 选址在居民区、交通要道、商业区。
（2） 以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。
（3） 商店营业面积在1000平方米以下。
（4） 商品构成以购买频率高的商品为主。
（5） 采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。
（6） 营业时间每天不低于11小时。
（7） 有一定面积的停车场地。
3、大型综合超市 大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。
（1） 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
（2） 商店营业面积2500平方米以上。
（3） 商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。
（4） 采取自选销售方式。
（5） 设与商店营业面积相适应的停车场。
4、便利店（方便店）
便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。
（1） 选址在居民住宅区，主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。
（2） 商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。
（3） 居民徒步购物5——7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。
（4） 商品结构以速成食品、饮料，小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。
（5） 营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。
5、购物中心
购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
（1） 由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。
（2） 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。
（3） 内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。
（4） 设施豪华、店堂典雅、宽敝明亮，实行卖场租赁制。
（5） 核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。
（6） 服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。篇二：商业项目市场调研报告(模板) 商业项目市场调研报告
调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。
一、pest分析 ? 政治要素（politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ? 经济要素（economic）：gdp总量、人均gdp、gdp增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ? 社会要素（society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。 ? 技术要素(technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。
二、区域城市功能调查 ? 公共设施状况 ? 交通体系状况 ? 道路状况、通行量 ? 区域性质与功能特点 ? 各项城区的机能 ? 城市规划
三、区域商业现状调研
? 商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类） ? 商业发展规划（政策规划、趋势研判） ? 租金水平、售价水平研究等； ? 发展商开发情况研究；
? 零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析） ? 新店开设趋势研究 ? 典型案例分析
四、区域商业物业供需分析 ? 区域供应 ? 区域消化 ? 供需交叉分析 ? 租金走势 ? 售价走势 ? 租售交叉分析 ? 典型开发案例分析
五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究 ? 地理细分调查分析 ? 购买人群细分调查 ? 年龄细分调查分析 ? 经济状况细分调查分析 ? 消费者交通和出行方式 ? 购买者购买心理及行为分析
六、意向项目swot分析
（包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等）
七、结论
? 区域投资价值建议 ? 项目投资建议
? 产品投资建议篇三：商业项目市场调研报告
中国茶市三期调研及定位报告
高策（中国）房地产运营机构 2012年2月27日
报告目录
一、新昌城市背景调研————————————————————————————————————————————————3
1、城市概况
2、城市人口
3、城市交通
4、经济概况
5、城市规划及城市发展方向
6、小结
二、宏观背景及本地房地产市场调研——————————————————————————————————————————13
1、宏观背景
2、房地产发展概况
3、市场供给及市场存量
4、房地产价格走势
5、购房消费者心理分析
6、地产项目区域分布
7、典型个案分析
8、小结
三、新昌城市商业发展现状——————————————————————————————————————————————31
1、城市商业发展现状及分析
2、小结
四、项目定位————————————————————————————————————————————————————40
1、项目概况
2、swot分析
3、项目定位策略
一、新昌城市背景调研
1、城市概况
城市区位：新昌县，位于浙江省东部，绍兴市东南部，曹娥江上游。北纬29°27′，东经121°01′。东邻奉化、宁海，南界天台，西南与东阳、磐安接壤，西、北两面与嵊州毗连。县境东西长52千米，南北宽37千米。
地势概况：新昌地处浙东丘陵地带，天台、四明、会稽诸山余脉绵亘境内，地势由东南向西北呈阶梯形下降。县境东南部为崇山峻岭，中部和西部为丘陵台地，西北部为河谷盆地。全县地貌有“八山半水分半田”之称。
行政下辖：新昌县辖3个街道、8个镇、5个乡：羽林街道、南明街道、七星街道、沙溪镇、儒岙镇、回山镇、澄潭镇、小将镇、镜岭镇、梅渚镇、大市聚镇；双彩乡、巧英乡、东茗乡、新林乡、城南乡。共有415 个行政村、16个居委会。
本项目位于浙江省绍兴市新昌县城七星街区潜溪江畔（泰坦大道和新镜路口）
2、城市人口
据新昌第六次人口普查显示，到2010年末，新昌县总户数16.52万户，总人口43.65万人，其中非农业人口9.21万人。新昌县城常驻人口约16万人。新昌县历年来人口增长数据表：
根据图表，新昌县总人口增长稳定，历年来增幅不大，而县城人口增幅相对较快，这于政府城镇化发展政策相关，县城常驻人口的增加将扩大城市住房需求，很大程度上推动了市区房地产项目的建设。
3、城市交通
城际交通： ? 新昌地处山区，没有铁路，对外城市的交通主要靠高速公路，上三高速公路、甬金高速、104国道，三条高速贯穿县境，东连宁 波、溪口、南接台州、温州，西望金华、丽水、北通绍兴、杭州，公路交通四通八达。 ? 新昌离杭州萧山国际机场（上三线高速直达新昌）、宁波栎社机场距离约1小时车程。乘火车到新昌可先至杭州、绍兴、上虞、宁
波、义乌，再在火车站转乘长途汽车至新昌。
城区共有三个主要车站，客运中心站，客运西站和客运东站。 ? 新昌客运中心：位于环城西路28号（南明小学边）。各地长途汽车大都停靠于此。车站主要发外地长途客车。 ? 新昌汽车西站：位于104国道大桥西路，是新昌旅游的交通枢纽。主要有发往各景点的中巴车。
? 新昌汽车东站：位于新昌工业园青山区块，104国道南侧。
城市内部交通：公交车
1、
2、
3、
4、
6、
7、8路等到达城市各个区域，市内出租车约150辆左右，可满足日常市内短途出行。篇四：南昌市商业市场调研报告调整版
南昌市商业市场调研报告提纲
一、南昌市商业概况
? 商业宏观环境 ? 城市商业基础 ? 商业分布
二、
南昌市商圈分析
三、南昌市各商业业态分析几发展方向 第一节 餐饮娱乐 第二节 酒店 第三节 大型商超
四、南昌市专业市场分析及发展方向 第一节
五、南昌市社区商业调研及发展方向
六、南昌市在售商业项目分析 第一节 南昌市在售商业项目特征分析 第二节 南昌市在售商业项目供需分析
七、综合论述„„„„„„„„„„„„„.
一、南昌商业概况
南昌市属于中部内陆城市，由于受地理位置与观念的制约，南昌的经济发展明显落后于沿海与周边城市，特别是新兴的行业如it、金融、服务、房地产、商业等领域明显滞后。但近年来，随着国家加快实施沿长江开发战略、大京九铁路的全线贯通（南昌市是京九线上唯一的省会城市），以及江西省委、省政府和南昌市委、市政府领导人大刀阔斧的改革，南昌市的经济发展形成强大的动力，产业结构调整日益完善，形成新的发展机遇。
一、南昌商业宏观环境 2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。
一、
二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ：46.3。 a、近年南昌gdp 2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。
一、
二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ：46.3。
南昌宏观经济近年呈现高速发展的态势，gdp逐年增长，经济动力强劲，为商业发展提供了广阔的发展环境。
b、南昌人口
南昌三大产业结构性调整，各类工业园区、高新技术开发区、经济产业园区形成的第二产业，在经济中占有绝对比重，为经济发展提供持续的发展动力，对商业的发展形成坚实的基础。
二、南昌商业基础 a、城市概况
南昌城市文化底蕴深厚，素以“英雄城”著称。全市共辖五区（东湖、西湖、青云谱、湾里、郊区）、四县（南昌县、新建县、进贤县、安义县），总面积7402.86平方公里，总人口483.96万人，总户数119.26万户，户均2.99人，人口密度606人/平方公里，城区总面积为617.07平方公里，城区总人口达180.99万。 市内以平原为主，属于亚热带季风气候，四季分明，并有赣江、东湖、西湖、青山湖等众多湖泊。同时，南昌正在加快实施城市发展战略，到2010年，城市人口规模达到260-300万，中心城区范围达到260平方公里。 b、交通状况
南昌历来是华东地区的重要交通枢纽，铁路、公路、航空、水运相结合的立体交通网络四通八达，方便快捷，也是大京九铁路唯一途径的省会城市。
航空 昌北机场距市区23公里（昌九高速公路经过），每周有近百个航班 抵达各地，航班主要通达线路有南昌至北京、福州、广州、海口、深圳、厦门、温州、西安、上海、香港等25条航线。
铁路 京九铁路与浙赣铁路在境内贯穿交汇，浙赣、湘赣、南浔、赣宁等铁
路主干线纵横穿越。
公路 昌
九、昌樟高速公路是连接赣江两岸的纽带，南昌各长途汽车线路有
省际客车，通达广州、深圳、南京、合肥、义乌等近百个外省大中城市；省内客班车，通达江西省内各个大、中、小城市或城镇。 水路 沿赣江、抚河、锦江和鄱阳湖可到达长江各口岸，至九江外运港口 220公里。
公交 全市共有公交线路30条贯通市区、城郊，跨越日夜运营线路 出租 全市共有出租车3000辆
三、南昌商业分布
南昌的商业集中在以八一广场为核心的中心片区商业中心区，包含中山路、北京路、八一大道、福州路、胜利路等特色专业街与其形成了商业网点密集、业态多样的市中心零售业网络；及以洪城大市场为核心的洪城板块，则依靠地段便 篇五：太原商业市场调研报告
调 研 报 告
一、调研目的
通过对太原市晋阳街以北、南中环街以南、坞城路以东、太榆路以西的区域进行调研，主要围绕南中环街、晋阳街商铺项目的面积、租售价、业态等情况对该区域进行了调研分析。旨在为和泰项目定位策划提供依据。
二、调研对象和调研方法
（一）调研对象
本次调研对象是太原市南中环街、晋阳街区域街巷的商铺项目。包括楼盘项目的底商、南中环及晋阳街临街商铺。根据不同标准，共调研了8个项目。本报告主要针对5个典型项目进行分析。
（二）调研方法
本次调研采用抽样调查法，调研过程中运用实地观察、电话询问及两者结合的方法完成。
三、调研结果
（一）山西大学蕴华庄高层住宅小区
1、基本情况
小区位于山西大学教学区东南部，南与财经大学隔河相望。由山西大学职工集资兴建。现有高层住宅3栋，共448户。建筑面积约10万㎡，其中，车库 8800 ㎡，一二层商铺8900㎡、住宅8万㎡。小区内业态分布较少，有生鲜便利店、汽车美容。
其中，两层商铺共有21户，尚未开始对外租售。据了解 ，商铺由山西大学资产管理处管理。
2、商铺类型：底商
3、租售价格：商铺售价10000元/㎡起价
生鲜便利店 汽车美容店
（二）大院
1、基本情况
项目由山西新锦泰房地产开发有限公司开发，物业由山西安德信物业管理。位于太榆路与南中环街交叉口，小区总建面21万㎡。大院公寓部分户型面积区间125—240㎡，其中主力户型为135平方米的舒适型三居。叠拼院墅户型面积区间400—590㎡。入住率为30%。小区内有幼儿园。商铺面积在300㎡左右。
2、商铺类型：底商
3、租售价：平均年租金1000-1100元/㎡
（290㎡年租金30万元，330—340㎡年租金40万元）
（三）学府雅苑
1、基本情况
小区位于太榆路与南中环街交叉口，大院的北面。与大院相同，开发商都是山西新锦泰房地产开发有限公司，物业由山西安德信物业管理。目前，小区入住率为95%。两层商铺，入住率达2/3。其中，商铺的面积为180㎡、260㎡，地下室70㎡。
据了解，商铺经营汽车美容客流量较多，其中，客户主要有两部分构成：一方面大院、学府雅苑、东怡花园三个项目的入口都经过此处，入住的业主构成客流量的一部分；另一方面，太榆路的车流量为汽车美容行业带来一部分客户。
2、商铺类型：底商
3、商铺业态：唐久便利店、金虎便利店、小型超市共3 家；烟酒店、企业、汽
车美容。
4、租售价：平均年租金为250—280元/㎡。
（260㎡的两层商铺，租金65000元/年，且租金每年涨10000元。商铺180㎡，租金50000元/年起价。）
（四）国瑞·晋瑞苑
小区位于财大南校晋阳街17号，共8栋楼，入住率达20%。据了解，业主都属高端客户。
两层商铺共25户，面积平均300㎡。未开始对外租售。
（五）华洋·城市公寓（新界）
项目位于坞城路和晋阳街交汇处，1 栋19层楼，200户。住宅户型64㎡、70 ㎡、132㎡。起价5700元/㎡。商铺已售
完。商铺面积约为300㎡。
据了解，高层住宅客户群一部分是
针对山西财经大学学生。
（六）晋阳街临街商铺
晋阳街商铺面积约15㎡，以民房为主。平均年租金为1000-1600元/㎡。（15㎡，年租金16000元—24000元）。 据了解，晋阳街以北的商铺一般不允许进入餐饮业，主要以服装、毛线类 居多，其余为便利店、房屋中介、药店、银行、烟酒店、小吃店、日化、水果店等。 调研过程中，通过与商户沟通，了解到晋阳街客流量较大但购买力不强。
