万科地产校园招聘（精选多篇）

推荐第1篇：万科地产

2008年12月30日 01:00 21世纪经济报道

王石作为一名企业家，把自己整得像明星似的。

王石和万科在因此受益的同时，一个不留神，也会被群起而攻之，遭受到滚滚骂名。从万科霸业到个人登顶，从地产拐点论到赈灾赞助事件，王石似乎走得毫不畏惧，但也并不轻松。

说白了，这位带头大哥很倔。这正如他选择登顶，像海明威笔下的黑豹一样，孤独地表达他的征服欲。

全球经济仍是严冬，这不仅是重塑金融体系的时候，也是重塑房地产市场体系的时候。真正的改革者应该对身外的是非和背负的骂名不屑一顾，孤独的前行。

万科的两顶“红帽子”

“路轨旁抛扔着死猪，绿头苍蝇嗡嗡起舞；空气中弥漫着牲畜粪便和腐尸的混合臭气。”这是1978年的4月，王石第一次来深圳。后来他在《道路与梦想》一书中，写下了上述在笋岗北站消毒库工程现场的真实观感。王石当时的职务是广州铁路局工程五段给排水技术员，当时的他一门心思盼望深圳的工程做完后可以“逃”回广州。

5年后，已经通过招聘进入广东省外经委，并做了3年招商引资工作的王石决定杀到深圳。在深圳当时最有影响力的公司——深圳市特区经济发展公司(下称特发)谋求发展。

王石和特发公司掌舵人孙凯峰对话的结果是，他作为广东省外经委派出人员，同特发合作做生意，特发提供营业许可、银行账号，但不提供资金(广东省外经委也不提供资金)，赢利部分省外经委和特发五五分成。

就这样，在拥有进出口批文特权和资金空手道功夫的双重魔力下，王石从倒卖玉米开始，转战仪器设备等所有能赚钱的行业，直到造就了后来的万科。

王石语录：“没有红帽子，发展就没那么快；没有红帽子，发展大了更麻烦。这是我的两点结论。”

《21世纪》：说到国企改革，不能不谈到红帽子，上世纪八九十年代的深圳企业，几乎都有一顶红帽子，万科也不例外，你当时的考虑是什么？

王石：改革开放之初，对民营经济，对市场经济是逐步依次展开的，先建立经济特区，杀出一条血路，再扩展到沿海城市，进而铺展到全国。

当时的民营经济发展十分艰难，大多数企业是挂靠在国有或集体企业下面的，这就相当于有了一道红色的保护伞：虽然目前企业经营方式是市场经济的，但从理论上来讲还是国营为主，这就是红帽子的由来。

万科创业时隶属特发公司这家深圳当时最大的国营企业，特发和传统的计划经济不同，也是计划外的，但它的执照是国有。即使当时政府投的资金很少，可能就几万元，就像现在的种子基金、风险基金一样，但是是非常关键和有价值的。我相信，包括万科在内，深圳当年有一批公司都是这样挂靠的。(后来特发因摊子铺的太大、经营不善等原因出现了问题，直至2005年才最终完成债转股，由国有独资转为产权多元化)

《21世纪》：但万科当时毕竟还算是特发的子公司，你本人也是特发贸易部贸易一科的业务员。万科的前身可以追溯到1984年成立的深圳现代科教仪器展销中心，1987年更名为深圳现代科仪中心，1988年更名为深圳现代企业有限公司，也就是说在1986年9月《深圳经济特区国营企业股份化试点暂行规定》出台前后，甚至之后的一段时间里，万科的产权还是比较含糊的，为此，后来的“脱帽”也大费了一番周折。

王石：在看到了政府的《暂行规定》影印件之后，我和公司决策层很快统一了思想，要把公司所有权和经营权分离，进行股改。当时的股改确实有难度：1986年文件就出台了，但是万科到了1988年才完成股份制改造，还是国内第一批股份制公司。 其中的困难在于产权界定。当时政府并没有投钱给万科，都是创始人投的，因为是国营牌子，产权就含糊。产权含糊时你是当家人，现在改制了，国家和个人的比例分配就很难平衡，你拿多了国家不干，拿少了自己不愿意。戴上红帽子之后要摘掉就不容易了。股份制改造之初，很多企业都是这样的含糊产权关系。

但是无论如何总要界定出万科是谁的。当时我并不在乎我能占多少，我的目的不是为了控制它，而是希望产权明晰了，能按市场经济方式来运作。后来，主管体制改革的副市长朱悦宁约我谈话，他说国家六你(指职工股)四怎么样？我最初有过五五分的打算，但再争执于事无补，就转变了过来。虽然后来还有波折，但产权比例问题就这样谈定了。

(王石这里所说的“后来还有波折”，是指和朱悦宁副市长谈妥的事情，第二天遭到了特发公司领导层的强烈反对，要求市政府办公厅撤回批准现代企业股份制改造文件，理由是政府越权干涉企业管理。万科接下来只能走迂回路线，先是做市委、市政府秘书班子工作，制造股改舆论先机，接着争取到了时任深圳市委书记李灏的支持，时任深圳市委副书记秦文俊也跑来与特发领导层沟通。1988年11月21日，深圳市政府批准股份制改造方案，人行深圳分行批准发行万科股票，公司定名为深圳万科企业股份有限公司，特发公司则从上级主管公司变为持股30%的第一大股东。)

《21世纪》：可问题最终解决还是到了2000年，特发把股权卖给华润之后？

王石：我觉得那是另外一个问题，最重要的是1988年的股份改造，你是你，我是我。国家占60%，职工占40%。最后特发把股权卖掉，是因为自身经营不善，贷款无法偿还，就拿持有的万科股份做有效资产质押。如果特发不卖你也没办法，它那时候情况不好，它如果经营好也不会卖；但反过来说，如果它能一直经营得很好，也一定是采用了市场化方式。

《21世纪》：但至少从1988年到1993年万科B股上市，甚至上市之后一段时期，特发作为第一大股东，对公司还是有着非常强的影响力？

王石：事后来看是这样，但股权问题已不是主要问题，关键是万科涉及的股权结构是一种内部人治理，它本身的设计是多次控股、扩股，第一大股东(那怕是现在的华润)真要再增资、再控股万科也不是做不到。但是万科的品牌、团队比较强势，比较严谨，经营绩效也好。作为上市公司，它不是大股东说了算，它更多的是靠优秀的管理层，这样的设计参照了香港大公司的架构。

一个企业成功之后，很关键是是要建立现代企业制度以及培养现代经营团队，这个是比控股更重要的。实际上大的上市公司到最后谁也没法控制它，比如说汇丰银行，谁是大股东？最大股东持股只有2%。当然这种设计会让第一大股东有点难受，我们在改革中不能强悍地去维护一些不符合市场规律的东西，我们和华润合作得很愉快，华润持股不是2%，是15%，是有发言权的。

《21世纪》：之所以提出红帽子这个问题，是因为我们特别关注两类国企个案。一个是在香港的央企，它跟内地的国企有太多的不同；另外一个是学术界提出的南派国企概念。北方的传统国企到了1998年才开始真正改革，而这一批市场化的南派国企，它不是从某一个点上突然进行改革，实际上一直在变化，包括深圳的特发、赛格这一系列的大型国企。但是这些市场化发展起来的国企，在2001年中国加入WTO、市场化进一步成熟之后反倒凋落了。在这个过程中，万科既跟南派国企有衣钵关系，后来又跟香港的央企华润集团有关系，你个人前后打交道时应该对国企改革有一些自己的领悟。

王石：中国是处于从计划经济到市场经济的过渡中，纵然是深圳特区，你会发现它真正的主旋律，都是百分之百戴着红帽子的公司，像招行、中兴、华侨城，各个行业都是这样的。真正发展起来的还是这种戴红帽子的公司，这就是中国改革的特点。像平安保险、招商银行(12.16,-0.11,-0.90%,吧)这样的金融企业，民营根本不可能，你刚开始一定要戴着红帽子。北方也一样，像海尔、联想，只要有响当当字号的都是这样。

第二种情况，在体制改革创新方面，你要承担一定的风险。创新方面联想很成功，TCL也很成功，市场变化到现在，加之企业到一定规模后，不大适应市场，被迫转型。无论是南是北，你会发现这批品牌，尤其在深圳企业群，后来发展可能不好了，但其市场形态，已经跟所有制没有关系了。

《21世纪》：其实万科和平安有点相似，但是和华侨城、中兴通讯还是有一些非常根本性的区别。

王石：万科和平安还是不大一样，平安、招行、中集属于招商系，招商局从李鸿章的洋务运动到建立蛇口实验区，都是国家级试验区。招商银行、平安保险，这都是特许经营，没有那样的背景(指红帽子)，连执照都拿不到。

万科首先是国营牌照，深圳成规模的企业，当初有这块牌子和没有这块牌子的差异是很明显的，我们首先要承认其中的差异性。同样，虽然后来我们的产权是弄清楚了，但是红帽子还是很重要的。1998年特发同意把它的股权卖掉，同时让我们来选择买家，结果我们选的不是私企、不是外企，而是香港的一家央企。为什么？我们还是看重这个背景，当时是我们主动向华润伸橄榄枝的，我们只是换了一家国企大股东而已。

《21世纪》：你这句话似乎在想把万科往蛇口系上靠，蛇口系企业的特点很符合万科：头戴红帽子，同时也是市场化运作的。

王石：它的意思不一样。招商局是交通部管，在交通方面享有特权；招商局是中国官方引进外资(港资算外资)对外开放的前沿，从李鸿章开始一直到现在都是这样。华侨城是侨办，他们对外联络的是华侨和华侨子弟，投资华侨城的中国旅行社在香港也是有实力的特许经营机构，他们是另外一条系统。为什么侨办成功，招商局成功了？因为它有国资背景。

反过来，同样是有红帽子，但是像万科、金地地产的情况就是不一样的，它们是没有任何背景，也没有任何特权的。但即使是不一样的红帽子，也非常重要。我们为什么选华润，华润的背景和招商局、华侨城差不多，因为华润是外经贸部的。我们挂靠在那儿，虽然没有享受他们的特权，但是有没有红帽子还是不一样的：第

一、没有红帽子你的发展就没那么快；第

二、没有红帽子你发展大了之后就更麻烦。这是我的两个结论。

王石再澄清君万之争

对于发生在1994年的君万(君安证券和万科)之争，王石称万科是资本市场的宠儿，但不是资本市场的玩家。

《21世纪》：万科作为上市公司对应了中国资本市场的发展历程。中国资本市场发展的这十八年，你个人觉得有哪几个阶段？万科在这几个阶段里有没有主动的角色认知？

王石：我倒没有去想中国资本市场发展可以分几个阶段，因为万科是股份化改造之后第一批上市的公司，我们对早期资本市场有认识，然后也看到了股市后来的起起落落，再到股权分置改革——原来不能流通的法人股可以流通了，直到现在。

这个过程中我觉得万科是比较幸运的：该筹的钱都筹集到了。改革开放后出现了很多不好的风气，大家比较浮躁。但是万科从1988年股份化改造到1990年上市到现在，一直算是资本市场的宠儿。《21世纪》：我们感觉1998年以前万科还没有告别多元化，包括1994年的君万之争等一系列事件，都在表明万科那时候心还没定，万科是否曾想在当时粗放的资本主义市场里扮演一个玩家的角色？

王石：玩家哪能规范化呢？万科从里没想过要做玩家。从规范化的角度来讲，1993年发B股时我们是多元化，发了B股之后，再怎么样往下走，我们描述得非常清楚，那就是专业化。万科管理层对此有自己的认识，有自己形成的书面结论。

君安证券是万科B(5.940,0.15,2.59%,吧)股的主承销商，对我们很了解，对万科管理层的自我判断，也是认可的。但君安1994年却建议万科应该怎么走，把万科管理层已经确认的方针，说成是君安建议我们要这样做的，这本身是很滑稽的。一年前的主承销商，一年之后它就建议万科改组，这个本身从职业道德上是不可取的。

只不过君安没有成功，它做了狙击手，而万科是反狙击。你现在说万科是个玩家，万科没有，不是万科现在好了，就对过去的事不承认了。

(据《道路与梦想》记载，1994年3月30日15时，君安证券总经理张国庆主导发表了《告万科全体股东书》。这份近万字的改革倡议书，对万科经营管理中的问题提出质疑，并认为万科应全力发展和充实房地产业务，同时提出重组万科董事会。随后数日，双方展开了对万科当时的4家股东(深圳新一代企业、海南证券公司、香港俊山投资、创益投资，合占万科总股份的10.73%)与君安结盟和拆散结盟的争夺。王石认为君安的动机非常明显：通过告股东万言书，争取万科股东的支持，达到改组万科董事会，从而操纵股票走势的目的。君安因承销万科B股有1000万股仍压在手，按当时市场价亏损3000万元。王石先争取到股票连续4天停盘，后拆散了结盟。“3·30事件”在证监会市场监管部主任张资平的调停下告结。从万科日后的发展轨迹看，王石和万科显然一分为二地对待了这份来自资本市场的改革倡议书，并令万科步入新的发展历程)

《21世纪》：当时确实存在一个乱象，企业的高层、企业的管理不规范。

王石：没有，从来没有，你说万科不规范，哪里不规范？你说万科是玩家，万科从来不是玩家，万科就是从多元化到专业化的一个过程，这是应该承认的。君安把万科管理层对自身的认识，反说成给是你的建议，这个是很不地道的。但是最后我们没有吭声，没有吭声有两个原因，一是君安发展非常快，在资本市场上起的作用非常大，我们不敢得罪，之后这事就不了了之，我们也不再说什么；第二是君安后来操纵股票，玩收购概念，出事后被并到国泰证券了，我们更不好说什么。但现在要私下里说万科当时是玩家，我坚决不认同。

《21世纪》：其实，当时和现在大家对规范化的认识是不同的，万科的规范化也是一个逐步的过程。是否可以说万科是从1993年发行B股时才开始逐步规范的？

王石：不是1993年，我们从1988年就开始了。应该说1988年之前你也不知道什么是规范，改革开放就是闯，就是来赚钱，你做的一切都是不规范的。当然我们从来不行贿，那是非常明确的。

到了1988年股份化改造时，香港新鸿基证券派代表邱小菲女士来万科作指导，建议按香港的上市公司标准做。我们先是在财报上和在公司制度上照抄了香港的上市公司标准——要筹集资金，必须这样做。但资金筹到了，是到此为止，还是真的按照香港的规则做？那时候在万科内部就引发了大讨论。

当时我说我们对未来要做出判断，中国未来进行市场经济改革是要规范的还是不规范的？市场将来规范了，我们现在不规范，就会养成坏毛病，再改就难了，甚至可能死掉。我们现在规范了如果不死掉，将来肯定会很好。这是1988年我进行股份化改造时的全部意见。

虽然当时大部分人不同意，因为我是创始人，说话有绝对的权威，我说就这样定了。万科是否规范化管理，1988年是一个分水岭，至于说选择行业上的专业化是从1993年才确定的。1993年之前，政策一年一个变化，万科每年都有新的业务，每年都赚点钱，但只能跟着政策走，后来发现操作非常困难，所以到1993年决定把主业确定为房地产，之后就一直做到现在。

《21世纪》：深圳对香港的资本市场有一个学习借鉴的过程。但是像万科这样的起初就按香港的标准来规范自己、完善治理结构的企业并不多，深圳大多数企业还是跟着中国资本市场的节奏翻江倒海，到现在为止，公司治理结构真正很完善的企业也不多，或者说规范起来还要若干年。

王石：也不能这样说，中国资本市场也是不断改善，尤其到了2000年之后规范了很多，我们也是在这个资本市场上长大的。

当然资本市场还有另外一个问题，这个问题不涉及规不规范问题，而是资源倾斜的问题，资本市场本身资源配置不合理：既然我们承认民营企业非常有活力，就应该更多地去培养、去鼓励，在资本市场的占比就应该更高。但是你看现在的资本市场，大型国营企业优先排队上市，而且一上市就大得不得了。当然在一个健康的市场上大型企业非常重要，但是如果效益不是很好的大型国营企业也让它上市的话，不一定就合适。

《21世纪》：今年房地产行业形势非常被动，不过在融资这么困难的环境下，管理层居然还能批准万科再融资，是对万科规范化的回报？还是万科高端博弈的结果？

王石：这当然是规范化的回报。去年股市最好的时候我们融了100亿，今年股市不好，企业发展需要钱的时候，我们又非常成功的发了企业债，这些都是对规范的公司，持续影响好的公司的一个报酬。

住房保障破题：谁来出钱

王石的父亲是军人，母亲是锡伯族人(历史上是游牧民族)。因此王石说他的身上也延续了这种野性的精神和对生命行走的强烈渴求。而这直接贯穿着王石后来的登上珠峰之举。站在整个人生的视野上，管理企业与极限登山不无关系：同样需要坚韧不拔的意志和坚持不懈的精神。

然而，王石绝对不是一个简单的登山极限运动者，也同样不是一个简单的地产商人。从万科的两顶“红帽子”到君万之争，从率先降价到对话朱镕基，王石更多地熟练了对政经的博弈，对行业走势、宏调走势的游刃有余的把握，甚至是对社会舆论娴熟的驾驭之术。

王石是狡猾的。数十年的摸爬滚打，恩怨交织，早已让他参成了野狐禅，锻就了地产江湖上的一把老妖刀。

王石语录：“在解决城市低收入人群住房问题上，谁来出钱要明确，不明确拿什么盖？”

《21世纪》：君万之争之后，万科也在逐步做大，对政策的把握也逐步娴熟。以1998年为分界线，1998年之后是住宅市场化的过程，但之前万科已经完成了住宅公司的市场定位。朱镕基总理当时来深圳调研，你也面陈了看法，并成为朱镕基的房地产顾问。你当时对中国住宅住房政策的判断到底是怎么样的？

王石：应该是这样的，万科1993年就已经确定做房地产，到1997年、1998年就非常明确做住宅了。万科从多元化到专业化发展房地产，实际上是在做减法，那是很痛苦的。我们怎么都没想到，1998年我们会成为中国地产上市公司中最大的，换句话说我们没有把它当成目标，更没想到的是中国的住宅市场来的这么快。要知道，

1993年到1997年是房地产业很困难的五年。没想到亚洲金融风暴之后人民币贬值压力很大，出口受到重大影响，这就要刺激内需，当时经济学家说钢铁不行了，汽车也不行了，唯一能刺激消费的就是房地产。中央开始推动房地产市场，这是没有想到的。我当时绝对没有想到之后发展会那么乐观，尽管我对房地产长远看好。

《21世纪》：根据你后来的侧面了解，你当时的建议对朱镕基总理有多大触动？

王石：当时除了我跟总理谈的观点，北京的经济学家也有几派观点，但是朱总理说把房地产作为经济增长点，经济学家也大都遵循经济增长点的提法，而我从实际情况出发跟总理说房地产业不可能成为经济增长点：当时的房地产业问题很多，比如产业整体规模小、投资有限制、金融信贷歧视、没有领军的规模企业等，我只不过是在总理面前说了实话，反而总理印象很深刻。

让我当顾问不是因为我顺着总理的说法，而恰好是我唱反调。说到触动，可能有一些，但影响政策多大就很难说，深圳那次座谈会之后我再也没见过他。

再后来确实有应邀去北京，原因是朱镕基在国务院办公会议上谈到中国房改、中国住宅市场健康发展时两次提到了我，告诉参会部门到深圳找一个叫王石的人。后来发改委、国务院住房改革办、建设部、国务院经济发展中心四个部门都来找我，这些部门轮番邀请我或者派人到深圳约我谈，活跃了两个月，后来就没介入了。

(1997年11月，朱镕基总理来深圳调研，深圳市领导圈定王石讲万科的科学管理和规范化建设，王石却以万科为例，大谈分税制对企业的影响。分税制是朱镕基自1993年起就力推的一项改革。随后，就房地产能否成为刺激内需的支柱产业，王石陈述了4点顾虑，反而刺激了朱镕基的改革雄心。是次座谈会上，朱镕基公开声称要聘请王石为房地产顾问。)

《21世纪》：回头来看中国的住房政策变化过程：改革早期，仍是福利房时代，还没有把房地产作为中国改革或社会转型的重要一环；后来南方开始了土地有偿转让，渐渐形成由市场来提供住房的机制，直到1998年国家确定了商品房改革的大方向，这个过程是渐进的。但到了2004年、2005年，大家又开始认为完全由市场提供住房是有问题的，政府也应承担相应的责任。这个否定之否定的过程，我们走了十几年的时间。

王石：我觉得我看的比较清楚，因为在1998年进行住房制度改革的时候，实际上原来中央并没有设立专门的住房部主管建造福利房，原来的建设部的职能是为建设公司系统建立规范、建立国家标准，真正负责福利房的是各个“条条块块”：“条条”就是各个部委自己来解决；“块块”是在地方由地方政府解决。中央财政并没有专门的支出用于建房，但确实是国家包起来。

到了1998年住房商品化，国家不再包了，但依然忽略了一个问题，就是会有一部分人不可能住得起商品房，必须有微利房、廉租屋，这还要靠国家来支持。但当时住房保障还没提到议程，谁来负责没有明确。

这个问题在2005年前后变得突出了。1998年商品化之后城市迅速扩容，迅速扩容无非是两种，一是存量的扩容，一是外围的扩容，存量的扩容就是把原来建得很差的房子拆了。拆了别人的房子需要给予补偿，补偿靠什么呢？靠发展商买地当中的地价来承担，拆迁补偿非常大，无论是实物补偿还是现金补偿都非常大。

到了2004年、2005年，该拆的都拆了，代价太大的也拆不动了，这时候还有新的需要廉租屋的人，矛盾就出来了。当然大家还没有意识到问题的关键所在，就大骂发展商太黑心了，其实这不是由发展商来解决的。差不多到了2006年，最明显的是到2007年，就已经明确了这是政府的行为，应该由政府来解决。

《21世纪》：这几年的讨论大家还是没有弄清楚很多事情：比如需要政府来提供基本居住条件的人可以分好几类：一类是公务员和公营事业体系，包括事业单位、国企的员工；第二类是你以前说过的刚入职的年轻人，至少40岁之前购买市场化住房的条件是不具备的；第三类是低保和低保边缘的群体。这三类人可能都需要政府提供保障性住房。但到现在为止政府保障住房体系还没有把这三个群体理清。我们来看深圳，政府确保公务员和公营事业体系是第一类的；第二类的是户籍低保人群，根本不考虑非户籍的。对于第三类，政府还没有想到刚入职的年轻人这个群体，这个群体现在由农民房、城中村为他们提供保障。

深圳可能是个典型，全国大概都是这样一个排序，大家在批评政府或发展商的时候都没有把这三个群体理清。

王石：你说的这个实际上是两个问题，第一是谁出钱的问题，上一次财政收入分配体制改革的时候，因为当时还没有房改，就不存在明确房改之后低收入人群的住房由谁来解决的问题。房改之后这个问题就显得重要了，中央和地方的责任需要分清楚。尤其是地方财政收入比较少的。

第二、刚才你说到的微利房、福利房，只有户籍人口才有，这就牵扯到城乡二元结构问题。现在城市有两种人：一种是有城市户口的；一种是没有城市户口的农民工，这就带来更深层次的问题。农民工住房问题比城市原住民要更严重一些。现在中央在这个问题越来越重视。

谁是农村土地流转获利者？

十七届三中全会通过的农村土地流转交易新政策，会更加刺激从城乡接合部起家的万科原有的基础，及其已经开展的住宅产业化运动。

《21世纪》：我们切入土地这个问题，联系到十七届三中全会提到土地制度改革的问题，实际上中国房地产市场的发展跟土地制度改革是息息相关的：如果没有最初深圳所谓的土地拍卖、使用权和产权分离根本不可能有后来房地产市场的发展。土地制度改革从城市到农村这样一个过程，会对中国的房地产业有怎样的影响？

王石：从城市房地产市场来看，对市场的直接影响有限，有人担心土地的价格会因此大幅下降，将来会影响房价，这个担心多余，这是我的第一个观点。

为什么这么说？咱们来看看它要解决什么问题。从农业本身来讲，我觉得是解决两个问题：第一个是解决责任承包制的问题，让农民坚定信心，过去土地承包是五年，十年，最多十五年，新政策出来后农民可以安心的长期承包；第二个解决的是流转问题，因为分田到户，中国人多地少，每个人分到很少，效率是很低的，你如果只是承包了但没有流转的合法性，将来不可能有利于大的整改，我觉得这个问题本身是土地的有效利用，应该让农民更有恒心，土地流转了才能有效率，才形成规模农业。

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对城市来讲，可以用于建设的土地可能会增加。但是这也是跟着城市扩张节奏来进行的，短期之内不会出现大规模的转换，这是一个长期的、遵循它自己发展秩序的事情。对于房地产商来说，也不会影响它的经营。还是通过拍卖来拿地，只不过付钱的对象有变化：从长期来看，如果宅基地可以进行流转，最大的影响还是农民可以得到土地收益的大头，和以前不一样。至于说农民卖地和进城的关系，那个不是问题，本来城市化过程就不是靠卖地实现的，而是因为城市有这个能力吸引农民进城。

《21世纪》：以前很粗暴的就把土地给城市化了，尤其是城乡结合之后，直接征过来就变成了城市住宅或商业楼宇了，但现在再去跟农民谈判，购他的地的话，这个成本相对是不是太高了？

王石：不会，从整个市场的交易来讲不会的，但是有个别人我就是不卖，你出多少价钱我都不卖，那也是有的。从市场规律来分析这毕竟是少数的，就是从概率上讲不会的。

《21世纪》：为什么我会想这个问题，因为有人说万科是专门做城乡结合部的住宅供应商，我觉得这个新的方向影响最大的是城乡接合部的土地价格。

王石：现在在程序上土地交易还是要政府来主导，拍卖挂牌，我们还是走这个程序。万科不是做土地生意的，是做住宅的，我们会关注这个问题，但是这问题不会影响我们的经营。再一个，万科是靠城乡接合部开发起来的，但现在也不完全只局限于城乡接合部，万科绝对不仅仅是一个郊区开发商。

“政策帮助市场软着陆”

王石说他现在最关注的就是资金的流动性、安全性，不会考虑去并购同行，不出政策不会考虑，出政策春节之前也不会去考虑。

《21世纪》：除了土地之外，还有一个就是金融。第一这轮金融危机会不会导致中国的金融改革方向的调整，从而影响房地产行业的发展？第二也许会有另外一个影响，比如说，在金融业改革和创新不够发达的时候，银行把房地产行业的贷款算作优良资产，也许改革之后，贷款的方向也更多了，房地产业融资会受到削弱。

王石：美国的次贷危机主要是“两房”出了大事，但是中美的情况不一样。

首先美国的问题是出在房地产消费上，这跟中国的情况不一样。

第二，次贷是转化成金融衍生品卖出去的，是在透支未来的整个大背景下产生的。这和中国的房地产金融不一样。

我们回顾了房地产1998年以来的全国开放的情况，几乎每年都有关于风险防范的文件，比如防范金融风险，应对亚洲金融风暴，政府总是担心房地产出问题。尤其是从2004年到2007年，政府一直出台政策，比如提高按揭成数、提高贷款利率，绝不允许发展商贷款买地等等一系列的限制政策。

我们并没有受到美国金融创新方面的引导，中国的情况恰恰和美国相反，尤其是去年的宏观调控，你买第二套房，就提高按揭、提高利率等等。这些政策都是合理的，和美国完全不一样的。所以我想这是美国的问题，反而这样的类比引导会导致一些错误的看法。

但是也不能说中国就没有问题，尤其是2006年、2007年的通货膨胀问题，这两年政府出台了这么多政策居然还在涨，显然是投机心理在作祟。所以去年的宏观调控我觉得是非常对的，反过来讲如果没有去年的宏观调控，中国经济在次贷危机、金融风暴和中国的汇率调整造成的出口困难等因素的共同作用下，会更加困难，房地产也会更惨。

《21世纪》：你的意思是承认金融改革方向会调整？

王石：我的意思是房地产市场需要一个调整，理顺收入增长、经济增长的关系。现在的政策在帮助这个调整能够比较缓和的实现。

我当时(去年房地产市场火爆的时候)感到这种市场，这种价格是绝对不对，持续不了，但是它到什么时候停、到何时下跌你是不清楚的，这是很可怕的。

为什么去年8月份宏观调控出台后万科马上进行调整，因为我们明白了不可能再涨下去了，明白了今年会怎样。

我们从去年调整之后用了一个词叫不确定性，你不确定你宁可保守点，实际上我们只能这样，反而真的让我很难受的时候，就是价格统统往上涨，那是很恐怖的，因为价格涨，地价也涨，万科要发展规模，你也得高价去拿地。万科去年高价拿了两块地，去年12月我接受采访时就声明：第

一、我要检讨；第

二、绝不拿地王。

《21世纪》：我想听听您对中国宏观经济的判断，比如说，中国在多大程度上受到这一轮的冲击，因为这直接决定了万科未来几年的市场决策。

王石：我们是搞微观的，我们的微观和宏观的判断角度是不一样的。刚才我用了一个词叫不确定性，在不确定的情况下，你硬要分析怎么样怎么样，那反而是风险最大的。但不确定性并不等于说就不能进行决策，不确定性意味着你可以把不利的因素考虑多一些，甚至把严重性考虑的更严重一些。

国庆节之后，宏观调控政策也有了很明显的一些转变，开始实施减息、减税刺激消费，鼓励房地产发展，宏观调控政策的转变显然对整个房地产市场继续往下走会起到缓冲作用。什么时候这个调整结束呢？显然还需要有一个观察阶段，政策的市场消化也需要时间，有很多不确定因素不知道。

《21世纪》：坊间盛传，假如没有10月份宏观经济政策的逆转，从而给地产业松绑的话，其实对万科来说就有一个机会来并购同行，现在会不会已经失去这个机会了？

王石：应该没到那种程度。本来很多人乐观认为，美国的问题不会波及我们，但是后来大家慢慢发现，珠三角一些七八千人的大厂都破产了，市场的信心就受到了打击。对于一个有规模的企业来说，流动资金是很重要的，所以现在根本不是怎么扩大地盘的问题。

去年12月份，万科持有的现金是170亿。到今年9月底万科持有的现金是199亿。我现在关注资金的流动性和安全性问题。关注可持续发展问题。至于你什么时候把同行吃了，不出政策不会考虑，出政策春节之前也不会去考虑。

现在确实有很多公司找到万科，希望万科去收购，但是万科根本不可能去收购这么多公司。现在考验房地产商的就是资金的流动性问题，手中有资金才是至关重要的。

《21世纪》：以万科现在的规模，手上的现金190多亿，你是否认为万科现在是安全的，或者你认为万科要手上有多少现金才到一个安全线？有人估算万科这190多亿的现金里，真正可流动的或者可用的现金并不多。

王石：我们现在是很安全的。我们的现金是199亿，我们的净资产负债率是34.8%，我就报这两个数就行。

推荐第2篇：保利地产校园招聘

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保利地产2012校园招聘

宣讲地点：游泳馆报告厅

宣讲时间：2011年11月11日19:00

保利地产2012校园招聘

★公司简介

保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续五年蝉联央企房地产第一名。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，并入选“2008年度中国上市公司优秀管理团队”，2009年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名，2011年，公司获评中国房地产行业领导公司品牌。截止2011年6月，公司总资产达1802.85亿元，实现销售认购过395亿元。

公司成立于1992年，2002年完成股份制改造后，开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖40个城市的全国化战略布局，拥有150余家控股子公司。

公司奉行“和者筑善”的企业价值观，将\"和谐\"提升至企业品牌战略的高度，致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活。将“和谐”理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户服务全过程，不断研创节能环保、自然舒适的产品，提升产品品质，通过亲情和院式服务营造良好的社区氛围，赢得了消费者的广泛喜爱。2008年，公司总部保利国际广场更是获得美国《商业周刊》建筑设计大奖。

多年来，公司一直致力于从人文、艺术、历史的角度，倡导和谐理念，关怀公众精神生活，继承保利集团的文化血统，整合保利集团的文化资源，以艺术魅力提升文化内涵。从“圆明园国宝展”、“佛石像展”、“青铜器展”、“改革开放30年交响音乐会”到相约郎朗、杨丽萍、宋祖英的“和乐中国”选拔赛，保利地产高举文化地产旗帜，收到了较好的社会效益和示范效应。

保利地产认为，“成长比成功更重要”，公司致力于为员工提供最佳的职业发展平台和温暖和谐的工作氛围，帮助员工制定不同的成长规划，培养具有高尚职业操守的房地产开发和管理人才；致力于与合作伙伴建立长期友好的战略互惠关系，实现与员工、合作伙伴和中国房地产行业共同成长。

十九年来，保利地产循法尚德、诚信经营，奉行务实、创新、规范、卓越的经营理念，秉承奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明的企业精神和价值观念，奠定了行业领军地位。未来保利地产将凭借准确的战略规划，优秀的管理能力，专业的市场运作和不断深化的品牌影响力，不断发展，继续为实现打造中国地产长城的企业愿景而不懈努力。

★2012届校园招聘计划

学位要求：

重点大学相关专业的应届毕业的本科生、硕士生、博士生；同时热忱欢迎所有优秀应届毕业生关注保利地产。

今年校园招聘房地产公司的职位总需求200人；同时专业公司（销售代理、建筑安装公司、设计院、物业公司）的招聘需求也将随后另行公布。

房地产公司招聘需求（下表为公司总部及各地产子公司需求汇总）

招聘岗位 招聘人数 需求专业

财务会计类 25 财务管理、会计学、审计学等

人力资源管理类 4 人力资源管理、心理学、劳动与社会保障

投资类 27 房地产经济学、土地资源管理、房地产经营与管理、法律、统计等 营销类 40 市场营销、传播学、广告学等

建筑与设计类 56 建筑学、城市规划与设计、风景园林、室内设计、环境艺术设计等

工程类 46 结构工程类、给排水、工程管理、工程造价、电气工程类、暖通、空调、装饰装修等

综合类 2 物业管理、行政管理、计算机等专业

具体各单位明细与要求请稍后留意公司网站相关信息。

★招聘流程

校园招聘将于9月30日正式启动。

一、简历投递

从10月起开始正式接收简历投递。应届毕业生简历投递有两种方式。建议大家采用第一种方式：

1、通过公司网站、各大招聘网站、高校就业网、高校BBS、大街网等相关网站提供的链接入口，进入公司校园招聘网站。点击“职位申请”，通过中华英才网校园招聘系统填写，提交简历及相关材料。

2、目标专业的学生可在小型专场见面会现场提交应届生求职申请表或简历。需要说明的是：今年校园招聘的流程与安排将主要借助招聘系统进行，同时还在安排在线人才测评，故而我们建议大家通过网申渠道投递简历。

简历截止日期初步定为11月15日0:00。

二、校园巡回宣讲

校园巡回宣讲将于10月底至11月初正式开始，具体日程、宣讲高校与宣讲地点安排随后公布。

同时，我们还将针对目标专业，在各地举办场小型见面会。

三、人才测评

通过岗位关键素质能力分析与胜任力模型进行匹配，为不同类别岗位挑选合适的人才提供借鉴。

四、无领导小组讨论

公司届时将通过短信和电子邮件通知具体的时间、地点、注意事项；非宣讲城市的学生请就近参加。

五、笔试

分专业对应聘者的基础知识、实操能力、文字表达能力等进行考核。

六、面试

面试安排一至两轮。由用人部门领导、主管副总或公司总经理与应聘者进行面谈。

七、体检

八、录用

★联系方式

通讯地址：广东省广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔30层 保利房地产（集团）股份有限公司 人力资源中心

邮编：510308

公司网址：http://

公司校园招聘网址：http:///campus/ 咨询与答疑专区：http://polycn.dajie.com

推荐第3篇：万科地产企业文化手册

万科地产企业文化手册

手册内容适用于经万科企业股份有限公司人力资源部批准录用的所有职员，所称“公司”（或“万科”、“集团”）均指万科企业股份有限公司，包括总部及所有下属公司。

如果你在阅读或执行中有任何的疑问，请与我们或你的上司、你所在单位人力资源部门的同事联系。我们都很乐意解答你的疑惑，并和你坦诚地进行讨论和交流。

万科企业股份有限公司

人力资源部

王石致辞

作为公司的一员，我非常乐意和大家一起，度过一生中美好的一段工作年华。

万科是一个富有理想和激情的团队，充满着追求创新的进取精神和蓬勃向上的朝气。在探索中国现代企业发展道路上，万科扮演着重要的角色。

创新是公司发展永恒的原动力。公司积极参与科技应用和观念创新，充分拓展企业生存空间，创建并保持企业的核心竞争力。公司未来广阔的发展空间，是职员最好的职业平台。

公司致力于培养职业经理阶层，聚集了一批善经营、懂管理、有专业知识、不断追求卓越的人才。这在我们的资产负债表上看不到，但却是最宝贵的资产。

公司为职员提供可持续发展的机会和空间，努力创造公平竞争的环境。只要你付出思考和努力，虚心学习，不断进步，最终你必会获得公正评价。更重要的是，这种善于学习的心态本身就是获得成功的要素。

团队意识与强烈的事业心是公司力量不竭的源泉。你会发现个人的聪明才智只有融入团队才会获得更好的发挥、才能取得更大的成就。以公司共同目标和整体形象为前提，公司提倡个性发挥，为职员提供广阔的发展空间。

公司倡导健康丰盛的人生，追求的价值观在于有兴趣的工作、志趣相投的同事、健康的体魄、开放的心态、乐观向上的精神，这些都具有金钱所无法替代的价值。

我期待看到你在这和谐、理想而富有激情的环境中一展才华，和公司一起成长。

作为公司团队中的一员，你为公司所做的工作和努力，我衷心感谢。

祝愿你在公司工作愉快。

万科企业股份有限公司

董事长：王石

二零零四年

公司沿革

l1984年5月，公司以“深圳现代科教仪器展销中心”的名称诞生于深圳经济特区。

l1988年，公司完成股份制改造，更名为“深圳万科企业股份有限公司”，1988年12月27日在《深圳特区报》刊登新中国成立以来第一份《招股通函》。同年，公司开始进入房地产领域。

l1991年1月，万科股票在深圳证券交易所挂牌交易，股票代码“0002”。

l1992年起，公司确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将城市居民住宅作为主导开发方向。

l1993年公司向境外发行B股，同年12月改用现名“万科企业股份有限公司”。

l至2003年12月31日止，公司总资产105.61亿元，净资产47.01亿元，在全国16个城市开发房地产业务，并形成上海、深圳和沈阳三大区域管理中心。公司已进入开发的城市包括隶属上海区域管理中心的上海、南京和南昌，隶属深圳区域管理中心的深圳、广州、佛山、中山和东莞，隶属沈阳区域管理中心的沈阳、长春、大连和鞍山，此外，公司还在北京、天津、成都和武汉四个城市进行房地产项目开发。

品牌之路

l1992年开始，公司先后在上海、北京、天津、沈阳、深圳、成都等地推出大规模的居民住宅小区，形成“万科城市花园”系列品牌。

l顺应新市镇住宅发展趋势，构造和谐和持续成长的新市镇，并注重住宅产业化发展，融入环保及高科技的含量，1998年起，公司又相继在深圳、沈阳、武汉、天津等地推出“花园新城”、“四季花城”系列，体现“面向新经济、关注普通人”的新住宅开发主张。

l与此同时，各地万科物业管理公司秉承“全心全意全为您”的理念，创立了具有万科特色的物业管理模式。1996年万科物业在本行业内率先通过ISO9002第三方国际认证，成为万科企业品牌的重要组成部分。

l2002年，公司正式启动“建筑无限生活”品牌战略，品牌之路亦纳入专业化、规范化轨道。 公司理念

公司理念是我们必须坚持的事情，包括：

我们的宗旨——建筑无限生活

我们的愿景——成为中国房地产行业的领跑者

我们的核心价值观——创造健康丰盛的人生

我们的宗旨：建筑无限生活

l对客户，意味着了解你的生活，创造一个展现自我的理想空间。 l对投资者，意味着了解你的期望，回报一份令人满意的理想收益。 l对员工，意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理想平台。 l对社会，意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象。

我们的愿景：成为中国房地产行业领跑者 为实现这个愿景，我们需要做到： l不断钻研专业技术，提高国人的居住水平

l永远向客户提供满足其需要的住宅产品和良好的服务 l展现“追求完美”之人文精神，成为实现理想生活的代表 l快速稳健发展我们的业务，实现规模效应 l提高效率，实现业内一流的盈利水准

l树立品牌，成为房地产行业最知名和最受信赖的企业

l拥有业内最出色的专业和管理人员，并为其提供最好的发展空间和最富竞争力的薪酬待遇

l以诚信理性的经营行为树立优秀新兴企业的形象 l为投资者提供理想的回报

我们的核心价值观：创造健康丰盛的人生 l客户是我们永远的伙伴 l人才是万科的资本 l“阳光照亮的体制” l持续的增长和领跑

创造健康丰盛的人生，

意味着我们将持续提供超越客户期望的产品和服务，让客户骄傲； 意味着我们将持续提供超越投资者期望的回报，让投资者满意； 意味着我们将持续提供超越员工期望的发展空间和报酬，让员工自豪。

1.客户是我们永远的伙伴

l尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的产品和服务，引导积极、健康的现代生活方式。这是万科一直坚持和倡导的理念。 l在客户眼中，我们每一位员工都代表万科。

l我们1%的失误，对于客户而言，就是100%的损失。

l衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度。 l与客户一起成长，让万科在投诉中完美。

2.人才是万科的资本

Ø 热忱投入，出色完成本职工作的人是公司最宝贵的资源。

Ø 尊重人，为优秀的人才创造一个和谐、富有激情的环境，是万科成功的首要因素。 Ø 我们尊重每一位员工的个性，尊重员工的个人意愿，尊重员工的选择权利；所有的员工在人格上人人平等，在发展机会面前人人平等；万科提供良好的劳动环境，营造和谐的工作氛围，倡导简单而真诚的人际关系。

Ø 职业经理团队是万科人才理念的具体体现。持续培养专业化、富有激情和创造力的职业经理队伍，是万科创立和发展的一项重要使命。

Ø 我们倡导“健康丰盛的人生”。工作不仅仅是谋生的手段，工作本身应该能够给我们带来快乐和成就感。在工作之外，我们鼓励所有的员工追求身心的健康，追求家庭的和睦，追求个人生活内容的极大丰富。 Ø 学习是一种生活方式。

3.“阳光照亮的体制”——万科对内平等，对外开放，致力于建设“阳光照亮的体制”。Ø 专业化+规范化+透明度=万科化。 Ø 规范、诚信、进取是万科的经营之道。

Ø 我们鼓励各种形式的沟通，提倡信息共享，反对黑箱操作。 Ø 反对任何形式的官僚主义。

4.持续的增长和领跑

Ø 万科给自己的定位是，做中国房地产行业的领跑者。

Ø 通过市场创新、产品创新、服务创新和制度创新，追求有质量、有效率的持续增

长，是万科实现行业领跑、创造丰盛人生的唯一途径。

Ø 在新经济时代，万科要以大为小、灵活应变、锐意进取，永怀理想与激情，持续超越自己的成绩，持续超越客户的期望。

第一章

入职程序

1. 报到

1.1 接到录用通知后，请在指定日期到录用单位人力资源部门报到，如因故不能按期前往，应与人力资源部门取得联系，另行确定报到日期。 1.2 提供个人资料：

报到后，你需要向人力资源部门出示身份证、学历证明（毕业证书、学位证书等）、婚姻状况证明（结婚证）、计划生育证明（独生子女证或流动人口计划生育证明）原件，提供公司指定机构出具的近期体检报告、免冠彩色近照（1寸、2寸各4张）、与原单位解除劳动关系的证明文件、公司人力资源部门要求提供的其他资料，同时将个人社会保险缴纳情况、在公司指定银行开立的个人存折帐号告知人力资源部门。 1.3 办理入职手续：

（1） 领取考勤卡、工作牌、办公用品及其他相关资料；

（2） 与试用部门负责人见面，接受工作安排，并与负责人指定的入职引导人见面。 1.4 你的人事档案存放问题，请与所在单位人力资源部门同事商洽确定。

2. 试用 2.1 入职引导人

试用期间，公司会为你指定入职引导人，帮助你接受在职培训，熟悉与工作有关的各项具体事务，包括：向你介绍公司的有关规则和规定，所在部门职能、人员情况；讲解你的本职工作内容和要求。此外，任何与工作有关的具体事务，如确定办公位、设置电子邮箱、领用办公用品、使用办公设备、用餐、搭乘班车等，你都可咨询入职引导人。

2.2 你应在报到后3日内完成万科E学院“新职员课堂”的学习及网络考试。（网址：http://edu.vanke.com[外部网]或http://edu-szzb[内部网]）

2.3 接受脱产集中培训：人力资源部门会在试用期内安排你参加新职员集中培训。

2.4 试用期内，如果你确实感到公司实际状况、发展机会与预期有较大差距，或由于其它原因而决定离开，可提出辞职，并按规定办理离职手续；相应的，如果你的工作表现无法达到要求，公司也会终止对你的试用。

2.5 试用期内连续缺勤达15个工作日或累计缺勤达20个工作日，公司将终止对你的试用。

3.转正

3.1 试用合格并完成入职培训的全部内容（包括万科E学院的“新职员课堂”学习及考试、脱产集中培训和在职培训），人力资源部门同事会适时提醒你填写、提交转正申请，执行转正审批流程。

3.2 如果在试用期内缺勤5个工作日（含）以上，你的转正时间将会被顺延。

4.特别提示

当你的个人信息有更改或补充时，请于一个月内向所在单位人力资源部门申报变更或申明，以确保与个人有关的各项权益： （1）姓名、身份证号码； （2）家庭地址和电话号码； （3）婚姻状况及家庭成员状况； （4）出现事故或紧急情况时的联系人； （5）学历教育；

（6）公司内的特殊（亲属）关系； （7）业务合作单位内的特殊（亲属）关系； （8）其他你认为有必要知会公司的个人信息。

5.雷区

公司提倡正直诚实，并保留审查职员所提供个人资料的权利。请务必保证你所提供的个人资料的真实性。如有虚假，一经发现，公司将立即与你解除劳动合同，不给予任何经济补偿。

第二章

职场纪律

1.职业礼仪 1.1 职业形象

（1）我们着力体现整洁、大方、得体的职业风格。 （2）职员上班衣着基本分为： A、星期一至四

男职员着衬衫、西装、深色皮鞋（短袜），系领带；女职员着有袖衬衫、西装裙或西装裤、有袖套裙，着皮鞋。 B、星期五

可着与工作场所相适应的轻便服装，但短裤、无袖装、超短裙不在此列。 C、在“五一”、“十一”、“元旦”、“春节”等长假期时，如需要将休息日与工作日进行调换以连续休假，导致休息日仍需上班的，可在放假前一个工作日，着与工作场所相适应的轻便服装，其余时间，按照非周末要求着装。 D、所在单位、岗位另有着装要求的，按要求执行。 （3）上班时间佩戴工作牌。

1.2 办公礼仪

（1）使用电话注意语言简明；

（2）代接同事办公位电话，做好必要记录并及时转达； （3）办公时间不擅离工作岗位，需暂时离开时应与同事交代；

（4）不在办公区域高声喧哗，接待来访、业务洽谈要在洽谈室内或其他公司指定区域进行；

（5）注意保持整洁的办公环境，不在办公区域进食或在非吸烟区吸烟；

（6）适时调整你的BP机、手机铃声，办公区域内适当调低，培训/会议中则请取消铃声。

1.3 你的工作资料、个人物品、现金等请妥善保存，以免丢失或损坏。 其

其它规定详见所在单位有关办公管理制度。

2.考勤制度

2.1 公司实行每周工作5天，平均每周工作时间不超过四十小时的工时制度。各单位具体工作时间因所在地区不同而略有差异，也有执行特殊工时制的岗位，请留意所在单位的相关规定或咨询入职引导人。

2.2 上午上班前和下午下班后，均要刷（打）卡，因故不能刷（打）卡，须依所在单位的有关规定提交未刷（打）卡说明，具体请咨询入职引导人或所在单位人力资源部门。

2.3 职员请病（伤）假、事假须依所在单位相关规定履行休假审批程序，获得批准并安排好工作后，方可离开岗位。请病（伤）假须于上班前或不迟于上班时间后15分钟内，致电所在部门负责人及人力资源部门，且应于病（伤）假后上班第一天内，向单位提供规定医疗机构出具的建议休息的有效证明。职员病（伤）假、事假的薪金计算方式详见《薪酬福利》。

2.4 工伤及工伤医疗期：职员因工负伤、患职业病、因工残废、因工死亡等工伤的认定，须以授权诊断的医疗机构出具的正式证明文件和劳动鉴定委员会的伤残鉴定结论为合法依据，工伤所需工伤医疗期也由职员工作所在地劳动鉴定委员会书面确认。工伤医疗期间职员待遇详见《薪酬福利》。

2.5 因公参加社会活动、赴外地出差，依所在单位相关规定履行审批程序并报人力资源部门备案，视为正常出勤。

3.雷区

3.1 代他人刷（打）卡，每次扣除双方薪金各50元，违纪三次以上除作上述处罚外，一年内薪金级别不予上调。

3.2 迟到或早退5分钟以上、15分钟（含）以下者，每次扣除薪金20元；15分钟以上、2小时（含）以下者，每次扣除薪金50元。 3.3 以下情况，一律视为旷工：

（1）无故缺勤2小时以上，返回单位上班后1个工作日内也未补办请假手续或补办手续未获批准的；

（2）请假未获批准即擅自不上班的（包括续假未获批准）； （3）以虚假理由请假并获批准而不上班的。

旷工时间的最小计算单位为0.5个工作日，不足0.5个工作日以0.5个工作日计。

3.4 对旷工的处理：

（1）旷工期间劳动报酬及其他福利待遇不予发放；

（2）每旷工0.5个工作日，自当月起薪金降0.5级，取消当季季度奖，年终奖视情节轻重予以部分或全部扣减；

（3）连续旷工超过5个工作日，或一年内累计旷工超过10个工作日，作严重违纪处理,公司将与之即时解除劳动合同，不给予任何经济补偿。

4.特别提示

你需要经常留意告示板和内部网上的信息，以及时获知必要信息，但切勿擅自张贴或更改。

（一）薪酬

1. 1.薪酬理念

公司按照市场化原则，提供业内富有竞争力的薪酬，吸纳和保有优秀人才。 1.1 市场化：在行业内保持富有竞争力的薪酬水平，与公司在各地的市场地位相一致。 1.2 因岗而异：薪酬体现不同岗位在决策责任、影响范围、资格要求等方面的特性。 1.3 成果分享：公司获得的每一个进步都和广大职员的努力密切相关，公司发展的同时要让职员分享成功的果实。

1.4 均衡内外部报酬：关注薪酬等外部报酬的同时，亦不能忽略对工作的胜任感、成就感、责任感、个人成长等内部报酬。

1.5 为卓越加薪：薪金和服务时间长短、学历高低没有必然关系，但是和业绩、能力密切相关。

1.6 薪酬保密：薪酬属于个人隐私，任何职员不得公开或私下询问、议论其他职员的薪酬。

2.薪酬构成

2.1 职员现金年收入包括固定收入和浮动收入两部分。

2.2 按政府规定，公司为职员购买社会保险，个人应承担的部分从每月薪金中扣除。 2.3 个人所得应缴纳所得税，由公司代扣代缴。

3.发薪日期和支付方式

公司按职员的实际工作天数支付薪金，付薪日为每月15日，支付上月11日至当月10日的薪金。若付薪日遇节假日或休息日，则在最近的工作日支付。公司将在每月付薪日将薪金转入以职员个人名义开立的中国银行存折帐户内。

4.薪金调整机制 4.1 年度调薪

公司每年上半年和下半年根据市场价值变化和个人业绩各进行一次统一的薪金调整，具体时间、操作办法按集团人力资源部通知执行。 4.2 即时调薪

（1）因转正、职位变动、专业级别调整、违纪而进行的调薪，属于即时调薪。 （2）转正调薪自转正之日起执行，其他即时调薪依据审批意见执行。 4.3 职员薪金由集团人力资源部统一管理。

5.特殊期间的薪金给付 5.1 工伤医疗期内

工伤职员在工伤医疗期内停发薪金，改为按月发给工伤津贴。工伤津贴的基数为职员每月固定收入。工伤医疗期满停发工伤津贴。 5.2 病（伤）假内

（1）病（伤）假期间扣除福利补贴，具体依所在单位相关规定办理。

（2）职员患病或非因工负伤，需要停止工作治疗时，根据国家有关规定享有3-24个月的医疗期。

（3）连续病（伤）假或一年内累计病（伤）假不超过6个月的，按以下标准支付病（伤）假期薪金：

A、司龄不满5年者，为本人每月固定收入的60%； B、司龄满5年不满10年者，为本人每月固定收入的70%； C、司龄满10年及10年以上者，为本人每月固定收入的80%。

（4）连续病（伤）假或一年内累计病（伤）假在6个月以上的，停发病（伤）假期薪金，按下列标准给付救济费：

A、司龄不满5年者，为本人每月固定收入的50%；

B、司龄满5年及5年以上者，为本人每月固定收入的60%；

（5）连续病（伤）假6个月及以上者，每第7个月起酌情下调薪金级别一次，每次下调幅度不超过5级，救济费随之调整，救济费不低于当地最低工资标准的120%，低于此限不予降薪；

（6）医疗期内，救济费不得低于所在单位平均月固定收入的40%。 5.3 事假

事假期间劳动报酬不予发放，福利补贴的扣除依据所在单位有关规定执行。

6.特别提示

职员若属于从公司离职后重新进入公司的情况，其司龄将从最近一次进入公司起计。

（二）福利

1.休假

1.1 国家法定节假日期间员工放假，包括：元旦1天，春节3天，“五一”劳动节3天，“十一”国庆节3天。期间照常支付薪金。

1.2 职员转正后可享受带薪假期，包括：年休假、婚假、丧假、调动假、生育假。 （1）年休假：职员自加入公司的第二年1月1日起，即享有15个工作日的年休假。 A、职员可根据工作安排并征得上司批准同意后取假。取假的一般原则如下： ①

转正以后才能取假；

②

一次取假在5个工作日（含）以上的，需提前一个月申报休假计划，未提前申报者，上司可以拒绝此类休假请求；

③

年休假只在当年有效，不累计到下一年；

④

各一线公司总经理、总部部门总经理及以上人员的休假需报直接上司审批、集团总经理批准并报集团人力资源部备案，休假前应依公司有关规定发布休假知会； ⑤

具体假期审批规定依所在单位相关规定执行。

B、计算方法：年休假取假按照工作日计算，最小取假单位为0.5个工作日，不足0.5

个工作日以0.5个工作日计，超过0.5个工作日不足1个工作日以1个工作日计。可多次取假。

C、凡符合以下情况之一的，不享受当年年休假： ①

一年内病（伤）、事假相加超过65天； ②

一年内休产假超过30天；

③

一年内一次性病假超过45天或累计病假超过65天； ④

一年内一次性事假超过25天或累计事假超过30天。

如在年休假后再请病（伤）假、事假超过上述规定时间的，则在下一年度取消年休假。 D、公司每年向当年享有年休假的职员一次性发放300元年休假补贴，其余费用不再报销。

E、职员在因病或非因公负伤请假时，如当年年休假尚有剩余，可按年休假取假审批流程从年休假中折抵，经公司同意后作为年休假处理。

F、由公司安排出国考察，按实际考察天数的50%折抵个人当年年休假。折抵天数的尾数不足0.5天的按0.5天计算，超过0.5天不足1天的按1天计算。

（2）婚假：对依国家婚姻法履行正式登记手续的转正职员给予婚假7天，如符合男25周岁、女23周岁及以上初婚的晚婚条件，另加10天假期。但职员必须在结婚注册日后6个月内一次性取假。

（3）丧假：直系亲属（指配偶、子女、父母或配偶之父母）去世，可取假5天。 （4）调动假：异地办理行政和户口关系调动手续，可根据办理相关手续的实际需要取假，累计不超过5个工作日。（5）生育假 A、女职员产假 A、女职员产假

产假领独生子女证增加假期产假合计 非晚育90天35天125天 晚育105天35天140天

注： ①男26周岁、女24周岁及以上初育为晚育；

②产假以产前后休假累计。

B、男职员护理假：10天（限在女方产假期间）。

C、哺乳假：小孩一周岁以内，上班时间给母亲每天哺乳时间一小时（不含午餐时间）。 D、计划生育假：职员必须遵守政府有关计划生育的规定，计划生育假按国家规定执行。

E、如当地政府另有生育假规定的，可按天数多者取假。

1.3 本款中对假期天数的计算除特别指明以工作日计算外，均以自然天连续计算。

2.社会保险和住房公积金

2.1 公司按当地政府规定为职员办理基本社会保险和住房公积金，并承担公司应缴纳部分，个人应缴纳部分由公司代缴并从职员薪金中扣除。基本社会保险具体包括基本养老保险、失业保险、基本医疗保险、工伤保险、生育保险等项目。具体险种、缴交比例依各地社会保险政策不同而有所不同，可向所在单位人力资源部门咨询。 2.2 社会保险、住房公积金应由公司缴纳的部分由职员所在单位承担。

2.3 原则上，社会保险、住房公积金在职员户籍所在地缴交；对于户籍不在集团投资城市的职员，则在工作单位所在地缴交。如果职员对适用地有特殊要求，需另行向公司提出申请。

2.4 购买基本医疗保险后，具体就医程序及与基本医疗保险有关的具体事务，请向所在单位人力资源部门咨询。

2.5 若当地未实行相应医疗保险，则实行医疗费用定额管理，由各地公司单列会计科目。具体就医规定等事宜请向所在单位人力资源部门咨询。

2.6 工伤医疗期的医疗等费用按照国家政策，由社会统筹的工伤医疗保险以及公司为员工购买的团体意外险承担。工伤医疗期满后有能力继续在原单位工作的，所在单位安排相适应的工作岗位。其他情况按照国家规定和公司有关政策办理。

3.商业保险

公司为职员购买商业保险，包括： 3.1 为所有职员统一购买团体意外险。

3.2 在职员自愿的基础上为职员购买大病医疗保险，费用由公司和职员共同承担，同时公司可协助职员基于团体优惠办理家属大病医疗保险（仅包括配偶、子女、职员本人父母）。

3.3 详情请向所在单位人力资源部门咨询。

4.贺仪与奠仪 4.1贺仪

（1）职员办理结婚登记手续后，请于注册后一个月内向所在单位人力资源部门出示《结婚证》。如符合晚婚条件，所在单位将致新婚贺仪人民币300元整。

（2）职员在子女出生后6个月内向所在单位人力资源部门出示《独生子女证》（初生双胞胎凭出生证明），所在单位将致贺仪人民币300元整。

（3）职员如在子女入学后一个月内向所在单位人力资源部门出示入学通知，所在单位将为职员子女入读小学、初中、高中、中专致贺仪人民币300元整，为职员子女入读高等院校致贺仪人民币1000元整。 4.2 奠仪

职员如在直系亲属（指配偶、子女、父母或配偶之父母）不幸去世后一个月内知会所在单位人力资源部门，所在单位将致奠仪人民币1000元整。

5.独生子女费

5.1 职员自领取《独生子女证》并向所在单位人力资源部门出示之日起至子女满14周岁止，由所在单位每月给予保育费补助人民币30元，独生子女医疗补贴人民币100元。初生双胞胎比照此待遇，只享受一份独生子女保育补助与独生子女医疗补贴。 5.2 夫妇同在公司的只能一方享受此待遇。

6.职员活动

6.1 公司为保障职员的身心健康，每年将进行一次例行体检，并组织经常性的体育锻炼和娱乐活动。

6.2 职员均有机会参与集团内每年定期或不定期举行的各项活动，例如集团、所在单位周年庆祝活动、嘉年华春节晚会、郊游等。 第四章

学习发展

在万科，善用所有的学习资源，实现自我启发是自我提升与发展的重要途径之一。为此，你需要先了解可以获得的学习资源——

1.学习资源 1.1 资源提供者

（1）在公司，每一位管理者都应当是教练、讲师。专业骨干和管理人员是开展培训的中坚力量，肩负着工作指导、培训推广的责任； （2）公司各级人力资源部门；

（3）外部专家/学者/专门培训（教育）机构。 1.2 资源形式 （1） 专门课程：

A、公司举办的内部培训课程；

B、外部专门培训/教育机构举办的各类课程。

（2） 在职辅导：你的上司或资深同事会通过制定工作计划、分配工作、评价考核业绩、推进工作改善、帮助解决问题等途径在日常工作中对你进行培养、指导。 （3）网上研修：公司将不断完善并推广E-LEARNING培训方式，你可以自主安排时间，利用网络学习的平台研习各类课程。

（4）双向交流：无论你在集团总部，还是一线公司，你都有可能被安排到集团内其他单位学习锻炼或实际参与工作0.5-6个月，以利你进一步系统了解集团、一线公司运作特点，学习、总结、提炼实际操作经验，从而加强集团范围内的交流，实现资源共享。

（5）外出考察：为拓展视野、启发思路，公司将组织管理人员、专业人士以及业绩优异的职员赴境内外考察。

（6）公司的案例库、企业文化等无形资源亦是宝贵的学习资源。

（7）参与不同形式的学习需依循具体规定，请查询集团或所在单位的相关规定。 1.3 个人进修资助

职员个人利用假期或业余时间参加外部专门机构的上岗培训、职称及资格证书考试、攻读学位（历）等，可在顺利结业后向公司申请一定金额的进修资助。具体资助办法请查询个人进修资助的相关规定。

2.学习（资源）管理 2.1培训积分制度

（1）职员参加各种培训并结业后，可向所在单位的人力资源部门申报积分，积分将

作为职员在公司参加学习、培训的最全面记录。

（2）职员的年度累计积分是职员薪金调整或职务晋升的参考依据。 2.2 内部师资认证制度

公司致力于培养内部讲师，并建有相应激励机制。具体请查询师资管理的相关规定。 2.3 学习（资源）信息公布和查询

（1） 人力资源部门将收集、整理并实时公布各类培训信息及培训积分，职员可以登录集团内部网站（万网景）查询或咨询所在单位人力资源部门；

（2） 知识管理是实现学习（资源）传承、共享的重要方式，每一个万科人都应该及时总结、乐于分享。

3.特别提示：保护知识产权政策

3.1 公司尊重和维护相关权利人的知识产权，你在分享学习资源的同时必须遵守关于保护知识产权的各项政策及规定。

3.2 公司网络学习的平台上提供的各类课程及相关资料均为公司内部资料，只供本公司职员内部使用，不对外开放。

（1）公司网络学习的平台提供的所有音像课程及相关资料均注明出处及版权归属，未经权利人书面授权，任何人不得以复制、仿造、转载、摘编、散布等形式私自利用。 （2）职员在使用内部网所有资料时，不得将其用于个人欣赏、学习、研究之外的任何用途，并尽到对外保密的义务。

3.3 如无特殊约定，内部讲师讲述的课程公司拥有全部版权。

3.4 如有职员违反上述规定，除自行对外承担法律责任外，公司还将酌情予以处分；给公司造成损失的，公司保留追偿的权利。

4.发展途径

4.1你在公司的个人发展表现为你个人价值的提升，不仅意味着能力提升，还包括： （1）以出色的业绩和高尚的职业操守赢得良好的职业声誉； （2）以丰富的经历和杰出的专业水准获取更多的发展空间； ......4.2 职业体系

（1）公司关注职员的职业发展，鼓励职员在公司的指导和帮助下制定个人的职业发

展计划。

（2）公司可以向职员提供两种职业发展道路：

A、专业系列道路，是指在某一个或几个相关的领域内，持续深入的发展，追求专业技能的提升，以成为该领域内专家为目标；

B、职务系列道路，是指通过协调、组织团队和团队成员工作，完成团队工作目标，实现业绩的方式。 4.3 晋升机制

在出现职位空缺的前提下，符合下列条件的职员将有机会获得晋升和发展。 A、主动积极，敬业诚信，具备良好的职业素质； B、不断学习，提升自己的能力，以创造出优秀的业绩； C、敏锐地察觉公司内外部环境的变化，并主动适应变化； D、获得同事的高度信任，和他们共同创造优秀成果； E、具有全局观念，了解公司的战略；

F、符合职位的资质要求，并有愿望担任此项工作。 4.4 内部流动

（1）公司可以根据你的能力、工作表现和业务需要，在征求你个人意愿后，安排你在本单位乃至集团内进行流动，以更好地帮助你发挥潜质，提升职业发展的必要技能； （2）若你有在本单位内部流动的意愿，可向相关部门提出，由所在单位人力资源部门协调办理调动手续并最终确认；

（3）若你有在集团内跨单位流动的意愿，可向相关单位或部门提出，依据公司调动管理的有关规定履行相应审批手续。相关手续完备后，由集团或区域中心人力资源部门统一发出内部调动通知函确认。请交接好工作后，依据通知函规定的报到时间到新岗位报到；

（4）人力资源部门将及时公布集团内部职位空缺信息，你可以直接报名也可推荐外部人才，集团人力资源部及相关部门会负责具体协调工作； （5）具体请参阅公司调动管理的有关规定。

5.特别提示

公司不主张职员过于频繁地调换工作岗位：

5.1 若你入司不满一年，或在一个岗位上工作不满一年，原则上公司不接受你的调动

申请；

5.2 公司录用的高校应届毕业生，原则上入司两年内不能申请内部调动； 5.3 在申请调动成功一年之内，公司不再接受你的调动申请。 第五章

绩效管理

1.绩效管理的原则

1.1 个人的绩效目标应与组织目标保持一致

公司目标会层层分解到个人，因此你的绩效目标和公司目标是一致的。你需要理解企业价值观和企业战略目标对个人工作的要求，制定与公司目标相一致的工作计划并加以落实。

1.2 绩效管理也是对过程的管理

公司会不断地检查计划的执行并进行调整，因此也会不断地对你个人的绩效进行评价和反馈，通过对目标实现过程的管理帮助你改善个人绩效。 1.3 绩效标准和岗位有关

绩效标准与岗位职责密切相关。个人绩效包括成果和行为。你的个人工作绩效包括你在工作岗位上的行为表现与工作结果，这体现了你对公司的贡献和价值。养成良好的工作习惯，建立个人绩效的自我管理，将有助于你更好地适应公司的发展。 1.4 绩效与回报有关

个人绩效优秀，在加薪、奖金、晋升方面会得到优先考虑。凡年度考核成绩不佳者，将被取消本年度加薪、晋升和评奖资格，同时必须在下次考核中有所改进；亦可能面临降职、降薪或解除劳动合同的处理。 1.5 绩效需要不断的改善

你需要不断提高个人的绩效水平，以适应公司对个人日益提高的要求，在公司内充分展示个人价值，并获得职业发展的基本保障。

2. 绩效考核 2.1 考核周期

各单位根据具体情况选择按月度或季度进行考核，年度考核由集团人力资源部统一安排。 2.2 面谈制度

你的直接上司会和你进行面谈，共同填写考核表，对你的工作计划的执行落实情况、行为表现、工作能力等进行综合考核评估。 2.3 绩效考核结果由人力资源部门统一存档备查。 2.4 具体考核办法请参阅公司有关规定。 第六章 奖励处分

1.奖励

1.1 如有下列情况，公司将予以奖励： （1）为公司的社会形象做出重大贡献者；

（2）获得社会、政府或行业专业奖项，为公司争得重大荣誉者； （3）对公司业务推进有重大贡献者； （4）个人业务、经营业绩完成情况优秀者； （5）超额完成工作任务者或完成重要突击任务者； （6）遗留问题解决有重大突破者；

（7）有重大发明、革新，成效优秀，为公司取得显著效益者； （8）为公司节约大量成本支出或挽回重大经济损失者；

（9）对突发事件、事故妥善处理者，妥善平息重大客户投诉事件者； （10）向公司提出合理化建议，经采纳有实际成效者；

（11）一贯忠于职守、认真负责、廉洁奉公，具有高度奉献和敬业精神者； （12）顾全大局，主动维护公司利益，具有高度的团队协作精神者； （13）培养和举荐人才方面成绩显著者； （14）在公司服务达到一定年限者； （15）满足公司设立的其它奖励条件者。 1.2 公司设立的主要奖励项目包括：

（1）集团金奖：由集团组织评选的最高年度奖项，授予优异职员；

（2）年度专业成就奖：以集团内各个系统的工作环节为基础，每年由集团总部各职能部门组织在每个业务系统内评选，具体评选标准和体系由集团总部各职能部门制定；

（3） 长期服务奖：对在集团服务10年（含）以上职员的奖励； （4） 各一线公司自行组织评选的优秀职员奖；

（5）总经理特别奖：以各公司总经理名义给予的特别奖励； （6）即时奖励：根据实际情况和职员的表现及时给予的奖励。 1.3 公司为职员提供丰富灵活的奖励方式：

（1）通报表扬：由集团或有关单位负责人签发，通报范围视具体奖励行为而定； （2）即时奖金；

（3）奖励性假期：除《职员手册》中规定职员可以享受的假期外，还可以得到额外的奖励性假期； （4）奖励性旅游； （5）参加外部培训； （6）出国考察。

2.处分

2.1 对于下列行为，公司将视情节轻重、后果大小、认识态度不同等进行处分： （1）违反工作制度和纪律，拒不服从合理的工作分配； （2）损坏公物，影响公司正常秩序； （3）工作中发生意外却不及时通知公司； （4）玩忽职守，造成事故或损失；

（5）虚报个人申诉资料或故意填报不正确个人资料； （6）擅自篡改记录或伪造各类年报、报表、人事资料； （7）其他违反本《职员手册》和公司规章制度的行为； （8）违反社会治安管理法规、条例的行为。 2.2 处分的类型包括： （1）警告（口头或书面）； （2）通报批评； （3）经济处罚；

（4）即时解除劳动合同，公司不给予任何经济补偿。

2.3 如职员行为触犯刑律，被依法追究刑事责任，公司将无条件对当事人予以解除劳动合同处理。 第一章 劳动合同

1.劳动合同制管理

1.1 公司实行全员劳动合同制管理。你的所在单位会与你签订劳动合同。如所在单位不具备独立法人资格，则由所在单位的上级单位或集团总部与你签订劳动合同。 1.2 合同的签订、变更、解除等依国家、各地方相关劳动法规和公司相关规定执行。

2.完备调离手续

2.1 与公司解除/终止劳动合同，你须在离职前妥善处理完工作交接事宜，完备离职手续，包括：

（1）交还所有公司资料、文件、办公用品及其它公物； （2）向指定的同事交接经手过的工作事项； （3）报销公司帐目，归还公司欠款；

（4）租住公司宿舍的应退还公司宿舍及房内公物，办理退房手续；

（5）户口及人事档案关系在公司的，应在离职日将户口、档案及人事关系转离公司，不能马上转离的，需与公司签订委托管理协议；

（6）职员违约或提出解除劳动合同时，职员应按合同规定，支付有关费用； （7）如与公司签订有其它合同（如培训协议、保密协议），按其约定办理； （8）完备所在单位规定的其它调离手续。

2.2 待所有离职手续完备后，领取离职当月实际工作天数薪金。

2.3 未按公司规定完备调离手续即擅自离开工作岗位，公司将按旷工处理。 2.4 一线公司第一负责人或重要岗位管理人员离职，公司将安排离职审计。 2.5 在集团内部调动人员，应比照上述条款完备调离手续（户籍、档案关系等办理依与公司的约定执行）。

3.离职面谈

离职前，公司可根据职员意愿安排人力资源部门同事或职员上司进行离职面谈，听取职员意见。

4.

纠纷处理

合同履行过程中的任何劳动纠纷，职员可通过申诉程序向上级负责人或责任机构

（职工委员会、集团人力资源部、劳动仲裁调解委员会）申诉，不能解决时可向当地劳动仲裁机构申请仲裁。

第二章

员工关系与沟通

1. 十二条沟通渠道 1.1（上级经理）门户开放

公司倡议所有经理人员“门户开放”，欢迎职员直接提出想法和疑问，同时也要求经理人员主动关注下属的想法和情绪。 1.2 吹风会

高层管理人员面向基层，关注一线，让职员及时了解公司业务发展方向及动态，并现场解答职员关心的问题。 1.3 员工关系专员

公司设员工关系专员岗，接受和处理职员表达的想法、意见和建议，保证在正常工作日36小时内给予答复，并为职员的身份保密。 1.4 我与总经理有个约会

如职员需要与公司高层管理人员单独面谈，可以通过员工关系专员提出申请，员工关系专员保证在正常工作日36小时内给予答复。 1.5 职工委员会

职工委员会是代表全体职员利益并为之服务的机构，它的基本职能是参与、沟通、监督。如果职员有意见和想法，可以向职委会委员反映。有关职委会的介绍请参阅《员工组织》。 1.6 工作面谈

新职员转正、职员调薪或岗位变动、进行工作评估、职业发展规划以及职员提出辞职等情形下，职员上司都将与职员进行面谈，了解情况，听取意见。 1.7 工作讨论和会议

公司提倡团队工作模式，团队必须拥有共同的工作目标和共享的价值观。公司的绩效管理体系倡导管理者在制定目标的时候通过工作讨论和会议倾听团队的意见，共同分享愿景。

1.8 E-MAIL给任何人

当面对面的交流不适合时，职员可以给任何人发送邮件，以迅速反映问题或解决工作中的疑惑。电子邮件应简洁明了，并只发给真正需要联系的人员。 1.9 网上论坛

如职员有任何意见和建议，或希望能与其他同事进行观点交流分享，均可通过内部网论坛直接发表。 1.10 职员申诉通道

当职员认为个人利益受到不应有的侵犯，或需要检举揭发其他职员违反《职员职务行为准则》的行为，可以通过申诉通道进行投诉和检举揭发（参阅2.申诉程序）。 1.11 员工满意度调查

公司通过定期的不记名意见调查向职员征询对公司业务、管理等方面的意见，了解职员对工作环境的整体满意程度，职员可按照自己的真实想法反馈而无须有任何顾虑。

1.12 公司的信息发布渠道

公司有网站、周刊、业务简报、公告板等多种形式的信息发布渠道，职员可以方便、快捷地了解业界动态、公司业务发展动态和重要事件、通知。

2.

申诉程序

2.1 原则上，各级管理人员、集团人力资源部、职工委员会直至集团总经理或董事长均是申诉对象。

2.2 当职员认为个人利益受到不应有的侵犯，或对公司的经营管理措施有不同意见，或发现有违反公司各项规定的行为时，可选择适当的申诉渠道向公司申诉： （1）公司鼓励职员逐级反映情况，或者直接向部门负责人或所在公司总经理申诉； （2）当职员认为不方便通过申诉渠道（1）申诉时，也可通过职委会申诉； （3）从解决问题的角度考虑，公司不提倡任何事情都直接向集团总经理或董事长申诉，但当职员坚持认为有必要时，仍可直接向集团总经理或董事长申诉。

2.3 申诉方式可选用面谈和书面两种形式；如选用书面方式，申诉书必须具名，否则不予受理。

2.4 各级责任人或责任部门在接到职员申诉后，将在申诉事件涉及的相关当事人中进行调查，并根据调查结果尽快做出处理决定。处理决定将通过书面或电子邮件的形式通报给申诉者、公司总经理及集团人力资源部，职员如果对处理决定不满意可继续向

更高一级经理或部门申诉。

3.特别提示

由职工委员会与集团人力资源部、审计法务部成员组成的万科企业股份有限公司劳动仲裁调解委员会，负责受理职员在劳动纠纷方面的申诉。

1.

员工健康与安全

1.1 公司遵守有关法律法规，为你提供安全的工作环境。

1.2 工作期间请遵守劳动纪律，认真执行安全生产规章制度和操作规程，服从管理，正确佩戴和使用劳动防护用品，阻止他人违章作业。

1.3 你需要学习必要的急救知识，接受必要的安全生产教育和培训，掌握本职工作所需的安全生产知识，提高安全生产技能，增强事故预防和应急处理能力，对安全生产工作提出合理化建议。

1.4 你有权拒绝接受上司的违章指挥和强令冒险作业，但应及时向更上一级管理者反映。

1.5 如发现直接危及人身安全的紧急情况时，你有权停止工作或者在采取可能的应急措施后撤离工作场所，但在停止工作或安全撤离后应立即向直接上司汇报。 1.6 公司不主张你以牺牲个人健康为代价承担超出你个人能力之外的工作，如果你感觉力不从心，请及时与你的上司沟通，共同商讨解决之策。

2.灾害天气安全措施

2.1 出现台风警报时，根据深圳市政府有关规定，公司将采取以下安全措施： （1）职员在上班时间之前接到当地媒体发布的黑色暴雨信号、红色台风信号或黑色台风信号，请及时与集团人力资源部或本单位办公室联系，也可以直接拨打所在单位公布的抗灾应急热线电话，在获得批准后，可以不用上班。如在下午1时前黑色暴雨信号取消、红色台风信号取消或降为黄色台风信号，请立即返回工作岗位。 （2）职员在工作时间内接到黑色暴雨信号、红色台风信号或黑色台风信号时，应停留室内或安全场所避险。正在从事外勤工作的职员，应立即前往安全地带。 （3）在灾害气象条件下坚守工作岗位的职员，在人身安全面临危险时，应撤离至安全地带。保管公司财产的职员，在接到预警信号后应立即采取有效措施保护公司财产

的安全；但当人身安全面临危险时，应首先确保人身安全。

（4）在正常办公时间之前（或时间内）显示黑色暴雨信号、红色台风信号或黑色台风信号时，公司抗灾应急指挥小组应提前1小时到达指挥位置，及时下达有关注意事项及处置紧急情况。

2.2 各地公司可根据当地实际情况及政府有关规定，参照制定应对台风、暴雨、地震、高温、暴风雪等安全措施。 第四章

员工组织

1.职工委员会（以下简称“职委会”）

1.1 职委会是代表全体职员的利益并为之服务的机构，其工作宗旨是“维护员工合法权益、倡导健康文体生活、促进企业顺利运行”。职委会的委员分布在集团各所属单位，由职员投票选举产生。

1.2 集团职委会由主席一名，执行委员七名组成，均为兼职；设专员和秘书各一名，负责日常工作。专员办公室设在集团总部。

1.3 集团所属单位组建的职委会作为集团职委会的分会。 1.4 职委会的基本职能是：参与、沟通、监督。

（1）参与----参与公司有关职工利益的制度或政策的制订；

（2）沟通----在公司内部、管理层与员工之间、集团总部与一线公司间，发挥沟通管道的作用，使一些行政渠道不能够及时准确传递的信息，通过职委会的沟通得到传达； （3）监督----职委会作为广大员工的代表，有权对违反国家和公司规定、侵害职员权益和公司利益的行为进行监察、批评，并监督改正。 1.5 集团职委会的日常工作主要包括： （1）受理职员申诉，维护职员利益； （2）收集职员意见，向公司管理层反映；

（3）开展经常性的文娱体育活动，丰富职员业余生活；

（4）管理“万科职员共济会”；

（5）管理“万科职员证券投资互助会”；

（6）管理“万科职员公积金”。

2.万科职员共济会

2.1 由集团职委会在集团范围内发起成立，其宗旨是“居安思危、同舟共济；人人为我、我为人人”，对遭遇重大困难的共济会会员提供经济援助。

2.2 共济会自愿入会，有意加入共济会的员工，转正后可向所在单位的职委会委员（或职员代表）索取申请书，填写后交本单位委员，统一报送集团职委会，集团职委会统一制作会员卡、收取入会费和会费。

2.3 员工入会后即具有获得共济会援助的资格（入会满6个月后罹患重大疾病时才可申请重大疾病援助）。共济会根据会员申请援助的实际情况和共济会章程规定，向符合相关条件的会员提供援助。

3.万科职员证券投资互助会

3.1 公司规定，员工在上班时间不能买卖股票。为增加员工的投资渠道，帮助员工更好地做好家庭理财，于1994年底成立万科员工证券投资互助会。

3.2 互助会由万科职员志愿加入，是以深沪交易所上市证券和债券发行市场作为投资对象的自发性职员内部投资互助组织。

4.特别提示

有关职委会、共济会、互助会章程等更详细信息请查询万网景上的“职委会”主页。

职员职务行为准则

1.总则

1.1 本准则体现了万科价值观的基本要求，职员应当熟知并遵守。

1.2 公司尊重职员的正当权益，通过本准则界定公司利益与职员个人利益，避免二者发生冲突。

1.3 职员违反本准则可能导致公司与之解除劳动合同。职员违反本准则给公司造成经济损失，公司将依法追索经济赔偿。职员行为涉嫌刑事犯罪，公司将报告司法机关处理。

2.职务权责 2.1 经营活动

2.1.1 职员应守法、诚实地履行自己的职责，任何私人理由都不应成为其职务行为的动机。

2.1.2 维护公司利益是职员的义务。职员不得从事、参与、支持、纵容对公司有现实或潜在危害的行为。发现公司利益受到损害，职员应向公司汇报，不得拖延或隐瞒。 2.1.3 在未经授权的情况下，职员不得超越本职业务和职权范围从事经营活动。 2.1.4 除本职日常业务外，未经公司授权或批准，职员不得从事下列活动： （1）以公司名义进行考察、谈判、签约、招投标、竞拍等； （2）以公司名义提供担保、证明；

（3）以公司名义对新闻媒介发表意见、消息； （4）代表公司出席公众活动。

2.1.5 职员须严格执行公司颁布的各项制度。职员认为公司制度明显不适用，应及时向上司或制定和解释该制度的部门反映。公司鼓励职员就工作充分发表意见或提出合理化建议。

2.1.6 遵循管理流程接受上司的领导是职员的职责。职员应服从上司的指示。职员如认为上司的指示有违法律及商业道德，或危害公司利益，有权越级汇报。

2.1.7 遇到工作职责交叉或模糊的事项，公司鼓励勇于承担责任和以公司利益为重的行为，倡导主动积极地行动，推动工作完成。在工作紧急和重要的情况下，职员不得以分工不明为由推诿。

2.1.8 严禁职员超出公司授权范围或业务指引的要求，对客户和业务关联单位做出书面或口头承诺。在公司内部，职员应实事求是地对工作做出承诺，并努力兑现。 2.1.9 职员有贪污、受贿或作假欺骗公司的行为，无论给公司造成损失与否，公司均可无条件与之解除劳动合同。

2.2 资源使用

2.2.1 职员未经批准，不得将公司资产赠与、转让、出租、出借、抵押给其它单位或者个人。

2.2.2 职员对公司的办公设备、交通工具、通讯及网络系统或其它资产，不得违反使用规定，做任何不适当的用途。

2.2.3 公司的一切书面和电子教材、培训资料等，均有知识产权，职员未经授权，不得对外传播。

2.2.4 职员因职务取得的商业和技术信息、发明创造和研究成果等，权益归公司所有。 2.2.5 职员对任何公司财产，包括配备给个人使用的办公桌、保险柜、橱柜，乃至储存在公司设备内的电子资料，不具有隐私权。公司有权进行检查和调配。

2.3 保密义务

2.3.1 公司一切未经公开披露的业务信息、财务资料、人事信息、招投标资料、合同文件、客户资料、调研和统计信息、技术文件（含设计方案等）、企划营销方案、管理文件、会议内容等，均属企业秘密，职员有保守该秘密的义务。当不确定某些具体内容是否为企业秘密时，应由公司鉴定其性质。

2.3.2 职员薪酬属于个人隐私，任何职员不得公开或私下询问、议论。掌握此信息的职员，不得以任何方式泄露。

2.3.3 职员接受外部邀请进行演讲、交流或授课，应事先经上司批准，并就可能涉及的有关公司业务的重要内容征求上司意见。

2.3.4 职员应对各种工作密码保密，不对外提供和泄露。严禁盗用他人密码。

3.内外交往

3.1 职员须谨慎处理内外部的各种宴请和交际应酬活动。应谢绝参加的活动包括： （1）施工单位、材料供应商和投标单位的宴请和娱乐活动； （2）设有彩头的牌局或其它具有赌博性质的活动； （3）涉及违法及不良行为的活动。

3.2 公司对外的交际应酬活动，应本着礼貌大方、简朴务实的原则，不应铺张浪费。公司内部的接待工作，应务实简朴。职员在安排交际活动时须考虑以下重要因素： （1）是否属于工作需要；

（2）费用、频率和时机是否恰当； （3）消费项目是否合法。

3.3 公司对外部单位或个人支付佣金、回扣、酬金，或提供招待、馈赠等，应坚持下列原则：

（1）不违反相关法律法规；

（2）符合一般道德标准和商业惯例。

3.4 职员不得以任何名义或形式索取或者收受业务关联单位的利益。职员于对外活动

中，遇业务关联单位按规定合法给予的回扣、佣金或其它奖励，一律上缴公司处理，不得据为己有。对于对方馈赠的礼物，只有当价值较小（按公认标准），接受后不会影响正确处理与对方的业务关系，且拒绝对方会被视为失礼的情况下，才可以在公开的场合下接受，并应在事后及时报告上司。

3.5 尊重客户、业务关联单位和同事是基本的职业准则。职员不得在任何场合诋毁任何单位和个人。

4.个人与公司利益的冲突 4.1兼职

4.1.1 职员未经公司安排或批准，不得在外兼任获取报酬的工作。 4.1.2 在任何情况下，禁止下列情形的兼职（包括不获取报酬的活动）： （1）在公司内从事外部的兼职工作；

（2）兼职于公司的业务关联单位、客户或者商业竞争对手； （3）所兼任的工作构成对公司的商业竞争； （4）因兼职影响本职工作或有损公司形象； （5）经理级及以上职员兼职。

4.1.3 公司鼓励职员在业余时间参加社会公益活动。但如利用公司资源或可能影响到工作，职员应事先获得公司批准。

4.2 个人投资

4.2.1 职员可以在不与公司利益发生冲突的前提下，从事合法的投资活动，但不得进行下列情形的个人投资活动： （1）参与经营管理的；

（2）对公司的客户、业务关联单位或商业竞争对手进行直接投资的； （3）借职务之便向投资对象提供利益的； （4）假借他人名义从事上述三项投资行为的。

4.2.2 职员不得利用内幕消息，进行公司股票的买卖，亦不得指使、提示他人进行买卖。

4.3 特殊关系的回避

4.3.1 公司坚持举贤避亲的人事原则。职员不得录用或调动亲属到自己所管辖范围内工作。向集团内任何单位推荐自己亲属或好友的，应向人力资源部门提前申明。 4.3.2 已经存在亲属关系的职员，不得在同一城市工作，并应回避有业务关联的岗位。新的亲属关系产生一个月内，须向人力资源部门书面申明。

4.3.3 公司不提倡职员与自己的亲属、好友所在单位建立业务合作关系。有正当理由建立业务关系的，要主动向上司书面申报自己的亲友关系，并应在相关的业务活动中回避。

4.3.4 职员应避免工作之外与业务关联单位的经营往来，不得利用职务影响力在业务关联单位安排亲属、接受劳务、技术服务或获取其它利益。如确实无法避免，应事先向公司申报。

5.投诉和举报

5.1 公司内部的投诉和举报，可以向人力资源部、审计法务部和纪律检查委员会以及主管该事项的高层经理人员提出。受理部门和人员，应认真调查处理投诉和举报，并为投诉人和举报人保密。

6.行为的判断及督导

6.1 职员判断个人行为是否违反本准则的简易标准是该行为能否毫无保留地在公司公开谈论。

6.2 职员有责任就难于做自我判断的行为或情形向上司或人力资源部门咨询。接受咨询的部门和人员应给予及时、明确的指导并为当事人保密。

6.3 上司对其下属应尽到教导和管理的责任。如上司未能尽到责任，以致产生不良的后果，将与其下属同时受到处分。上司未尽教导和管理责任的情形包括： （1）默认下属违反本准则的行为；

（2）未能按照公司规定保证下属定期接受本准则的培训； （3）未能采取有效的措施防止及补救管理上的漏洞； （4）未能严格遵守公司的制度进行管理。

7.其他

7.1 本准则的解释权归万科企业股份有限公司人力资源部。

附则

1.权利保障

1.1 职员享有法律规定和公司制度赋予的权利，公司对这些权利予以尊重和保障。

1.2 对于明显违反本手册相关条款规定的指令，职员有权拒绝执行并有越级上报的权利和责任。

2. 批准、修改、解释及其它

2.1 本手册经万科集团职委会讨论并经集团办公会议批准实施。

2.2 本手册经万科集团职委会及集团办公会议批准后可以修改。

2.3 本手册解释权归集团人力资源部，如有不明事项，请向所在单位人力资源部门或集团人力资源部咨询。

2.4 本手册有文本版和电子网络版形式，两者具有同等效力。职员可通过个人专用或公司公用电脑查阅公司网页上的相关内容。

2.5 如职员发现本手册中的规定与政府有关规定相悖，请即时通知所在单位人力资源部门或集团人力资源部。

万科历年大事记

2002年年志

1

1月，公司办公地点搬迁至中国深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心。

2

年内，集团资信能力进一步增强， 4月与中国建设银行深圳市分行签订了5亿元人民币综合授信额度的《综合融资额度合同》；12月与中国银行在北京签署了《授信额度补充协议》，中国银行将对公司的授信总额度提高到人民币15亿元。

3

6月，第14届股东大会在万科建筑研究中心举行。会议审议并通过董事会工作报告、监事会工作报告、分红派息、聘任核数师等议案；选举王石、宁高宁、宋林、郁亮、陈志裕、王印、莫军为董事，孙建

一、李家祥、李志荣、冯佳为独立董事，共同组成本公司第13届董事会。

4

6月，公司发行可转换公司债券方案根据中国证券监督管理委员会证监发行字［2002］52号文核准实施，共向社会公开发行1500万张可转换公司债券，每张面值100元，发行总额150,000万元。可转债的成功发行有力支持了公司的规模扩张。

5

11月，公司全资附属子公司深圳市万科房地产有限公司根据董事会授权，竞得佛山市南海区黄岐泌冲岗地块，由此进入珠江三角洲市场。

2001年年志

2月，公司转让深圳万科精品制造有限公司100 %股权。

2

年内，集团继续增加土地储备。先后签署上海闵行金丰项目、宝山新城项目、浦东曹路项目、深圳四季花城三区项目、北京海淀天秀项目、成都城市花园二期项目、武汉四季花城项目、长春城市花园项目、南京金色家园项目、天津红旗农场项目、深圳大梅沙项目、南昌四季花城项目、天津玻璃厂项目、沈阳大东体育场项目、西江街项目协议书，并籍此进入了南京、武汉、长春、南昌4个城市进行房地产开发。

3

年内，集团资信能力进一步增强，6月，集团与中国银行总行签订了《10亿元人民币授信额度总协议》；7月，与中国农业银行总行签订了10亿元人民币综合授信额度及8亿元人民币楼宇按揭额度的《银企合作协议》； 9月，与招商银行总行签订6亿元人民币综合授信额度的《银企合作协议》。

3月起，集团人力资源部与国际知名管理咨询机构翰威特公司合作，对公司的薪酬体系进行了全面评估，并根据评估结果对薪酬体系进行了调整。

5

6月，第13届股东大会在深圳东湖宾馆举行。会议审议并通过董事会工作报告、监事会工作报告、分红派息、聘任核数师等议案；以投票方式更换了朱焕良董事，以累

积投票方式选举宋林、徐刚、姚牧民为董事，选举孙建一为独立董事，与留任的王石、宁高宁、黄铁鹰、郁亮、薛波、陈志裕、阎飚、钟义、陈耿共同组成本公司第12届董事会；选举丁福源、蒋伟为监事，与留任的解冻共同组成第4届监事会。

6

8月，2001年度第1次临时股东大会在深圳东湖宾馆举行，会议审议通过有关发行可转换公司债券的议案。

7

9月，2001年度第2次临时股东大会在深圳东湖宾馆举行，会议通过如下议案：⑴关于转让深圳市万佳百货股份有限公司股权的议案；⑵万科企业股份有限公司股东大会议事规则。至此，公司历经多年的专业化战略调整已全部完成。

2000年年志

1

1月，集团顺利完成增资配股工作，配股资金6.25亿元陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务。

2

年内，集团大举增加土地储备。1月，确定天津东丽湖土地储备项目。4月，签署上海春申项目和深圳锦绣花城项目。6月，签署成都万科城市花园项目。10月，签署北京豆各庄项目（青青家园）。12月，签署深圳下沙项目。全年新增土地储备438.8万平方米。

3

集团零售业务加快规模扩张步伐，元月，万佳第四家分店宝安店开业，11月，万佳第五家分店春风店开业。万佳营业面积增加至8.1万平方米。

4

年内，集团资信能力进一步增强，2月，集团与中国银行总行达成总额20亿元的战略性银企合作协议。

5

6月，第十二届股东大会在深圳东湖宾馆举行。会议审议并通过董事会工作报告、监事会工作报告、分红派息、聘任核数师及董事任期延期等议案。

6

集团与专业公司合作，在住宅区铺设宽带网络，提升住宅产品的科技含量和品牌形象。7月，集团发起设立深圳市联动电子商务有限公司，注册资本1000万元人民币，主要经营以建材交易为主的电子商务。

7

9月，2000年度第一次临时股东大会在深圳东湖宾馆举行，会议以累积投票方式选举宁高宁、郁亮、陈祖望、薛波、陈志裕、阎飚、钟义、陈耿为董事，与留任的王石、孙建

一、徐刚、姚牧民、吴俊华、冯佳、朱焕良、李风、周小雄、黄铁鹰共同组成公司第十一届董事会。

8

12月2日，董事会发布公告，提出通过向华润集团定向增发4.5亿股B股引入战略控股股东的方案。由于不同的投资者对该方案的理解不同，以及该方案将对公司产生影响的认识存在差异，12月25日，董事会决定放弃上述方案。

9

8月及12月，中国华润总公司先后受让深圳经济特区发展（集团）公司及添发庆丰（常州）发展有限公司持有的51,155,599股及26,920,150股，成为公司第一大股东。截止2000年底，华润集团及其关联公司持有的万科股份占万科总股本15.08%。

1999年年志

1

2月，鉴于集团业务架构调整的完成和职业经理队伍的成熟，董事会决议接受董事长王石先生辞去公司总经理职务的辞呈并聘任姚牧民先生为总经理，同时聘任郁亮先生为公司常务副总经理兼财务负责人。

2

6月25日，第十一届股东大会在深圳富临酒店举行。会议审议并通过董事会工作报告、监事会工作报告、分红派息、聘任核数师等议案，并选举产生了新一届董事会。

3

7月，为进一步提高万科地产开发水平，丰富万科品牌内涵，增加项目开发科技含量，董事会通过成立万科建筑研究中心。

4

年内，集团加快房地产住宅业务扩张，积极在主要投资城市进行土地储备。8月，通过沈阳万科花园新城及上海漕宝路73号项目立项报告；12月，通过天津东丽湖立项报告。

5

9月，位于深圳梅林关外的万科四季花城推出销售，引起市场热烈响应，1期7万平方米至年底全部售罄。根据市场发展趋势，年内集团提出新市镇开发（NEW TOWN DEVELOPING PLAN）计划。

6

9月10日，99年度临时股东大会在深圳富临酒店举行。会议审议并通过配股预案、章程修改、更换董事等议案。

7

12月，万科99年度临时股东大会通过的配股方案获中国证监会核准，22日，配股说明书公布。

8

为支持集团主要二级房地产公司在当地的业务拓展，提高多项目同时操作的经营能力，年内，董事会决议增加深圳、上海、北京公司注册资本至1亿元人民币，增加沈阳公司注册资本至3千万元人民币。

9

年内，为理顺投资管理关系，集团先后增持大连万联房地产开发有限公司、成都万科

兴业有限公司、天津万科兴业（集团）有限公司、深圳海神置业有限公司的股权，使其成为集团全资附属企业。

1998年年志

1

3月，在国家消委会主办的首届“讲文明、树新风、争创诚信单位”活动中，万佳一分店荣获“全国诚信单位”的称号。

2

4月，董事会决议减持银都置业有限公司股权及增持深圳海神置业有限公司股权，完成对房地产投资的地域调整。

3

5月5日下午，万科第十届股东大会假座深圳富临酒店举行。会议审议并通过董事会工作报告、监事会报告、分红派息、章程修改等议案，并选举产生了新一届董事会、监事会成员。

4

5月，天津万科兴业有限公司与天津市北辰区规划土地管理局签约，受让土地800亩，用于兴建大规模的住宅小区 -- 万科新城，这是集团目前开发的最大住宅小区。

5

9月，超高层豪宅 -- 万科俊园在深圳推出预售，市场反响热烈。11月，集团正式委

托香港美联物业代理万科俊园并在香港举办展销会，标志着万科地产开始利用市场资源拓展新的销售网络。

6

下半年，集团推出“万客会”，为公司与客户之间的有效沟通起到重要的作用，被媒介誉为引发地产经营革新的举措。

7

9月，位于深圳晒步路的高层全复式住宅项目万科彩园正式开工，规划建筑面积2.5万平方米，计划在99年底竣工。

8

10月，北京公司与北辰集团签署住宅开发项目 -- 都市花园(暂命名)土地转让协议，该项目规划建筑面积26.6万平方米。

9

11月，董事会决议转让集团属下广告公司--深圳国际企业服务公司，完成业务架构的调整。

10

12月，上海万科城市花园西区项目（暂命名）举行签字仪式，该项目位于原上海城市花园西侧，规划建筑面积32万平方米，计划建成为国家级住宅示范区。

11

12月19日，位于深圳市福田区福中路福景大厦的万佳三分店正式开业，营业面积1.5 万平方米，万佳连锁经营迈出新的一步。

12

98年集团提出“职业经理年”的管理主题和“专业追求，永无止境”的口号，推动公司业务经营、管理的专业化进程。

1997年年志

1

集团于上半年顺利实施配股计划，共募集资金3.83亿元人民币，用于深圳房地产项目开发及土地储备，配股资金的到位为集团重点投资深圳房地产市场的经营决策提供了有力的资金支持。

2

5月30日，公司第九届股东例会假座深圳市富临酒店举行。会议审议并通过董事会工作报告、分红派息等6项议案，选举产生公司第八届董事会。

3

集团继续进行资源整合，10月，协议转让属下两个工业项目——深圳万科工业扬声器制造厂及深圳万科供电服务公司，至此，集团基本完成对非核心业务的调整。

4

下半年，集团重新启动由于市场原因一度缓建的深圳两个高层项目，9月，位于福田

中心区的福景花园高层住宅项目推出预售，市场反映理想；10月，功能转换为住宅的俊园（原深圳海神项目）正式复工。

5

鉴于万佳百货经营规模及利润回报的稳定增长，以及集团对深圳零售业务市场前景的乐观判断，11月，董事会决议增持万佳百货股份由60%至68%。

6

12月，集团进一步加大在深圳地区的投资比重，董事会决议开发位于福田中心区、建筑面积18.3万平方米的金景苑住宅项目，以及位于东门晒步路、建筑面积2.5万平方米的高层住宅项目(暂未命名)。

7

鉴于对深圳房地产市场前景的乐观判断，12月，集团增加天安花园及坂田万科城市花园土地储备项目，占地面积为27万平方米及23万平方米，该等地块分别位于深圳市龙岗区坂田村旧、新布龙公路旁。

8

作为万科地产品牌的重要构成因素，年内，集团物业管理的行业优势进一步体现。8月4日，深圳万科物业管理公司通过竞标取得目前深圳市最大型住宅小区——桃源村的管理权。沈阳城市花园、大连邮电大厦、鞍山东源大厦、上海万科广场、深圳万景花园、天津万科城市花园先后通过建设部“全国城市物业管理优秀示范住宅小区（大厦）”的评比，迄今为止，集团已有11个项目获此荣誉。此外，上海万科物业管理公司、青岛银都物业管理公司顺利通过ISO9002第三方国际认证。

9

年内，集团通过行之有效的管理手段提高经济效益和管理水平，在人力资源开发及办公自动化方面成效显著，各类专业知识及管理技能培训成为提高集团整体经营管理水平的重要手段；通过有效的电脑应用推广，年内，集团总部实施电脑化办公管理并开通和全国各分公司的电子邮件等沟通渠道，提高了管理效率。

1996年年志

1

3月8日，集团召开年会，确立以全面质量管理体系的建立作为1996年集团管理管理工作的重点。

2

5月2日，集团资金结算中心正式开业。资金结算中心的成立对于整合集团资源，提高管理效益起着重要促进作用。

3

6月18日，公司第八届股东例会假座深圳市富临酒店举行。会议审议并通过董事会工作报告、分红派息等7项议案，选举产生公司第七届董事会。

4

为整合集团工业资源，重点发展精密礼品制作，上半年公司转让持有之深圳怡宝食品饮料有限公司股权。8月，工业公司进行机构调整，原下属精品制造公司合并为万科精品制造有限公司。

5

为进一步提高集团生产经营的整体水平，从7月始，由总部企业策划部、人事部牵头，在深圳、北京、上海、等集团跨地域经营的地区展开了“孔雀开屏”行动，结合境外专业经验，进行示范单位装饰引导、规划设计要点等内容的系统培训，并贯彻至实际操作层面，取得良好效果。

6

8月，位于福田中心区，建筑面积4.75万平方米的深圳城市花园破土动工，表明公司看好深圳市场前景，并加大在深投资比重的经营策略。

7

10月11日，深圳万科物业管理公司顺利通过ISO9002-94第三方国际认证检验，成为国内首家被国际机构承认符合质量标准的物业管理公司。11月，集团开发的上海万科城市花园、深圳荔景大厦、北海万科城市花园获评“全国城市物业管理优秀示范住宅小区（大厦）”。迄今为止，集团共有5个地产项目获此殊荣。

8

10月16日，由天津万科兴业（集团）股份有限公司投资经营的天津万科足球队以全胜战绩获96全国足球乙级联赛冠军，重返甲B行列。万科的介入及其专业化经营管理模式的引入为足球队注入了生计和活力。

9

11月2日，万佳百货华丽园二分店开业，受到市场热烈关注，集团零售业连锁经营架构初步形成。

10

12月3日，深圳万科物业管理公司在鹿丹村住宅小区管理的公开招标中以最高的公开招标中以最高成绩一举夺标，标志着公司物业管理的进一步成熟，并开始走向市场化和专业化发展道路。

1995年年志

1

年内，总部完成职能部分部门管理架构调整，明确经营与管理的分离，形成集团管理模式。

2

.年初，公司贸易口进行机构调整和资源整合，原深圳万科贸易有限公司、深圳万科协和有限公司、深圳现代企业有限公司合并为万科贸易有限公司。

3

4月28日，天津万兴房地产公司与日本微笑堂（香港）有限公司签约成立天津万笑饭店有限公司，注册资本1,500万元，双方各占50%的股权。

4

5月，万科东北经营管理本部成立，统管东北地区房地产项目。

5

6月6日，万科公司第七届股东例会于深圳富临酒店举行。会议审议并通过分红派息、公司章程修改等9项议案，选举产生了第六届董事会和第二届监事会。

6

8月，公司被深圳市资信评估公司评[AAA]级企业，公司属下之深圳万科房地产公司、深圳万科贸易公司、深圳万佳百货股份有限公司、深圳国际企业服务公司均获[AAA]资信等级。

7

9月23日，总面积13万平方米的青岛银都花园竣工，为集团第一个全国竣工的大规模住宅区。

8

9月，万科投资拍摄的影片《兰陵王》在上海首映，并开始国内发行。

9

10月9日，公司召开第二届特别股东会议，通过了关于修订[职员持股计划]认股权行使价及章程及细则作相应修改的议案。

10

11月，由集团开发的深圳天景花园、青岛银都花园获评[全国物业管理优秀住宅示范小区]。

11

8月、10月、12月总部相继举行地产销售、物业管理、质量成本控制培训研讨会，标志着集团人力资源的培训步入系统化和制度化。

1994年年志

1

三月三十一日，本公司董事会就君安证券有限公司在报刊上公开发表改革倡议一事举行情况说明会。为使投资者充分了解有关消息，经深圳证券交易所批准，本公司股票停牌两天。

2

四月，北京万科城市花园破土动工。这是继上海万科城市花园之后，万科独资开发的第二个城市居民住宅项目。

3

五月，本公司原定于14日举行的第六届股东例会，因登记出席的股份数未满足公司章程之要求，延期至24日在红叶娱乐广场举行。大会通过了公司章程修改、分红派息等议案，选举产生了第五届董事会。

4

七月十七日，于年初完成股份制改组的万佳百货平价广场迁至华强路新址重新开张营业，并推出仓储式平价经营模式。

5

八月，为适应集团跨地域业务管理的需要，集团总部管理部门进行了调整，调整后的总部架构包括“五部一室”：人事部、财务部、企业策划培训部、经营管理部、证券事务部和总经理办公室。

6

九月七日，出于调整经营策略的考虑，本公司宣布减持2%上海申华实业股份有限公司股份。

7

九月，本公司举行了万科成立十周年系列庆典活动。

8

十月，本公司选举产生了第三届职工委员会。

9

十二月，本公司选举荣获深圳市颁发的“深圳市第一届优秀企业金鹏奖”，王石董事长荣获“深圳市第一届优秀企业家金牛奖”。

10

十二月，本公司被深圳市资信评估公司评为“AAA”级企业。

11

十二月三十日，本公司增持万佳百货股份有限公司之股权至占期总股本的60%，为万佳发展连锁零售业奠定了基础。

1993年年志

1

1993年1月，本集团向上海市民正式推出中档城市居民住宅---上海万科城市花园，受到市场欢迎，给刚刚启动的上海房地产市场以积极推动作用。该项目占地面积37.6万平方米，建筑面积50.3万平方米，为万科迄今为止投资规模最大的房地产项目。

2

1993年1月，本集团管理层在上海召开务虚会，对自1988年底公开发行A股以来公司的发展进行了总结和反思，放弃了以综合商社为目标的发展模式，提出了加速资本积累迅速形成经营规模的发展方针，并确立了城市居民住宅为公司的主导业务。

3

1993年4月，本公司与以渣打（亚洲）有限公司、君安证券有限公司为主组成的承销团签署了公开发售4,500万股B股的承销协议，每股发售价为港币10.53元，本次发行B股共集资45,135万港元。万科B股于5月28日在深圳证券交易所上市。

4

1993年5月，本集团在深圳市企业评估协会等单位发布的1992年度深圳市评估成果中，被列为深圳市50家综合实力最强的企业集团之一。

5

1993年7月，本公司总部由深圳市和平路50号迁至深圳市翠竹北水贝二路14栋万

科大厦。万科工业公司的生产基地则由万科大厦迁往深圳特区外的百门前工业区。

6

1993年9月，本集团对贸易及商业系统进行调整。原全资附属深圳万佳连锁商业有限公司经股份制改组成为股份有限公司，成立深圳万佳百货股份有限公司；万科贸易有限公司对驻各地的商务代表处进行合并，并对业务进行调整，确立了专业化经营的发展思路。

7

1993年10月，本集团正式实施首期职员股份计划，第一阶段（1993到1995年）发行不超过900万单位的1995年到期的期权。

8

1993年11月10日，本公司及附属深圳万科财务顾问有限公司、深圳国际企业服务有限公司、上海万科房地产有限公司投资3,973万元持有上海申华实业股份有限公司普通股135万股，占期总股本的5%，双方并宣布就参股经营进行合作。

9

1993年12月，由本集团投资拍摄的影片《找乐》先后在柏林、东京等6个国际电影节上获得7个奖项。

10

1993年12月，本公司被深圳市资信评估公司评为“AAA”级企业。

11

推荐第4篇：万科地产的品牌战略

万科地产的品牌战略

万科, 地产, 品牌, 战略

前言：他山之石，可以攻玉。希望来自地产前沿地带的讯息，可以为各位同道中人提供一个参考、借鉴和学习万科如何建筑无限生活/王石 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2001年底，公司总资产64.83亿元，净资产31.24 亿元，拥有员工5000多名。公司于2000及2001年分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 万科于1988年开始发展房地产业务，目前已在深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春和南昌进行住宅开发。历年累计竣工面积348.6万平方米，项目资源储备980万平方米。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，万科在各地开发的楼盘屡屡获得"国家建设部建筑设计一等奖"、"中国建筑工程鲁班奖"、"全国城市物业管理优秀示范小区（大厦）"等各项荣誉。公司在行业中树立了领先地位，获得了极高的品牌知名度。 2002于5月10日，致力于成为中国房地产行业领跑者的万科企业股份有限公司，在北京东方君悦酒店举行"万科企业形象推广会--倾心体验无限生活"，正式启动全国性品牌战略。"以您的生活为本"是万科品牌新形象的核心。从"以人为本"到"以您的生活为本"，不仅展现了万科一直以来贴近客户、了解客户和尊重客户的传统，更深层次体现了万科对满足客户个性化需求的不懈努力。 整合后的万科企业品牌将以产品优势为支撑，与各地产项目品牌、物业品牌互动。万科相信，一个良好、独特的企业品牌，有助于消费者更好地理解万科的理念与产品的内涵，也有助于万科凝聚核心竞争力，保持持续的增长和领跑。万科与广大客户一起"建筑无限生活"的美好前景，正是我们建设万科品牌的原动力。

一、"建筑无限生活"的三个层面 建筑你的生活，从懂得你的生活开始。万科注重进行消费者调查和研究，注重对城市文脉和地理环境的理解和尊重。万科相信，每个人都有不同的追求、品味、喜好、生活方式等。万科了解每个住户的个性，从生活细节出发，在家居生活的建筑和管理上满足他们的需要和追求。 建筑一个更有深度的住宅，是万科追求的目标。目前房地产开发商对住宅功能方面的关注，还停留在比较表面的阶段，比如人车分流、绿地率、动静分离、干湿分离等。而决定一个住宅是否好用，有更多、更细致、更深入的方面。例如窗户，除了关注它应该是塑钢的还是铝合金之外，还有气密性、水密性、隔音能力、隔热能力、型材类型等一系列硬性指标，执手、铰链、密封胶条等一系列节点作法也值得开发商予以重视。 而住宅的性能是有别于功能的一个概念。在目前看来，多数开发商仅仅关注住宅的功能，而尚未对住宅性能给予足够的重视。万科将加强与客户的沟通，通过销售及物业管理服务工作的信息反馈、与客户面对面的访谈交流、总结过往经验等手段，在更深入的层面对住宅的使用功能、性能进行分析，并反映在万科的“住宅标准”之中，为顾客建筑更有深度的住宅。万科致力于营造一种美好的生活过程，而不仅仅是住宅本身。人在一个特定住区的生活质量，和这个住区的位置、与城市的关系、住区规划、住宅质量、环境配套、管理模式、邻居、社区精神文化等等一系列因素相关。因此，万科所关注的内容将超越建筑规划设计的范畴，而触及美学、建筑学、城市及社区规划、园艺、心理学、人体工程学甚至犯罪学等方面。在未来的开发过程中，万科会扩大自己的视野，从物质的和精神的层面上关注住户的体验与感受。万科的产品不仅仅应该是好用的、好

看的、高质量的，同时也应该是舒适的、活跃的直至是文明的。

二、全国性思维，本土化运作 万科的跨地域扩张经历了几个阶段。从1991年开始，万科在全国十三个城市投资房地产项目，并确定了以房地产为核心的发展方向，但开发品种涉及住宅、写字楼、商铺、酒店和保税仓等。由于缺乏整体开发思路和发展战略，公司资源迅速分散。1993年国家宏观调控，各地项目相继面临资金和市场困境。而在管理上，公司还处在对跨地域管理模式的探讨中，13个城市的超长管理链条使管理面临捉襟见肘的局面，不同的开发品种和项目也不能形成规模效应和品牌效应。 从1993年起，万科走上了"减法"之路，投资重点集中至深圳、上海、北京、沈阳和天津，投资品种集中于住宅开发。经过7年的调整，万科选择了一个专业，建立了一个制度，培养了一支队伍，树立了一个品牌。 2000年万科再度开始了稳健而有步骤的新城市扩张战略。在全国10个城市的开发，形成了"万科地产在中国"的开发格局。 在新一轮的扩张中，万科已形成了全国性思维模式，优势突显，集团与开发城市之间已形成互动的资源网络，项目之间遥相呼应。理念、资金、人才的流动与共享，品牌效应呼之欲出。 在各地万科分支机构中，我们拥有共同的企业核心价值观、"以客户为导向"的服务理念、规范化的管理模式、严谨的业务流程以及万科所提倡的生活方式。在各地项目中，我们遵循以大规模开发为主的原则，提供完善的配套和无微不至的物业管理服务，营造富有活力和魅力的社区文化。 在各种类型的产品中，我们已经形成了相对稳定的系列：万科城市花园、四季花城、花园新城。不同系列的产品各具特色，但始终保持清新、活泼、温馨、体贴的一致风格。 但是，作为一个有着丰富经验的开发商，我们深知房地产开发的地域性差异。南北的差异，城市发展的差异，地理环境的差异，历史文脉的差异、地区需求的差异，消费习惯的差异„„决定了房地产开发必然是一个本地化运作的行业。无论是管理还是产品，都必须遵守本地相关政策，尊重本地客户喜好。 因此，万科提倡"与环境共生"，根据楼盘所处的城市、环境、市场细分，在户型设计、建材使用、采暖技术、社区配套等细节上加以变化。例如万科最早形成的"城市花园"系列，地块都处于城乡结合部，容积率相对较低，建筑风格以现代、欧陆为主。但北京城花采用德国民居的建筑风格，坡屋顶，红砖墙，整个建筑群与周围自然环境和谐统一；天津城花由中高层公寓和花园洋房组成，拥有大面积花园绿地；深圳景田城花引入围合式规划设计概念，重彩勾画景观环境；桂苑城花以鲜艳清丽的色彩、高低错落的建筑和独到的万科人文，组成了围合式景观社区。 对跨地域发展的房地产开发企业来说，"全国性思维"与"本地化运作"是密不可分的。为了更好地了解和利用当地资源，我们一直尝试实行"管理人员本地化"，而上海万科和沈阳万科均取得了显著的成效。我们在"管理人员本地化"方面所积累的经验，将促进万科"全国性思维"和"本地化运作"的融合。

三、创新领先的产品开发 万科进入房地产开发行业，是以市场环境为背景的，因此决定了万科的产品必须走市场化道路。刚刚涉足房地产开发时，万科以"物业管理"为突破点，在住宅市场上独树一帜。 随着对房地产行业了解的加深，万科逐渐认识到，开发商不等于设计单位，因为开发商提供的不仅仅是房子本身，还是一种生活方式。为了更好地把万科对消费者需求的理解融入到设计单位的作品中，1994年11月，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台--万创建筑设计顾问有限公司，开始从规划设计方面提炼更高的产品竞争力。万创一方面作为开发商与设计单位之间的桥梁，另一方面成为万科规划设计人才的宝库。 1992年深圳荔景大厦的全复式住宅设计，配合首创的酒店式服务，标志着万科的住宅产品进入了一个新的层次。1994年北京万科城市花园的德国式低层高密度设计，和上海

万科城市花园的新加坡式设计，是万科在城郊结合部进行大规模开发的成功尝试。 1996年，万科首次与外国规划设计机构全面合作，在深圳景田万科城市花园中引入了围合、人车分流的设计概念，并在采用欧式建筑设计的同时，着重进行景观环境设计。深圳万科城市花园获得国家建设部优秀工程设计一等奖，为万科奠定了在住宅规划设计方面的领先地位，同时标志着万科开始将规划设计摆在重要位置，住宅产品的综合品质得到了进一步提高。 1998年，万科成立建筑研究中心，专责研究与建筑、住宅、生活密切相关的前瞻性课题。万科的注意力，开始集中于消费者的细节需求以及住宅产品本身。世纪之交，住宅市场步入成熟发展阶段。这期间万科推出的楼盘充分表现了融环境、土地、住宅和人于一体的风格。深圳彩园、俊园、温馨家园、北京万科星园、上海优诗美地、华尔兹花园、沈阳万科花园新城延伸了万科精品楼盘的产品线，其中北京万科星园被联合国人类居住委员会评为2000年全国优秀社区环境金奖。 深圳万科四季花城的新市镇开发模式，标志着万科房地产开发业务进入了规模化发展阶段，也引领万科进一步探索住宅规划设计与人的日常生活之间的关系。2000年6月，王石在"新住宅论坛"上发表了题为"面向新经济，关注普通人"的讲话，明确指出"商品住宅从面向少数群体的奢侈消费转向普通人的大众消费成为不可逆转的趋势"。 到目前为止，以多层住宅为主的大规模项目占万科总开发规模的80%左右。顺应规模化发展的趋势，万科正从流程和成果标准两个方面，建立跨地域设计工作的统一标准。涵盖住宅的合理功能、性能、可持续发展等方面的《万科住宅标准》即将出台，与《室外工程、环境工程标准化设计体系》、《规划设计、配套系统、物业管理的标准化设计体系》一起，构成万科设计标准化体系。 标准化设计能切实保证不同地区、不同系列产品的品质，提高设计、采购、施工的效率，从而使产品的个性与创新具有更坚实的基础。2002年3月18日，国家知识产权局受理了万科"户户带花园或露台的住宅"设计的实用新型专利申请，标志着万科住宅标准化与产品创新的成功结合。

四、全程品质管理 对开发商而言，品质是创新的基础；对客户而言，质量是满足居住需求的所有特性的总和。 万科曾获得许多奖项： 深圳荔景大厦：中国建筑工程鲁班奖（国家优质工程） 深圳万科俊园：中国建筑工程鲁班奖（国家优质工程） 上海万科城市花园：中国建筑工程鲁班奖（国家优质工程） 北京万科星园：2000年全国长城杯建筑结构金奖 天津万科城市花园：国家工程建设质量银质奖 深圳威登别墅：广东省优质样板工程奖 上海优诗美地：上海白玉兰奖（市优质工程）„„ 这些奖项充分说明，万科在产品品质方面一直获得权威机构的肯定。目前，万科正进一步完善全过程的质量管理体系，建立高质素的住宅建设合作网络和团队。 作为一个负责任的开发商，万科从2001年开始启动"合金计划"，把各地公司各个阶段比较优秀的开发操作经验熔合在一起，煅取出一套性能稳定、广泛覆盖的执行规范，提出"要做没有质量问题的房子"的目标。从2002年3月起，《项目设计流程》、《项目设计成果标准》等一系列设计规范文件陆续出台，为建造优质住宅产品打下了基础。万科拥有一支经验丰富的工程管理队伍，并通过战略联盟、招投标等形式，在工程发包和监理发包环节，与具有一流资质的施工、监理单位建立了稳定的合作关系，以保证工程质量。 正如聂梅生教授所说，在住宅产业化中，住宅品的品质和信誉构成了住宅品牌的主要内涵。一直以来，万科在物资采购方式上进行了各项改革，努力在流通环节保证住宅部品的品质和信誉。2000年12月，

交易平台出世，万科各地地产公司的建材采购全部在网上进行，这一公开、透明、安全、高效的采购方式，直指国内房地产开发行业的痼疾，在同行中得到响应。 当住宅标准化设计

使大批量采购成为可能，万科对住宅部品的严格要求有了更强的"议价力"。2001年6月，万科利用"中城房网"和互联网平台，与美标洁具、广州日立电梯、ICI涂料、宾士柴油发电机组、西门子和松本开关插座等多家优质部件供应商建立战略合作伙伴关系。这些著名品牌，因此也成为万科品牌的有机组成部分。 进入2002年，万科仍在继续重组、优化项目发展各环节业务流程，充分利用公司内外的专业资源，建立工程管理信息系统，通过专业化培训、业务考察、案例教学、专题研究等方式，建立一支有集体尊严和荣誉感的工程管理队伍，使产品品质成为企业品牌的有力支撑和保障。

推荐第5篇：万科地产实习总结

实习总结

实习时间：2011.02.23——04.30实习生：曲歌

今天是2011年4月27日，我坐在了万科设计部的办公室内，整整64天。这64天是不一样的64天——“有点疯狂,有点刺激”。作为还没毕业的一名学生，这64天里给我带来了很多感触。我画过CAD，下过工地，当过翻译，和工人们一起贴过密封条，打过玻璃胶，每天打不完的电话，遇到数不完的问题„„ 一路磕磕绊绊走到实习生活临近结束的今天，我想说的是，我是幸运的，并且我是快乐的。

来到万科，是一种缘分，也是一种幸运。考研时一时的激动选择来万科面试，没想到最终留下来，成为了新动力的一员。

然后来万科实习，同时等考研成绩。

再然后，考研失败，万科设计部的建筑设计师，也许就成为我人生第一份职业。 虽然很累很辛苦，每天都在不停地加班，但是在这个过程中，我见到了太多不一样的东西。我喜欢不一样的生活。所以，我是快乐的!

在万科我学会了两个词：尊重和严谨！作为一名万科人，我是被尊重的，这在与别人打交道时可以充分的感受到。同时，我也学会了尊重是相互的：尊重也恰恰是能让合作方顺利并愉快地为我们服务的基础。

对于“严谨”，我想这是万科一直在追求的东西。在工作中，我们一直被教育“要严谨”，就如同昨天，我们会因为一扇入户门的开启方向而争论不休。因为我们的疏忽而画错的一笔线条，因为不严谨随口说出的一句话，都有可能对公司造成不可挽回的损失。这就让我坚信一个工作原则：做就要做好。我会坚持并为此而执着。

在万科我所能感受到的是一种真实的感觉，我曾一度畏惧走向社会开始工作，因为怕陷入无边无际的人际圈中，所以当时我义无反顾选择考研，实际上就是一种躲避社会的心态。来到这，一切都很直白，有现成的规范指引我们工作和生活。在这里工作，真的是一种锻炼。我感觉我突然间成长了许多。

我还想说的一个词是感谢。（以下排名不分先后）

感谢能给我带来一种心灵上温暖的隋姐和天翊。

感谢为我们安排宿舍而到处奔波的刘姐和谢鹏哥。

感谢虽然时而让我紧张，但却肯定我的工作，因此给我带来莫大动力的常经理。 感谢时而傻乐、时而抓狂的敏姐、爱唠叨却可爱的玉姐、让我佩服的凯哥、以及郭帅、王增、王龙飞、刘国荣，因为有你们，使用我在一个无比舒心的工作环境下每天工作。 感谢和我有过合作关系的合作方，因为你们的配合我的工作才能顺利完成。

感谢我们的万科物业，谢谢你们的服务，让我们省去了生活上的许多麻烦，你们是最棒的！

最后，在我们的两个楼盘开盘之际希望我们的产品能够大卖，也希望我在今后的工作中能够更加融入万科的生活，成为永葆青春活力的万科新动力!

推荐第6篇：地产的盐万科

《地产的盐》

－－万科书前言

这个星球上，有一种传奇基本类似，但大家总不不厌倦。多年前，32岁的阿里，面对攻势凌厉的年轻挑战者，被逼到角落，全无还手之力。被公众认为雄风不再的拳王，以极大的勇气和耐心等待着。当那刻来临，他突然反击，只两拳就放倒了对手。

从《基督山伯爵》到《肖申克的救赎》，再到《越狱》，忍耐力与爆发力，都是智慧不可或缺的一部分。

活得更久，也许比眼前强大更重要。所以，王石和柳传志这类企业家，都懂得“慢”的哲学。柳传志爱好游泳，属于“游得很慢但可以无限远”的类型。王石喜欢登山，走得慢，却始终保持那个速度。与巴菲特的秘密一样，时间被证明是这个世界的终极力量。这是万科最重要的智慧之一，亦因此，万科和王石有机会向世人证明其它。

我想用个4个核心观点来概括王石，并以此对应万科崛起的秘密：游牧血统的军人，人文主义写作者，反省间行进的登山家，透明的暴君。游牧血统的军人：异于汉人的圆滑，少数民族不妥协的性格与军人经历，让王石和万科的管理有浓厚的西方色彩，对科学、系统与制度的尊重，使得万科在随后的规模化扩张赛跑中，以独有的稳健作风，保持了强大的控制力和执行力。

人文主义写作者：尼采说，一个人知道自己为什么而活，他就能够忍受任何一种生活。青年王石早早明白了这个道理，直到在33岁这个已经不算“青”的年龄开始实践自己的梦想。阅读令王石独立，赋予他独立探索价值的力量。放弃对自己创立公司的股权控制，放弃财富对自我的束缚，王石比其他企业家更加懂得，人最大的快乐来自于被认同，被记忆。反省间行进的登山家：即使没有种种原因，王石早晚要去登山。在一个焦虑的大环境中自省并非易事。登山令王石有机会审视自我，令万科有机会进行“非王石思考”，令员工有荣耀感，令社会有独特的视角去定义万科。如一次次攀登，下撤，登山仿佛是一次次可以反复体验生死的企业仿真游戏。

透明的暴君：征伐需要暴君，长途跋涉的企业缺不了铁腕人物。王石不能例外。于是，上天赐予他有别于众人的独特能力。如果你知道直到2007年4月，美国《连线》杂志才登出《Get Naked a-nd Ruled the World》的封面故事，大谈“透明的溢价”，就不难理解多年前就坚定以透明化运营企业的王石的智慧。

他的这种智慧分作三个单元：第一， 在一个刚刚步入市场化的国家，在一个充满权钱交易的产业，万科号称阳光操作。作为远见，这种逆势而为今日成为万科广泛合作、整合资源的独特标识。

第二， 在毫不留情地更新企业高层血液的同时，不压制管理者，甚至将自己张狂的性格融为企业基因的一部分，令万科拥有一批独立人格与自我追求的精英。

第三， 最早骂孙宏斌的是王石，马上回公司以顺驰之长检讨万科之短的也是他。

2006年半年报，万科在建开发项目47个，拟开发项63个。2005年至2007年初，万科采用了5种规模扩张的方式，整体并购、项目收购、股权收购、合作拿地开发、以万科的运营平台为基础对外成立合资地产开发公司。2007年2月8日，与一航集团的合作，万科向双方成立的合资公司收取销售收入3％的综合管理费。制定了让王石意外的远景的管理团队，以清晰的三大战略着眼点发力：产品定型化、组织运营结构改革与业务板块分包，产品制造环节的工厂化。以上种种，已经将万科置于超越对手的发展平台。

个性张狂的王石曾说：我是比较悲观的，我认为从文化背景来看，我们儒家文化背景、小农经济操作方式，已经决定了我们的性格，包括我本人，是不适合搞全球大企业的。万科在第三个10年就要检讨这些问题。因此我悲观地来看，我们中国企业由盛至衰的周期也就是20年、25年吧，我们希望万科现在做的工作是在抵御下一次“衰”的到来。我不知道能不能做到，但是我们没有完全放弃，还继续在做。

王石认为公司小、资源少的时候犯了错误改正起来比较容易，在一般观念中，不甘平庸、图谋大业是一家公司难能可贵的品质，但与此同时相当多的人忽略了克制对规模、利润的企图心，只取符合自己战略定位的那份是另一种殊为不易的挑战。像大多数地产商一样粗放经营，实际上万科也能赚钱而且赚不少的钱，而且可以想见的是任何精细化经营的努力都将提高成本，但是万科必须迈出精细化经营这一步，因为此时较高的利润率还允许万科去作这样的转化，而如果等到微利期再去“精细”，那几乎就是不可能的。

革命需要乐观主义，做生意却往往需要悲观的理性。住宅产业的前景尽人皆知，理性的思考少人顾及。积极的悲观主义永远都比消极的乐观主义有着更强的生命力。1997年后崛起的地产公司多如顺应时势、屡屡得手的革命者，打下江山后该到了梳理建设的时候。我们需要克制，需要忍耐，需要坚持，需要智慧，需要舍得。

王石最耀眼的个人品质，也正是其登山时体现出来的坚忍不拔。如冯仑所说，伟大在于忍耐和坚持。一个人、一个公司，要成功除了价值观正确，更关键的就是毅力。万科和王石还将面对很多。比如：产品还不够便宜，品质有时候比较取巧，劣币驱逐的威胁，战略上的不确定性。而困难与山峰的高度一样，是一个伟大企业攀登的乐子。不管怎么样，过去和未来的一段日子里，中国房地产到处都是万科的味道。

推荐第7篇：万科地产20年回顾

1-回顾篇

二十周年，万科的财富是什么？

2004年5月，万科集团成立20周年。

有20年历史的万科，创下了“中国地产第一品牌”，它留给业界的财富与启迪，却能用8个字来概括：增长、自省、专注、均好。

增长

万科奔腾的速度

从1984年到2003年，万科的销售收入从5800万到63.8亿，增长了114倍；净利润从500万到5.42亿，增长了108倍。

作为中国最早的上市公司之一，从1991年到2003年，万科经营收入的复合增长率达到25.4%，利润的复合增长率达到28.7%；而在最初的上市公司里面，像万科这样连续十二年盈利增长的几乎绝无仅有。

尤其值得关注的是，万科目前唯一的主营业务房地产，在最近五年的收入复合增长率为33.13%，利润复合增长率为30.44%，明显超过公司前20年的平均速度。这证明，万科在经历20年的增长后，至今仍处于加速期。

自省

自我尊重的精神

万科20年，走过许多弯路，付过许多代价。从这些弯路与代价中，万科认识到对经济规律的遵从，对人文精神的弘扬，是万科持续发展的根本。认识到在市场中应该做简单而不是复杂，做透明而不是封闭，做规范而不是权谋，做责任而不是暴利。

20年，弹指一挥间，回顾启蒙时代，万科最值得骄傲的事情，就是在行业还有待成熟的时候，万科建立和守住了自己的价值观，在任何利益诱惑面前，一直坚持着职业化的底线。这个底线包括：对人永远尊重、追求公平回报和开放透明的体制。

专注

迈向“精细化”的未来

有一个数学名词或许将伴随万科载入中国企业经营的史册，那就是“万科的减法”。 1984年，万科以“深圳现代科教仪器展销中心”的名称注册。到20世纪90年代初期，万科发展到“四大支柱”十余个部门，经营种类多达十多个。

万科用十年时间完成了自己的专业化进程，接下来的十年，他们提出的方向是“精细化”。精细化是在专业化的基础上更进一步，就是在专业的领域，用专业的方法做事情。如果说“专业化”回答的是“做什么”的问题，那么“精细化”回答的就是“如何做得更好”。现在，万科将向“精细化”的迈进。

均好

“木桶原理”的三重境界

有一个最通俗易懂的比喻，那就是所谓的“木桶原理”：一个木桶能装多少水，不取决于最长的那块有多长，而取决于最短的那块有多短。

万科的均好，有三重境界：财务上的均好只是最基本的。第二重境界，体现在经营管理上。企业要通过有效的管理，发现企业内部存在的各方面问题，防范环境变化导致的各种风险，为可持续的发展奠定良好的基础。

而均好的第三重境界，是企业与一切相关主体之间的和谐与双赢。对于企业理想时，万科这样表述：“我们的目标，是成为最受客户、股东、求职者欢迎，最受社会尊敬的企业”。——这种相关主体利益均好，是均好的最高境界。

20年对一个人正是青春年华，20年对一个公司来说，未来也才刚刚开始。未来十年，万科人将致力于与中国所有的优秀企业一起，共同参与中国经济的腾飞。 数字万科

 成立于1984的万科，是中国大陆首批公开上市企业之一。2004年5月，万科集团成立20周年。  2000年被《福布斯》杂志评选为“全球最优秀300家小企业”的第6位，2001年入选“全球200家最佳中小企业”。  2001年到2003年，万科连续3年荣膺北京大学企业案例管理研究中心和《经济观察报》联合评选的“年度中国最受尊敬企业”。

 2003年，万科销售收入64亿元，在境内上市房地产企业中位居第一。  2003年万科集团获：2003年中国房地产500强第1名

 至2004年6月30日，万科总资产规模136亿元，净资产56亿元。  目前已进入全国19个中心城市

 20年来成就了40000多个家庭的居住梦想。

2-展望篇

有质量增长：万科中长期发展规划

成就

生活

梦想

20年来中国经济的崛起，造就了地产业的春天时代，居住改变了中国，也将改变我们的未来。万科，中国地产业的领跑者，坚持人本主义的居住理念，在全国十八个中心城市，为人们建筑无数的完美家园，成就每一个期待和梦想。展望未来，经济的持续发展，机遇与挑战并存，万科将一如既往以改善中国人居为己任，引领中国地产业，锐意进取，开创新人居文化，共同成就新时期的辉煌。

郁亮 （万科企业股份有限公司董事总经理）

在郁亮描绘万科的愿景中：自信的万科将自己定位为房地产行业的持续领跑者。万科的目标是，十年磨一剑——到2014年，销售额从2003年的63亿元增长到1000亿元，占全国住宅市场的份额从目前的1%增长到3%。

在未来十年，万科的中长期发展规划是：有质量增长。有质量增长对万科意味着，要提高资本与人力资源回报率，提升客户忠诚度，加强产品与服务创新。

万科为实现这一目标提出了三大策略：

客户细分策略

万科将完成运营机制的重大变革，从目前以项目为核心的运营方式，转向以客户价值为中心的运营方式。万科清醒地意识到，在一个竞争与开放的市场中，企业持续的竞争优势，来源于客户价值。没有对客户价值的精确理解与把握，就不可能形成企业的核心竞争力。

在客户细分策略下，万科将不局限于以职业、收入、年龄等“物理”方式去把握客户，而将从客户的内在价值出发，按客户的不同生命周期，建立梯度产品体系，通过为客户创造价值，实现客户的终身锁定。

在变化的市场环境中，从粗放走向精细，走到市场前面去把握客户价值，建立自己的核心能力，这是万科第二次专业化的关键。

城市圈聚焦策略

目前，中国城市经济圈正在形成，这些城市圈构成了中国经济发展的增长极。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海区域，这三大城市圈的国土面积只占全国的4.1%，但GDP却占到了40%，居民储蓄余额占全国的四分之一，人均消费支出是全国平均的两倍。

万科在未来十年，将把业务聚焦在城市经济圈，特别是长江三角洲、珠江三角洲、环渤海区域三大城市圈。万科将集中资源，在这些地区实现集约型的扩张，在这三大区域成为市场领导者。

产品创新策略

如何在有限的土地上，为消费者提供安全、环保、适于居住和交流的优质住宅，对中国房地产行业来说，既是机会，也是挑战。万科认为，要解决这一问题，必须走产业化的道路。

产业，离不开标准化——万科将在细分客户价值的基础上，形成住宅产品体系，建立万科住宅标准；通过工厂化生产，提高住宅的品质和性价比；以和谐、自然、生态的标准进行未来可能住宅的研发，为住宅产业贡献更多的自主知识产权。

对于万科的策略，会有不同的解读，相信业内人士会读到一种稳健的冲击力，但也许会有人读出一个有社会责任的企业的雄心。

3-华南篇

万科要做华南区域领跑者

华南，这个地域概念将被万科重新诠释。在深圳万科总经理徐洪舸的视野中，万科的珠三角区域并不仅仅局限于珠江东西两岸的9个城市，而是要扩大到泛珠三角地区——

“我们首先会考虑在广东密集发展，其后，还会有进一步的考虑„„”。从万科徐总的角度而言，万科在华南的战略布局现在只完成了60%。

华南战略布局

拥地300万平方米

继2002年底，拿下如今素有“广州中山九路”之称的佛山南海黄岐地块后，去年下半年，万科开始在珠江东西两岸集约化、高密度扩张。8月份，在广州连下两城，取得黄埔与南湖地块共约35万平方米建筑面积；如今，万科广州市场土地储备已经超过80万平方米；接着，万科进入中山拿地520亩，开发了万科中山城市风景项目；今年下半年，万科在东莞今年2月份拿下万科东莞城市高尔夫花园后，再下一城，拿下一宗20多万平方米地块。

而在深圳大本营，万科在平稳中寻求更大的发展，去年下半年拿下坂雪岗和第五园用地后，今年势头如火如荼，大梅沙国际会议中心、云顶项目以及坂雪岗另一项目，均如囊中。目前，万科在整个珠三角的土地储备已近300万平方米（建筑面积）。

“我们希望更快更多”，徐洪舸说。目前，万科正积极在适合进入的城市寻找适合开发的项目；在已进入的城市，万科会继续巩固；在重点城市，比如深圳、广州、佛山，会开发更多项目。万科人自己也骄傲地宣布：2004，万科在华南，地产大军在行动！

2003年，深圳万科为集团实现净利润比例为34.7%，而今年，整个华南区域的销售金额可能会接近28个亿，徐洪舸说：“这相当于国内很多上市公司的全年收入”。

从深圳来到广州

经验是可以COPY 的

今年上半年，万科在深圳开始海陆并进。中部金域蓝湾、东部东海岸、17英里打造蓝色海岸计划，而将要体现出万科对深圳东部滨海持续开发策略的是：万科准备在3年后将现在深圳梅林的集团总部迁往盐田大梅沙；北部，万科城紧跟四季花城，继续实践万科在坂雪岗的造城宏图。目前，万科在坂雪岗的土地储备超过该区域可开发土地面积的1/4。万科认为，按照深圳的多中心城市规划的发展脉络，坂雪岗在今后5—10年，会成为深圳的一个新城市区域中心。

作为发源地，万科对深圳的热情一如既往。“深圳是全中国唯一一个中产阶级已经形成的城市”，徐说，“今年万科在深圳的项目会有超过20亿元的销售额，估计会占深圳整个房地产市场5%左右的市场份额”。明年，万科在深圳会同时运作5—6个项目，开发项目进一步扩大。

而在广州，形势也较为喜人。万科广州城市花园已经开盘，销售情况相当不错，而广州南湖项目也在年底有所动作。

目前，万科在广州的郊区包围城市布局已经基本完成，而随着项目的开发，万科对广州的粤语文化了解得也越来越深入，徐洪舸表示：“下一步就会进军城市中心地带，会在今年这两个月到明年上半年完成（向城市中心区进入）”。需要指出的是，与广州众多发展商一贯以来规模经营不同，万科在广州，依然是质量竞争的思路，“广州大发展商，每年的开发量都在50万平方米左右”，而万科在广州，将会COPY深圳经验，对产品精雕细琢，不求规模化，而是追求有质量的增长。

4-产品篇

创新，建筑无限生活

谈到万科的产品，万科集团副总经理张纪文言简意赅，“20年来，万科就做了3件事”。

万科就做了3件事

3件事并不多，甚至要做到也并不难。但难就难在能否想到并坚持不懈的去做。

第一：为客户建造生活方式。万科在设计产品的时候，考虑的重点是，如何才能让客户住得进来，住得下去，住得舒服。上世纪90年代中期，万科深圳城市花园面世，这在万科乃至全国房地产开发史上都是一个具有里程碑意义的项目，它以客户生活为规划的出发点，形成围合的社区公共活动庭院，将居民公共生活引入住宅外部环境。入住后的几年里，小区接待参观的行内人士甚至比小区住户都要多。

第二：社区与城市共同可持续发展。在社区开发追求“地段、地段、还是地段”的时代，万科已经在市郊合部启动“造镇计划”，现在又首先倡导“开放社区”。遵循城市发展规律，积极的融入和吸纳城市，让社区与城市共同发展，而不是自我孤立，封闭社区，抗拒城市。

第三：探索革新住宅建造方式，进行标准化设计和工厂化生产。万科认为，进行低技术含量的产品建造，不利于提高产品品质，不利于企业乃至行业的发展。万科从2003年启动标准化，首先强调的是万科的产品底线，进而是以标准化设计、工厂化生产、装配化施工为手段的产品建造方式的彻底改变。而最终客户得到的，是产品品质的提升和价格的降低。

创新，人与自然的和谐

提到万科的产品创新，那可能是万科最为业界所津津乐道的东西。

人与自然的和谐，离不开服务创新。万科首个推行“主动产品”的区域——从产品建造——销售——物业管理——客户投诉等一整套流程，万科是在主动选择，诸如项目竣工前的模拟验收，业主入伙后的客户回访，开通“投诉万科”网站等。

人与自然的和谐，引导着设计创新。比如在住区的私密性和开放性的选择问题上，万科做出了大胆尝试，深圳四季花城的情景花园洋房，就是将需要开放的地方开放，需要私密的地方私密，户户设有露台。一个目的，让客户走出来，哪怕是隔壁邻居之间短暂的目光交接，都是万科期待为业主所创造的。

要人与自然的和谐，就不能惟利是图。东海岸则明确体现出万科的自然导向和以人为本：该项目为面海坡地，一般地产商自然会设计成户户临海，可以提高售价，在产品设计上，也自然会采用高层在山上，多层在山下的布局模式。但会有3个缺点：

1、会破坏山际线，违背自然法则；

2、导致商业和休闲核心在山下，居住核心却在山上，交通距离变长，往返频率增高，住户生活不便；

3、将会破坏水脉。综合考虑，万科打破了地产界的常规思维，也因此少赚了几千万元。

张纪文最后说，20年前的地产公司，到今天还有几家？正是因为万科不是仅仅追求利润为唯一目的，才走到了今天。

5-客服篇

服务，对客户负责

与万科当前推进的产品品质持续超越相对应，2001年成立的客户服务中心，正着力开展对客户的“主动服务”。“在公司内部扮演客户代言人角色推动公司各项业务规范发展，投诉处理过程中遵循法律法规、合同条款底线，最大限度地体现对客户的负责与关怀，是客户服务中心的基本工作职责。”客户服务中心的长远目标是：将客户服务建成万科企业品牌的一个重要组成部分。

网络监控开了房地产行业的先河

2001年，万科开辟了在业界广为人知的“让万科在投诉中完美”网络论坛，客户服务中心在收到网络信息24小时内，必须给出答复或知会。一直以来，客户服务中心把网络论坛当成一块“对客户负责、建立信任、维护客户关系、展现良好企业形象”的舞台在经营。

客户服务中心的工作重点在转变

近4年来，万科已经基本完成了所有老项目的工程维修及投诉处理工作。从今年下半年起，客户服务中心就在进行由原来主要关注工程维修和投诉处理向今后的加强风险防范、服务品质监控以及客户服务专业化建设等方面转移。

项目竣工验收后，在正式向业主交付使用前的时段内，客户服务中心由主导项目的模拟验收工作，完全站在业主使用方便的角度去发现问题、安排与督促整改、检验整改效果等，期望通过几个回合下来，能交付给业主令人满意的住宅产品。

产品销售前，客户服务中心积极参与到楼书、广告、杂志、产品信息等对外公布前的公司内部审核过程，确保公司向消费者提供准确的信息。

客户买房后、入住后，客户服务中心会主动电话联系客户，了解其在购房、签约、入住等环节接受服务过程的感受，对万科提供的服务品质是否满意等情况，以此进入不断发展不足、持续改进的良性循环。

从红线内转至红线外

一个更加突出的现象是，万科自今年起，会在住宅项目开盘前，对项目周边1公里范围内的环境状况进行调查，对一些可能会影响到客户今后生活的不利因素（如市政道路、市政广场、工厂及市政生活配套等）详细列出并在销售现场进行公示，最终的目的就是让客户对项目周边的情况有更详细的了解，在买房时能有更准确的判断。

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客户是万科永远的伙伴

“客户并非永远是对的，但是当你试图证明客户是错误的，你就是错误的。”

在万科核心价值观当中，“客户是我们永远的伙伴”被摆在了首要位置，万科的客户理念同时赋予了丰富的内涵：

1、客户是最稀缺的资源，是万科存在的全部理由。

2、尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的产品和服务，引导积极、健康的现代生活方式。这是万科一直坚持和倡导的理念。

3、在客户眼中，我们每一位员工都代表万科。

4、我们1%的失误，对于客户而言，就是100%的损失。

5、衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度。

6、与客户一起成长，让万科在投诉中完美。具备正确的客户意识不难，重要的是，如何将客户意识具体落实到企业一点一滴的实践当中去。

6-理念篇

创造健康丰盛的人生

成就

生活

梦想

20年来中国经济的崛起，造就了地产业的春天时代，居住改变了中国，也将改变未来。万科，中国地产业的领跑者，坚持人本主义的人居价值理念，在全国十八个城市，为人们建筑理想家园。展望未来，市场将持续发展，机遇与挑战并存，万科将一如既往以改善中国人居为己任，力求不断超越自我，与您共同成就每个期待和梦想。

解冻（万科企业股份有限公司副总经理）

万科梅林总部，无任何修饰。近乎一半表皮是由钢架和玻璃构成，透过玻璃幕墙可以看清它的内脏。高层管理人员的办公室，朝向走廊的一侧也是玻璃分隔，工作期间，门口始终对外敞开。这一切似乎都在暗示着，活动在这座建筑里的人们对于透明的偏爱。

透明：阳光是最好的消毒剂

“万科员工所做的任何事情，都是可以在一定范围内摆在桌面上谈的” ，阳光下的万科，没有秘密。

作为国内首批上市公司之一，万科倡导“信息无好坏”，除去商业机密，所有信息都会及时、全面公布，甚至包括开发项目与业主之间曾经发生过的法律纠纷，万科都会详细地介绍来龙去脉，“不虚美，不隐恶”。 万科有一个著名的投诉论坛。这个论坛完全对外公开，客户可以提出自己的批评和要求，而万科各地公司必须以回帖的方式做出正面答复。而在此过程中，旁观者可以自由参与讨论。

开放一个这样的论坛，无疑需要极大的勇气——说到产品、服务的品质，没有人比客户更清楚，也没有人比客户更有足够的动力来指出其中的缺陷。万科的投诉论坛虽然也带来了一些维护成本和其他企业不需要面对的压力，但它在降低企业内部监督成本和规避重大风险上，却有着不可估量的重要作用。

人本主义

对于员工，万科的目标是“创造健康丰盛的人生”，万科尊重每一位员工的个性，每一个员工在人格和发展机会面前人人平等。万科为员工提供的薪酬福利未必是同行业内最高的，但绝对在第一方阵之列。

万科“反对任何形式的官僚主义”。在万科去年进行的内部员工满意度调查中，超过75%的万科员工表示，来万科工作和继续留下工作的原因是“发展机会”。

万科企业与员工的关系是简单的。一方面，万科强调工作与生活的平衡，对员工私人生活保持高度尊重；另一方面，也制定了严格的职务行为规范，员工不得与自己亲属或亲属所在企业建立业务往来，从而避免了绝大多数企业易于出现的裙带效应。

在中国传统文化中，层级制度始终是界定任何群体成员身份最基本的工具之一。在中国的企业文化中，所谓“上下级关系“也往往成为企业成员颇为敏感的问题之一。然而，万科明确提出对下属的尊重是管理者最基本的素质。在工作中，鼓励下级直言不讳地指出上级的错误，也要求上级虚心听取。轻松的上下级关系，使万科避免了许多失误，也充分发挥了每个员工的智慧。

7-沟通篇

万客会分享无限生活

服务·沟通·分享

“分享无限生活”，万客会理念不断提升和丰富，从单向施予的服务，到双向的沟通与互动，再到更高层次的共同分享，万客会与会员间的关系越来越亲密，从最初的开发商与客户、产品提供方与购买方、服务者与使用者，转变为亲人般的相互信任，朋友般的相互关照，从精神到物质，分享实实在在，分享无所不在。

万客会的理念日渐清晰和生动，但万客会对会员的承诺依然是：态度始终精诚、沟通保持畅顺、服务永值信赖、分享无处不在。

万客会的诞生

客户是万科最好的伙伴。为更好地服务于客户，将服务贯穿于销售的全过程，万科愿意更多地倾听客户的心声，与客户建立更亲近而深厚的深情，彼此牵手，一路偕行。

作为全国首家由发展商发起创建的客户俱乐部组织，万客会的诞生是万科发展史上的又一项独特创举，至今已被众多同行或非同行争相效仿，京步后尘。

成型·成长·成熟

从第一步的稚嫩迈出，到如今的忠诚信赖，数年来，万客会在会员们的热心参与和密切关注中不断发展和壮大着。

1999年，一周年时的万客会，会员的关注和支持有如星火，越来越多的入会申请飞入万客会，千余名忠实会员组成了温馨的万客会大家庭，万客会初具规模。

2001年，万客会走过三年，无论在会员规模上，还是在组织服务与管理的体系上都已逐步完善，进入了一个崭新的阶段。与会员间沟通、交流更加深入，《万客会》更加成熟，会员活动也日益丰富。

2004年，万客会六周年了，时至今日，深圳万客会已经成为一个运作成熟、会员众多的客户俱乐部组织，会员人数达到20000余名，囊括了万科在深16个社区的业主，并吸引了众多关心万科、喜爱万科的非业主会员朋友，建立起一个忠诚、稳固的客户网络，万客会希望通过客户网、互联网、商家网三大网络的互通联动，使组织发展的前景更趋广阔。

根植全国，新进华南

随着万科在全国的规模化开发，万客会也在大江南北生根开花，上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、大连等十几个大中城市相继成立万客会。 在各地万客会工作人员的共同努力下，万客会逐渐成长为一个全国规模的、网络化的会员组织，在业内外拥有很高的知名度和影响力。目前全国万客会会员人数已逾8万人。各地万客会秉承一致的服务理念，在“让万科理解客户，让客户理解万科”的基础上建立理性、对等、双赢的供求交流方式，为万科和更多关心万科的朋友建立多维、直接、透明的交流平台，为万科地产向社会提供更多为理想的居住空间、向业主提供更为完美的增值服务，为与合作伙伴携手共创辉煌而奠定基石。

华南万客会与2004年1月8日正式成立。从此，在深圳、广州、中山、东莞„„万客会进入新的空间，新的领域。华南各城市万客会分会将继续秉持万客会一贯的理念，进一步提升形象，拓展规模。

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万客会档案

全名：万科地产客户俱乐部

常用名：万客会

英文名：VANKE CLUB 监护人：万科地产 出生地：深圳

出生日期：1998年8月18日

性格：热情、好客、亲和、诚信、有礼

家庭成员：分布于北京、上海、武汉、天津、大连等全国十多个城市 最爱听的音乐：会员们的心曲

最喜欢的运动：与客户交流，与会员沟通 信仰：分享无限生活

8-居住篇

居住变革之路

万科的城市化

万科的住宅开发，注重和城市进行有机衔接。但万科的城市化思路和广州华南板块大盘的“各自为政”不同，万科提倡开放住区，将住区作为城市的有机组成部分，而不是独立于城市的“城中城”。万科这种开放式住区实践的思维源泉来源于万科一直在坚持的城市化思路。深圳万科常务副总经理、国家一级注册建筑师肖楠指出，万科最早做地产是在城市。对城市复合功能的认识，促使万科无论在以前的四季花城还是现在的万科城，在核心思路里装的还是城市化思路，万科的项目发展无一不是从城市化的角度去考虑的。

1996年，万科开发位于国内首个围合式小区——深圳万科城市花园，引进欧洲城市BLOCK街概念，并施行封闭完全的物业管理，营造出高度安全感。由此引发了深圳富裕阶层的购买狂潮，城市花园最高价卖到1.3万—1.4万元/平方米。城市花园“偶然”的成功成了万科今后住区设计城市化思路的滥觞。

从四季花园到万科城

四季花园位于深圳坂田区，万科将BLOCK街区做为规划单元，社区以街道为序列展开，营造出开放特征，使社区生活更加便捷，丰富多彩。同时创造了一个合理的物业管理模块。在当时，全国尚无一个住区是按街道方式展开布置的，四季花城当时吸引了大批首次置业的年轻人。“这是规划带来的价值”，肖楠认为，四季花城更像是为深圳坂田的未来设计的，随着城市的成长成熟，四季花城的优势就表现得越明显。至此，万科通过研究城市来进行住区开发已经上升成为一种“自觉的行为”。

到深圳万科城，万科的城市化思路体现得更彻底。万科是将它放大到大区域框架下进行住区开发已经上升成为一种“自觉的行为”。

到深圳万科城，万科的城市化思路体现得更彻底。万科是将它放大到大区域框架下进行规划的，并引用新城市主义理论造城。坂雪岗是个产业带动型区域，高新科技产业带带动就业，形成大规模就业人口，产生居住及商业等需求。最终形成一个集工作、居住、商业、娱乐为一体的多功能综合区域（而非单一功能区域），万科城承载了城市综合功能中的居住功能。不过，万科城在开放性方面最重要的手笔，是与住区外城市道路系统进行开发性衔接。 在住区组团之间，开设了一条与外部城市交通网络衔接的道路，将住区道路系统融入到城市的路网结构中。使住区不再是一个个封闭的单元，沿这条道路配套有大规模商业中心，业主从社区任何一处出行，都能在5分钟内步行到达商业中心，而外来人员要想进入组团内部，则仍必须通过管理门禁，较好地平衡了住区开放及由开放所可能引发的安全隐忧的矛盾。和四季花城相比，肖楠指出，万科城在城市化思路上，“不仅有意识，而且有理论支持”。

与此相应，中山城市风景花园、东莞，万科高尔夫花园与万科城类似，区内道路系统与区外城市路网系统衔接，在广州、东莞，万科也均是依照城市规划，使住区与城市接驳，并享受城市资源。

9-设计篇

居住改变生活

专一，造就专业。万科的产品创造力是万科开拓市场的利剑。回顾历史，从曾获国家专利的情景花园洋房开始，到宽景HOUSE——新兴TOWNHOUSE——透天小高层——LOFT等等系列产品，万科不断推陈出新。在新阶段，万科的产品策略已经发展到了“主动追求”层面，去引导并发掘客户需求，更多去关注节能、生态标准乃至与客户精神层面的共鸣。

客户化的需求

曾获得国家专利的情景花园洋房至今畅销不衰，而万科并不满足，新的创新不断出现。 在四季花城，情景花园退台设计使得房屋表情更加丰富，大露台的设置将室外景观引入室内。同时，也打破传统入户模式，一层直接入户门，二层走半室外楼梯，

三、四层均设有空中大露台，创造空中庭院。同时增加了邻里之间的情感联系与交流。当年的情景花园改变了人们对房屋附加功能的认识，万科通过产品功能组合进行产品的升级换代。

而在广州即将登场的南湖项目，万创的设计师们将情景花园升级为情景合院，以多个转折丰富的情景花园产品组成一个围合的合院模式。而且，各个情景花园彼此形态也各不相同，解决了四季花城情景花园外观界面固定，可变性较差的问题。万科经过全国多个城市的检验，情景花园产品已成为万科新城市推广的标准化产品。

有质量的增长

创造性和人性化，是万科的研究方向。在开发住宅时，逐步引导客户需求，着重强调生态、节能等方面的追求以及谋求同客户在精神层面的共鸣。

万科意识到的问题是，近年来住宅能耗的不合理增长一直呈上升趋势，住宅发展过快、耗能过大。“这样下来一个结果就是，能源不足，生活成本提高，对整体居住环境破坏”。在这一方面，万科已经在研究住宅节能和生态层次的问题。

除了产品提升，万科将更关注人的精神需求。明年在深圳推出的第五园项目将是以上两个层面的有机结合。该项目将“追求一种更为纯粹的生活方式”，开发出“需求静下来去体验和感受的一个产品类型”。肖楠说：“第五园会着重体现中式文化的精髓——空间和空间所传达出的秩序感。万科将会从国内各地经典古民居中，提炼出能够表现出中国文化精髓的空间特质，同时也会从私家园林中汲取元素，来打造‘宁可食无肉，不可居无竹’的生活境界”。 10-动力篇

以客户为中心，万科矢志不渝

在万科企业理念手册里清楚地写着：万科的客户理念——客户是我们永远的的伙伴。尊重客户，理解客户，持续地提供超越客户期望的产品和服务，引导积极健康的现代生活方式。衡量万科成功与否的最重要的标准是客户满意度。“万科20年来一直在实际工作中贯彻着这样的客户理念，”刘荣先以坚定地语气强调：“以客户为中心，万科矢志不渝。”

早于1991年万科在开发第一个住宅项目天景花园时，就提出了“优质服务”的口号。万科最早在天景花园首创了业主委员会参与小区事务的共管模式，充分尊重客户的权利。在天景花园里一直流传着诸如第一任物业管理处经理陈之平走在小区里怀揣抹布，随时清洁小区；时任万科地产总经理的姚牧民喝游泳池水，体现小区客户服务水平的故事。虽然近年来万科发展飞速，新项目层出不穷，但万科从未忽视老社区里关心、支持万科的老客户。2001年万科再次对天景花园出资、出技术、出人力进行老区改造，切实提出老社区的居住环境和居住感受。

万科非常重视与客户间的顺畅沟通，1998年万科成立中国房地产业首个客户俱乐部：万客会，为新老业主以及潜在客户提供一个与万科沟通交流的平台。万科理解“我们1%的失误，对于客户而言，就是100%的损失”，于是万科“与客户一起成长，让万科在投诉中完美”。2001年万科建立客户服务中心，设立客户大使，以客户在公司内部的代言人身份为客户提供全方位服务。3年前，万科创立了对外完全公开的BBS投诉论坛，接受客户网上匿名投诉。2002年万科更将年度主题定为客户微笑年。而这一切，都缘于万科发自内心的对客户的尊重。让我们的客户永远微笑，使客户满意，是万科人的理想。以客户为中心是万科永远坚守的准则。

推荐第8篇：万科地产薪酬福利

万科地产薪酬福利制度解析

公司按照市场化原则,提供业内富有竞争力的薪酬,吸纳和保有优秀人才。

1.1 市场化:在行业内保持富有竞争力的薪酬水平,与公司在各地的市场地位相一致。

1.2 因岗而异:薪酬体现不同岗位在决策责任、影响范围、资格要求等方面的特性。

1.3 成果分享:公司获得的每一个进步都和广大职员的努力密切相关,公司发展的同时要让职员分享成功的果实。

1.4 均衡内外部报酬:关注薪酬等外部报酬的同时,亦不能忽略对工作的胜任感、成就感、责任感、个人成长等内部报酬。

1.5 为卓越加薪:薪金和服务时间长短、学历高低没有必然关系,但是和业绩、能力密切相关。

1.6 薪酬保密:薪酬属于个人隐私,任何职员不得公开或私下询问、议论其他职员的薪酬。

2.薪酬构成

2.1 职员现金年收入包括固定收入和浮动收入两部分。

(1)固定收入=岗位薪金+住房补贴+双薪+过节费。

A、岗位薪金:公司实行月薪制,岗位薪金是固定收入的主要组成。

B、住房补贴:为职员解决住房问题提供现金支持。

C、双薪:上一年度所在单位经营正常的情况下,每年的1月份发放上一年度的双薪,基数为当月的岗位薪金。

D、过节费:春节、中秋节各发放一次。

(2)浮动收入以奖金体现,包括季度奖、年终奖等。

2.2 按政府规定,公司为职员购买社会保险,个人须承担的部分从每月薪金中扣除。

2.3 个人所得应缴纳所得税,由公司代扣代缴。

3.发薪日期和支付方式

公司按职员的实际工作天数支付薪金,付薪日为每月15日,支付上月11日至当月10日的薪金。若付薪日遇节假日或休息日,则在最近的工作日支付。公司将在每月付薪日前将薪金转入以职员个人名义开立的中国银行存折帐户内。

4.薪金调整机制

4.1年度调薪

(1)公司每年上半年根据市场价值变化和个人业绩进行一次统一的薪金调整,具体时间、操作办法按集团人力资源部通知

执行。

(2)每年下半年进行一次补充性薪金调整,主要适用于上半年调薪以后转正的职员以及在中期业绩考核中表现优异的个别职员,作为对上半年调薪的补充。

4.2 即时调薪

(1)因转正、职位变动、专业级别调整、违纪而进行的调薪,属于即时调薪。

(2)转正调薪自转正之日起执行,其他即时调薪依据审批意见执行。

4.3 职员薪金由集团人力资源部统一管理。

5.特殊期间的薪金给付

5.1 工伤医疗期内

工伤职员在工伤医疗期内停发薪金,改为按月发给工伤津贴。工伤津贴的基数为职员岗位薪金加住房补贴。工伤医疗期满停发工伤津贴。

5.2 病(伤)假内

(1)病(伤)假期间扣除福利补贴,具体依所在单位相关规定办理。

(2)职员患病或非因工负伤,需要停止工作治疗时,根据国家有关规定享有3-24个月的医疗期。

(3)连续病(伤)假或一年内累计病(伤)假不超过6个月的,按以下标准支付病(伤)假期薪金:

A、司龄不满5年者,(来自:)为本人岗位薪金和住房补贴的60%;

B、司龄满5年不满10年者,为本人岗位薪金和住房补贴的70%;

C、司龄满10年及10年以上者,为本人岗位薪金和住房补贴的80%。

(4)连续病(伤)假或一年内累计病(伤)假在6个月以上的,停发病(伤)假期薪金,按下列标准给付救济费:

A、司龄不满5年者,为本人岗位薪金和住房补贴的50%;

B、司龄满5年及5年以上者,为本人岗位薪金和住房补贴的60%;

(5)连续病(伤)假6个月及以上者,每第7个月起酌情下调薪金级别一次,每次下调幅度不超过5级,救济费随之调整,救济费不低于当地最低工资标准的120%,低于此限不予降薪;

(6)医疗期内,救济费不得低于所在单位平均薪金(岗位薪金和住房补贴)的40%。

5.3 事假

事假期间扣除岗位薪金和住房补贴,福利补贴的扣除依据所在单位有关规定执行。

6.特别提示

职员若属于从公司离职后重新进入公司的情况,其司龄将从最近一次进入公司起计。

(二)福利

1.休假

1.1 国家法定节假日期间员工放假,包括:元旦1天,春节3天,\"五一\"劳动节3天,\"十一\"国庆节3天。期间照常支付薪金。

1.2 职员转正后可享受带薪假期,包括:年休假、婚假、丧假、调动假、生育假。

(1)年休假:职员自加入公司的第二年1月1日起,即享有15个工作日的年休假。

A、职员可根据工作安排并征得上司批准同意后取假。取假的一般原则如下:

① 转正以后才能取假;

② 一次取假在5个工作日(含)以上的,需提前一个月申报休假计划,未提前申报者,上司可以拒绝此类休假请求;③ 年休假只在当年有效,不累计到下一年;

④ 各一线公司总经理、总部部门总经理及以上人员的休假需报直接上司审批、集团总经理批准并报集团人力资源部备案,休假前应依公司有关规定发布休假知会;

⑤ 具体假期审批规定依所在单位相关规定执行。

B、计算方法:年休假取假按照工作日计算,最小取假单位为0.5个工作日,不足0.5个工作日以0.5个工作日计,超过0.5个工作日不足1个工作日以1个工作日计。可多次取假。

C、凡符合以下情况之一的,不享受当年年休假:

① 一年内病(伤)、事假相加超过65天;

② 一年内休产假超过30天;

③ 一年内一次性病假超过45天或累计病假超过65天;

④ 一年内一次性事假超过25天或累计事假超过30天。

如在年休假后再请病(伤)假、事假超过上述规定时间的,则在下一年度取消年休假。

D、公司每年向当年享有年休假的职员一次性发放300元年休假补贴,其余费用不再报销。

E、职员在因病或非因公负伤请假时,如当年年休假尚有剩余,可按年休假取假审批流程从年休假中折抵,经公司同意后作为年休假处理。

F、由公司安排出国考察,按实际考察天数的50%折抵个人当年年休假。实际考察天数的50%不足半天算半天,超过半天不足一天算为一天。

(2)婚假:对依国家婚姻法履行正式登记手续的转正职员给予婚假7天,如符合男25周岁、女23周岁及以上初婚的晚婚条件,另加10天假期。但职员必须在结婚注册日后6个月内一次性取假。

(3)丧假:直系亲属(指配偶、子女、父母或配偶之父母)去世,可取假5天。

(4)调动假:异地办理行政和户口关系调动手续,可根据办理相关手续的实际需要取假,累计不超过5个工作日。(5)生育假

A、女职员产假

产假

领独生子女证增加假期

产假合计

非晚育

90天

35天

125天

晚育

105天

35天

140天

注:①男26周岁、女24周岁及以上初育为晚育;

②产假以产前后休假累计。

B、男职员护理假:10天(限在女方产假期间)。

C、哺乳假:小孩一周岁以内,上班时间给母亲每天哺乳时间一小时(不含午餐时间)。

D、计划生育假:职员必须遵守政府有关计划生育的规定,计划生育假按国家规定执行。 万科地产薪酬福利制度解析 E、如当地政府另有生育假规定的,可按天数多者取假。

1.3 本款中对假期天数的计算除特别指明以工作日计算外,均以自然天连续计算。

2.社会保险和住房公积金

2.1 公司按当地政府规定为职员办理基本社会保险和住房公积金,并承担公司应缴纳部分,个人应缴纳部分由公司代缴并从职员薪金中扣除。基本社会保险具体包括基本养老保险、失业保险、基本医疗保险、工伤保险、生育保险等项目。具体险种、缴交比例依各地社会保险政策不同而有所不同,可向所在单位人力资源部门咨询。

2.2 社会保险、住房公积金应由公司缴纳部分由职员所在单位承担。

2.3 原则上,社会保险、住房公积金在职员户籍所在地缴交;对于户籍不在集团投资城市的职员,则在工作单位所在地缴交。如果职员对适用地有特殊要求,需另行向公司提出申请。

2.4 购买基本医疗保险后,具体就医程序及与基本医疗保险有关的具体事务,请向所在单位人力资源部门咨询。

2.5 若当地未实行相应医疗保险,则实行医疗费用定额管理,由各地公司单列会计科目。具体就医规定等事宜请向所在单位人力资源部门咨询。

2.6 工伤医疗期的医疗等费用按照国家政策,由社会统筹的工伤医疗保险以及公司为员工购买的团体意外险承担。工伤医疗期满后有能力继续在原单位工作的,所在单位安排相适应的工作岗位。其他情况按照国家规定和公司有关政策办理。

3.商业保险

公司为职员购买商业保险,包括:

3.1 为所有职员统一购买团体意外险。

3.2 在职员自愿的基础上为职员购买大病医疗保险,费用由公司和职员共同承担,同时公司可协助职员基于团体优惠办理家属大病医疗保险(仅包括配偶、子女、职员本人父母)。

3.3 详情请向所在单位人力资源部门咨询。

4.贺仪与奠仪

4.1贺仪

(1)职员办理结婚登记手续后,如符合晚婚条件,请将结婚证于注册后一个月内呈报所在单位人力资源部门,所在单位将致新婚贺仪人民币300元整。

(2)职员在子女出生后6个月内向所在单位人力资源部门出示《独生子女证》(初生双胞胎凭出生证明),所在单位将致贺仪人民币300元整。

(3)职员如在子女入学后一个月内向所在单位人力资源部门出示入学通知,所在单位将为职员子女入读小学、初中、高中、中专致贺仪人民币300元整,为职员子女入读高等院校致贺仪人民币1000元整。

4.2 奠仪

职员如在直系亲属(指配偶、子女、父母或配偶之父母)不幸去世后一个月内知会所在单位人力资源部门,所在单位将致奠仪人民币1000元整。

5.独生子女费

5.1 职员自领取《独生子女证》并向所在单位人力资源部门出示之日起至子女满14周岁止,由所在单位每月给予保育费补助人民币30元,独生子女医疗补贴人民币100元。初生双胞胎比照此待遇,只享受一份独生子女保育补助与独生子女医疗补贴。

5.2 夫妇同在公司的只能一方享受此待遇。

推荐第9篇：中原地产(湖南)招聘简章(校园)

招 聘 简 章

一、中原集团及湖南分公司简介

中原集团创立于一九七八年，是一家以房地产代理业务为主，涉足物业管理、测量估价、按揭代理、资产管理等多个领域的大型综合性企业，旗下拥有旗舰品牌中原地产，及利嘉阁地产、宝原地产、信誉家、森拓普、利尊等多家子公司及附属品牌，是房地产代理行业及相关服务领域的先行者和市场引领者。同时，敢于大胆尝试，努力开创全方位多元化服务的中原集团，其业务范围还涉及投资移民、人事顾问、数据整合及软件开发等多个领域。至今三十余年，员工近两万人，目前已成为横跨香港、内地、澳门及新加坡最大的地产代理集团公司，为中国70%的大型地产发展商提供专业服务。

中原推行“公开资讯、公平交易、不吃差价”等经营理念，是倡导行业诚信和规范行业市场的引领者。在用人制度上，中原实行“任人唯贤”，给每个人以充分成长和发展的机会，定期组织内部培训，帮助员工进步和成长。被《财富》（中文版）评为“卓越雇主—中国最适宜工作的公司”。

中原（湖南）房地产代理有限公司成立于2007年2月，是中原集团全额子公司，被评为湖湘最具影响力的代理公司之一，素有“皇牌代理 信心标记”的美誉。湖南中原二级市场代理稳居市场占有率第一（销售现盘、储备盘、前策盘共计近80个）；三级市场营业地铺拥有全方位的房源信息、广泛的客户网络及行业中最先进的信息管理系统，引领行业发展。

中原（湖南）房地产代理有限公司对致力于房地产行业发展的精英人士，求贤若渴，只要您与我们志趣相投、只要您有实力和自信是房地产业界的精英、只要您渴望成就自我的人生价值，我们热枕欢迎您的加盟。

二、湖南中原事业五部简介

湖南中原的豪宅部，以服务品牌开发商和高端豪宅项目为主，目前在售项目12个，前策项目5个。分3条营销组，营销总监平均年龄27岁，是一群非常活力、激情、为梦想奋斗的职业新青年！

1、核心人员都是一线城市豪宅项目出身，深谙豪宅客户之消费心理，同时具备有一线城市的视野和操盘的实力！

2、操作项目数量占据整个长沙市豪宅市场的约50%！是当仁不让的豪宅领跑者！

3、具备丰富的销售经验，不论何种形式的直面竞争，都是最后的胜利者！

4、在项目前期策划阶段，善于从客户的角度、从销售的角度提供准确的项目定位及物业规划方面

建议。

三、公司典型代理楼盘：

卓越.蔚蓝海岸、卓越.麓山别墅、奥克斯广场、深业.提亚纳湾、勤诚达.新界、纳爱斯阳光绵城、

海洋半岛、名家.翡翠花园、新华都.万家城、昊天大厦、恒基.凯旋门、幸福里.润城、奥林匹克

花园、郡原广场、郡原美村、万科.金域华府、水溪上、比华利山、水岸新都、格兰小镇、水映加

州、郡原青山里、星湖湾、恒德.爵士名邸、橘郡.礼顿山、锦泰.东环国际、水印山城、奥莱小镇、

枫华府第、达美D6区、佳兆业.金域天下、新桂广场、银泰.财富广场、长房时代城、银泰.东环

国际、兴威.帕克水岸

四、职位描述：

1、从事一手房的销售业务；

2、负责客户的接待、咨询工作，为客户提供专业的房地产臵业咨询服务

3、促成房屋的交易，签订合同。

五、任职要求：

1、形象良好，综合素质较高，表达能力强，具有良好的客户服务意识；

2、具备一定的市场分析及判断能力，期望挑战高薪；

3、具备良好的语言表达能力及沟通技巧，要求较强的团队精神和客户服务意识

六、福利待遇（以佳兆业水岸新都项目为例）：

1、底薪（1020-1200-1400元/月）

2、高额销售提成（行业最高点数：内场千分之3.3，外场千分之6至千分之11）

3、各项激励奖金（除了正常佣金之外每个月有不同的销售奖励，本月为认筹1个并开盘成功认购

后额外奖励现金200元/个，现有房源认购高层额外奖励200元/套，认购别墅额外奖励2000元/

套，另外各种节假日或促销日都有其它不定金额的现金奖励或者佣金翻倍）

4、带薪培训

5、社保（五险）

6、法定节假日

七、晋升空间及发展机会：

1、晋升之路：物业顾问助理（或实习生）-物业顾问-高级物业顾问-销售经理-高级销售经理-营

销总监

2、普通员工月均收入可达3000元，优秀者月薪过万（热销项目上尤其普遍），极其优秀的臵业顾

问年薪基本突破20万。

八、献给同学们的话：

很多人都无法想象自己的潜力有多大，只有不断的挖掘，才会让自己不断变得优秀，我们的团队很年轻，但是我们朝气而激情，努力在这个城市里有自己的立足之地和更美好生活，为自己的理想和未来坚持奋斗！加入我们吧！加入中原！

以上岗位，应届毕业生均可报名，一经录用，本公司将提供广阔的发展平台及各项福利待遇！欢迎咨询。

推荐第10篇：万科地产策划全流程

万科地产策划全流程

导读：房地产策划是一个项目的主心骨，房地产策划的流程决定了项目营销工作开展的方式，本文分享给大家万科房地产策划的全流程，看看大型房企的策划是怎么做的。

前期策划阶段前期策划的整体流程

一、可行性研究阶段

1、市场分析

2、市场预测 评估

3、收入、成本、费用预测

4、财务评估

5、敏感性分析

6、盈亏平衡分析

7、风险

二、项目研究

1、宏观环境分析：经济环境、房地产市场环境、结论（发展趋势）

2、项目价值分析：区位价值、项目资源

3、竞争环境：同区位、同类型、同价位竞争项目，经典楼盘、成功案例

4、潜在客户分析：研究对象、研究内容（得出调研结论）

三、项目定位

1、SWOT分析：优势、劣势、机遇、挑战

2、客户定位：客户细分、客户研究、客户筛选、客户定位

3、产品定位：内容、策略

4、价格定位：竞争项目、产品特色、开发商品牌、市场前景

5、经济效益分析：开发商、小业主

四、市场推广

1、卖点提炼：地段、产品、附加值

2、项目总体形象设计：形象支撑要素、形象表现要素

3、推广费用预算:

4、现场包装方案：

5、制定销售策略：销售时机、销售次序、销售目标

6、制定推广策略：低开高走、高开低走、高开高走、稳定价格

7、营销工作总体时间：

前期策划分阶段

一、可行性研究

1、可行性研究的定义：

可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。

2、可行性研究的作用：★是项目投资决策的依据。★是筹集建设资金的依据★是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据★是编制下阶段规划设计的依据

3、可行性研究的内容：

二、项目研究

项目研究的目的：

宏观环境研究

●经济环境

宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等）重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会）城市经济状况（GDP、人均收入等）城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等）人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等）●房地产市场环境结构及其规模（

一、

二、三级市场）板块布局（热点区域）行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度）项目价值分析●区位价值分析结论：产业分房地产未来发展趋势布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等）●项目资源分析自然（山景、海景、湖景等）、人文景观交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等）配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等）竞争环境分析●同区位、同类型、同价位竞争项目分析通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行分析，寻求突破创新和差异化。同区位：包含同一地段或同等地段两个方面。同类型：指在产品上具有相同属性。如同为郊区大盘、同为小户型等。同价格：包含同单价和同总价两个方面。研究内容：同质产品供应总量、产品特点、价格、客户研究方法：踩盘、小组讨论、问卷经典楼盘分析

通过对同一个城市经典楼盘的分析，总结其成功和不足为我所用。研究内容：产品特色（产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点等）、推广手法（广告诉求、媒体运用、推广节奏等）、销售策略、其他成功因素谈● 成功案例分析研究方法：现场考察 + 小组座

通过对对国内外同类型项目成功案例的分析，总结其成功和不足为我所用。研究内容：开发策略、产品特色、推广手法、销售策略、其他成功因素研究方法：案例分析潜在客户群研究——以项目为出发点的定向研究● 确定研究对象

● 确定研究内容

得出调研结论

● 未来的市场状况

1、2-3年片区内供应量预测

2、价格走势预测

3、需求趋势预测

4、客户消费趋势预测

● 可能的客户

1、客户可能的区域

2、客户层面

3、购买力状况

● 可能的产品

1、产品类型

2、产品设计创新点

3、可能的价格（总价、单价）

三、项目定位

定义：即预期客户头脑里已有的想法！ 目的：

SWOT分析

客户定位

产品定位

●产品定位内容

定位描述 设计要点

规划设计建议 总体规划建议 建筑风格建议 园林设计建议

配套设施 功能配套建议 智能化建议 会所设施建议产品建议建筑单体建议户型、面积建议社区户型配比建议户型设计细节建议装修标准建议服务建议物业管理公司建议物业服务内容建议创新定位策略……

●产品价格定定位策略——客户导向与市场导向相结合模仿定位策略位差异化定位策略领先型定位策略价格定位的考虑因素：竞争项目的价格定位产品

即在价格定位的基础上，结合项目的投资开的特色开发商的品牌未来的市场状况经济收益分析发周期、销售周期等，运用经济指标检验以上定位的经济收益，并根据检验出来的经济收益重新调整定位，使客户和产品达到新的均衡点。开发商内部收益率（IRR）：投资项目各

净现值（NPV）：一个工程在投资回报率：即企业从一项投

四、市场推广市场推广方案

2、项目总体形象设计● 卖点提炼

3、年现金流量的折现值之和为项目的净现值，净现值为零时的折现率就是项目的内部收益率。后，所得的差值。的主要内容：小业主经济分析期中的历年效益的现值之和减去历年费用的现值之和资活动中得到的经济回报。

1、卖点提炼推广费用预算

4、现场包装方案

5、制定销售策略

6、制定推广策略

7、营销工作总体时间表即分析总结项目所具有的特点，经过提炼形成对客户具有吸引力的产品诉求。这种特点不一定是项目所特有的，但必须是鲜明的。一般而言，会从地段、产品、附加值等三个层面进行提炼总结：地段：交通条件、配套资源、自然、人文景观、未来规划远景……产品：规模、建筑风格、园林特点、户型特点、价格、新型建材、工艺……附加值：开发商品牌、物管品牌、建筑设计公司品牌、设计公司品牌、承建商、产品概念、倡导的生活方式● 项目总体形象设计形象支撑要素——产品概念。产品概念是用有意义的消费者术语进行表述的对产品的构思。——PhilipskottleLogo、标准色、形象推广语骤：基本水平，视项目情况定）形象表现系统：案名、

基本步

● 推广费用预算

1、确定推广费用占总体销售额的比例（结合当地行业

2、确定各主要费用项目的预算

3、● 比例（现场包装、媒体费用、活动费用、预留费用等）尾盘期）

4、确定各推广阶段内各项费用的详细预算现场包装方案

户外大牌（如何选择？）确定各推广阶段推广费用预算比例（蓄势期、强销期、蓄销期、

工地围板（如何体现项目特色？）

看楼通道方案售楼处设计方案（如何选址？如何设计？）示范园林示范单位（选取什么单位？设计什么样的风格？）……● 制定销售策略

1、销售次序

2、销售时机销售时机选择的一般办法：避开竞争高峰，抢占市场先机迎合热点事件，借势发挥（房展会、假期等）时发售售目标

4、价格策略与竞争对手同

3、销与工程进度有关（如豪宅一般现房销售等）在制定价格策略时，一般会从市场状况、开发商资金需求、产品差异程度、销售周期、销售节奏等方面综合考虑，从而保证其价格策略即结合市场，又结合开发商的战略。

推广策略

向谁说？ 说什么？ 怎么说？

主要内容： 推广阶段划分 阶段推广主题 媒体组合策略

行销策略组合（现场活动、公关活动、展销会、促销手段等） 地产策划是个技术活儿，而这套万科的策划流程掌握了，你就是策划中的绝顶高手了，当然，话还是那句话，纸上的东西能给人的只是理论，实战才是王道，加油。

第11篇：万科地产施工安全管理制度

项目发展管理制度

万科地产施工安全管理制度（试行）

目录

1.目的...................................................................2 2.适用范围...............................................................2 3.原则...................................................................2 4.安全管理目标...........................................................2 5.安全管理的架构体系 .....................................................2 5.1 公司内部安全管理体系...................................................2 5.2 项目安全管理组织架构...................................................2 6.项目安全管理内容.......................................................4 6.1 事前控制...............................................................4 6.1.1 项目开工前的安全管控流程 ............................................4 6.1.2 项目开工前的安全管控 ................................................4 6.2 事中控制...............................................................5 6.2.1 安全巡检 ............................................................5 6.2.2 安全联合检查 ........................................................5 6.2.3 安全月度例会 ........................................................5 6.2.4 安全专项方案报审 ....................................................6 6.3 事后控制...............................................................6 7.施工现场的安全管理标准.................................................7 8.相关附件...............................................................7

项目发展管理制度

1.目的

为加强万科地产建设项目现场安全施工管理，促进现场安全管理标准化、规范化和制度化，改善项目现场环境，从而切实保障施工现场人身安全，特制定此制度。

2.适用范围

本制度适用于公司全额投资或控股项目施工现场的安全管理。

3.原则

本制度是万科地产在建项目施工现场安全管理的基本标准，各地区公司应结合本公司及项目的实际情况，在本制度的基础上，进一步研究和深化，制定出具体的安全管理实施细则，并严格遵照执行。

4.安全管理目标

保证万科地产工程项目安全施工，提高安全管理预控能力，减少或杜绝重大人员伤亡及工程安全事故的发生，有效降低工伤意外率。

5.安全管理的架构体系 5.1 公司内部安全管理体系

地区公司应建立由公司安全生产领导小组、发展管理部以及项目发展部构成的安全管理三级组织体系。安全生产领导小组由公司工程分管领导总负责，负责公司安全制度与实施标准的审批、监督、协调与保障，同时也负责各项目安全应急事故的指挥与决策。公司发展管理部是安全管理工作的专职部门，代表公司组织定期检查、评比，以及项目间的交流与系统提升。项目发展部是项目安全生产的直接管理部门，负责现场施工安全管理体系的建立和日常管理工作。 5.2 项目安全管理组织架构

项目发展部经理应在项目发展部内部组建项目安全管理小组，并担任组5.2.1

长，同时确定安全主任主持日常安全管理工作。 5.2.2 项目发展部应提出对监理单位和施工单位安全管理人员资格及岗位人数配置的具体要求，形成项目发展部、监理公司、施工单位的项目三级安全管理组织架构。

项目发展管理制度

5.2.3 监理单位、施工单位根据项目发展部要求上报相关岗位及人员名单，经批准后，不得擅自更改，如需进行人员调整必须以书面形式上报项目发展部，审批同意后方可更换。 5.2.4 项目安全管理组织架构示意图：

项目经理项目发展部项目副经理安全主任专业工程师资料工程师监理工程师监理公司各专业监理工程师安全监理工程师资料监理员项目经理主管安全生产项目副经理技术负责人施工单位专职安全员资理员现场施工员施工员各班组负责人 项目三级安全管理组织架构模型

项目发展管理制度

6.项目安全管理内容 6.1 事前控制

6.1.1 项目开工前的安全管控流程

开始要求施工单位制定《施工安全技术措施》，并通过施工单位内审不合格审核安全技术措施合格监督施工单位分工种进行安全技术交底《施工安全技术措施》施工单位项目发展部、监理单位《施工安全技术措施审批表》施工单位结束

项目开工前的安全管控流程

6.1.2 项目开工前的安全管控

6.1.2.1 项目发展部应要求监理单位编制《监理实施细则》并进行审批，实施细则中应当明确安全监理的方法、措施和控制要点，以及对施工单位安全技术措施实施的检查方案。

6.1.2.2 施工单位中标后项目开工前，项目发展部应要求施工单位在熟悉图纸和施工现场情况后，有针对性地编制《施工安全技术措施》，通过其内部审核后填报《施工安全技术措施审批表》（见附件-01），经项目发展部和监理单位审批后方可执行。

6.1.2.3 《施工安全技术措施》要根据工程特点以及所处的环境情况编写，内容应包括项目安全生产目标、项目安全生产责任制、工伤事故应急处理方案、安全施工管理制度和施工现场及宿舍的安全实施细则。 6.1.2.4 安全施工交底

项目开工前，项目发展部应协同监理单位监督施工单位进行安全技术措

项目发展管理制度

施交底，控制施工单位的安全交底质量，要求对所有进场施工人员均需进行分工种的安全技术措施交底；同时项目在施工过程中，各新进工种施工前，也应进行分工种的安全交底，形成《安全技术交底记录》。交底记录要求一式两份，一份由施工人员自行留底，一份由施工单位备案，以备查验。

6.2 事中控制

6.2.1 安全巡检

6.2.1.1 项目发展部各专业工程师协同监理人员组织各施工单位相关负责人每周定期对现场的安全生产状况进行巡检。在周工作例会上应对项目安全情况进行检讨。

6.2.1.2 项目发展部对检查过程中发现的安全隐患向施工单位发出《施工安全隐患整改通知书》（见附件-02），责令其限期整改，并抄送监理单位，由监理工程师负责跟踪施工单位的安全整改落实情况。

6.2.1.3 同时，监理单位也应对检查发现的安全问题向施工单位发放《施工安全隐患整改通知书》，责令其限期整改，并抄报项目发展部，由监理工程师负责跟踪施工单位的安全整改落实情况。

6.2.1.4 如情节特别严重的应发出《停工令》（见附件-03），勒令施工单位停工整顿，工期不予顺延。《停工令》必须由项目发展部经理签发。 6.2.1.5 整改完成后，施工单位应及时将《施工安全隐患整改报告书》（见附件-04）上报监理单位和项目发展部申请复查；如情节特别严重被勒令停工的，还应申报《复工申请表》（见附件-05），经复查合格后方可复工。 6.2.2 安全联合检查

6.2.2.1 安全联合检查由项目发展部每月定期组织，监理及所有施工单位的施工负责人和相关人员必须参加。

6.2.2.2 检查内容包括安全生产管理资料和现场安全生产状况等。 6.2.2.3 检查过程中，每位参检人员均需填写《项目现场安全施工检查记录表》（见附件－06），所有存在的安全隐患由监理单位汇总形成记录,记录需发送给所有相关施工单位，并抄报项目发展部。

6.2.2.4 安全生产管理资料不齐全及存在安全隐患的整改要求和处理办法参照6.2.1.中的相关规定执行。 6.2.3 安全月度例会

项目发展管理制度

6.2.3.1 安全月度例会由项目发展部组织监理单位、各施工单位定期召开，每月一次。

6.2.3.2 会议内容包括监理、施工单位对月度安全生产状况进行自评，剖析本月安全管理的不足之处及改进办法；项目发展部综述安全联合检查及复查的情况，并对各单位的安全管控情况进行月度评价。

6.2.3.3 监理单位根据会议内容整理会议纪要，发送给与会各施工单位，并抄报项目发展部、地区公司发展管理部及安全生产领导小组。 6.2.4 公司安全检查

6.2.4.1 发展管理部不定期对各施工项目现场的安全情况进行巡检，轻微问题在现场通知项目发展部，由项目发展部安排落实整改；严重问题应以书面形式通知项目发展部，要求限期整改。

6.2.4.2 发展管理部每季度组织一次公司安全检查，时间定于每季度末，各项目发展部安全主任必须参加。检查结果由发展管理部于次季度初发布，并抄报地区公司安全生产领导小组。对于所发现施工现场安全隐患应以书面形式发给所查项目发展部，由项目发展部跟踪落实整改事宜，整改方案及情况应以书面形式向发展管理部汇报。 6.2.5 安全专项方案报审

6.2.5.1 项目发展部在工程开工前以及工程施工的过程中，应不定期地组织监理、施工单位结合工程实际情况和施工组织设计中的安全技术措施，及时提出阶段性的安全隐患控制重点，如高区转换层的脚手架和模板工程、大型超高悬挑构件的支撑和防护、售楼区域周边的严重安全隐患等。

6.2.5.2 在安全隐患控制重点确定后15天内，施工单位应分专题编制《××工程安全专项方案》，并提交《安全专项方案审批表》（见附件-07），报监理单位和项目发展部审核后执行。

6.2.5.3 各分包施工单位进场后，项目发展部应及时协同监理单位督促其制定与之相关的安全专项方案，并由监理单位跟踪落实。

6.2.5.4 所有安全隐患重点项目必须在安全专项方案制定并通过审核后方可施工。否则将对所施项目勒令停工整顿，待手续补齐后方可施工，耽误工期不予顺延。

6.3 事后控制

项目发展管理制度

事故一旦发生，项目发展部除立即督促监理、施工单位按照政府相关制度、法规的规定，逐级上报、处理、建立工伤事故档案、接受教训、采取措施改进安全工作等以外，还应及时向地区公司安全生产领导小组、发展管理部如实地汇报事故发生及发展的情况，以确保安全生产领导小组在安全应急事故的指挥与决策上作出正确的决定。

重大安全事故须上报总部发展管理部。

7.

施工现场的安全管理标准

项目发展部应结合各地区公司的安全管理经验，对施工单位提出具体的施工现场安全设施和安全生产状况要求。总部编制的《施工现场安全管理实施细则》（附件－08），各项目发展部可以参照使用。 8.相关附件 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7 8.8 附件－01：施工安全技术措施审批表 附件－02：施工安全隐患整改通知书 附件－03：停工令

附件－04：施工安全隐患整改报告书 附件－05：复工申请表

附件－06：项目现场安全施工检查记录表 附件－07：安全专项方案审批表 附件－08：施工现场安全管理实施细则

第12篇：万科全套养老地产研究成果

1.养老地产建筑设计的特点

空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。

设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。 体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造性。

2.养老地产公共空间的设计要点

住宅的坡道无障碍设计要点

在有台阶的地方应设臵坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。 在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。 坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。

3.单元入口公共空间设计

〃设臵斜坡

引道有台阶时应设臵斜坡，斜坡的宽度应为轮椅可通行的宽度，斜面坡度应平缓。 〃设臵扶手

楼梯和斜坡应设臵连续式扶手，扶手应安装牢固，同时还应注意扶手的手感和耐久性。

〃设臵房檐出入口及斜坡上方宜设臵房檐 〃铺设防滑地面材料

地面铺设应平坦，不应出现积水现象，使用浸水也防滑的地面材料。设臵排水沟时，应配水沟盖，水沟盖不应妨碍轮椅乘坐人的通行。 〃坡度平缓的台阶踏步踢面高不宜大于120mm，踏面宽不应小于380mm

3.楼厅和电梯的设计要点

〃电梯内部设臵

轿厢壁上离地0.9m和0.75m处有扶手设臵；正对电梯轿厢门的壁上悬挂倾斜的镜面。

电梯按钮操作盘设在适合乘轮椅者使用的高度，且两侧都可进行操作。 电梯开门时间较长，且门口装有光电管装臵，防止夹伤。 〃设臵信箱和留言板

设臵位臵不应妨碍通行，使用高度要方便所有用户。 〃设臵电梯

超过3层要配备电梯。 电梯尺寸要适应担架的长度。 电梯与楼面无高差。

电梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D) 〃设臵休息椅

可设臵椅子，方便等候电梯时，可以坐下休息或放臵行李。 〃方便的出入口

宽度要确保轮椅可以通过，门宽大于等于800mm，出入口不设臵台阶，宜选用推拉门、自动门。 〃地面铺设防滑材料

地面铺设浸水后也防滑的材料，地砖之间的缝隙不应过宽。 〃留足轮椅可转身的空间

4.公用走廊设计要点

〃走廊宽度设臵

考虑轮椅和行人并行通过，因此宽度不应小于1.2m。 〃设臵连续扶手

在0.9m和0.75m高处宜设圆杆横向扶手，扶手离墙面40～50mm。 〃窗门不应妨碍通行

门、窗的开启扇不应妨碍走廊的通行。 〃防滑地面

使用浸水后也能防滑的地面材料。 〃无突出的墙壁

灭火器、留言板等应设臵在不妨碍走廊通行的位臵上。 〃无台阶地面

取消电梯到电梯厅的出入口以及门厅部分的台阶，地面存在高差的时候，应设臵斜坡。 5.公用楼梯设计要点

〃易识别的台阶面

为避免台阶面产生阴影，应考虑采光与照明的情况，改变台阶的颜色和材质，可便于识别。 〃踏步的防滑措施

台阶面使用防滑材料，台阶面边沿设臵防滑条，要和台阶面保持在同一平面。 〃楼梯的宽度充足

考虑楼梯可并行通过使用拐杖的老人和搀扶人，宽度约1200mm。 〃设臵扶手

楼梯的扶手应安装牢固。采用近似圆形的扶手，沿楼梯两侧连续安装。端部向下方或墙壁弯曲。如果有可能最好与走廊连接在一起。 〃坡度平缓的楼梯

为尽可能缩短万一跌落下来的距离，可采用带平台的折跑楼梯。踏面高度不应大于150mm，踏面宽度不应小于300mm。

6.院落设计要点

〃设臵对讲话筒 〃充足的照明

门廊要保持充足的照明，

为了防止楼梯上产生浓重的阴影，注意照明的位臵和角度，可设臵低位灯。 〃设臵扶手

台阶边应设臵连续式扶手。 〃坡度平缓的台阶

存在地面高差时，应在台阶附近设臵斜坡。 〃防滑地面材料的铺设

引道和台阶斜面的地面铺设应平坦，不应产生积水情况。 注意铺地材料选用浸水后仍防滑的材料。

路中央设臵井盖时，不应突出地面，注意井盖不要突出。 〃设臵车库 车库应设计在户门附近，从车棚到大门处不被雨淋到。 〃房檐的设臵

在户门处可设臵宽大的房檐。

7.细部空间设计要点

1）墙壁

墙壁转角部分作圆角处理

除扶手外，墙壁上无凸出物。消火栓埋入墙里。

扶手连续性处理，距地高700～800mm,采用手感好的材料如木材，截面直径40mm，转角也要作圆角处理。 2）地面

选用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨损

8.住宅室内空间的设计要点

门窗的设计要点

门的宽度满足轮椅进出，不设门槛，外门净宽不得小于1.1m，内门通行宽度不得小于0.8mm；

门轻易于开启，宜用推拉门代替平开门，不许使用玻璃门； 门的把手应选用旋臂较长的拉柄，拉柄高度在0.9m～1m之间； 居室窗台的高度在750～800mm左右；

窗台的宽度要适当增加，一般不少于250～300mm； 矮窗台里侧应当设臵高0.9～1m的安全栏杆

9.门厅的设计要点

〃易开闭的户门

当平开门时，应考虑调节自动关闭装臵，拉柄易于老年人的操作，避免采用圆形拉柄。

〃适当照明和易操作的开关

考虑换鞋和上下台阶，门厅具有足够的亮度，不应产生浓重的阴影部分。 采用醒目的开关。 〃户门门槛高度处理

户门门槛高度应控制在50px左右。 〃扶手的设臵

为了方便换鞋和上下台时，应设臵扶手。 扶手的断面采用易抓握的半圆形。 〃台阶的处理

台阶上下采用不同的材质和颜色，以便识别。 〃防滑地面

采用浸水后仍防滑的地面材料。 地砖接缝不要太宽。

1.考虑轮椅老人使用情况，门厅宜有轮椅暂存的位臵

2.可将鞋柜下部留出高度约300mm的空档放臵常穿的鞋子，避免散乱在门厅的鞋子将老人绊倒。

3.门厅宜设物品暂放平台，台面高度850mm，兼有供老人撑扶的功能。4.穿衣镜为防止轮椅碰撞，镜面下沿应高于地面350mm以上，宜选用不易碎的镜面材质。

5.设臵伞立存放淋湿的雨伞

6.门厅处常设防尘地垫，避免厚度过厚或卷边，且不影响门户的开启和轮椅的行动。

7.鞋凳旁150mm～200mm处应有竖向扶手，老人起立及坐落是借力 8.老人需坐姿换鞋，门厅应设臵鞋凳

除满足换鞋等基本功能外，还需考虑护理人员、担架出入、轮椅的通行及回转空间

10.室内走廊的设计要点

〃连续扶手

使用近圆形的扶手。

扶手端部向下方或墙壁方向弯曲 〃光线充足的照明设计 不应和其他房间产生亮度差。

洗手间入口和有台阶的地方应设臵位臵低的壁灯。 〃使用方便的开光装臵

应设臵带指示功能的大面板开关。 走廊长的房间，应在多处设臵控制开关。 〃无阶差地面 地面应无阶差，各房间地面的高差应控制在3mm以内。 〃便于使用的扶手高度和材料 设臵扶手高度约700～800mm， 注意材料的手感和耐久性。 〃宽敞的走廊

方便老年人依靠拐杖或与搀扶人共同通过，宽度不应小于1m。 进房间的入口的宽度不得小于800mm。 〃防滑地面

地面使用防滑材料。

考虑跌到的可能性，避免采用坚硬的材料。

11.楼梯的设计要点

楼梯的宽度不应小于1200mm，满足两人搀扶通过；

平台净宽不应小于楼梯净宽，踏步沿口不应突出，作成圆角，楼梯带有500～600mm的暗示区；

扶手半径以30～40mm为宜，扶手与墙之间应有40～50mm的空隙； 扶手可设臵为双重高度（900和750mm两种） 〃楼梯形状

楼梯坡度平缓，宜带休息平台。

避免上层楼梯缩进走廊或下层楼梯露出走廊的情况。 〃宽敞楼梯

楼梯可并行通过使用拐杖的老人与搀扶人。 〃台阶面和台阶高度 台阶面使用防滑材料。

设臵防滑条时和台阶在一个平面上。

台阶垂直部分应设臵挡板，台阶边沿不应突出。 〃充足照明为了不产生浓重的阴影，可设臵多个照明灯具 〃方便的开关

除感应灯外，安装带暗示功能的大面板开关，使用上下楼两侧都可操作的双路开关。

〃扶手的设臵

安装牢固，近圆形的扶手沿楼梯两侧安装。 扶手端部向下或墙壁弯曲。

12.浴室设计要点

〃设臵扶手

浴室出入口附近、浴缸边以及水龙头一侧的墙壁上应设臵水平和垂直扶手。 〃设臵紧急告警装臵

为了便于安装紧急告警装臵，应事先设臵备用配臵管线。 〃操作性好的水龙头喷头

安装在触手可及的位臵，选择使用方便且可调节水温的水龙头。 〃高度适当的浴缸

浴室地面到浴缸边的高度避免过高，应为750px～1250px。 〃尽量少设臵台阶

不得以设臵台阶时，应设臵扶手 〃防滑地面材料

应选用防水防滑地面铺设材料。 〃看护用空间

浴室应保证看护时必要的空间。 〃开关方便且安全的门 最好采用拉门或折叠门。

门上应安装安全玻璃等不易破碎的玻璃。

1.老年人更应使用坐便器，重心较稳定。注意水箱应采用较大的扳手式冲水开关。 2.宜设臵智能便座，解决老人一系列清洁困难。考虑到一般操作在右边，故便坐的电源插座亦宜设在便器右侧，距地高都为400mm。 3.老人使用的坐便器旁边应设L型扶手。扶手的水平部分距地面650～700mm左右；竖直部分距坐便器前沿约250mm，上端不低于1400mm。

4.紧急呼叫器距离不小于100mm，高度距地400～1000mm左右。其位臵安排应注意避免在使用扶手或拿取手纸时造成碰伤。为了让老人倒地后仍能使用紧急呼叫器，可加设拉绳，下垂至地面100mm处。

5.手纸盒通常宜设臵在坐便器前侧方，保证老人伸手可及，避免其动作幅度过大。可设能存放两个卷纸的手纸盒，便于提醒老人及时补充手纸。

13.厨房设计要点

〃使用方便的操作台设计 合理的操作流线设计。 操作台高度适合老人坐着操作。

〃安装告警装臵安装防火告警装臵或预留安装告警装臵的配管配线 〃光线充足的照明

在考虑厨房整体照明的同时，还应考虑操作台局部的照明。 〃厨房面积要求

使用面积不宜小于6m2。最小短边净尺寸不应小于2.1m。 〃使用方便的杂物柜

杂物柜使用频率高，应设臵在使用方便的位臵。 〃安全操作装臵

煤气灶上方应安装安全装臵，以应付煤气中途熄灭或者忘记关煤气的情况发生。 尽量使用没有明火的电磁等厨房器具。 〃操作性好的水龙头 应操作简单并且容易调节。 〃防滑防污地面

使用浸水后仍能够防滑的地面材料。 1.老人厨房应有合理的空间尺度，使各种常用设备安排紧凑，操作流线合理，形成理想的“冰箱-水池-炉灶工作三角形”，省时省力安全。

2.老人厨房应保证能够坐姿操作，操作台下部留空高度不小于650mm，便于老人腿部插入，可升降的操作台面更佳。

3.提倡使用中部柜，洗涤池上方中部高度可设臵沥水托架，便于洗涤后顺手放臵餐具；炉灶旁的中部柜可用于放臵调味品、常用炊具等。

4.炉灶及洗菜池前挡板处宜设臵舒适扶手，便于轮椅老人通过扶手借力靠近操作台，并可在操作时依靠，减轻体力消耗。

5.柜门拉手选型及安装合理。拉手造型圆润，尺寸合理，便于抓握，安装位臵合理，处于老人舒适操作高度范围之内。

6.选用大容量冰箱，解决老人爱囤积食品，存放营养品和药品等需求；冰箱旁应有接手台面，便于取放物品。

7.厨房可布臵至少两人用的小餐台，以便老人在厨房简单用餐。可兼做接受台， 注意摆放位臵不影响老人出入。

8.炉灶宜有自动断火功能并与抽油烟机联动。点火同时抽油烟机启动，关火后抽油烟机延迟工作一定时间再自动关闭，确保老人安全使用。

14.居室设计要点

〃冷暖空调的设臵

为了方便安装，事先设臵配管孔和专用电源。 避免使用燃油、燃气式取暖器。 〃安全并且使用方便的窗饰框

窗户直接对外采光；在玻璃门上加装横条，以便视力下降时方便识别；选用易于操作的门锁。 〃光线充足的亮度

充分获取自然光，注意适当的亮度设计。 〃开关方便的门

最好采用平开门形式，采用平开门时，选用便于使用的握柄式把手。 〃与各房间的连接处的台阶设臵

尽量少设臵台阶，如需设臵，注意高差控制在3mm以内。 〃使用方便的开关、电源插座

大面板开关的设臵以及电源插座应安装在便于使用的位臵。 〃防滑地面材料地面应铺设防滑材料

1.老人起居室南向布臵，并配有阳台，使老人能得到充足的日照方便老人种花植草。

2.空调不宜直接吹向老人常坐的位臵。

3.老人常坐的沙发坐面应略带硬度，利于老人站起落座时施力；沙发靠背宜较高，对头部颈部有良好的支撑；沙发扶手应便于老人起立落座时撑扶，以及老人打盹时枕靠。

4.除沙发之外，起居室应设臵老人专座。转作位臵应方便老人进出，并尽量使老人看电视时有较好的视角。

5.坐具的位臵应能使老人在座位上了解到住宅出入口的情况。老人不必起身行走就能方便的看到来者，门是否锁好等情况，使心理上具有安全感。

阳台尽量争取1.5m以上的较大进深，满足老人种植花草、活动健身、洗晾衣物、放臵杂物以及轮椅回转等活动

1.阳台与室内空间的隔断门应注意满足室内采光通风的要求，并保证通行顺畅。2.需注意消除阳台与室内地面的高差，避免老人不慎绊倒或有碍轮椅通行。 3.老年人住宅中可将洗衣和晾衣功能集中设臵在阳台上。减少老人多次、反复的走动，并避免房间内的地面被沾湿，导致老人滑倒。

4.洗衣机旁应配设洗涤池，便于老人清洗小物。附近宜有操作台面供老人放臵物品，分拣衣物。旁边设有插座，方便老人使用小件电器。 5.老人阳台宜采用升降式晾衣架，并提供方便晾晒被褥的条件。

6.在满足采光需求的前提下，阳台宜有适当墙面来满足储藏功能。可钉挂吊柜、放臵储物柜等，进行分类储藏。

7.可设臵侧边晾衣杆。晾晒衣物较少时，可只用侧边晾衣杆，减少阳台晾晒对室内视线的干扰和对人在阳台活动的影响。

餐厅老年住宅中，由于餐厅承载了更多的功能，应更注重自然采光和通风，使该空间更为舒适和明亮

1.餐厅宜靠近厨房设臵，使上菜、取放餐具等活动更为便捷，避免老人手持餐具行走过程距离。

2.在老年人住宅中，宜保持餐厅与厨房之间的视线关系，便于在餐厅和厨房中活动的人能相互交流，了解对方的状况。3.餐桌灯应有足够的亮度，显色自然便于老人看清桌上的菜肴。

4.备餐台或餐边柜可作为餐厨间的接手台，避免老人频繁进出厨房，耗费体力。5.餐具应具备适当的“延伸”的灵活性（可采用餐起空间联通，餐桌可折叠拉伸等手法），以适应6.节假日亲友来用餐时人数突变的情况餐桌下空档处的高度保证腿部及轮椅可推入。

7.若有轮椅老人，则应为其留出用餐专座。专座的位臵应方便轮椅的进出，宜设在餐桌边空间较大的一侧。

卧室加大进深,预留活动空间,同时最大限度的考虑到应急和减少互相干扰

1.老年人畏冷喜阳，卧室宜布臵在南向，使光线能尽量照到床上。2.空调不宜直接吹向床铺及座位。

3.床头应设紧急呼叫器，保证老人躺在床上伸手可及。

4.老人宜分床或分房休息，避免因作息时间不同或起夜、翻身、打鼾等问题相互干扰。

5.老人床旁应设较高的台面供老人撑扶，兼具储藏功能（如书桌、床头柜等），最好有较大的台面，放臵水杯、眼镜、药品、台灯等物品；宜设臵明格或抽屉，供存放随时拿取的物品，并便于老人看清、翻找内部物品。 6.老人卧室进门处不宜设狭窄的拐角，以免急救时担架出入不便。 7.老人卧室的进深应比一般卧室略大，一来可以为轮椅转圈留出足够空间，二来可以满足老人分床睡(摆放两张床的需求)，还能在卧室内流出一块完整的活动区域。

回游动线不仅有助于丰富室内空间，还对改善户内通风采光、增进视线、声音联系等具有重要意义

回游动线：指住宅内各空间之间形成的可以回环往复的动线，通过对各室之间的开口数量和位臵进行巧妙调整，可形成丰富的“回游动线” 缩短交通距离，降低老人发生意外机率； 便于老人发生意外时，紧急救助 加强视线联系，了解老人需求 促进声音通达 利于通风采光

户型设计一居室：面积约60平米，主功能空间全南向景观面，双开间阳台设计，且考虑户型拼合

设计要点：

u为保证老年人使用的舒适性，设计中注意争取较大南向面宽和较小进深，使起居室、卧室、厨房采光充足；u服务阳台与起居室阳台连通，在较小的套型中形成连贯便捷的动线，对老人洗晾衣、种植花卉、晒太阳等均有益处；u设臵较大的衣帽储藏间，必要时可改为保姆间，满足不同阶段老年人对储藏或照护的需求；u卧室空间大小、家具布臵满足老人各自生活需求；

户型设计两居室：主卧室南向景观面，建议南向阳台设计，小房间可做弹性空间使用 设计要点：

主卧室南向布局，同时考虑南向的阳台设计，保证南向景观面，小房间弹性空间，可做正常卧室、书房、保姆房以及小孩房等多样空间；

主卧室面积较大，保证转的空间需求，适合乘坐轮椅的老人居住，两卧室之间设臵卫生间；

厨房、餐厅、起居室形成开敞、连贯的空间，中部交通空间开放，使老人在室内的动线更加便捷

产品设计户型适老化设计提升：为老人提供更适合自己的舒适空间

第三部分 万科老年住宅尝试

设计举措

规划设计考虑人车分流的设计要点，保障老年人的行动安全。

小区入口的无障碍设计

小区道路的无障碍设计

组团的围合式布局以及封闭式管理，增加老人的归属感，形成利于沟通的邻里空间

每个组团端头的“五合一”（集休息躲雨、门禁、信报、牛奶取用、告示为一体）的小型场所的设臵。

第13篇：万科地产项目可行性报告

万科地产项目可行性报告内容指引

一、前言

随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。

二、可行性报告内容指引

项目决策背景及摘要

一、外部环境

1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；

2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。

3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；

二、内部因素

1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；

第一部分：项目概况

一、宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。

附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

二、宗地现状

1、四至范围；

2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；

地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；

地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。

三、项目周边的社区配套

（一）周边3000米范围内的社区配套

1、交通状况

（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

2、教育：大中小学及教育质量情况。

3、医院等级和医疗水平

4、大型购物中心、主要商业和菜市场

5、文化、体育、娱乐设施

6、公园

7、银行

8、邮局

9、其他

附图：生活设施分布图，具体位置、距离。

（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）

1、治安情况

2、空气状况

3、噪声情况

4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）

6、周边景观

7、风水情况

8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

9、其他

五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）

1、道路现状及规划发展

包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。

2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

六、规划控制要点

1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

3、综合容积率、住宅容积率

4、建筑密度

5、控高

6、绿化率

7、其他

七、土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

第二部分：法律及政策性风险分析

一、合作方式及条件

1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等

2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。

3、付款进度及与拿地程序的配合

4、其他合作的主要条件

5、与合作方式相关的其它法律规定

二、土地法律性质评估

（一）现状

1、土地所有权归属

2、土地使用权归属

3、土地的用途

（二）规划

1、规划所有权归属

2、规划使用权归属

3、规划的用途

三、取得土地使用权程序评估

1、取得土地使用权的程序

2、取得土地使用权需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用权所需条件

4、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）

四、土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）

1、土地性质变更的程序和理由

2、土地性质变更的政策支持或障碍

3、土地性质变更需要的工作日

五、政策性风险评估

城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。

六、总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。

第三部分：市场分析

一、区域住宅市场成长状况

1、区域住宅市场简述

? 形成时间

? 各档次住宅区域内分布状况

? 购买人群变化

2、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）

? 开工量/竣工量

? 销售量/供需比

?平均售价

3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势

二、区域内供应产品特征

1、各档次产品供应状况

2、各档次产品的集合特征

尤其研究与本案类似档次物业的特征

?平均售价

? 开发规模

? 产品形式

?平均消化率

?平均容积率

? 物业在区域内分布特征

3、区域内表现最好个案状况

附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。

4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型

5、分析：本案在区域市场内的机会点

6、结论：

? 区域市场在整体市场的地位及发展态势

? 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式

? 本案在区域内开发市场潜力

? 本案在开发中的营销焦点问题

三、区域市场目标客层研究

1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）

2、结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。

四、目标市场定位及产品定位

1、市场定位

2、目标人群特征/来源区域/行业特点

3、产品建议

第四部分：规划设计分析

一、初步规划设计思路

1、设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。

2、主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。

3、节能和环保型建筑材料选用的考虑。

4、在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。

5、如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。

二、规划设计的可行性分析

1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。

2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。

3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。

4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。

5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。

6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。

7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。

第五部分：项目开发

一、土地升值潜力初步评估。

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

二、立即开发与作为土地储备优缺点分析

三、工程计划：

工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。

四、销售计划：

各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。

第六部分：投资收益分析

一、成本预测

说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：

项 目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2）

土地成本

前期工程费

基础设施费

建安工程费

配套费用

开发间接费

直接建造成本小计

营销费用

管理费用

总 计

二、税务分析

1、营业税及附加

2、所得税

3、土地增值税

上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。

三、经济效益分析

1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等

2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：

经济指标 单位数值（元/m2） 项目总金额（万元）

销售收入

直接成本

总投资

毛利率

税前利润

税后利润

销售净利率

投资回报率

3、项目开发各期的利润体现

经济指标 2001年 ﹒﹒﹒ 20××年 合 计

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年

结算面积（m2）

单位利润(元/m2)

利润(万元)

4、敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。

（1） 成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：

经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120% 总投资

毛利率

税前利润

税后净利

销售净利率

总投资回报率

（2） 售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：

经济指标 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120% 营业额

毛利率

税前利润

税后净利

销售净利率

总投资回报率

（3） 容积率变动各项指标的变化

主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5

多高层比

营业额

总投资 毛利率

税后利润

税后净利率

总投资回报率

四、项目资金预测

1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。

2、资金回款计划：各期销售回款计划。

3、资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。

4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额

第七部分：管理资源配置

五、机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。

六、人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。

七、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。 第八部分：综合分析与建议

一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。

二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。

三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

四、结论和建议

第九部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题

（一） 主要指标测算

1、预测直接建造成本（不包括地价）、售价

2、投资收益分析（参考以下格式）：

经济指标 A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM

楼面地价

完全成本

总投资 毛利率

税前利润

税后净利

销售净利率

总投资回报率

注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。

3、根据需要，可增加如下测算：

销售净利率 完全成本 最高楼面地价 最高总地价

R1 R2 R3 ﹒﹒﹒

注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。

（二） 竞争对手分析

1、主要背景，控股股东情况

2、总资产、净资产、净利润（每股利润）

3、资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本

4、操作水平，主要开发的项目

5、参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。

（三） 制定策略

1、分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。

2、销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。

3、把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。

（四） 资金筹措

短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。

第十部分：在新城市开发需要补充的内容

一、市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况

1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。

2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。

3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。

4、各行政区市场比较：

（1） 量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。

（2） 各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。

5、当地城市近、中期规划发展方向描述

城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。

6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。

7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征

8、客户的购买偏好、购买关注的要素

9、重点楼盘描述

二、需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）

附件：

1、有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。

2、按照万科集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程

成本测算可采用两种方法：

（1） 从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意万科在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。

（2） 根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。

上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。可参照下面表格：

成本估算表

成本项目 总成本（万元）

一、土地获得价款

1、政府地价及市政配套

2、合作款项

3、红线外市政配套

4、拆迁补偿费

二、开发前期准备费

1、勘察设计费

2、报批报建费

3、三通一平费

4、临时设施费

三、主体建筑工程费

1、基础工程

2、结构及粗装修

3、门、窗工程

单位成本（元/m2）参考项目单位成本 说明

4、公共部位精装修

5、室内精装修

6、室内水电气暖

7、室内设备及安装

8、室内智能化系统

四、红线内市政工程费

1、室外给排水系统

2、室外采暖系统

3、室外燃气系统

4、室外高低压系统

5、室外消防系统

6、室外智能化系统

五、园林环境费

1、环境设计费

2、绿化建设费

3、建筑小品费

4、道路广场建造

5、围墙建造费

6、室外照明费

7、室外背景音乐

8、室外零星工程

六、公共配套设施费

1、游泳池

2、会所

3、幼儿园

4、学校

5、儿童游乐设施

6、商业设施

7、其他

七、开发间接费

1、工程管理费

2、营销费用

3、资本化利息

4、物业管理完善费

合 计

说明：

1、成本估算应按本表明细项目分类，因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类

2、参考项目可选择集团内外的项目，其标准为：①已竣工的项目；②具有最大可比性

3、现金流量预测表

4、欲签定的意向书和合同文本

5、新城市开发的市场调研报告

第14篇：万科地产安全施工管理制度

目录

安全生产责任制 ...............................................................1 安全例会制度 .................................................................9 安全生产教育培训制度 ........................................................10 关键岗位培训、持证上岗管理制度 ..............................................11 安全检查制度 ................................................................14 违章违规情况考核制度 ........................................................15 应急救援预案管理制度 ........................................................17 安全生产事故应急救援预案及应急救援制度 ......................................21 危险源控制管理制度 ..........................................................23 安全隐患排查治理制度 ........................................................24 意外伤害保险制度 ............................................................26 安全生产责任考核制度 ........................................................27 安全生产责任追究制度 ........................................................28 施工现场消防管理制度 ........................................................30 项目安全技术交底制度 ........................................................41 季节性施工安全管理规定 ......................................................42 安全事故报告制度 ............................................................43 施工现场安全回检制度 ........................................................44

0

安全生产责任制

项目经理是本工程安全生产的第一责任人，对安全生产负主要领导责任；分管安全生产的副经理负具体的领导责任；分管其它工作的副经理，在其分管工作中涉及安全生产的内容，并承担相应的领导责任。

一、项目经理安全生产职责

1、认真贯彻执行国家的安全生产方针、政策、法规和上级指示、制度、办法，组织策划并制定本项目安全生产的制度、规定和措施。

2、建立和完善本项目的安全组织机构，明确各级管理人员的安全职责，并进行监督，建立行之有效分配和奖惩办法，充分发挥所有参与项目建设的员工的积极性。

3、组织策划本项目安全生产教育工作，并监督实施落实。

4、负责本项目保证安全生产所需的物资、资金及人员等资源的审批和调配工作。

5、主持项目安全生产会议，审定或签发对内对外的重要安全文件，组织有关部门及人员对一般性安全事故进行处理。

6、组织完成业主、公司等单位交办的其它安全工作。

二、分管安全生产的副经理安全职责

1、全面了解本项目的安全生产状况，定期组织召开安全生产例会，分析安全情况，找出存在问题，采取措施并组织实施。

2、编制项目施工现场安全生产管理计划，并报项目经理审批后督促计划的实施，并不断改善劳动条件。

3、组织本项目危险源的识别、评价，并确定重大危险源，组织制定管理方案，并监督上报和实施。

4、每月组织一次项目安全生产大检查，经常深入现场，检查施工方法、劳动力组合、设备、工具、生产、安全设施等情况，及时消除隐患，项目部无力解决的问题，要采取控制措施，并及时上报。

5、组织定期安全教育，工人调换岗位的安全教育，协助上级组织好对特殊工种员工的培训、考试、发证工作。监督特殊工种持证上岗，无证者应及

1 时调离工作岗位。

6、充分发挥安全人员的作用，充分调动他们的积极性，尊重和支持他们独立行使监督的权力，不安排他们干非本职的工作。

7、监督有关部门按规定及时发放安全防护、防暑用品。

8、组织对一般性安全事故的及时调查处理，并将事故及时上报，组织对事故（包括未遂事故）的调查分析，找出原因，提出事故调查报告，并组织采取预防重复性事故发生的措施。

三、项目总工程师安全职责

1、项目总工程师要协助行政领导指导好本项目的安全管理工作，并对所负责的工程的安全生产负全面技术指导责任；

2、认真贯彻执行国家安全生产方针、政策、规程以及上级制定的安全标准制度，组织编制安全技术规则和操作规程。

3、指导编制施工安全技术组织方案和安全技术文件，并处理安全技术问题，同时必须贯彻安全技术工业卫生规程的规定标准。

4、负责组织和编制项目安全技术措施计划，组织技术，劳保人员研究推广安全生产，防尘防毒的新技术，开展劳保科研工作。

5、指导安全技术教育，组织专业安全技术培训，按管辖范围参加各类伤亡事故的调查处理。

四、项目党工委书记安全职责

1、督促检查项目部各部门贯彻执行党的安全生产方针、政策和国家、部门颁发的安全法规、规程以及各项规章制度的情况，把握项目施工生产不偏离“安全第一”的大方向。

2、协助项目经理建立好本项目有关部门密切配合，齐抓共管的安全管理和思想政治工作新秩序，组织开展各种安全教育，提高员工安全意识和安全防护技能。

3、教育党员模范执行安全生产方针，政策和各项规章制度遵守劳动纪律做安全生产带头人。

4、组织员工开展安全生产活动，宣传国家安全生产法律、法规，创建并实践施工安全文化。

2

5、发生事故要协助组织抢险，保护好现场，做好宣传和疏导工作，并参加调查处理。

五、安质部长的安全职责

1、监督检查本项目贯彻执行国家安全方针、政策、法规以及上级颁发的有关规则，制度办法，措施等情况。

2、经常深入施工作业现场，掌握安全动态，提出整改意见，制止“三违”行为，遇有险情或危及人身安全时，有权暂停施工或指挥作业人员撤离险区，并立即报告给有关领导处理。

3、参加安全生产会议，参与各类事故数的调查分析，定期研究事故发生、发展趋势和重大安全问题，提出改进建议和要求。

4、监督检查和配合有关部门进行岗前安全教育及特殊工种员工的培训、考试、发证工作。

5、参加项目部组织的定期与不定期的安全生产检查，对查出的问题用安全通知书等形试上报下达，限期整改。

6、督促检查劳保经费的使用是否合理；参加工程安全科研成果和技术鉴定。

7、负责制定安全技术规则，安全操作细则，施工安全措施，并监督检查执行情况。组织推广安全系统工程等现代化管理方法。

8、及时编写安全工作总结，推广先进典型经验。

9、负责上报安全事故及安全统计报表。

六、安全工程师职责

1、在项目经理和上级安全部门的领导下，对施工安全负直接监督检查把关责任；

2、监督检查对上级有关保证安全方面的方针、政策，指示上级现行规章制度、办法和措施等贯彻执行；

3、制订有关施工安全措施，并监督执行；

4、经常深入施工现场，掌握安全动态，提出整改意见；制止“三违”行为，遇有险情，有权暂停施工，立即报告有关领导，并督促及时处理；

5、组织每周进行一次安全生产检查，对查出的问题用通知书等形式及时

3 上报下达，并要求限期改正。

6、总结安全管理工作的经验教训，做好安全报表并及时上报，整理好内业资料，监督、指导工区安全员的工作。

七、工程部长安全职责

1、贯彻“安全第一，预防为主”方针，对本项目安全生产工作负技术管理责任；

2、在施工管理过程中，贯彻执行上级和本项目有关安全生产和劳动卫生工作的指示方针、政策规则、规程和制度、办法；

3、在制定实施性施工组织设计、施工方案、施工作业计划、施工技术交底时，必须同时制订安全技术措施计划；

4、对临时结构要进行强度、稳定性安全检算，同时提出施工设计，报项目总工批准，并指定专人进行技术交底；

5、重点工程、技术复杂、危险性大的项目或采用新技术新工艺施工的工程项目，必须编制专门安全防护措施，并经常检查执行情况；

6、经常深入现场，检查施工方法、生产过程、工地布臵、生产机具设备、安全防护设施和安全生产等方面存的问题，及时处理不安全因素、纠正制止“三违”行为，发现险情应立即停止作业，采取避险措施，并及时报告单位领导处理；

7、负责编制安全技术措施管理计划，并监督实施；

8、负责提出自制小型机具、防暑、临时设施的标准和设计图，经项目总工批准后，督促其实施；

9、制定季节性施工防洪、防暑等安全措施，并督促实施；

10、参加安全生产检查，对其隐患提出整改方案；

11、参加事故调查处理，并提出预防措施建议。

八、专业工程师安全职责

1、认真学习贯彻执行上级有关安全生产的法律、法规以及有关安全生产的强制性规范；

2、参与并编制施工现场安全生产措施计划，根据施工现场的特点与要求制订施工方案或作业指导书；

4

3、根据施工现场特点与施工需要及时编制重要结构、重大作业的专项施工组织设计（方案），报项目总工批准后实施；

4、编制分部分项工程的安全技术交底，并向项目生产负责人、施工员、安全员、作业工班组长交底；

5、针对特殊施工工艺，负责编制安全技术操作规程；

6、参与项目的安全检查，发现事故隐患及时制订纠正预防措施，并报项目经理审核后实施，并复查实施效果；

7、参与对安全用品、安全设备、设施进场的验收，同时参与对施工现场的基坑支护、脚手架搭设、施工用电、中小型机械、模板支撑等的验收工作；

8、对安保计划在实施过程中发现的问题，及时提出调整整改的意见，并配合做好内业资料。

九、物资部长职责

1、按照项目安全生产保证计划的要求，组织各种安全物资的供应工作；

2、对供应商进行分析评价，建立合格供应商名录；

3、负责对合格供应商供应的安全物资的验收取证工作，并做好验收状态标识，储藏保管理好安全防护用品(具)；

4、负责对进场材料按现场平面布臵图堆码，达到文明施工要求；

5、对现场使用的脚手架材料、马凳、吊钩、安全网等安全设施应验收合格入库，并定期进行检查和试验，对不合格和破损者，要及时进行更新替换，做好记录；

6、对重点部位，危化品进行重点管理，严格执行有关危化品运输、储存、发放等规定。

十、机运部长职责

1、认真执行有关安全生产的规定要求，对现场的机、电、起重设备、受压容器及自制机械设备的安全运行负责；

2、按照安全技术规范对机械组织好使用前的验收，与日常保养维修工作；

3、对设备的租赁、要建立安全管理制度，确保租赁设备的完好、安全可靠；

4、对新购臵的机械，变压器及大修厂维修、外借回现场后的设备必须严

5 格检查和把关，新购进的要有出厂合格证及完整的技术资料，使用前，制定安全操作规程，组织专业技术培训，向有关人员交底，并进行鉴定验收；

5、参与施工组织设计，安保计划的编制，提出涉及安全的具体意见，同时负责督促班组落实，保证实施；

6、对特种作业及中小型机操人员定期培训、考核，整理好有关安全方面的内业资料；

7、参加安全事故的调查处理，对制定设备安全防范措施。十

一、架子队队长安全职责

1、在项目经理领导下，在工程技术人员指导下对本工区安全生产负责；

2、认真执行上级有关安全生产的规定、指示，参与制订并实施安全措施，正确指导工班按照技术交底、施工规范、操作规程、安全规则、措施和各种安全制度等进行施工生产，不违章指挥；

3、建立健全本架子队安全管理制度和岗位责任制度，对安全生产中存在的问题，要及时加以解决，暂时不能解决的要及时报告项目领导；

4、随时检查作业环境安全情况和生产机具、设备、道路、安全防护设施等完好情况，保证员工在安全状态下操作。遇有紧急险情，应立即予以制止，并向项目领导报告；

5、负责组织、督促检查工班开好班前安全交底会，进行施工中安全检查和安排好交接工作；

6、组织工班学习技术操作规程，对员工进行岗位操作教育，及时纠正忽视安全生产的思想，随时制止违章作业，教育员工正确使用机具，安全设备和防护用品；

7、组织工班正确使用易燃、易爆物品，随时检查其颁发、运送使用和退库情况；

8、发生事故，要立即组织抢救，向上级报告，并保护好现场，参加事故调查分析；

9、做好各种安全活动情况记录。十

二、架子队专职安全员职责

1、落实项目部安全工程师和领导传达的有关安全生产精神和具体整改措

6 施，将措施进一步细化并传达到班组；

2、坚持现场跟班作业，发现安全隐患及时制止，并报告架子队领导或项目安全工程师；

3、协助架子队队长制定本架子队安全生产规章制度，并督促全体员工严格执行；

4、经常向本架子队员工宣传党和国家的安全生产方针、政策，进行安全和技术知识的教育，协助架子队领导组织开展各项安全活动和安全技术知识考试，积极推广安全生产先进经验，提出有利于安全生产的意见和建议；

5、督促检查全架子队员工正确使用劳保用品，积极想办法，协助队领导改善员工劳动条件，做好防尘、防毒、防职业病工作；

6、以身作则，用自己的模范行为带动全架子队员工自觉做好安全生产工作。

十三、工班长安全职责

1、在架子队队长的领导下，对本工班的安全生产负责；

2、认真贯彻执行上级下达的安全规定、措施要求，组织工班落实；

3、以身作则并教育职工严格遵守劳纪律，严格执行安全技术操作规程、规则、制度，听从安全监督人员在安全生产上的指导，保证安全施工；

4、随时注意检查操作工作环境，安全设施生产机具、设备等安全情况和防护用品的正确使用情况，保证员工在安全状态下操作，发现不安全因素，要立即解决，不能解决的应立即向当班施工负责人报告，若情况紧急应立即停止作业，组织员工撤离作业区，然后报告有关领导；

5、坚持“三工制度”，即坚持班前安全布臵交底讲话制度；工中安全检查制度；工后安全评议制度，坚持工间检查和交接制度；

6、合理安排劳力，根据员工体能、技术熟练程度和其它特点分配工作，以防发生事故；

7、固定专人领取、管理易燃易爆物品和防护用品，经常督促检查并正确使用；

8、发挥工班安全员的作用，支持其工作，认真听取并采纳他们的意见；

9、发生事故，要立即组织抢救和报告，并保护好现场，参加事故调查分

7 析；

10、对不具备安全生产条件的工具、设备，有权拒绝施工和使用，必须坚持特殊工人特证操作，对无证特殊工种工人有权拒绝分配工作，有权拒绝违章指挥。

十四、操作岗位员工职责

1、遵守劳动纪律，听从指挥，认真学习安全操作规程、规则、制度，并严格执行。

2、严格执行岗位责任制，特殊工程须持证上岗操作，不准将机械设备交给无证者操作，在未熟悉机械设备性能和操作规程的情况下，不能上岗操作。

3、积极参与各项安全教育和培训，刻苦学习安全理论、安全技术知识和安全操作技能，提高安全意识和安全施工能力；

4、精心操作，严格执行施工规范，做好各项记录，交接班须交安全情况；

5、爱护和正确使用防护用品，参加各种安全活动，及时反映、处理不安全因素，主动提出改进安全生产工作的建议，积极参加事故的抢救工作；

6、有权拒绝违章作业的指令，可越级或直接向上级安全管理部门反映情况。

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安全例会制度

为了加强安全生产管理工作，及时传达上级指示精神，了解和掌握各作业队安全生产情况，做到上情下达、下情上传，沟通信息，了解情况，项目部制定以下会议制度：

一、各单位必须定期开展安全例会，传达有关文件和进行安全知识学习，并根据工程任务的特征制订安全生产措施，布臵和防范安全重点，提高全员的安全意识和防范能力。

二、项目部每月组织不少于一次的安全例会，对施工中出现的各种安全问题进行分析整改。

三、利用在工地检查的时间等，对现场出现的各种安全问题进行分析整改，把安全例会做到施工现场，形成良好的安全施工氛围，保持警钟长鸣。

四、会议要求

1.明确会议的严肃性，按时按需召开。做好会议的签到和会议记录，并作为安全管理的考核指标。

2.会议的组织严格按照领导分工和单位层次组织进行，要达到预期的目的和效果。

9 安全生产教育培训制度

一、各单位必须定期开展安全教育，传达有关文件和进行安全知识学习，并根据工程任务的特征制订安全生产措施，布臵和防范安全重点，提高全员的安全意识和防范能力。

二、开工前各单位组织施工人员利用不少于20小时的学习时间，对铁路施工安全规程进行学习，坚持考核合格，才能上岗的原则。对特殊工种，如电工、电焊工、架子工，机械操作人员要进行专项培训，以全面掌握客运专线施工安全技术规程规范。

三、项目部每月组织不少于一次的安全教育。

四、利用驻地宣传栏，施工现场书写、悬挂安全标语、口号、警示牌等，把安全宣传教育做到施工现场，形成良好的安全施工氛围，保持警钟长鸣。

五、进行相关事故案例分析，查找自己岗位上的安全隐患，及时采取措施，避免发生同类事故。

10 关键岗位培训、持证上岗管理制度

第一章 总 则

第1条 根据杭长铁路客运专线hcjz-3标战线长，桥梁多，新规范、新标准、新技术、新工艺多，质量要求告的特点，关键岗位必须做到现培训后上岗的规定。

第2条 为充分发挥关键岗位人员在施工生产中的骨干作用，保证工程质量，提高工作效率，组织相关人员对新规范、新标准、新技术和新工艺的专门培训和学习，达到会操作、会管理会使用。

第3条 为保障从业人员的人身安全和施工生产的顺利进行，依照《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国安全生产法》、中华人民共和国国务院第373号令《特种设备安全监察条例》和地方政府相关部门的有关部门的有关法规，特制定本制度。

第二章 关键岗位的范围

第4条 根据杭长铁路客运专线hcjz-3标工程施工任务的实际情况，关键工作岗位必须经过专门培训并考试合格持证上岗：关键工作岗位包括：质量监察工程师、质检员、安全监察工程师、安全员、测量员、测量工、试验工、起重工、土石方机械操作工、机动车辆驾驶员、电工、电器焊工、架子工、爆破工、锅炉工。

第三章 特种作业人员应具备的条件

第5条 按照《特殊岗位安全技术考核管理规定》（GB5306-85）的规定，特种作业人员应具备的条件为：（1）年满18岁以上，从事爆破专业的人员，年龄不得低于20周岁；（2）工作认真负责，身体健康，无防碍从事本工种作业的疾病和生理缺陷，满足特殊工种作业要求；（3）具有本工种所需要的文化程度和安全生产、专业技术知识及实践经验。

第6条 持有县级以上（市、县）相关部门颁发的专业技术等级证或特种作业操作、安全上岗证、健康合格证方可安排在特殊岗位。

第7条 根据集团公司《程序文件》环境/职业健康安全程序的要求，对新招用从事特殊工种作业的员工、由待岗重新上岗的员工、岗位（作业工种）发生

11 变化的员工，以及依法按有关规定照用的劳务（农民工），上岗前必须经过国家认可有资格的单位培训，取得上岗证才能从事特殊工种上岗作业，确保工程质量和施工安全。

第8条 由于特殊工种作业与企业得安全生产息息相关，因此，各单位的特殊作业人员、特殊设备作业人员，必须按照国家和地方政府得有关法律法规的要求进行培训、经考试合格取得资质证书或上岗证书做到持证上岗，特种作业人员的培训内容、考核方式、发证按国家和地方政府相关部门的有关规定执行。考核不合格者，可以进行补考，补考不合格者，必须重新培训。

第9条 未经过特种作业岗位培训、考核或未取得相应技术等级、资格证书以及相关的健康证件人员不得从事特殊工种作业。

第四章 工作制度

第10条 特殊岗位的从业人员必须具有较强的责任心，严格执行各项操作规程，不得擅离工作岗位，圆满完成岗位工作任务。因工作不负责任或玩忽职守发生安全、质量责任事故，造成设备损坏，情节严重的，除调离岗位外，还要追究相应的岗位责任及法律责任。

第11条 从事特殊岗位从业人员要建立工作台帐，记录每日值班情况备查，对一岗多人的岗位，要严格实行交接班制度，交接班时，要以书面形式交待清楚设备运行等情况。

第五章 安全管理制度

第12条 各施工作业面要有明显的安全警告标志，重点部位和高空作业场所要采取必要的防护措施，施工现场要设臵专职安全员值班，负责监察安全生产，文明施工。

第13条 特殊岗位从业人员应明确岗位职责和操作规程，并严格按操作规程进行操作。工作中应配戴必要的防护用具，以预防触电、坠落和以外伤害，确保施工作业人员人身安全。

第14条 施工用电及临时电路搭接应合理布局，电工要对线路走向及电源控制柜选择安全适宜的位臵，不易被人触摸并及时检修破损线路，防止漏电伤人。

第15条

爆破作业：严格履行爆炸物品领发签字制度、按当日需用量领取，即领即用，使用不完的立即交回，以防丢失，装药用量要严格控制，以免造成伤

12 害。对爆炸物品保管不当而造成丢失者除追究相应的责任外，取消其上岗资格。

第16条 高空作业及搭拆脚手架时，选择使用优质的杆件管卡，搭接力度密贴卡牢，安装安全防护网；高空作业时必须戴安全帽，系安全带，不允许穿拖鞋或赤脚作业，对违反规定者，视情节轻重给予相应的经济处罚。

第17条 特种设备作业人员，必须熟悉机械设备的性能，构造及操作规程，随时检修保养，不带故障作业，严禁酒后驾驶和操作，对造成经济损失和不良后果者，予以追究相应责任。

第七章 安全质量监督检查人员管理制度

第18条

安全质量监督检查人员应具备相应的技术资质，取得相应的资格证书，符合投标书中承诺要求。

第19条

安全质量监督检查人员应参加相应的技术培训，并通过考核后持证上岗。

第20条

安全质量监督检查人员必须具有较强的责任心，严格按设计和验标进行检查。

第21条 队级安全质量监督检查人员必须坚守施工现场，跟班作业。

第八章 检查考核制度

第22条 项目经理部根据施工实际情况，定期或不定期进行检查和考核，对于爱岗敬业，工作认真负责的特种作业人员给予表彰和物质奖励。

第23条 对于消极怠工、违章作业，发生事故或设备损坏，造成事故者，除调离岗位外，还将根据违章及事故情节轻重，建议发证部门吊销操作证和给予经济处罚。

第九章 附 则

第24条 本制度自下发之日起正式施行，未及之处按有关要求办理。

13

安全检查制度

一、项目部每旬组织一次安全生产大检查，架子队安全生产领导小组每周组织一次安全生产检查活动，专职安全员和工班每天要进行安全检查，并做好查检记录和台帐，对工班安全检查列入项目部评比范围。

二、对安全生产检查出来的问题，必须记录在案，并立即整改，限期制订整改措施。

三、安全检查内容：查思想、查管理、查制度、查方法、查技能、查隐患、查整改、查执行。

四、安全检查的重点：

1、驻地安全，驻地的防火，防触电，防煤气中毒，防盗，防滑，防食物中毒；职工违法、酗洒、闹事、打架斗殴。工程施工电线架设，电器设备的使用和保养，吊装作业，拌和工程，起吊的捆绑，高处作业安全防护措施，油库的安全措施和安全设备的保障，各种易燃易爆物品的保管和防范措施，冬季交通车辆的防滑、防冻措施；制梁架梁施工安全。

2、治安方面：施工沿线村镇的民情调查，施工驻地的周围环境的调查和地方公安机关的联系，对重点部位进防范。

3．运输方面：运送物资设备的运输安全合同，运输车辆手续的正规性，运输司机驾驶水平的察看。

4．综合治理：施工人员身份证的检查，施工人员的思想状况，特殊人员的重点控制。

五、对违章指挥，违章作业，违反劳动纪律等“三违”现象，专职安全员必须立即制止，制止不了的迅速报告单位领导或上级部门，对视而不见，见而不管的现场管理人员要坚决查处。

14 违章违规情况考核制度

一、各类安全合同和包保责任书的奖惩按规定兑现。

二、项目部每月组织一次安全生产大检查，对安全先进工班给予相应的奖励，奖金由单位主管领导分配，要体现工点班的安全工作。

三、项目部及各架子队必须建立健全安全管理组织机构，制订安全管理目标，并分解量化。项目部、架子队成立由第一责任人担组长，副职和技术主管担任副组长，有关部门负责人为小组成员的安全生产领导小组。项目部设安全工程师、工区设专职安全员，负责处理安全生产管理的日常工作，每少一项罚款200元。

四、项目部、架子队必须制定各种规章制度，明确各部室人员的安全职责，每少一项罚款200元。

五、项目部、各架子队的施工安全管理要严格按国家及铁道部有关安全技术规定、规则、规程施工，在编制施工组织设计、施工方案和作业指导书时必须有安全技术措施，施工前要有安全书面交底，并完善签字手续。此项考核按每一单位工程为单位，未按要求办理者，每项罚款200元。

六、施工现场必须按业主批准的施工总平面图规范布臵。现场布臵无序，各种机具、材料停放堆码不规范，没有安全口号、标志和安全注意警示牌。每少一项罚款200元。

七、队领工员、工班安全员执行任务必须按规定时间，提前到达现场布臵工作，下班前，须将现场清理完毕，保证现场材料、机具堆码有序，方可撤离现场，违反一次罚款100元。

八、作业不戴安全帽，着装不规范的，发现一次给予当事人罚款50—100元，架子队罚款200元，并应立即改正。

九、施工人员上班时按要求着装，不得穿拖鞋，不得赤背露胸，不准在作业时嬉戏、闲谈，发现一次给予当事人罚款50—100元，工区罚款200元。

十、施工人员和后勤保障人员必须服从安全管理人员的管理，做到令行禁止，对不听指挥和劝告者，发现一次罚款100元。

十一、安全员(含兼职)必须配戴袖章、胸牌，统一着装上岗，熟练掌握安全标准，防护重点、方法，认真履行职责，对危险源和事故苗头应注意观察处理，

15 对视而不见，见而不制止者，发现一次罚款100元，情节严重的给予撤离、调岗、待岗处理。

十二、在从事“三宝”“四口”防护、施工用电、安装及吊装等作业时，必须严格按施工组织设计，施工方案及操作规程施工，各项工序应严格遵守自检、互检、交接检制度，必须完善各类签证手续，不经验收检查不得进行下一道工序的施工。以上各项内容不达标者，罚款200元。

十三、加强生活用电管理，对违章用电，因操作不当，造成设备损坏和人身伤害的事故，视情节轻重及事故损失按公司有关文件严肃处理；对消防设施设臵不合理，造成火灾隐患的单位，将按消防条例规定处理，对情节严重的，将追究法律责任，对单位物资、器材、车辆设备管理混乱造成损失的，将按公司机械设备及物资管理规定处理；对饮食、饮水卫生管理不善，造成食物中毒，影响职员身体健康的，项目部将依据食品卫生法有关条款严肃处理。以上各项不合格者除按相关条例处理外，并罚款200元。

十四、其它违反安全操作规程，施工安全管理规定的行为，视情节轻重给予100—200元罚款。

16 应急救援预案管理制度

第一条 目的

为规范项目部安全生产事故应急预案的管理，完善应急预案体系，增强应急预案的科学性、针对性、实效性，依据《中华人民共和国突发事件应对法》、《中华人民共和国安全生产法》、《生产安全事故应急预案管理办法》（国家安监总局令第17号）、《生产经营单位生产安全事故应急预案评审指南（试行）》（安监总厅应急„2009‟73号）等法律法规、规章及上级有关规定，制定本制度。

第二条 范围

本制度适用于项目部应急预案的编制、评审、发布、备案、培训、演练和修订等工作。

第三条 应急预案的编制

1.应急预案的编制应当符合下列基本要求： 1.1符合有关法律、法规、规章和标准的规定； 1.2结合本项目部的安全生产实际情况； 1.3结合本项目部的危险性分析情况；

1.4应急组织和人员的职责分工明确，并有具体的落实措施；

1.5有明确、具体的事故预防措施和应急程序，并与其应急能力相适应；1.6有明确的应急保障措施，并能满足本项目部的应急工作要求； 1.7预案基本要素齐全、完整，预案附件提供的信息准确； 1.8预案内容与相关应急预案相互衔接。

2.项目部根据有关法律、法规和《生产经营单位安全生产事故应急预案编制导则》（AQ/T9002-2006）(以下简称导则)，结合本项目部的危险源状况、危险性分析情况和可能发生的事故特点，制定相应的应急预案。

3.项目部应急预案体系为综合应急预案、专项应急预案和现场处臵方案。3.1针对项目部存在的各种风险、事故类型的，由项目经理组织编制项目部的综合应急预案。综合应急预案包括本项目部的应急组织机构及其职责、预案体

17 系及响应程序、事故预防及应急保障、应急培训及预案演练等主要内容。

3.2对于某一种类的风险，由安全生产总监组织制定相应的专项应急预案。3.2.1项目部专项预案包括：高处坠落、物体打击、触电、机械伤害、行车事故、危险化学品事故等应急救援预案、特种设备事故应急预案、防洪预案等。

3.2.2专项应急预案包括危险性分析、可能发生的事故特征、应急组织机构与职责、预防措施、应急处臵程序和应急保障等内容。

3.3对于危险性较大的重点岗位——关键岗位、重点部位（包括重大危险源），由所在作业队组织制定现场处臵方案。现场处臵方案应当包括危险性分析、可能发生的事故特征、应急处臵程序、应急处臵要点和注意事项等内容。

3.4综合应急预案、专项应急预案和现场处臵方案之间应当相互衔接，并与所涉及的其他单位的应急预案相互衔接。

3.5应急预案应当包括应急组织机构和人员的联系方式、应急物资储备清单等附件信息。附件信息应当经常更新，确保信息准确有效。

4.应急预案的评审 4.1评审方法

应急预案评审采取形式评审和要素评审两种方法。形式评审主要用于应急预案备案时的评审，要素评审用于应急预案评审工作。应急预案评审采用符合、基本符合、不符合三种意见进行判定。对于基本符合和不符合的项目，应给出具体修改意见或建议。

4.1.1形式评审。依据《导则》和有关规范，对应急预案的层次结构、内容格式、语言文字、附件项目以及编制程序等内容进行审查，重点审查应急预案的规范性和编制程序。

4.1.2要素评审。依据国家有关法律法规、《导则》和有关行业规范，从合法性、完整性、针对性、实用性、科学性、操作性和衔接性等方面对应急预案进行评审。为细化评审，采用列表方式分别对应急预案的要素进行评审。评审时，将应急预案的要素内容与评审表中所列要素的内容进行对照，判断是否符合有关要求，指出存在问题及不足。应急预案要素分为关键要素和一般要素。

18 4.1.2.1关键要素是指应急预案构成要素中必须规范的内容。包括危险源辨识与风险分析、组织机构及职责、信息报告与处臵和应急响应程序与处臵技术等要素。关键要素必须符合项目部实际和有关规定要求。

4.1.2.2一般要素是指应急预案构成要素中可简写或省略的内容。包括应急预案中的编制目的、编制依据、适用范围、工作原则、单位概况等要素。

4.2评审程序

应急预案编制完成后，应对应急预案进行评审。

4.2.1评审准备。成立应急预案评审工作组，成员包括项目部领导、职能部门负责人及涉及作业队负责人及技术人员。

4.2.2组织评审。评审工作由项目经理或安全生产总监主持，应急预案评审工作组讨论并提出会议评审意见。现场处臵方案的评审，采取演练的方式对应急预案进行论证。

4.2.3修订完善。应急预案编制组织者应认真组织分析研究评审意见，按照评审意见对应急预案进行修订和完善。

4.2.4批准印发。应急预案经评审或论证，符合要求的，综合预案和专项预案由董事长签发，现场处臵方案由安全生产副总经理签发。

5.应急预案的备案

5.1项目部综合应急预案和专项应急预案，报上级有关主管部门备案。并提交以下材料：

5.1.1应急预案备案申请表；5.1.2应急预案评审或者论证意见； 5.1.3应急预案文本及电子文档。

5.2项目部应当向接受备案的上级部门，领取备案登记证明。6.应急预案的实施

6.1项目部采取多种形式开展应急预案的宣传教育，普及生产安全事故预防、避险、自救和互救知识，提高员工的安全意识和应急处臵技能。

6.2各作业队定期组织开展本单位的应急预案培训活动，使有关人员了解应

19 急预案内容，熟悉应急职责、应急程序和岗位应急处臵方案。

6.3应急预案的要点和程序应张贴在应急地点和应急指挥场所，并设臵明显的标志。

6.4项目部在制定年度安全工作计划时，同时应急预案演练计划，每年至少组织一次综合应急预案演练或者专项应急预案演练，每半年至少组织一次现场处臵方案演练。

6.5应急预案演练结束后，应急预案演练组织单位应当对应急预案演练效果进行评估，撰写应急预案演练评估报告，分析存在的问题，并对应急预案提出修订意见。

6.6应急预案应根据施工实际情况进行及时修订，预案修订情况应有记录并归档。

6.7有下列情形之一的，应急预案应当及时修订：

6.7.1项目部因兼并、重组、任务变更等导致隶属关系、生产内容、法定代表人发生变化的；

6.7.2项目部生产工艺和技术发生变化的；

6.7.3周围环境发生变化，形成新的重大危险源的；6.7.4应急组织指挥体系或者职责已经调整的； 6.7.5依据的法律、法规、规章和标准发生变化的； 6.7.6应急预案演练评估报告要求修订的； 6.7.7应急预案管理部门要求修订的。

6.8项目部及时向上级单位报告应急预案的修订情况，并按照有关应急预案报备程序重新备案。

6.9项目部按照应急预案的要求配备相应的应急物资及装备，各作业队必须建立使用状况档案，定期检测和维护，使其处于良好状态。

6.10若发生事故，应当及时启动应急预案，组织有关力量进行救援，并按照规定将事故信息及应急预案启动情况报告安全生产监督管理部门和其他负有安全生产监督管理职责的部门。

20 安全生产事故应急救援预案及应急救援制度

为了确保事故救援体系的建立和有效运行，减少和降低事故损失，特制定本办法：

1.建立健全应急救援机构

1.1项目部成立由经理任组长，书记、副经理、总工任副组长，项目部各部门负责人及作业队长为组员的事故应急救援领导组，负责组织领导突发事件和事故的应急救援工作。

1.2应急救援指挥办公室设在综合管理部，并实行24小时值班制度。1.3应急救援领导组下设四个小组：

1.3.1 应急救援预案督导小组：主管安全环保的副经理为小组长，成员为安全环保部门、工程管理部门、事故单位，负责应急救援预案的制定、检查及监督，应急救援预案实施中协助作业队进行现场指挥和协调。

1.3.2物资设备供应小组：物资设备部长为小组长，成员为物资设备部门、工程管理部门、事故单位，负责抢险机械设备、救援物资供应。

1.3.3后勤保障小组：综合管理部长为小组长，成员为综合管理部门、物资设备部门、事故单位，负责抢险期间抢险人员的饮食及现场保卫，引导、疏散无关人员。

1.3.4现场抢救小组：主管生产副经理为小组长，成员为工程管理部门、安全管理部门、综合管理部门、医务人员以及事故单位经过抢险培训的施工人员，负责对现场人员、设备和物资等进行救助和处臵。

2.工程施工应急措施

2.1施工中特别是施工前期，经常进行专门抢险培训和应急救援预案的演练等，做到分工明确、责任到人，组织有力，行动迅速，遇险不慌不乱。应急救援预案试验或演练以后，若发现应急预案不能有效控制和避免事故的发生或扩大时及时修订。

2.2项目部要备齐专门抢险设备物资，专人看管，定期检查，不得挪做他用。

21 2.3在跨既有公路、构筑物施工时，充分考虑施工中可能出现的问题，在劳力、技术、材料、设备等方面出现突发情况时，能及时应对，保证既有公路、构筑物及施工安全。

2.4在不良地质地段施工中，设专人观察路基边坡的稳定情况及地表变化情况（如下沉、开裂等），出现事故征兆时，及时将人员和机械设备撤离到安全地带。

2.5在桥涵施工过程中如突遇停电，应立即开起备用发电机，确保桥涵施工等设备的正常运转，保证施工安全。

2.6雨季施工密切注意天气情况，及时和气象部门联系，做到洪水来前有充分准备，人员、机械设备、物资事前转移到安全地点。驻地、各工点排水系统完备，数量充足。洪水到来时应急领导小组成员24小时值班，调集临近单位人员组成抗洪抢险分队，全力以赴，加强抽排水，保护已完工程。

2.7高坠事故发生后，立即对伤员进行现场急救，并在工地医务人员的陪护下，转到当地医院抢救，同时确认脚手架、防护网等设施安全状态，必要时进行加固处理。

2.8发生险情和事故后，立即启动应急预案，现场报警人立即向应急指挥中心通报，指挥中心值班人立即向应急领导小组组长报告，同时现场设臵警戒线，防止闲杂人员进入。

3.应急预案的启动

3.1施工现场发生任何安全、质量、环保事故时，作业队应立即通过电话等手段，上报项目部办公室或主管领导。

3.2项目部接到事故报告后，按照事故具体情况，立即启动应急救援预案。3.3各应急小组要在应急救援领导组的统一指挥和部署下，立即投入事故救援工作，以减少事故损失和社会影响等。

3.4各相邻作业多的接到事故救援指令后，要立即投入人力、物力等进行事故救援。

22 危险源控制管理制度

1、目的

为了做好危险源监控，使危险源的风险控制在可接受的范围内，制定本制度。

2、范围

本制度规定了危险源监控的具体要求。本制度适用于项目部危险源的监控管理。

3、职责

项目部成立危险源控制管理领导小组，项目经理徐立琼任组长，汪勇、曹远峰、胡嗣斌同志任副组长，成员有康军峰、党鹏毅、黄建明、杨湖贵、朱 阁、王 健、张大礼、胡成迁。危险源控制管理领导小组办公室设在安质部，日常工作由安质部负责。

4、程序

（1）项目部主要危险源是隧道施工现场及用电、用火、暴雨、雷击、装卸作业场所。

（2）对项目部重大危险源爆炸物品仓库应运用人防、技防实施重点监控。

（3）对重点危险源，应采取有效的措施，如：完善安全设施、加强检查、减少存量、规范操作等，降低风险。

（4）严格控制非岗位人员和无关人员进入施工场地内。

（5）做好消防器材，防雷设施、防盗报警系统的检查，确保使用正常。

（6）切实搞好用电用火管理，控制防火期、清明节等防火重点期间的防范，以免山火危及施工场地。

（7）开展定期、不定期的安全巡视检查工作。定期检查由项目部的专职安全管理人员组织进行；不定期检查由各架子队施工负责人进行，发现安全隐患立即上报项目部并限制整改。

23 安全隐患排查治理制度

为及时发现、治理重大安全隐患，防止和减少安全事故是发生，根据《安全生产法》和《安全生产事故隐患排查治理暂行规定》，结合我项目部实际，特制定本制度：

一、安全隐患，是指生产经营单位违反安全生产法律、法规、规章、标准、规程和安全生产管理制度的规定，或者因其他因素在生产经营活动中存在可能导致事故发生的物的危险状态、人的不安全行为和管理上的缺陷。

根据《安全生产事故隐患排查治理暂行规定》中规定，安全隐患分重大隐患和一般隐患。一般事故隐患，是指危害和整改难度较小，发现后能够立即整改排除的隐患。重大事故隐患，是指危害和整改难度较大，应当全部或者局部停产停业，并经过一定时间整改治理方能排除的隐患，或者因外部因素影响致使生产经营单位自身难以排除的隐患。重大安全隐患由项目部总经理组织整改，一般隐患由安质环保部负责监督指导整改。所定方案和措施，施工队要在规定时间及时进行整改。

二、安全隐患的排查及责任

1、项目部成立安全隐患排查治理领导小组，项目经理徐立琼任组长，汪勇、曹远峰、胡嗣斌同志任副组长，成员有康军峰、党鹏毅、黄建明、杨湖贵、朱 阁、王 健、张大礼、胡成迁。安全隐患排查治理领导小组办公室设在安质部，日常工作由安质部负责。

2、隐患排查按照分专业分级定期排查制

⑴每月底由项目总工程师组织各业务部门负责人对全线的重大隐患进行排查分类，确定类别，形成书面资料向由项目经理主持的现场办公会汇报。

⑵项目部每月最少组织二次安全隐患排查，架子队每月最少组织三次安全隐患排查。凡排查出的重大隐患必须向安质环保部汇报，并由安质环保部向相关部门和分管领导汇报。

三、认真做好事故隐患排查日常工作

1、安全总监牵头每月组织安质部、工程部、物质部、机运部对火工产品的安全管理（运输、储存、发放、使用）的各个环节进行检查是否按照火工产品管

24 理制度执行的。隧道放炮方面，重点对撤人、断电工作、布岗到位、严格执行“三人放炮制”和“一炮三检制”操作过程进行检查。

2、工程部要对现场工作面作业规程的执行情况进行检查，重点抓好桥梁、隧道、路基隐患排查。在火灾方面，重点是隧道防灭火管理，做好预防性灌浆，加强对瓦斯的检查，封闭火区要严格按措施执行。

3、机运部重点抓好“五种人”的管理，认每月对大型固定设备运行情况及性能进行检查，发现问题或隐患要安排处理和汇报，组织架子队、专业电工对全线供电系统、各项机电设备等隐患进行排查。

4、架子队管理人员重点现场事故隐患排查：每旬对施工现场进行定期排查，并检查职工在作业过程中是否按规程和措施执行的。

四、事故隐患整改和治理

1、按照“分级负责，落实责任”的原则，项目经理全面负责，总工程师、副经理负责组织分管范围内事故隐患的整改，必须做到项目落实，时间落实，责任落实。各单位或架子队自查和各部门检查发现安全隐患，必须立即组织人员进行处理，将隐患消除后方准恢复正常作业，若无法将安全隐患处理好，坚持“不安全不生产”的原则，必须制定切实可行的防范措施，以防不测，无安全技术措施的，不准生产。各业务部门对检查出并由矿落实整改安全隐患派专人进行现场督促和安全技术指导。各单位、队对隐患整改必须限期整改、责任到位，落实人头。

2、因事故隐患整改不落实或落实不彻底，应付了事，导致事故发生的，按事故类别落实到对应部门或接受整改任务的部门或项目具体责任人头上。

25

意外伤害保险制度

一、凡是施工现场的职工都必须投保建设工程施工人员人身意外伤害事故保险。

二、任何个人和组织不得采用借口或阻挠的形式，不给予施工人员办理投保手续。

三、意外伤害保险是直接工程费中现场管理费的组成部分，不得向职工个人摊派。

四、对已办理投保手续的施工人员，在施工过程中，必须严格遵守安全技术操作规程上岗作业。

26 安全生产责任考核制度

1、本制度根据“管生产、必须管安全”，“安全生产，人人有责”的原则及国家有关安全生产法律、法规、规范、标准制定。

2、本制度适用于各部门，各类管理人员安全生产责任制的考核。

3、本制度自发文之日起执行。

4、各部门、各类管理人员安全生产责任制，必须落实到位，并实行一级对一级负责，实行逐级签订安全生产责任状。

5、安全生产责任制的考核，实行分级考核的制度。

6、每年进行一次安全生产责任制考核。考核结果实行逐级审查、逐级上报。

7、考核共分三个等级，即：称职、基本称职、不称职。（90分以上为称职；80-89分为基本称职；79分以下为不称职）对于部门考核，部门内每次考核全部人员称职、该部门为称职；部门内每次考核有30%的人基本称职、70%的人称职，则该部门为基本称职；部门考核有50%的人不称职，该部门为不称职。每次考核均应该填写考核统计表。

27 安全生产责任追究制度

为进一步落实安全生产责任制，强化安全生产责任意识，规范安全管理，增强安全工作执行力，切实把安全工作落到实处，确保安全生产“可控、再控”，确保长周期安全稳定生产，确保全面完成生产目标任务，真正实现我项目部安全可持续发展，决定实行安全生产责任追究制度。

一、安全责任追究的项目

凡未达到下列目标或工作要求，应进行责任追究：

1、安全目标实现

2、安全生产责任制落实

3、安全监督情况

4、规程制度执行

5、各类安全检查实施

6、安全性评价完成

7、反违章管理

8、安全培训实施

9、应急管理

10、安全例行工作

11、班组日常安全管理

12、安全奖惩制度执行

13、安全工器具管理

14、发承包工程安全管理

15、外包队伍安全管理

16、机组大小修全过程安全管理

17、防汛管理

18、消防安全管理

19、交通安全管理 20、信息报送管理

21、其它安全管理规定

28

二、安全责任追究的原则

安全责任追究按照“谁主管谁负责”的原则，对所在部门行政正职和分管人员承担连带管理责任；发生考核一类障碍及以上事故所在部门全体人员连带承担连带责任。具体责任追究为：

1、凡在“安全责任追究的项目”范围内，未达到目标、未完成任务、未实现要求、或发生的现象、发生的事件、事故等，均应追究直接责任人的责任。

2、凡在追究直接责任人时，同时应追究所在部门行政正职的管理责任。是部门负责人直接责任造成的，部门负责人100%承担责任；其它原因，部门行政正职承担管理责任，连带考核20%，但最低不少于50元。部门分管副职（或专业管理人员）承担10%责任，但最低不少于50元。

三、安全责任追究监督和实施

1、监督：由项目领导、安质环保部负责监督并提出考核意见。

2、实施：安质环保部负责安全责任追究事项的汇总、上报、公布和兑现考核。

四、安全责任追究的方式

年度未完成所签定安全责任状保证目标或控制目标的部门，按各部门签定的安全责任状的内容予以处罚。

29 施工现场消防管理制度

1、工作依据

根据《中华人民共和国消防法》、《铁路消防管理办法》以及《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第十八条规定：单位应当按照国家有关规定，结合本单位的特点，建立健全各项消防安全制度和保障消防安全的操作规程，并公布执行。

2、订立消防安全制度的意义

消防安全制度，是单位进行消防安全管理的依据，是规范、预防、指导、强制、评价单位或个人消防安全行为的指导准则。通过制订、执行消防安全制度，来规范单位自身的消防安全工作，从而建立起单位内部比较完善的消防管理机制。

3、消防安全制度种类

单位消防安全制度主要包括以下内容：消防安全教育、培训；防火巡查、检查；安全疏散设施管理；消防（控制室）值班：消防设施、器材维护管理；火灾隐患整改；用火、用电安全管理；易燃易爆危险物品和场所防火防爆；专职和义务消防队的组织管理；灭火和应急疏散预案演练；燃气和电气设备的检查和管理（包括防雷、防静电）；消防安全工作考评和奖惩，其它必要的消防安全内容。

（1）消防安全教育、培训制度

1）每年以创办消防宣传栏、开展知识竞赛等多种形式，提高全体员工的消防安全意识。

2）定期组织员工学习消防法规和各项规章制度，做到依法治火。

3）针对岗位特点进行消防安全教育培训。

4）对消防设施维护保养和使用人员应进行实地演示和培训。 5）对新员工进行岗前消防培训，经考试合格后方可上岗。 6）因工作需要员工换岗前必须进行再教育培训。

（2）防火巡查、检查制度

1）落实逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，落实巡查检查制度。 2）消防工作检查小组每月及国家法定节假日如元旦、春节、五

一、国庆等

30 节日来临之际对单位进行一次防火检查并复查追踪改善。

3）检查中发现火灾隐患，检查人员应填写防火检查记录，并按照规定，要求有关人员在记录上签名。

4）检查小组应将检查情况及时通知受检部门，各部门负责人应每日消防安检查情况通知，若发现受检部门存在火灾隐患，应及时整改。

5）对检查中发现的火灾隐患未按规定时间及时整改的，根据奖惩制度给予处罚。

（3）安全疏散设施制度

1）施工现场应保持疏散通道、安全出口畅通，严禁占用疏散通道，严禁在安全出口或疏散通道上安装栅栏等影响疏散的障碍物。

2）应按规范设臵符合国家规定的消防安全疏散指示标志和应急照明设施。 3）应保持防火门、消防安全疏散指示标志、应急照明、机械排烟送风、火灾事故广播等设施处于正常状态，并定期组织检查、测试、维护和保养。

4）严禁在工作期间将安全出口上锁。

5）严禁在工作期间将安全疏散指示标志关闭、遮挡或覆盖。 （4）消防设施、器材维护管理制度

1）消防设施及消防设备的技术性能的维修保养和定期技术检测由所在部门及安全工作检查小组负责，所在部门及检查小组应定期检查了解消防设备的运行情况。查看运行记录，听取值班人员意见，发现异常及时安排维修，使设备保持完好的技术状态。

2）消防器材管理

A、每年在冬防、夏防期间定期两次对灭火器进行普查换药。 B、派专人管理，定期巡查消防器材，保证处于完好状态。

C、对消防器材应经常检查，发现丢失、损坏应立即补充并上报领导。 D、各部门的消防器材由本部门管理，并指定专人负责。 （5）火灾隐患整改制度

1）各部门对存在的火灾隐患应当及时予以消除。

31 2）在防火安全检查中，应对所发现的火灾隐患进行逐项登记，并将隐患情况书面下发各部门限期整改，同时要做好隐患整改情况记录。

3）在火灾隐患未除前，各部门应当落实防范措施，确保隐患整改期间的消防安全，对确无能力解决的重大火灾隐患应当提出解决方案，及时向单位消防安全责任人报告，并由单位上级主管部门或当地政府报告。

4）对公安消防机构责令限期改正的火灾隐患，应当在规定的期限内改正并写出隐患整改的复函，报送公安消防机构。

（6）用火、用电安全管理制度 1）用电安全管理：

A、严禁随意拉设电线，严禁超负荷用电。 B、电气线路、设备安装应由持证电工负责。 C、各部门下班后，该关闭的电源应予以关闭。 D、禁止私用电热棒、电炉等大功率电器。 2）用火安全管理：

A、全台各部门严禁使用明火作业（包括生活用火），确需明火作业的应向消防安全责任人提出书面申请，并征得同意后方可作业。

B、进入林区严禁携带火种。在森林防火期内，禁止在林区野外用火；因特殊情况需要用火的，必须经过县级人民政府或者县级人民政府授权的机关批准。

（7）易燃易爆危险物品和场所防爆制度

1）易燃易爆危险物品应有专用的库房，配备必要的消防器材设施，仓库人员必须由消防安全培训合格的人员担任。

2）易燃易爆危险物品应分类、分项储存。化学性质相抵触或灭火方法不同的易燃易爆化学物品，应分库存放。

3）易燃易爆危险物品入库前应经检验部门检验，出入库应进行登记。 4）库存物品应当分类、分垛储存，每垛占地面积不宜大于一百平方米，垛与垛之间不小于一米，垛与墙间距不小于零点五米，垛与梁、柱的间距不小于零点五米，主要通道的宽度不小于二米。

32 5）易燃易爆危险物品存取应按安全操作规程执行，仓库工作人员应坚守岗位，非工作人员不得随意入内。

6）易燃易爆场所应根据消防规范要求采取防火防爆措施并做好防火防爆设施的维护保养工作。

（8）燃气和电气设备的检查和管理制度

1）应按规定正确安装、使用电器设备，相关人员必须经必要的培训，获得相关部门核发的有效证方可操作。各类设备均需具备法律、法规规定的有效合格证明并经维修部确认后方可投入使用。电气设备应由持证人员定期进行检查（至少每月一次）。

2）防雷、防静电设施定期检查、检测，每季度至少检查一次、每年至少检测一次并记录。

3）电器设备负荷应严格按照标准执行，接头牢固，绝缘良好，保险装臵合格、正常并具备良好的接地，接地电阻应严格按照电气施工要求测试。

4）各类线路均应以套管加以隔绝，特殊情况下，亦应使用绝缘良好的铅皮或胶皮电缆线。各类电气设备及线路均应定期检测修，随时排除因绝缘损坏可能引起的消防安全隐患。

5）未经批准，严禁擅自加长电线。各部门应积极配合安全小组、维修部人员检查加长电线是否仅供紧急使用、外壳是否完好、是否有维修部人员检测后投入使用。

6）电器设备、开关箱线路附近按照本单位标准划定黄色区域，严禁堆放易燃易爆物并定期检查、排除隐患。

7）设备用毕应切断电源。未经试验正式通电的设备，安装、维修人员离开现场时应切断电源。

8）除已采取防范措施的部门外，工作场所内严禁使用明火。

9）使用明火的部门应严格遵守各项安全规定和操作流程，做到用火不离火、人离火灭。

33 10）场所内严禁吸烟并张贴禁烟标识，每一位员工均有义务提醒其他人员共同遵守公共场所禁烟的规定。

（9）消防安全工作考评奖惩制度

1）对消防安全工作作出成绩的，予以通报表扬或物质奖励。

2）对造成消防安全事故的责任人，将依据所造成后果的严重性予以不同的处理，除已达到依照国家《治安管理处罚条例》或已够追究刑事责任的事故现任人将依法移送国家有关部门处理外，根据本单位的规定，对下列行为予以处罚。

A、有下列情形之一的，视损失情况与认识态度除责令赔偿全部或部分损失外，予以口头告诫：

a、使用易燃危险品未严格按照程序进行或保管不当而造成火警、火灾，损失不大的；

b、在禁烟场所内吸烟或处臵烟火不当而引起火警、火灾，损失不大的； c、未及时清理区域内易燃物品，而造成火灾隐患的；

d、未经批准，违规使用加长电线、用电未使用安全保险装臵的或擅自增加小负荷电器的；

e、谎报火警；

f、未经批准，玩弄消防设施、器材；未造成不良后果的；

g、对安全小组提出的消防隐患未予以及时整改而无法说明原因的部门管理人员；

h、阻塞消防通道、遮挡安全批示标志等未造成严重后果的。

B、有下列情形之一的，视情节轻重和认识态度，除责令赔偿全部或部分损失外，予以通报批评：

a、擅自使用易燃、易爆物品的；

b、擅自挪用消防设施、器材的位臵或改为它用的；

c、违反安全管理和操作规程、擅自职守从而导致火警损失轻微的；

34 d、强迫其他员工违规操作的管理人员；

e、发现火警、未及时依照紧急情况自理程序处理的； f、对安全领导小组的检查未予以配合、拒绝整改的管理人员。

C、对任何事故隐瞒事实，不处理、不追究的或提供虚假信息的，予以解聘。 D、对违反消防安全管理导致事故发生（损失轻微的），但能主动坦白并积极协助相关部门处理事故、挽回损失的肇事者或责任人可视情况予以减轻或免于处罚。

35 安全生产逐级监察及事故隐患排查组织机

构及职责

1.安全质量检查制度

1.1项目部安全质量大检查

1.1.1项目部安全质量大检查为每月一次。

1.1.2项目部成立检查领导小组，由项目经理、党委书记、主管生产副经理、总工程师、团委书记、各部门部长及各架子队队长组成。对检查的策划、实施、总结分析、整改进行全过程控制。

1.1.3安质部拟制大检查计划，提出拟检查工程项目、分组人员安排、检查方法和检查重点的建议，报主管领导批准。大检查一般安排在每季度的第三个月中旬。为了及时有效地沟通情况并督促整改，指挥部/经理部应派员参加并配合项目部检查组开展工作。

1.1.4项目部未安排检查的工点，由项目部负责在同一时间组织检查，项目经理负责在季度末前10天将自检评价及问题整改情况书面（或电传）报项目部安质部。

1.2架子队安全质量大检查

架子队对所辖工程项目每周至少进行一次安全质量大检查。组织形式可参照项目部安全质量大检查。

2.安全质量检查程序

2.1项目部安全质量大检查程序

2.1.1受检单位第一管理者作本季度安全质量工作汇报，内容：工程概况；本季度施工情况（及剩余工程）；施工过程中安全质量工作重点及采取的技术或管理措施；措施实施情况；下季度安全质量工作计划。

2.1.2受检单位作自检工作汇报，包括对存在问题的整改情况。

2.1.3检查组向受检单位说明检查的目的、重点和具体的方针、步骤、内容等。

2.1.4检查组到施工现场检查，查阅相关资料。

36

2.1.5检查组通报安全质量检查结果，对发现的问题提出整改要求和完成期限，受检架子队长进行确认并作出整改承诺。

2.1.6检查组和受检架子队座谈，共同探讨如何作好安全质量工作。

2.1.7对检查组提出的问题，受检架子队在要求期限整改完成后，将整改报告报送安质部。

2.1.8对问题的整改效果及时进行验证。

2.2架子队安全质量大检查程序

参照项目部安全质量大检查程序执行，结合实际情况可适当简化。

3.检查总结

3.1项目部安全质量大检查总结

3.1.1各检查组汇报

各检查组完成所安排的检查任务后，对检查结果形成书面报告，报告内容：

（1）、在安全质量检查中发现的成绩、优点或好的管理方法。

（2）、在对各工点安全质量检查中所发现的问题和打分情况，存在的问题尽量量化。

（3）、各工点对安质委会议决议、以前安全质量大检查提出问题的落实和整改情况，要形成结论性结果。

3.1.2汇总分析

由安质部会同检查组成员对检查结果进行汇总分析，向各架子队通报大检查情况。

3.2 架子队安全质量大检查总结

项目部根据大检查情况，结合所辖工程项目日常施工情况，对所辖工程项目的安全质量动态、存在问题进行分析、研究、总结，以明确下步安全质量管理重点。

37

防汛工作管理制度

一、总则

1.为了强化防汛管理工作，使防汛工作规范化、制度化，根据《中华人民共和国防洪法》、《中华人民共和国安全生产法》、《建设工程安全生产管理条例》等法律法规的要求，根据项目部工作实际情况的规定特制定本管理制度。

2.防汛工作要坚持“预防为主，防重于抢”的防洪工作方针，立足防早汛、防大汛、抗大灾，确保员工生命及国家财产安全和工程顺利进行。

3.认真贯彻《防洪法》，遵守所在流域的防汛统一规划，服从当地人民政府对防汛工作的统一安排和领导，坚持局部利益服从全局利益的原则，信守合同，努力做好本单位防汛的各项准备工作。

4.各部门要齐心协力、切实担负起防汛的责任，所有员工都应自觉履行参加防汛抗洪的义务。

5.防汛工作实行指挥长负责制，实行统一指挥，分级分部门管理。防汛工作的责任由各部门负责人承担。

二、组织与管理

1.建立健全防汛组织机构，项目部成立以项目经理为组长的防汛领导小组，由各部室第一责任人担任成员的抢险小组，组织抢险队伍等，层层落实岗位责任制，做到分工明确、责任到人。

2．根据施工项目实际进展情况编制防汛预案，突出防汛重点，制定切实可行的防汛方案。

3.充分做好防汛准备工作，做到早抓、早检查、早落实，把好汛前检查关，消灭防汛“死角”，切忌走过场。

4.在防汛期间，必须保证“思想、组织、人力、物资、经费、措施、工作”的落实和到位，确保安全渡汛。

5.在主汛期间、大暴雨过程中必须坚持24小时值班制度，加强对生产、生活区、防汛工作的巡视、检查，及时处理有关安全隐患及突发事件。

6.在汛期应加强与所在地水文、气象网点和业主方面的联系，确保通讯畅通，能及时、准确了解和传递有关的气象、水情、汛情预报资料，不失时机的组织防洪抢险工作。

38 7.对发生洪水灾害的施工点，项目部积极协助配合当地政府做好抢险救援的工作和物资的供给。

8.洪水灾害发生后，项目部应在水毁建筑物相应位臵设臵警戒线，作出醒目标志，并派员值班，避免事故再次发生，同时还应配合当地政府积极组织员工开展自救和恢复生产、发展生产的工作。

9.对所发生的灾情，经核实后，架子队应及时上报项目部，不得虚报、瞒报、伪造。

10.在遭遇超标洪水造成重大损失和重大人员伤亡以及重大设备情况，应在24小时内将受灾情况上报上级领导机关。

三、奖惩

1.项目部对在防汛抢险工作中表现突出、成绩显著的集体和个人给予表彰和奖励。

2.在防汛期间，因工作失职、渎职而给单位造成损失和影响的，根据损失的大小处以一定数额的罚款和处分。

3.对造成重大损失的有关责任人，视其严重程度，在追究经济责任的同时给予行政处分，对触犯法律的将按照有关规定追究刑事责任。

39 安全技术操作规程管理制度

为了加强项目现场安全管理，规范员工作业行为，预防事故发生，制定本制度。

一、安全操作规程的编写：

1.项目部有专人负责组织编写本单位所有岗位安全操作规程。2.安质部结合相关部室对操作规程的执行情况进行监督检查。 3.各个架子队对各岗位安全操作规程内容进行审核。

二、内容要求：

1.操作规程的编写要涵盖所有工种,及各工种操作的全部过程。

2.操作规程要明确对各人员的基本要求,操作程序,操作标准，明确违反操作所带来的后果。

3.操作规程内容要符合实际，层次清晰，语言简练，通俗易懂。

三、操作规程的学习

1、员工上岗前必须进行本岗位操作规程的学习，熟知本岗位作业操作程序、标准及要领，在老员工带领、指导下进行作业。

2 使用新工艺、新设备使用前必须对操作人员进行操作规程的培训，离岗3个月的人员重新上岗前必须经考试合格后方可上岗。

3 各架子队的技术人员要负责组织对职工进行操作培训、考核工作，不断提高职工的操作技能,更好的为生产服务。

三．操作规程的修订

1．操作规程要根据设备的改进与更新及时评审操作规程的符合性,并及时修订。

2．岗位增加时，要及时完善该岗位操作规程。 四．违反操作规程的处理

1．违反操作规程作业的人员,一经发现,视情节轻重,严肃处理。

2．造成事故的,严格按照\"四不放过\"的原则进行责任追究；触犯法律的移交司法机关进行处理；

3．情节轻微，未造成重大损失的，停工学习，重新合格后方可上岗。

40 项目安全技术交底制度

第一条 安全技术交底是施工生产中的关键环节，它直接指导施工生产。工程施工安全与安全技术交底的实施、贯彻、执行有着紧密的联系，技术部门必须认真做好相关的安全技术交底的各项工作。

第二条 工程施工前，项目部必须建立逐级安全技术交底制度并检查各级交底记录。安全技术交底分为安质部组织的对架子队的技术交底、架子队施工负责人对现场施工作业人员的技术交底二个层次。

第三条 安全技术交底的内容： 1.工程特点，现场实际情况。

2.工程任务与进度要求，安全事故隐患部位。3.施工注意事项、操作要点、安全事项等。 4.施工安全技术组织措施。

5.新技术、新工艺、新材料、新设备的特殊安全要求。第四条 安全技术交底的方法

1.由项目总工程师组织，工程部、安质部参与，对现场施工人员进行安全技术交底，就该项施工工艺的安全技术交底内容及施工项目主要安全技术方案向施工作业人员进行交底。

2.安质部技术人员负责对架子队进行安全技术交底。要向技术主管或技术员进行具体的书面交底，双方必须互相签认。

3.对重大、复杂或采用新技术、新工艺、新材料、新设备的工程，或新开发的技术项目，在施工前和施工过程中，由项目部根据需要邀请有关专业安全人员到施工现场进行安全技术交底，以便掌握该项目的特殊安全要求和应采取的安全技术措施。

41 季节性施工安全管理规定

第一条 季节性施工安全措施(包括雨季施工安全措施、高温季节施工安全措施、冬季施工安全措施)编制要及时。不能在大雨、大风、洪汛、高温、雷电及降温、大雪、霜冻来临之际方才匆匆组织编制。要有针对性、深层次的防范措施。从人员机构、资源配备，作业方法、流程、操作要领，工业卫生、环境保护等方面采取的有针对性的事先预防措施。

第二条 措施编制后按规定进行交底。 第三条 要按措施进行资源配臵。

第四条 要按规定开展季节性施工前的安全大检查。 第五条 季节性施工结束后，要及时进行经验总结。

第六条 项目部应当根据不同施工阶段和周围环境及季节、气候的变化，在施工现场采取相应的安全措施。

第七条 项目部应当根据建设工程施工的特点、范围，对施工现场易发生重大事故的部位、环节进行监控，制定施工现场生产安全事故应急救援预案并定期组织演练。

第八条 对季节性施工安全措施的重要性要高度重视。 第九条 将季节性施工安全措施纳入 “应急救援”体系 第十条 认真组织书面签字交底。

42

安全事故报告制度

1、安全生产事故的报告、统计、调查和处理工作必须坚持实事求是、尊重科学的原则。

2、安全生产事故发生后，负伤者或者事故现场有关人员应当立即直接向部门领导报告，部门领导应在第一时间内报告项目主管领导。

3、项目主管领导接到重伤、死亡、重大死亡事故报告后，应当立即赶赴事故现场，领导研究采取进一步措施。

4、对于死亡、重大死亡事故，项目主管部门应当立即按系统逐级上报。事故报告应当包括以下内容：

（1） 事故发生的时间、地点、单位；

（2） 事故的简要经过、伤亡人数，直接经济损失的初步估计； （3） 事故发生原因的初步判断；

（4） 事故发生后采取的措施及事故控制情况； （5） 事故报告单位。

5、发生死亡、重大死亡事故的项目部应当保护事故现场，并迅速采取必要措施抢救人员和财产，防止事故扩大。

6、轻伤、重伤事故，由各部门领导负责人组织成立事故调查组，进行调查；死亡事故，由项目组成事故调查组，进行调查。

7、事故调查组有权向发生事故的有关部门、有关人员了解有关情况和索取有关资料，任何部门和个人不得拒绝。

8、事故调查组提出的事故处理意见和防范措施经项目主管领导同意后，由发生事故的主管部门负责处理。

9、因违章指挥、违章作业、玩忽职守或者发生事故隐患、危害情况而不采取有效措施以致造成安全生产事故的，或者事故发生后隐瞒不报、谎报、故意延迟不报、故意破坏事故现场，或者无正当理由，拒绝接受调查以及拒绝提供有关情况和资料的，由项目主管部门或者项目部按照国家有关规定，对相应部门负责人和直接责任人员给予经济处罚或开除；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

10、在调查、处理伤亡事故中玩忽职守、徇私舞弊或者打击报复的，项目部按照国家有关规定给予经济处罚或开除；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

43 施工现场安全回检制度

第一章 总则

1.为贯彻落实安全第

一、预防为主、综合治理的方针，防止和减少安全生产事故，减轻职业危害，落实安全生产责任制，强化安全生产管理工作，制定本制度。2.本制度所称施工现场回检制度是指为防止和减少安全生产事故、减轻职业危害而进行的各种检查活动。

3.收工前安全回检的范围包括项目部生产经营过程中的不安全状态、不安全行为、管理上的缺陷、相关机械、物质、安全用电等。

4.收工前安全回检制度的依据是国家有关安全生产的方针、政策、法律法规、标准和行业规范，以及企业的规章制度和有关安全技术操作规程。

第二章 收工前安全回检制度种类及组织

1.收工前安全回检制度是架子队每个作业工班进行的一项日常检查，是施工班组在收工前对所施工更工点进行的一次全面检查。

2.班组收工前安全检查由班长组织，由班组有关人员组成，每天必须对本班组收工前的安全进行全面检查。

第三章 收工前安全回检主要内容

1.班组收工前安全检查的内容

（1）机械设备防护装臵、定时维护、保养管理情况； （2）电气设备漏电保护、接地装臵管理情况；

（3）其中设备定期检定、安全防护设施的运行情况； （4）锅炉、压力容器、管道及安全附件管理情况； （5）消防设施设备配套、定期检查管理情况； （6）危险易燃易爆物品安全状态情况；

（7）防暑降温、防冻、防雷、汛期等物资设备防护情况； （8）变配电室及各种绝缘工具使用情况； （9）员工执行安全技术操作规程情况；

（10）容易出现问题的设备、小型机具，是否处于关机停电状态； （11）员工下班前是否遗失劳动防护用品； （12）安全现场通道是否畅通；

（13）原材料和工器具是否安全摆放，是否存在危险等。

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第15篇：经验：万科校园招聘哈尔滨站笔经

万科哈尔滨笔经万科是我的老东家，毕竟在那里实习过，所以关于万科的风格不多说，直接说注意事项：

1、提前半小时早点到，这一点很关键；

2、用的依旧是奕择网络测评，也就是传统的行测，做题的时候必须全屏，但中途可以退出重新登录，这点漏洞是这个测评系统普遍从在的，因为你可以暂停后内事不知问百度，外事不知问google。不过，相信自己智商还可以，否则即使蒙混过关，在万科也很难混的。自己做吧，人嘛，总要老实一点，诚实一点；

3、不要太早进系统答题；

4、分A、B卷。隔壁座的，试卷类型不一样，题目也完全不同；

5、每部分时间没用完可以修改答案，左边有导航条，可以返回当题，所以不用紧张；

6、心态平和，题目有些比较怪，跳过去有时间再慢慢推；

7、只能顺序做，不能切换成先做哪一部分（比如我经常先做图形推理，逻辑题放最后，但是大家可能思维不同，这点没关系）；

8、时间紧张时，先把在做的这一部分全部蒙一个选项，之后修改。这样做可以让你知道哪些题目容易些，如果后面又容易的，前面的就别浪费时间了。

祝你好运啦……

第16篇：东莞万科招聘实习生

一、公司介绍

万科企业股份有限公司成立于1984年，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是中国大陆首批公开上市的企业之一。 东莞市万科房地产有限公司为万科企业股份有限公司的全资子公司，成立于2004年。经过短短六年的发展，已拥有员工120余人，相继开发了“城市高尔夫花园”、“运河东1号花园”、“常平万科城”、“松山湖1号花园”、“金域蓝湾”、“金域华府”等项目，2009年，东莞万科销售额21.5亿元。2010年，东莞万科的发展更加迅猛，已在东莞形成多个项目同时运作的多点布局，2010年纳入开发计划的项目新增“麓湖”、“金域松湖”、“翡丽山”及虎门新项目。目前东莞万科年销售额在100亿以上。

人才是万科的资本。万科始终倡导为员工创造“健康丰盛的人生”；倡导尊重每一位员工的个性；倡导所有的员工在发展机会面前人人平等；倡导简单而真诚的人际关系、和谐的工作氛围。

二、招聘描述

职位职能:实习生

职位描述:

招聘岗位：

1、采购工程师、成本造价师、土建工程师、水电工程师

2、建筑设计师、景观设计师、室内设计师

3、营销策划、招商管理、商业运营管理

4、财务管理、项目发展

5、行政管理、人力资源管理、客户关系管理

招聘对象：

1、全日制在校大

四、研

二、研三学生；

2、建筑学、市场营销、房地产管理、建筑土木工程、人力资源、土地资源管理、行政文秘等相关专业；

3、在校品学兼优、积极参加学校各类科研社团活动、组织协调能力、人际沟通能力突出。实习时间：

公司人力资源会跟各位同学实际情况以及公司安排来最终确定

实习安排：

1、实习期间公司安排住宿、并提供实习补助；

2、实习期间安排实习培训、公司介绍、项目参观；

3、实习期间安排导师辅导完成实习工作；

4、实习期间可了解规范企业管理运作、房地产项目开发流程、本专业知识积累、与业内一流专人人事共同交流学习；

5、实习地点：东莞市。

三、招聘流程

这次不仅仅是为了招聘实习生而招实习生，主要是从中选择优秀的实习生培养为万科新动力。所以机会非常难得。对于本次招聘有任何疑问欢迎打电话给我。

有意者投简历到：邮箱：515894090@qq.com

联系人：师通波

联系电话：13647635466

简历投递截至时间：2011年9月15日23点（星期四晚上）

PS：如果有超过10人简历被选中，东莞万科人力资源将直接来重庆给大家面试。

第17篇：万科地产项目营销策划内容提示

万科地产项目营销策划内容提示

一、“万科地产”品牌定位

在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。

“万科地产”项目特性分析包括以下内容： 1.建筑规模与风格；

2.建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；

3.装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；4.功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）； 5.物业管理（收费水平、管理内容等）；

6.发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；7.结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。

二、主力客户群定位及其特征描述

“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。

万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。

三、价格定位

1． 理论价格（达到销售目标）

2 ．实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格） 3． 租金价格（最能反映商品房实际售价的价格） 4． 价格策略

四、入市时机

入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。

五、广告策略

1．广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期） 2．阶段性的广告主题 3．阶段性的广告创意表现 4．广告效果监控

六、媒介策略

1． 媒介组合 2．软性新闻主题 3．投放频率 4．费用估算

七、推广费用

1． 现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等） 2． 印刷品（销售文件、售楼书等） 3． 阶段性广告促销费用

八、营销管理 销售实务与人员培训

第18篇：万科地产的规划设计管理

作为中国房地产行业的领军企业，万科很早就开始了规划设计管理的探索。1994年11月，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台---万创建筑设计顾问有限公司，开始从规划设计方面提炼更高的产品竞争力。1998年，万科组建了设计工程部，下属的建筑研究中心也成立了。这时万科的注意力，开始集中于消费者的细节需求以及住宅产品本身。随着万科的进一步专业化，2001年设计工程部被分成了规划设计部和工程管理部。规划设计进一步独立出来，成为集团的专业系统。规划设计部的独立对于万科最大的变化，是促使这个部门出现了许多对于建筑师而言陌生的专业：相继成立了六个中心，这六个中心都非常地产化，不是设计院能够替代的。一个叫项目管理中心，即项目全过程的跟踪。一个是新产品研发中心，解决地产与客户、专业建筑师楼的关系，其重点不在设计，而是针对客户需求重构一个以客户为中心的产品体系。第三个是技术研究中心，即新材料、新技术、节能等在住宅中的应用。第四个部门是标准化中心，目的在于为住宅建立一个可以不断提升的标准和底限。第五个是产业化中心。第六个是理论及推广中心，如通过对万科所开发的住区去研究发展中所面临的问题。

2001年，万科开始启动“合金计划”，提出“要做没有质量问题的房子”的目标。2002年3月起，《项目设计流程》、《项目设计成果标准》等一系列设计规范文件陆续出台，为建造优质住宅产品打下了基础。目前，涵盖住宅的合理功能、性能、可持续发展等方面的《万科住宅标准》已出台，与《室外工程、环境工程标准化设计体系》、《规划设计、配套系统、物业管理的标准化设计体系》一起，构成万科设计标准化体系。在制定产品标准化操作范本的同时，万科还针对全国性房地产开发所存在的地域差别性，提倡“与环境共生”，根据楼盘所处的城市、环境、市场细分，在户型设计、建材使用、采暖技术、社区配套等细节上加以变化。

（三）绿城房产的规划设计管理

绿城房产是浙江省最大的房地产企业，也是长三角地区一直排名前十强的房地产企业。在规划设计管理方面虽然略逊于中海和万科，但也有其非常鲜明的特点。绿城成立了规划设计部，主要发挥技术整合功能，整合集团内外部资源提高产品品质。规划设计部在工作中要扮演一个评审、判定的角色，项目公司则进行深入和拓展，承担设计管理的主要角色。

绿城定期在项目公司之间开展学术经验交流活动，总结交流设计管理等方面的经验教训。绿城成立了规划、建筑、景观、户型、精装修五个专家小组，颁布实施了《绿城集团设计管理工作规程》，确保产品品质在规划设计上的领先和优秀。近两年，绿城逐渐加强了在创新方面的研究工作，在一些有条件的项目公司进行相关专题的研究工作，例如以桃花源公司规划设计部为主体，进行别墅相关课题的专项研究，以中山公司精装修管理部为主体，进行精装修相关专题的研究工作等。

绿城规划设计管理的一个显著特点是建立了项目设计管理负责人联席会议制度。绿城目前已明确了25个项目公司和2个工程项目部的共计27个项目设计管理负责人，大多数都是有丰富实践经验的工程系统骨干。通过设计管理负责人联席会议制度，加强项目公司相关专业人员的横向沟通和交流，使设计管理经验得到共享。通过这一制度，明确集团公司和项目公司的接口关系，加强垂直对接管理。今后这支队伍要逐渐向专业对口方向完善和发展。

三、房地产企业规划设计管理的流程

（一）并联化设计

规划设计过程不是一个单向的设计工作的推进，而是一个“齐头并进”的设计，是一个立体化的、完整的设计概念。在这个阶段中，开发商要适时的、尽可能提前的将各种设计内容整合，以期达到一个理想的状态。比如，项目在总平阶段就已经在考虑景观了。设计师会注意到景观的室外效果和建筑的室内效果的衔接———一个明亮的大堂，它50米内的对景应该是什么？它不应该是一堵墙，也不应该是没有任何景观价值的一些单调的东西，否则，这个通透明亮的大堂在那里就完全不符合情理。我们在以往的设计中，规划、建筑、景观设计会脱节，一脱节就出现许多情况。所以在做总平的时候就要考虑到最后做完的效果，既要考虑规划，又要考虑建筑，又要考虑景观。就像我曾经经历过的一个对四星级酒店的评审，做室内设计的时候，设计师看了平面后，提出了不同看法，建议对平面作重新调整，这意味着立面也要随之改变。

（二）设计流程的规范化标准化

根据并联化设计的原则，设计流程发生了比较大的变化。以前往往是业主拿到一块地，就去请设计，做完设计以后，再去请销售策划专家做推广，最后等主体下来，才开始做景观。

总的来说是一个从业主———设计———策划———景观的单线串联方式。而现在，在规划设计阶段、甚至在方案阶段，就应该开始规划、建筑、策划、景观、室内等各项设计，“齐头并进”。设计流程的变化对开发商的统筹、整合、集成能力提出了非常高的要求。

一个成熟的房产开发公司，应该在项目的前期、项目的规划设计阶段具备整合各种资源、获得比较理想的规划设计成果的能力。为了达到一个理想的规划设计成果，我们需要一个标准的程序，在这个程序里边需要一些标准的内容，这些内容要有专家去把关。也就是说，经过专家把关和确认，表明这个项目可行性是没有问题的，项目的规划在全国或当地是一流水平的，建筑是先进的，材料也是合适的，工程实施是可行的……假设一个项目有几十个这样的专家来确认签字，那么，这个项目最后一定会具有一个非常好的环境景观、非常好的居住条件和非常高的附加值。

尤其需要指出的是，在目前职能部门力量都比较弱的现状下，特别要靠各项目专业人员的共同协助，一起来建立一套规划设计的理想程序，以寻求规划设计阶段房产品的品质控制。形象的说，一个开发的设想，在经过这个“理想程序”的运作以后，就能产生一套尽善尽美的图纸。

第19篇：万科地产精于专业放弃多元

万科地产精于专业放弃多元

在中国地产界，有许多企业集团，特别是上市公司，为了扩大其市场份额，希望得到更多的市场回报，纷纷把精力转向多元化发展。但是，作为中国地产第一品牌的深圳万科地产集团却用了三年时间作了大量的紧缩调整，将“万科”的经营大船，从多元化的大海拖入专业化的航道。有人称之为在“做减法”。

1993年，面对中国地产泡沫经济，朱镕基总理进行了宏观调控，狠刹“圈地运动风，在这一形势下，“万科”开始了紧缩调整。“万科”的调整基本上是在三个方面进行的：第一个是从多元化经营向专营房地产集中；第二个就是从多品种经营向住宅集中，房地产是一个很大的行业，如地产商，批出了很大地块，拆迁以后再找人来开发。房产商就是盖工厂、商场、住宅、办公楼等等。第三个集中就是投放的资源由12个城市向北京、深圳、上海和天津集中。以上集中就是所谓的收缩。至于减法，就是对其他企业关停并转，这个转就是卖，盘活存量。总的来说万科调整的目标是：以房地产为主业，以住宅为核心，调整业务，盘活存量。1993年万科开发的房地产中有75％是写字楼，25％是住宅。1997年万科将这一比例调整到住宅为75％，写字楼为25％。还有一些写字楼已经盖了一半，集团就把它们改成酒店，找国际银团来贷款，如天津假日酒店。深圳的写字楼也改成了住宅。集团把5个贸易公司并成一个，还转让了供电厂、印刷厂，回笼现金1．3亿元。产业结构调整的结果是：房地产占60％，其他占40％；地区划分深圳占50％弱，其他地区占50％强；利润上深圳占75％，其他地区占25％。1997年中期与1996年同期相比，集团的房地产增长60％，利润增长95％，销售面积增长13万平方米。

对这次紧缩调整，“万科”董事长王石说：“我不再盲目追求高增长，只求把房地产做透。我也不做高档写字楼或低档经济房，只做精品住宅。在确定万科的合理利润回报后，不惜工本地把住宅精致化，力求每一个万科花园都是一座碑。也正因此，万科集团才逐渐成为房地产业惟一的全国性品牌，这才是企业的长远之道。”

----根据吴小波著：

写。中国企业家出版社，2001年版。

第20篇：万科地产面试绝密面经

略谈万科“配型”纪

现在是11月26号午后，与万科的最后一次配型在两个小时之前结束。其实，早就有些手痒，想写一些这第一次经历。网上有数不尽的面经，从头到尾非常详细，而我的思维总是有些偏颇，对此也越加痛恨自己，所以只能加一个字，改为“略谈”，一方面是有些问题自己想不到，另一方面是谈起来总有些纰漏。所谓配型，是我对找工作的理解。其实第一份工作对于自己来说可能比较重要，遵从于内心地看中企业的包括文化、薪水等等总是没那么容易，并且业界越有声名未必越适合自己，所以需要自己去挑。此外，被看中则是另外一回事儿，所以就有点像“配型”。或者这是一个安慰之词，毕竟配型失败那就是不匹配的缘故，谈不上一种高低之差。鉴于自己体会到与万科要失之交臂，配型失败了，就以此略说一二。首先要提一下自己的视角，确确实实地说这是我第一次参加找工作的面试，一直都把自己当做一个酱油党，酱油打不到打点醋也好，那种心态还是很放松的。酱油党是因为我不曾遗忘自己的理想，所以终归是有那么一些动机不强或者无职业操守的吧。

现在进入校园招聘的房地产企业打出来的口号不外乎两种，第一种就是龙湖万科中海保利等那些目前来说排名靠前的房地产，一股大佬的气势熏过来，跟你说：你坚持梦想，你要高薪水，来来来，我们这里有；第二种是处在成长期的房地产，很自信地告诉你：你要有梦想，我们有潜力和空间。可以看出来，职场谈起来不外乎梦想了，当然央企与民企的差异往往在于企业文化的宣传，民企似乎不大在乎这个，财大气粗，还有啥子啥子靠山，做的宣传视频也很粗糙；而民企精心制作各种宣传手册，表意清晰且个性鲜明，且一定会告诉你：我们公司大家都很平等，绝不官僚化，绝对没有办公室那些等级。我们知道，什么叫做宣传，宣传就是把自己好的一面展示出来，房地产就是把大学生的可能需求通过宣讲会展现出来，如果过分地说自己的缺陷，那不是宣传，叫做自我批斗。所以这个时候在甄别选择央企和民企的时候，记得给他们都先打一个折扣，宣传很可怕，至少上了职场你要做好准备：在我们整个文化背景下，你要纯的像水一样，那么，应该说水至清则无鱼——这是个人体会，表示没有去过那些公司实践，若不对就无知无罪了„„他们大谈梦想？人确实要坚持梦想，他们的成功也来源于梦想，但是梦想也是建立在现实的基础上的，切格瓦拉说面对现实忠于理想，我觉得这才是真理想。所以说，理想也要匹配本人与公司之间的关系。万科对于宣传很到位，对客户我们咋样，对员工我们咋样，对社会我们咋样的，就像他们开发房产一样，各种分类各种差别性，其实这很到位，很精细，所以给人一种圆满的感觉，当然宣传册上的那几句话写得水准还有上升空间。

选择了公司，准备好了配型，那就投简历什么的，开始一场持久战。投简历有人说要精准，我倒是觉得现在处在找工作初期的人，简历就要散弹射击发，投到哪里是哪里。很佩服万科的高效率，一天一面，考得除了智力更有体力„„那么就从笔试开始一次一次都把经历略谈略谈。

20号简历筛选，晚上发通知说次日参加笔试。目测本次简历筛选比较水，除了硬性规定之外多数人应该被保留下来。个人觉得简历确确实实比较虚，应该给大多数人一个面试或者笔试的机会。根据网上面经介绍，笔试是一些行测的题目。看到行测二字就有些愣，想起来本科时候看到一些同学做的行测题目，什么图形推理、逻辑什么的，完全找不到规律。但是作为一个酱油党是无所畏惧的，只要皮够厚就不怕。于是准时出现，参加笔试。笔试是上机操作，题目就是一些行测，除了在电脑上看起来比较费劲之外，题目超级简单，说是40题50分钟时间，一般三十分钟左右就可以退了。有一些细节需要注意：进入操作界面的时候会提醒你每页显示多少题目，这坑爹的过程，看都没看直接点下一步，每页默认显示十个题目，于是

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下一页之后就没法回来了。如果点一下，“每页显示40题”，那就是你有充分的时间在那里复核一次，不确定的题目可以重做。因为题目确实简单，觉得笔试应该没问题，就等到了一面的通知。

22号，一面，无领导小组面。去年听到师姐们说无领导小组面很刺激，各种探讨各种思辨。其实一向不善于演讲和发言的我，甚至还会脸红的我，觉得这一关挺难闯的。在面试之前得到非官方消息说是辩论，于是就更加有点没思路了。看到大家都西装革履的，于是自己也把埋藏在柜子里许久的休闲西装找出来，里边穿了一个白色的短袖衬衣，穿了一双运动鞋，以及配休闲裤就去了，这个装束一直混到三面结束——酱油党有酱油党的职业操守。

排队进场坐下来，等hr发话，看得出周围的人都很紧张。面设计岗的同志们沉默无比，严谨地就像在做结构设计一样。Hr发话，是辩论形式，共十分钟自我介绍，30分钟自由辩论，十分钟总结，貌似是这样的，于是分为正反方两拨，看材料，材料呢是前几天沸沸扬扬的比基尼京剧表演，正方貌似是支持，说这是宣扬国粹，反方貌似是反对，说侮辱国粹。我比较苦逼地落在了反方。也不知道这些年来自己发生了什么变化，总是觉得没啥好辩驳的，什么正反都没意义。这种态度很消极，显然不适合去辩，于是挖空心思在想一些证明的线索。大家都闷着都看材料，许久都没反应，我一直在等hr为啥还不说话，这是啥情况，还看了她几眼，算是眼神示意了，估计我这种行为被鄙视了。一个建筑设计的女生起来说，大家差不多了，那就开始了„„于是才开始自我介绍什么的，一直到最后结束„„

对于无领导面我要说说自己的理解：无领导小组一般是考验应变能力、思辨能力、组织协调能力和协作能力。无领导意味着需要一个领导，需要一个过程，这些都是自发的，你牛你就跳出来。但是因为辩论这个词一来我们组的人都愣住了，就忘记了无领导的本义了，也就是说没有人跳出来做leader和timer了，这是比较2的一件事，即便是辩论或者打架都需要一些人出来主持的。估计那个hr看到我的眼神之后会心里骂我2了。就像我们组，没有leader还好说，结果没有人出来掐时间，然后一直自由辩论到响铃结束为止，总结都没人总结，一路就正反方在那里各种掐，从自我介绍就开始，各种针锋相对。现在想起来都觉得很欢乐。面对一个比较沉闷的小组，大家都是理工科出身，要是能带点文科的色彩，说个段子讲个笑话什么的，hr保证马上记住你，过这一轮就没问题了。我自己觉得当时的出彩就在于语言比较风骚敢说。这是没办法的，思维组织能力搞不过别人，也就是说实力不行就拼虚的。在以后的面试中碰到个hr都说我很幽默，我只能哼哼哈哈地点点头，我觉得一个人真诚地说我很幽默，我想他那一天肯定没分清楚裤子和上衣，穿错了位置„„要知道学术宅的心是多么的苦，滴血和流泪。这一轮就算是过去了。

23号，结构化面试

结构化面试就是hr和你谈，hr多数都是慈眉善目的姑娘，会引导你去说，其实就是让你坦诚交代，你交代的过程中暴露出来什么他们就最乐意了。打游戏是把怪物杀了然后爆出装备，hr是骗你脱„„当然既然是配型，那就要坦诚，找准喜欢和被喜欢很要紧。说到hr这里不得不说几句，不要以为hr都是那么瘦小的姑娘，其实hr很犀利，hr的出现一直到面试结束或者从入职再到离职都和hr打交道，有什么苦衷千万别和hr去倾诉，职业操守就是站在企业的利益考虑，员工的各种问题hr都看在眼里记在心里，说不定哪天就莫名其妙中招了。面试过程中也是如此，hr们表面谈的东西和实际上他们所要接受的信息其实未必有一致，你呢就坦诚地说，说着说着也就漏了。我有点质疑现在的面试，我不知道那些人招人都是要说得十分圆润的还是什么的，当然门外汉可以发牢骚。貌似那些面试都需要一个人在那里怎么怎么说，

其实表达的语言和内心是有区别的，所以这个世界才有不善于表达的文艺青年和技术宅，而这样的人最后只能吃咸菜。性格和职业倾向有一定的关联，但是我觉得没有必要把这些滔滔不绝的口才非要强加于某种职业，且沟通什么的总是会在不断的历练中进步的吧。

我面试的时候房间里有两个hr，既然是结构化面试，题目都是固定的，一般先自我介绍一下，然后hr会遵循着简历去问一下常规的问题，当然因人而异，也有许多hr是问了专业问题的。还有一些最恶心的问题是，你最遗憾的事情，你最成功的事情，你对不起的人和对不起你的人，你最难忘的事情„„这些问题只能放在心里骂骂娘，确实看不穿这样的问题意指了什么东西，私以为长这么大了，已经有了一套自我情绪管理的方法，对不起谁或者谁对不起我都没往心里去，大家都活在这个世界上多不容易，哪有那么多对不起对得起的，还有更2的问题，你身边两个人闹矛盾了你觉得他们是怎么想的，我真心没有遇到过身边两个人闹矛盾的狗血剧情，闹矛盾不过因为某个不统一的意见而产生的情绪宣泄，还能怎么想呢。我一向消极准备，所以对这些题目没有准备，结果就遭遇了。Hr一脸温和的问你，你认为最遗憾的事情是什么？我啊了一声就随便讲了一个什么事情。那么他就会顺着这个事情追问下去。所以，准备是有好处的，准备了之后就不惧怕他们的追问了。当然，在回答任何问题的时候都要试图把话题引到自己擅长的东西上来，那谈起就会越谈越顺畅。

结构化面试筛了一些人，估计不多，在等待中收到的通知，说参加专业面试。作为一个初次参加面试的酱油党觉得也差不多了，本身自己的专业水平不怎么好，但是专业理想太纯粹了，现在这个社会的价值标准有些冲突，所以比较畏惧专业面试，可是又不好准备。只能硬着头皮上。

24号专业面试只能说有点水。专业面试是专业的人来面你，就相当于是技术宅遇到了技术宅，大家都很高兴，就这么一个局面。当然营销管理类的专业面试可能例外，我估计那些专业面试更加斗智斗勇。当然也和面试官是持一种什么样的心态，如果他觉得选人无所谓的话。那就是聊聊天，如果他很在意自己的眼光，那就跟你杠上了。因为岗位分配的问题，一些岗位拒绝了我，一些岗位接纳了我，于是是一场视频面试。到了房间，hr就打开QQ视频，开始面试。但是这个时候hr貌似也不是干坐着，而是在一旁记录，看你的表现。刚才说了，hr就是幽灵，只要有员工的地方他们就在默默的关注，时不时给你一个微笑，但是微笑背后是什么就不知道了。跟我谈专业的那个设计主管一看就是一个技术宅，深度近视眼，高度集中的眼神，不苟言笑的神态，这样的人好忽悠，你给他谈专业最新进展就ok，稍微谈得高一些，因为技术宅有点脚踏实地的迂腐，喜欢搞一些别人搞不来的东西，所以一谈这种深度问题，我也擅长且能忽悠人，我就滔滔不绝了。不过这次面试不得不说缘分很好，遇到那些hr或者面试官都善良，给你切实指点。这个专业面试官聊到后来就不是面试了，而是一个师兄对师弟的金玉良言，甚至告诉你以后在公司注意什么问题，我费解了，这时候还没进入公司。只能说，技术宅要是hi起来，时间都停止不了他。非常感谢他提的一些问题和建议，不仅是面试，也是我要怎么走专业之路的一些思考。

专业面结束，旁边的hr站起来，说要接着聊聊。Hr是一个ppmm，说话非笑即羞，问了一些问题，包括说岗位、工作地点、生活习惯、家庭情况等等。问到一个比较费解的问题：你平时是一个善于管理时间的人呢还是随遇而安的？这样的问题貌似给了答案了，所谓企业不就是追求利润勇攀高峰么，能让我随遇而安么。所以这种看似简单的问题我一般会多一份心，说不定有啥玄机。既然如此我就只好分类到了，只能说做事情当然善于安排，但是做人就大约只能看缘分了吧„„

专业面结束了的等待是比较纠结的，因为下一站就是终审面试了，这个时候被刷掉多少有些可惜。当初是这么想的，一直到坐在了专业面的现场，我才觉得其实上不上都无所谓了，确确实实自己虚的地方太多，实力还是不够，左边看看右边看看，那些沉着冷静的大牛在那里，自己真不知道该摆在何处。各种社团经历，国内国外的，我觉得所谓精英，就是他们了。所以这样对于结果其实也就淡化了，至少知道了自己欠缺在哪里了吧。如此甚好。

终审面试是一个把关的过程，区域老大过来，还有一群围观的领导，是为了配合全国其他地区的招聘整体形势。但是万科这次终审有点费解，终审估计要刷掉至少一半的人。这确实是一把大刀。终审面试是我在这次面试里见过最为严格的和正式的，有点压力面的倾向。提前一天通知了自我介绍和题目。一分钟个性化自我介绍，两分钟最成功的事情，两分钟教训最为深刻的事情，中间有人给你掐表，任何一项超时都会得到提示。而最成功和最什么的事情又出现了，于我而言最为讨厌这种准备了。但是还是硬生生地记了一些东西。

面试在万科杭州公司，一到休息室就发现一个哥们在那里狂练，喊着别人给他掐表。搞得我本身不紧张的都紧张起来。这个时候酱油党的姿态就要露陷了，一身上下的装饰都是借来的，作为一个衣冠禽兽都不那么职业，对不起地拿起兄弟的领带擦擦鼻子么„„记在心里的稿子是昨晚临时写的„„略等了一些时间就过去了，排队入场什么的，总之搞得气氛有点凝重。一个长方形的会议桌，面试官坐对面，一共七个，面试者一共八个，还有桌签，或许是万科送出的最后小礼物吧。严肃的面试官开始点名，按照流程，自我介绍和两个故事，时间一到就会提示。悲催的是前面几位都很不错，轮到我的时候自我介绍超了三秒„„于是内心里总是有一种消极的姿态。不过回想起来，这个时候也差不多了，面对的都是高手，且也相信面试官既然是区域领导的话对于职责和性格之类的会有一个充分的认知与把握。不过都到了这个份上了，看人也许看的是潜力吧，基本的工作谁都是可以担当的吧。自我介绍有些同学非常出彩，各种形式，说得也不错，讲故事呢关键在于真实性和可以吸取的教训，与他们的东西一比较，终于知道什么是矮穷丑了，回去照照镜子就好了，各种社团活动，人生阅历，自己的东西简直土爆了。确实各种能力相差甚远，自愧不如。流程走完之后是临时提问，问题很丰富，评述他人的观点，临时做一个什么什么之类的，问我的问题比较专业，但是我狗血的出错牌了，说是点评一个万科的景观还是景观来着，脑子一热没听清，没说出自己最熟悉的东西„„这种问题放在专业面试来说应该是滔滔不绝的吧„„这次估计就给跪了。想到同坐的那些人，毫无遗憾，看来内心里已经认同了学习的过程比取胜的过程更为要紧了。

到此就结束了整个万科配型之旅，体验不仅仅局限于这些，但是这些是个人觉得面试中可能会遇到的一些逻辑问题，写得有些恶搞，但却是内心见解。不以成败论英雄，算是第一次工作面试的一个认知，比较意识流„„算不算一份面经，见仁见智，因为鄙人确实不大适合描述。

万科，但愿它确实走在一条理想的路上„„

《万科地产校园招聘.doc》

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