推荐第1篇：宅基地房屋拆迁评估报告
宅基地房屋拆迁评估报告模板
来源： 作者： 日期：10-01-24
9、《北京市建筑工程预算定额》(2001年);
10、《北京工程造价信息》(北京市建设工程造价管理处主办2008)。
(二)委托方提供的资料
(略)
(三)受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘查、调查获得的资料。
(略)
八、估价原则
本次评估主要遵循以下原则：
1、合法原则
遵循合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。
2、最高最佳使用原则
所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。由于本次估价的目的是为拆迁补偿服务的，因此以保持现状为估价前提。
3、估价时点原则
估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期，通常用年、月、日表示，估价额是在该日期的价格。要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观、合理价格。
4、公平原则
房地产估价必须站在公正、保护双方权益的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。
5、替代原则
在评估房地产的价格时，如附近地区有若干相近效用的房地产的价格存在，则可依据“替代原理”推断出估价对象的价格。实际上是找一些与估价对象密切相关而又具有一定替代性的房地产作为比较参照物来进行评估，然后对其间的差别作些适当的修正得出估价对象的房地产价格。要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行房地产价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，估价结果准确。
九、估价方法
根据估价目的，本次采用成本法进行评估。
1、宅基地房屋拆迁补偿价计算公式：
宅基地房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋及其附属物重置成新价
(1)宅基地区位补偿价确定
宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积÷户均宅基地面积
宅基地区位补偿价一般由拆迁人委托有资质的评估机构在区县人民政府公布的幅度内，根据被拆迁房屋宅基地的实际情况评估确定;也可以由区县人民政府或者其指定的相关部门在区县人民政府公布的幅度内，根据被拆迁房屋宅基地的实际情况确定。
(2)宅基地面积确定
《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十八条规定了认定宅基地面积及补偿原则：①认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。②未经合法批准的宅基地，不予认定。③经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，不予补偿;但1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，可以按照区、县人民政府的规定给予适当补偿。
《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第六条规定了宅基地面积控制标准：①近郊区各区和远郊区人多地少的乡村，最高不得超过0.25亩(折合167平方米)。②其他地区最高不得超过0.3亩(折合200平方米)。③1982年以前划定的宅基地，多余前款规定的标准，每户最高不得超过0.4亩(折合267平方米)。
(3)房屋及其附属物重置成新价确定
根据北京市国土房管局《关于印发〈北京市宅基地房屋拆迁补偿规则〉的通知》及北京市国土房管局、北京市物价局《关于发布的通知》规定，被拆迁房屋及其附属物重置成新价采用成本法测算。计算公式为：
①砖木结构房屋
房屋及其附属物重置成新价={[屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+(墙身分数+门窗分数)×柱高差率] ×标准间数×成新折余率+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价
②砖混结构房屋
房屋及其附属物重置成新价={[屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+(墙身分数+门窗分数)×柱高差率] ×标准间数×(成新折余率+使用年限折余率)÷2+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价
2、村集体所有房屋拆迁补偿价计算公式：
村集体所有房屋拆迁补偿价=重置全价×成新率
(1)对已包含在《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的房屋及其附属物，可按该技术标准评估。
(2)对尚未列入《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的附属物，如设备类、苗木类、市政管道类、市政道路及桥梁类、庭院类等工程，可按以下步骤据实评估。
首先编制工程造价。按照北京市2001年预算定额及计算规则、费用标准和2008年**月市场价格水平编制附属物工程造价，设备购置费=设备原价+设备运杂费，建安工程费=直接费+间接费+利润+税金。
然后计算重置全价。对于价值量较小、建设周期较短的附属物工程可以直接得出重置全价;对于价值量较大、建设周期较长的附属物工程还应在工程造价的基础上，加上前期工程费、资金成本等费用后得出重置全价。
根据附属物工程建成时间及使用维护状况算出综合成新率，最后求得附属物重置成新价。
十、估价结果
于估价时点2008年**月**日的拆迁补偿总价为：人民币****元
其中，村民个人所有的房屋及其附属物总价为：人民币****元
村集体所有的房屋及其附属物总价为：人民币****元
以上分别见《****宅基地房屋拆迁补偿汇总表》、《****集体地上物拆迁补偿汇总表》。
十
一、估价人员
(略)
十二、估价作业日期
开始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。
十
三、估价报告应用的有效期
本报告有效期自《拆迁许可证》签发之日起1年。
推荐第2篇：城市房屋拆迁评估报告
城市房屋拆迁评估报告模板(2009-02-08 13:46:33) 标签：城市房屋拆迁 评估实践 分类：规范和模板
房地产估价报告
项目名称：朝阳区德外****宿舍拆迁补偿价值评估
受托估价单位：北京****房地产评估有限责任公司
委托估价单位：****公司
估 价 日 期：2008年**月**日至2008年**月**日
估价报告编号：****
目录
（略）
第一部分 致委托方函
****公司：
受贵单位的委托，我公司对朝阳区德外****宿舍拆迁补偿价值进行了评估。估价结果如下：
一、估价对象
根据《房屋拆迁许可证》（****号）及委托方的要求，确定本次估价对象为朝阳区德外****宿舍1号楼、2号楼、3号楼、4号楼，拆迁房屋总建筑面积13511.33平方米。
二、估价目的
为委托方依法实施房屋拆迁提供补偿价值参考。
三、估价时点
为《房屋拆迁许可证》签发之日，即2008年**月**日。
四、估价结果
于估价时点**年**月**日的拆迁补偿总价为：人民币****元
详见《拆迁补偿评估汇总表》及《拆迁补偿评估明细表》。
北京****房地产评估有限责任公司
2008年**月**日
第二部分 估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》以及国家和北京市房屋拆迁补偿规则、技术标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、本报告由北京****房地产评估有限责任公司解释。
参加本次估价的注册房地产估价师签名（盖章）：
（略）
第三部分 估价假设和限制条件
1、本次估价以委托方确定的估价范围和保持现状利用为估价前提。
2、本报告结果是估价对象在估价时点的拆迁补偿价值，随着时间推移、房地产市场变化及拆迁补偿政策调整，该结果需作相应调整，甚至重估。
3、本报告结果不含搬迁补助费、电话及空调移机费等各项补助费用。
4、本报告是为拆迁补偿服务的，估价结果仅作为拆迁补偿的依据，不得用于其他用途。
5、未经估价机构书面同意，任何单位或个人不得以任何形式公开本报告内容。
6、本报告有效期自《房屋拆迁许可证》签发之日起1年。
第四部分 估价结果报告
一、委托方
（略）
二、受托方
（略）
三、估价对象
根据《房屋拆迁许可证》（****号）及委托方的要求，本次估价对象确定为朝阳区德外****宿舍1号楼、2号楼、3号楼、4号楼，房屋总建筑面积13511.33平方米。
四、估价目的
为委托方依法实施房屋拆迁提供补偿价值参考。
五、估价时点
为《房屋拆迁许可证》签发之日，即2008年**月**日。
六、价值定义
根据估价目的，本次房地产价值为房屋拆迁补偿价值。 根据《北京市国土资源和房屋管理局关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则（暂行）〉的通知》（京国土房管拆字[2001]1234号，以下简称《拆迁评估规则》）以及北京市国土房管局、北京市物价局《关于发布的通知》(京国土房管拆[2003]808号，以下简称808号文件)，本次房屋拆迁补偿价值由区位补偿房价和房屋重置成新价构成。
1、区位补偿房价。由基准地价和基准房价构成，基准地价是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平；基准房价是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。《拆迁评估规则》还规定：住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围，由北京市国土房管局制定并定期公布；土地级别为七至十级的地区的基准房价，由区、县人民政府在市国土房管局规定的幅度内确定，并报市国土房管局备案。
2、房屋重置成新价。是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格，808号文件对如何确定房屋重置成新价作了详细规定。
本次房屋拆迁补偿价值不含搬迁补助费、电话及空调移机费等各项补助费用。
七、估价依据
（一）主要法律、法规、政策文件和技术规程
1、《中华人民共和国土地管理法》（主席令第8号）；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第29号）；
3、《中华人民共和国物权法》（主席令第62号）；
4、《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）；
5、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
6、《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令第87号）；
7、《关于印发〈北京市城市房屋拆迁管理办法>实施意见的通知》（京国土房管拆字[2001]1188号）；
8、《关于印发〈北京市房屋拆迁评估管理暂行规定〉的通知》（京国土房管拆字[2001]1147号）；
9、《市国土房管局关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则〉（暂行）的通知》（京国土房管拆字[2001]1234号）;
10、北京市国土房管局、北京市物价局《关于发布的通知》(京国土房管拆[2003]808号)；
11、《北京市建筑工程预算定额》（2001年）；
12、《北京工程造价信息》（北京市建设工程造价管理处主办2008）。
（二）委托方提供的资料
（略）
（三）受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘查、调查获得的资料。
（略）
八、估价原则
本次评估主要遵循以下原则：
1、合法原则
遵循合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。
2、最高最佳使用原则
所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。由于本次估价的目的是为拆迁补偿服务的，因此以保持现状为估价前提。
3、估价时点原则
估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期，通常用年、月、日表示，估价额是在该日期的价格。要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观、合理价格。
4、公平原则
房地产估价必须站在公正、保护双方权益的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。
5、替代原则
在评估房地产的价格时，如附近地区有若干相近效用的房地产的价格存在，则可依据“替代原理”推断出估价对象的价格。实际上是找一些与估价对象密切相关而又具有一定替代性的房地产作为比较参照物来进行评估，然后对其间的差别作些适当的修正得出估价对象的房地产价格。要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行房地产价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，估价结果准确。
九、估价方法
根据估价目的及估价对象实际情况，本次采用成本法进行评估，房屋拆迁补偿价计算公式可以依次表述为：
房屋拆迁补偿价
=区位补偿房价+房屋重置成新价
=（基准地价×K+基准房价）×建筑面积+楼房重置成新价
=（基准地价×K+基准房价）×建筑面积+（楼房基本价格×楼房折余率+∑增项价格×增项折余率）×建筑面积×区域系数+装修及附属物重置成新价
1、基准地价。是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平。根据《北京市国土资源和房屋管理局〈关于本市城市房屋拆迁评估中基准地价有关问题的批复〉》（京国土房管拆字[2002]1167号），《拆迁评估规则》有关基准地价水平的规定与《北京市人民政府〈关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知〉》（京政发[2002]32号）所确定的《北京市基准价格表》是基于同一时期的情况确定的，是一致的。也就是说，住宅房屋拆迁评估中基准地价水平，是在同一时期居住类型国有土地出让、转让基准地价规定的幅度内，基于被拆迁的普通住宅用地类型确定的。可见，具体到某个拆迁评估项目中的基准地价需参照《住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表》，按照规定的程序，使用合理的评估方法确定。本次评估采用基准地价系数修正法、市场比较法、假设开发法综合确定估价对象基准地价。
2、基准房价。是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。先根据《住宅房屋拆迁评估土地级别范围》确定估价对象土地级别，然后在《住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表》中查取估价对象基准房价。
3、K。为容积率修正系数，按照《住宅房屋拆迁容积率修正系数（K）表》确定。现状容积率r按照被拆迁房屋建筑面积除以土地面积计算。被拆迁房屋建筑面积和土地面积按照被拆迁人提交的房地权属证明文件标明的面积确定；房地产权属证明文件没有标明土地面积的，平房容积率按照0.7计算，地上二层及二层以上楼房容积率按照1计算；当事人有异议的，也可以按照测绘部门实际测量的数据计算。规划容积率r′根据《审定设计方案通知书》等相关规划文件确定。
4、建筑面积。应依次按以下顺序确定：
（1）有《房屋所有权证》的，按标明的建筑面积确定。
（2）有《房屋租赁合同》并标明使用面积的，根据北京市国土资源局、北京市人民政府住房制度改革办公室《关于印发〈北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼补充规定〉的通知》（京国土房管方字[2001]1286号），购买合居成套公有住宅楼房的建筑面积可以按使用面积乘以1.333计算，也可以按实际测量的建筑面积计算，涉及房屋公用面积分摊的，计算公式为：
建筑面积=居室面积×本幢楼房建筑面积÷各居室面积之和
或建筑面积=居室面积×分摊系数+居室面积
其中，分摊系数=（本幢楼房建筑面积-各居室面积之和）÷各居室面积之和。
（3）没有上述权属证明文件的，按实际测量的建筑面积计算，方法同上。
5、楼房基本价格。包含楼房土建、上下水、照明及普通内装修，根据808号文件中的《住宅楼房基本价格表》确定。
6、楼房折余率。根据808号文件中的《楼房成新平定说明》和《楼房直线折旧参数说明表》，取直接观察法和直线折旧法的算术平均值作为楼房折余率。
7、增项价格。增项是指由产权人统一安装或修建的项目，包括暖气、中央空调、煤气（天然气）及抗震加固。各增项价格在808号文件中的《增项价格表》中查取。
8、增项折余率。按808号文件中的《增项成新评定说明》执行。
9、区域系数。东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区八个城近郊区按1.0，其他远郊区（县）按0.8。
10、装修及附属物重置成新价。参照平房的装修及附属物评估方法，也可以根据定额据实估价。
11、对于在实际估价过程中与808号文件规定价格严重偏离的实物，由产权人或使用权人提供相应票据，估价人员按照市场价格结合实际情况进行作价。
十、估价结果
于估价时点**年**月**日的拆迁补偿总价为：人民币****元
详见《拆迁补偿评估汇总表》及《拆迁补偿评估明细表》。
十一、估价人员
（略）
十二、估价作业日期
开始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。
十三、估价报告应用的有效期
本报告有效期自《房屋拆迁许可证》签发之日起1年。
第五部分 附件
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仔细勘察丈量公平资产评估
14日上午，政府拆迁工作领导小组抽调领导小组成员单位人员，与评估公司的代表，组成拆迁评估工作组，对拆迁重建工作中涉及拆迁的住宅，进行了实地勘察与测量，开始该区域的住宅拆迁赔偿评估工作。
原办公楼使用时间已久，并且办公单位多，办公场面积狭小，已经不能完全适应快捷有效的服务功能，为有效发挥政府职能，构建高效、迅捷的政府形象，县委县政府决定对原来旧办公楼实施拆除和扩建，在新建计划中，位于办公楼背后的32户住宅也将计划一并拆除，为了能使该家属区居民在拆迁中能的得到合理的安置或赔偿，县政府办公楼拆迁工作领导小组联系专业的房地产拆迁评估公司，对整个政府家属区住宅实施资产评估工作，为此，拆迁工作领导小组抽调县住房城乡建设局、县发改局等7部门工作人员，会同评估公司代表，与今日上午开始住宅评估勘察测量工作。为切实维护拆迁户的切身利益，评估工作组深入拆迁户家中，逐户丈量，与每个拆迁户座谈，拆迁户所提要求进行详细登记。
此次拆迁评估工作，是为了在政府办公楼拆除重建工程中，既能有效维护了拆迁户的利益，又能顺利实施政府旧办公楼和政府家属区的拆迁重建工组，根据当情况，对拆迁户实施资产评估是解决拆迁赔偿矛盾的有效办法。
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近年来，由于评估机构出具的加油站拆迁补偿评估结论差距过大，导致当事人之间纠纷事件日益增多。例如，辽宁省西丰县沈丰加油站，第一次评估价364万元，第二次评估价22万元，两次评估价相差342万元。评估结论存在争议，固然有评估技术的原因，但主要是因为相关政策与规则不明确，导致当事人之间对拆迁补偿标准的理解不同。因此，正确把握加油站拆迁补偿标准，对于保护类似特殊类型房屋拆迁当事人的合法利益，具有重要的意义。
一、加油站拆迁补偿的范围
一般的营业用房拆迁之后其营业手续可移地继续使用， 经营者直接到工商管理部门办理变更登记即可，补偿标准一般不存在争议。而加油站是特许经营企业，其特许经营权的获得与其房屋的地理位置有着决定性的关系，拆迁后其营业手续能够移地继续使用的可能性很小，如果按照与一般营业用房同等的补偿标准进行补偿，难免会产生争议。
1.迁建加油站一般要按照新建站的审批程序和条件办理。如《吉林省加油站行业至2010年发展规划》中关于新建、迁建加油站的审批程序中规定“迁建加油站视同新建站，其审批程序依照新建站程序办理” 。“对因城市建设规划改造而废弃的加油站和中止经营一年以上的加油站，收回《成品油零售经营批准证书》
，并由工商部门吊销营业执照。对有长期规划证而被规划掉的加油站，可由中油或中石化两家公司控股，按照规划另行建设。原《成品油零售经营许可证》同时废止，由控股方重新申办”。
2.由于道路的改造升级，会面临加油站站点设置减少而不能获得重新批准。加油站拆迁后重建的难度很大。在拆迁时被拆迁人很难判断是否能获得迁建的批准，实践中多数加油站房屋的拆迁会导致该加油站废业。按照原来的补偿内容（房地产价值+无法恢复的设备和设施补偿金额+搬迁、拆除、安装等费用+停产停业损失）已经不足以补偿被拆迁人由于房屋拆迁而遭受的损失。这就是产生上述纠纷的主要原因。由于各评估机构确定的拆迁补偿范围不一致，考虑企业价值损失的评估值就高，按原有模式只评估房地产价值的评估值就低。笔者认为，在采用货币安置的条件下，加油站拆迁补偿范围就应该是加油站企业价值，具体补偿金额是：拆迁补偿金额=加油站企业价值-成品油存货价值-划拨土地出让金。因加油站资产是一类特殊的资产，目前国家及各省的法律法规及拆迁补偿文件中都没有对其做出明确规定。因此，评估人员接到加油站拆迁评估业务的时候，首先要明确拆迁补偿的范围。委托评估的拆迁补偿范围由拆迁人确定，一般来说有如下情况：（1）包括特许经营权在内的企业价值（2 ）评估房地产及无法恢复的设备和设施等价值。第一种拆迁补偿范围是在进行货币补偿时的正常范围，评估人员只需选择适当的评估方法、适宜的技术路线、合理的评估参数进行客观公正的评估即可。第二种情况，实际上只是货币补偿时应补偿范围的一部分，评估人员一定要在评估报告中进行披露，强调评估范围及该范围仅是拆迁补偿的一部分，以免使用者误解。
二、加油站拆迁补偿评估方法的选择
企业价值评估基本方法有三种，即市场法、成本法、和收益法。市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的方法。成本法也叫资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的方法。收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的方法。加油站特许经营，是指特许人通过签订合同将有权许可他人使用的与加油站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加油站使用，被授权的加油站按照合同约定在统一特许经营体系下从事成品油零售经营及相关服务，并向授权企业支付相应费用。虽然加油站的经营是按照授权企业规定的统一的模式进行的，且从目前国内来看，主要是两大授权商即中国石油天然气集团公司和中国石油化工集团公司，但由于加油站的经营收益受其地理位置的影响很大，可比性很差，因此加油站企业价值评估不适宜采用市场法。成本法需要根据具体情况选用适当评估方法得出各项资产的价值，由于特许经营权是一种无形资产，采用成本法确定其取得价值是不适宜的；另一方面特许权人不允许经营权人私自转让特许经营权，我们无法从市场上获得加油站特许经营权交易的案例，故也无法采用市场法。拆迁评估虽然是资产（企业）终止（废业）使用，但在我国拆迁法规中是假设其能够继续使用（经营）条件下的资产（企业）价值。在这一假设前提下，我们采用收益法对加油站企业价值进行评估。 收益法的基本公式为：
三、基于收益法的加油站拆迁补偿评估思路 根据收益法的基本公式进行加油站拆迁评估，就是要客观地确定被评估加油站的剩余经营年限、各年的净利润、净资产收益率等参数。笔者根据多年的实践经验， 摸索总结出一套收益法的技术路线。
（一）确定加油站剩余经营年限加油站剩余经营年限，一般是加油站《成品油零售经营许可证》所载终止年限与估价时点的时间差。这里考虑到房屋拆迁的特殊性，应考虑房屋建筑物及土地的剩余使用年限。即不考虑续期因素，按房屋建筑物、土地使用权、特许经营权剩余使用年限熟短原则计算剩余经营年限。
（二）预测各年净利润首先，应当从委托方或相关当事方获取被评估加油站过去（至少三年）的历史收益资料及未来收益的预测资料（五年，如果经营期短于五年，就是经营期内）。其次，分析被评估加油站经营状况、历史业绩、发展前景和加油站行业相关经济要素及发展前景，收集被评估加油站所涉及交易、收入、支出等业务合法性和未来预测可靠性的证据，充分考虑未来各种可能性发生的概率及其影响。再次，对被评估加油站收益预测进行分析、判断和调整，确信相关预测的合理性。———营业收入的预测。营业收入的预测可采用趋势分析法。评估人员应根据被评估加油站历史销售资料及未来预测资料，分析该加油站营业收入的历史发展情况和未来趋势，同时结合同行业其他企业的历史销售情况及发展趋势进行对比分析，对该加油站未来营业收入的发展趋势做出合理判断，确定营业收入的预测值。———成本费用的预测。成本预测主要包括：营业成本、主营业务税金及附加、
销售费用、管理费用、财务费用。成本费用预测可采用营业收入百分比法。即确定各项成本费用占营业收入的比值，根据未来各年营业收入的预测值，确定成本费用的预测值。———其他业务利润及营业外收支情况分析和预测。根据被评估加油站提供的历年会计报表，如果历年没有其他业务利润，在未来收益值中将该项按零值计算；如果发生额很小也可忽略不计；如果发生额较大，也可采用营业收入百分比法进行预测。营业外收支一般来说发生额较小，可根据被评估加油站提供的历史资料，分析确定一定的数额，并假设在剩余经营期内每年保持不变。根据以上分析，确定预测期各年净利润，公式为：Et=利润总额-所得税=营业收入-营业成本-主营业务税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用+其他业务利润+营业外收入-营业外支出-所得税最后，评估人员应关注，剩余经营年限短于与地上房屋建筑物及土地使用权的剩余使用年限时，相关终值的计算。剩余经营年限是采用房屋建筑物、土地使用权、特许经营权剩余使用年限熟短原则确定的。在划拨土地使用权条件下，土地的剩余使用年期可按房屋和特许经营权熟短来设定。在特许经营权的剩余使用年限大于房屋剩余使用年限时，按房屋的剩余使用年限确定剩余经营年期，这时应考虑将在经营终点的特许经营加盟费的摊余价值进行折现；二者同时到期，只考虑各年净利润的折现；在特许经营权的剩余使用年限小于房屋剩余使用年限时，按特许经营权的剩余使用年限确定剩余经营年期，这时应考虑将在经营终点的房屋建筑物价值进行折现。
（三）确定折现率
与净利润口径对应的折现率为净资产收益率。评估人员应考虑多个因素，合理确定折现率。 （1）考虑被评估加油站的历史收益水平，即通过历史资料计算分析其历史净资产收益 率水平。（2）搜集同行业其他企业净资产收益率的资料。（3）采用以下公式：资产报酬率=无风险收益率+行业风险收益率+企业特定风险收益率。其中，无风险收益率可采用同期或近期发行的长期国债利率，行业风险收益率可查阅相关行业统计资料。企业特定风险主要来自企业外部和内部两个方面，外部风险来自于企业所处具体经济地理位置、市场环境、自然与意外等；内部风险主要来自经营风险和财务风险。由于加油站的特许经营其经营风险一般很小，财务风险的判断要结合被评估加油站历年借款情况。最后结合上述三种情况，综合确定折现率。
（四）计算企业价值
将以上步骤计算的各项参数代入公式P= + 中，计算P值。
（五）确定评估结论
根据加油站企业价值确定拆迁补偿金额时要考虑两个问题：一是成品油库存；二是土地使用权的性质。由于加油站经营产品的特殊性，库存成品油必须是由加油站自行处理的一项内容。因此，在评估时库存成品油（包括在加油机、管线及储油罐内的）的价值要从企业价值评估结论中扣除，扣除的金额应该是：库存成品油价值=库存成品油数量×成品油销售单价用收益法计算的企业价值中所含土地价值是全地价（即出让价），如果被评估加油站的土地使用权是划拨地，应考虑在企业价值中扣除企业价值计算期限内土地使用权出让金。 评估结论：
拆迁补偿金额=加油站企业价值-库存成品油价值-划拨土地出让金
（六）完成拆迁评估报告
拆迁评估报告是对全部拆迁评估工作的总结，注意应披露以下重要事项：（1）评估对象和评估范围、评估对象的存在状况、权利状况和受到的限制；（2）影响评估分析、判断和结论的评估假设和限定条件，并就其对评估结论的影响进行必要说明；（3）披露相关财务分析、调整情况；（4）其他需要披露的事项。
推荐第5篇：房屋拆迁评估流程
城市房屋拆迁评估流程
1、公示评估机构名单，供拆迁当事人选择。
2、确定评估机构：采取被拆迁人投票或者当事人抽签的方式确定。
3、拆迁人与评估机构签订委托评估协议。
4、评估机构负责收集被拆迁房屋资料，包括房屋产权证、土地使用权证、建筑面积、房屋结构、装璜、附属物等。
应具有：反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像照片资料、实地勘察测量记录、评估对象登记清单，工作人员记录，被拆迁人签名；被拆迁人拒绝签名的，应当附有现场证人签名。
5、公示初步估价结论，公示时间7天。
6、估价机构向委托人提供被拆迁房屋整体估价报告和分户估价报告。
7、委托人向被拆迁人转交分户估价报告。
8、拆迁当事人对估价报告有异议的，在收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核，原估价机构应当在收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复，并出具书面意见。
9、另行委托估价机构评估的，受托估价机构应在10日内出具估价报告。
针对不同房屋制定相应的估价方法，主要有三种，即成本法、收益法以及市场比较法。既可选择一种进行评估，又可同时采用几种方法进行综合评估。
一、拆迁当事人共同选择评估机构。
市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。 拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。
二、拆迁人出资委托评估机构。
拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。
三、评估机构勘察测量。
1、拆迁当事人向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘。
2、受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。
3、对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。
4、实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
四、初步估价报告公示。
估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。
五、复核申请。
拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。
推荐第6篇：征地拆迁工作稳定风险评估报告
试阅：此项目涉及“三农”方面问题，涉及群众利益，须做风险评估 三农项目稳定风险评估报告
20XX年X月X日至20XX年X月X日XXXX稳定风险评估工作小组组织人员进驻XX村进行宣传做工作，入户进行了征求意见，并组织XX基点和XX村乡村干部、群众代表及人大代表在乡政府召开了XX工作稳定风险评估会。现将有关情况报告如下：
一、评估背景
XX工程为今年XX市重点民生项目，涉及占用XX乡XX村农村土地面积X亩，涉及农户X户（其中包括村委会及村民小组土地），涉及企业置换土地X个，其中运通加油站已占用土地X亩；XX村XXXX厂需占用XX乡土地10亩。本次XXXX共占用XX乡土地XX亩。征地搬迁工作于X月X日开始。
此项目涉及“三农”方面问题，涉及群众利益。为深入贯彻落实科学发展观，推进和谐XX建设，根据XX市《关于对涉及群众利益的重大决策事项进行稳定风险评估的意见》XX维稳文[XXXX]X号文件精神，XX乡维护稳定领导小组成立工作组对XXXX工作稳定风险进行评估。
二、评估事项
XXXX工程XX乡XXXX项目征地拆迁工作稳定风险评估。
三、评估目的
通过稳定风险评估，广泛听取群众意见，从政策上反应民意，取得群众支持，推动项目顺利进行。预防纠纷，信访问题的发生。最大限度消除不稳定因素。
四、评估依据
《关于对涉及群众利益的重大决策事项进行稳定风险评估的意见》XX维稳文[20XX]X号文件。
《XX乡关于对涉及群众利益的重大决策事项进行稳定风险评估的意见》
《中华人民共和国城乡规划法》 《国有土地上房屋征收与补偿条例》
五、评估原则
以XX市《关于对涉及群众利益的重大决策事项进行稳定风险评估的意见》XX维稳文[20XX]X号文件精神为指导，坚持“谁决策、谁评估、谁负责”的原则；坚持依法评估原则；坚持充分尊重群众民主原则；坚持维护群众眼前利益与长远利益并重的原则。
六、评估过程
20XX年X月X日至20XX年X月X日XXXX征地拆迁工作
2 稳定风险评估工作小组在XX村进行了入户宣传，走访征求意见，并在XX村村委会召开了部分村民代表座谈会。20XX年X月X日组织XX基点和XX村乡村干部、群众代表、人大代表及XXXX征地拆迁工作指挥部人员在XX乡政府召开了XXXX工程XXXX征地拆迁工作稳定风险评估会。
乡村干部和村民代表分别进行了讨论发言，会上讨论问题归纳如下：
1、占地补偿问题。有代表问到占地补偿问题。征地拆迁指挥部人员回答，采取逐年包产租地方式每年每亩按1500斤小麦参照当年市场价计算包租，另麦地每亩补偿600元青苗费，菜地每亩补偿1200元青苗费。
2、拆迁补偿问题。有代表问到所征用土地上的建筑物补偿问题。征地拆迁指挥部人员回答属违章建筑的一律只给予补偿建筑物；不属违章建筑的除补偿外，给予协调新的建筑地。
在整个评估过程中共发放评估征求意见表XX份，有效回收XX份，其中弃权XX份，同意征用土地的XX份，占回收有效意见的XX%，不同意的X份，占回收有效意见的X%。
七、评估结果
综合征求意见表情况，结合稳定风险评估工作小组调查走访情况，XXXX工程XXXX段征地拆迁工作开展有序，宣传到位，符合相关法律法规，符合本地实际和大多数群众利益，XXXX
3 段征地拆迁工作可以马上开展。建议在征地拆迁工作开展过程中，要紧密关注被征用土地群众的合理诉求，最大限度的防止出现损及群众切身利益的问题，最大限度的保障群众的合法权益，尽快尽早完成征地拆迁工作，保证XX市XXXX工程的顺利完成，为群众带来畅通的交通环境。
XXXX工作稳定风险评估工作小组
20XX年X月XX日
推荐第7篇：拆迁报告
关于申请对 危旧房拆迁改造的报告
人民政府：
为紧跟区政府提出的着力实施旧城改造战略部署，巩固和加强北商贸物流中心地位，突出园商圈的经济辐射力，我公司拟对片区危旧房屋进行旧城拆迁和综合改造。现将有关情况报告如下：
一、拆迁改造区域的基本情况
区域东朝仪凤街、西临正在施工建设的“曼哈顿商业广场”项目、北依东街口、南靠 “鼎城”商住区。
据调察目前在该区域内的业主主要是原市物资局金属公司和原市轻工业公司的老职工，总量为300余户，37088.424平方米，居住着2000多人，其中住宅危旧房为140余户600多人，1.2万平方米。
由于多种原因危旧房在原五星鼎城商住区建设和在建的曼哈顿商住区建设中均未纳入到统一的改造中，目前该区域房屋不仅危旧，而且卫生状况极差，安全隐患严重，已经成为典型的“贫民窟”和“城中村”。更为严重的是在“5.12” 地震中该片区的房屋受到极大地破坏，部分房屋已经相关部门鉴定为C、B级危房。为防止房屋安全
1 事故的发生，在“5.12”地震后政府还专门拨款 万元对该片区危房进行维修加固。居住在该区域的主要是老年人、残疾人和下岗、低保人员，这些人群普遍文化程度较低，社会竞争能力差，收入低，难以实施自改。因此，现住在此区域内的居民要求进行旧城拆迁改造的愿望十分强烈，已多次集体到市、区相关部门反映情况，希望政府将其列入旧城改造的范围。同时由于原“五星鼎城”项目在建设时未能达到进出区域的安全管理要求，使已经入住的业主至今不能办理产权证，导致群众多次上访，严重的影响到社会稳定，而仅靠五星鼎城建设方已经无力解决上述问题。该区域的群众也迫切的希望通过对号危旧房改造时消除进出口的安全隐患，使之能尽快的办理产权证。
鉴于旧城拆迁改造是一项涉及千家万户各方利益且政策性极强的工作，我公司在前期已经进行了全面的调查摸底。从调查的情况看，该区域的群众对我公司拟拆迁改造其危旧房屋表示出极大地热情，对我公司提出的拟拆迁补偿方案表示接受，目前在该区域内的拟拆迁安臵户绝大部分已经与我公司签订了同意拆迁改造的意向性协议。因此，对危旧房屋进行拆迁改造已经具备了具体实施的基本条件。
二、建设单位的基本情况
2 我公司建设单位。其前身是，我公司具有旧城拆迁改造和房地产开发建设的丰富实践经验，在先后成功开发了小西门小区、月亮湾小区和商业街等旧城改造项目，在通过对老城区的旧城拆迁改造建设了目前邻水最大的购物商业广场。通过我公司开发的旧城改造项目都取得了良好的社会效益。近几年我公司立足南充、向外拓展，向高品质楼盘发展，取得了骄人的成绩，其中位于核心境区的“高端别墅楼盘做为四川省第一个被《中国国家地理杂志》荣载的唯一的别墅项目，受人瞩目。我公司具有严格的科学管理体系、优秀的员工队伍和较强的资金实力，完全有组织实施仪危旧房改造的能力。
三、项目建设原则和目标
我公司在实施仪凤街旧房改造中将坚持“以人为本、科学规划、突出特色、打造精品”的原则，以人的行为、心理、视角和文化需求为出发点，实施超前规划，结合改造区域地域特点凸显商业氛围。将改造后的区域建设成为集购物消费、商业办公、旅游居住为一体的顺庆新地标性大型 综合商住区。
通过我公司对区域的旧城拆迁改造，将来呈现在该区域的将是一个体现文化与商业、历史和现代、功能多样和视觉美化，人与环境极大和谐的具有良好人文环境的高档建筑
3 群。同时通过对城拆迁改造，将使在建的“曼哈顿商业广场”无障碍的链接起来，使之成为在全川都可首屈一指的超大型城市商务中心，做到既改善环境又促进经济发展，从而大大的提高顺庆区的城市形象和城市综合竞争力。
四、希望给予支持的几个问题
旧城拆迁改造因为拆迁后的可用建筑面积不大，补偿还房面积较多，一般的开发商因难以获利而不愿开发。针对在该区域拆迁改造的实际情况，我公司希望政府在相关政策上给予一定的支持。
一、由于该区域内的拆迁还房面积较多，按一般的容积率建设将无法满足拆迁还房的需要。而且在花园商务区内如容积率较低也无法提高建筑的整体视角效果。因此，希望政府相关部门在规划上给予提高容积率的政策倾斜。
二、因为对该区域的拆迁改造关系到该区域内的群众居住条件改善，是一项民心和德政工程，希望政府按照旧城“城中村”改造的相关政策
三、我公司已经在前期进行了拆迁安臵还房的调查，并予绝大部分拆迁户签订了意向性的拆迁协议。按照现在的拆迁政策规定，希望政府尽快的批准进行拆迁，我公司将全力的配合政府完成相关的工作。
4 特此报告
推荐第8篇：拆迁报告
关于申请对仪凤街39－51号危旧房拆迁改造的报告
顺庆区人民政府：
为紧跟区政府提出的着力实施旧城改造战略部署，巩固和加强顺庆区川东北商贸物流中心地位，突出五星花园商圈的经济辐射力，我公司拟对仪凤街39－51号片区危旧房屋进行旧城拆迁和综合改造。现将有关情况报告如下：
一、拆迁改造区域的基本情况
仪凤街39－51号区域东朝仪凤街、西临正在施工建设的“曼哈顿商业广场”项目、北依吉隆街东街口、南靠 “五星鼎城”商住区。
据调察目前在该区域内的业主主要是原市物资局金属公司和原市轻工业公司的老职工，总量为300余户，37088.424平方米，居住着2000多人，其中住宅危旧房为140余户600多人，1.2万平方米。
由于多种原因仪凤街39－51号危旧房在原五星鼎城商住区建设和在建的曼哈顿商住区建设中均未纳入到统一的改造中，目前该区域房屋不仅危旧，而且卫生状况极差，安全隐患严重，已经成为典型的“贫民窟”和“城中村”。更为严重的是在“5.12” 地震中该片区的房屋受到极大
1地破坏，部分房屋已经相关部门鉴定为C、B级危房。为防止房屋安全事故的发生，在“5.12”地震后政府还专门拨款万元对该片区危房进行维修加固。居住在该区域的主要是老年人、残疾人和下岗、低保人员，这些人群普遍文化程度较低，社会竞争能力差，收入低，难以实施自改。因此，现住在此区域内的居民要求进行旧城拆迁改造的愿望十分强烈，已多次集体到市、区相关部门反映情况，希望政府将其列入旧城改造的范围。同时由于原“五星鼎城”项目在建设时未能达到进出区域的安全管理要求，使已经入住的业主至今不能办理产权证，导致群众多次上访，严重的影响到社会稳定，而仅靠五星鼎城建设方已经无力解决上述问题。该区域的群众也迫切的希望通过对仪凤街39－51号危旧房改造时消除进出口的安全隐患，使之能尽快的办理产权证。
鉴于旧城拆迁改造是一项涉及千家万户各方利益且政策性极强的工作，我公司在前期已经进行了全面的调查摸底。从调查的情况看，该区域的群众对我公司拟拆迁改造其危旧房屋表示出极大地热情，对我公司提出的拟拆迁补偿方案表示接受，目前在该区域内的拟拆迁安臵户绝大部分已经与我公司签订了同意拆迁改造的意向性协议。因此，对仪凤街39－51号危旧房屋进行拆迁改造已经具备了具体实施的基本条件。
二、建设单位的基本情况
我公司（四川银峰臵业有限公司）是拟对仪凤街39－51号危旧房改造的建设单位。其前身是四川银峰房地产综合开发有限公司，我公司具有旧城拆迁改造和房地产开发建设的丰富实践经验，在顺庆区先后成功开发了小西门小区、月亮湾小区和吉隆商业街等旧城改造项目，在广安邻水通过对老城区的旧城拆迁改造建设了目前邻水最大的购物商业广场。通过我公司开发的旧城改造项目都取得了良好的社会效益。近几年我公司立足南充、向外拓展，向高品质楼盘发展，取得了骄人的成绩，其中位于都江堰灵岩寺核心境区的“江山墅”高端别墅楼盘做为四川省第一个被《中国国家地理杂志》荣载的唯一的别墅项目，受人瞩目。我公司具有严格的科学管理体系、优秀的员工队伍和较强的资金实力，完全有组织实施仪凤街39－51号危旧房改造的能力。
三、项目建设原则和目标
我公司在实施仪凤街39－51号危旧房改造中将坚持“以人为本、科学规划、突出特色、打造精品”的原则，以人的行为、心理、视角和文化需求为出发点，实施超前规划，结合改造区域地域特点凸显商业氛围。将改造后的区域建设成为集购物消费、商业办公、旅游居住为一体的顺庆新地标性大型 综合商住区。
通过我公司对仪凤街39－51区域的旧城拆迁改造，将来呈现在该区域的将是一个体现文化与商业、历史和现代、功能多样和视觉美化，人与环境极大和谐的具有良好人文环境的高档建筑群。同时通过对仪凤街39－51的旧城拆迁改造，将使仪凤街、模范街、吉隆街和在建的“曼哈顿商业广场”无障碍的链接起来，使之成为在全川都可首屈一指的超大型城市商务中心，做到既改善环境又促进经济发展，从而大大的提高顺庆区的城市形象和城市综合竞争力。
四、希望给予支持的几个问题
仪凤街39－51区域的旧城拆迁改造因为拆迁后的可用建筑面积不大，补偿还房面积较多，一般的开发商因难以获利而不愿开发。针对在该区域拆迁改造的实际情况，我公司希望政府在相关政策上给予一定的支持。
一、由于该区域内的拆迁还房面积较多，按一般的容积率建设将无法满足拆迁还房的需要。而且在五星花园商务区内如容积率较低也无法提高建筑的整体视角效果。因此，希望政府相关部门在规划上给予提高容积率的政策倾斜。
二、因为对该区域的拆迁改造关系到该区域内的群众居住条件改善，是一项民心和德政工程，希望政府按照旧城“城中村”改造的相关政策减免相应的配套税费。
三、我公司已经在前期进行了拆迁安臵还房的调查，并予绝大部分拆迁户签订了意向性的拆迁协议。按照现在的拆迁政策规定，希望政府尽快的批准进行拆迁，我公司将全力的配合政府完成相关的工作。
特此报告
二〇一一年十二月十五日
推荐第9篇：拆迁报告
哈-白第三合同段施工中存在的问题
执行办及县政府相关部门：
我合同段经现场实地调查核实，从K75+000-K105+ 829.37路段内需征地拆迁的各种设施数量如下：伐树102棵；征用旱地42.9亩；征用城镇用地5.8亩；迁坟５处；铁丝围栏合计740米；土围墙80米；简易棚2间共300平方米；各种电线杆21根;草场沿路线长600m。
另：位于K97+250和K97+624处的华泰公司和正元国际金矿的生产用水输水管道原设计图中没有，但该路段现存在两处过路水管。
对于以上拆迁问题（见附表）各级领导及相关部门负责人多次亲临施工现场协调解决，为了进一步保证工程进度、质量，在施工期内能给阿勒泰人民交一份满意合格的答卷，恳请各级领导及相关部门能够尽快将拆迁问题予以落实。
详细位置见附表
哈巴河-白哈巴公路新建工程
第三合同段项目部
2007年9月1８日
推荐第10篇：征地拆迁项目社会稳定风险评估报告
樟树市拆迁办
关于樟树市药市路征地拆迁项目社会稳定风险评估的报告
樟树市城市建设改造拆迁安臵办公室
二〇一二年四月
目录
目 录
一、项目概况 .....................................1
二、可能存在的风险及评价 .........................2
（一）社会稳定风险内涵 .........................2
（二）征地拆迁引发的社会稳定风险内涵及其成因 ...2
（三）药市路征地拆迁社会稳定风险内容及其评价 ...4
（四）药市路征地拆迁社会稳定风险的综合评价 .....9
三、预防风险可采取的防范方案 ....................11
四、结论 ........................................13
樟树市拆迁办
关于樟树市药市路征地拆迁项目社会稳定风险评估的报告
樟树市维稳办：
根据中华人民共和国国务院第590号令第十二条规定：市、县人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。市拆迁办本着“对有可能在较大范围内对人民群众生产、生活造成影响的市政规划、重大工程项目建设和环境建设”等必须列入社会稳定风险评估范围的原则，特对樟树市药市路所涉征地拆迁项目进行社会稳定风险评估。
按照上述要求，樟树市城市建设改造拆迁安臵办公室作为责任单位，及时组建了评估工作领导小组，对“樟树市药市路征地拆迁项目”（以下简称药市路项目）进行一次全面的、认真的社会风险评估，形成社会稳定风险评估报告如下。
樟树市拆迁办
项目概况
一、项目概况
樟树市药市路征地拆迁项目（以下简称药市路）位于樟树市淦阳路至仁和路之间，药市路直线长度全长为420米，是连接淦阳路与仁和路的交通枢纽，区域集公共服务、居住中心为一体，规划定位为缓解药都南大道交通枢纽压力，拓宽城市交通枢纽线的交通线。
根据规划要求，规划方案一（药市路建设方案-规划18米）涉及包括市民政局福利院两栋房改房在内的共12户搬迁，拆迁面积1620余平方米。民政局福利院公房一栋，建筑面积1300平方米（其中临街店面400平方米），共计拆迁面积为2920平方米。规划方案一拆迁安臵补偿资金概算为370.8万元。
规划方案二（药市路建设方案-规划24米）在方案一所涉拆迁面积基础上增加了福城街道办事处誉洲新村安臵楼一栋五层共8户以及1户私房搬迁，涉及拆迁面积约2860余平方米（其中店面为240平方米），以及民政局福利院老年公寓一栋四层(其中二层为8户私房)，涉及拆迁面积约1040平方米，共计拆迁面积为6820平方米。规划方案二拆迁安臵补偿资金概算为804.5万元。
1 樟树市拆迁办
可能存在的风险及评价
二、可能存在的风险及评价
（一）社会稳定风险内涵
社会稳定风险，广义上是指一种导致社会冲突，危及社会稳定和社会秩序的可能性，是一类基础性、深层次、结构性的潜在危害因素，对社会的安全运行和健康发展会构成严重的威胁。一旦这种可能性变成现实性，社会风险就会转变成公共危机。广义的社会风险是一个抽象概念，它涵盖了生态环境领域、政治领域、经济领域、社会领域和文化领域等各种风险因素。在狭义上，社会风险是指由于所得分配不均、发生天灾、政府施政对抗、结社群斗、失业人口增加造成社会不安、宗教纠纷、社会各阶级对立、社会发生内争等社会因素引起的风险，仅指社会领域的风险。
（二）征地拆迁引发的社会稳定风险内涵及其成因
征地拆迁引发的社会稳定风险，即政府在执行征地拆迁决策、实施征地拆迁的过程中给人民群众的生活、生产、生命、财产等与其切实利益相关的各个方面造成的负面影响和损失的可能性。
征地拆迁对房屋户主及其成员的生产、生活、精神等方面造成严重影响，这些影响是多方面的：失去收益性物业、失去原有住宅、失去原有的生活方式和因邻里关系改变产生的失落感、剥夺感等。另外，不同历史年代之间、不同区域之间、不同征地性质之间的不同补偿标准和方式，有可能导致群众对比甚至盲目攀比，造成误解，产生不公平感等。
2 樟树市拆迁办
可能存在的风险及评价
因城市征地拆迁需要而迁出原居住地的被拆迁人，在理论上被称之为“引致移民”，又称之为非自愿移民。与主动移民不同，引致移民的被动性本身即具有一种无奈与悲壮的色彩。为了公共利益的需要，他们失去原有家园，拆迁时不得不背离故土，失去原有的生存空间，去适应一个新的未知环境。引发征地拆迁社会稳定风险的原因，分析如下：
1、征地拆迁的强制性
在我国，征地拆迁基本上是政府行为而不是市场行为，由政府发布公告、组织与实施，政府行为常带有一定的强制性，这样做利于保证工程建设进度要求。土地征收在对公民进行合理补偿的前提下进行，不以公民自愿和同意为条件。其产生的负面作用也是不容忽视的。
2、补偿不足
城市区域居住的价值具有很强的区域性，不同的城市区域居住环境所代表的价值相差显著。随着城市化的演进和城市的不断扩张，虽然城市边界土地升值明显，但是“故土难离”的传统思想仍然左右着居民对固有居住环境的眷恋。同时，基于我国目前的拆迁补偿标准，以广州市的补偿标准为例，尽管和90年代相比有了巨大的增加，但是由于实行的不是市场价，所以很难赶上房屋自身价值增长的步伐，和居民的不断增加的要求和欲望相比，房屋补偿价位常常显得不高。
3、补偿安臵中的社会保障力度不够
离开故土的居民其原有的基本生活、基本医疗等生存性的需
3 樟树市拆迁办
可能存在的风险及评价
要应该得到尊重和保护。政府是责任主体，因拆迁导致的失业人口数量在增加，缺乏失业保险和就业培训，可能诱发社会不稳定因素。
4.拆迁带来的破坏性
当人们被迫迁移时，其原有的社会联系属性将遭受破坏，社会关系网解体；部分靠门面获取收益的家庭和其它有收益性的生产资料将会丧失，收入来源减少；教育和医疗保健等福利设施及服务短期内将有可能恶化。这种破坏性将影响区域内的社会经济发展．影响被拆迁人的生产生活水平的提高。
5、补偿不公平等其它原因
不同历史年代之间、不同区域之间、不同征地性质之间的不同补偿标准和方式，有可能导致群众相互对比甚至盲目攀比，造成误解，产生不公平感。另外，政府征地程序不到位、粗暴施工、分配补偿费不当等都可能诱发社会稳定风险。
（三）药市路征地拆迁社会稳定风险内容及其评价
在拆迁过程中，社会稳定风险衍生于相关利益群体对征地拆迁项目的抗拒，这种抗拒有多种表现形式，如上访、留臵原地拒绝拆迁、暴力对抗甚至群体示威等。因此，对拆迁项目所涉及的影响社会稳定的风险进行界定，应认真分析拆迁实施后群众可能引发的异议、遭遇到的损失或不适，这些异议、损失或不适即为引起社会不稳定的风险。通过对药市路征地拆迁项目可能面临的六大类社会稳定风险评估的基础上，对上述六大类风险发生的可能性大小分别进行定性评价。为便于评价表述准确，本报告把风
4 樟树市拆迁办
可能存在的风险及评价
险发生可能性的大小划分成5个等级，可能性由小至大依次表述为：很小、较小、中等、较大、很大，并根据对拆迁相关利益群体的民意调研结果，界定各类风险发生可能性的大小。
根据对药市路征地拆迁项目实施过程中易发生的社会风险的经验判断，并结合项目的具体情形，药市路征地拆迁项目可能会诱发的异议、损失或不适等诸多社会风险及其评价主要如下：
1、项目合法性、合理性遭质疑的风险
风险内容：该项目的决策是否与现行政策、法律、法规相抵触，是否有充分的政策、法律依据；该项目是否坚持严格的审查审批和报批程序；是否经过严谨科学的可行性研究论证，是否充分考虑到时间、空间、人力、物力、财力等制约因素；建设方案是否具体、详实，配套措施是否完善。
风险评价：项目合理性风险较小，而其合法性不会受到质疑，风险较小。
（1）本项目合法，手续完备，程序完备
本项目经过充分可行性论证，严格按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、国土资源部《建设项目用地预审管理办法》(国土资源部第27号令)等有关规定办理手续，程序合法，手续齐全。
整个项目已取得用地规划许可证（ 地证[20 ] 号）、用地地红线图、纳入20 年政府城市建设计划（ 发[20 ] 号），拆迁程序正在按照土地管理法、城市拆迁安臵补偿条例等有关法律，按部就班依法进行之中。
5 樟树市拆迁办
可能存在的风险及评价
但是，上述依法进行的活动并不能彻底解决合法性的问题。首先，药市路征地拆迁项目属于公益性的综合开发，用途完全属于我国土地法律规定的公益性征地范围，如果用于住宅、商业等非公益用途，其合法性必将被质疑。其次，药市路建成后，周围土地升值空间巨大，利于提升城市品味。
（2）本项目符合区域经济发展需要
本项目位于淦阳路与仁和路之间的交通枢纽贯通，是缓解我市药都南大道交通枢纽压力的必要之举。由于道路交通等基础设施的改善，对于周边工商业的发展同样具有较强的推动力。从城市经营出发，该项目的建成将有利于地区的合理发展，整合周边市场资源，具有推进城市经济和规划建设的显著作用。同时，因发展影响而言，药市路的开发建设，是联通市“双桥”区域的又一重要启动点，不仅有利于进一步的加大区域合作交流，而且有利于实现拓展城市空间和城市建设的战略意图。
（3）本项目是实施城市规划的需要
药市路征地拆迁项目现已经完成了规划编制。
（4）本项目是经营城市，加快城市建设的需要
政府对药市路征地拆迁项目的投资，提升了区域土地的总体价值。区域土地的总体升值有利于政府在城市建设方面的资金形成良性循环，取得更好的效益和更高的效率。
2、群众抵制征地拆迁的风险
风险内容：由于拆迁涉及群众的切身利益，加上群众对拆迁的政策缺乏理解，因此在拆迁问题上群众往往会与政府站在对立
6 樟树市拆迁办
可能存在的风险及评价
面，以各种形式抵制征地拆迁。拆迁项目中群众最敏感、最担忧的问题是补偿不合理，丧失原有的居住环境。药市路征地拆迁项目要征收至少2920平方米的房屋，所涉拆迁房屋未来升值空间显著，且居民属老住户，大多数看重的是房屋居住的区域性优势。因此居民可能会对拆迁项目产生强烈的排斥和抵触情绪，这种负面情绪一经积累有可能演变为激烈的抵制行动，从而影响社会稳定。因住宅的拆除和搬迁，致使其生活会造成一些不便和冲击，如若认为补偿不能弥补因搬迁导致的不便，即使是少数居民同意搬迁，也有可能影响项目的进度和社会的不稳定。另外，原有房屋使用给居民带来了的租金收益短期内可能会失去，从而影响收入水平的提高。
风险评价：群众抵制征地拆迁的风险较大。
为了赢得群众药市路征地拆迁项目的支持，拆迁办已在房屋拆迁安臵过程中摸索出了一套成熟的做法，有效地化解了群众对房屋拆迁项目的不理解、不支持。在项目拆迁过程中，一线动迁工作人员高度负责，主动放弃自己的节假日休息时间，积极与被拆迁居民联系沟通，向他们解答各项拆迁问题，宣传项目建设意义和政策；同时对关系到群众切身利益的补偿数据，一丝不苟，反复核对，将积极帮助居民解决力所能及的补偿问题，顺利、高效推进拆迁工作。但“工作性引导”不能作为社会风险评估中降低风险因素所要考虑的必要成分。
3、群众对生活环境变化的不适风险
风险内容：药市路征地拆迁项目所在地是一条直线长度约
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可能存在的风险及评价
420米的道路，该项目的实施将打破当地居民的生存现状，使得与外界的联系更加凸显，并在一定程度上会受到外界的干扰，从而造成居民内心的不安与担忧。另外，该项目的实施不可避免地会引起居民异地迁移，进行异地安臵。异地安臵会使长期形成的邻里关系解体，不得不重新组建并适应新的社会关系网络，这些都会使被拆迁居民在短期内感到惶恐和不适。
风险评价：群众对生活环境变化的不适风险较大。
4、群众对生活保障担忧的风险
风险内容：药市路征地拆迁项目在安臵时即可由居民自己选择采用货币安臵方式或安臵房臵换，上述两种方式虽在短期内使居民生活可以为继，但从长期来看弱化了居民的持续生存能力。拆迁安臵，采用的异地安臵方式会使被拆迁户中的部分兼业打工者失去原来打工的机会，造成暂时性的失业，从而使其面临生存的压力。
风险评价：群众对生活保障担忧的风险很大。
5、项目可能引发社会矛盾的风险
风险内容：药市路在征地拆迁过程中，当地个别居民可能会因为对补偿方案的不满意而成为“钉子户”，拒绝征地、抵制拆迁。甚至在施工过程中可能会对当地居民带来干扰，影响其他居民正常的生活与通行，因此有可能引发居民的不满情绪。另外，不排除有民间组织通过收买当地居民的补偿“权利”而介入反征地拆迁活动，滋事生非，干扰项目进展，并从中牟利。
风险评价：项目可能引发的社会治安风险较小
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可能存在的风险及评价
6、项目可能造成环境破坏的风险
风险内容：药市路征地拆迁项目需征用的房屋，可能会对当地的生态和景观造成一定程度的破坏。在建设期内项目的施工会对地表水、空气、噪声环境等方面产生一定程度的不利影响。施工过程中会产生大量粉尘，施工机械会有作业噪声，施工机械燃油或机油渗漏会引起油污染，施工物堆料场受降雨冲刷会引起地表径流污染，施工营地生活污水未经处理直排或生活垃圾随意抛弃会引起污染。挖掘机械及运土车辆对道路的损坏和环境卫生的破坏的现象将不同程度的存在。
风险评价：项目造成环境破坏的风险很小
（四）药市路征地拆迁社会稳定风险的综合评价
上文已对药市路征地拆迁项目可能引发的不利于社会稳定的六大类风险可能性大小进行了单项评价，为便于度量该项目整体风险的大小，有必要对各类风险的可能性大小进行量化，然后得到项目的综合风险大小。
首先根据民意调研结果确定每类风险因素的权重ω，ω取值范围为[0，1]，ω取值越大表示某类风险在所有风险中的重要性越大。其次确定风险可能性大小的等级值Ｃ，上文已将风险划分为5个等级（很小、较小、中等、较大、很大），等级值Ｃ按风险可能性由小至大分别取值为0.2，0.4，0.6，0.8，1.0。然后将每类风险因素的权重与等级值相乘，求出该类风险因素的得分（即ω×Ｃ），把各类风险的得分加总求和即得到综合风险的分值，即Σω×Ｃ。综合风险的分值越高，说明项目的风险越大。
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可能存在的风险及评价
一般而言，综合风险分值为0.2-0.4时，表示该项目风险低，有引发个体矛盾冲突的可能；分值为0.41-0.7时，表示该项目风险中等，有引发一般性群体性事件的可能；分值为0.71-1.0时，表示该项目风险高，有引发大规模群体性事件的可能。本项目综合风险值求取见下表。
表 1 药市路征地拆迁项目风险综合评价
风险权重（W）
风险发生的可能性（C）
很小 较小 中等 较大 很大 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0
√
√ √
√ 风险类别 WC
项目合法性、合理性遭质疑的风险 群众抵制征地拆迁的风险
群众对生活环境变化的不适风险 群众对生活保障担忧的风险 项目可能引发社会矛盾的风险 项目可能造成环境破坏的风险
0.15 0.20 0.10 0.20
0.06 0.16 0.08 0.2
0.20 √
0.08
0.15 √ 综合风险
0.03 0.61 从表1可看出，药市路征地拆迁项目可能引发的不利于社会稳定的综合风险值为0.61，风险程度中等，意味着项目实施过程中存在引发一般性群体性事件的可能。
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预防风险可采取的防范方案
三、预防风险可采取的防范方案
药市路征地拆迁项目发生不利于社会稳定的风险程度为中等，意味着征地拆迁项目不会一帆风顺，特别要注意加强对征地拆迁实施过程中可能出现的个体矛盾冲突的防范，并随时戒备和监控征地拆迁进展中可能出现的风险发生。
1、加强征地拆迁政策的宣传，营造良好的社会舆论氛围。
可通过电视、广播、报纸能多种新闻媒体，宣传药市路征地拆迁项目对完善我市陆路交通网络建设、拉动地方经济发展、带动周边土地升值、增加其他居民致富机会和促进物业经营较快增长等方面将带来长期福利改善。尽管短期内部分居民会有少量的利益损失或者带来转型期的生活不便，甚至带来感情的痛苦、焦虑等，权衡利弊，当地居民将会是最大的受益者。因此，有必要继续加强征地拆迁政策的宣传，舆论先行。
2、创新思路，讲求科学的征地拆迁方法，以人为本
在征地拆迁过程中要不断创新工作思路，讲求科学有效的拆迁方法，尤其要千方百计应用那些已被实践证明效果十分显著的征地拆迁工作方法。如市繁昌地段在拆迁过程中，实施“四同时”征收模式，将经济留用地、安臵区用地与项目主体用地进行“捆绑”，“同时选址、同时规划、同时报批、同时建设”，最大程度地照顾被征地群众的利益。在房屋征收过程中，还要按规定做好公开、公示工作，保证被征收对象的知情权。
3、加强风险预警，做好征地拆迁现场维稳工作
建立风险预警制度，对征地拆迁过程中发生的不稳定因素进
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预防风险可采取的防范方案
行每日排查。加强征地拆迁现场的治安保障，突发事件一旦发生或是出现发生的苗头后，各方力量和人员都能立即投入到位，各司其职，有条不紊开展工作；涉及单位的主要领导要亲临现场，对能解决的问题要现场给予承诺和答复，确保事态不扩大，把不稳定因素的影响控制在最小范围内。
4、探索开展再就业技能培训
对那些离开“故土”，难以第一时间在找到合适工作的居民，如果有再就业技能培训的需求，政府应该专门在房屋征收补偿费用中列出一定的预算，采取订单式等方式，向有关社会机构购买培训课程，对异地安臵居民进行技能培训。
5、加强对房屋征收专项资金使用的监管，预防腐败的发生
政府应该加强对房屋征收专项资金、资产合法使用的适度监管，防止因资金使用、资产运作不当而影响被拆迁居民的切身利益，进而发生“衍生性”社会不稳定现象。
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结论
四、结论
本报告对药市路征地拆迁过程中可能发生的社会稳定风险进行了识别与评价，结论如下：
药市路征地拆迁项目可能会引发6类不利于社会稳定的风险，这6类风险发生的可能性大小评价结果是：第1类风险，项目合法性、合理性遭质疑的风险，该类风险发生的可能性较小；第2类风险，群众抵制征地拆迁的风险，该类风险发生的可能性较大；第3类风险，群众对生活环境变化的不适风险，该类风险发生的可能性较大；第4类风险，群众对生活保障担忧的风险，该类风险发生的可能性很大；第5类风险，项目可能引发社会矛盾的风险，该类风险发生的可能性较小；第6类风险，项目可能造成环境破坏的风险，该类风险发生的可能性很小。
综合评价，药市路征地拆迁拆迁社会稳定风险程度中等，意味着项目实施过程中存在引发一般性群体性事件的可能。
目前将可采取的系列风险防范措施已一一列举，在一定程度上可以起到降低以致消除社会风险的效果。但其效果的好坏，取决于这些防范措施执行力度大小的影响。
第11篇：房屋拆迁评估报告法律实践问题研究
房屋拆迁评估报告法律实践问题研究
（二）
——救济途径之行政诉讼
一、房屋评估报告的救济途径
法律明确规定：房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果[1]。实际上，一些地方政府往往会指示和干预地方房地产评估机构压低被拆迁房屋的评估价值，虽然《国有土地上房屋征收评估办法》规定，当事人有权对评估结果提出异议，申请复核，申请专家委员会鉴定等。可见，当前对评估报告的救济途径主要是申请复核和专家鉴定两种。但是，在拆迁或者征收活动中，被拆迁人本身就处于被动地位，如此短的时间之内根本无法收集到相关材料和法律依据，不科学、缺乏公正的评估报告就很难得到救济。如何才能实现被拆迁人对评估报告的权利，这在当前法律环境下显然是一种权利真空。
二、房屋评估报告的诉讼救济方式
被拆迁房屋的评估报告是否具有可诉性呢？一般说来，评估报告是具有证据性质的结论，在拆迁补偿中仅仅作为参考依据之一，当事人对评估报告不服，除了采取申请复核和专家鉴定之外，是否可以提起诉讼呢？法律上并没有明确规定，在实践中也是个值得探讨的问题。
（一）评估报告如何进入诉讼程序
提起行政诉讼不仅要有具体行政行为，还要属于《行政诉讼法》规定的可诉范围。评估报告由具有房地产价格评估资格的估价机构出具，估价机构不是行政机关，评估报告也不是行政机关作出的具体行政行为的产物，因此如果当事人对评估报告本身有异议是不能提起行政诉讼的。但是，被拆迁人可以采取对补偿安置裁决提起行政诉讼的迂回方式将评估报告纳入诉讼程序。 根据《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》规定，公民、法人或者其他组织，对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应作为行政案件受理，因此，拆迁补偿安置裁决是可以提起诉讼的。
一旦当事人对补偿安置裁决不服提起行政诉讼后，法院就应当对作出裁决的依据之一的房屋评估报告进行程序上和实体上的审查。
（二）评估报告的证明力分析
律师在承办案件时，需要从如下方面分析评估报告的证明力： （1）评估报告的做出是否合法
证据的合法性标准是指证据的主体、取得证据的程序、方式以及证据的形式是否符合法律的规定。如果是不具有鉴定资格的机构或不具有鉴定资格的人出具的评估报告，都属于不具有合法性的证据。如果评估报告所记载的鉴定的提起人不合格、鉴定人与案件鉴定双方当事人有利害关系、鉴定机构、鉴定过程等操作规范不符合规定等，则该评估报告的取得不符合法律规定的程序和要求。如评估报告未写明参加鉴定人员的姓名、职业、所依据的材料、分析过程，缺少参加鉴定的鉴定人签名并加盖鉴定机构印章等，都是不符合法律规定，也是不能作为定案的依据的。
（2）评估报告的价格审查
在评估报告的真实性审查方面，主要注意的是评估报告中的价格构成。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业的补助费以及被拆迁的房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。如果评估报告将被拆迁房屋的房地产市场价格和其他补偿金额混淆在一起，则该评估报告不能采信。
（3）审查评估报告所考虑的因素和所参考的依据
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。区位主要考虑交通状况、配套设施、人文环境所占用的面积等因素品；用途主要考虑是住宅用房、商业用房还用工业用房；建筑面积主要考虑是主建筑和附属建筑。被拆迁房屋的估价还应当考虑被拆迁房屋所在地的基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，参照当地市场价格进行评估。另外还应当考虑被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向、采光、通风等，否则该评估报告就不科学、不准确、不客观。
（4）审查评估报告是否考虑了不相关因素
被拆迁房屋的估价主要从被拆迁房屋的自然属性进行判断，至于其他社会属性等不相关因素就不应该考虑。例如，被拆迁房屋是否是违章建筑就不必考虑，因为判断是否属违章建筑有诸多复杂的因素，按照职权法定化原则，是否违章建筑只能由城市规划部门认定。在实践中同一评估对象中可能有部分合法建筑，部分建章建筑，如果委托人有特别明示和要求，评估机构可以分别作出评估，但是不需要评估直接认定，而是应留给补偿安置裁决机关去裁决。再如，评估时考虑了被拆迁房屋的“人”的因素，造成拆除同一类房屋，因居住人口不一，导致被拆迁房屋估价上的差异，补偿标准也不一样。如果评估机构考虑了此类不相关因素，则该评估报告就不能够采信。 （5）审查评估报告是否告知了救济权
评估报告对补偿数额起到决定性作用，为了保证公正、客观和真实，在评估报告中应当告知拆迁当事人的救济权。评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。由此可见，如果在评估报告做出过程中没有告诉被拆迁人相应的救济权，则该估价报告不能采信。
第12篇：拆迁安置房二期一标评估报告
杭州市玉皇山南公交停保场地块二期拆迁安置房项目I标
（8#、13#、19~22#楼）
质 量 评 估 报 告
上海市建设工程监理有限公司
玉皇山南公交停保场地块二期拆迁安置房项目一标监理部
2010年11月30日 玉皇山南公交停保场地块拆迁安置房二期一标
监理评估报告 （8#、13#、19~22#楼）
工程概况：
本工程坐落在杭州市上城区复兴路北侧闸口公交停保场地块。建设单位为杭州市玉皇山南综合整治工程指挥部，杭州市上城区建筑工程安全质量监督站监督，浙江城建勘察研究院有限公司勘察，浙江南方建筑设计有限公司设计，上海市建设工程监理有限公司监理，总包单位为福建亨立建设集团有限公司承建。
工程总建筑面积40582㎡，结构形式为钢筋混凝土框架结构，建筑结构类别为丙类，建筑安全等级为二级,抗震设防烈度为六度。位于杭州市复兴路北侧、闸口。本工程±0.000相当于黄海标高9.300m 。该工程2009年12月14日正式开工。（本次主体结构验收为8#、13#、19~22#楼6幢）
1、8#楼混凝土工程： 1-35/P-Y轴基础至二层楼面砼强度C35,二层柱三层楼面砼强度等级为C30，三层以上为C25。其余基础承台、地梁、柱为C35，一层楼面至三层楼面为C30，三层以上为C25。墙体工程：±0.00以上外墙采用多孔页岩砼砖，M5混合砂浆砌筑；内隔墙采用B07级蒸压加气混凝土砌块,专用粘结剂砌筑。
2、13#楼混凝土工程： 11-64/A-K轴基础至二层楼面砼强度C35,二层柱三层楼面砼强度等级为C30，三层以上为C25。其余基础至三层楼面为C30，三层以上为C25.墙体工程：±0.00以上外墙采用多孔页岩砖，M5混合砂浆砌筑；内隔墙采用B07级蒸压加气混凝土砌块,专用粘结剂砌筑。
3、20#、22#楼基础至三层楼面砼强度为C30，三层以上砼强度为C25；±0.00以上外墙采用多孔页岩砖，M5混合砂浆砌筑；内隔墙采用B07级蒸压加气混凝土砌块,专用粘结剂砌筑。
4、19#、21#楼基础至二层楼面砼强度为C35，二层柱三层楼面砼强度为C30，三层以上为C25；±0.00以上外墙采用多孔页岩砖，M5混合砂浆砌筑；内隔墙采用B07级蒸压加气混凝土砌块,专用粘结剂砌筑。受业主委托，上海市建设工程监理有限公司及时组建公交停保场项目监理部，及时的开展相关监理工作。监理对该工程的监理如下：
1 监理组织和监理范围: 1.1 监理组织 总监：叶丹
专业监理人员：王现友、吕国栋 安全监理：刘国华
现场监理：司宗平、吴琼飞、卢玉堂 1.2 监理范围：施工图范围内施工阶段监理 2 监理技术资料
主要编写了监理规划、土建监理细则、水电安装监理细则、桩基监理细则、旁站监理方案，原材料“二材二块”见证取样细则等作为工程实施监理的依据，同时以国标《建设工程监理范围》BG50319-2000为本工程的监理标准，并结合我们上海市建设工程监理公司的要求，在工程监理技术资料的搜集、整理、审批上做如下的工作：
2.1桩基工程：组织图纸会审，检查施工条件和人员组织情况，资质和资格情况，参与试验等工作，并进行桩位测量定位的技术复核工作。在施工过程中坚持旁站监理和文字记录。认真审查桩基工程质量，经验收合格后签认交工验收书。
2.2 基础工程：开工前认真审查施工单位资质，施工组织设计，施工专项方案。并参与勘察、设计等单位对基槽进行验收。对进场的原材料及时的进行检查，并见证取样送检，合格后方用于本工程。对轴线进行技术复核工作，对基础钢筋进行严格认真的隐蔽验收，对基础砼浇捣进行预控和旁站监理，对基础砼和剪力墙外侧JS防水涂料的施工、回填土质量等进行旁站监理和验收。
2.3本结构工程：主要是加强了对进场材料，特别是钢筋，商品砼，砖胎模砌体，水电预留预埋材料的检查验收工作，对每个结构段的柱与梁板钢筋隐蔽验收，水电工程隐蔽验收，砼旁站记录，砼浇捣令,配合比单，拆模申请报告的审批，钢筋检验批验收纪录，砼检验批验收记录。砖砌体检验批验收记录，水电预埋，预留检验批记录，水电接地，消防，防水检验批记录，结构工程验收记录。 3 工程质量
3.1质量保证资料：
3.1.1桩基工程：进行定位，复核工作，参与试打桩工作，对每个检验批进行检查验收隐蔽验收，对建筑物定位，桩位放样和轴线以及桩位偏差进行检测和复核工作，桩位偏差符合设计及规范要求，经测试单位检测单桩竖向抗压静载试验，均符合设计及施工验收规范要求。
3.1.2土建工程：
1）、8#楼主体结构：混凝土标准养护试压试块报告：C35计2组；C30计4组；C25计9组。混凝土同条件养护试压试块报告：C35计1组；C30计3组；C25计6组。
模板工程检验批质量验收记录24份，钢筋工程检验批质量验收记录54份，混凝土工程检验批质量验收记录11份，模板安装技术复核记录19份，钢筋隐蔽工程检查验收记录15份。
2）、13#主体结构：混凝土标准养护试压试块报告：C35计2组；C30计7组；C25计15组。混凝土同条件养护试压试块报告：C35计1组；C30计6组；C25计10组。
模板工程检验批质量验收记录36份，钢筋工程检验批质量验收记录76份，混凝土工程检验批质量验收记录20份，模板安装技术复核记录25份，钢筋隐蔽工程检查验收记录22份。
3)19#主体结构：混凝土标准养护试压试块报告：C35计2组；C30计2组；C25计6组。混凝土同条件养护试压试块报告：C35计1组；C30计1组；C25计3组。
模板工程检验批质量验收记录12份，钢筋工程检验批质量验收记录24份，混凝土工程检验批质量验收记录6份，模板安装技术复核记录12份，钢筋隐蔽工程检查验收记录8份。
4) 20#主体结构：混凝土标准养护试压试块报告： C30计2组；C25计3组。混凝土同条件养护试压试块报告：C30计2组；C25计3组。 模板工程检验批质量验收记录12份，钢筋工程检验批质量验收记录24份，混凝土工程检验批质量验收记录6份，模板安装技术复核记录12份，钢筋隐蔽工程检查验收记录8份。
5) 21#主体结构：混凝土标准养护试压试块报告：C35计2组；C30计2组；C25计8组。混凝土同条件养护试压试块报告：C35计1组；C30计1组；C25计3组。
模板工程检验批质量验收记录12份，钢筋工程检验批质量验收记录24份，混凝土工程检验批质量验收记录6份，模板安装技术复核记录12份，钢筋隐蔽工程检查验收记录8份。
6) 22#主体结构：混凝土标准养护试压试块报告：；C30计2组；C25计2组。混凝土同条件养护试压试块报告： C30计2组；C25计3组。
7)模板工程检验批质量验收记录12份，钢筋工程检验批质量验收记录24份，混凝土工程检验批质量验收记录6份，模板安装技术复核记录12份，钢筋隐蔽工程检查验收记录8份。
钢筋质保单215份，钢筋原材料复试报告79组，钢筋焊接报告：8#楼钢筋连接:电渣压力焊12份;闪光对焊12份;单面搭接焊12份;13#楼钢筋连接:电渣压力焊14份;闪光对焊12份;单面搭接焊14份;19#楼钢筋连接:电渣压力焊8份;闪光对焊11份;单面搭接焊10份;20#楼钢筋连接:电渣压力焊6份;闪光对焊6份;单面搭接焊6份;21#楼钢筋连接:电渣压力焊9份;闪光对焊12份;单面搭接焊12份;22#楼钢筋连接:电渣压力焊6份;闪光对焊6份;单面搭接焊6份。焊条（剂）合格证1份，砖出厂合格证，复试报告：砼实心砖4组，砼多孔砖3组。蒸压加气混凝土砌块9份.均符合设计及施工验收规范要求。
8）、沉降观测见证记录
沉降观测点按设计要求设置，点数和所测数据如下：
8#楼共测7次，最大沉降为7 ㎜，最小沉降为5 ㎜，沉降差2㎜，符合要求；13#楼共测7次，最大沉降为7㎜，最小沉降为4㎜，沉降差3㎜，符合要求；19#楼共测7次，最大沉降为5 ㎜，最小沉降为3 ㎜，沉降差2㎜，符合要求；20#楼共测7次，最大沉降为7 ㎜，最小沉降为6 ㎜，沉降差1㎜，符合要求；21#楼共测7次，最大沉降为6 ㎜，最小沉降为4㎜，沉降差2㎜，符合要求；22#楼共测7次，最大沉降为5 ㎜，最小沉降为3㎜，沉降差2㎜，符合要求。
4、水电安装、弱电工程情况：、
在土建主体结构工程施工过程中，水电安装工程主要是配合土建工程做好预埋工作。我监理方对每次进场的安装材料进行验收，严把材料关，验收合格后方同意入库，确保原材料的质量。对主体结构施工过程中，我监理方采用平行检查和隐蔽验收相结合的方式对施工质量进行控制，严格按照设计图纸和相关验收规范的要求对基础接地网焊接、避雷引下线焊接、卫生间等电位焊接、电气管线预埋、弱电管线预埋、给排水套管预埋进行验收，发现问题及时督促施工单位进行整改，整改完成后经监理复查合格后方同意下一道工序施工。 水电安装资料：
1、主要电气管材、设备、材料质保单及合格证13份（其中镀锌钢管合格证1份、镀锌扁钢合格证1份、圆钢合格证1份、电焊条合格证1份、UPCV电工套管合格证3份、KBG管合格证2份、金属接线盒1份、PVC接线盒2份、等电位箱1份）。
2、电气隐蔽工程验收记录174份(其中电线导管敷设61份、卫生局部等电位敷设51份、基础接地装置安装9份、避雷引下线焊接53份)。
以上工程技术资料均经监理签证后进行下一道工序施工。工程资料基本齐全，符合设计及施工规范要求。
3.1.4本工程委托杭州求是建设工程检测有限公司对结构钢筋保护层厚度、实体截面尺寸、净高尺寸、回弹强度进行检测，检测过程监理实施全过程见证。检测结果均符合设计及施工验收规范要求。 3.2工程实体质量：
经检查，砼实体质量为所有的砼构件的截面尺寸均符合设计图纸要求，砼浇捣密实，表面平整，光滑，无露筋，局部蜂窝、麻面经技术处理均符合要求，同条件试块强度均达到设计要求，砖砌体的水平灰缝平整，表面的平整度，垂直度符合施工验收规范要求。
5、工程质量评估：
经检查和综合评定，8#楼C25标养试块共10组,其中1组龄期未到;13#楼C25标养试块共16组,其中1组龄期未到;19#楼C25标养试块共8组,其中2组龄期未到;20#楼C25标养试块共4组,其中1组龄期未到;22#楼C25标养试块共4组,其中1组龄期未到。19#--22#楼砂浆试块龄期未到,暂同意本工程评定为合格工程。
上海市建设工程监理有限公司
玉皇山公交停保场拆迁安置房工程项目监理部
2010年11月30日
第13篇：委托房屋拆迁评估合同
委托房屋拆迁评估合同
委托方：
（以下简称甲方） 受托方：
（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《北京市城市房屋拆迁管理办法》、《北京市实施（城市房屋拆迁管理条例）细则》及《北京市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》等有关法律、法规及文件规定，甲乙双方经充分协商，就
项目的拆迁补偿价格进行评估事宜签订本合同。
一、估价工程范围、评估工作量及完成期限：
1、甲方因
的需要，委托乙方对下列范围内被拆迁房屋及附属物的拆迁补偿价格进行评估，其评估四至范围如下： 东至：
西至： 南至：
北至：
2、评估工作量： 以现场实际勘查数量为准。
3、按照相关主管部门下发的建设拆迁评估作价的通知的要求，估价时间定为：
年
月
日至
年
月
日。
二、双方责任及协作事宜：
1、甲方负责提供项目有关的立项文件、规划文件及附图；配合乙方向有关部门、单位或个人提供审阅所必需的资料。
2、甲方组织乙方在估价期间到现场勘察，并提供方便和配合。
3、在乙方按照合同约定保质、保量完成评估工作的前提下，甲方应按时向乙方支付服务费。
4、乙方在甲方规定的估价时间内，负责调查了解拆迁范围内被拆迁房屋及土地有关情况，根据甲方的需要，依照国家有关拆迁法律法规的规定，并结合评估市场情况及本工程拆迁评估的具体情况，对委托评估的房屋及附属物进行客观、公正的评估。向甲方出具房屋估价汇总报告，并在拆迁许可证规定的动迁之日起，出具分户评估报告交付甲方。
5、乙方未能在双方约定的时间内交付评估报告的，每延迟一天按评估标的总价款的0.2%向甲方支付违约金。
6、乙方有义务为拆迁人和被拆迁人就估价报告的有关问题提供咨询服务。
7、乙方对甲方委托评估所提供的文件资料应妥善保管，并尽保密义务，未经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。如有类似情况，甲方保留理赔权利，本条款所规定的保密义务将在本合同终止后持续有效。
8、双方约定的其他条款：乙方帮助甲方了解被拆迁人搬迁意向。
三、合同价款及支付方式：
1、本项目评估费为：评估标的总价款的
% 。
2、具体支付方式如下：
（1）本合同签订的5个工作日，甲方应向乙方支付（人民币）
××××万元作为启动资金。
（2）在乙方出具全部分户房屋评估报告后，甲方向乙方支付评估标的总价款的50%。 （3）在拆迁奖励期结束后二日内，甲方向乙方支付评估标的总价款的20%。
（4）拆迁工作全部结束后10日内，在确认拆迁工作中确无乙方之责任后，甲方将剩余评估费尾款一次结清。在收取履约保证金的情况下，同时退还履约保证金。
四、违约责任：
乙方无故中途单方中断合同，应双倍返还甲方已支付的定金，并没收履约保证金；甲方无故中途单方中断委托估价请求，乙方工作已经过半，甲方应支付乙方全部预计评估费用，乙方
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工作尚未过半，甲方应支付乙方预计评估费的50%。
五、甲方对评估报告结果有异议的，应在本评估报告送达之日起5日内向我公司书面申请复核或另行委托评估机构重新评估。若拆迁当事人向我公司申请复核的，我公司将在书面申请之日起五日内给予答复。甲方对复核结果有异议或者另行委托评估的结果与我公司评估结果有差异，且协商达不成一致意见的，自受到复核结果或者另行委托评估机构出具的评估报告之日起五日内，可向房屋拆迁评估专家委员会申请鉴定。
六、对评估报告初始估价结果做出调整的，乙方负责重新具调整后的评估报告并注明调整原因。
七、如乙方违背独立、客观、公正原则，出具虚假评估报告造成本工程工期延误及给甲方造成经济损失的，乙方应承担由此产生的赔偿责任。
八、本合同自甲乙双方签订之日起生效，其中任何一方未经同意不得随意更改。如有未尽事宜，经双方协商，另订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。
九、本合同一式四份，甲乙双方各执两份。
（此页无正文） 甲方（签章）：
乙方（签章）：
法定代表人（签章）：
法定代表人（签章）： （或委托代理人）
（或委托代理人）
2005年
月
日
2005年
月
日
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第14篇：拆迁补偿单价如何评估
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拆迁补偿单价如何评估
【备受关注的南京拆迁新政公示昨天进入第七天。一个星期来，市民们通过各种途径参与到这场惠及千家万户的大讨论之中。在充分肯定新办法的同时，一些大家普遍关心的问题也开始“浮出水面”，成为公众瞩目的焦点。昨天，记者就这些关注度较高的问题专访了拆迁新办法起草小组负责人、南京工业大学管理科学与工程学院院长聂琦波。】
区位补偿单价会否冲击房市
问：市民担心正在公示的“区位补偿指导单价”会拉升房价，对此您怎么看?
聂院长：指导单价可能会对房价有一定的影响，但公示之后的实际情况要比专家组预想的要好。当初预计部分区位中低于指导价的房子价格会有一个较快较大的涨幅，但由于这个单价是采用该地区砖混
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二等二手房的均价算出来的，加之这些房屋交易量不是很多，所以，指导单价公示后对整个房市的冲击不大。
比如河西地区，原来按地级算是五级、六级，现在一下升格到二级区位，拆迁补偿也将从过去的每平方米1000多元升至每平方米3600元。但同时，该地区目前的二手房房价已经达到并超过这个数字，“拉升”之忧没必要。
另外，如果不谈“炒房”等因素，河西的房价已基本到位，再大幅上涨的空间很小。即便是炒家，“炒”也就是“炒”预期效应。通过公示，房价并没有大的波动，这个信号提醒楼虫，不要贸然入市。问：不管影响大小，事实上某些板块已经开始有借指导单价提高之名行房价上涨之实的趋势，对此，政府应该有什么措施?聂院长：实际上，今年以来，从中央到地方，各级政府已经做了一些工作，从宏观上来规范房地产市场，抑制高房价。比如，央行的121号文件、南京的加大土地供应量、拆迁准备金要到位等等。
南京人明显感觉到房价在往上跑，应该是在去年春节前后，那段时间，南京房价猛地涨了20%至30%，但是从今年下半年开始，房价上涨的趋势开始减缓。开发商找理由抬高房价是要过市场检验这一关的，并不是抓住一个理由，就能把价格炒上去的。
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补偿上不封顶评估只高不低
问：如果按照新拆迁法而增加的补偿款还不足以填补房价上涨的空当，那么，靠什么来保障拆迁户的利益?
聂院长：新办法与老办法相比最显著的变化是实行“等价有偿、市场保价”原则。《拆迁区位补偿指导单价》是“最低价”和“保障线”。拆迁户最后所得到的补偿总额应该不低于以平均价格在同一地段购买相同面积房屋的总价。
市场化评估的好处很明显：何时动迁，何时评估，拆迁户补偿由当时的市场来确定。很多市民埋怨补偿指导单价“太低”，这是把指导单价与203号令中的补偿单价进行简单对比的结果。实际上，拆迁补偿指导单价是根据每个区位级别中各个分区的二手房成交均价而制定的，它是一个“保底不封顶”的最低保障线。在实际拆迁补偿时，房地产市场评估单价一般都会高于指导单价。问：房产部门相关负责人认为，《拆迁区位补偿指导单价》是“较为妥当”的，您认为呢?聂院长：拆迁是一项周期性很长的工作，短的要三四个月，长的要七八个月。
对一个周期为8个月的工程来说，如果每个季度或半年修正一次指导单价，那么一个项目拆完至少会有两个不同的标准，这无疑会加
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大拆迁的矛盾。
其实，指导单价仅仅是在市场评估低于这个标准时方起作用，加上城市的房屋拆迁大多都是以年度计划的形式作出安排，所以，就目前而言，每年公布一次指导单价的频率是符合实际的。
当然，这是从“操作的公平性上”来说的，增加公布频次还有一个“技术的公平性”问题，因为现在南京还没有建立完备的二手房信息数据库，而对于用二手房均价作参考的指导单价而言，这个数据库的重要性不言而喻。
在得出公示的指导单价之前，专家组已在全市27分区的1000多个数据采集点进行了长时间的调研和分析。今后将继续对这些“点”予以跟踪，为下一次公布数据提供依据。
问：按照国家的相关拆迁法规，拆迁户可以选择货币化补偿或实物安置，但南京的拆迁新政却更多强调“货币补偿”这一种方式，为什么?
聂院长：对于这一点，我想在今后对拆迁补偿的进一步完善中，政府会考虑到这个问题。我在这里无法告诉你更多内容。
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三大有力措施保证评估公正
问：按照新拆迁法，拆迁房屋最终能补偿多少，是由评估机构说了算，那么，如何确保掌有“生杀大权”的评估的公平、公正性?
聂院长：在制定拆迁新办法的过程中，专家组已经充分考虑到了这个问题。在新办法正式实施后，将主要通过三个方面来保证市场评估的公平与公正。
其一，对参与房屋拆迁市场的评估机构设立门槛。新办法第四十五条规定，具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产评估机构才能进行拆迁评估。
这些评估机构可以在市房屋拆迁管理部门每年公布的拆迁评估机构名录中查询到，被拆迁人有权选择评估机构。
其二，评估机构必须遵循《房屋拆迁评估技术规范》(目前这一技术规范尚未对社会公布)。《技术规范》对各类评估系数都进行细致的规定。
对一个拆迁项目，评估机构首先要选定一个样板房屋。它的确定要以符合《技术规范》10个条件的4个交易案例为蓝本，根据不同
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情况，对被拆迁房屋的推算、调整系数、误差范围等在《技术规范》中都有明确规定。
最后，房屋拆迁管理部门还将设立拆迁评估技术委员会，对评估机构的行为进行指导和监督。被拆迁人如果对评估结果持有异议，可申请复评、裁决。
对一个已取得资质的评估机构，如果评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者提高评估价格的，评估结果无效，并处以5000元以上50000元以下的罚款。如果他的评估错误率达到一定标准，将失去从业资格，不能再进行市场评估。
区位级别划分怎样正确理解
问：有市民对区位级别的划分不太理解，请问：区位级别是不是可以变化的?
聂院长：这次的新拆迁办法引入了“市场评估”这个重要的概念，区位级别仅是在尊重市场的前提下固化下来的一个参照系。它主要以“自然接线”的形式来划分，如果“一路之隔”或“一河之隔”分属两个级别，看上去是级别低的一方吃了亏，但在市场作用的调节下，紧靠级别高的一方在评估时价格肯定会上升。
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第15篇：猪场拆迁损失评估概况
猪场拆迁损失评估概况 (2011-11-26 16:05:58) 转载▼ 标签：
杂谈
猪场生物总资产及搬迁损失评估概况
种猪场现总存栏猪只 4486头，其中种公猪60头，商品后备公猪139 头，种母猪751头（其中经产母猪 715头，原种后备母猪 36 头），商品后备母猪514头（其中纯种母猪206头，二元母猪308头），哺乳仔猪 1296 头，保育猪 1631 头，育肥猪 95 头。生物总资产 1326.02 万元，直接经济损失241.3万元，搬迁费用 17.17 万元。
一、存栏猪只估值：
1、公猪估值：公猪共计199头，其中成年公猪60头（原种15头，祖代20头，父母代25头），商品后备公猪139头。总值166.42万元。
⑴成年公猪估值：原种公猪引入价格20000元/头，祖代公猪引入价格12000元/头，父母代公猪引入价格8000元/头。隔离饲养至配种需4个月培育期，期间增加饲料费：120天×2.5kg/天/头×4.2元/kg=1260元/头；疫苗费130元/头（蓝耳苗2头份×16.5元/头份=33元；伪狂犬苗4头份×3.5元/头份=14元；猪瘟高效苗8头份×1元/头份=8元；细小疫苗8ml×1.75元/ml=14元；乙脑4头份×1.8元/头份=7.2元；副嗜血苗2头份×7元/头份=14元；萎鼻苗2头份×18元/头份=36元；口蹄疫苗8ml×0.56元/ml=4.5元）；消毒驱虫药物保健费73元/头（药物保健7天需1吨料：枝原净200g 290元+阿莫西林500g 180元+纽费罗2kg/T 280元+阿梅诺1Kg 180元=930元，添加两次共1860元；驱虫胖可球2.2kg/T×180元/kg=396元，添加两次共792元；消毒药每次1瓶36元，每月消毒12次，4个月共1728元；）；人工费160元/头（1个饲养员每月1000元，1个技术员1400元，4个月共9600元）；房屋折旧378元/头（房屋总资产1018万，按10年折旧，每年101.8万，每月84833元，本月总存栏4486头，平均18.9元/头，种公猪占地面积是其它猪只的5倍，18.9元/头×5=94.5元/头，4个月共378元/头），水电费16元（1.8万元/月÷4486头×4月=16元/头），银行利息37元/头（4.2万元/月÷4486头×4月=37元/头），管理费：150元/头（招待费、销售费、耗材、行政费、管理人员费用等约16.8万元/月÷4486头×4月=150元/头），饲养至成年每头公猪增加培育成本2204元。引入公猪利用率为90%。
15头原种价值：15头÷90%×22204元/头=370066元； 20头祖代价值：20头÷90%×14204元/头=315644元； 25头父母代价值：25头÷90%×10204元/头=283444元。 总值：370066元+315644元+283444元=969154元。
⑵商品后备公猪估值：市场价格5000元/头，存栏139头，总值695000元。
2、母猪估值：母猪共计1265 头，其中种母猪751头（核心群经产原种母猪225头，经产纯种母猪490头，原种后备母猪36头），商品后备母猪514头（其中纯种母猪206头，二元母猪308头）。总值 901.73 万元。 ⑴ 核心群原种母猪估值（225头）：原种母猪引入价格10000元/头，隔离饲养至配种需三个月的培育期，期间增加饲料费：90天×2.5kg/天/头×3.6元/kg=810元/头，疫苗费130元/头，消毒驱虫药物保健费73元/头，人工费32元/头（1个饲养员每月1000元，1个技术员1400元，3个月共7200元），房屋折旧57元/头（18.9元/头/月×3月），水电费12元（1.8万元/月÷4486头×3月=12元/头），银行利息28元/头（4.2万元/月÷4486头×3月=28元/头），管理费112元/头（16.8万元/月÷4486头×3月=112元/头），饲养至成年每头母猪增加培育成本为1254元。怀孕母猪还需增加成本2747元/头（生物折旧：10000元/头÷8胎=1250元/胎，饲料121天：121天×2.7kg/天×3.6元/kg=1176元，人工费43元/头，房屋折旧76元/头（18.9元/头/月×4月），水电费16元，银行利息37元/头，管理费：149元/头）。引入母猪利用率为90%。
①空怀原种母猪 8头，价值：8头÷90%×11254元/头=100036元
②怀孕原种母猪 217头，价值：217头÷90%×14001元/头=3375797元 （2）经产纯种母猪估值（490头）：纯种母猪引入价格3800元/头，隔离饲养至成年每头母猪增加培育成本为1254元。怀孕母猪还需增加成本1972元/头（生物折旧：3800元/头÷8胎=475元/胎，饲料1176元，人工费43元/头，房屋折旧76元/头，水电费16元，银行利息37元/头，管理费：149元/头）。引入母猪利用率为90%。
①空怀纯种母猪 20 头，价值：20头÷90%×5054元/头=112311元
②怀孕纯种母猪 470 头，价值：470头÷90%×7026元/头=3669133元。 （3）原种后备母猪估值（36头）：
原种后备母猪引入价格10000元/头，饲养两个月：60天×2.5kg/天/头×3.6元/kg=540元/头，疫苗费130元/头，消毒驱虫药物保健费73元/头，人工费22元/头，房屋折旧38元/头，水电费8元/头，银行利息19元/头，管理费：80元/头，饲养至今增加培育成本910元/头。 价值：36头×10910元/头=392760元。 （4）商品后备母猪估值（514头）：
A、商品纯种母猪价值：206头×3800元/头=782800元
B、商品二元母猪价值：中猪105头×1700元/头=178500元 大猪203头×2000元/头=406000元
3、哺乳仔猪估值（1296头）：总值 86.56万元
A商品乳仔猪：市场价格360元/头，存栏389 头，价值 140040 元。 B种用乳仔猪：市场价格800元/头，存栏 907头，价值 725600 元
4、保育猪估值（1631头）：总值 160.51 万元
A商品保育猪：市场价格480元/头，存栏489头，价值234720元。 B种用保育猪：市场价格1200元/头，存栏 1142 头，价值1370400元
5、育肥猪估值：总值 10.8万元
肥猪共计 95 头，其中小猪 25 头，中猪 30 头，大猪 40 头。 ⑴、小猪估值：市场价格600元/头，存栏 25 头，价值 15000 元 ⑵、中猪估值：市场价格1100元/头，存栏 30 头，价值 33000 元 ⑶、大猪估值：市场价格1500元/头，存栏 40 头，价值 60000 元。
二、猪只强应激（如驱赶、装卸车）所造成的损失情况：总共：241.3万元。
1、掉膘损失：总存栏 4486 头×50元/头= 224300 元
猪只在驱赶、装卸、运输等强应激影响下，会出现厌食或不食，生长停止、掉膘严重，影响后期生长，一般会持续7-10天左右，造成饲养的无价值消耗和负增重损耗50元/头。
2、发病造成添加药物损失：总存栏 4486 头×20元/头= 89720 元
猪只在驱赶、装卸、运输等强应激影响下，抵抗力急剧下降，猪只容易发病，需进行药物保健和治疗，每头猪分摊药物费用20元。
3、死亡损失：猪群在驱赶、装卸、运输、高温天气等强应激的影响下，会造成各类猪只的死亡。
①产房乳猪死亡率达20%,直接经济损失：
商品乳仔猪存栏 389 头×20%×360元/头= 28008 元 种用乳仔猪存栏 907 头×20%×800元/头= 145120 元 ②保育猪死亡率达15%,直接经济损失： 商品保育猪存栏 489 头×15%×480元/头= 35208 元； 种用保育猪存栏 1142 头×15%×1200元/头= 205560元。 ③小猪死亡率达10%,直接经济损失：
小猪存栏 25 头×10%×600元/头= 1500 元 ④中猪死亡率达8%,直接经济损失：
中猪存栏 30 头×8%×1100元/头= 2640 元。 ⑤大猪死亡率达5%,直接经济损失：
大猪存栏 40 头×5%×1500元/头= 3000 元。 ⑥种母猪死亡率达3%，直接经济损失： A．核心群原种母猪: 空怀原种母猪：8头×3%≈1头×11254元/头=11254元 怀孕原种母猪：217头×3%≈7头×14001元/头=98007元
其怀孕猪仔死亡数：217头×3%≈7头×10.5头/窝×1000 元/头=73500元 B．经产纯种母猪：
空怀纯种母猪：20头×3%≈1头×5054元/头=5054元 怀孕纯种母猪：470头×3%≈14×7026元/头=98364元
其怀孕猪仔死亡数：470头×3%×10.5头/窝×600 元/头=88830元 C．原种后备母猪：36头×3%×10910元/头=10910元。 ⑦商品后备母猪死亡率达5%，直接经济损失：
A、商品纯种母猪价值：206头×5%≈11头×3800元/头=41800元。 B、商品二元母猪价值：
中猪105头×5%≈6头×1700元/头=10200元 大猪203头×5%≈10头×2000元/头=20000元
⑧种公猪死亡率达5%(其中成年公猪死亡1%,后备死亡4%) 成年公猪：60头×1%≈1头×22204元/头=22204元 后备公猪：139头×4%≈6头×5000元/头=30000元
4、怀孕母猪运输造成流产达10%：
原种母猪流产损失：217头×10%≈22头×10.5头/窝×1000 元/头=231000元 纯种母猪流产损失：470头×10%≈47头×10.5头/窝×600 元/头=296100元
5、怀孕母猪运输造成胎儿死亡率达10% 原种母猪损失：217头×10%≈22头×10.5头/窝×1000 元/头=231000元 纯种母猪损失：470头×10%≈47头×10.5头/窝×600 元/头=296100元
6、种公猪在强烈应激下造成死精、无精的淘汰比例达5%，造成损失： 原种公猪：15头×5%≈1头×22204元/头=22204元 祖代公猪: 20头×5%×14204元/头=14204元
父母代公猪：25头×5%≈2头×10204元/头=20408元
7、种公猪在驱赶、运输过程中造成肢蹄损伤，无法进行配种淘汰比例 达5%: 原种公猪：15头×5%≈1头×22204元/头=22204元 祖代公猪:20头×5%×14204元/头=14204元
纯种公猪：25头×5%≈2头×10204元/头=20408元
三、猪只在拆迁过程中的运输费用（含赶猪费、装卸费、运输费等）：17.17万元 1．种公猪：1头1车，150元/车，共199头×150元/头=29850元
2．经产种母猪：1头1车，150元/车，共715头×150元/头=107250元 3．后备母猪：20元/头，共514头×20元/头=10280元
4．乳猪：5元/头，共 1296 头×5元/头= 6480 元 5.保育猪：10元/头，共 1631 头×10元/头= 16310 元 6.小猪：10元/头，共 25 头×10元/头= 250 元 6．中猪：15元/头，共 30 头×15元/头= 450 元 7．大猪：20元/头，共 40 头×20元/头= 800 元
第16篇：房屋拆迁评估测绘协议书
房地产拆迁评估协议书
甲方:新疆金雨贝多房地产开发有限公司
乙方:昌吉市诚信有限责任房地产评估事务所
甲乙双方为维护各自的利益，促进双方事业的发展，并本着自愿、平等、合作、互惠互利的原则，经友好协商，现就乙方为甲方提供房地产拆迁评估的有关事宜，达成如下协议：
第一条、合作原则
双方承诺坚持依法经营、平等互利、诚实信用的合作原则，互不欺诈，维护对方合法权益。
第二条、合作范围
甲方委托乙方在“国色天香”项目进行房地产拆迁评估，房屋评估户数以甲乙双方确认为准；规划路上的房屋及附着物不在评估之内。
第三条、甲方的权利和义务
甲方为确保与乙方合作的顺利进行，承诺如下：
一、甲方全权委托乙方进行房地产拆迁评估业务。
二、甲方保证委托评估的房地产的房产为依法取得的拆迁许可范围内。
三、乙方收集相关资料进行房地产拆迁评估作业甲方应积极配合。
第四条、乙方的权利和义务
乙方为确保与甲方合作的顺利进行，承诺如下：
一、对甲方委托的房地产拆迁评估业务，在符合国家法律、法规的前提下，乙方应最大限度满足甲方要求，保证出具的报告规范合格，符合甲方的用途。
二、乙方在评估中收集的有关甲方的各类资料，乙方负有保守机密的义务，不得擅自向他人泄露。
三、对甲方委托的房地产拆迁评估业务。保证在甲乙双方规定的时间内出具评估报告。
四、乙方一次性对本项目进行评估测绘，根据甲方要求分期出报告分期收取相应的评估费，并保证让甲方第一组团的评估报告在年月日提交。
第五条、拆迁评估费及测绘费用的收取
一、拆迁评估费的收取：本着甲乙双方长期合作的意愿，乙方承诺对于甲方委托的房地产拆迁户评估及测绘包干费用均按每户300元收取（以一本房地产产权证、土地使用证及宅院为一户）。
二、乙方根据甲方开发动迁计划要求及时提交甲方需要开发组团的拆迁评估报告，并收取该组团的评估费用（即一手交报告一手付费的方式），每组团评估报告的日期即为当时交付甲方的日期。
第六条、协议的变更或补充
双方签订的变更协议或补充协议与本协议具有同等的法律效力。
第七条、违约责任
甲方有下列情形之一者应视为违约：
1、委托乙方评估后，未经乙方书面同意，擅自与其他机构签订房地产拆迁评估业务；
2、不按约定向乙方提供委估房地产的相关资料，致使乙方无法进行正常的评估作业；
3、对乙方提供的服务，甲方不按协议约定向乙方支付评估费用。乙方有下列情形之一的应视为违约：
1、不按规定期限向甲方出具报告，或出具的报告不真实，甲方有权单方终止协议并不向乙方支付任何费用；
2、擅自泄露甲方的商业信息，造成甲方损失的；
3、不按约定收取评估费。
第八条、纠纷解决方法
1、甲乙双方在协议履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成，任何一方均可向人民法院提起诉讼。在协商或诉讼期间，本协议不涉及争
议部分的条款，双方仍须履行。
2、甲乙双方任何一方因违约给对方造成损失的，违约一方应承担违约责任，赔付对方损失并按评估总费用的10%向对方支付违约金。
第九条、合作期限
本协议自甲乙双方法定代表人（或授权委托代理人）签字并加盖公章后生效，合作期限自协议签订之日起至年月日止。合作期满后，双方可另行协商是否延长合作期限。
第十条、其它
1、本协议一式两份，甲乙双方各执壹份，均具有同等法律效力。
2、乙方不能按本合同约定履行时，甲方有权单方终止本合同，乙方无权向甲方收取任何费用。
3、本合同签订后，乙方开始入户测绘评估。
甲方（公章） ：乙方（公章）：
法定代表人或委托代理人：法定代表人或委托代理人：
年月日
第17篇：规范拆迁评估化解拆迁纠纷
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规范拆迁评估化解拆迁纠纷
一、基本情况
从2001年5月开始，上海市房屋土地资源局根据市政府要求，与市府法制办、市建设委员会等部门着手对原《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》进行修改，在修改《实施细则》过程中，认为原《实施细则》在执行过程中存在不少问题，主要表现在：
(一)上海市房屋拆迁补偿安置中，将户口因素作为确定安置面积的标准，对居住困难的家庭改善居住条件具有合理性，但与市场经济规律不一致，也容易被一些人利用，通过迁移户口而谋取不正当利益。
(二)房屋拆迁补偿安置标准按照被拆除房屋的重置价结合成新对房屋所有人进行补偿的方式，所有人所得到的补偿款大大低于使用人所得到的房屋安置利益，以市场经济的价值观念来衡量，原《实施细则》的补偿方式对财产权保护明显不够。
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(三)拆迁人或拆迁单位的行为存在不够规范的情况，需要在《实施细则》中加以规范。例如：部分建设单位的补偿安置资金迟迟不到位，造成被拆迁居民得不到及时补偿安置构成事实上的侵权。
在拟定新的补偿安置标准时，市房地资源局对已拆迁完毕的拆迁基地和正在拆迁基地的补偿安置标准进行测算对比，提出了较为合理的补偿安置方案，期间，将修改后的拆迁补偿安置方案分别向市人大、市政协作专题汇报并分别征求了各区县政府、建设、市政、财政、物价、民政、人民银行、法院等有关部门的意见，历时半年，与国务院第305号令《城市房屋拆迁管理条例》同步实施。
二、房屋评估是核发拆迁许可证的前置要件
上海市各区县房屋拆迁管理部门在核发《房屋拆迁许可证》时除审核必备的建设项目、规划许可及用地批文的同时，还需审核安置房屋的评估报告，对被拆除房屋的评估时点以核发房屋拆迁许可证之日为准，对安置房屋也由拆迁人提供评估报告，做到拆迁房屋与安置房屋两者在价值上相等。
三、确定市场化的补偿安置标准
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上海市房屋拆迁补偿标准在原《实施细则》的基础上，于1998年出台了《上海市危棚简屋改造居住房屋拆迁补偿安置试行办法》(以下简称《试行办法》)，在该《试行办法》中对房屋所有人的补偿安置标准确定以上海市四级地段安置商品住宅的平均售价作为补偿的原则，上海市房屋拆迁补偿安置方式由实物分配转向货币分配，货币化方式安置占拆迁总量的仅50—60%，1999年至2001年度上海市用于货币化安置资金 160亿元，其中2001年货币化安置款达47.5亿元人民币，2002年1月至7月底达34亿元，货币化方式安置已被广大被拆迁人所接受。2000年10月，上海在轨道交通明珠线二期工程和共和新路高架项目的房屋拆迁中，推出了按房地产市场评估价补偿的试点方案，受到被拆迁人的欢迎，在徐汇和虹口两个试点区选择按市场评估价补偿的户数达到50%左右。上海市房屋拆迁补偿安置已进入了以市场评估价加拆迁补偿安置的新阶段，为制订适合上海特点的房屋拆迁补偿安置标准奠定了基础。
房屋拆迁补偿安置按被拆除房屋的房地产市场评估价补偿，可以充分反映房屋及其土地使用权的实际价值，保障房屋所有人的利益。但由于上海市被拆除房屋大部分属于旧式里弄和简屋，房屋陈旧，结构较差，户均面积较小，评估价偏低，相当一部分被拆迁居民得到的补偿安置款可能低于现行的补偿安置水平。为了保持拆迁政策的连续性，保障补偿安置总体水平不下降，设置最低补偿单价标准和价格补贴。原《实施细则》补偿安置方式有两种，一种是按照房屋残值对被
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拆除房屋所有人补偿，以户口因素确定安置面积的房屋安置方式;另一种是按照被拆除房屋的面积增加地段级差面积后以四级地段空置商品房平均市场价换算的货币化安置方式。修改后的方式为两种：一种是按照被拆除房屋的房地产市场评估价另加价格补贴，给予货币补偿或者同等价值的产权房屋安置，补偿安置标准公式由上海市统一规定：
即：货币补偿金额=(市场单价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积
其中市场单价是指房地产市场的评估单价。当评估单价低于最低补偿单价标准的，最低补偿单价作为市场单价;另一种是以面积标准调换的形式予以房屋安置，对面积标准的界定由各区县人民政府根据本区域内的居住水平确定。凡符合面积标准的被拆迁人可以选择面积标准方式进行安置。从上海市实际情况来看，实施市场评估价补偿安置方式，仍有相当数量的低收入的被拆迁居民难以解决居住问题，为了保持新老政策的平稳过渡，上海市不再实行统一的居住困难标准，改为由各区县人民政府根据本区的实际情况划定本区域内的居住困难标准，用以房屋安置可以增加异地产权房屋安置方式，解决这部分居民的居住问题。异地产权房屋安置方式是按被拆除房屋的建筑面积，增加一定的地段级差面积，在应安置面积内互不结算差价，此方式由居住在旧里、简屋及不成套房屋中且房屋较小、孤残、孤幼等居
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民的特殊情况，将优先适用异地产权房屋安置，并适当减免超过应安置面积部分的房价款。
四、确定评估机构
修改后的《实施细则》中明确规定，对居住房屋的房地产市场评估单价或非居住房屋的房地产市场价，由拆迁人委托具有上海市房地资源局核准的房屋拆迁评估资格的房地产评估机构评估，拆迁补偿安置标准设置要有相对合理的数值要求，房屋评估是关键，针对上海市平均每年需拆迁居民约7—8万户，拆除房屋建筑面积达350万平方米，确定具有拆迁评估资质的评估机构从事房屋拆迁评估，上海市房地资源局在全市 65家评估机构中按照评估机构的资质等级、从业经历、评估技术水平、社会信誉等，结合房屋拆迁工作需要，指定30家具有拆迁评估资质的评估机构承担房屋拆迁评估。按照要求，在上海市各拆迁基地内只能有1家评估机构承担拆迁评估，其目的是为统一评估标准防止在拆迁评估中标准不一，而引发新的矛盾。做好房屋拆迁评估工作是补偿安置的前置条件，为此，上海市房地资源局制订了《上海市房屋拆迁评估管理暂行规定》，统一评估收费标准。
五、评估争议的处理
上海市房屋拆迁补偿安置纠纷中涉及房屋评估的，按照《上海市
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房屋拆迁评估管理暂行规定》办理，房屋所有人对评估结果有争议的，可以在收到评估报告或分户评估报告之日起5日内，向原估价机构书面申请复估。原估价机构应当在收到复估申请的3日内向申请人出具书面复估结论，原估价机构调整评估结果的，原估价机构还应向原委托人出调整后的评估报告并注明调整原因。当事人对评估结果仍有争议的，一方当事人可以在收到评估报告或分户评估报告之日起15日内，向上海市房地产估价师协会组织的房屋拆迁专家委员会申请鉴定，原估价机构应当及时向专家委员会提供评估报告、评估技术报告及其他有关资料。专家委员会受理鉴定申请后，应当对评估报告的合法性、规范性、合理性进行鉴定，并在收到申请后的10日内出具鉴定意见。经专家委员会鉴定，评估报告合法、规范、合理的，专家委员会应当出具维持原评估结果的鉴定意见。经专家委员会鉴定，评估报告不合法、不规范或不合理的，拆迁入应当在收到专家委员会意见的3日内要求原估价机构重新评估或者委托具有房屋拆迁评估资格的另一家估价机构重新评估，受托机构应在7日内出具重新评估报告。当事人对重新评估的结果无争议的，重新评估结果作为拆迁补偿的依据;当事人对重新评估结果仍有争议的，拆迁人应重新向专家委员会申请鉴定。专家委员会应在收到申请后的5个工作日提出鉴定意见。鉴定意见可作为房屋拆迁裁决的依据。在房屋评估方面，被拆迁入对评估争议的为数不多，对房屋评估结果咨询的多，申请复估的少，据上海估价师协会提供的数据，全市对评估申请鉴定的仅6户。其中3户评估结果得到了修正，另3户维持原评估结论。
房屋拆迁评
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估鉴定案例
案例一
案例背景：被拆迁房屋位于斜土路1621号，全幢花园住宅，土地面积359平方米，建筑面积144.5平方米，业主邢定氛已故，由其妻、子、女共有。该住宅因斜上路局部拓宽(市重大工程明珠线二期配套工程)列入拆迁范围。上海X X房地产估价有限公司受托对该住宅进行了评估，估价结果为158万元，单价10，934.26元/平方米。被拆迁人邢宏虹等4人对估价结果有异议，向XX估价公司提出复估要求，X X估价公司复函仍坚持评估结果。邢宏虹等对此仍不满意，经交涉仍无结果，遂正式向上海市房地产估价师协会房屋拆迁估价专家委员会(以下简称专家委员会)提出鉴定申请。
鉴定事由：被拆迁人认为估价结果偏低。被拆迁人称：花园朝南一面临街，东西长15米，南北24米左右，占地面积359平方米，同时具备私产权，独立式，四面临空，无多户分割使用，土地容积率低(仅为0.403)等条件，完全符合挂牌上市的条件，而具备这些条件的老洋房在上海是“极少的”。据称不断有人前往洽谈，90年代开价在200—250万元之间。
受理申请：2002年4月15日，专家委员会正式受理了鉴定申请
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并发出“受理通知单”，与此同时，专家委员会向X X估价公司发出“估价报告调用单”，向5位资深估价师发出“鉴定工作邀请函”。
评估鉴定：4月19日上午，该宗住宅拆迁评估鉴定专家组第一次会议召开。7位专家(包括专家委员会、副主任)参加了会议。按照鉴定程序，会议通报了该宗案例的背景，专家们仔细查阅了评估报告、技术报告和申请鉴定报告。会后，全体专家组成员到委托鉴定对象现场进行了查勘。
从4月19—25日的一个星期时间里，各位专家独立作业，逐一核查可比案例，查阅自己掌握的一些案例资料。在进行了认真、细致的鉴定后，每位专家在鉴定表上都签署了对估价报告的鉴定意见。4月26日，专家组第二次会议召开。会议经过两轮专家意见的征集后进行了分析、汇总，得出了专家组的意见。“鉴定意见”包括5个方面的内容，结论是：1.技术思路及估价方法基本正确;2.案例选取不当且案例的真实性存在问题;3.参数确定存在问题，偏差明显，无估价日期修正，对花园住宅价格上扬因素考虑不足，容积率修正不足，楼盘体量因素未考虑;4.估价结果偏低;5.原估价报告合法、欠规范、不够合理。最终该鉴定项目评估结果调整为184.56万元。
以上鉴定结果书面送达：委托人、拆迁人、估价机构、区房屋拆迁科、市房地资源局市场处、拆迁处、评估中心。有关拆迁当事人对
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鉴定结果都能服从。
案例二：
案例背景：被拆迁房屋位于卢湾区巨鹿路255号，房屋类型原为新里，经房管部门同意，底层下挖，搭建阁楼后(层高2米)，改为餐饮。房屋承租人刘巧女，由其女陆俊杰代理。该房屋纳入卢湾区小浜湾动迁基地范围。上海X X房地产估价有限公司受托对该房屋进行了评估，估价结果为7669元/平方米。房屋承租人认为估价结果偏低，向原估价公司提出复估要求。复估结果仍维持原结果，因此房屋承租人向房屋拆迁估价专家委员会提出鉴定申请。
鉴定事由：房屋承租人认定估价结果偏低，他在“举证报告”中列举了多个案例，据称单价在8400— 12，500元之间，此外，委托房屋隔街对面的百佳超市估价在14500元/平方米。据此，房屋承租人申请鉴定。
申请受理：专家委员会于7月9日正式受理该鉴定申请(编号为020004)，向鉴定申请人发出“受理通知单”，向X X估价公司发出“估价报告调用单”，向5位专家发出参加鉴定工作的邀请函。
评估鉴定：2002年7月9—18日，专家鉴定组对该房屋拆迁评
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估进行了鉴定。专家组查阅了估价报告、技术报告及申请人的举证报告，到现场进行了勘察。专家组对原估价报告的最终鉴定意见是：1.在缺乏市场成交可比案例情况下使用收益还原法评估，基本符合规范要求;2.租金案例选取了毗邻商铺，可比性强，(但资本化率的确定依据缺乏说服力);3.价格影响因素的分析较合理;4.估价结果中对基准价格的确定 (9500元/平方米)和阁楼修正基本合理。
2002年7月18日，专家委员会发出“关于卢湾区巨鹿路255号房屋拆迁评估鉴定结果报告”，鉴定结果如下：估价报告合法、评估结果合理，维持原估价结果。
六、《实施细则》在执行过程中的主要问题
《实施细则》自2001年11月1日施行以来，运行情况良好，得到被拆迁人和社会的认可，上海市拆迁的新基地居民总数为52，473户，上海市房屋拆迁评估已进入正常有序阶段。
对原居住面积小，人口多的被拆迁人，虽补偿安置标准作适当倾斜，但仍未能解决其居住困难的矛盾，由于近期上海市用于动迁安置的房屋紧缺，在部分拆迁基地已处于困难的境地，对此，上海市政府已着手解决动迁房源紧缺的问题，在上海市四个方位将新建适宜于动迁的安置房屋。
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第18篇：天津市房屋拆迁评估管理办法
【标
题】关于印发《天津市房屋拆迁评估管理办法》的通知 【时 效 性】有效
【颁布单位】天津市国土资源和房屋管理局 【内容分类】房屋拆迁管理
【颁布日期】2007-4-25 【实施日期】2007-5-1 【失效日期】
【文
号】津国土房拆[2007]369号
关于印发《天津市房屋拆迁评估管理办法》的通知
各区县房管局、拆迁办、拆迁单位、房地产估价机构及有关单位：
现将《天津市房屋拆迁评估管理办法》印发给你们，望遵照执行。
二〇〇七年四月二十五日
天津市房屋拆迁评估管理办法
第一条 为规范房屋拆迁评估行为，维护拆迁当事人合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、建设部《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》和《天津市城市房屋拆迁管理规定》，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内国有土地上进行房屋拆迁评估活动的，适用本办法。
第三条 房屋拆迁评估应当坚持合法、独立、客观、公正、公平、公开的原则，任何组织或者个人不得干预拆迁评估活动和评估结果。
第四条 拆迁评估由具有房地产评估资格的估价机构承担。市房屋拆迁行政主管部门应当每年向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的房地产估价机构，供拆迁当事人选择。
第五条 拆迁项目确定后，拆迁人或者接受委托的拆迁单位应当在天津市国土资源和房屋管理局政务网上发布信息，将拆迁项目、范围、面积、户数和报名时限等内容进行公布，具有相应资质的房地产估价机构可以在报名时限内提出拆迁评估作业申请。报名时限不得少于3日。
报名时限结束后，拆迁人或者接受委托的拆迁单位应当核实申请拆迁评估的房地产估价机构资质等级，符合条件的列入备选范围。
第六条 拆迁人或者接受委托的拆迁单位应当在公证机关监督下，采取抽签方式确定拆迁项目的评估机构。参加抽签的评估机构不得少于3家。
拆迁人或接受委托的拆迁单位负责组织抽签活动，并做好整个活动的音像资料记录。抽签活动可以邀请被拆迁人或房屋承租人参加。 拆迁评估单位确定后，公证机关应当当场公布结果。
第七条 拆迁人应当向被选中的房地产估价机构出具委托书，签订《房屋拆迁评估委托合同》，并按照有关规定标准支付委托评估费用。
接受委托的拆迁评估单位，不得转让或变相转让受托的拆迁评估业务。
第八条 《房屋拆迁评估委托合同》主要内容包括：
（一）委托人与受委托人名称；
（二）评估对象及范围；
（三）委托事项；
（四）双方的权利、义务；
（五）评估作业期限；
（六）评估费用及结算方式；
（七）解决争议的方法和违约责任；
（八）双方需要约定的其它事项。
第九条 拆迁当事人有义务向拆迁评估单位如实提供拆迁评估所需资料，协助拆迁评估单位工作。
拆迁评估单位和估价人员需要查询被拆迁房屋情况及其所处区位新建普通商品房市场信息的，房地产行政管理部门应当提供情况，协助查询。
第十条 估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。
第十一条 拆迁住宅房屋货币补偿金额，以被拆迁房屋所处区位新建普通商品房市场评估确定平均价格，并结合被拆迁房屋的状况在5％以内进行上浮修正；被拆迁房屋所处区位没有新建普通商品房的，以相邻区位新建普通商品房市场评估确定平均价格。拆迁当事人有约定的，依照其约定。
被拆迁房屋所处区位是指其所在行政区、县的街、乡镇行政管辖区域内。
新建普通商品房是指住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）、单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）、剔除精装修、特殊设备设施配置以及其它特殊因素影响价格的商品房。
第十二条 拆迁评估单位应当将初步评估结果在拆迁现场公示7日，听取拆迁当事人意见。
公示期满后，拆迁评估单位应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体评估报告和分户评估报告。委托人应当向被拆迁人转交分户评估报告。
第十三条 拆迁人或被拆迁人对评估报告有疑问的，可以向拆迁评估单位咨询。拆迁评估单位应当向其解释拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程。
第十四条 被拆迁人要求对其被拆迁房屋评估补偿的，应当自收到分户评估报告3日内向拆迁人或其委托的拆迁单位提供书面申请。拆迁人或接受委托的拆迁单位接到申请后2日内，应当通知拆迁评估单位对被拆迁房屋进行评估。拆迁评估单位应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素进行房地产市场评估，并在5日内出具分户评估报告。
第十五条 拆迁当事人对评估结果有异议，自收到分户评估报告之日起5日内，可以向原拆迁评估单位书面申请复核。该单位应当自收到书面复核申请之日起5日内给予答复。评估结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，出具书面通知。
第十六条 拆迁当事人对复核结果有异议且协商达不成一致意见的，自收到复核结果之日起5日内，可以向天津市房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。
天津市房地产价格评估专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题出具书面鉴定意见。
评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告，本市房地产价格评估专家委员会作出的维持评估报告的鉴定意见为最终评估结论；评估报告存在技术问题的，拆迁评估单位应当改正调整，重新出具评估报告。
申请天津市房地产价格评估专家委员会技术鉴定的费用由申请人交纳。评估存在技术问题的，技术鉴定费用由拆迁评估单位承担。
第十七条 评估结果与被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格差距较大的，区县房屋行政管理部门应当要求拆迁人或接受委托的拆迁单位向天津市房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。
第十八条 拆迁评估单位应当将房屋拆迁评估报告及下列资料整理存档：
（一）房屋拆迁评估委托合同；
（二）被拆迁房屋有关情况和权属状况的资料；
（三）被拆迁房屋的实地查勘记录、照片等资料；
（四）确定评估结果的有关数据资料；
（五）其它涉及评估项目的资料。
第十九条 拆迁评估单位有下列行为之一的，按照《天津市城市房屋拆迁管理规定》第五十二条进行处罚。
（一）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；
（二）以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争；
（三）违反房地产估价规范和标准；
（四）出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；
（五）多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；
（六）允许他人借用自己名义从事拆迁评估活动或者转让、变相转让受委托的拆迁评估业务的。
第二十条 本办法自2007年5月1日起施行。《天津市房屋拆迁评估管理暂行办法》（津房拆〔2002〕261号）同时废止。《关于贯彻建设部的意见》（津房拆〔2004〕100号）与本办法抵触的内容以本办法为准。
第19篇：企业拆迁过程中,评估报告真的很重要吗（版）
企业拆迁过程中，评估报告真的很重要吗
首先我们一定要清楚一点就是评估是你最后签订补偿协议的一个重要依据，不要把他看高了，也不要轻视了他，大家就把评估报告看作拆迁方的首次报价就可以。不要以为拆迁方会真的按照评估报告进行补偿，怎么评估的就按照评估的进行补偿，那肯定是不可能的。拆迁方会按照他们的严格的拆迁补偿政策，按照他们自己的计算方式计算，算出来那个数字，您都不想多看一眼，总之怎么压低补偿怎么计算。在这个地方我们提醒您不妨多看一眼。
看什么呢？看他的形式，看他的内容。
形式上看：是否有评估机构盖章、是否有评估师、是否有评估方法、是否有评估时点、是否有评估依据。有朋友会说，什么都没有，就是一张表格。那可以告诉您，他不是评估报告，就是拆迁方的一个低价战略，对您形不成法律上的风险。
内容上：您厂房的面积对吗？结构对吗？评估方实际测量过吗？如果都没有，我们可以肯定的告诉您，不要拿着张表格。因为，
一、没有法律意义。
二、给了对方口实。您就当没发生过就可以了。
第20篇：上海市房屋拆迁评估管理暂行规定
上海市房屋拆迁评估管理暂行规定
根据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》的有关规定，结合上海实际情况，我局对《上海市房屋拆迁评估管理暂行规定》（沪房地资市[2002]67号）有关条款进行了修改
第一条（制定依据）
为规范房屋拆迁估价行为，维护房屋拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》、《城市房屋拆迁估价指导意见》的有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。 第二条（适用范围）
凡在本市国有土地上进行房屋拆迁估价活动的，适用本规定。 第三条（从业资格）
房地产估价机构从事房屋拆迁估价，应当具有经上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）核准的房屋拆迁估价资格。
未取得房屋拆迁估价资格的房地产估价机构，不得接受房屋拆迁估价委托、出具估价报告或价格咨询报告。
第四条（资格申请、核准及公布）
房地产估价机构可以向市房地资源局书面申请房屋拆迁估价资格。市房地资源局根据估价机构的资质等级、从业经历、估价技术水平、社会信誉等，结合房屋拆迁工作需要，予以核准。 核准的房屋拆迁估价机构（以下简称估价机构）名单，由市房地资源局予以公布。 第五条（拆迁估价委托）
在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围内，拆迁人只能委托一家由被拆迁人或者拆迁当事人确定的估价机构进行估价，并与其签订书面的房屋拆迁估价委托合同。 估价机构接受估价委托，应当核验拆迁人的房屋拆迁许可证。 第六条（房屋拆迁估价机构的确定）
估价机构的确定应当公开、透明，一般采取被拆迁人（即按照市政府规定租金标准承租公有房屋和私有居住房屋的承租人〖以下简称：承租人〗及房屋所有人）投票的方式，也可以由拆迁当事人通过协商一致或者抽签方式确定估价机构。
采取投票方式的，由估价机构向拆迁人提出估价意向，拆迁人应当如实将有估价意向的估价机构名单（不得少于5家）提供给被拆迁人，并组织被拆迁人在此范围内进行投票。根据投票结果，按照简单多数的原则，得票数第一位的为拆迁基地的估价机构，第二位的为重新估价机构。拆迁人应当将投票结果进行公告。
区县房地局应当对投票、抽签过程进行监督，并可以邀请区县监察委、街道办事处等共同监督。
第七条（禁止转让业务）
估价机构接受房屋拆迁估价委托后，不得向其他估价机构转让受托的估价业务。 第八条（拆迁人义务）
拆迁人应当如实向估价机构提供估价所需资料，协助估价机构开展现场查勘等工作。 拆迁人未如实提供有关资料、未履行委托合同约定的义务，造成估价失实或其他后果的，由拆迁人承担相应责任。 第九条（被拆迁人义务）
被拆迁人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，并配合估价机构进行实地查勘。
第十条（估价人员现场查勘）
房地产估价人员应当持证上岗，并对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄被拆迁房屋状况的照片，有必要的可拍摄录像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
被拆迁人拒绝房地产估价人员实地查勘或不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。 第十一条（拒绝估价的处理）
被拆迁人不提供资料、拒绝估价人员实地查勘，致使房屋估价无法进行的，估价机构可参照被拆除房屋同区域、同建筑类型的房屋进行估价。 第十二条（抽样估价）
对成片简屋、旧里及非成套独用居住房屋，拆迁人应当委托估价机构做抽样估价报告。抽样估价样本比例不得低于同类被拆迁房屋建筑面积的5％。抽样估价结果明显低于被拆迁房屋所处区域最低补偿单价标准的，拆迁人应当将抽样估价的结果在拆迁范围内进行公示，估价机构可以不再出具分户估价报告；但被拆迁人要求对其房屋进行估价的，拆迁人应当委托估价机构进行估价。 第十三条（估价时点） 房屋拆迁估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁分期实施的，以当期房屋拆迁许可证颁发之日为房屋拆迁估价时点。
房屋拆迁估价报告的有效期为房屋拆迁许可证的拆迁期限（包括延长期限）。 第十四条（估价机构义务）
估价机构应当按照委托合同约定的时间和要求完成估价，向拆迁人出具估价报告（包括分户估价报告）。估价机构未按照约定的时间和要求完成估价，或者估价失实的，应当承担相应的责任。
第十五条（估价技术标准）
估价机构应当按照市房地资源局颁布的房屋拆迁估价技术规范及拆迁法规、规章的有关规定，进行房屋拆迁估价。 第十六条（估价成果用途）
房屋拆迁估价报告只作为房屋拆迁补偿的依据，不得用作其他用途。 第十七条（公示及咨询）
估价机构在向拆迁人出具估价报告前，应当将拆迁估价的初步结果向拆迁当事人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。
公示期满后，估价机构应当向拆迁人提供委托范围内被拆迁房屋的估价报告（包括分户估价报告）。拆迁人应当将分户估价报告送交被拆迁人。
拆迁人、被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。 第十八条（复估及重新委托估价）
拆迁当事人对估价结果有异议的，可以在收到估价报告或分户估价报告之日起5日内，向原估价机构书面申请复估，也可以另行委托估价机构重新估价。
拆迁当事人向原估价机构书面申请复估的，估价机构应当在收到复估申请的3日内向申请人出具书面复估结论。估价机构调整估价结果的，还应向拆迁人出具调整后的估价报告并注明调整原因。
拆迁当事人委托重新估价的，应当委托投票或者协商或者抽签确定的重新估价机构进行估价。委托人需支付估价费用，受托的重新估价机构应当在10日内出具估价报告。 第十九条（估价鉴定申请） 拆迁当事人对原估价机构的估价结果、复估结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，可以自收到估价报告、复估结论或重估报告之日起15日内，向上海市房地产估价师协会组织的房屋拆迁估价专家委员会（以下简称专家委员会）申请鉴定。
拆迁当事人向专家委员会申请鉴定的，应当提交相应的估价报告（包括复估结论、重估报告）。 估价机构应当配合专家委员会的鉴定工作，向专家委员会提供估价报告、估价技术报告及鉴定所需的其他有关资料。 第二十条（专家鉴定）
专家委员会受理申请鉴定后，应当对相应估价报告的合法性、规范性、合理性进行鉴定，并在收到申请后的10日内出具鉴定意见。
经专家委员会鉴定，估价报告合法、规范、合理的，估价结果作为房屋拆迁补偿的依据；估价报告不合法或者不规范或者不合理的，由专家委员会指定其中一家估价机构进行再估价。受指定的估价机构应在7日内出具再估价报告。
拆迁当事人对再估价的结果无争议的，再估价结果作为拆迁补偿的依据；拆迁当事人对再估价结果仍有争议的，可以重新向专家委员会申请鉴定。专家委员会应当在收到申请后的5个工作日出具鉴定意见。 第二十一条（估价和鉴定收费）
房屋拆迁估价费由委托估价的房屋拆迁当事人承担。
房屋拆迁估价鉴定费由申请人预交。经专家委员会鉴定，估价报告不合法或者不规范或者不合理的，鉴定费由出具估价报告的估价机构承担；经专家委员会鉴定，估价报告、重估报告都合法、规范、合理的，鉴定费由申请人承担。
估价费、鉴定费的收取标准按照市价格主管部门和市房地资源局的有关规定执行。 第二十二条（机构范围调整）
市房地资源局根据估价机构从事房屋拆迁估价工作的规范情况和拆迁工作的需要，对估价机构的房屋拆迁估价资格进行调整，并将调整后的名单予以公布。 第二十三条（取消资格）
市房地资源局对房屋拆迁估价活动进行监督管理。估价机构有下列行为之一的，由市房地资源局取消其房屋拆迁估价资格：
（一）擅自转让估价业务、或允许他人借用自己名义从事房屋拆迁估价业务的；
（二）违反房屋拆迁估价技术规范，出具虚假估价报告，估价结果严重失实，或者恶意串通、损害拆迁当事人合法权益的；
（三）不履行估价技术咨询义务或者复估义务或重新估价义务的；
（四）不配合专家委员会进行鉴定的；
（五）估价报告多次被鉴定为不合法或者不规范或者不合理的；
（六）其他不符合从事房屋拆迁估价业务的情形。第二十四条（估价技术指导）
上海市房地产估价师协会负责对房屋拆迁估价工作进行技术指导。 第二十五条（交易登记资料查阅）
市和各区县房地产交易中心应当配合估价机构对房地产交易登记资料的查阅工作。 第二十六条（参照适用）
本市征用集体土地上拆迁房屋的估价管理，参照适用本规定。 第二十七条（施行时间）
本规定适用于2004年4月1日以后颁发房屋拆迁许可证的拆迁基地。 二○○四年三月二十九日
