高校物业管理中存在的问题及应对措施
随着高校后勤社会化改革的不断深入，物业管理作为后勤社会化改革中的重要环节，其重要性越来越明显。如何进一步使得高校物业管理得到可持续发展，必须要找准当前高校物业管理中存在的一系列问题，改变传统思路和观念，积极应对，主动适应市场的检验，不断深化改革，加速发展自身社会化、市场化、专业化和品牌化的适应能力。
一、高校物业管理中存在的问题
（一）物业管理模式落后
当前，多数高校物业管理单位作为高校所属单位，单位负责人、编制、管理权限、经费均由高校以行政式确定，必然要受到各种制约。高校物业产权基本上属于国家所有，相比社会型物业企业，高校物业的属性决定了物业管理有特殊的性质和特点。以我省为例，目前很多高校物业管理中普遍采用的是甲、乙方运行机制，由学校内部各部门齐管共管的模式。学校后勤处或其他部门代表学校作为甲方行使后勤管理的职能，各物业管理单位作为乙方承接物业管理工作任务，但主要是针对校内物业管理，“市场化”的概念不明显。
（二）制度建设欠缺
当前，国家或高校教育主管部门没有制定出专门规范高校物业管理的政策法规，而指导社会物业企业工作的《物业管理条例》在高校这一具有特殊性质背景的实体中，无法得到有效落实。各高校基本都结合自身实际情况，制定相关的工作要求和内容，这就导致制度建设
1 有很大的欠缺，不能建立制度支撑，导致物业管理不规范。虽然目前各高校物业管理单位结合自身实际制定了包括员工岗位职责、质量标准、程序流程等一系列内部工作制度，高校物业管理专业委员会也制定了一些章程、质量参考标准，但不够充实完善，约束力不强，落实也不尽如人意。 (三) 专业化程度低
目前高校物业管理从业人员多为高校原后勤职工以及社会外聘人员，而物业管理中绿化、维修等岗位的要求是必须有较强的专业性及操作证、上岗证。甚至普遍认为技术含量低的保安、保洁也随着社会经济的发展，也对专业性提出了新的要求。虽然许多高校物业管理单位在这方面不断努力，增强专业性人员的聘用，在岗员工的培训，但因高校物业管理外聘人员的工资水平无法和社会专业性人员相比，即使通过“二次培训”现有员工，专业知识技能也相对缺乏，专业化要求无法很好实现。
（四）物业管理经费短缺
作为高校所属单位，注定要“吃皇粮”，这样必然导致物业管理经费不能很充足地保障工作所需支出，加之高校的各项物业、设施设备使用率高，维护难度大，致使物业管理中需要投入的人力、物力多。与此同时，业主对物业管理的要求也越来越高，各种诸如消防、监控安防、出入门禁、车辆管理等高技术自动化设备需要逐渐配套完善，这些仅靠高校行政拨款和少量的物业收费根本无法满足实际所需资金，物业管理经费投入不足的问题越加明显，严重制约物业管理工作
2 的质量。
（五）工作范围内容单一
高校物业管理作为高校工作的一部分，同样肩负着“三服务、两育人”的责任和义务，但目前因前面所提的几点存在问题，导致物业管理单位工作范围、内容较为单一。教学区域、家属社区的物业管理往往只限于简单的保洁、绿化、设施设备维护，为师生员工、家属服务项目不全面，服务内容不充实，服务理念不到位，物业管理中的人文化、人性化建设不完善，无法满足业主日益对物业管理的新要求。
二、应把握的几点应对措施
高校物业管理要想得到可持续发展，保持旺盛的生命力、竞争力，必须要想法设法克服制约发展的困难和存在问题，做好以下几个应对措施：
（一）、改变物业管理经营模式
高校物业管理单位必须要转变经营模式，要按照市场经济的原则去运作，要脱离原来的行政管理模式，建立自身完善的管理运行机制，从职能型管理转变到经营型管理，走市场化道路。具体来说，必须实行企业化管理,要引入市场核算机制，实行严格的成本核算和监控,实行自主经营、自负盈亏的经营模式,使物业管理单位产生健康的市场和竞争意识，在管理成本和服务质量上多思考、多下功夫，并依据工作实际需求和发展需要,逐步建立和完善工作制度,加强物业管理水平,通过以管理制度化驱动，以服务规范化带动、以质量标准化推动，强化“标准、质量、成效”三结合的落实，逐步适应物业管理社
3 会化、市场化的检验。用市场的杠杆检验工作质量和能力，参与校内外物业管理项目竞标，按照建立现代企业管理制度的要求,规范运作,自主经营,自负盈亏,自我发展。这样，虽然增加了物业管理单位和员工的压力，但更为积极的意义是，增强了物业管理单位和员工能动力、上进力、创造力，克服了以往那些吃大锅饭和“旱涝保收”的消极思想，建立绩效优先，市场效益与物业管理单位、员工的自身利益想挂钩的分配机制，既保证和提升了高校物业管理质量，又创造了一定的经济效益。
（二）、瞄准市场定位
高校物业管理要按照市场经济的原则去运作，建立自身完善的管理运行机制，从职能型管理转到经营型管理，走市场化道路。开展多元化、多层次的经营服务，科学规范的进行管理，保证物业管理水平的提高，逐渐引导从业者变被动服务为主动服务，坚持“三服务，两育人”的根本宗旨，为业主不断提供优质、高效、全方位的服务。全面营造文明向上、环境优美、舒适、服务周到、经营有序的良好的校园环境，业主的满意度有了明显的提高，相应地服务领域、服务项目就会得到扩大。由此可见，只要把业主的需求作为高校物业管理的首要关注点，观念的实现根本性转变，才能树立起市场取向的服务观念。
（三）、坚持规范化发展
高校物业管理单位要注意坚持规范化发展，尤其是要逐步建立完整的科学、规范的管理制度、工作标准和服务程序，引入ISO质量管理体系，制定切实可行的质量方针、质量目标， 进一步提升管理的
4 科学化、规范化程度，使管理方法更科学、管理过程更规范、管理目标更明确，有效地降低管理成本，提高管理效率和组织效能。作为高校的后勤部门，其公司运作模式和社会型专业物业管理企业是有很大差别的。譬如，原来作为高校后勤部门，没有生存压力，员工工资福利主要由高校发放，而一旦改制为专业物业服务企业，就必须努力提高物业服务质量，获得业主认可，以全额收取物业费，否则将面临生存压力。当然，规范化发展不仅仅表现在企业自身的运作模式上，更表现在企业要遵守物业管理行业的一系列政策和法律法规。
（四）、树立市场观念和服务意识
高校物业管理单位必须树立市场观念，要在竞争中求生存、谋发展，必须革除作为行政事业单位后勤服务部门时期的观念，以市场化企业的心态和姿态去主动服务业主，不断提高服务质量，以高服务质量赢得业主的认可，并进而在市场中求得生存和发展。同时必须要树立严格的质量意识，通过科学的管理手段，提高服务质量，提升服务水平，打造品牌，以服务求生存，以质量求发展。
（五）、尝试走管作分离的形式
高校物业管理项目有很多的专业性要求，为保证物业管理水平，高校物业管理单位必须勇于尝试走管作分离的道路，大胆将一些工作委托给分包商来做，这也是行业发展的一个趋势和行业产业升级的必然选择。比如绿化和大型维修，社会型物业管理公司或专业分包公司的介入，一方面可以为高校带来规范化、标准化、科学化的管理理念，使学校在人力、物力和财力的成本投入得到降低，另一方面还为高校
5 引进了竞争机制，增进了高校物业管理市场的活力。
（六）、打造品牌，迎战市场
高校物业管理单位要在不断竞争激烈的市场竞争中取得发展，必须要打造树立品牌形象，提高服务质量，提升服务水平，增强参与竞争的实力。同时必须要扩大规模，走向社会市场。当然，前提是要稳固自身发展的基础——原有高校，高校市场是高校物业管理公司的生存之本，只有切实保障学校教学、科研的顺利进行，为师生员工提供优质、优价的服务，才能在此基础上扩大规模，谋求更大的发展。此外，高校物业管理单位在开拓市场时要充分利用高校优势，抓住机遇，走向社会参与到校外物业项目管理中，夯实自身实力，争取和创造更大的生存发展空间。
虽然经过多年的探索实践，但高校物业管理是“逆水行舟、不进则退”，如何进一步夯实和提升高校物业管理单位自身的品牌形象和美誉度，如何在工作中不断开拓和创新，如何在工作中稳中求进和不断进取，如何正确应对机遇和挑战，这些都是摆在高校物业管理单位面前需要思考和面对的问题。未来的工作中，高校物业管理单位要在发展战略层面上制定好工作规划，寻找创新突破口，加强学习，扎实奋进，不断提升工作水平和质量，把高校物业管理这个蛋糕做大做强。
