XXXX项目后评价报告
XXXX建设开发有限公司
2014年06月
目
录
一、项目概况及评估综述 .......................................................................................................1 1.项目概况 .........................................................................................................................1 2．项目技术经济指标 .........................................................................................................1 3．项目开发周期 .................................................................................................................1 4．项目主要建设内容 .........................................................................................................2 5．项目运行及效益现状 .....................................................................................................2
二、项目决策要点 ...................................................................................................................3 1．项目决策分析 .................................................................................................................3 2．项目商业定位 .................................................................................................................3
三、项目建设实施过程总结 ...................................................................................................4 1．项目前期工作总结 .........................................................................................................4 2．项目质量管理总结 .........................................................................................................5 3．工程进度管理工作 .........................................................................................................8 4．项目成本控制工作总结 .................................................................................................9
四、项目后评价及改进意见 .................................................................................................11
一、项目概况及评估综述
1.项目概况
XXXX项目（原人才公寓楼项目）位于XX市高新技术产业园区沙河路以南，东邻明珠CBD广场，西靠市政规划道路沙苑路，南邻计生服务楼。所处地理位置交通十分便利，商业开发价值极高。项目设N
1、N2两个标段，其中N1标段负责1#、2#住宅楼建设内容，N2标段负责3#、4#住宅楼建设内容。4栋楼均为一梯两户纯板式设计，楼层数均为XX层。住宅总户数为XX户，其中1#楼户型设计为：XX㎡有34户，XX㎡有34户，XX㎡有2户，XX㎡有2户；2#楼户型设计为：XX㎡有68户，XX㎡有4户；3#楼户型设计为：XX㎡有68户，XX㎡有4户；4#楼户型设计为：XX㎡有68户，XX㎡有4户。 2．项目技术经济指标
该项目总占地面积为XXXX亩，容积率为XXXX，建筑密度为32%，绿化率为40%。规划总建筑面积为XXXX平方米，其中地上建筑面积为XXXX平方米，包括住宅面积XXXX平方米，物业用房XXXX平方米；地下建筑面积为XXXX平方米，包括地下车位XXXX个，地下设备层及仓储面积XXXX平方米。 3．项目开发周期
该项目地块原为划拨土地，于2011年3月正式开工建设，后于
1 2012年 月通过公开挂牌出让方式取得土地使用权。N1标段于2011年11月18日主体封顶，2014年4月完成初步验收， 月完成竣工验收交付使用，合同工期625天，实际工期 天；N2标段于2012年5月30日主体封顶，2014年4月完成初步验收 ， 月完成竣工验收交付使用，合同工期675天，实际工期 天。 4．项目主要建设内容
XXXX项目于2009年经市发改委正式立项备案，工程设计单位为深圳大学建筑设计研究院。2010年通过公开招投标程序，确定工程监理单位为XXXXX监理有限责任公司，N
1、N2标段施工总承包单位分别为XXXX有限公司和XXXX建筑工程有限公司。项目主要建设内容包括：1#、2#、3#、4#住宅楼、地下车库、物业用房，配套室内工程有：高低压配电系统、柴油发电机组、换热站机组、无负压设备系统、风机系统、弱电智能化、消防控制系统等；配套室外工程有：道路景观绿化，室外消防、排水、采暖、天然气管网工程等。 5．项目运行及效益现状
XXXX项目于2014年5月30日具备交验条件，目前集团物业公司对小区整体管理工作已充分介入，部分业主已开始精装修。小区各项配套功能设备均已通过调试，正式进入运行状态。待所有专项工程验收完毕后，将进入竣工验收阶段。
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二、项目决策要点
1．项目决策分析
XXXX项目与其北邻的XXXX项目作为非政府性投资配套项目，总占地面积共计XXXX亩，其中代征路面积为XXXX亩，净用地面积为XXXX亩，包括XXXX项目用地面积XXXX亩，XXXX项目XXXX亩。该项目总的出发点，一方面通过将XXXX项目商业化运作来获取利益，另一方面，将获取的利益作为建设资金来提供配套用房。 2．项目商业定位
为将XXXX项目商业运作最大利益化，其初始目标即被定位为打造成为本地高档住宅小区精品典范。小区所处位置位于XX市高新技术产业园区内中心地段，地理位置十分优越。经沙河路向南可进入高新区城区主干道明珠大道，向西可进入建业大道、文化南路及XX大道等城区交通枢纽要道。小区周边建好或已规划配套公共设施、商业、娱乐场所资源较为丰富。向北仅一条道路之隔有正在建设的中央公园，该公园的建好将为业主的日常休闲娱乐、散步、健身活动提供了舒适的场所。小区向东邻靠明珠CBD广场，作为规划中XX市新的商业、经济、贸易中心，明珠CBD广场的建设将为小区高档住宅精品典范的初始目标树立更高的定位，同时也将大大带动周边商业经济发展。小区靠南方向一方面配套有高新一中、高新三小等高配置、高品质学校，为小区业主孩童的教育培养提供了有力的保障；另一方面可
3 直接进入榆溪大道直抵XX市第一医院，为小区业主的健康与安全保证提供了便捷。
三、项目建设实施过程总结
1．项目前期工作总结
前期准备工作是工程项目整个工作的重要内容，也是工程能否顺利推进的首要保证。通过对项目前期工作的梳理与分析，发现存在以下几个问题。
（一）前期项目功能定位
项目在前期功能定位方面的工作不到位，对高端精品小区的服务定位缺乏全面、长久的眼界，使得在设计过程中对小区配套服务功能的考虑较为简单。结果在建设施工过程中，为了提高小区的配套功能水平又不断的进行设计变更，增加和深化功能要求，给工程的施工进度管理带来了很大的不便，同时大大提高了项目在成本管理方面的风险。
（二）前期手续办理方面
（1）前期手续办理人员对于项目开发资质要求和范围，以及各许可证办理流程了解不够深入与透彻，导致各主要证件均办理在不具有相关开发资质的集团公司名下，这给后期整个项目工程的推进带来了很大的影响，以致公司后期仍需组织人员长期进行相关证件变更办理工作，对公司造成人力、财力、精力多方面的资源浪费。
4 （2）办理人员调整过于频繁，使得在手续办理过程中与相关行政主管部门办事人员原本建立起来的社会人脉关系资源得以浪费，导致整体前期手续办理效率低下，进度缓慢。
（3）前期手续办理人员与工程技术部对接工作不到位，往往对项目某些技术要求未完全吃清，导致手续办理完成后某些规划技术经济指标与设计指标不符，又未及时提出改正，给后续手续办理及工程推进带来了很大的困难。
（三）前期预算与招标工作方面
（1）造价咨询机构对于工程施工图纸内容理解不透彻，存在清工程量单编制缺项，工程量计量不准确的现象，造成工程建设过程中出现较多的漏项与较大范围的工程量变更签证，给工程管理与项目成本控制带来很大困难。
（2）该项目在前期准备过程中，对风险管理分析不到位，同时又存在对招标相关文件审核不够仔细，漏项和暂定价材料过多等现象，这令建设单位承担着更大、更多的风险，包括：认质认价风险、暂定价材料风险、工程量变更风险及设计变更风险等，给建设工程项目风险管理方面带来了巨大挑战。 2．项目质量管理总结
XXXX项目自2011年3月开工建设以来公司就成立了项目管理部，对该项目日常组织管理工作进行跟进性管理。由于XXXX项目是公司自成立以来开展的第一个项目，所以在工程实际推进和管理过程
5 中，或多或少存在着一些管理漏洞与工作不足之处。主要存在问题及原因总结如下：
（1）施工总承包单位管理与组织能力不足。该项目主体工程完成相对较快，其中N1标段于2011年11月实现封顶，N2标段于2012年5月实现封顶。相比较而言，N1标段在整个施工过程中整体管理与组织技术力量方面均强于N2标段，组织机构明确，协调配合有序，项目管理水平较高，在进度方面快于N2标段，在完成质量方面优于N2标段。N2标段项目组织机构管理混乱，组织协调能力差，人员调换频繁，尤其项目经理更换人次达5人，导致安排落实事项难以及时执行完成，工程进度长期滞后，工程质量与安全管理难以有效实现动态跟踪与控制。
（2）监理的监督管理职能履行情况差强人意。项目建设主体封顶之前，工程监理人员的工作完成情况令人较为满意，但是随着工程建设逐步推进，监理人员后期的工作情况整体较差。其原因一方面是由于监理人员工作态度消极，不按时、按数到岗，经常迟到、早退、请假，无责任感，同时对于日常监理工作落实不到位，对于施工单位监管缺乏力度与措施。另一方面原因是由于我公司项目管理部对监理单位的相应管理与约束制度不完善，执行不到位，而且缺乏较为严厉的处理措施。
（3）项目管理人员对各自管理工作内容不清楚，管理思路不清晰。在建设周期管理过程中，走马观花式的粗放式管理是该项目的典型管理特征，主要表现为项目管理较为混乱。其一方面原因是因为项
6 目部随工程项目开工建设成立初，建立的项目管理制度尚不完善，并且已经建立起来的制度，包括针对施工单位与监理单位进行约束与管理的制度，近乎不存在执行情况。制度的建立是为了让项目管理工作更加规范化、程序化，让管理人员推进工作有据可依，从而使得项目有序、高效的按照既定计划完成。但实际管理现象是，除公司总工程师进行宏观控制外，现场管理人员对项目的具体管理工作思路不清晰，导致工作没有主动性，而领导安排下去的工作执行与监督又不到位，无法实现对工程质量、进度与成本的动态控制。同时，项目管理人员职责划分不清，对于各自管理内容不明确。有些工作安排下去，具体落实时会出现管理人员相互推诿的现象，导致工作实际完成时间远远晚于应该完成时间，长期下去就造成工程进度滞后。
另一方面，现场管理人员调整过于频繁。项目自开工建设以来共计调整了5名现场管理人员。工程管理过程中，对于管理人员的调整是尽可能避免的。因为调整人员就意味着新来的管理人员需要重新熟悉图纸、重新掌握已完工程内容情况，重新去熟悉和对接监理单位与施工单位的相关人员，同时还要完成日常管理工作，调整人员越多，调整时间越晚，越容易导致工作多方面的疏忽与遗漏，后期工程管理的混乱，并最终容易造成工程进度的滞后与工程成本的增加。
分析上述原因，各因素之间既存在着一定的独立性，又存在着一定的关联性。解决问题的关键点在于对项目管理制度的落实与执行。
7 3．工程进度管理工作
（一）前期手续办理
XXXX项目原名人才公寓楼项目，原建设单位为XX市城市投资经营集团有限公司，原前期手续中建设用地规划许可证于2009年9月办理，建设工程规划许可证2010年3月办理。期间2011年3月经集团公司决定由集团全资子公司XXXX建设开发有限公司作为建设单位主导该项目建设工作，并在未办理完成建设工程施工许可证的情况下于2011年3月开工建设。在此期间，由于手续的不完善导致项目建设工作阻碍重重，施工进度无法按计划推进。后最终于2011年8月该项目取得建设工程施工许可证。
但是由于后期项目名称变为XXXX，建设单位变为XXXX建设开发有限公司，一系列的变更导致该项目已办理完成的相关手续需要重新进行变更，变更周期长，其中建设用地规划许可证于2014年2月中旬完成变更，建设工程规划许可证于2014年4月初完成变更，建设工程施工许可证于2014年4月底完成变更。这在无形之中给公司造成了人力、财力、精力等多方面的资源浪费，同时也给项目施工进度无法按计划推进造成了非常大的影响。
（二）工程进度情况及分析
XXXX项目N
1、N2标段均自2011年3月开工建设，其中N1标段于2011年11月中旬实现主体封顶，于2014年3月具备验收条件；N2标段于2012年5月中旬实现主体封顶，于2014年6月具备验收条件。该项目N
1、N2标段实际工期远远大于合同工期，工程施工实
8 际进度严重滞后。出现该结果的原因是多方面的，除了前期工作不到位，项目过程管理工作不足之外，最主要还是由于以下几个原因造成的：
（1）设计变更量大。在主体实施过程中，将原设计楼层由18层增加为18+1层，顶楼户型布局由标准层设计改为复式户型设计。仅该项设计变更就导致地上建筑面积增加1300多个平米，18+1层被定性为违章建筑，项目受到相关部门处罚，工程建设进度受到阻碍并导致手续变更程序不断受阻。
（2）工程量变更内容过多。由于前期招投标阶段漏项过多，导致在后期建设施工过程中，工程量变更内容较多，工程量增加过大，工程无法按计划工期完成建设内容。增加工程内容包括：外墙保温一体、室外硬化绿化工程、阴阳台封闭、公用前 变更、机械车位、弱电智能化工程、换热机组系统、无负压供水设备系统、高低压配电系统、柴油发电机组、城市水暖电气管网工程、有限电视网络工程等。 4．项目成本控制工作总结
XXXX项目计划总投资2.32亿元，目前已完成投资20236.66万元，其中前期费用共计完成投资 万元，土地费用共计 万元，建安成本共计完成投资 万元。预计项目竣工验收后总建筑成本为31500.69万元。该项目目前已收回资金17236.3194万元。
（一）成本控制工作总结
通过对项目所有费用支出情况的收集与整理，发现项目最终总投
9 资将严重超出计划总投资。参考支出费用情况，以及对项目管理中成本控制过程进行了解后，分析出现这样的结果，主要存在以下几方面的原因：
（1）前期阶段项目配套功能定位思路不清，考虑不到位，结果在项目实施阶段不断要求变更与增加配套功能，直接导致项目成本费用大幅度增加。同时，在变更与增加配套功能的过程中使得人工、材料、机械等资源有效使用率下降，间接成本费用增加。
（2）招投标阶段工程量清单编制缺项较多，工程量计量不准确，直接导致在项目实施阶段工程量变更内容与变更量大大增加，项目建设成本大幅提高。
（3）项目管理人员中缺乏具有相关预算知识的人员，导致在工程进度款支付过程中对于工程量计量的审核，缺少一定的专业性和准确性，给项目管理成本控制带来一定的困难。
（二） 盈利分析
根据前期项目盈利分析，全部建设成本为XXXX万元，总建筑面积为XXXX㎡，则有每平米造价成本为：
XXXX万元÷XXXX㎡=XXXX元/㎡
可销售住宅面积为XXXX㎡，销售平均价格为XXXX元/㎡，则可实现房屋销售收入为：
XXXX㎡×XXXX元/㎡=XXXX万元
车位为XXXX个，销售价格以X万元/个计，则可实现车位销售收入为：
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XXXX个×X万元/个=XXXX万元
综合上述分析，共计可实现营业收入为：
XXXX万元+XXXX万元=XXXX万元
可实现利润为：
XXXX万元-XXXX万元=XXXX万元
四、项目后评价及改进意见
XXXX项目的投资建设已接近完成。总体而言，由于XXXX项目是公司自成立以来开展的第一个项目，在方方面面的管理工作过程中，尚有很多需要改进的地方。但究其根本，各存在问题原因之间既存在着一定的独立性，又存在着一定的关联性。因此，针对上述总结中提到的所有问题，我们综合提出以下改进意见：
1.项目前期阶段，在最初期就应该做好新建项目的功能与品质定位工作，尽可能考虑周全，并形成牢固的思维意识，以减少对后期建设过程中造成的影响。
2.招投标阶段，为避免出现较多的工程量清单编制缺项漏项，可在委托工程造价咨询机构时与其约定，要求对于施工过程中发现的编制缺项漏项超过一定范围时，工程造价咨询机构承担违约赔偿责任。在暂定价材料方面，应考虑尽可能将风险转移，以降低建设单位所承担的风险。
3.项目管理方面，应尽可能配置齐全项目管理成员，完善项目管理制度，同时应将制度的执行作为一种工作习惯去落实。对于监理
11 单位与施工单位的管理，应该建立长久有效的管理机制，制定相关约束与处罚制度，并坚决去执行。
4.项目进度管理方面，应建立起有效的动态控制体系，定期检查项目实际进度与计划进度的偏差，及时分析与落实改进措施。对于因施工单位方面引起的进度滞后，应严格按照管理与处罚制度执行。
5.项目成本控制方面，应加强对按期完成工程量计量的审核，尤其是涉及到工程量签证变更内容和计量的审核，最大程度的降低建设资金的浪费与流失。
基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本项目后评价报告能为今后的类似开发项目提供一定的借鉴。
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