上海市闵行区人民法院
民事判决书
（2012）闵民五（民）初字第1935号
原告白某，男
委托代理人那仁朝克图，上海诺迪律师事务所律师。
委托代理人张海军，上海诺迪律师事务所律师。
被告汪某，男，
被告汪某某，男，
委托代理人汪某，系被告汪某某之子。
被告谈某，女，
原告白某与被告汪某、汪某某、谈某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年9月28日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员陈洁独任审判，于2012年10月22日公开开庭进行了审理。原告白某及其委托代理人那仁朝克图、张海军，被告汪某暨被告汪某某、谈某的委托代理人到挺参加诉讼。本案现已审理终结。
原告白某诉称：三被告有位于上海市闵行区春都路75弄＊号＊室房产一处。2010年5月11日，三被告与原告签订《房屋抵债协议书》一份，约定三被告将上述房屋出售给原告，用原告对被告汪某享有的150万元债权充抵房价，因该房系配套商品房，按当时政策房屋需自被告取得产证后满五年方能上市交易，故双方约定五年期满后一个月内双方办理房产过户登记。同时，为了防止被告在产权过户前将房屋另售他人，双方又签订了一份《房地产抵押借款合同》。协议签订后，原告按约定占有使用房屋，根据现有政策，双方自2012年4月4日起房屋即可办理过户，但经原告请求，三被告拒绝办理过户。为此，原告诉至法院，要求依法判令三被告协助原告办理上海市闵行区春都路75弄＊号＊室房屋的产权过户手续，将该房屋的产权过户至原告名下。
被告汪某、汪某某、谈某共同辩称：
一、被告汪某系公司法定代表人，其公司与原告间确有生意往来，公司也确实欠原告货款，但汪某个人与原告间没有债权债务关系，且原告所称的150万元的欠款金额被告也不予认可。
二、即使被告汪某欠原告150万元借款未归还的事实成立，根据原告与三被告签订的《房地产抵押借款合同》反映出三被告用系争房屋抵押向原告借款，借款期限至2014年5月1日才届满，而原告在与被告签订《房地产抵押借款合同》的同一天即签订了《房屋抵债协议书》，该协议应属无效。综上，要求驳回原告诉请。
经审理查明：三被告于2009年4月3日取得位于上海市闵行区春都路75弄＊号＊室房屋的产权。2010年5月11日，原告（甲方）与被告汪某（乙方）、汪某某（丙方）、谈某（丁方）签订《房屋抵债协议书》一份，约定：
一、截止于2010年5月9日，甲乙双方核对并确认乙方所欠甲方债务共计150万元；
二、鉴于乙方无力偿还，乙方及房屋共有人丙方、丁方将其共同所有的房产一套用于抵偿乙方所欠甲方的全部债务。抵债房产信息如下：
1、该套抵债房屋位于上海市闵行区春都路75弄＊号＊室，系2009年4月3日以配套商品取得；
2、乙方保证在本协议签订后不得因乙方原因导致该抵债房屋被查封、抵押致使甲方权利无法实现；3，鉴于乙方所住房屋性质，现房屋需自房屋产权证取得之日起五年内才能进入市场交易，乙方承诺先将该房屋交付于甲方，由甲方实际占有并拥有，待五年期满后，乙、丙方、丁方在一个月内办理完上述房屋产权变更至甲方名下的所有手续；
4、自本协议签订之
时，该套房屋使用权移至甲方名下所有，甲方有占有、使用、收益的权利(包括但不限于自用、出租等)；
三、若甲方不能取得该房屋的所有权，双方的债务应回复到起始状态即乙方欠甲方债务150万元，并自行承担违约金10万元；
四、乙方应将上述抵债房屋产权办理房屋所有权证、土地使用证、抵押权证并交给甲方，甲方应尽妥善保管义务；
五、乙方必须保证该抵债房产来源合法、手续齐全，交清相关税费。如因乙方隐瞒该抵债房产情况，致使甲方无法正常行驶权利或使甲方合法权益受损的，乙方应承担相应责任，赔偿甲方因此所受的损失（后条款内容略）。同日，原告与三被告签订《房地产抵押借款合同》一份，约定三被告（借款人、抵押人）用上海市闵行区春都路75弄＊号＊室房屋做抵押向原告（出借人、抵押权人）借款150万元，借款期限2010年5月1日至2014年5月1日。2010年5月19日，原告与三被告办理了抵押权登记手续。上述协议及合同签订后，三被告将房屋交付给原告使用至今，，因政策变化，自2012年4月起房屋已可上市交易，为此原告要求三被告协助办理过户手续，但遭到三被告拒绝。
以上事实，有原告提供的《房屋抵债协议书》、房屋状况及产权人登记信息、土地登记信息、房地产抵押状况登记信息、房屋产权证、《房地产抵押借款合同》等证据及双方当事人的当庭陈述所证实，并均经庭审质证属实。
本院认为：本案的争议焦点是《房屋抵债协议书》的性质与效力。对此，
一、《房屋抵债协议书》的性质为原告与三被告就系争房屋签订的一份买卖合同，双方约定的房屋转让价根据被告汪某所欠原告的借款金额150万元确定，约定的房价支付方式以原告放弃150万元债权实现方式实现，即协议签订后被告汪某即清偿了150万元的债务，同时原告也已向三被告付清了150万元的房款；另三被告于协议签订后也按约向原告交付了房屋并由原告使用至今，故买卖合同且已部分履行。
二、对《房屋抵债协议书》效力认定涉及《房地产抵押借款合同》是否为原、被告双方真实意思表示。如抵押借款合同系双方真实意思表示，原、被告在签订该合同的同时签订具有买卖合同性质的《房屋抵债协议书》的行为显然不符合物权法关于抵押权实现方式的规定，《房屋抵债协议书》应属无效，而本案的情况是原告在与三被告签订《房地产抵押借款合同》的同时对原告与被告汪某间的150万元的债权债务已作了了结，《房地产抵押借款合同》约定的2014年5月1日借款期限届满实际是根据当时的政策第三被告取得房屋小产证满五年后可办理房屋过的时间，故《房地产抵押借款合同》并非双方当事人真实意思表示，原告关于双方签订《房地产抵押借款合同》的目的是为了防止被告子啊产权过户前将房屋另售他人的陈述符合实际情况，故《房屋抵债协议书》有效。综上，原告主张由三名被告协助办理系争房屋的过户手续，本院予以支持，需说明的是过户前原告需配合三被告办理抵押权注销手续。三被告的辩解意见，与事实不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
被告汪某、汪得仁、谈某于本判决生效之日起十日内协助原告白某办理上海市闵行区春都路75弄＊号＊室房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权过户登记至原告白某名下。
案件受理费80元，减半收取计40元，由被告汪某、汪某某、谈某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员陈杰
二 0 一 二 年 十 二 月 七 日
书记员钱洁
见习书 记 员陈晓 燕
