浅谈商业银行房地产信贷风险的防范
复旦大学 王雪
摘 要：房地产业是在20世纪90年代这一轮经济发展过程中发展起来的，尤其是经历了2002-2007年的飞速发展时期，在发展国民经济、促进就业、扩大内需等方面发挥着举足轻重的作用，房地产业成为国民经济中至关重要的基础产业之一。根据统计数据显示，我国的房地产业自有资金比例非常小，融资渠道单一，直接融资方式获得的资金比较少，主要依赖于银行贷款，所获得的银行直接贷款和间接融资资金甚至占到企业所需要的资金总量的70%，因此商业银行在获得信贷收益的同时，也积聚了巨大的房地产信贷风险，严重时会影响整个银行系统乃至金融系统的稳定性和安全性。
本文首先阐述商业银行房地产信贷风险的研究背景和意义，对国内外研究的文献综述进行总结，分析商业银行房地产信贷业务的发展现状，然后再以美国为例，对比次贷危机前美国房地产与中国房地产市场的相似性，分析我国房地产信贷存在的问题及原因，最后从商业银行、政府、房地产企业三个不同方面研究对策建议，以达到防范房地产信贷风险的目的。
关键词：商业银行；次贷危机；房地产信贷风险；风险防范
第一章 引言
第一节 研究背景和意义
房地产业是在20世纪90年代这一轮经济发展过程中发展起来的，尤其是经历了2002-2007年的飞速发展时期，在发展国民经济、促进就业、扩大内需等方面发挥着举足轻重的作用，房地产业成为国民经济中至关重要的基础产业之一。根据统计数据显示，我国的房地产业自有资金比例非常小，融资渠道单一，直接融资方式获得的资金比较少，主要依赖于银行贷款，所获得的银行直接贷款和间接融资资金甚至占到企业所需要的资金总量的70%，因此商业银行在获得信贷收益的同时，也积聚了巨大的房地产信贷风险，严重时会影响整个银行系统乃至金融系统的稳定性和安全性。
信贷资产是商业银行的重要收益来源，08年，美国爆发次贷危机，进而引发全球性的金融危机，由于近年来，我国房地市场与美国次贷危机发生前房地产市场有很多相似之处，因此美国次贷危机为我国房地产的平稳发展敲响了警钟，前车之鉴，我国应该加强防范房地产信贷的风险，才能促使整个银行系统乃至金融系统的安全运行，进而促进整个经济体系的稳定。
第二节 文献综述
一、国外研究状况
西方商业银行300多年的悠久历史为防范商业银行的信贷风险提供了坚
实的理论基础和有效的防范研究。
Langandso(1995)[3]采用大量样本数据,对商业银行信贷风险控制中的公司治理问题进行了研究。Oldfield and Santomero(1997)[4]从风险控制的角度将商业银行面临的风险分为三大类。Richard J.Herring(1999)对亚洲金融危机进行研究，分析了经济周期波动和房地产发展之间的关系。Philip H.siegel (1999)[5]等对内部控制结构的评价体系展开研究，提出完善内部控制制度的措施。Goetz (2009)[2]对始于美国的次贷危机运用宏观经济模型进行研究，得出的结论是银行资本损失和资本价格下跌之间存在着相互影响的关系。Juel Beis(2000)[1]认为巴塞尔体系的诞生是银行监管理论的重大突破，它就如何加强银行内部控制，构建信用评级体系提出了相应对策，促进了银行内部评级体系的建设与发展。
二、国内研究状况
1.商业银行房地产信贷风险成因的研究
薛峰(1995)[6]是最早系统地对我国商业银行信贷风险进行研究的。陈峥嵘(2009)[18]认为房地产信贷风险主要来自信用风险。徐刚、放晓东(2011)[8]提出融资担保的操作风险也是房地产开发贷款的风险。杨小丽(2012)[10]研究了我国商业银行房地产贷款的周期性风险。
蒋伟、张朋能(2010)[7]认为房地产企业的资金来源就不能过于依赖于商业银行，否则不利于房地产业的长远发展。涂杰平、吕双利(2011)[9]探讨了国务
院宏观政策给商业银行带来的主要风险及其应对策略。吴爱民(2013)[11]分析了房地产信贷调控政策给商业银行带来的风险。
2.关于房地产信贷风险防范和控制措施研究
刘春红(2000)[12]提出为防范个人住房抵押贷款的风险，应建立与之相对应的符合中国国情的证券化模式。秦虹(2006)[14]指出要通过控制银行内部风险来防范房地产信贷风险。李雪娟(2006)[13]为解决流动性资金不足，可以实施住房抵押贷款证券化，从而防范信贷风险。徐驰良(2003)[15]提出要防范房地产信贷风险，应该从银行、政府、法律三个角度。胡德风(2007)[16]提出从贷前、贷中、贷后建立住房信贷信用风险控制机制。刘晓维(2007)[17]就如何防范房地产信贷风险，从微观和宏观两个角度给出了建议。柳斌(2009)通过对巴塞尔新资本协议中内部评级法深入分析，提出了加快内部评级体系建设控制信贷风险的建议。王宗军(2011)[19]认为提高资本充足率监管标准有利于降低商业银行的高风险投资行为。杨小丽(2012)[20]运用短周期波动分析和中长期周期波动分析房地产贷款的周期性风险，适当调控贷款发放条件，转移房地产贷款风险等措施建议。
通过对以上文献的学习、研究，我们可以发现国外对房地产信贷风险方面的研究已有较好的的理论基础和实践基础，我们可以从中借鉴很多优秀的研究成果和观点。目前我国商业银行房地产信贷积累大量的风险，房价一旦下跌，金融业的健康发展就会受到威胁，严重的也会打击我国经济平稳发展。
因此，我们应充分在理解国外研究的基础上，研究房地产信贷风险，加快国内房地产信贷风险防范的步伐，结合中国的实际国情发展适合我国的房地产信贷风险防范机制。
第三节 论文结构及主要内容
本文主要分成五章探讨商业银行房地产信贷风险的防范，具体内容如下： 第一章引言。首先简介房地产信贷风险的研究背景及意义，然后搜集大量国内外文献资料，在此基础上分析总结，最后介绍本文的结构和研究方法。
第二章我国商业银行房地产信贷业务的发展现状。首先根本本文研究需要对我国房地产信贷进行分类并介绍，然后分析其发展现状。
第三章次贷危机前美国房地产市场与中国房地产市场的比较。这章首先介绍美国次贷危机产生的原因，然后再以美国为例，从三个角度对比分析次贷危机前美国房地产市场与目前中国的房地产市场，比较两者的相似性。
第四章我国商业银行房地产信贷存在的问题及其成因。首先根据第三章的对比分析，找出我国房地产信贷存在的问题，以此为出发点，进而分析其成因成因。
第五章商业银行房地产信贷风险防范对策建议。主要是从商业银行、政府和房地产企业三个方面探讨如何对房地产信贷风险的进行有效的防范。
第二章 我国商业银行房地产信贷业务的发展现状
目前各个商业银行提供的房地产信贷多种多样。房地产贷款划分标准也是多种多样，比如按照时间划分，可分为短期贷款，中长期贷款；按担保方式划分可分为信用贷款、保证贷款、抵押贷款和质押贷款等。
第一节 房地产信贷业务的概念
目前，房地产信贷业务分类标准很多，根据本文的探讨的需要，把我国商业银行发放的房地产贷款主要划分成两种：房地产开发贷款以及个人住房贷款。所谓房地产开发贷款，是商业银行发放的，用于房地产开发企业建设住房、商业用房和其他房地产开发建设项目的中长期贷款。所谓个人住房贷款，是指在借款人提供担保的基础上，由银行发放的、借款人用来购买自用普通住房的贷款。
第二节 当前我国商业银行房地产信贷业务的发展现状
我国的城市住房体制改革、住房分配货币化政策是从98年开始实行的，随之而来的是飞速发展的房地产市场，房地产信贷业务规模也被商业银行逐步发展壮大，最显著的特征就是，逐年增加的房地产信贷资金数额。根据下面的表2-
1、表2-2，房地产开发贷款和个人住房贷款占商业银行贷款余额的比例总体上逐年增长。不管是房地产开发贷款还是个人住房贷款方面，在房地产融资领域，商业银行都占据绝对份额。
根据下面的表2-1，可以发现我国房地产开发贷款占比逐年增长。房地产开发贷款余额在98年为 2028.92亿元，房地产开发贷款的占比为2.34%；在14年，房地产开发贷款余额达到42800.00亿元，是98年的21.09倍，占比也上升到5.24%。由于10年房地产市场过度膨胀，为了抑制房价过快上涨，国务院连续多次出台一系列政策措施，房地产开发贷款余额在11年为27200亿元，在占比仅占4.96%。且从每年的同比增长率来看，房地产开发贷款余额均高于商业银行贷款余额。可以说，商业银行通过提供不断扩大的房地产开发贷款，极大的刺激我国房地产的飞速发展。
表2-1 1998-2014年商业银行房地产开发贷款相关情况（单位：亿元）
资料来源：1998-2014年《中国房地产行业发展报告》
根据下面的表2-2，可以发现我国个人住房贷款占金融机构贷款余额的比例总体上逐年增长，个人住房贷款余额在98年仅仅为426.16亿元，个人住房贷款占比为0.49%； 14年个人住房贷款余额高达115200亿元，是98年的270.32倍，其占比也高达14.10%，且从同比增长率来看，个人住房贷款余额均高于商业银行贷款余额。可见，商业银行提供个人住房消费贷款给消费者，使他们有足够的资金购买住房，刺激了对房地产市场的需求，进而拉动我国房地产市场不断发展、壮大、繁荣。
表2-2 1998-2014年商业银行个人住房贷款情况（单位：亿元）
资料来源：1998-2014年《中国房地产行业发展报告》
由下图2-1可见，从98年以来，商业银行房地产信贷业务的飞速发展，房地产信贷资金大量发放，在给商业银行带了巨大的利润的同时，也给商业银行带来巨大的风险。商业银行为求利益或业绩，不择一切抢占信贷资金的
市场份额，不断扩张房地产信贷业务，甚至对信贷资金申请者贷前缺乏严格审查，贷后缺乏监督。虽然从在某种程度上讲，上述行为也促进了房地产业飞速发展，但是，近几年，房地产价格过高，供求矛盾突出，严重脱离正常的家庭收入水平。各相关部门出台了一系列政策措施，调控房地产业，抑制过高、过快增长的房价，但也使商业银行发放房地产信贷产生的隐性风险暴露出来。
图2-1 房地产开发贷款和个人住房贷款在金融机构贷款余额占比走势图
第三章 次贷危机前美国房地产市场与中国房地产市场的比
较
2007年，美国爆发的次贷危机在世界范围内扩散，随之而来的是全球信贷规模的缩减，严重影响了全球金融业的平稳发展，也影响着全球经济发展健康发展。美国的金融危机给我国房地产信贷业务的发展敲响了警钟，目前我国房价上涨过快，商业银行的信贷资金过度发放，与美国次贷危机发生前有极大的相似性，因此美国次贷危机的发生也给我们带来一定的借鉴作用。
第一节 美国次贷危机的原因
一、房地产价格泡沫
近年来，为刺激经济发展，美国不断降低利率，结果就是美元的贬值，房价也飞速上升，但是在一定程度上讲，也促进房地产市场的飞速发展，。此
外，投资者争开始相购买房地产抵押次级债。随着美联储不断提高利率，房价下跌，美国的房地产市场进入剧烈波动阶段，贷款者的还款压力不断加重，借款者无法按期偿还，次级房贷出现信用危机，。
二、不完善的房地产信贷政策
次贷危机爆发前，美国的低利率政策和宽松的放贷政策，大量不具备条件的人也申请到了贷款，房贷规模过大，金融机构负债比较极高，积累了较大的风险。后来，一系列有利于房地产抵押贷款的政策促进了房地产飞速发展。美国统计局的数据表明，美国出台税收优惠政策影响最大，促使房地产信贷的规模不断扩大，大量低收入家庭也能得到到贷款，购买住房，最终由于信贷规模过大、负债比例过高使金融机构信贷风险加大，导致房地产市场泡沫。
数据来源：美联储统计数据2000年-2008年
图3-1 美国2000年-2008年个人住房贷款数据（单位：百万）
根据上面的图3-1，可以看出个人住房抵押贷款从00年开始不断上升，00年仅仅19.2百万美元，03年达到40百万美元；07年次贷危机后，美国出现了直线下降的个人住房贷款的局面。00年至08年九年期间，个人住房抵押贷款在08年达到最低值，为17.7百万美元。可见，在房价不断上升的时候，金融机构只顾眼前利益，大量发放个人住房贷款，一旦房价下跌，可能给金融机构带来灭顶之灾。
三、不当的宏观调控政策
美国经济处于低迷时，扩张性货币政策被美国政府广泛采用，主要是通
过不断降低利率。就美国而言，低储蓄率、高消费率加剧推动房地产价格的上升。紧接着美国又连续实行大量紧缩的货币政策抑制房价过快上涨。美国联邦储备局从04年开始实行连续加息政策，前后17次之多，导致基准利率从1%上升到5.25%，使加重了贷款者的还款负担，因而多次大幅增加利率也是金融机构面临着严重的违约风险的根源，此外，由于一般次级贷款利率与普通贷款利率相比，前者要高出很多，而且大幅度下降的房价，使得抵押权的行使也不能足够偿还银行的本息，更增加了金融机构面临的违约风险。
以上可知，美国没有从长远考虑房地产市场的平稳发展，在低迷时期，，只顾从眼前刺激房地产的发展，从而带动经济的发展，导致使房地产市场飞速发展过程隐含着大量风险，而在房地产市场价格过高时, 为抑制房地产的过快膨胀发展，美国政府采取了接连的紧缩性政策，加剧房地产泡沫。美国房地产的健康发展与与美国宏观调控政策是息息相关的，因此应该注重正确实行宏观调控政策
第二节我国房地产市场和次贷危机前美国房地产市场的相似性
一、房地产价格方面的相似性
根据下面的图3-2， 美国房屋平均销售价格在98年为每套182200美元，房屋平均销售价格在07年达到最高峰，为每套290200美元，增长比例为59.27%。可以看出，在次贷危机以前，98年以来，美国房地产市场的房价从98年开始一路上涨。而07年次贷危机爆发以后，房价又加速下跌，并且逐步回落。如图3-2，07年次贷危机爆发后，美国出现房价大幅下降的局
面，次年，也就是在08年，房屋平均销售价格回落为每套246900万美元，下降比例为14.92%。
数据来源：美国统计局1998年-2008年
图3-2 美国历年房价走势图
再以1999年至2013年我国的房屋销售价格指数，看我国近年来的房价变动情况，这一指数是显示房地产价格的变动程度的相对数。基期为99年的房屋销售价格，那么房屋销售价格指数在99年就是100，用该指数分析我国房价的变化情况，则我国房地产价格上涨则指数大于100，反之，说明房地产价格在下降指数小于100。根据国家统计局的数据，绘制下面的图3-3，可以发现，自99年房屋价格销售指数均大于100，也就是说，，我国的房价从99年以后总体上是逐年上涨的。
数据来源：国家统计局1999-2013年
图3-3 1999年至2013年我国房屋销售价格指数
因此，可以发现，现阶段我国的房地产价格总体上是逐年上升的，美国次贷危机爆发前，美国的房屋销售价格也是总体上逐年上升的，两者的变化存在一定相似性，而且近年来我国也存在房地产市场泡沫的说法，这与美国次贷危机发生前极为相似。
二、对房地产市场放贷政策的相似性
在次贷危机爆发后，为了改变房价过快的局面，我国政府出台也接连实行相关政策。但是，很多金融机构忍受不住眼前的利益，增加房贷规模，违
规房贷时有发生，所以依旧很难改变房价过快上涨的局面。
数据来源：国家统计局2000年-2013年
图3-4 2000年-2013年开发商贷款走势图（单位：亿元）
根据上面的图3-4商业银行对开发商的贷款的走势图，商业银行开发商贷款在00年为1385.8亿元， 商业银行对开发商贷款在08年增长至7605.69亿元，增长比例为449%。开发商贷款数额也是逐年不断增长。其次根据图2-2商业银行对个人住房贷款数据,也能看出个人住房抵押贷款也是逐年上涨。这与分析的美国房地产市场房贷政策相似。
三、对房地产行业的宏观政策的相似性
为抑制我国房地产行业的价格过快增长，我国政府出台了各种各样的宏观调控政策，以07年为例，我国央行就发出对商业银行加强房地产信贷管理的有关通知，规定对住房贷款的首付款等。随后，央行也开始频繁提高利率，分别在07年的
3、
5、
7、8月大幅度提高利率，大大增加了房地产开发商的还贷压力,也增加了个人的还款压力。所以我国央行连续提高利率，不仅增加房地产企业和个人贷款者的还款压力，增加了违约危险，也影响到我国信贷业务的健康发展。根据前面美国宏观政策的相关分析，可见我国和美国在宏观政策调控措施上具有相同点。
第四章 我国商业银行房地产信贷存在的问题及其成因
通过第三章，对中国房地产市场和美国次贷危机前房地产市场的相似性
进行的对比分析，可见近年来，迅速发展的房地产信贷业务带给商业银行巨大利润，但是由于信贷资金过度发放，对信贷资金缺乏有效的监管，也制约着商业银行的平稳健康发展。
第一节 我国商业银行房地产信贷业务存在的问题
以美国为例，结合我国的实际情况，商业银行房地产信贷业务存在的问题，可以归结于以下几点：
一、商业银行内部机制的缺陷
我国信贷风险管理没有建立起一个完全独立的银行授信部门，也没有建立一个有效的考核机制，对信贷资金考核时受银行内部其他部门干扰，授信部门反而没有最终的贷款决定权，而是在决策层或者银行领导，权利过分集中，很容易导致个人权力过大。同时，商业银行的信贷风险管理手段不够完善，在我国许多的商业银行中，仅限于一来银行的风险管理部门来管理和控制风险。此外，很多信贷人员的业务素质低下，缺少扎实的金融理论和专业知识，无法及时捕获金融市场的相关走势，对贷款人的信用状况及风险不能客观、正确的评估，导致信贷业务不能正常有效的进行，甚至优于一些操作性的失误，给商业银行带来极大的风险隐患。
二、不当的国家宏观经济政策
98年是我国我国房地产市场发展史上的转折点，这一年，国家进行了城市住房体制改革，国家接连出台相关政策对房地产业予以支持和引导，促进了房地产业的快速发展，但同时由于开发商投入大量资金、不断扩大建设规
模，而且近年来房地产价格过高，严重脱离居民平均收入水平，导致供求矛盾尖锐，可能引发房地产泡沫等一系列更严峻的问题。
三、企业融资渠道单一
根据下面的表4-2，我国的房地产开发资金来源于主要分成四部分：包括自筹资金、国内贷款、利用外资和其他资金，其中国内贷款约占15%-24%，自筹资金占比约26%-41%，其他资金来源占比约40%-50%，利用外资占比相对极少。据国家统计局的数据以及中央银行的相关资料显示，在我国房地产开发的资金来源中，银行信贷资金占在“自筹资金”和“其他资金”中占有很大的比例，这两部分再加上国内贷款，房地产开发贷款资金来源所占比例超过银行贷款的一半以上。
表4-2 1998年至2013年，我国房地产行业开发资金的来源情况（单位：亿元）
数据来源：国家统计局1998年-2013年
第二节、我国商业银行房地产信贷风险的成因
一、商业银行缺乏信贷风险管理意识，组织体系不完整
近几年，随着房地产行业的快速发展，带动对商业银行信贷资金的需求，加剧了商业银行之间竞争，有时候，商业银行为抢占房地产信贷的市场份额，贷前审查把关不严，带后缺乏监督，违规放贷。为完成商业银行规定的放贷指标或是追求较高的业绩，信贷部门不经过有效的监督和审查，会将一些资金放贷给一些信用和偿债能力比较差的公司，贷后又不能进行有效的考核。
同时商业银行信贷人员的业务素质的普遍较低，很容易导致操作性风险。
对信贷人员来说，他们的贷款业绩直接关系到自身利益，与绩效工资、年度考核相挂钩，所以造成一种不良的现象，信贷人员一味的追求高的信贷业绩，并没有真正地审查和考核房贷对象的信贷风险，在房价下跌时，商业银行将面临着借款人大面积违约的信贷风险，这使得商业银行的信贷尤其是房地产信贷存在着巨大的风险。
二、国家宏观经济政策影响
05年至14年国家对房地产宏观调控推出一系列措施调控房地产业，但是由于调控政策的政策时滞，难免会对对房地产信贷形成的冲击。如2010年出台的“国十一条”、“新国十条”，号称是史上最严的房地产调控政策，包括提高首付比例，采用行政手段全面整顿房地产业，严格控制商业银行房地产信贷资金的规模，这些政策对房地产业产生较大的影响，一定程度减少房地产信贷业务的规模，改变房价过快上涨的趋势。在这之后，有的企业被有关部门吊销资格并进行严格的整顿，有的房地产企业直接破产倒闭了，最终导致银行难以收回贷款本息，这就意味着，商业银行成为房地产信贷风险的最终承担者。
三、房地产企业融资状况
目前，我国资本借贷市场发展落后，房地产企业对银行依赖程度大，主要从商业银行获取间接融资；在我国，虽然直接融资方式比较被看好，但是能够利用基金、债券等直接融资方式的房地产企业少之又少。因此 ，由于商业银行过度发放信贷资金，而商业银行又不能有效转移分散信贷资金的风险，商业银行成为风险的最后承担者。
第五章 我国商业银行房地产信贷风险的防范对策
为了促进房地产业长远的稳定发展,为了保证我国经济的稳定和发展，必须有效的防范和控制房地产信贷风险。我国商业银行房地产贷款过度膨胀，引发了严重的房地产信贷风险，如何防范和化解房地产信贷风险就显得尤为重要。本文主要是从商业银行、政府和房地产企业三个方面探讨如何对房地产信贷风险的进行有效的防范。
第一节 商业银行的房地产信贷风险防范策略
一、商业银行时刻树立防范意识，严格防控房地产信贷风险
树立防范风险的意识，使银行信贷业务每一个过程都时刻谨记信贷风险的防范，商业银行应该对信贷人员进行相关的培训，使信贷风险防范扎根于信贷人员的心里，在各个环节，充分考虑各种可能的因素防范信贷风险。在发放贷款是，时刻关注各种因素的变化，根据实际情况调整风险防范策略。对于已经发放的贷款，要密切关注各种与信贷风险产生的相关情况，要时刻进行贷后的监督、审核，并且，还要防止贷款被挪为他用，关注房地产每一阶段资金运用的相关情况，从而确保开发商企业有能力而且能够偿还贷款。此外，除了信贷部门，银行的其他部门也应该时刻关注已经发放的贷款，比如审计部门，各个部门应该各自发挥各自的审查作用、监督作用、防范作用。
二、商业银行要完善的房贷发放流程
为了完善商业银行的房贷发放流程，第一，在发放贷款之前，商业银行
应该严格审查房地产信贷申请人的申请资格，不应为了完成房贷业绩而放宽发放房贷的条件，严格执行相关政策的措施，确保贷款的合规发放，降低房地产信贷风险；第二，当商业银行发现相关的信贷人员存在违规操作或者是其他的违规行为，应该严厉惩处，绝不姑息，提高内部监管，防止腐败，提高内部风险防范能力；第三，在发放贷款之后，相关的信贷人员一定要时刻关注与房地产信贷安全相关的情况，密切关注经济形势的变化，在贷后一定要加大检查力度，继续严密监督和审核房地产企业的信用状况，防范信贷风险的发生，完善相应的贷款发放流程
三、强化责任机制
第一，商业应该严格审批贷款的发放和审批，建立相对独立的贷款审批部门，落实相应的责任，一旦贷款某审批的某个过程出现问题，应该及时追究相关过程的相关当事人或者责任人。第二，除了建立相对独立的贷款审批部门，在贷款发放过程中，还应该建立相对独立的信贷管理部门。所谓的贷款管理部门，就是商业银行信贷业务审批过程中，商业银行还应该配备一定数量的贷款审批人，这些人员相对独立于审批部门，可以审查每一笔贷款而不受任何机构的限制，他们是根据收益与风险的相关联的原则，从商业银行整体利益出发，决定是否发放贷款，可以减少商业银行的信贷风险，并且减少商业银行损失的可能性。
四、提高银行信贷人员的业务素质
作为商业银行的信贷人员，扎实的金额理论和信贷知识必不可少，同时，还要对房地产的相关运营知识了如指掌，并且能随时主动了解国家的相关经济政策，捕获国家的经济走势，如果信贷人员的职业素质低下，不仅会影响
到房地产信贷业务的开展，还会给商业银行带来极大的信贷风险，因此，商业银行应该定期开展相应的课程或者培训，以提高信贷人员的业务素质，培养一批具有高风险防范和控制意识的专业人才。
第二节 政府视角的房地产信贷风险防范措施
一、采取相关的措施加强宏观调控
目前，我国的高房价的局势仍未能有效改善，政府作为一国经济的调控者，应该采取相关的调控措施，防止房价的大幅度波动，尤其是要防止房地产泡沫的发生，加强对房地产市场的监督，促进房地产长远健康发展，从而带动整个国民经济的平稳运行。第一，有关部门应该建立房地产信息的管理系统，调查全国房地产市场的相关情况，并进行相关的统计，通过数据来对房地产市场进行全面、客观、细致的分析，并及时评估相关的运行情况，及时对外发布相关信息，以引导整个房地产的健康发展，尤其是个人对房地产的消、房地产的投资。第二，房价过高，很大部分原因是由于土地价格过高，国家应该制定严密的税收政策，从而加强对土地的宏观调控，防止地方政府出现倒卖土地的情况，比如，未来抑制土地投机，稳定土地价格，可以对土地征收增值税；再比如，现在房地产市场上存在房产投机行为，政府可以相应的征收房产税，对不同数量房产的持有者征收不用比例的房产税，抑制这种投机行为，也可以起到稳定房价的作用。
二、建立房地产贷款申请者的信用体系
由政府出台政策建立房地产贷款申请者的信用体系，对银行来说，银行
可以了解申请者的信用状况，通过信用评级择优放贷，避免将贷款贷给信用差的申请者，以致是银行遭受巨大的信贷风险；对于政府来说，政府是国家经济的宏观调控者，可以通过这个信用系统，及时了解和考核房地产行业的发展状况，并且及时对外披露相关的信息，改善房地产业的信息不对称状况，减少影响房地产平稳运行的不利因素，从而调控整个房地产业。
三、建立健全房地产信贷的法律体系
法律是政府调控经济的重要手段，我国的房地产信贷的法律体系相对不太完善，而西方国家在漫长的发展过程中，已经建立了相对完善的法律体系，我国应积极借鉴他国的经验和教训，实事求是，建立一套适合我国国情的房地产信贷的法律体系。该体系不仅能够帮助政府更好的调控房地产业，促进房地产业的平稳运行，促进社会经济的繁荣发展，而且可以使商业银行的房地产信贷业务更加有法可依，规范商业银行信贷业务，减少商业银行的信贷风险，减少信贷资金损失的可能行，从而有效的防范信贷风险的发生。
第三节 房地产企业的信贷风险防范策略
一、提高市场竞争力，增强抗风险能力
房地产业是资金密集型产业之一，较其他行业而言，其规模经济效应更加显著。在房地产业风险加大、形势严峻的时候，作为房地产企业，第一，应该及时洞悉行业未来的发展态势，结合企业自身的特点，及时总结以往经营过程的经验，调整相关的经营策略，提高自身的应变能力，在风险到来之际，提高自身的防范能力；第二，调整与机遇总是并存的，企业应从危机中
看到机遇，抓住时机，调整未来的发展战略，提高核心竞争力，尤其是通过企业重组与兼并，及时把握未来市场的发展方向，促进企业长远健康发展，提高企业的偿债能力，也可以有效的防范房地产信贷风险的发生。
二、拓宽融资渠道，实现房地产融资渠道的多元化
在我国，房地产业融资途径比较渠道单一，主要依赖于商业银行的信贷资金，由于房地产业本身风险高、投资高，而且房地产业的开发周期一般比其他行业较长些，所以商业银行在提供房地产信贷资金的同时，也会承担较大的信贷风险，而这个风险在短时间内无法通过有效途径转移，近年来，国家也频繁实行相关政策抑制房价过快增长，这种形势下，房地产企业应积极实现融资渠道的多元化，比如，可以通过房地产信托、房地产投资基金增加企业的融资方式，促进房地产企业自身的健康发展，从而也可以有效的防范房地产信贷风险的发生。
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