文化广场名品街建设项目
可行性研究报告
目 录
1、项目概况 ..................................................................................1
2、规划设计理念 ...........................................................................2 2.1规划方案指导思想和项目概念 ....................................................2 2.2总体规划与空间设计 ....................................................................3 2.3各建筑单体设计 ............................................................................4 2.4方案立面设计说明 ........................................................................5 2.5景观设计说明 ................................................................................7 2.6技术经济指标 ................................................................................7
3、市场分析与价格预测 ................................................................8 3.1市场发展前景分析 ........................................................................8 3.2、目标客户的定位 .........................................................................9 3.3价格预测 ........................................................................................9
4、项目实施计划 ...........................................................................9 4.1工程建设实施计划 ........................................................................9 4.2销售计划及营销策略 ..................................................................10
5、项目财务经济分析 ..................................................................11 5.1投资估算 ......................................................................................11 5.2资金筹措和使用计划 ..................................................................11 5.3项目经济效益分析 ......................................................................12
6、结论 .......................................................................................12
xx市文化广场名品街建设项目
可行性研究报告
1、项目概况
xx市是我国著名的历史文化名城，xx市以其悠久的历史、灿烂的文化、美丽的自然景观、丰富的人文资源闻名于世，是我国历史文化宝库中一颗灿烂夺目的明珠，xx市尤以“三国文化”享誉中外。根据xx市城市总体规划和市委、市政府的要求，xx市古城的发展建设要体现“古”字，要“古城牌”、唱“三国戏”、吃“旅游饭”，因此，在xx市古城中心建设一条具有荆楚文化韵味的高品位仿古名品街，即符合城市总体规划的要求，又能促进古城商贸业的繁荣，推动古城旅游业的发展，提高古城城市的品位，具有重要的现实意义。
xx市文化广场名品街位于xx市古城中心地段，城市主要交通干道荆中路与拥军路交叉西北角，毗邻xx市军分区、银都酒店、中心医院、xx市宾馆、国际儿童保健中心、第五医院、xx市车站等重要公共设施。区域优越、环境优美、交通方便，是城市景观组织和创造的核心区域之一，是融入和提升“重塑xx市人文精神、再现荆楚文化雄风”的文化经济目标和任务的重要组成部分。
xx市文化广场名品街的规划设计采取从大到小，从宏观到微观的规划设计方法，形成一个集购物、餐饮、休闲娱乐、办公居住等功能为一体的、完善的步行商业街区。
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2、规划设计理念
2.1规划方案指导思想和项目概念 2.1.1 构想与概念
它既是商业购物中心同时又是代表xx市城市生活新样式（new life style）的中心商业乐园。
回游型商业空间、迷路型商业空间的基本立意和自然的流线引导式打造出形式多样、各具特色的商业街路、商业内街、商业回廊、商业演出以及聚集、休息等城市生活空间。 注：回游型商业空间：复合空间的多向连接 迷路型商业空间：迂回空间的组合
自然的流线引导方式：随意性和目的性兼有的通道空间 通过商业空间变化及其动态演出、刺激消费欲望。
将购物漫游与休闲活动作为动态的商业演出形式纳入空间设计。 2.1.2设计理念与建筑构成
将功能区划与流线设计（包括电梯、楼梯等竖向流线和街路、入口、走道等水平流线），景观布置等内容置于不同层面上进行分别整理、剪切和组合，以达到各种功能综合交叉的效果。
在前一轮方案的基础上，对商业流线和公共空间的形态进行再调整。
以观光楼梯，中庭空间为中心的动态空间与流线设计。 将电梯、楼梯、桥廊走道等动态要素独立化，提高商业空间的统一性和灵活性。
-2- 以垂直要素为构成主基调的中心内立面计划，结合空间的变化和多样性打造出亲人体尺度的内街空间环境。
以水平要素为构成主基调的街路立面计划、结合建筑体量的有机构成打造出城市空间的崭新形象。 2.2总体规划与空间设计
从城市角度出发，对商业街区进行了宏观的正确定位后，规划方案从场地角度进行总体规划和空间设计。 2.2.1功能分区
规划方案将街区主要分为购物、餐饮、休闲娱乐及办公居住几个大块。主广场入口为大型购物区，内广场的休闲长廊及西北侧的美食城为娱乐休闲消费区，中心带为商业办公居住区，包括商务用户及名品商店。几大功能围绕内广场布置，分区明确、布置合理、结合紧密。 2.2.2交通组织
本案定位为步行商业街区，商业街区的主出入口设置在场地临荆中路南口，步行通道与建筑、环境及公共空间相互融合，形成完整、便捷的步行系统。整体交通组织采取人车分流的组织方式，建立顺畅的步行系统，充分考虑购物的可达性和舒适性，给购物者提供一个休闲而安全的环境。机动车被排除在街区中心之外，仅在街区边缘设置辅助的运货通道。路面设置少量停车泊位，供临时停车之需。 2.2.3 体量与竖向设计
在体量设计上，本案充分保持场地北面建筑界面的连续性，在荆中路、拥军路形成整体大气的建筑体量。购物区及休闲娱乐区为大体
-3- 量处理，建筑主要为三～四层，与水平线呈50度夹角，中间以一条步行街分开，形成一个引导形式，将人流逐步引向场地西北面的大型商业区。
2.3各建筑单体设计
各建筑单体设计把“以人为本”作为指导思想，积极的满足购物者多方面、多层次需求而创造内容丰富、功能齐全的综合购物环境。
在建筑单体的设计中，通过空间划分，不同特点的建筑材料运用等设计手法，形成一个令人赏心悦目、感觉丰富多彩的商业街区环境，迎合购物者心理期待，吸引购物者注意力。
建筑空间划分追求多层次，提高商业空间的回游性、迷路性和空间的趣味性。用空间的处理尽量延长光顾者的逗留时间，提高消费几率。利用柱廊、骑楼、架空、局部透空等形式，形成过渡性空间，使室内空间和室外公共空间有机结合。
建筑内部为主力店和小商铺结合的内街式布局，一层二层是商业用，三层四层是商务用房。建筑斜向与纵横向三角形布置，中间形成内庭院，供景观观赏与维护用。三四层商务用房以环通的廊道连接贯通，中空处设观赏休闲平台，可作为休闲及品茗去处。
休闲长廊：位于场地中央，以退台式建筑围绕内广场布置。底层、二层为内廊式商铺，中央设自动扶梯，中庭及两侧的回廊，二层向内广场一侧退进后形成休闲平台，沿平台一侧设商铺。
文化艺术长廊：位于用地西南侧，为二层建筑，底层、二层均为特色小型商店。
-4- 2.4方案立面设计说明
通过不同空间划分，不同体量及不同特点的建筑材料运用等设计手法，形一个令人赏心悦目、感觉丰富多彩的商业街区环境，迎合购物者心理期待，吸引购物者注意力。建筑空间划分追求层次感，形成渐进序列，达到整体统一的效果。利用柱廊、骑楼、架空、局部透空等形式，形成过渡性空间，使室内私密空间和室外公共空间有机结合。建筑材料运用上采用通过实体墙面与虚体玻璃的对比、穿插、组合，表现出现代建筑的简洁、明快、形成一个富有xx市文化韵味而又不失现代感的商业购物环境。 2.4.1 综述
丰富建筑表情，在统一的群体中突出个性差异与特点。步行街部分对广告功能的表达要求较高，在立面处理时使用网格的方法，较为统一而有效的布置立面广告。面对室外广场人流较为聚集的休闲部分、基础部分与露台以上部分分成二段式的构成，有效地调节了底层部分的人体尺度感及安定感。使用统一与变化相结合的立面的网格，可兼顾广告、媒体墙的设置，有利于打造商业氛围浓厚的立面设计、提升建筑物商业价值。同时网格状造型素材的立面变化，对在回游型街路庭园中不同场所的营造更为利。
2.4.2广告更换与日常管理简便的立面设计手段
外墙的清洁维护结合广告平台，网格等造型素材，并按平面要求穿插一定的百页窗对应室外空调机设置空间。 2.4.3立面的经济性
-5- 网格状造型素材作为外表层，相对退后在阴影部分或不醒目部分的内表层的外墙面可使用较为简易价廉的材料。 2.4.4结合立面的各部陈述
以水平向线条为主及大面积实墙和玻璃形成虚实对比创造纯净、大气的现代风格。白墙灰瓦的徽派建筑风格加大格栅框架，创造虚实结合的外立面，实体部分以有色涂料为主，虚体部分以冷色的镜面玻璃及木框架为主。日景和夜景均能体现出繁华的商业氛围。以竖向线条为主分割沿街立面，材料基本以彩色镜面玻璃和铝合金板为主，并在立面处理中交替出现，形成韵律关系，尤其在夜景效果中，使人仿佛置身于魔境之中。
与整体各部分相连接的街路庭院xx市商业名品街代表着xx市人最新的生活方式，它的空间四季流淌，表达着迈向未来的城市变幻和客人的活泼表情。它映现了xx市日转星移的变代，上演了漫步其中的喜悦，这就是xx市的街路庭院。
·休闲长廊 ·街路廊桥
·作为所有客流聚集中心的文化广场，是将慢步与街路廊桥的人们连接起来的空间纽带，舒展、安逸、多向连接。
文化广场
打造xx市丰富的文化遗产区域，感受悠闲空间。以楚文化为旗帜，整合文化名城与现代商埠两大文化板块，寻找文化经济互动杠杆的动态平衡支点，促进文化经济的二元一体良性互动、持续发展，将
-6- 文化广场独树一帜。
单身公寓：
作为新生活的象征，创造清新宜人的居住环境，强调在IT化社会中以外相聚的效果。 2.5景观设计说明
xx市文化广场名品街本着传承历史文脉，继往开来彰显楚汉文化气氛，弘扬国家经济政策的核心思想，来把握其内部的环境景观设计。
其中以商业街东南向和西北向的主轴线布置绿化小品，以东南入口的文化广场和街中的商业活动休闲广场为两个基本点，陆续布置一些涵盖荆楚特色文化内涵的景观小品，充分结合现代化的商业气氛，精心打造xx市特有的商业文化发展空间。如：汩汩的喷泉，踏步式花坛，复古的雕塑以及一些休闲坐凳，无不增加繁忙之余商业娱乐、休闲小憩的怡然乐趣，移步异景的造景手法又加深了人们对历史的追思。
2.6技术经济指标
规划用地面积： 总建筑面积： 建筑占地面积： 建筑密度：
容积率： 停车位：
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1.20万m2 18507 m2 5194.6 m2 44.1% 1.54 48个 绿地率： 15%
3、市场分析与价格预测
3.1市场发展前景分析
根据对今年以来出台的房地产行业政策，xx市场供需状况等方面情况调查表明，xx市地区房地产业发展前景看好，主要表现为： 3.1.1房价将持续稳中有升
近几年，xx市商品房价格与周边城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格上涨。 3.1.2房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势
一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业、将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是本项目地处商业中心，经营户了改变思路由租店经营改变为购买店铺经营。四是随着xx市经济的发展，居民储蓄增加，购买店铺出租成为投资和增值的主要投资手段。 3.1.3 政府导向
政府将加大对xx市古城、旅游开发的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进xx市这座历史名城的规划建设，吸引更多人群到xx市观光旅游。 3.1.4 房地产营销方式的改变
房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、
-8- 质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。 3.2、目标客户的定位
目标客户群主要分为四类：
一是钟爱于服装、珠宝、餐饭、箱包等经营的购房群体； 二是追求货币保值投资商铺的投资者； 三是当地为解决经营、办公场所的中小企业； 四是致力于xx市投资置业的购房群体。 3.3价格预测
根据本项目自身的特点，参考当地房产价格，本项目附近商铺的租金价格及其发展趋势，本项目预测价格：
①一楼商铺均价：10000.00元/m2 ②二楼商铺均价：5000.00元/m2 ③
三、四楼商房均价：1500.00元/m2
4、项目实施计划
4.1工程建设实施计划 4.1.1 建设日程安排
本项目在2004年12月28日由我公司摘牌取得土地使用权，将于2005年完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2005年10月开工的需要。 4.1.2 资金使用计划
为了合理利用资金，前期先使用自筹资金，后期进行股东借款和当地货款进行融资。工程从开工到竣工建设工期约12个月。2006年
-9- 底全面建成主体工程和所有配套项目，并可交付业主使用。 4.1.3 管理
以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。 4.2销售计划及营销策略 4.2.1 销售计划
根据工程建设进度计划及xx市地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为2.5年：2006年销售收入3000万元；2007年销售收入4000万元；2008年销售收入1700万元。 4.2.2营销策略
为了尽快销售本楼盘，在深入房地产市场调查研究的基础上，充分发掘搂盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。
①进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。
②实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对本项目的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。
③通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、
-10- 网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来的、单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。
④提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。
⑤结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值、旺铺”的信息，坚定购房客户的信心。
5、项目财务经济分析
5.1投资估算
xx市文化广场名品街经测算总投资为5100万元，其中土地受让720万元，主体工程2000万元，道路硬化200万元，路面铺设260万元，景观、灯饰200万元，管网及辅助工程220万元，合作建设文化广场700万元，税费250万元，管理费550万元。 5.2资金筹措和使用计划
根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额4000万元，其中自有资金1000万元，股东借款1500万元（准资本金），向当地银行货款1500万元。分年度投入计划：2004年10月投入1000万元，2005年初投入500万元，2006年初投入2500万元，2006年年中从预售收入投入1100万元。
-11- 5.3项目经济效益分析
根据投资估算、资金筹措和使用计划，本项目自有资金不计利息，借款部分年利率为10%，基准投资内部收益率为10%，营业税（综合）6%，企业所得税率33%，土地增值按现行税务规定采用分级累进制。
通过分析，本项目内部收益率为14%＞10%，项目净现值为834万元。
6、结论
经过认真的研究分析论证，本项目符合xx市城市总体规划和市委、市政府的要求，可得到广泛的政策和社会支持，有良好的社会效益，有充足的社会需求，同时从财务评价等多个角度论证表明本项目有较好的经济效益。
xx市佳城房地产开发有限公司
二○○四年十二月
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