物业管理业简介
一、物业管理业的兴起
（一） 物业
物业和物业管理都是随着中国房地产经济体制的改革从境外引进的新名词，一经引入，由于其便于同我国传统的福利性公房管理模式相区别而被广泛应用。
“物业”一词原是港、澳、粤地区对房地产的俗称，现在已作为规范化的术语被普遍接受。
物业、房地产、不动产三词在英语中都为 Real Estate 或 Real property。前者指土地及依附在土上的一切建筑物、构筑物，后者指物业及其权益，包括所有权、享用权、处分权、管理权等。
（二） 物业的四个部分
1、房屋建筑本体，包括自用部分和共用部位；
2、附属设备，包括自用设备和共用设备；
3、附属设施，指物业区域内业主共有、共用的设施，如道路、绿地、停车场等；
4、建筑地块，指本物业所占用的土地面积。
（三） 物业的分类
1、按功能划分
物业按设计功能划分为三大类：居住型；非居住型；综合型。
2、按产权划分
3、按经营性质划分
二、物业管理
（一） 物业管理
物业管理这个概念是同物业一起引进并广泛应用。根据物业所在国家和地区的不同，物业管理的方式也有所不同。香港地区的物业管理来源英国，英国物业管理专业产生于十九世纪英国工业革命时期，1880年至1886年间有一位奥克维娅·希尔（Octavia Hill）的女士，在出租自己的物业后，制定了一套行之有效的管理办法，要求承租者严格遵守。改善了居住环境，受到英国政府有关部门的重视，开始在国内推行物业管理工作。
20世纪80年代初深圳第一家物业管理公司成立，标志着物业管理在中国大地开始萌发。随着中国房地产经济体制的改革浪潮，物业管理行业已逐步兴起，并为人们所接受。
1、物业管理的对象是完整的物业，既已建成、验收合格、已
投入或即将投入使用的物业。以一个独立的单元物业或若干单元性物业组成的物业区域作为管理的标的。
2、物业管理服务的对象是人，既物业的业主和非业主使用人，
包括同住人、承租人和实际使用物业的其他人。从服务的角度统称为业户，物业管理就是通过服务为业户提供方便。
3、物业管理的“劳务”投入能对物业这个特殊商品提升其使用
功能，延长使用期限，完善内外环境，不仅能使物业保值，而且能增值。这也是物业管理之所以受欢迎的基本原因。
4、物业管理是一种专业化的服务，并采用现代化的分工协作
有助于达到高效、优质的服务水准。
5、物业管理同现代社区建设有密切关系，物业管理可以同“文
明物业”、“安全物业”、“卫生物业”等建设结合在一起，创建“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域，提供物质和精神文明两方面的服务和效益。
（二） 物业管理的属性
物业管理的属性是“服务”，提供无形的商品——劳务，是经营性的服务。管理也是围绕服务为中心，是融管理、服务、经营三位一体。
物业管理的劳动服务同其他相比，又有自己的特点：
1、综合性——物业管理按照“统一管理，综合服务”的原则实
施，物业管理企业作为业主的“大管家”，总揽物
业区域的一切事物，提供全方位、多功能的服务。
2、代办性——物业管理的一切管理服务项目都是代表业主和
使用人办理的事物，如代为管理物业区域的安全
保卫、卫生保洁、绿化养护等等。
3、委托性——物业管理是一种委托性服务。物业管理的一切活
动都是通过一系列的合同、规则来规定有关各方
的权利义务、实施方式、服务标准和收费水准等。
（三） 物业管理业的服务范围
物业管理业的服务范围包括三个层次：常规性服务、特约
性服务和兼营性服务。
1、常规性服务——是物业管理的基本服务事项，又称公共性
服务或法定服务。
2、特约性服务——包括代办服务和特约服务二方面。
3、兼营性服务——又称延伸服务或多种经营。
在三项服务的关系上，彼此具有相互促进、相互补充的内在联系。但常规性服务是物业管理企业最基本的服务事项，是物业管理的基础工作，只有首先做好常规性服务，才能树立良好的物业管理服务形象。
物业管理的涵义，可以表述为：由专业管理企业，接受业主委托，按合同规定，运用现代管理手段对物业实施综合性的一体化管理；为业户提供高效，优质的服务，以提高物业的使用价值和经济价值，营造一个安全、方便的居住和工作环境。
三、物业管理的原则与宗旨
（一） 业主自治与专业管理相结合的原则
1、业主自治管理
业主自治管理的立足点是保护全体业主的合法利益，包括个体利益和整体利益，并协调相互间的关系。
业主自治的权利和义务为：
权利——决策、选聘、审议和监督权；
义务——履行合同、公约和规章制度，协助和协调各方关系。
2、专业化管理的体现
专业机构；管理人员；专业设备；管理制度。
（二） 属地管理与行业管理相结合的原则
物业区域所在地的政府、街道办事处、相关主管部门和物业管理行业主管部门按各自职责范围共同负责物业区域的管理工作。主要可分为以下四个方面：
1、主管部门
2、行业协会
3、地区组织
4、相关部门
（三） 统一管理，综合服务的原则
1、统一管理可简称为一体化原则。这个原则实施的前提是“一个相对独立的物业区域，建立一个业主委员会，委托一个物业管理企业进行管理”。
2、综合服务是物业管理的基本属性，物业管理的综合服务既要达到服务业的要求，又有其自身的特殊要求。
例如：以人为本；高效优质；个性化。
（四） 社会化与平等竞争的原则
社会化的原则有利于物业管理的市场培育和发展。包括以下几个方面：
1、社会化的分工合作；
2、平等条件下的市场竞争；
3、三个效益的统一，物业管理的经营活动要实现经济效益、
社会效益、环境效益的有效统一。
（五） 企业化与全过程效益的原则
物业管理作为一种市场化的经营行为，必须按照企业化的原则进行操作，并且要追求企业效益和全过程效益，这是现代化管理的基本理念。
（六） 物业管理的宗旨
上述物业管理的属性、范围、原则都是围绕一个基本的理念，即物业管理的指导思想，也就是物业管理的宗旨，可以概括为：
1、营造良好的“安居乐业”环境；
2、物业的保值与增值。
