娄底市房地产市场2012年一季度调研报告
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导读：根据市委“学习宁乡经验，实施加速赶超”作风建设主题活动精神，我办组织开展了对全市房地产市场调研活动，重点深入中心城区53个在建项目实地调查，现将调研情况报告如下：
根据市委“学习宁乡经验，实施加速赶超”作风建设主题活动精神，我办组织开展了对全市房地产市场调研活动，重点深入中心城区53个在建项目实地调查，现将调研情况报告如下：
一、我市房地产业发展现状
在市委市政府的正确领导下，我市房地产业快速发展，房地产业在国民经济中的支柱地位日益凸显。近五年来，全市完成房地产开发投资168.1亿，年均增长31.3%，占全社会固定资产投资12.3%；住房消费累计达137.6亿，占全市地方税收的12.7%；住房保障体系初步形成，保障性住房覆盖面不断扩大，居民居住条件显著改善，2010年城镇居民人均住房面积达到了30.43m²；房地产业从旧城改造、新城拓展、增加就业等方面直接促进了新型城镇化进程，为我市经济发展做出了重大贡献。我市房地产市场虽然总体上呈现平稳发展，但也存在一些问题，主要表现在以下几个方面：
（一）房地产开发企业数量多，实力弱。近几年来，我市房地产开发企业发展迅速，截止2012年3月底，全市共有房地产开发企业226家，其中共有具有二级开发资质的企业6家，占3%，具有三级开发资质的企业60家，占26%，具有四级或暂定级开发资质的企业160家，占71%。中心城区共有房地产开发企业154家，其中具有二级开发资质的企业4家，占3%，具有三级开发资质的企业34家，占23%，具有四级或暂定级开发资质的企业116家，占74%。我市房地产开发的特点：一是房地产开发企业资质等级低。全市没有一家具有一级开发资质的企业，大多数开发企业只有四级和暂定级开发资质。二是企业资本实力不雄厚。全市226家开发企业平均注册资本金1827万元，其中大多数企业的注册资本金还包括了土地资本，除去这个因素货币资本就更少了，房地产行业是一个资本密集型行业，资本不雄厚，直接影响到房地产的开发实力，同时从这次调查的中心城区53个在建项目看，企业自有资金只占到了总投资的32.8%，也反映了企业的资金实力不雄厚。三是从业人员整体素质不高。在开发商企业高管人员中缺乏从事房地产开发经营的专业人才，职业经理很少，在开发商企业专业技术人员中，主要是从建筑行业专任过来，缺乏房地产开发经营的专业知识，因此在我市房地产开发企业中缺少龙头企业和品牌企业。
（二）房地产业集中度不高，规模不大。一是房地产开发投资总规模不大。2011年全市完成房地产开发投资52.3亿元，虽然与同期相比增长了27.8%，但仅占全省完成总投资的3%。 房地产开发项目单体规模小。中心城区53个在建项目中，单体建筑面积5万m²以下的21个，占40%，5—10万m²的19个，占36%，10—20万m²的8个，占15%，20—30万m²的3个，占5%，30万m²以上的2个。仅占4%。三是房地产项目品质不高。主要表现在开发产品单一，功能小区和城市综合开发体较少，科技含量低，规划设计水平不高。
（三）建设资金缺口较大，隐形风险不容忽视。中心城区53个在建项目总投资1127259万元，资金到位754535万元，缺口372724万元，在到位资金中，企业自有资金369768万元，占总投资的32.8%，银行贷款110660万元，占总投资的9.8%，预售款243537万元，占总投资的54.7%，其他资金30569万元，占总投资的2.71%。根据以上情况分析，一是企业自有资金不足，开发企业基本上拿了土地就没有开发资金了；二是隐形风险大。因为资金
缺口大，银行贷款比较难，因此开发企业违规预售现象比较普遍，一般在基础施工时就发放VIP卡筹措开发资金，去年双峰县一个开发项目因违规预售导致售楼部被砸，2011年，市住建局查处房地产违规预售案7起。同时，到位的其他资金30569万元也存在非法集资嫌疑，缺口资金中也存在非法集资可能。如缺口资金不能按时筹措到位，有可能出现因资金断裂导致开发商“跑路”，去年新化就发生了一起开发商“跑路”事件。
（四）房地产开发用地持续上涨，开发商拿地趋于谨慎。2010年扣除长青西街北侧一宗357.75平方米的土地成交价格非常高外，出让土地平均成交价格151万元/亩。2011年，中心城区出让土地成交41宗，土地面积1331亩，同比增长21%，成交金额17.8%亿万，同比增长20%，出让均价166万元/亩，同比增长10%。根据湖南省住房和城乡建设厅和湖南省统计局关于2011年湖南省房地产市场形势的通报（湘建房函【2012】31号），2011年全省房地产用地平均出让单位价为89.9万元/亩，我市中心城区房地产用地出让价格明显高于全省平均出让价格。2011年四季度，有四宗挂牌土地出现流拍，2012年以来还未挂牌出让土地，反映出开发企业拿地趋于谨慎。
（五）商品房销售压力较大。中心城区53个在建项目总建筑面积419.78万m²，其中住宅面积358.97万m²、27662套，已销售203.98万m²、15548套，待销售154.99万m²、12114套；商业用房60.81万m²、已销售11.04万m²，待销售49.76万m²。2011年中心城区商品房销售面积93.35万m²，现在待售面积已达到204.75万m²，按去年的销售业绩，现有库存需要2年2个月才能完成，特别是商业用房库存面积大。受宏观调控的影响，投资投机需求基本得到遏制，刚性需求持币观望心态比较浓厚，因此今年商品房销售压力角大。
（六）房地产开发企业反映的几个主要问题。一是房地产开发项目报建报批环节多、时间长；二是爆破施工、商品混凝土实行垄断经营，价格偏高且存在质量隐患；三是施工环境不优，“三强”问题仍然存在，机关行政效能有待进一步提高；四是开发成本上涨压力大，去年以来土地价格升高，部分行政事业性收费上涨及新增行政事业性收费项目，加上材料人工工资上涨等因素，开发成本上涨幅度大，据初步测算，目前，房地产平均开发成本已达到2600元/ m²左右；五是“团购房”现象较为普遍，存在不公平竞争，对房地产市场冲击较大。
二、建议和意见
针对我市房地产业现状，结合国家对房地产的宏观调控政策，为促进我市房地产业持续健康发展，提出以下几点建议：
1、加大培育。一是营造促进房地产业发展的良好氛围。我市房地产对经济社会发展、城市化建设、居民安居乐业做出了重大贡献。目前，房地产业总量不大，商品房价格处于全省偏下水平，随着新型城市化的深入推进，我市房地产业发展空间较大。国家对房地产的调控在于保持健康发展，促进房价合理回归。因此，我市房地产业总体发展思路应是加大培育力度，规范市场管理，促进健康发展，而不是打压。全市上下统一思想，形成共识，加强正面宣传，营造促进发展的良好氛围，形成促进发展的强大合力。二是培育发展房地产的龙头企业，提高产业集中度。鼓励房地产企业抓住市场调整的契机，通过兼并、重组等方式做大做强，中心城区和每个县市重点扶持1至2家龙头企业；积极引进国内知名品牌企业，充分发挥品牌企业和龙头企业的示范带动效应。三是出台支持城市综合体开发、城中村改造的政策措施，鼓励规模开发，提升产品品质。四是进一步完善和落实支持住房合理消费的政策措施，支持首次购房和改善性购房、扩大合理住房消费。
2、加强引导。一是进一步完善房地产发展规划和住房建设规划，正确引导投资和消费预期。二是进一步发挥土地对房地产发展的引导和调控作用。完善土地供应计划，科学把握土地供应节奏；实施规模供地，严禁零星分散供地，引导规模开发，提高产业集中度。三是引导房地产开发企业建设中低价位、中小套型的普通商品房，鼓励房地产开发企业参与保障性住房建设。四是房地产开发用地出让限定购买对象为资质等级的房地产开发企业。
3、加强监管。一是建立房地产市场监管联动机制，形成监管合力。市政府组织房地产管理部门成立房地产市场联合监管领导小组，定期召开会议，分析市场形势，发布运行报告，提供预警预报；部门之间加强沟通，及时通报情况，实现信息共享、监管联动；联合处理房地产领域信访问题。二是进一步加强房地产开发企业资质管理。新设立的房地产开发企业在申请开发资质时，应当以项目存在为原则，以货币形式实缴的注册资本、管理和技术人员等条件应当与所承担的开发项目规模相适应；应当提供经人力资源和社会保障部门备案的《劳动合同书》和为员工缴纳的各项社会保险费凭证。临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。房地产开发企业应当在规定的资质等级业务范围内从事房地产开发经营，不得超过资质承担业务。三是建立商品房预售资金管理制度。房地产开发企业在申请办理《商品房预售许可证》前，应当按项目在银行分别设立商品房预售款专户。房地产开发主管部门、开户银行、房地产开发企业共同签订三方监管协议。商品房预售款一律存入专户，专项用于本项目的建设。四是加强房地产领域信访问题预防。各房地产开发管理部门应当切实履行职责，加强日常监管，着重从源头上预防信访问题的发生。房地产开发企业在办理项目资本金监管手续时，应当与房地产开发主管部门签订房地产开发项目信访维稳责任书。因房地产开发企业的原因造成信访问题且处理不到位的，项目资本金用于处理信访问题。五是加强房地产领域非法集资风险排查，建立健全预警报机制，有效防范风险。六是加强房地产企业信用体系建设，加大对失信行为的惩戒力度，营造诚实、自律、守信、互信的信用环境。七是规范“团购房”行为。第
一、单位闲置的原有行政划拔地一律由政府收回，依法依规出让。土地出让时，不应事先指定为特定对象的团购房项目，不应设置影响公平、公正交易的其他条件；第
二、在取得商品房预售许可证前，开发商不得以任何名义向单位或个人收取任何性质的款项，在没有取得土地使用权之前以团购房等名义收取资金的，按非法集资查处。第
三、政府要根据房屋开发建设的成本和市场行情，创立房屋交易指导价，团购房价格原则上不能低于交易指导价。第四，严肃查处私下交易、转让团购房指标的行为。第
五、依法依规缴纳所有税费，团购房价格明显低于交易指导价的，按交易指导价缴纳税费。
4、优化环境。简化审批程序，提高办事效率；规范收费项目和标准，杜绝乱收费、搭车收费等行为；加大打击“三强”行为，净化经济发展环境。
5、加快转型。房地产企业应主动适应市场调整和政策调控的新形势，加快转型发展。要加强精细化管理，节约开发经营成本、提升企业核心竞争力；要依靠提升产品品质、加强售后服务来开拓市场、促进发展；要依靠诚信经营，打造和谐地产、责任地产来树立品牌形象；要根据自身特色，走多元差异化、品牌化开发之路，朝着“宜居、诚信、低碳、和谐”发展。
