打造地产销售精英（P80－88）：客户的基本问题
法律法规17问：
1.住宅使用年限？70年。
2.住宅使用年限从何时算起？一般从领取预售许可证之日起计，但各地会有一些差异。
3.住宅使用年限到期之后怎么办？补地价，最多可以再延续使用15年。
4.如何计算补交地价？按当时的土地评估价格，减去购买时的土地价格，就得到要补的地价，按面积分摊到每一户，就是业主补交的地价了。
5.车位的使用权年限？50年。
6.商场、写字楼的使用年限？分别是40年和50年。
7.平台是否可以公用？理论上平台的归属权是属于全体业主的，不属于某一住户，但往往只有当层住户有使用的便利，其他住户很难到达平台，所以一般只有当层住户使用。也有很多发展商自用，比如用做中央空调机位等。
8.天台是否只有顶层住户可以使用？一般都归顶层住户使用，但只有使用权没有所有权。
9.税费何时缴纳？一半是在签订买卖合同时缴纳，契约税的另一半在交钥匙时缴纳。
10.税费包括哪些内容？契约税、印花税、交易税等。
11.公证费是否一定要交？不需要公证就不用交。
12.未满18岁能否独立购买房产？不可以，需要父母或监护人联名。
13.收楼时需交纳哪些费用？一般有煤气费、有线电视费、预交物业管理费、电话初装费等，此类费用，各楼盘区别较大。
14.收楼时的“一证三书”是什么？综合验收合格证、收楼通知书、房屋使用说明书、房屋质量保证书。
15.收楼时有不满意的地方怎样处理？可以不收楼，敦促发展商限期整改，直至业主满意为止，或者按合同办事。
16.住宅可以做办公用途吗？各地制度不同，严格来说是不可以的，但商住两用楼可以办公。
17.合同签署后最快多久可以办理房产证？一般是90－720天，各公司快慢差别很大。
银行按揭26问：
1.做银行按揭时，房产证由谁保管？由银行代为保管。业主保留复印件，可以出租，但不可抵押、不可转让。
2.办理按揭需要提供什么资料？一般需要提供个人身份证、户口本、认购书、预售合同、收入证明等。
3.入息证明怎样提供？2－3个月的工资单、单位证明，或者有所贷款额的20％的存款证明。
4.收入证明中工资收入多少才合乎要求？工资必须是月供款的2倍以上才合乎要求，而且前提是没有同时做其他的按揭。
5.银行按揭需要交纳哪些费用？合同公证费、律师费、保险费等。
6.按揭年限定为多少最合算？一般按揭8－10年比较合算。重要的是要参考当前和未来的收入情况。
7.外籍人士的按揭年限最长是多少年？最多能做到6成20年按揭。
8.供房期间无能力供下去怎样处理？一般会有三种处理方法：
（1）转让。让其他人继续供房，需要到房管局办理相关手续。
（2）银行没收后拍卖。这是对购房者最不利的处理办法。
（3）申请延长按揭时限。此途径难度很大。
9.按揭的保险费可以优惠吗？可以。一般能打5－6折。
10.银行按揭的利率会变动吗？会。银行每年年初都会公布一次，以国家规定利率为准。
11.在按揭期间房屋可以转让吗？可以，但要得到银行同意，并办理相关手续。
12.公积金贷款的最高金额和最高年限是多少？最高金额为25万元，男性贷款最高年限为65岁（实际年龄），女性贷款最高年限为60岁（实际年龄），各地的政策有所不同。
13.按揭期间可以提前还款吗？需要办理什么手续？可以，但需要提前到银行申请，经批准后才可以。现在有些地区规定需向银行交纳一定数额的违约金。
14.联合按揭是什么意思？公积金和商业按揭的组合贷款。
15.按揭年限可否随意加长？不可以。
16.办理按揭没有收入证明时，如何办理按揭入息证明？公司股权证明、公司分红证明和租金收入证明、境外汇款收入和他人资助供房（须提供资助人的收入证明和资助供房承诺书）、银行存折、定期存款单、有价证券、房地产、车辆等都可以作为证明材料。
17.交齐首付款后，如何办理银行按揭手续？见各楼盘的按揭须知。
18.自己可以找银行做按揭吗？或者自己找另外的银行做？原则上可以，但手续会相当麻烦，因为需要发展商提供很多相关证件，所以需要发展商的同意和配合。
19.外地户口最多可以做几成按揭？各地有差异，一般是7成按揭。
20.因为出差耽误了交首付款、签订合同或者办理按揭的时间时，需要交滞纳金吗？经发展商同意后可不交纳。
21.用大额存款做担保，其金额至少需要多少？至少是贷款额度的20％以上。
22.大额存款是否审核一天就可以把资金提走？不可以，至少要等到按揭审批下来之后。
23.香港居民有担保人可否做8成按揭？要根据各地银行的具体政策执行，一般只能做7成20年。
24.同一个人购买两套房子必须做几成按揭？（分同一个楼盘或者不同楼盘两种情况）一般是7成。
25.香港人士做按揭必须提供税单吗？不用。
26.未满18岁可以做按揭吗？不可以。
物业管理23问：
1.物业管理公司是哪一家？
2.住宅物业管理费是多少？
3.车位物业管理费是多少？
4.是否已通管道煤气？
5.每户的电表是多少安培的？
6.厨具是什么牌子的？
7.洗手间洁具是什么牌子的？
8.厨厕暗管用的是什么材料？
9.不要装修行吗？
10.地板是什么牌子的？
11.电梯是什么牌子的？
12.物业管理费包括哪些费用？清洁费、保安费、设施维护费等。
13.物业管理费按什么标准收取？一般根据物业公司的资质等级和小区的配套设施等来决定收费标准。
14.物业管理费怎样交付？上门收取，银行代收，交管理处。
15.如在小区里丢失物品，物业公司需要负责吗？物业公司一般不负法律责任，不需要赔偿，
但有道义责任。
16.电梯运行费一般怎么分摊？按照不同楼层分段收取，一般3－5层为一段。也有用智能卡按次数收费的。
17.业主委员会何时成立？一般交付使用面积占总面积的50％即可；或者入住一年以上的业主占到业主总数的30％－50％。
18.收楼但不入住需要交纳管理费吗？需要。一般从收楼后第二个月开始收取。
19.已在其他楼盘支付煤气初装费，如果凭证转移可否免去初装费？要交纳点火费吗？不能免，一般价格是3000元，交煤气公司。
20.高层抛垃圾或者硬物伤人，遭遇失窃，管理公司有责任吗？一般不负责任。
21.管理费是否会上涨？什么时间上涨？会的。如果物业管理公司资质升级、物业管理费不足以支持物业公司日常开销时就有可能上涨。
22.物业维修基金是否需要由业主支付？各楼盘不同，需要业主和发展商协商。
23.两套住户打通以后，入伙费用可以只收一份吗？一般如果只有一个电表就收一份，如果有两个电表就要收两份，需要和发展商协商解决。
规划设计43问：
1.整个楼盘多大？（占地面积）
2.总共盖了多少楼？（建筑面积）
3.这里的楼密度有多大？要理解两个概念，密度＝投影面积/占地面积，容积率＝建筑面积/占地面积。密度肯定小于1，容积率根据楼盘性质不同差别会很大。
4.这些空地以后会盖楼吗？
5.架空层有什么作用？休闲、停车、防潮、绿化、人际交流等。
6.楼高是多少？2.8米。
7.总共有多少套房子？
8.这里以前以前是干什么用的？
9.这里有什么配套设施？
10.会所里面有什么设施？
11.有没有小区巴士？
12.游泳池的面积有多大？
13.这里每单元有几户？
14.离这儿最近的菜市场在哪里？
15.附近有多少个停车位？
16.小区或附近有超市吗？
17.离这儿最近的学校在哪里？学校属于哪一类？
18.附近有什么医院？
19.交通状况怎么样？
20.景观最好的房子是哪一套？
21.最小的房子是多少平方米？
22.最大的房子是多少平方米？
23.房屋销售均价是多少？
24.单价最贵的是哪一套房子？
25.单价最便宜的是哪一套房子？
26.最受欢迎的是哪一种户型？
27.实用率是多少？
28.本项目的使用时间是从什么时候开始计算的？
29.裙楼的用途是什么？住宅以下，地面以上的部分叫裙楼，多用做商铺。
30.地下（负层）的用途是什么？
31.附近是否规划有马路？
32.附近是否有大型市政项目？
33.周边的违章建筑何时拆除？
34.周边的工厂会否迁移？
35.这个楼盘附近的两室一厅租金是多少？
36.你们公司曾代理的楼盘有哪些？
37.架空层的高度是多少？
38.剪力墙是什么结构？
39.外墙能不能开洞（包括共用墙）？
40.黑厕怎样通风？
41.业主使用停车位有优惠吗？
42.周边有什么样的公共设施？
43.阳台、室内花园的面积如何计算？封闭式阳台面积计全价，半封闭式阳台面积计半价，室内花园面积计全价。
其他问题24问：
1.发展商是谁？
2.发展商曾经开发过哪些楼盘？
3.发展商是哪里的公司？
4.发展商的法人代表姓名？
5.楼盘距离地铁有多远？
6.什么时候可以交房？
7.项目是何时开工的？（施工时间）
8.现在的进度如何？
9.配套设施何时完善？
10.整个项目何时完成？
11.施工单位是哪一家公司？
12.本项目的总交易费用是多少？
13.停车场月租费是多少？
14.签约前转名、更换房号的费用是多少？
15.预售许可证证号是多少？
16.目前购买本楼盘的主要是哪类人群？
17.一次性付款何时可办理房产证？
18.外币交付房款怎样计算？
19.如何在境外付款？
20.房产证上是否会显示房价？
21.签署合约后何时办理房产证（现楼）？
22.签约日期过了是否会即使挞订？
23.业主不能亲自来签订预售合同及按揭合同，该怎么办？
24.可否上下两套或者左右两套打通？打通是可以由自己做，还是必须委托开发商来做？是否需要收费？收费多少？
