房地产企业检查模板
一、收入类问题
（一）、预售收入未及时结转
1、疑点描述：部分企业将收取的房款在“预收帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，推迟纳税义务发生时间。
2、疑点位置：
查看企业报表预收账款期末余额及主营销售收入结转
3、疑点检查：
3-
1、对照检查“预收账款”等账户及纳税申报资料，核实预收的房款是否按规定申报纳税。
3-
2、实地察看各期楼盘开发销售进展情况，根据《工程竣工验收备案表》确定开发产品完工项目，根据已售楼号、门牌号，对照预售款确定应税收入，与“主营业务收入”和“预收账款”明细账进行比对，核实预收账款是否按规定结转收入。
3-
3、调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档，统计已售面积及销售金额。查看物业公司入住通知单及《钥匙发放保管登记簿》，核对销售数据的真实性。将确认的已售面积及销售金
1 额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对，检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。
4、疑点取证：
4-
1、复印预收账款和主营业务收入帐薄及对应凭证 4-
2、复印纳税申报表及相关台帐合同。
（二）、收到购房款挂往来账
1、疑点描述：房地产企业销售房屋收款方式一般为全款和分期付款等形式，房地产企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间，造成企业所得税申报纳税滞后。
2、疑点位置：房屋销售合同，预收账款余额及其他应付款
3、疑点检查：
3-
1、采取全款方式销售开发产品的，对照商品房认购书，买卖合同，区分那些事预售收入，哪些是销售收入，对照预收账款和销售收入明细账，看预售收入是否及时结转销售收入。将合同到款时间与实际到款时间逐一核对，分月统计。
3-
2、采取分期收款方式销售开发产品的，对照商品房买卖合同和预收账款，销售收入明细账，检查收款日未实际
2 收到款项时，是否及时确认收入，收款日之前收到款项的，是否及时确认收入。
3-
3、采用银行按揭方式销售开发产品的，参阅商品房买卖合同，确认付款方式，检查首付款是否及时确认收入，是否记入其他应付款等往来科目隐瞒收入，收到银行按揭款是否记入短期借款，往来等科目隐瞒收入。
3-
4、核查企业应付款及其他应付款等往来账目。是否有大额资金长期挂账。询问财务人员资金来龙去脉。
4、疑点取证：
4-
1、复印预收账款和主营业务收入帐薄及对应凭证 4-
2、复印往来帐薄及对应凭证。 4-
3、询问相关人员笔录。
（三）、以物易物，以房抵账少计收入
1、疑点描述：
1-
1、在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利，抵偿债务等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。
1-
2、以开发产品换取土地使用权、股权，未按非货币性资产交换的准则进行税务处理。
1-
3、开发产品转入资产，未视同销售。
1-
4、核查累计折旧账户，是否将未视同销售的“先租后
3 售”的开发产品提取折旧。
2、疑点位置：其他应付款、营业费用、管理费用、销售费用、开发成本，累计折旧等。
3、疑点检查：
3-
1、比对房源销控台账登记的开发产品销售数量、财务账簿登记的已确认相关收入的开发产品销售数量，查找两者之间的差异，进行实地调查，核实未售房产的真实性。 3-
2、审查各项会议记录、董事会决议，核实有无抵债、赠送等特殊事项发生。
3-
3、审查合作建房协议，检查以房屋所有权换取土地使用权、股权等是否按规定核算收入。
3-
4、调查、询问部分债权人，核实长期挂账的大额未付款项的真实性，检查是否有隐匿售房款的行为。
4、疑点取证：复制其他应付款、管理费用、销售费用、开发成本帐薄及相关凭证。
（四）、销售价格明显偏低，少计收入
1、疑点描述：房地产开发企业一个项目的开发涉及的行业、部门较多，在销售开发产品中难免有一些人情世故。以较低的价格出售开发产品。
2、疑点位置：开发产品销售明细账、销控台账、销售合同、销售发票。
3、疑点检查：
4 3-
1、调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票等。根据销售合同与销售发票相核对，有无价格明显偏低。
3-
2、根据价格明显偏低的开发产品，走访相同条件的客户并对相关销售人员进行询问。
4、疑点取证：复制销控台账、销售合同、销售发票及相关凭证和对有关人员的学问笔录。
（五）、销售附属物（车库等）未如实记账
1、疑点描述：销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入未按规定入账。
2、疑点位置： 2-
1、实地察看 。
2-
2、到售楼处的查看销售平面图、销售明细清单、销售合同、发票、收款记录、收据。
2-
3、到财务部查看预收账款、主营业务收入账户、纳税申报表等
3、疑点检查：
3-
1、实地察看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况。 3-
2、调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房
5 款统计数据、售房发票记录等电子文档，统计已售面积及销售金额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对,检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。
3-
3、调查部分业主，核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。
3-
4、到金融机构调取企业开户信息和企业主要负责人、销售负责人、财务负责人等相关人员的个人银行储蓄账户、信用卡账户信息，核实有无隐匿账外资金的情况。
4、疑点取证：复制有关销售平面图、销售明细清单、销售合同、发票、收款记录、收据。预收账款及相关凭证等。
（六）、代收款项是否有应计收入未及收入
1、疑点描述：房地产企业在开发产品中，代有关部门收取的各种资金、费用和附加等企业自行开具收据，在其他应付款等往来长期挂账，未记收入。
2、疑点位置：其他应付款等往来帐薄，自制收据。
3、疑点检查：
3-
1、查阅企业收款收据与其他业务收入相核对。 3-
2、收款收据与其他应付款核对。 3-
3、走访入住客户，了解代收款信息。
（七）、未全款交房款的是否挂记往来未及收入
1、疑点描述：开发产品签订销售合同后，按照合同约定收款日期，客户未交全款，企业长期在应收账款中挂账，未按合同约定的收款日期确认收入。
2、疑点位置：应收账款、销售合同等
3、疑点检查：
3-
1、查阅销售合同确认收款日期与应收账款逐笔核对。是否有收到货款未及时计入收入现象。
3-
2、通过应收账款与销售收入相核对，有无少计或不计收入现象。
4、疑点取证：复印销售合同，应收账款账簿、销售收入明细账及相关凭证。
二、成本六类检查
（一）、土地成本
1、疑点描述：土地成本就是为取得土地而发生的费用，一般包括：取得土地的价格，购买土地的契税，支付的补偿费等。在对土地成本检查中一些开发商常常将后期开放商品房的成本计入前期商品房的成本，也就是说如开发两期商品房，开发商可能在开发第一期商品房时将所有土地成本全部计入，待开发第二期商品房再将后期开发项目的土地成本计入其中，已达到始终有一块成本重复列支。远期支付出让金的滞纳金违约金计入成
7 本。将未动工的开发借款利息未达到资本化的借款费用计入土地成本。将乱摊派和超标准的规费计入土地成本。
2、疑点位置：土地购买合同、房屋拆迁安置补偿协议等。
3、疑点检查：
3-
1、核查成本购置的合法性，是否把土地使用税计入土地成本，
3-
2、土地成本核算的准确性，是否把土地评估费调增到账面价值虚增土地成本
3-
3、核查土地成本分配的合理性，是否按照国税发【2009）】31号文件规定，用占地面积法分配土地成本， 3-4，核查取得发票的真实性、合法性，有无白条及虚假票据入账，虚增成本。
4、疑点取证：复印开发成本明细账，及土地成本分配表，土地评估费及相关凭证。
（二）、前期工程费
1、疑点描述：前期工程费是在房屋开发过程中发生的规划设计可行性研究及水文地质、勘查、测绘、政府代收的各项临时工程费用及七通一平等。开发企业在取得设计劳务费等中存在是否有虚假发票进行列支。有无未发生前期工程费和基础设施费进行虚列，是否合理分摊多期项目共同发生的前期工程费，及基础设施费等，
8 超标准列支绿化费、人防费、墙改基金等。
2、疑点位置：工程合同，取得发票、银行、现金账簿
3、疑点检查：
3-1：根据合同内容，取得的合法票据及对应的款项审核期是否正式发生，是否有虚列情形，同事要注意实际发生的费用是否与其开发的项目相对应，如不对应予以删除。 前期工程费一般发生在立项开工前，应严格对号入账，防止期间费用计入本项目
3-2：对七通一平的支出审核。应注意是否实际发生。是否多列虚增成本。
3-3：审核人员还应计算出前期工程费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差，则应进一步核实
4、疑点取证：复印销售合同、前期工程费、开发成本及相关凭证。
（三）、建筑安装费
1、疑点描述：建安成本包括建筑工程费和安装工程费两部分，是指建造房地产商开发产品发生的建造工程费用，设备采购费用和安装工程费用，在工作中，鉴于房地产行业工期较长的特点，建造安装工程费存在成本不实，核算混乱，出现以商品房抵偿工程款，工程结算以假发票入账，进行陈本虚列，工程项目决算不及时，无
9 法核实其真实成本，已达到偷谁的目的。
2、疑点位置：建造安装合同发票工程进度验收报告决算报告，监理报告等入账凭证。
3、疑点检查：
3-1：调查了解同类开发产品的平均建筑安装成本与企业账面数据进行比较，如有价格过高的建筑成本，进行审查，并有企业说明理由，
3-2审查施工合同和与决算书，核对工程内容，对决算超出预算价格过高的项目进行审查，并有企业说明理由，调取监理施工建设单位的像场见证。并审查单项合同，补充协议，以确定其真实性，
3-3,、审核工程施工合同发票，工程进度验收报告，决算报告监理报告，等入账凭证，对已入账的票据是否有资金的实际支付，查实是否存在，虚开发票和资金空转的行为，已达到虚增建安费的情况。
3-4，调取工程监理部门的监理记录，及材料物资进场实验报告，核实有关材料的真实性，
3-5，对取得大额成本发票审查其发票的真是性对照有关合同协议及开票单位进行查证。
4、疑点取证：复印建安成本明细账、施工合同与决算书及相关发票。银行存款及现金明细账，工程监理记录，材料物资实验报告等。
（四）、基础设施费
1、疑点描述：
包括小区内的道路供水供电供气通讯照明门禁系统环卫绿化挡土墙等。开发企业在基础设施费中列支花草树木所占比例的金额较大，存在不实行为，把房地产开发费用计入基础设施费已达到虚列当期管理费用，对水电气等工程不能取得发票或虚假发票进行列支。
2、疑点位置：基础设施配套工程合同开发产品明细帐成本分配表，重大设备和采购合同及付款凭证。
3、疑点检查：
3-1，检查企业开发产品明细账，审查是否将基础设施配套费在已售房屋中进行分摊，
3-2调取设计勘察施工合同，按合同规定的标准进行测算，并抽查大额支付款项，审查其是否取得的发票的真实性， 3-3根据重大设备和材料采购合同查看其付款合同付款金额和内容与合同是否一致。
3-4由于绿化草木大多来自农民自产自销享受国家税收优惠，开发企业往往虚开自购苗木发票，虚增绿化成本，转移利润，偷逃企业所得税。
3-5对取得的建筑业统一发票，核查其真实性，特别是市政公用，园林绿化基础土石方等工程，所取得的发票进行重点检查。
4、疑点取证：复印开发产品明细账、设计勘察施工及相关合同，相关的建筑业统一发票
（五）、公共配套设施费
1、疑点描述：
公共配套设施是指城市建设规划的要求为满足居民的需求与开发项目配套建设的各种服务性设施。开发企业往往对对其配套设施开发成本计入开发房屋陈本之中，成本分配不够准确。对公共配套设施工程取得的建筑也发票有不实行为。
2、疑点位置：公共配套设施施工合同配套设施材料采购合同等。
3、疑点检查：
3-1核查企业开发产品明细账，审查是否将有偿转让或自用的配套设施开发成本计入可售开发成本，
3-2成本分配计算表内容是否完整，分配比率是否准确，存在有之分摊安装工程费，而将公共配套设施费等在已售房屋中分摊
3-3调取设计勘察施工合同，按合同规定的边准进行测算，抽查大额付款凭证，审查其支付金额，是否超过合同规定标准。
3-4抽查较大的材料采购合同，及付款凭证与取得的发票进行核对，查看其金额是否相符及发票的真假性。
4、疑点取证：复印开发产品明细账、成本分配计算表、设计勘察施工合同及相关凭证。
（六）、开发间接费
1、疑点描述：
开发间接费核算的是与项目开发直接相关，但不能明确属于开发环节的成本费用性支出，以及项目的营销设施建造费。开发企业在售楼部样板房内的资产，不作为固定资产管理，而直接在销售费用中列支。把与保安公司签订的保安服务费直接计入开发间接费，或报销的私车加油费直接在开发间接费中列支。为销售而制作的模型制作费直接计入开发费。
2、疑点位置：固定资产明细账、销售费用、管理费用明细账、应付工资、银行存款明细账等，
3、疑点检查：
3—1检查房地产开发项目的借款费用，资本化在地产完工前是否计入开发成本，所开发的房地产竣工验收合格，是否停止借款费用资本化，
3-2核查公司利息收支汇兑损益，银行手续费等，在利息支出是属于可资本化的利息，是否先在财务费用中核实，月底是否转入开发间接费。
3-3审查开发间接费发生的原始凭证是否真实合法， 3-4核查周转房的摊销是否准确。
3-5核查开发间接费各项目之间的摊销是否正确，有偿转让
13 配套项目和大配套项目之间是否已分摊。
3-6核查其借款合同，看其借款金额与注册资本金相比，其借款金额是否超过注册资本金200%，
4、疑点取证：复印开发成本、财务费用、开发间接费、注册资本金等相关账簿凭证。 三、期间费用的检查
1、疑点描述：期间费用是指开发企业每一年度生产经营商品和提供劳务所发生的可扣除的经营费用管理费用财务费用。开发商对计入扣除项目期间费用的真实性与合法性有待落实。
2、疑点位置：经营费用、管理费用、财务费用财务账薄。
3、疑点检查：
3-1：开发企业按照按揭贷款为购买方担保的，其向银行提供的保证金是否在销售收入中减除，也不得作为费用扣除，在实际发生时可扣除。
3-2：核查“三费”扣除是否超标。 3-3：是否有非公益性捐赠税前扣除
3-4：期间费用所取得的票据是否真实合法。
4、疑点取证：复印按揭贷款合同、财务费用、经营费用，其他营业外支出账簿及相关凭证。
四、营业外收入及其他收支
1、疑点描述：开发企业收取更名费、出租收入、政
14 府返还资金等计入其他收入或营业外收入或在其他应付款中挂账，一些罚款、滞纳金计入营业外支出直接扣除。已达到偷逃企业所得税的目的。
2、疑点位置：营业外收入、营业外支出、应收（付）账款及相关凭证
3、疑点检查：
3-1：通过营业外收入，其他业务收入账簿与其纳税申报表相核对，是否计入销售收入。
3-2：通过营业外支出账簿与其纳税申报表相核对，是否税前扣除。
4、疑点取证：纳税申报表、营业外收入，其他业务收入账簿、营业外支出及相关凭证
