推荐第1篇：房地产经济学—房地产价格
收稿日期: 2008 01 03 作者简介:高波 ( 1961— ) ,男,江苏泰兴人,南京大学经济学院教授,博士生导师,南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心研究员。 3 本文系国家社会科学规划基金项目 (项目编号: 06BJY084)和教育部人文社会科学研究规划基金项目 (项目编号: 05JA790036)的阶段性成果,并获国家哲学社会科学创新平台“南京大学经济转型与发展研究基地”子课题“经济增长与结构转型研究”项目的资助。 房地产开发商策略性定价行为的经济学分析 3 □高 波 (南京大学 经济学院, 江苏 南京 210093) 摘要:由于房地产市场存在环形竞争和显著的产品差别,而中国现阶段又是一个增量房地产主导的市场,导致房地产市场是一种具有较强垄断性的市场。 房地产开发商在制定房地产价格时,一般垄断厂商所惯用的一些价格策略都会采用,如垄断定价、在领导厂商主导价格的条件下其他开发商选择跟随策略、合谋、价格歧视、拍卖竞价、掠夺性定价等。此外,房地产开发商也探索出一些独特的价格策略,即外部效应内部化、增值诱导定价、制造短缺挤压以引致剩余需求扩大等。这就决定了中国房地产业具有较大的市场势力。因此,政府必须采取多种措施对房地产开发商的定价行为进行规制。关键词:房地产市场垄断;定价策略;政府规制中图分类号: F293.30文献标识码: A文章编号: 1671 9301 (2008) 02 0035 07 从整体而言,目前的中国房地产市场,仍是一个增量主导的房地产市场。在增量房地产主导的市场上,房地产开发商的定价行为对房地产价格的变化具有决定性作用,而在不同的市场条件下房地产开发商的定价行为也有较大的差别。 房地产开发商的定价行为具有哪些特征? 在房地产市场周期波动的不同阶段, 房地产开发商会选择不同的策略性定价行为,这些行为对房地产市场产生怎样的影响? 房地产开发商的定价行为是如何影响房地产价格的? 政府应采取什么 — 5 3 — 产业经济研究(双月刊) 2008年第 2期 (总第 33期) ?? 1994-2009 China Academic Journal Electronic Publishing House.All rights reserved.http:// 措施对房地产开发商的定价行为进行规制? 这些都是亟待研究的问题。
一、房地产市场垄断与市场势力在 Lancaster [ 1 ] 的消费者行为理论里面,消费者对产品不同的特征有不同的偏好。由于每一组商品都是一组特征的集合,因此相似产品中某些特征的差异会导致消费者对产品的不同偏好。在 Lan2 caster理论的基础上, Griliches [ 2 ] 和 Rosen [ 3 ] 发展了享乐主义定价方法。这个建立在功利主义享乐哲学基础上的方法后来被广泛的应用在耐用消费品的定价中。它的主要思想是:在竞争性市场的均衡条件下,购买者所支付的价格应当能够补偿产品各种属性序列所带来的满足程度。假设所有家庭的偏好和收入水平类似,那么这个市场中的产品价格就应该是这些属性值的一个函数,可以表示为: P =α+β 1 X 1 +β 2 X 2 +......+β n X n 其中 P为产品价格, X 1 , X 2 , ......, X n 为产品的属性值。把享乐主义的定价方法应用到房地产产品的分析中,房地产价格主要由一系列属性决定,包括体现在产品功能上由于技术所带来的满足居住等基本需求的属性,以及由于产品区位条件带来的满足居住派生出来的需求的其他属性,如教育条件、交通便利度、购物方便度等。这些内部及外部属性的不同造成了房地产产品的差别,也为开发商带来了一定的垄断力量,弱化了开发商之间的价格竞争。由于房地产市场的特殊性,决定了房地产开发商的定价行为有更多的选择空间。根据理查德?? 阿诺特 [ 4 ] 的分析,房地产具有以下一些主要特征:必需品 (满足人类最基本的需求,提供一个住处) ; 重要性 (对许多住户来说,房地产是唯一重要的消费品) ;空间固定性 (除少数外,一个住房单元不能以合理的成本加以移动) ;耐久性;复杂和多重异质性 (一个房地产产品具有大量特征) ;市场分散性; 生产非凸性 (这导致修复、拆除、重建和变更的不连续变化) ;信息的非对称性 (例如潜在的客户无法完全了解每一个产品的特征) ;交易成本的重要性 (搜寻成本、迁移成本以及交易费用) ;缺乏相关的保险和期货市场。房地产市场的上述特性,表明房地产市场是一个典型的非完全竞争的市场。那么, 房地产市场到底是一个什么样的市场结构? 这种市场结构又是如何决定房地产业的市场势力的? 1.从位置角度来考察房地产市场结构,房地产市场存在环形竞争,因而房地产市场是一种寡头垄断市场。图 1 环形竞争下企业的需求塞洛普考察了等距离坐落于圆形城市
的企业进入及价格竞争问题。在圆形城市上,一个企业实际上只有两个真正的竞争对手,即两个位于其左右的企业。因此,圆形城市企业间的竞争为邻近企业间的竞争,也即“环形竞争”,企业对不能从其他企业那里得到更大满足的消费者具有垄断力量。如图 1,企业 2对位于线段 AB间的消费者具有垄断力量。因此,环形竞争比垄断竞争更缺乏竞争性。 [ 5, 6] 对一个城市而言,无论城市的布局是否环形的,房地产 开发商的竞争总是一种环形竞争。这是因为房地产是位置不能移动的产品,它只能和相邻的房地产存在竞争。而对其他产业来说,其产品是可移动的,这样厂商就能在更大范围内展开竞争。在环形竞争条件下,因为只有少数房地产开发商进行竞争,所以房地产市场结构具有寡头垄断市场的明显特征。对于消费者来说,由于房地产位置固定且具有唯一性,由位置因素所派生出来的一系列属性与消费者的偏好的匹配,使某一宗房地产对特定的消费者具有唯一的吸引力。这就使房地产开发商具有强大的垄断力量。 2.从产品差别角度来考察房地产市场结构,由于房地产存在显著的异质性,所以任何一宗房地产都具有较强的垄断性。 房地产的质量差异是普遍存在的,由于地形、地势及位置固定等因素,使得每一宗房地产皆是独 — 6 3 —高 波 房地产开发商策略性定价行为的经济学分析 ?? 1994-2009 China Academic Journal Electronic Publishing House.All rights reserved.http://ki.net 图 3 房地产开发商垄断定价 1.垄断定价 房地产的位置差别和技术差别的结合,使房地产的产品差别尤其突出,因而房地产开发商控制的能力提高,甚至对某些特定的消费群,这种价格控制可以达到接近于完全垄断的程度。在这种情况下,房地产开发商就会如垄断厂商一样行事,如图 3所示,房地产 开发商以 P 0 价格,在市场上销售 Q 0 数量的房地产,实现利润最大化。 2.在领导厂商主导价格的条件下,其他开发商选择跟随策略在房地产市场上某些房地产开发商可能由于以下原因而成为领导厂商: (1)较早进入房地产行业,通过“边干边学”形成了良好的生产经验曲线,特别是在创造产品差别方面积累了丰富的经验。已提前发展到最优规模,并比竞争对手更有效率。( 2)建立了良好的项目品牌和企业品牌,品牌价值高,并在区域房地产市场上得到广泛认同。( 3)在同一市场上,与其他楼盘相比,规模更大,优势更明显,产品差别化程度更高。图 4 跟随定价作为领导厂商,这种房地产开发商可以不顾及其他厂商,自己选定价格水平和产出水平,而其他开发商则再根据剩余需求曲线来确定它们的价格和产出水平。也就是一个房地产开发商先行动,而其他开发商跟随行动,实施跟随定价。在现实中,这种跟随行动主要有以下几种表现方式: (1)开发与领导厂商几乎相同的产品,这种市场结构类似于斯坦克尔博格模型所描述的状况:领导厂商根据竞争对手预期的反应决定产量同时确定价格,而跟随厂商则在既定的价格条件下根据剩余市场需求确定自身的产量。如图 4所示, Q 0 为领导厂商的产量, Q 1 - Q 0 为所有跟随厂商的产量。(2)在房地产市场上,尽管产品不可能是同质的,但跟随厂商仍然会根据领导厂商的行动来决定自己的行动。跟随厂商可以生产与领导厂商不同质的产品,并制定有差异的价格从而获取更多的利润。例如跟随厂商可以生产比领导厂商档次低的产品,利用价格优势吸引消费者从而扩大自身的需求,通过降低成本提高利润水平。当然,跟随厂商也可以开发比领导厂商档次更高的产品并按更高的价格销售,以达到增加利润的目的。以领导厂商选定的为标准,其他开发商根据自身产品的特征与其差别以及市场发展趋势进行校正。 Stigler发现,如果某个行业存在实施价格领导权的主导厂商,那么这个行业的价格就会相对更具刚性。并且在这种市场上领导厂商能获得的利润要大于垄断竞争市场,而跟随厂商则境遇更差一些。而市场上产品的平均价格要低于完全垄断市场但高于垄断竞争市场。 [ 8 ] 在现实中,一些口碑好的楼盘或品牌开发商的楼盘,比口碑一般的楼盘销售价格高,升值空间大,并获得垄断利润,就是例证。 3.合谋合谋是一种厂商之间互相达成协议,通过限制市场产出、抬高价格来增加集体利润与个体利润的行为,即组建卡特尔。如果一个卡特尔组织严密,那它无异于一个完全垄断厂商,能够获得最大的集体利润。但卡特尔有其内在的不稳定性,即其每一个成员都有降低价格或提高产量的动机,以便在其他厂商不改变价格或产量的条件下获得更多的利润。即使世界上持续时间最久的卡特尔 OPEC(石油输出国组织) ,也经常会有成员暗中违反协议。不过,房地产市场本身就是一个垄断性强的市场。特别是在市场繁荣期,房地产开发商即使没有明确达成协议而控制价格,也会因为开发商之间相互模仿定价而表现出一定的卡特尔的特征,即“默契合谋”。这就使房地产市场上开发商的集体利润增加,从而也增加了个别开发商的利润。当然,一群开发商也可能联合起来采取集体行动,而类似于形成了一个领导厂商,成为一个垄断的卡特尔,或 — 8 3 —高 波 房地产开发商策略性定价行为的经济学分析 ?? 1994-2009 China Academic
Journal Electronic Publishing House.All rights reserved.http://ki.net 图 5 阻止进入定价性定价的例子,然而在国家实行紧缩性宏观调控政策之后,一些颇具实力的开发商对此策略已经驾轻就熟。
三、房地产开发商的独特性价格策略在长期的定价实践中,房地产开发商也探索出一些独特
的价格策略,进一步提高了开发商的市场势力。 1.外部效应内部化由于房地产位置固定且具有垄断性,一个项目所在地段的周边状况,对本项目具有外部效应,并直接影响产品的品质,因而开发商可以将外部效应内部化,尤其当获得正的外部效应时而提高房地产价格。诸如一个项目周边有好的中小学校、美丽的山水景观资源、完善的商业配套和便捷的交通条件,开发商必然制定更高的房地产 价格,使这种外部效应转化为开发商的利润。当然,若周边的环境污染严重,各种配套设施奇缺,开发商也不得不调低房地产价格。 2.增值诱导定价开发商经常通过对其产品投资价值的宣传以及对市场投放量的控制来谋求一个需求不断扩张的局面。通过宣传增值潜力,往往可以增加对消费者的吸引力,从而扩大了产品的市场需求,进而由于消费者的选择而使产品增值成为现实。这包含两种情况:一是在房地产市场复苏期,但由于市场尚未走出低谷,开发商仍然需要以价格作为一个主要的竞争手段。同时,由于房地产市场未来走势存在不确定性,部分开发商为了取得较好的销售业绩,将房地产价格确定为略低于当前最优价格,同时通过增值效应诱导,需求不断扩大,价格也逐渐攀升;在紧缩性宏观调控的背景下,尽管市场观望气氛浓厚,若潜在需求强烈,开发商普遍采取“低开高走”的房地产价格策略,或者变相降价,加快了房地产市场的复苏;在市场高涨期,有一些房地产项目由于存在明显的不足,通常选择价格竞争手段,根据市场上类似产品的价格标准,以更低的价格开盘,实施 “低开高走”的价格策略。虽然开发商能较好地实现销售,但对于购房者却存在陷阱。二是在房地产市场繁荣期,开发商所面对的需求曲线会随着居民个人财富的增长、消费者对未来价格进一步上涨的预期等因素而不断向右移动。在这种情形下,开发商根据对房地产市场的调查以及长期积累的经验,预计随着市场不断高涨,需求曲线会不断向右移动。由于对市场充满信心,将确定为高于目前最优价格,而不用担心因市场竞争而产品滞销。同时通过增值效应诱导,需求不断扩大,价格也逐渐攀升。 3.制造短缺挤压,引致剩余需求扩大由于开发商具有相当的垄断力量,开发商不仅可以根据市场条件的变化来调节价格 (低开高走或高开高走) ,还可以通过调节供给量在一定程度上影响剩余需求,从而影响房地产价格。所谓“短缺挤压”策略,是指开发商在前期投入少量产品,或者利用开发商与消费者之间的信息不对称进行大肆宣传,采取各种措施来吸引消费者的注意力,如开发商的特价房销售策略或封盘策略,目的是制造短缺气氛,给消费者一种供不应求的感觉,从而强化消费者的抢购心态,扩大本项目的剩余需求,推动价格上涨。在随后的时间内,开发商仍然可以缓慢的增加供给量,使每一轮价格上涨,从而达到利润最大化的目的。这种策略在市场繁荣期尤其普遍。
四、结论与建议中国房地产市场垄断性强的现实特征,使房地产开发商可采取多种手段,实行对房地产市场的垄断,从而提高市场势力,获得超额利润。而房地产价格上涨较快,是当前中国房地产市场各种矛盾的焦点。因此,政府陆续出台了控制信贷过快增长、提高房地产贷款利率、加强土地管理、调整住宅供给结构、扩大征税范围和提高税率、规范房地产市场外资准入和管理等多项政策,以降低房地产投资增 — 0 4 —高 波 房地产开发商策略性定价行为的经济学分析 ?? 1994-2009 China Academic Journal Electronic Publishing House.All rights reserved.http://ki.net
推荐第2篇：房地产价格成本分析
房地产价格成本分析
（一）房地产成本价格组成
1．土地价格及其税费：按照政府“招、挂、拍”等有偿出让方式取得的土地价格和3%契税之和；
2．建安成本：包括土建、给排水、采暖、照明等建筑费用；
3．与房地产有关的费用：市政基础设施配套费、质监费、施工图审查费、白蚁防治费、勘测费、设计费等；
4．期间费用：财务费用、管理费用、销售费用；
5．税收及其附加：营业税，城市维护建设税、教育费附加，所得税，通常为销售额的13.5%；
6．开发商利润。
（二）案例一：福建省泉州市区某楼盘成本价格利润分析
1．地块位置及规划情况
该地块占地50亩，地处泉州市区坪山路边，四面临街，地理条件优越，交通便利，周边市政配套比较完善。规划为全封闭式小高层商住小区，容积率2.8，绿地率35%，建筑密度30%。土地价格200万/亩（2003年通过二手转让取得土地、一手出让（1998年）时以每亩约60万取得）。2006年初开工建设，2006年底预售。
2．根据规划条件计算主要经济技术指标
以上计算得出：该项目投资额18167万元，利润率＝22670.8÷18167×100%＝124.79%，属于典型的暴利。土地价格占总成本＝12129÷36345×100%＝33.37%，建安成本占总成本＝15615÷36345×100%＝42.96%，虽然土地占总成本比例的33.37%，但土地取得时是2003年，2006年该位置土地拍卖价每亩约600万元。
（三）案例二：泉州市某拍买土地开发成本价格利润分析
1．地块现状规划拍买情况
该宗地处泉州市区中心温陵路中段，交通便利，市政配套设施完善，地理位置优越，属于商贸中心区。规划为高层商贸、办公、住宅小区，地块面积8.1亩。规划条件：容积率3，商业占15%，建筑密度50%，绿地率25%，2006年12月拍买成交价1079万/亩。
2．根据规划条件计算主要经济技术指标（见表3）
由以上计算得出：该项目投资额10103.4万元，利润率＝1811.68÷10103.4×100%＝17.93%，土地价格占总成本＝9002.097÷14065.06×100%＝64%，建安成本占总成本＝2916÷14065.06×100%＝20.73%，可见，通过拍卖取得土地的成本非常高。
推荐第3篇：房地产价格评估协议书
房地产价格评估协议书
（以下简称甲方）委托XX天马XX房地产估价有限公司（以下简称乙方）承担房地产价格评估业务，特订立如下协议：
一、甲 方 因需要，委 托 乙 方 对进行评估。甲方若增加评估内容须书面通知乙方，乙方无异议则视为接受委托。
二、甲方应按与乙方约定的时间，于年月日前将委托项目的合法证明材料及评估中涉及到的有关资料提供给乙方，并对所提供资料的合法性、真实性承担全部责任。
三、乙方应按甲方的评估目的，依据国家法律、法规、评估规范对甲方委托的项目进行评估，并于年月日以前出具评估报告。
四、乙方必须对评估结果保密，评估结果只能提供给委托人，非经甲方同意，不得擅自公开或泄露给他人，但按有关规定需提供给政府有关管理部门的除外。
五、乙方在评估期间需要到现场勘察的，甲方应陪同并提供方便和配合，乙方可以进行现场测量、拍照、摄像等方式采证。
六、评估费用为元。签订本协议时，甲方交付定金50%，即人民币元；甲方在领取成果报告的同时，须一次性向乙方付清全部评估咨询费用。增加评估内容，另行计费一并结算支付。
七、甲方若不能按本协议第二条规定时间提供材料，则乙方可按延误期间顺延交付成果报告的时间；甲方延期领取成果报告，每延迟一日，按评估咨询费用总额的1%支付给乙方违约金。
八、乙方如无特殊原因和正当理由，不按本合同规定的时间提交成果报告，每延迟一日，则按评估咨询费用总额的1%支付给甲方违约金。
九、本协议自签订之日起生效，任何一方不得擅自变更或解除，否则依法承担违约责任。本合同未尽事宜，可经双方协商补充，补充协议与本合同具有同等效力。
本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
甲方：乙方：XX天马XX房地产估价有限公司甲方代表：乙方代表：
年月日
推荐第4篇：房地产价格变动趋势
目前，有两种说法特别有趣，一种是2013年春节之后中国房价将暴涨，理由是2011年以来土地供应不足，导致商品房供应可能断档；另一种说法是，如果到2020年，国民收入较之2010年实现收入倍增，那么房价恐怕至少也得翻番。
那么，2013年中国房价运行状况会如何呢？
我的预测如下：销售面积可能创十年新高，但销售价格大致平稳。房地产行业呈现出销售好于投资、一二线好于三四线、住宅好于非住宅、龙头企业好于小企业的特点。作出上述判断的逻辑如下：
国家政策和货币因素
第二，国家三令五申，不会改变房价调控主基调，但排队看房的人似乎越来越多，成交量也在逐渐攀升，不仅是消费者、连一些开发商都开始对楼市预期发生变化。政策的调控仍将延续，继续收紧或放松的可能性都不大。新近的中央经济工作会议显示，明年经济增长和通胀的目标可能分别为7.5%和4％，财政预算赤字率和广义货币供应量增长则可能分别为2%~2.5%和14％~14.5%。中央经济工作会议对房价调控使用了“坚持”一词，显示明年宏观调控即便有所放松，其前提也是物价、房价的相对稳定，房地产调控政策明显放松是无望的。房产税等更严厉的措施似乎也未到推出时点，这将保证房地产运行在相对平稳的轨迹上。考虑到2013年是保障房中可售部分的供应高峰，因此2013年房屋销售面积可能接近11亿平方米，预计房价整体涨幅可能和CPI接近。 供需因素
第三，销售好于投资。以往的经验是，在楼市销售回暖约5~6个月后，楼市投资也将温和上升。2012年2月份之后，销售逐月回暖，但房地产投资并未和过去10年一样也随之回暖，开发商新开工、继续拿地的态度非常谨慎。全国之所以再度出现新的“地王”现象，并非土地出让市场整体活跃，而在于一二线城市核心区地价昂贵、地块较小的土地出让，更受到青睐。预计2013年销售面积和销售金额仍将回暖，但对上游行业的带动则相对有限，全年房地产投资同比增速也难以达到20％以上。
1、一二线好于三四线。尽管从总体上来说，房地产供过于求的局面已形成，但在“北上广”和部分省会城市的核心区域，可能会出现房价明显上涨的情况，但其对区域市场整体房价的影响有限。个中原因在于房价统计方式的改变。北京四环以内、上海中环以内的房价在2012年涨幅可能在20％左右，但却没有带动城市整体房价的明显上升，原因在于这些城市核心区域的房屋交易主要是二手房，而存量房价格变动基本不统计在房价之内。即便这些城市核心区供应的新房涨幅明显，但其供应量只占城市整体供应量的不足10％，对整体房价的推动作用也有限。
2、不可忽视的是，三四线城市过去两年未受限购限贷政策的直接冲击，开发量巨大且新增人口迟缓。再考虑到2013年也将是保障房中可售部分的供应高峰，如果将这部分交易纳入房价统计范畴，也可能会对平抑房价有贡献。一线核心区域房价明显上涨，和全国房价涨幅有限的格局将并存。
3、住宅好于非住宅。房地产调控政策导致过去数年非住宅的供应大增，但中国首次置业和改善型居住是目前需求的主流，电商平台的兴起则又推动了大型商业卖场的需求趋于萎缩。因此，非住宅的销售尤其是三四线城市的非住宅销售
将比较艰难。不仅如此，我甚至倾向于认为，在一些中西部城市，城市综合体泡沫已悄然浮现泡沫显现的出现，为一线城市居多。
一线城市房价仍惯性上涨
“国五条”细则落地至今，对于北上广深四个一线城市来说，除了北京严厉的限价政策使得新房价格出现停涨之外，其它三个城市的新房价格不降反涨，深圳更是创下近3年来的新高。
二手房：
虽然一线城市二手房的成交量大幅下滑，但是，成交价格并未松动。
从市场实际价格变化看，由于新政落地还不足一个月，市场观望情绪较浓，买卖双方价格僵持没有明显松动，尤其是“满5年唯一”和低税房 源，价格基本不会出现下降空间。但一些受政策影响较大的房源，业主报价出现一定松动，但整体幅度并不大。从议价角度看，4月议价空间比1月提高1.14个 百分点。从目前的价格走势上看，短期内价格普降还难以实现。
新房：
在一线城市“国五条”细则落地之后，其松紧程度的差别决定了当地楼市的表现。受到严格的价格管制，4月份北京新建住宅价格基本停涨。而深圳、上海新房成交均价则出现不同程度的上涨，深圳4月份新房成交价则达到2010年3月以来的最高位。
“4月商品住宅供应一反常态，出现大幅下滑。受价格管制的影响，部分楼盘无法按计划入市。当前房企的涨价意愿仍然较强，存在博弈心态。短期可能会坚守价格保持观望，但在资金和销售进度的压力下，也会调整价格逐步入市。”张旭表示。
中国房地产学会副会长陈国强认为，目前市场的表现显然是受到“国五条”的影响，但是这并不能说明政策已达到目的。政策的意图是调整短期成交量，还是调整深层次的供需关系，这是判断“国五条”是否达到目标的标准。
二三线城市房价下跌
全球领先的私营房地产顾问服务公司莱坊最新发表的《亚洲住宅市场回顾》报告预计，未来12个月，在中国内地，二线及三线城市的住宅价格有所下跌。
竞争与垄因素
第六，房地产企业苦乐不均。从上市房企的负债率来看，目前接近80％，是过去15年来的新高，这显示后续退出房地产行业者将多于新进入者。有品牌、资金和市场优势的大型开发企业，其市场占有率将持续上升，相当部分的中小开
发商可能会选择获利了结。2013年，销售面积和金额的上升，对开发商盈利增长的贡献是有限的。流动性宽松导致的资金成本回落，才是开发商利润增长的重要因素。明年上市房企业绩很可能超出目前的预期。
中国的城市化和房地产，既然有早熟，便必有早衰。商品房和保障房的建设高峰很可能已经过去。纵观未来8年，商品房新开工和在建面积很可能已来到了历史高位之前。我们很难想象未来8年，商品房供应量也能如GDP和居民收入那样翻番，年销售20亿平方米，或年新开工30亿平方米几乎是让人难以置信的。同时，保障房的建设力度也将趋弱，毕竟中国的城市化率、人口增长和迁徙已到了拐点，居住基本条件已有显著改善。未来中国房地产很可能处于相对平稳的状态。
从上述数据和逻辑看来，2013年的房价暴涨论，其实现的可能性甚低；未来随着中国居民的收入倍增，房价仍有一定空间，但余地已不大。
报告显示，受楼市降温措施影响买家转投海外市场，海外买家对英国住宅物业的兴趣亦大大提高，而亚洲买家几乎占英国新建物业买家的一半。同样的，泰国、菲律宾、澳洲、新西兰、美国及加拿大亦日益受亚洲买家追捧。在中国内地，收入上升、城镇化步伐加快、小家庭渐多以及缺乏投资选择，皆推动住宅市场向上，相信这些推动因素在中期内都不会改变。
报告表示，相信近期推出的楼市降温措施将影响交投量及价格。由于每个市场都不同，相信未来12个月在中国内地，预计二线及三线城市的住宅价格有所下跌。 但是，房价问题早已不再是房地产本身的问题，它涉及到方方面面的利益，牵一发而动全身，指望房价全面大幅下调是很不现实的。
因此，中国人买房的希望不在于房价降低，而在于收入的增加。中共“十八大”提出了中国版的收入倍增计划，可望将来在大力关注民生的政府努力之下，普通百姓的收入增长速度不但能够超过CPI，而且能够超越高房价。
届时，相对高速的收入增长将会有效消化高房价带来的房地产市场泡沫，辛勤劳动带来的收入增加速度需要超过基本居住住房房价增长速度，这是政府未来需要给消费者的承诺。
2013年房地产各项指标将会好于上年
预计2013年房地产各项指标，如投资增速、新开工面积、施工面积、竣工面积等都将会好于2012年。以房地产投资增速为例，国家统计局近日公布数据显示，2012年全国房地产开发投资71,804亿元，比上年名义增长16.2%(扣除价格因素实际增长14.9%)，增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。
受房地产调控限购、限贷等政策持续实施的影响，2012年全年房地产开发投资增速创近年来次新低，只比2009年全年的投资增速16.1%回升0.1个百分点，这说明调控政策实施效果明显。
但是，随着政策边际效应的逐渐递减，加上宏观面预调、微调力度的加大，行业投资的积极性也有所增加，预计今年的各项行业指标都将好于去年，投资增速将达20%以上，但是现在普遍存在的乐观情绪是不可取的。
2012实质是政策最稳定的一年，2013是存在变数的，6月底和三中全会后都是重要观察节点，13年只能是谨慎悲观的一年。
较之2012年，2013年楼市将现三大变化：一是政策将趋严，预计4月份开启新一轮调控;二是供应将增加，普通商品房、保障房的供应量将大幅增加;三是地方政府将全力执行中央调控，微调调控政策的现象将难以看到，代之以积极执行。
推荐第5篇：房地产价格申报制度
房地产价格申报制度
【网络综合 - 房地产评估师考试指南】：
房地产成交价格不仅关系当事人之间的财产权益，而且也关系着国家的税费收益。因此，加强房地产交易价格管理对于保护当事人合法权益和保障国家的税费收益，促进房地产市场健康有序发展，有着极其重要的作用。
《城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”2001年8月原建设部发布的《城市房地产转让管理规定》（原建设部令第96号，以下简称《转让管理规定》）中也规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”；“房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据”。这些规定为房地产成交价格申报制度提供了法律依据，如实申报房地产成交价格是交易当事人的法定义务，是房地产交易受法律保护的必要条件之一。
房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法处分抵押房地产，应当向房屋所在地县级以上地方人民政府房地产管理部门如实申报成交价格，由国家对成交价格实施登记审验后，才予办理产权转移手续，取得确定的法律效力。这一规定改变了原来计划经济体制下价格由国家确定或审批的管理模式，实行交易双方自愿成交定价，向房地产管理部门申报价格的制度。房地产管理部门在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场正常价格，应当及时通知交易双方，并不要求交易双方当事人更改合同约定的成交价格，但交易双方应当按不低于房地产行政主管部门确认的评估价格缴纳了有关税费后，方为其办理房地产交易手续，核发权属证书。
房地产经纪人在代办有关交易手续时，应坚持如实申报，不可迁就当事人意愿瞒价申报，避免可能的房地产交易纠纷及由此引发的含税收征管在内的一系列法律责任，防范执业风险。
如果交易双方对房地产管理部门确认的评估价格有异议，可以要求重新评估。重新评估一般应由交易双方和房地产管理部门共同认定的房地产评估机构执行。交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序，向人民法院提起诉讼。通过对房地产成交价格进行申报管理，既能防止房地产价格不大起大落，又能有效防止交易双方为偷逃税费对交易价格做不实的申报，保证国家的税费不流失。
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推荐第6篇：房地产营销价格策略
（二）房地产营销价格策略 (Price) 房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。
1、房地产定价方法
一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：
(1) 市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较， 对形成的差异作适当调整或修正，以求取勘估房地产的公平市场价。
(2) 成本法。 以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。
(3) 收益法。 将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的价格。
(4) 剩余法。 将估价房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用﹑销售费用﹑销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格
当然，无论哪种定价方法，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商采用低价战略时，入市会比较轻松，容易进入，能较快地启动市场；而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。
2、定价比例
一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1／2高度，多层一般3－4层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8％，标准层以下每层下调0.5％。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30％。
用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8－10％左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3－5％之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。
商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50％。
3、价格调整策略。
房地产价格调整策略可以分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容。
直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降，它给客户的信息是最直观明了的。直接的价格调整主要有两种形式：（1）基价调整。基价调整就是对一栋楼的计算价格进行上调或下降。因为基价是制定所有单元的计算基础，所以，基价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整。这样的调整，每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的，是产品对市场总体趋势的统一应对；（2）差价系数的调整。每套单元因为产品的差异而制定不同的差价系数，每套单元的价格是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算来的。但每套单元因为产品的差异性而为市场接纳程度的不同并不一直是和原先的估计是一致的。差价系数的调整就要求根据实际销售的具体情况，对原先所设定差价体系进行修正，将好卖单元的差价系数再调高一点，不好卖单元的差价系数再调低一点，以均匀各种类型单元的销售比例，反映出市场对不同产品需求的强弱。差价系数调整是开发商经常应用的主要调价手段之一。有时候一个楼盘的价格差价系数可以在一个月内调整近十几次，以适应销售情况的不断变化。
优惠折扣是指在限定的时间范围内，配合整体促销活动计划，通过赠送、折让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方法。优惠折扣通常会活跃销售气氛，进行销售调剂，但更多的时候是抛开价格体系的直接让利行为。优惠折扣和付款方式一样，有多种多样的形式，譬如一个星期内的现实折扣；买房送空调、送冰箱，或者送书房、送储藏室，购房抽奖活动等等。优惠折扣要做得好，首先要让客户确实感受到是在让利，而不是一种花哨的促销噱头。同时，优惠折扣所让的利应该切合客户的实际需要，是他们所能希望的方式，只有这样才便于促进销售。再者，不要与其他竞争者的优惠折扣相类似，优惠折扣在形式上的缤纷多彩为开发商标新立异提供了可能。
（三）房地产营销渠道策略 (Place) 中国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销﹑委托代理推销以及近几年兴起的网络营销﹑房地产超市等。
企业直接推销，是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为，也称为直销或自销。直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托代理推销的费用（相当于售价的1.5%~3.0%），但推销经验的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。由于中国房地产市场正处于起步阶段，房地产市场的运行机制尚不健全，必需的人才与管理经验还有待于积累发掘。所以它还是中国房地产销售的主要渠道，在房地产市场发展的将来，它依然会占据重要位置。
委托代理推销，是指房地产开发企业委托房地产代理推销商来推销其房地产产品的行为。所谓房地产代理推销商，是指接受房地产开发企业的委托，寻找消费者，介绍房地产，提供咨询，促成房地产成效的中间商。委托代理商可以分为企业代理商和个人代理商，前者是指由多人组成的具备法人资格的代理机构，后者是指中介代理的个人，即经纪人。
网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物，它也运用到了房地产市场营销上，中国出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网﹑中房网等，它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道；同时，许多房地产商也利用internet网络资源，进行网络营销。2000年9月，上海“青之杰”花园推出了全国第一本电子楼书，标志着网络房地产营销又增加了新的手法。现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站，为企业和产品进行宣传和推广。通过互联网双向式交流，可以打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。随着电子商务的进一步发展，网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。
房地产超市营销是最近在浙江﹑上海等地出现的一种全新的营销渠道。它的出现表明中国房地产销售开始告别传统的开发商自产自销的单一模式，进入一个以超市为显著特征的商品零售时期。有专家认为，房地产超市是中国楼市营销理念﹑方式的一次改革和突破，为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转机。
（四）房地产营销促销策略 (Promotion) 房地产促销策略，是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用户传递房地产产品信息的一系列宣传、说服活动。通过这些活动帮助消费者认识房地产产品的特点与功能，激发其消费欲望，促进其购买行为，以达到扩大销售的目的。房地产营销促销略主要可以分为广告促销、人员促销、公共关系、营业推广。
1﹑广告
广告是向人们介绍商品信息，输送某种观念的一种公开的宣传形式。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。 房地产广告的诉求重点有：地段优势、产品优势、价格优势、交通便捷优势、学区优势、社区生活质量、开发公司的社会声誉等。
房地产广告可供选择的形式有以下几种类型：（1）印刷广告。利用印刷品进行房地产广告宣传相当普遍，这也是房地产产品进行营销的主要手段之一。报刊﹑杂志﹑有关专业书籍以及开发商或其代理商自行印刷的宣传材料等，都是房地产广告的有效载体；（2）视听广告。利用电视﹑电影﹑霓虹灯﹑广告牌以及电台﹑广播等传媒方式都是宣传房地产产品的有效视听广告；（4）现场广告。在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告，用以介绍开发项目情况；（5）信函广告。包括商品房目录和说明书等。
根据楼盘不同的类型、租售范围以及广告费用，开发商应当选择适当的广告类型和广告策略，从而达到最大的宣传效果。
2、营业推广
营业推广是为了在一个较大的目标市场上，刺激需求，扩大销售，而采取的鼓励购买的各种措施。多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销。营业推广刺激需求的效果十分明显且费用较少。
开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，在增加消费者房地产知识的同时，也可以增加消费者对开发商的认同感。另外开发商还可以举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度，从而使企业的销售业绩不断上升。在重庆等地每年都要举办的房地产交易会也是开发商展示自身实力的舞台，据统计，每次房交会上，各房地产开发商都会有一个不凡的成交量。
3、人员促销
房地产人员促销是指房地产促销人员根据掌握到的客户信息，向目标市场消费者介绍开发商及其房地产的情况，促成买卖成交的活动。人员促销的优点在于：目标客户明确，促销力量集中，成交率高；与客户面谈，有利于联络与密切同客户的感情，有利于信息反馈，有利于了解同行业的开发建设和营销动向。
当然，人员促销方式对促销人员的素质要求比较高。促销人员一般必须具备以下条件和素质：具有丰富的房地产知识和合理的知识结构；及时掌握正确的房地产市场信息；具有良好的经营理念和业务素质。
促销人员在日常工作中，要注意对商圈内的所有顾客的详细资料包括地址、姓名、电话号码等建档，以便随时跟踪。
4、公共关系 房地产公共关系促销活动包括：争取对房地产开发商有利的宣传报道，协助房地产开发商与有关各界公众建立和保持良好的关系，建立和保持良好的企业形象以及消除和处理对房地产开发企业不利的谣言、传闻和事件。公共关系的内容主要可以包括：
制造噱头和危机公关
人为制造新闻点，引得媒体争相报道，享受无偿广告。这其中也包括危机公关。针对当前屡屡发生的入住纠纷问题，如处理得当，或许可在众多消费者与媒体的关注下，以坦诚的态度重树项目良好形象，化不利为有利。
建立与各方面的良好关系
开发商应当重视消费者导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。商品和品牌的价值是最难以替代的，这与消费者的认可程度紧密相关。因此，开发商应当完全从消费者的角度安排经营策略，充分研究消费者需求，努力加强与消费者的沟通，注意关系营造。同时，开发商还要注意与地方政府、金融机构和其它社会组织的合作，更要注意开发商之间的合作，特别是后者的合作尤为重要。
推荐第7篇：房地产商业价格制定方案
篇1：商业地产定价及推售方案 营销策略及分析
认筹政策：
方案一
认筹优惠5000低20000，开盘享受98折优惠 方案二
认筹优惠10000低20000，日进百金，开盘享受98折优惠 方案三
认筹优惠10000低20000，日进三百金，开盘享受98折优惠
分析：
方案一对认筹客户的实际成交价为（总价-15000）*98%，因为项目的认筹时间要跨过春节，可能导致节前的认筹效果较差。
方案二对认筹客户的实际成交价为（总价-10000-认筹天数*100）*98%。该方案的特点就是给客户的直接感觉是认筹越早所享受的优惠幅度越大，与方案一相比只有认筹超过50天的客户所享受的优惠和其一样，因此此方案可淡化春节给项目带来的影响。 方案三对认筹客户的实际成交价为（总价-10000-认筹天数*300）*98%。该方案与方案二类似，但其优惠幅度更大，比较适合认筹时间短和开盘前一周的冲击认筹量。
建议：
通过对以上三个认筹方案的分析，建议采取方案二。此方案有利于在节前提高认筹客户数量，通过春节半个月的发酵后会带来节后新一轮的认筹高潮。
销售政策 方案一
10年租约，前三年固定年收益为7%，第四年8%，第五年9%，第六年至第十年随行就市，前三年租金一次性减免。方案二
10年租约，前三年固定年收益为7%，第四年至第十年随行就市。根据客户选择是否把收益在总房款减免。 方案三
10年租约，前五年固定年收益为7%，第六年至第十年随行就市。前三年租金一次性减免。 方案四
10年租约，前五年的收益分别为5%、6%、7%、8%、9%，第六年至第十年随行就市，前三年租金一次性减免。
分析：
方案一的总收益为38%，其实际成交价格为：低价总价/（1-38%）即 3200*120/62%=619355元（取整数），成交单价为5161.29元/㎡
其报价总价为：成交总价/98%/98%+14000,即619355/98%/98%+14000=650093（取整数），报价单价为5490.78元/㎡
一次性减免前三年收益后的合同登记价格为：成交总价*（1-21%），即619355*79%=489290（取整数），合同单价为4077.42元/㎡
该方案的租金收益有递增，给投资者以信心，在一些大中型城市常用。但其报价和成交总价过高，在西峡这个全新的市场采用有一定的风险。虽然减免了前三年的租金使其总价下降，但前三年没有任何收益的前提下以接近50万的价格购买在客户群体中会有较大的抗性
方案二的总收益为21%，其实际成交价格为：低价总价/（1-21%）即 3200*120/79%=486076元（取整数），成交单价为4050.63元/㎡，其报价总价为：成交总价/98%+14000,即486076/98%/98%+14000=520118（取整数），报价单价为4334.32元/㎡ 该方案的报价与成交价单价均在4000元/㎡左右，收益是否在总房款中免除可自由选择，且可操作性较强。投资者但对于市场三年后的运营好坏及收益高低会抱怀疑态度。
方案三的总收益为35%，其实际成交价格为：低价总价/（1-35%）即 3200*120/65%=590769元（取整数），成交单价为4923.08元/㎡，其报价总价为：成交总价/98%+14000,即590769/98%/98%+14000=629128（取整数），报价单价为5242.73元/㎡。 一次性减免前三年收益后的合同登记价格为：成交总价*（1-21%）即 590769*79%=466708（取整数），合同单价为3889.23元/㎡。
该方案的优势在于合同登记单价不到4000元/㎡，但对于前三年无任何租金收益会有一定抗性。
方案四的总收益为35%，其实际成交价格为：低价总价/（1-35%）即 3200*120/65%=590769元（取整数），成交单价为4923.08元/㎡，其报价总价为：成交总价/98%+14000,即590769/98%/98%+14000=629128（取整数），报价单价为5242.73元/㎡一次性减免前三年收益后的合同登记价格为：成交总价*（1-18%）即 590769*82%=484431（取整数），合同单价为4036.93元/㎡。
该方案收益为逐年递增，增加投资者信心，虽然前三年无任何收益，但是第四年和第五年的高额收益是投资者所期待的，与方案三同为35%的收益，减免三年租金，可本方案给客户对市场发展充满信心与希望，同时回款要高于方案三。
建议：
在开盘前开发公司将项目的运营权以公开签约的形式给自己旗下的运营公司，增强投资者对市场的信心。 以此为前提，根据对以上四个销售策略的分析，建议采取方案二。此方案灵活，可操作性强，且可通过销售手段增加回款金额。该方案客户选择是否一次性减免前三年租金，选择减免的其合同登记价格在40万以内，不减免的投资者可享受每年的7%的租金收益。在实际销售过程中对有一定经济实力的客户让其尽量的不用减免的方式以增加回款总额。篇2：商业地产价格制定方案1714372120 商业地产的价格体系
一、项目租金体系定位 1-
1、租金与售价的关系
在设计的年限内要超出预计的投资回报率，以支撑销售价格。
前期若形成租金与售价的非正比关系，则要利用持续经营中的租金涨幅百分比来支撑售价。 月租金的设计要满足商业按揭月供的需求，上下浮动不可超过5%。
每年之间的租金关系要体现出增长，按揭还款后的剩余应越来越大，满足投资价值。 1-
2、租金与经营商利润的关系
经营商在进场经营初期的投入费用较大，涉及到装修以及对经营预期的准备金投入，前期的租金以适当补贴的形式为主，使经营商有利可图。
对于难以承受较高租金的低利润业态，在招商前期尽量不予考虑。 1-
3、影响租金水平的价值权重表
说明：在租金定价策略上，按照楼层取可比实例的层平均租金水准进行综合系数打分并与项目在附近区域内的综合分值进行比较，在权重分配后，计算出层租金的理论值，根据市场综合情况进行校准。并按层租金均价来按照商场内位置系数、便利系数、交通系数确定每间商铺的租金水平。 1-
4、可比实例定价法 价值实现表租金统计及分析 租金统计表（元/㎡?月） 分析：
列表所反映的租金数据来自于前期市调资料。
列表所反映的租金水平为染坊街临街独立商铺的租金水平，只可作为项目一层的参照数据，并在临街与临廊性上做权重分配。 上述价值表中的价值权重分配要综合依据其他几个竞争商场的系数来调整并制定。根据上表可知平均租金为xx元/平方米?月，因此可根据该数据推算出本案在投资回收年限内的多年平均租金，进而推算出商铺平均售价。
本案平均租金 =平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度 1-
5、分层分业态租金体系定位
分层分业态的租金体系定位要待进入工作环节后，综合评估竞争对手以及染坊街、梨花街的租金水平，并竞争对手各层的经营策略、租金水平、投资回收年限等数据后才能提出平均值，在平均值基础上制定详尽的租金价格表与租金涨幅表。
二、项目售价体系定位 2-
1、基准投资回报率/年
1f应为8-10%/年的投资回报率，12年可收回投资的水平进行计算。 -1f应为6-7%/年的投资回报率，15年左右可收回投资的水平进行计算。 2f应为6%-7%的投资回报率， 15年左右可收回投资的水平进行计算。 3f的投资回报率计算与2f相同。 2-
2、租金涨幅的测算标准与销售价格的关系
我们应注意到项目的招商策略，在项目开业经营的第一年内，要为经营商设定免租装修期与一定的装修补贴，项目运营的第一至第三年，租金水平可能与实际售价之间难以形成正比的投资回报。在这部分差异上，我们要利用三年后的租金涨幅计算来为投资者取得平衡或在前三年以补贴的形式达到平衡。
租金涨幅的测算标准第一依据项目所处区域的十年租金涨幅数据，第二依据通货膨胀率来逐年测算涨幅，在培育期的三年内一般不设计涨幅的出现，在三年后以平均的涨幅水平每年递增。
销售单价是依据投资回报年限内的多年平均租金水平来测算的，不应只建立在其中某年的基础上。
2-
3、商铺升值系数的设计
在计算价格中商铺的升值系数不作为主要数据进入，但作为前景系数进入，以为后期销售提供论据支撑。
商铺升值系数的设计来自于发售前10年的单间可比商铺的增值百分比来制定。 在项目开盘前，依据取得的增值数据制定升值系数，并以元/年、百分比/年的形式作为销售说辞，进入销售体系。 2-
4、根据租金初步推导的销售价格
本案一层平均销售价格= 本案一层平均租金×10年×12月
其他楼层的平均销售价格待其他楼层租金水平确定后进行推导，并在招商执行环节中进行调整，并在开盘前根据招商租赁情况进行微调。篇3：商业地产租金定价策略与测算方法 商业地产租金定价策略与测算方法
一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。下面特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做分享。
一、如何做好租金价格定位？
1、商业项目的三种租金方式
商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。 一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2、如何进行租金定位？
要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。首先，商圈业态分布不是均衡的。其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。一是区位因素；二是预期经营状态。 案例1：苏州五x国际广场业态布局及租金定位方案 租金定制思路
① 区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格； ② 类比项目：根据项目定位，参考类比项目；
③ 行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；④ 项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。 主要商务方案
① 主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。
② 小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。
③ 租赁年限、免租期：一般业态控制在2-3年；餐饮、主次力店为3-8年、为确保商家持续经营，对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。 ④ 履约保证金：一般商家2-3个月，中大型商家在3-6个月以内。 案例2：商城租金定位策略
租金招租者投资收益的主要来源，其定价高低直接影响投资回报率的高低，但由于商业地产的特殊性，租金不仅考虑投资回报，还必须考虑众多因素，使各利益相关方均能实现比较理想的预期，达到一种平衡。
在众多租金定位方法中，本案例采用固定租金加可调租金的方法，即 测算租金=固定租金+可调租金
其中，固定租金综合考虑当地商业水平、租金整体水平、商圈发展情况、城市未来发展规划等因素。可调租金主要考虑因素为本项目的内部情况，其中包括：本案商圈位置、品牌感召力、营销策略、楼座位置、商铺区位、竞争因素、招商可及性等因素。
二、租金调研报告怎么做？
租金如何定？制定标准从何而来？周边的竞争项目的租金水平是怎样的？商圈整体发展规划是什么？目标商户的承租水平如何……这些都是在租金定制过程中的关键信息。这些信息需要通过周密的调研计划和精准的调研对象而得来，推荐几个具有代表性的租金调研案例，分享租金调研报告的整体思路和实施方法。案例1：深圳华润万x城租金调研与策划报告 从深圳市商业物业整体市场概况——总体市场供需水平分析，深圳市主要商业旺区（商圈）分析。对五大竞争对手（地x购物中心、中x城市广场、西x百货、太x广场、铜x湾广场）进行详细、深入的调查分析，调研要点：项目位置、规模、招商条件（报价）、每层商户组合；并从这五家商场中，每层挑选不同业态的1-2个具代表性客户，调查其具体租赁条件，以供参考。
通过对目标商场案例租金水平对比分析，以及不同行业承受租金水平及承租面积对比分析等，深圳市商铺未来租金趋势本项目初步发展建议，本案的市场定位：商户组合布局租金条件的制订、影响大型购物商场租金的主要因素、各楼层商户组合布局及业种分配比例、各楼层商户目标客户、确定购物中心租赁条件的制订，最终确定本案各楼层的租金方案。 案例2：天津银x国际购物中心租金调研报告
本案首先从天津零售商业分布情况开始，从城区商业物业存量及新增供应量，到对百货、大型超市、超市、便利店、专业市场、购物中心等业态租金情况的分析，总结一类商圈主要零售物业租金水平和租金收取方式。
同时，对零售商户、餐饮商户和其他商户具体分析租金收取方式，推算本案的整体租金水平及各楼层基准租金，并制定同一楼层店铺租金定价依据；以及未来租金增长比例和租金方案的使用原则。
三、租金测算方法
示范1：营业额反推租金测算方法
租金测算的方法多种多样，角度不同，采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径：
① 实地调研； ② 网络查询；
③ 与第三方公司合作；④ 通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测）； ⑤ 经验数据：针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用
1、2种途径进行调研；针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。 示范2：购物中心商业预算、楼层租金分解说明 每个楼层的月租金总额的测算公式为：
1楼月租金总额=（年度费用总额×1f所占百分比）/12（其他楼层以此法类推） 每个楼层的每月/元/㎡，测算公式为：
套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积 公式：每f每月/元/㎡=1楼月租金总额/楼层面积（其他楼层以此类推） 优劣商铺的单价制定：
在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以abcd区分），据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低（计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算），但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。 示范3：购物中心租金定价方法
根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下三种定价方法： 租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。 保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。
投资收益分析法：以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。由于我方无法知晓本项目商业部分的地价、建筑安装等投资成本，所以该方法未能运用，需要开发商自行测算。
示范4：租金建议及收益预算
租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异，现就上述因素综合分析如下： 楼层因素
包括两方面，有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差异最明显的因素，亦有极少数商业项目无楼层差价（例如女人街开盘时），用以鼓励销售，造成抢购之现象，进而积累业主信息，同时也是招商销售的卖点。一般商业项目中采取多为有楼层差价，一般而言，以一楼为基准，每上升（下降）一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为40%、35%、30%、25%。 配套组合因素
本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。如商业项目将楼层划分为商铺（店中店）形式，则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套内面积等因素组合定价 商业业态因素
此计算方法也称浮动租金法，按照传统百货的作法，不同商业业态采取不同的抽成比率，同样，此方法也可于租赁形式中借鉴，一般算法为：单位面积（每平米）每月产生的销售收入*实际使用面积*抽成扣点=租金。 项目租售建议
目前商业地产销售运营中大体上有如下五个方式：自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购等，资料中对此进行了逐一展开分析。
推荐第8篇：价格监督检查工作总结
价格监督检查工作总结
二00四年，我所在县物价局的正确领导和市物价检查所的具体指导下，以“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻十六届三中全会精神，按照科学发展观的要求，坚持以人为本、依法行政，紧紧围绕县委县政府的中心工作、人民群众和社会关心的热点问题，不断改进工作方法，大力整顿和规范价格收费秩序，为维护群众利益，促进我县经济和社会发展发挥了积极作用。现就一年来的价格监督检查工作总结如下：
一、整顿价格收费秩序，应对价格波动，价格监督检查水平不断提高
二00四年是不平凡的一年，在各级领导的关心支持下，全体物价检查干部克服困难、排除干扰，以极大的热情开展工作。一年来，共查处价格违法案件xx件；查处价格违法所得xx万元;实现经济制裁xx万元，其中上缴财政xx万元，退回用户xx万元。圆满地完成了各项工作任务，使查处的价格违法所得、经济制裁以及上缴财政金额同比分别增长%、%和%。为历史最高水平，开创了价格监督检查工作的新局面。
1、医疗服务和药品价格重点检查。根据国家发改委《关于开展医疗服务和药品价格重点检查的通知》精神，我所克服时间紧、任务重、交通不便等困难，全力以赴地开展了这项工作，对县城以及各乡镇医疗机构擅自提高医疗服务价格、不执行政府定价及中标药品核定价格等价格违法进行了重点检查，共查处价格违法案件xx件，实现经济制裁xx万元，取得了较好的效果。
2、教育收费专项检查。按照上级有关文件精神，我所分别于今年春秋两季，集中力量对教育乱收费行为进行了专项检查，共查处价格违法案件xx件，实现经济制裁xx万元。这次检查查处力度大，治理效果好，乱收费行为得到了有效遏制，基本实现了治理教育乱收费的阶段性目标。
3、土地和住房建设收费专项检查。根据省发改委《关于开展土地和住房建设收费检查的通知》精神和市局的统一部署，我所结合本县实际情况，开展了土地和住房建设收费专项检查，共查处价格违法案件x件，没收违法所得xx万元。
4、涉农收费专项检查。为切实减轻农民负担，进一步规范涉农收费，按照上级文件精神，我所对全县各涉农单位的收费执行情况进行了检查，共查处价格违法案件x件，没收违法所得xx万元。
5、节假日市场价格检查。在元旦、春节、“五一”和“十一”等节假日期间，我所以春运票价、旅游门票价格、明码标价和不正当价格行为为重点，开展了节假日市场价格检查，查处了汽车站春运期间擅自提高客运代理费的价格违法行为，规范了市场明码标价，整顿了市场价格秩序。
6、开展化肥、液化气价格检查，平抑价格波动。去年12月份以来，化肥价格大幅攀升，我所快速反应，对全县各化肥经营点的化肥价格进行了广泛调查和检查，确保了上级对化肥价格的干预措施的有效贯彻，并为政府价格决策提供了依据。针对群众反映强烈的液化气价格问题，我所适时开展了检查，查处了两起液化气公司擅自提价的价格违法行为，为控制液化气价格过快增长，起到了一定的作用。
7、积极支持配合市所开展的各项联合检查工作。
二、注重价格社会监督，维护群众利益，价格投诉举报网络日益健全
1、健全网络，服务农民。自去年7月设立了农村价格监督网络以来，我所积极帮助和引导其充分发挥作用、开展工作，与之建立了经常性工作联系，经常组织乡镇价格监督员学习物价政策法规等业务知识，解决他们工作中遇到的困难和问题，使之成为价格部门在农村的又一敏锐触角和得力帮手，切实维护农民利益，促进农村稳定，推进农业发展。
2、依法行政，取信于民。价格举报是价格监督检查工作的重要组成部分，是价格工作的重要窗口。一年来，我们本着“群众的利益无小事” 的原则，想群众之所想，急群众之所急，对群众举报属实的案件坚决依法查处，决不姑息。如今年4月有群众投诉某医疗单位多收药价，我所立即组织检查，起初，该单位对提高药品及医疗价格的行为矢口否认，并为检查设置障碍。经过连续数天的艰苦调查，检查人员将有关的价格违法情况全部摸清后，依法对其做出了责令退款162元，没收违法所得1978元，罚款3000元的行政处罚
决定。据统计，一年来我县共按到群众投诉举报20件，根据举报立案查处价格违法案件9件，实施经济制裁万元，其中上缴财政万元，退回用户万元。
三、加强检查综合工作，狠抓办案质量，价格检查基础建设更趋完善
1、积极宣传、扩大影响、树立物价部门新形象。为推进依法行政，加强社会各界对物价工作的了解，同时结合“全国价格举报宣传日”开展三周年以及物价检查所成立二十周年纪念活动，我县开展了多种形式的价格法宣传，通过有力的宣传，提高了群众的物价观念，树立了物价部门新形象。
2、夯实基础、健全制度、继续抓好案审工作。一年来，我所以案件审理为突破口，结合基层物价检查的执法环境和工作特点，狠抓了办案质量，落实了执法责任制，从立案到结案都严格按照《价格行政处罚程序规定》办理，依法行政、严格把关，使执法水平有了明显提高。案卷材料都能案按规范化的要求及时整理归档，确保了今年无一起行政复议和行政诉讼案件。
3、提高认识、尽职尽责、认真执行工作制度。及时准确报送检查统计报表分析和总结汇报材料。对上级交办和有关部门转办的案件做到了认真查处，及时反馈。严格执行物价检查人员守则和廉洁自律的规定，保持了物价检查人员良好的社会形象。
总之，回顾二00四年的工作，可以说有耕耘，也有收获；有压力，更有欣慰。这一年我们的价格监督检查工作取得了丰硕成果，但也应清醒的看到工作中还存在着一些困难和不足。如任务繁重与力量不足的矛盾突出，多收价款的清退工作尚有不足，市场价格监管力度不够，价格执法职能还有待进一步加强和完善等，这些都需要在今后的工作中不断加以改进和完善。
展望二00五年，我所将继续加大查处力度，按照上级每年确定的价格监督检查工作要点，认真完成各专项、重点检查任务，切实加强价格举报工作，进一步发挥“12358”价格举报电话作用，积极创造条件开展创建规范化物价检查所活动，加强农村价格监督网络建设，不断提高检查队伍素质，培养过硬作风，提高价格监督检查队伍的战斗力。
推荐第9篇：药品价格检查总结
2013医疗收费和药品价格专项检查总结
为密切配合我市社保定点医疗实施，进一步规范医疗机构和药店的价格行为，根据*****市发改委的统一部署，我局在***8市开展了医疗收费和药品价格专项检查。在检查过程中我们始终以“安民生、促发展”为目标，以“清费、治乱、减负”为着力点，深化医疗改革，加强价费监管，整顿价费秩序，规范价费行为，精心安排，扎实工作，圆满完成了各项工作任务。现总结汇报如下：
一、基本情况
我市医疗收费和药品价格专项检查工作，从2013年1
月21日开始至2013年1月29日结束，此次检查我局共出动检查组6个，检查人员20人次，对****市14家药店和医院2012年的价格政策执行情况进行了检查，各医院及药店价格执行情况良好。检查结束后，我局针对医院、药店的不同情况对其提出整改意见。
二、具体做法
1、认真学习了医疗服务和药品价格相关的法规、政策。检查前，检查人员认真搜集医疗系统相关收费的法规、政策，并掌握其精神实质，为检查工作打下基础。
2、采取灵活的检查方法。在检查中，通过与被查单位
负责人沟通了解被查单位对有关收费政策采用的依据和标
准执行情况，让被查单位对查出的问题心服口服，同时，也规范了明码标价和收费行为。
三、主要问题
通过本次医疗收费和药品价格专项检查发现，我市各医疗单位和药店的价格执行情况总体来说比较好，但仍存以下几方面的问题：
1、明码标价情况执行的不到位。部分药店药品明码标价价签价目不齐全，字迹模糊、货签没有对位，主要原因是药店小包装药品不好摆放，经常更换位置。另药品因厂家、上货批次等原因销售价格随时变更，但标价签上的价格没有及时调整。
2、个别药品零售价格超过国家基本药物零售指导价格。如华北制药厂生产的阿莫西林片剂（0.5克*20片/瓶）销售价格为11元/瓶，国家最高指导价为10.6元/瓶。
四、措施及建议
针对以上存在的问题和事实，我局按照有关规定，进行了处理，并责令其立即整改和纠正。
1、对不按照规定的内容和方式明码标价的，下发整改通知书要求在规定期限内规范明码标价行为。对不按规定整改的按照法律法规进行严肃处理。
2、对超出国家基本药物零售指导价格的药品，要求其将药品价格调整到指导价范围内，并及时更换标价签。
3、加强价格法律法规宣传，对医疗服务行业的职工进行价格政策的讲解，使其按照规定执行价格行为。
4、将药品价格检查列入我局日常检查工作范围，每年不定期的对****市药店进行监督检查，整顿和规范药品和医疗服务市场价格秩序，保护消费者的合法权益，让老百姓明明白白看病，看得起病。
总之，经过我局价检人员的共同努力，全面完成了此次专项检查任务，检查工作达到了预期的目的，取得了明显的效果，我们将总结经验，发扬成绩，再接再厉，不断加大医疗收费和药品价格的查处力度，维护群众的合法权益，为****市创造良好的价格环境。
推荐第10篇：价格监督检查工作总结
二00四年，我所在县物价局的正确领导和市物价检查所的具体指导下，以“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻十六届三中全会精神，按照科学发展观的要求，坚持以人为本、依法行政，紧紧围绕县委县政府的中心工作、人民群众和社会关心的热点问题，不断改进工作方法，大力整顿和规范价格收费秩序，为维护群众利益，促进我县经济和社会发展发挥了积极作用。现就一年来的价格监督检查工作总结如下：
一、整顿价格收费秩序，应对价格波动，价格监督检查水平不断提高
二00四年是不平凡的一年，在各级领导的关心支持下，全体物价检查干部克服困难、排除干扰，以极大的热情开展工作。一年来，共查处价格违法案件xx件；查处价格违法所得xx万元;实现经济制裁xx万元，其中上缴财政xx万元，退回用户xx万元。圆满地完成了各项工作任务，使查处的价格违法所得、经济制裁以及上缴财政金额同比分别增长20.06%、19.37%和23.77%。为历史最高水平，开创了价格监督检查工作的新局面。
1、医疗服务和药品价格重点检查。根据国家发改委《关于开展医疗服务和药品价格重点检查的通知》精神，我所克服时间紧、任务重、交通不便等困难，全力以赴地开展了这项工作，对县城以及各乡镇医疗机构擅自提高医疗服务价格、不执行政府定价及中标药品核定价格等价格违法进行了重点检查，共查处价格违法案件xx件，实现经济制裁xx万元，取得了较好的效果。
2、教育收费专项检查。按照上级有关文件精神，我所分别于今年春秋两季，集中力量对教育乱收费行为进行了专项检查，共查处价格违法案件xx件，实现经济制裁xx万元。这次检查查处力度大，治理效果好，乱收费行为得到了有效遏制，基本实现了治理教育乱收费的阶段性目标。
3、土地和住房建设收费专项检查。根据省发改委《关于开展土地和住房建设收费检查的通知》精神和市局的统一部署，我所结合本县实际情况，开展了土地和住房建设收费专项检查，共查处价格违法案件x件，没收违法所得xx万元。
4、涉农收费专项检查。为切实减轻农民负担，进一步规范涉农收费，按照上级文件精神，我所对全县各涉农单位的收费执行情况进行了检查，共查处价格违法案件x件，没收违法所得xx万元。
5、节假日市场价格检查。在元旦、春节、“五一”和“十一”等节假日期间，我所以春运票价、旅游门票价格、明码标价和不正当价格行为为重点，开展了节假日市场价格检查，查处了汽车站春运期间擅自提高客运代理费的价格违法行为，规范了市场明码标价，整顿了市场价格秩序。
6、开展化肥、液化气价格检查，平抑价格波动。去年12月份以来，化肥价格大幅攀升，我所快速反应，对全县各化肥经营点的化肥价格进行了广泛调查和检查，确保了上级对化肥价格的干预措施的有效贯彻，并为政府价格决策提供了依据。针对群众反映强烈的液化气价格问题，我所适时开展了检查，查处了两起液化气公司擅自提价的价格违法行为，为控制液化气价格过快增长，起到了一定的作用。
7、积极支持配合市所开展的各项联合检查工作。
第11篇：价格监督检查工作思路
××年价格监督检查工作思路
××年价格监督检查工作的总体思路应以转变工作方式为突破点，立足于对市场价格行为监管，充分发挥“当裁判、搞服务”的职能，重点加大对不正当价格行为的监督检查力度，围绕社会关注的热点问题，充分发挥价格举报和价格监督组织的引线作用，切实加强对实行政府定价、指导价价格行为的整顿与治理。具体思路：
一、注重方式方法创新，继续推进价格信用体系建设。
一是从树正的角度，以全面推进明码实价店评选为切入点，正确引导经营者的价格行为，培育消费者合理的消费理念。在开展评选活动方面，在确保质量的前提下，在数量上应逐步增多，在范围上逐步扩大。在评选方式上，由初期的宣传、申请、验收、表彰逐步过度为申请、验收、发牌，凡符合条件的，可直接予以授牌。在管理方面，主要通过成立协会的方式，加强明码实价店价格行为的自律，价格监督检查机构则作为其中的主要成员之一，具体负责日常的协调、管理、定期例会的组织以及建章立制等。
二是改进评选方法，继续开展“价格信得过”等形式多样的价格信用活动。在具体方式上应采取政府引导、企业参与、消费者认可、社会监督的总体思路，通过社会评价机制来转变工作方式。在具体内容上应将社会的评价作为主要标准，同时要注重企业的影响力、经济效益等多层综合因素。
三是建立与推广企业联系制度，强化价格自律和内部监督。采取定期定向包干方式，加强价格监督检查机构与企业的联系，帮助企事业单位完善物价员制度，健全价格档案管理制度，建立企业事业单位信用档案，以增强经营者价格自我约束能力。
二、抓住社会热点问题，开展重点专项检查。
一是开展房地产行业价格和收费以及物业收费专项检查。近年来我市房地产行业呈现出良好的发展势头，但随之而来房产价格在不同程度上存在一些欺诈、质价不符等行为，同时由于房地产业投资相对较大，一些部门借机乱收费的行为也不少。明年要以规范房地产价格为切入点，对涉及的收费部门开展专项治理。物业收费问题已成为当前居民投诉的主要热点之一，这其中除了物业市场运作体制不健全的因素外，也存在物业管理企业只收费不服务或超标准收费等问题，今年应在调查摸底的基础上，开展一次重点检查。
二是开展劳动、公安、海关、商检、税务等系统收费大检查。随着对外开放力度进一步加大，优化投资环境已成为政府关注的热点。劳动、公安、海关、商检、税务等部门则是对外开放的窗口单位，各个部门不仅管辖的范围较大，而且涉及的收费项目相对较多。通过开展检查，对规范各个部门的收费行为，优化投资环境，促进经济发展具有积极作用。
三是对邮电、电信资费开展检查。近年来邮电、电信行业体制管理变化很大，业务领域逐步拓宽，综合服务水平明显提高，但同时乱加价、乱收费、强制服务收费的现象时有发生。开展对邮政、电信资费的检查，对于减轻社会各方面负担，促进邮电事业健康发展具有十分重要意义。
四是对涉农价费、教育和医疗服务收费继续开展常规性检查。近期农村市场价格时常出现不同程度的波动，特别是一些农资价格，涨幅较大，直接影响了农民利益。所以，××年在涉农价格和收费方面应继续开展检查，重点是化肥、柴油等农业生产资料价格。为全面配合“一费制”的具体落实和医疗服务收费标准的调整，应继续开展教育、医疗服务收费专项整顿。
此外，对于不正当价格竞争行为，逐步探索与推广提醒告诫、案例公布、规劝警示、市场调查、定期免检、信誉评价、整改回访、协商调节等制度，密切关注市场价格动态。
三、完善农村价格监督体系，全面构筑基层物价检查机构工作平台。
主要从完善配套管理措施着手，进一步理顺镇价格监督站管理体制，从制度、体制、机制等多个方面，实行全市统一的管理办法，逐步推行统一的培训机制、考核机制、奖励机制、定期交流机制等等，同时对人员配置实行规范化、制度化管理，通过政策扶持，进一步增强镇村价格监督人员的工作热情，为县级价格监督检查工作的全面开展打造新的工作平台。
四、以价格监督检查工作责任制试点为契机，全面加强价格监督检查队伍建设
重点抓好责任制落实，同时配合责任制的具体实施，重点完善机构设置、各项配套制度的制定。进一步建立与完善价格行政处罚过错责任追究、价格行政执法回访和责任制度等。加大对案审工作的管理，采取集中培训、异地检查等方式，全面提高案件审理质量。注重调查研究，围绕新的发展观，研究和探讨在新形势
第12篇：价格监督检查工作总结
后的工作中不断加以改进和完善。
展望二00五年，我所将继续加大查处力度，按照上级每年确定的价格监督检查工作要点，认真完成各专项、重点检查任务，切实加强价格举报工作，进一步发挥“12358”价格举报电话作用，积极创造条件开展创建规范化物价检查所活动，加强农村价格监督网络建设，不断提高检查队伍素质，培养过硬作风，提高价格监督检查队伍的战斗力。
第13篇：药品价格督导检查
药品价格督查细则
为进一步规范医院药品价格行为，根据国家药品价格管理的相关政策，制定本细则。
一、凡在本医院销售的药品必须严格执行国家及省市价格主管部门制定的药品价格政策，因病施治，合理用药，切实维护患者的合法权益。
二、本医院所用药品遵循公开、透明的原则，按规定实行网上招标采购。
三、进入本院销售的药品应以实际进价为基础，顺加规定的加价率或加价额作价销售。
四、医生开具处方时应以药品通用名书写，且字迹清晰；划价时应按国家规定的价格政策对药品逐一划价。
第14篇：价格监督检查工作总结
二四年，我所在县物价局的正确领导和市物价检查所的具体指导下，以“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻十六届三中全会精神，按照科学发展观的要求，坚持以人为本、依法行政，紧紧围绕县委县政府的中心工作、人民群众和社会关心的热点问题，不断改进工作方法，大力整顿和规范价格收费秩序，为维护群众利益，促进我县经济和社会发展发挥了积极作用。现就一年来的价格监督检查工作总结如下：
一、整顿价格收费秩序，应对价格波动，价格监督检查水平不断提高
二四年是不平凡的一年，在各级领导的关心支持下，全体物价检查干部克服困难、排除干扰，以极大的热情开展工作。一年来，共查处价格违法案件件；查处价格违法所得万元实现经济制裁万元，其中上缴财政万元，退回用户万元。 。
位的收费执行情况进行了检查，共查处价格违法案件件，没收违法所得万元。
、节假日市场价格检查。在元旦、春节、“五一”和“十一”等节假日期间，我所以春运票价、旅游门票价格、明码标价和不正当价格行为为重点，开展了节假日市场价格检查，查处了汽车站春运期间擅自提高客运代理费的价格违法行为，规范了市场明码标价，整顿了市场价格秩序。
、开展化肥、液化气价格检查，平抑价格波动。去年月份以来，化肥价格大幅攀升，我所快速反应，对全县各化肥经营点的化肥价格进行了广泛调查和检查，确保了上级对化肥价格的干预措施的有效贯彻，并为政府价格决策提供了依据。针对群众反映强烈的液化气价格问题，我所适时开展了检查，查处了两起液化气公司擅自提价的价格违法行为，为控制液化气价格过快增长，起到了一定的作用。
、积极支持配合市所开展的各项联合检查工作。
二、注重价格社会监督，维护群众利益，价格投诉举报网络日益健全
、健全网络，服务农民。自去年月设立了农村价格监督网络以来，我所积极帮助和引导其充分发挥作用、开展工作，与之建立了经常性工作联系，经常组织乡镇价格监督员学习物价政策法规等业务知识，解决他们工作中遇到的困难和问题，使之成为价格部门在农村的又一敏锐触角和得力帮手，切实维护农民利益，促进农村稳定，推进农业发展。
、依法行政，取信于民。价格举报是价格监督检查工作的重要组成部分，是价格工作的重要窗口。一年来，我们本着“群众的利益无小事”的原则，想群众之所想，急群众之所急，对群众举报属实的案件坚决依法查处，决不姑息。如今年月有群众投诉某医疗单位多收药价，我所立即组织检查，起初，该单位对提高药品及医疗价格的行为矢口否认，并为检查设置障碍。经过连续数天的艰苦调查，检查人员将有关的价格违法情况全部摸清后，依法对其做出了责令退款元，没收违法所得元，罚款元的行政处罚决定。据统计，一年来我县共按到群众投诉举报件，根据举报立案查处价格违法案件件，实施经济制裁万元，其中上缴财政万元，退回用户万元。
三、加强检查综合工作，狠抓办案质量，价格检查基础建设更趋完善
、积极宣传、扩大影响、树立物价部门新形象。为推进依法行政，加强社会各界对物价工作的了解，同时结合“全国价格举报宣传日”开展三周年以及物价检查所成立二十周年纪念活动，我县开展了多种形式的价格法宣传，通过有力的宣传，提高了群众的物价观念，树立了物价部门新形象。
、夯实基础、健全制度、继续抓好案审工作。
第15篇：检查工作汇报
马岭镇工作汇报
（2011年11月） 中共马岭镇委员会马岭镇人民政府
今年以来，马岭镇按照县委、县政府的统一部署,全面贯彻落实县委全委（扩大）会议暨全县经济工作会议精神。紧扣转型提速发展主题，着眼于转观念、调结构、促增收、夯基础、改民生、保稳定、促转型、快发展的发展的总体思路。紧盯目标、强化措施、真抓实干、合力攻坚，保持了经济社会平稳较快发展的良好势头，现将小城镇建设、危房改造、镇村规划、工业创办等情况汇报如下：
一、小城镇建设科学规划抓落实
今年，马岭镇把小城镇建设作为加快新农村建设、推动城乡一体化建设进程的主要任务来抓，按照科学规划、分阶段实施的原则，规划在中街新建一条商贸街，在北街新建一处农畜交易市场，积极争取项目，实施马岭街道去弯拉直工程，街道逐步向南北延伸，逐渐激活马岭镇的商气、人气。今年主要以马岭街道改造为重点，完成马岭街道东面道沿石及人行道彩砖更换，新建商品楼两栋共34间，新修街道两旁的排水管道800米，在新农村建设上，积极争取资金，完成董家滩村拆建修等村容村貌整治工程，拆（拆除沿街家属楼两栋3300平方米及部分民用建筑），建（新建文化休闲广场一处），修（维修刷新沿街3栋家属楼，整修街道），同时加强了公路沿线环境卫生集中整治和常规化管理，小城镇面貌得到明显改观。
二、危房改造工作严把质量抓落实
为把危改工作办好、办实，我们坚持“早安排、早部署”的原则，在3月份开始启动危改工作，为确保公平、公正、公开，镇民政办对所有申请的农户住房状况进行调查摸底，以户为单位，建立危房档案资料，做到家庭成员清、居住情况清、收入情况清、贫困原因清。在建房期间，依据县城建局文件精神要求，镇上成立督查组对危改户进行不定期的检查监督，适时掌握情况，积极帮助农户把好建房质量关、建设关、进度关。截止10月底，已经全部完成120户危房改造任务，相关资料也按照要求完善到位。同时我镇积极利用油田闲置资产，在董家滩改造居民小区1处，对原采油二厂三号家属院内8栋208套家属楼进行维修改建。目前已完工投入使用，该工程的顺利实施不仅解决了208户困难群众的住房难问题，也为我镇利用油田大量闲置家属楼找到一条可行之路。
三、小城镇项目资金安全管理抓落实
近年来上级党委、政府高度重视城镇基础设施建设，加大城镇建设专项资金投入，不断加快小城镇建设步伐，提升城镇品位，有力地推进了我镇城镇化进程。去年我镇积极争取到项目资金20万元，这笔款项已全部用于今年马岭街道的彩砖铺设、道沿石整修、排水渠新建等项目，总费用达29.5万元。在实施的过程中我们严格按照小城镇建设专项资金支持的项目必须符合小城镇建设总体规划要求，体现集中财力办大事原则，将资金全部用于我镇小城镇建设的重点领域和
薄弱环节，同时把专项资金的申报审核、分配拨付、使用管理，坚持公开透明、确保专项资金使用安全。
四、小城镇和村庄严格规划抓落实
近年来，我镇在县规划局的指导下，紧抓新农村建设的大好机遇，围绕新农村建设的20字方针，对全镇13个行政村进行了全面科学规划，严格按照规划在黄崾岘、安肴、琵琶寨村实施居民点集中新建工程；在宗顾、黄崾岘、安肴、琵琶寨村新建村部及建设标准化卫生所；同时做好农户自建项目的审批工作，对违规项目建设，坚决予以拆除。几年来，我们严格按照村镇规划加快新农村建设步伐，同时加大环境卫生综合治理，农村的脏乱差得到有效改善，城镇面貌有了明显变化，人居环境也进一步优化，我镇的新农村建设得到长足发展。
五、居民点和农户建设用地严格程序抓落实
2008年来，我镇积极实施灾后重建、危旧房改造和移民搬迁项目，新建黄崾岘、琵琶寨、安肴等居民小区5处，入住147户，新建单户住宅573户，并利用油田闲置资产，改建马岭、董家滩、贺旗住宅小区3处，入住328户，群众住房差的问题得到明显改观。坚持所有的建房用地要本着有利生产、方便生活、布置紧凑、节约用地、整洁卫生的原则，进行全面规划，实事求是，因地制宜，合理布局。积极引导农民住宅按规划进行改造和建设，农民建房按程序进行，坚决做到无规划不批准，无证件不准建。
六、工业创办把握机遇抓落实
我镇牢固树立“工业强镇”和“三产活镇”理念，依托西川工业园区的开发优势，牢牢抓住全省建设“陇东大型能源化工基地”和全市“长环线”城乡一体化建设的重大机遇，定政策、想办法、出实招，积极配合、支持、服务园区建设，坚持以园区为带动，以项目促发展，重点抓好油田闲置资产的利用和招商引资工作，同时积极引导创办地方特色工业企业，营造良好的发展投资环境。经过几年的努力，创办引进工业企业28户，其中食品加工类2户，油田服务类14户，加工制造类5户，建筑建材类4户，养殖类3户。特别是今年引进陇尔利服饰、圣言环保两户投资千万元以上企业和西川药业公司、虹洋管业公司两户投资1亿元以上企业入驻，对正元新型墙体材料公司进行技术提升改造，目前工程进展顺利，企业创办实现历史性突破。
近年以来，我镇工作取得了一定成绩，但与县委、县政府的要求比，与人民群众加快发展的愿望相比，还存在一定差距。我们将以落实市、县当代会精神为契机，振奋精神、鼓足干劲、真抓实干，推动马岭小城镇、新农村建设和工业创办水平再上新台阶，努力实现马岭的转型提速发展。
第16篇：房地产检查预案
沿海绿色家园（鞍山）有限公司专项检查预案
根据我市房地产企业的经营现状和财务核算形式等实际情况，结合总局、省局有关税收政策及规定，制定对该房地产企业检查的预案：
（一）查前掌握了解以下情况
1、了解被查企业的性质，是国有、私营、股份制还是其他类型企业。
2、了解被查企业的财务制度和会计核算方式。
3、实际所开发项目的具体地理位置；确认开发项目的类型，是普通标准住宅、高档别墅小区还是商业铺房。
4、审核开发企业的土地使用权证书、土地转让、买卖合同，掌握开发企业土地使用权的取得方式。
5、了解开发产品的销售方式。即： 是采取一次性收款方式、分期收款方式、采取银行按揭方式销售还是采取委托方式销售。如果是采取委托方式销售还需了解是采取支付手续费方式委托销售、买断方式委托销售、包销方式委托销售还是采取基价（保底价）并实行的方式。
6、了解被查企业有无将开发产品用于企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等或者将开发产品用作对外投资、分配给股东或投资者、以开发产品抵偿债务、以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产等视同销售行为。
7、了解被查企业的利润分配形式，有无以开发产品等实物形式分配利润的情形。
8、有无和税务机关签订代扣建筑业营业税合同以及合同的履行情况。
9、被查企业为开发产品而签订的各种合同。
10、查阅其检查期间的各种财务报表及纳税资料、审计部门的审计报告，并进行初步分析。
11、被查企业享受的税收优惠政策有哪些，并要求提供相关的资料。
1
12、企业的开户银行及账号，具体办税人员，并提供银行对账单。
（二）相关财务指标分析
通过对以前年度会计资料与检查年度相关会计资料的对比，将被查企业的资产负债率、应收账款周转率、主营业务利润率、主营业务成本利润率、开发成本利润率、毛利率、销售费用率、销售税金率等主要经济指标进行比较， 分析其增减变化是否异常，寻找疑点从而为进一步检查确定主要方向。
将检查期的主营业务成本利润率与被查企业计划期、上期、上年同期以及同地区的同行业相同指标进行对比，分析检查期主营业务成本利润率是否有异常的增减变动，通过比较分析，确定检查的方向和重点应是与“主营业务收入、主营业务成本”等科目，然后通过对相关的帐证资料的详细检查，找到出现异常情况的真实原因，落实问题。
（三）财务报表分析
从审查分析财务会计报表开始，通过对报表的检查分析，总括地把握纳税人资产掌握纳税人有无货币支付能力，从中发现问题的疑点，从而进一步确定检查重点，有针对性地进行检查工作。检查的重点是资产负债表和利润表。
1、对资产负债表的分析
（1）数据核对法。根据会计核算原理，从编制逻辑上审查报表，看表中资产合计数是否等于负债与所有者权益合计数；同时审查表中相关数据的衔接勾稽关系是否正确，表中数据与其他报表、总账、明细帐数据是否相符，进而从中发现税收问题。 （2）数据比较法。通过比较纳税人检查所属期内不同期间资产负债表的相同栏目数字的变化，发现可能存在的税收问题。 （3）指标比较法。对比分析纳税人不同时期资产负债表所反映的各类经济指标，进而发现税收问题。
2、利润表的分析
（1）分析收入和支出项目内容的真实性。采用指标比较法，
2 将纳税人不同时期的利润表所反映的相关指标如：销售净利润率、成本费用利润率、资产经利润率等相对照，或者将同行业同等规模的不同纳税人的利润指标与纳税人的报表相比较，分析纳税人检查期利润表内容变化的原因和其经营状况，如果纳税人的实际经营状况与分析的结果不相符，就必须对其进一步深入检查，找出问题所在。
（2）根据财务资料间的勾稽关系，审核财务成果的正确性。《利润表》是纳税人填写《纳税申报表》的基础资料，与会计账簿之间存在必然的勾稽关系。检查时可根据《利润表》反映的主营业务收入及使用的税率与纳税人《纳税申报表》的填列情况相比较，从而审查纳税人税率的使用情况和税款的缴纳情况。
（3）分析表内各项目内容，确定检查重点。利润表各项目之间存在着能反映纳税人经营状况的必然联系，如果表中反映纳税人的经营额过小或者亏损额过大或者持续亏损，而纳税人仍然在不断开发项目，很可能是不正常的反应，应注意审核纳税人的相关账户进一步核实问题。
（4）分析利润总额。利润总额反映了纳税人的经营成果。
（四）财务检查
1、收入部分检查
房地产开发企业销售开发产品的方式比较多样，在检查前，必须对其销售方式进行了解，看其是属于一次性收款方式、分期收款方式、采取银行按揭方式销售还是采取委托方式销售等，如果是采取委托方式销售还需了解是采取支付手续费方式、视同买断方式、包销方式还是采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式销售房地产。不同的销售方式收入确认的时间也不同。 检查开发企业收入情况时应从以下几个方面入手：
（1）重点审查开发企业的销售合同、租赁合同等各种经济合同，确定其销售情况及销售方式。
（2）现场观察、盘点被查企业开发产品的使用和出售情况。 （3）检查帐载收入是否符合建造合同收入的内容。若发现被
3 查开发企业入账收入与合同记载的收入相差太大，应进一步检查，防止纳税人低价开票，少计收入。
（4）将“主营业务收入”账户记载的金额与有关会计凭证核对，检查纳税人开具的“商品房发票”和“动迁房发票”存根联，看其有无分解收入、减少营业额的现象。 （5）将“应付账款”、“预收账款”等往来明细账与有关记账凭证、原始凭证、销售合同等核对，看被查企业有无将收入挂往来帐户而不纳税的现象。
（6）检查土地合同，看企业是否存在以地换房，若有，应进一步检查被查企业以地换房时，其转让房屋的营业额是否为用来换取土地使用权的新建房屋的造价、就有房屋的评估价或买价，有无利用以地换房形式故意隐瞒收入的情况。
（7）检查开发企业有无将所开发产品用于本企业自用、捐赠、广告、样品、职工福利、奖励等；或者将开发产品转作经营性资产；或者将开发产品用作对外投资以及分配给股东；或者将开发产品抵偿债务；或者将开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产等视同销售行为。若有，是否按税法规定申报纳税。
（8）检查开发产品在出售前是否有租赁情况。
（9）检查被查企业有无不按规定开具发票或者开具假发票、假收据隐瞒收入的情况。
（10）检查企业的银行帐和现金账，查看其资金流动情况以及有无在银行多设开账户，隐瞒收入真实性的情况。
2、成本方面检查
房地产开发企业在进行成本费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。 检查开发企业成本时应注意以下几方面问题：
（1）被查企业是否将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。
开发产品的建造成本是指开发产品在完工前发生的各项支
4 出，包括；土地征用及拆迁补偿费、前期工程款、基础设施建设费、建筑安装工程款、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可直接计入成本对象中去。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中去；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负对象的，则应根据配比原则按各项目占地面积、建筑面积、工程预算等方法配比计入有关开发项目成本。
（2）将开发企业的建造合同、工程决算书与“开发成本”相核对，看被查企业有无重复列支成本问题。必要时，可聘请有关工程造价方面的专家，对开发企业的工程决算书进行审核，看其是否有虚增建安成本的情况。
（3）审核被查企业的借款合同，看其对借款费用的处理是否符合规定。
房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应将实际发生的费用按借款在各开发项目之间的使用情况分配计入各成本对象中。属于成本对完工后发生的，应作为财务费用在税前直接扣除。
（4）将“主营业务成本”账户和相关的记账凭证和原始凭证相核对，检查开发企业有无多转销售成本问题。
已销开发产品的销售成本 按下列公式计算结转： 可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积 已销开发产品销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
（5）审核土地使用权购买合同，看企业计入开发成本的地价是否真实，有无多记或者少记的现象。
3、期间费用的检查 认真审核被查企业的费用明细账及相关凭证，特别是重点关注摘要栏，因为开发企业往往会采取模糊摘要栏记载甚者采取变通的手法来掩盖不允许列支费用。对于该部分的检查应重点注意以下
5 内容：
（1）、计入“财务费用”科目的借款费用，如有向非金融机构的借款费用支出，则应审查其利息支出是否高于银行同期低款利率。
（2）、审核“累计折旧”账户，看企业计入费用的折旧是否符合税法规定。
房地产开发企业将开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除，未按规定转作经营性资产或者临时性出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费。 （3）、是否将应由应付福利费、计提的职工教育经费列支的相关费用列入期间费用，工会经费列支是否正确。
（4）、应将企业列入期间费用和成本的招待费进行合计计算招待费用列支是否超支。 （5）、企业计提的基本劳动保险、失业保险、医疗保险、工伤保险、生育保险等等是否按标准计提，是否将计提而未交部分在企业所得税前进行调整。
（6）、计入费用的差旅费、会议费、董事会费等，是否能够提供证明资料，以证明其合法性。 （7）、审核“销售费用”账户，看开发企业支付的佣金是否同时符合三个法定条件，相关的票据是否合法真实，有无白条列支现象。
（8）、房地产开发企业一般都有大量的赞助性支出，仔细审核其所附原始凭证，看企业是否严格区分公益救济性与非公益救济性捐赠支出的界限在所得税前扣除。
（9）、被查企业列入期间费用的业务招待费、广告费是否符合规定，列支是否超支，相关的票据是否合法真实，有无白条列支现象。
第17篇：房地产企业检查
房地产企业检查模板
一、收入类问题
（一）、预售收入未及时结转
1、疑点描述：部分企业将收取的房款在“预收帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，推迟纳税义务发生时间。
2、疑点位置：
查看企业报表预收账款期末余额及主营销售收入结转
3、疑点检查：
3-
1、对照检查“预收账款”等账户及纳税申报资料，核实预收的房款是否按规定申报纳税。
3-
2、实地察看各期楼盘开发销售进展情况，根据《工程竣工验收备案表》确定开发产品完工项目，根据已售楼号、门牌号，对照预售款确定应税收入，与“主营业务收入”和“预收账款”明细账进行比对，核实预收账款是否按规定结转收入。
3-
3、调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档，统计已售面积及销售金额。查看物业公司入住通知单及《钥匙发放保管登记簿》，核对销售数据的真实性。将确认的已售面积及销售金
1 额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对，检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。
4、疑点取证：
4-
1、复印预收账款和主营业务收入帐薄及对应凭证 4-
2、复印纳税申报表及相关台帐合同。
（二）、收到购房款挂往来账
1、疑点描述：房地产企业销售房屋收款方式一般为全款和分期付款等形式，房地产企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间，造成企业所得税申报纳税滞后。
2、疑点位置：房屋销售合同，预收账款余额及其他应付款
3、疑点检查：
3-
1、采取全款方式销售开发产品的，对照商品房认购书，买卖合同，区分那些事预售收入，哪些是销售收入，对照预收账款和销售收入明细账，看预售收入是否及时结转销售收入。将合同到款时间与实际到款时间逐一核对，分月统计。
3-
2、采取分期收款方式销售开发产品的，对照商品房买卖合同和预收账款，销售收入明细账，检查收款日未实际
2 收到款项时，是否及时确认收入，收款日之前收到款项的，是否及时确认收入。
3-
3、采用银行按揭方式销售开发产品的，参阅商品房买卖合同，确认付款方式，检查首付款是否及时确认收入，是否记入其他应付款等往来科目隐瞒收入，收到银行按揭款是否记入短期借款，往来等科目隐瞒收入。
3-
4、核查企业应付款及其他应付款等往来账目。是否有大额资金长期挂账。询问财务人员资金来龙去脉。
4、疑点取证：
4-
1、复印预收账款和主营业务收入帐薄及对应凭证 4-
2、复印往来帐薄及对应凭证。4-
3、询问相关人员笔录。
（三）、以物易物，以房抵账少计收入
1、疑点描述：
1-
1、在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利，抵偿债务等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。
1-
2、以开发产品换取土地使用权、股权，未按非货币性资产交换的准则进行税务处理。
1-
3、开发产品转入资产，未视同销售。
1-
4、核查累计折旧账户，是否将未视同销售的“先租后
3 售”的开发产品提取折旧。
2、疑点位置：其他应付款、营业费用、管理费用、销售费用、开发成本，累计折旧等。
3、疑点检查：
3-
1、比对房源销控台账登记的开发产品销售数量、财务账簿登记的已确认相关收入的开发产品销售数量，查找两者之间的差异，进行实地调查，核实未售房产的真实性。3-
2、审查各项会议记录、董事会决议，核实有无抵债、赠送等特殊事项发生。
3-
3、审查合作建房协议，检查以房屋所有权换取土地使用权、股权等是否按规定核算收入。
3-
4、调查、询问部分债权人，核实长期挂账的大额未付款项的真实性，检查是否有隐匿售房款的行为。
4、疑点取证：复制其他应付款、管理费用、销售费用、开发成本帐薄及相关凭证。
（四）、销售价格明显偏低，少计收入
1、疑点描述：房地产开发企业一个项目的开发涉及的行业、部门较多，在销售开发产品中难免有一些人情世故。以较低的价格出售开发产品。
2、疑点位置：开发产品销售明细账、销控台账、销售合同、销售发票。
3、疑点检查：
4 3-
1、调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票等。根据销售合同与销售发票相核对，有无价格明显偏低。
3-
2、根据价格明显偏低的开发产品，走访相同条件的客户并对相关销售人员进行询问。
4、疑点取证：复制销控台账、销售合同、销售发票及相关凭证和对有关人员的学问笔录。
（五）、销售附属物（车库等）未如实记账
1、疑点描述：销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入未按规定入账。
2、疑点位置： 2-
1、实地察看 。
2-
2、到售楼处的查看销售平面图、销售明细清单、销售合同、发票、收款记录、收据。
2-
3、到财务部查看预收账款、主营业务收入账户、纳税申报表等
3、疑点检查：
3-
1、实地察看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况。3-
2、调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房
5 款统计数据、售房发票记录等电子文档，统计已售面积及销售金额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对,检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。
3-
3、调查部分业主，核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。
3-
4、到金融机构调取企业开户信息和企业主要负责人、销售负责人、财务负责人等相关人员的个人银行储蓄账户、信用卡账户信息，核实有无隐匿账外资金的情况。
4、疑点取证：复制有关销售平面图、销售明细清单、销售合同、发票、收款记录、收据。预收账款及相关凭证等。
（六）、代收款项是否有应计收入未及收入
1、疑点描述：房地产企业在开发产品中，代有关部门收取的各种资金、费用和附加等企业自行开具收据，在其他应付款等往来长期挂账，未记收入。
2、疑点位置：其他应付款等往来帐薄，自制收据。
3、疑点检查：
3-
1、查阅企业收款收据与其他业务收入相核对。3-
2、收款收据与其他应付款核对。3-
3、走访入住客户，了解代收款信息。
（七）、未全款交房款的是否挂记往来未及收入
1、疑点描述：开发产品签订销售合同后，按照合同约定收款日期，客户未交全款，企业长期在应收账款中挂账，未按合同约定的收款日期确认收入。
2、疑点位置：应收账款、销售合同等
3、疑点检查：
3-
1、查阅销售合同确认收款日期与应收账款逐笔核对。是否有收到货款未及时计入收入现象。
3-
2、通过应收账款与销售收入相核对，有无少计或不计收入现象。
4、疑点取证：复印销售合同，应收账款账簿、销售收入明细账及相关凭证。
二、成本六类检查
（一）、土地成本
1、疑点描述：土地成本就是为取得土地而发生的费用，一般包括：取得土地的价格，购买土地的契税，支付的补偿费等。在对土地成本检查中一些开发商常常将后期开放商品房的成本计入前期商品房的成本，也就是说如开发两期商品房，开发商可能在开发第一期商品房时将所有土地成本全部计入，待开发第二期商品房再将后期开发项目的土地成本计入其中，已达到始终有一块成本重复列支。远期支付出让金的滞纳金违约金计入成
7 本。将未动工的开发借款利息未达到资本化的借款费用计入土地成本。将乱摊派和超标准的规费计入土地成本。
2、疑点位置：土地购买合同、房屋拆迁安置补偿协议等。
3、疑点检查：
3-
1、核查成本购置的合法性，是否把土地使用税计入土地成本，
3-
2、土地成本核算的准确性，是否把土地评估费调增到账面价值虚增土地成本
3-
3、核查土地成本分配的合理性，是否按照国税发【2009）】31号文件规定，用占地面积法分配土地成本， 3-4，核查取得发票的真实性、合法性，有无白条及虚假票据入账，虚增成本。
4、疑点取证：复印开发成本明细账，及土地成本分配表，土地评估费及相关凭证。
（二）、前期工程费
1、疑点描述：前期工程费是在房屋开发过程中发生的规划设计可行性研究及水文地质、勘查、测绘、政府代收的各项临时工程费用及七通一平等。开发企业在取得设计劳务费等中存在是否有虚假发票进行列支。有无未发生前期工程费和基础设施费进行虚列，是否合理分摊多期项目共同发生的前期工程费，及基础设施费等，
8 超标准列支绿化费、人防费、墙改基金等。
2、疑点位置：工程合同，取得发票、银行、现金账簿
3、疑点检查：
3-1：根据合同内容，取得的合法票据及对应的款项审核期是否正式发生，是否有虚列情形，同事要注意实际发生的费用是否与其开发的项目相对应，如不对应予以删除。 前期工程费一般发生在立项开工前，应严格对号入账，防止期间费用计入本项目
3-2：对七通一平的支出审核。应注意是否实际发生。是否多列虚增成本。
3-3：审核人员还应计算出前期工程费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差，则应进一步核实
4、疑点取证：复印销售合同、前期工程费、开发成本及相关凭证。
（三）、建筑安装费
1、疑点描述：建安成本包括建筑工程费和安装工程费两部分，是指建造房地产商开发产品发生的建造工程费用，设备采购费用和安装工程费用，在工作中，鉴于房地产行业工期较长的特点，建造安装工程费存在成本不实，核算混乱，出现以商品房抵偿工程款，工程结算以假发票入账，进行陈本虚列，工程项目决算不及时，无
9 法核实其真实成本，已达到偷谁的目的。
2、疑点位置：建造安装合同发票工程进度验收报告决算报告，监理报告等入账凭证。
3、疑点检查：
3-1：调查了解同类开发产品的平均建筑安装成本与企业账面数据进行比较，如有价格过高的建筑成本，进行审查，并有企业说明理由，
3-2审查施工合同和与决算书，核对工程内容，对决算超出预算价格过高的项目进行审查，并有企业说明理由，调取监理施工建设单位的像场见证。并审查单项合同，补充协议，以确定其真实性，
3-3,、审核工程施工合同发票，工程进度验收报告，决算报告监理报告，等入账凭证，对已入账的票据是否有资金的实际支付，查实是否存在，虚开发票和资金空转的行为，已达到虚增建安费的情况。
3-4，调取工程监理部门的监理记录，及材料物资进场实验报告，核实有关材料的真实性，
3-5，对取得大额成本发票审查其发票的真是性对照有关合同协议及开票单位进行查证。
4、疑点取证：复印建安成本明细账、施工合同与决算书及相关发票。银行存款及现金明细账，工程监理记录，材料物资实验报告等。
（四）、基础设施费
1、疑点描述：
包括小区内的道路供水供电供气通讯照明门禁系统环卫绿化挡土墙等。开发企业在基础设施费中列支花草树木所占比例的金额较大，存在不实行为，把房地产开发费用计入基础设施费已达到虚列当期管理费用，对水电气等工程不能取得发票或虚假发票进行列支。
2、疑点位置：基础设施配套工程合同开发产品明细帐成本分配表，重大设备和采购合同及付款凭证。
3、疑点检查：
3-1，检查企业开发产品明细账，审查是否将基础设施配套费在已售房屋中进行分摊，
3-2调取设计勘察施工合同，按合同规定的标准进行测算，并抽查大额支付款项，审查其是否取得的发票的真实性， 3-3根据重大设备和材料采购合同查看其付款合同付款金额和内容与合同是否一致。
3-4由于绿化草木大多来自农民自产自销享受国家税收优惠，开发企业往往虚开自购苗木发票，虚增绿化成本，转移利润，偷逃企业所得税。
3-5对取得的建筑业统一发票，核查其真实性，特别是市政公用，园林绿化基础土石方等工程，所取得的发票进行重点检查。
4、疑点取证：复印开发产品明细账、设计勘察施工及相关合同，相关的建筑业统一发票
（五）、公共配套设施费
1、疑点描述：
公共配套设施是指城市建设规划的要求为满足居民的需求与开发项目配套建设的各种服务性设施。开发企业往往对对其配套设施开发成本计入开发房屋陈本之中，成本分配不够准确。对公共配套设施工程取得的建筑也发票有不实行为。
2、疑点位置：公共配套设施施工合同配套设施材料采购合同等。
3、疑点检查：
3-1核查企业开发产品明细账，审查是否将有偿转让或自用的配套设施开发成本计入可售开发成本，
3-2成本分配计算表内容是否完整，分配比率是否准确，存在有之分摊安装工程费，而将公共配套设施费等在已售房屋中分摊
3-3调取设计勘察施工合同，按合同规定的边准进行测算，抽查大额付款凭证，审查其支付金额，是否超过合同规定标准。
3-4抽查较大的材料采购合同，及付款凭证与取得的发票进行核对，查看其金额是否相符及发票的真假性。
4、疑点取证：复印开发产品明细账、成本分配计算表、设计勘察施工合同及相关凭证。
（六）、开发间接费
1、疑点描述：
开发间接费核算的是与项目开发直接相关，但不能明确属于开发环节的成本费用性支出，以及项目的营销设施建造费。开发企业在售楼部样板房内的资产，不作为固定资产管理，而直接在销售费用中列支。把与保安公司签订的保安服务费直接计入开发间接费，或报销的私车加油费直接在开发间接费中列支。为销售而制作的模型制作费直接计入开发费。
2、疑点位置：固定资产明细账、销售费用、管理费用明细账、应付工资、银行存款明细账等，
3、疑点检查：
3—1检查房地产开发项目的借款费用，资本化在地产完工前是否计入开发成本，所开发的房地产竣工验收合格，是否停止借款费用资本化，
3-2核查公司利息收支汇兑损益，银行手续费等，在利息支出是属于可资本化的利息，是否先在财务费用中核实，月底是否转入开发间接费。
3-3审查开发间接费发生的原始凭证是否真实合法， 3-4核查周转房的摊销是否准确。
3-5核查开发间接费各项目之间的摊销是否正确，有偿转让
13 配套项目和大配套项目之间是否已分摊。
3-6核查其借款合同，看其借款金额与注册资本金相比，其借款金额是否超过注册资本金200%，
4、疑点取证：复印开发成本、财务费用、开发间接费、注册资本金等相关账簿凭证。三、期间费用的检查
1、疑点描述：期间费用是指开发企业每一年度生产经营商品和提供劳务所发生的可扣除的经营费用管理费用财务费用。开发商对计入扣除项目期间费用的真实性与合法性有待落实。
2、疑点位置：经营费用、管理费用、财务费用财务账薄。
3、疑点检查：
3-1：开发企业按照按揭贷款为购买方担保的，其向银行提供的保证金是否在销售收入中减除，也不得作为费用扣除，在实际发生时可扣除。
3-2：核查“三费”扣除是否超标。 3-3：是否有非公益性捐赠税前扣除
3-4：期间费用所取得的票据是否真实合法。
4、疑点取证：复印按揭贷款合同、财务费用、经营费用，其他营业外支出账簿及相关凭证。
四、营业外收入及其他收支
1、疑点描述：开发企业收取更名费、出租收入、政
14 府返还资金等计入其他收入或营业外收入或在其他应付款中挂账，一些罚款、滞纳金计入营业外支出直接扣除。已达到偷逃企业所得税的目的。
2、疑点位置：营业外收入、营业外支出、应收（付）账款及相关凭证
3、疑点检查：
3-1：通过营业外收入，其他业务收入账簿与其纳税申报表相核对，是否计入销售收入。
3-2：通过营业外支出账簿与其纳税申报表相核对，是否税前扣除。
4、疑点取证：纳税申报表、营业外收入，其他业务收入账簿、营业外支出及相关凭证
第18篇：房地产价格的调控措施
房地产价格的调控措施
一．当前房地产价格高居不下的多重原因分析
（1）从供求关系来看，中国的房地产供不应求，导致价格上升。而需求又可分为消费需求和投资需求，中国的房价过高是因为投资需求很高，也就是说很多买房子的人其实并不是为了居住，而是作为一种投资的手段，是为了赚钱，这也影响了真正需要居住的购房者也不得不接受很高的价格。
（2）从人们的消费心理来看，房价受人们预期的影响，当人们预期未来房价还会上涨，那么人们就会选择现在购买，以避免在未来损失更大。虽然现在房价略微得到控制，但中国的一些购买者认为房价长期降低的可能性不大，在这样的预期下，人们依然会选择在价格比较高的时候继续购买。
（3）从房地产的成本来看，稀缺的土地资源的日益升值，通货膨胀随之带来的建筑材料等价格的上涨，无疑将房价下降的可能性降低。而地方政府为了拉动GDP和财政收入的增长，提高转让徒土地的价格，征收大量的房产税，都间接促进了房价的高居不下。
二．房地产价格对当前社会的影响
（1）对普通的社会公众来说，房产价格的风吹草动都会影响他们的生活的质量。购房款不仅掏空了公民的储蓄，也让房贷成为了家庭最大的支出，很多人沦为了“房奴”，直接影响国民的幸福感。
（2）对于房地产行业来说，过度的资金流入助长了投机暴富的心理，急功近利的心态，也是房地产行业成为社会最关注的目标，使房地产行业成为社会经济走势的风向标。
（3）从国家层次来说，房地产价格的高举不下刺激人们的投资需求。从中国近几年的GDP来看，在GDP四大组成要素消费、投资、政府购买和进出口中，投资占据了绝大部分，严重脱离了消费作为拉动GDP增长的本质要求，导致此种经济结构很不稳定。而作为投资中坚力量的房地产行业的日益泡沫化，即资产价值严重背离基础价值，一旦房地产泡沫破裂，将会对中国经济造成极大地打击。
2011级商学院工商管理系（5）班D01114126
周翔
第19篇：房地产价格评估机构资质等级
房地产价格评估机构资质等级 行政许可条件及申请核定资质申报材料
一、行政许可条件：
（一）一级资质
1．机构名称有“房地产估价”字样；
2．从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上；
3．有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上；
4．有15名以上专职注册房地产估价师；
5．近两年平均每年完成估价项目总数200宗以上，估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上； 6．法定代表人或者执行合伙企业事务的合伙人（以下简称执行合伙人）是注册后从事房地产估价工作3年以上（含3年）的专职注册房地产估价师；
7．有限责任公司的股东中有3名以上（含3名）、合伙企业的合伙人中有2名（含2名）以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上（含3年）的专职注册房地产估价师；
8．机构股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额总额不低于60％； 9．有固定的经营服务场所； 10．估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全，建立并公示企业信用档案；
11．随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求。
（二）二级资质
1．机构名称有“房地产估价”字样；
2．从事房地产估价活动连续4年以上，取得房地产估价机构三级资质2年以上；
3．有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出资额人民币60万元以上；
4．有8名以上专职注册房地产估价师；
5．近两年平均每年完成估价项目总数150宗以上，估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上； 6．法定代表人或者执行合伙企业事务的合伙人（以下简称执行合伙人）是注册后从事房地产估价工作3年以上（含3年）的专职注册房地产估价师；
7．有限责任公司的股东中有3名以上（含3名）、合伙企业的合伙人中有2名（含2名）以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上（含3年）的专职注册房地产估价师；
8．机构股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额总额不低于60％； 9．有固定的经营服务场所； 10．估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全，建立并公示企业信用档案；) 11．随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求。
（三）三级资质
1．机构名称有“房地产估价”字样；
2．有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上；
3．有3名以上专职注册房地产估价师；
4．在暂定期内完成估价项目总数100宗以上，估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上； 5．法定代表人或者执行合伙企业事务的合伙人（以下简称执行合伙人）是注册后从事房地产估价工作3年以上（含3年）的专职注册房地产估价师；
6．2名以上（含2名）的股东或者合伙人为专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上（含3年）的专职注册房地产估价师； 7．机构股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额总额不低于60％； 8．有固定的经营服务场所；
9．估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全，建立并公示企业信用档案；
10．随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求
（四）新设定的房地产估价机构的资质等级按照最低等级核定，并设1年的暂定期。
二、申请核定资质申报材料：
1．房地产估价机构资质等级申请表（一式两份，加盖申报机构公章）；
2．房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件；
3．营业执照正、副本复印件（加盖申报机构公章）； 4．出资证明复印件（加盖申报机构公章）；
5．法定代表人（执行合伙人）的任职文件复印件（加盖申报机构公章）；
6．专职注册房地产估价师的资格证、注册证、劳动合同复印件；
7．兼职房地产估价师注册证书复印件； 8．房地产估价业绩材料； 9．固定经营服务场所的证明；
10．经工商行政管理部门备案的公司章程（合伙协议）复印件（加盖申报机构公章）及估价质量管理、估价档案管理、财务管理等主要的企业内部管理制度、企业信用档案信息；
11．申报机构所做的房地产估价报告3份。 （注：所有证件材料由窗口办核对原件）
第20篇：房地产销售业务工作汇报
本年度是公司开拓进取的一年,是公司创新改革的一年,本部门在公司领导的带领和关怀下,经过上半年的艰苦努力,克服了重重困难,虽然取得了一些成绩,也依然存在些许问题,下面就本部门及我个人上半年的工作情况进行汇报。
本年度1-6月份,共售出房屋246套,取得销售佣金76.44万元。上半年的销售工作可以用以下两个阶段概括:
第一阶段:销售增长期(1-4月份)
新年伊始,凭借着对售楼处的严格管理、销售人员的工作火热热情,通过对客户的深度挖掘、积极克服销售困难使本案的销售面积每个月都有不同程度的增加,销售业绩稳定增长,从1月份销售19套,到4月份销售的55套,每月业绩增长了近3倍。在1-4月份,共销售房屋147套,4个月的销售量占全部销售期9个月的近60%,高于周边其他竞争项目。
销售工作虽然比较顺利,但是也依然存在一些销售阻力。最主要是缺少有力的销售工具--样板间,也就是看房的问题,而且产品供应也很单调。这些问题在春节过后经过公司领导与开发公司协商均得到了有效的解决。
针对
1、2号楼丁户型销售率低的情况,通过实施价格策略及展会促销策略,使该户型的销售率明显高于其他户型。为了配合3-5#楼的开盘工作,同时推出了\"客户卡\"促销活动。通过此项活动,促进了老客户带来新客户,也使新客户看到了本案的升值潜力,为项目树立良好的口碑。
另外为了扩大销售战果本部门还进行了拆迁地区派发、网络销售等宣传工作。该阶段取得的如此优异的销售业绩,得力于公司正确的领导,也饱含着销售部门全体同仁的辛勤汗水。
第二阶段:\"非典\"时期(5-6月份)
4月20日以后,北京的\"非典\"疫情愈演愈烈,整个京城都笼罩在\"非典\"的阴影中,通州区作为一个高发病区县,公交车停驶、银行按揭部门、房地产交易部门停止办公等情况都使得我们的销售工作变得步履维艰。加之,由于\"非典\"的影响使的工期延误,开发公司不做赔偿的政策让售楼处的全体人员必须勇于面对业主的责难。可喜的是在公司领导细致入微的关心和安排下,我们没有被这些困难难倒,售楼处正常营业,销售人员在为数不多的来访客户中,尽力去争取一笔业务。
在\"非典\"期间,销售部门想尽一切办法使销售工作尽量正常化,李京瑞同志经过与银行反复协商,在银行不能正常办公的情况下为大量客户代办了按揭业务,确保了公司正常提取佣金,在特殊时期为公司做出了特殊贡献。为了更多的促成成交和避免浪费经营成本,本部门提出了一些应对措施,如延长下定后的房屋保留天数、停办看房班车高速路月票、协调开发公司周六集中看房等等。
在\"非典\"疫情给销售带来影响的同时,5月入住问题也影响着销售工作,尽管在办理前期,本部门已经将许多经验和方法告诉了物业部门,但是由于在没有同本部门协调一致的情况下擅自行事、反复承诺,给业主带来了许多疑惑和不便,同时项目又没有达到入住条件,所以从5月开始每天都会有大量的业主来到售楼处询问,挤压了业务员接待新客户的时间,客观人为地造成了销售阻力。在办理入住期间本部门还代替物业部门完成了许多工作,如计算业主入住时应缴纳的办理产权费用、计算实测与暂测面积差额房款的退补、开始代收办理产权的费用、担任办理产权工作等等,这些工作也使的本部门投入了很大的人力和精力。另外因为变更房号增加了签署补充协议、合同变更、备案变更以及客户解释等工作。在这个问题上,我个人认为作为代理顾问公司没能及时和明确的向开发公司指出由此带来不良后果,浪费了人力、物力等问题有一定的责任,是值得我们总结的。建议公司在今后的工作中注重对房地产法律、法规的理解和学习。
转眼间,上半年就在紧张与繁忙中渡过了,近期在公司领导的指导下,销售工作已经开始明显的好转,销售恢复期即将结束。下半年本部门的主要工作是完成公司全年销售指标,将在\"非典\"期间损失的效益夺回来,为公司创造最大的业绩。认真贯彻公司的各项规章制度,做到有章必依。加强本部门的凝聚力和团队精神,实现我为人人,人人为我的团结协作的工作状态。基于对公司领导的信心,基于对项目的信心,我深信项目的热销期即将到来,公司的明天将更加辉煌。
