侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同有效
法网柔情 发表于 2010-9-19 17:43:00
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
根据以上规定承租人的优先购买权仅作为一般债权进行保护，不再作为准物权进行保护。出租人基于所有权对租赁房屋进行处分，第三人基于对物权登记的信赖而与出租人签订的房屋买卖合同有效，承租人不能以侵犯其优先购买权而主张合同无效。
《合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
已经被废止的《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见118规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定的依据是什么呢？
第一、物权优先于债权的原理。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。出租人作为租赁房屋的所有权人，其对房屋依法享有处分权。
承租人对于租赁房屋的优先购买权来源于房屋租赁合同，是一种债权，虽然《合同法》明确规定承租人享有优先购买权，但是这不能改变优先购买权的债权性质。根据《合同法》的规定出租人的义务也仅是在出卖之前的合理期限内通知承租人，出租人违反这一义务仅需承担违约责任即可，承租人根本不存在强制购买租赁房屋的权利。
第二、物权登记的公信力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。出租人对租赁房屋享有所有权，其将房屋出售给第三人属于有权处分。第三人对物权登记有充分的信赖，也没有义务去查清房屋是否存在租赁情形。只有充分维护物权登记的公信力才能保障正常的交易秩序，促进社会经济的发展。
第三、只有违反效力性强制规定的合同才无效。《合同法》第二百三十条属于任意性规定，并非强制性规定。承租人与出租人可以就优先购买权进行约定，完全可以排除优先购买权的适用，约定优先于法定。
另外《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《合同法》第二百三十条不属于效力性强制规定，因此不能因违反该规定而认定合同无效。
