房屋承租人优先购买权法律依据
李义才律师①
房屋承租人的优先购买权问题，在司法实践中，援引的法律依据主要有：
1．1983年12月国务院《城市私有房屋管理条例》②
第11条：“房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权”。
2．《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干意见》
第118条③：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
3．1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》 “房主出卖房屋时在同等条件下原房客优先购买的的权利应予保护”。
4．1994年建设部《城市公有房屋管理规定》④
第36条第二款：“出售出租公有房屋时，承租人有优先购买权”。
5．1999年《中华人民共和国合同法》
第230条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。
6．《商品房屋租赁管理办法》（2010年12月1日，中华人民共和国住房和城乡建设部令第6号）
第十三条
7．最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号） ① 北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师，中国政法大学民商法学硕士，长期专注于民商法领域的实践与研究，致力于民商事纠纷的防控与解决；联系电话：138 8903 6042；邮箱：lyclawyer@163.com。 ② 注：该法规已被《国务院关于废止部分行政法规的决定》（发布日期：2008年1月15日 实施日期：2008年1月15日）废止（原因：已被2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号公布的《中华人民共和国物权法》、2007年8月30日中华人民共和国主席令第72号公布的《中华人民共和国城市房地产管理法》、2001年6月13日中华人民共和国国务院令第305号公布的《城市房屋拆迁管理条例》代替） ③ 注：最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定（法释〔2008〕15号）已废止该意见中的：第88条、第94条、第115条、第117条、第118条、第177条，原因为与物权法有关规定冲突。
④ 注：该规定于2001年被建设部在《关于废止〈建设工程质量管理办法〉等部令的决定》中废止。1
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
8．最高院民一庭给江苏省高院的回函——中华人民共和国最高人民法院（2004）民一他字第29号
江苏省高级人民法院：
你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题，目前，法律和司法解释对此尚无明确规定。
经研究认为：目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：
第一，从房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。
第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。
请你院结合以上因素，根据案件具体情况，妥善处理。
二○○五年九月二十六日
9．《物权法》
第一百零八条 善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
