某房地产公司2008年度工作报告
各位同事：
大家好！我代表山东某房地产公司董事会在这个大会上做2008年度工作报告。报告的内容分四个部分：
一、当前的形势；
二、2008年工作回顾；
三、2008年公司发展和管理中存在的问题及主要改进方向；
四、2009年工作展望及主要任务。本次大会的主要目的是正确理解当前形势和市场变化，客观认识公司2008年取得的成绩，理性分析工作不足及改进方向，科学制订2009年各类目标。力求公司上下统一思想、坚定信念，积极迎接挑战，保障公司稳健发展。
一、当前的形势
2008年初，美国次贷危机引发的国际金融风暴已经波及到中国并产生巨大影响，主要体现在：出口经济严重下滑、整体消费水平下降、各类投资急剧萎缩。在这个背景下，国内房地产市场信心受到猛烈冲击，消费者观望情绪浓厚，房屋成交量明显下降，呈现较严重的供大于求的状况，许多城市尤其一线城市，房价下跌较大，一些实力较弱的房地产公司已经破产倒闭。众多迹象表明：中国房地产行业正面临有史以来最严峻的考验，经历最寒冷的冬天。那么，济南房地产形势又怎么样呢？数据显示，虽然2008年销售总量接近2007年销售水平，但是2008年以及未来一年的供应量却是07年的两倍多。由此看出在宏观经济回暖缓慢，消费者持续观望，供应量不断增加的情况下，2009年济南房地产市场的竞争将更加残酷。我们某公司遇到了8年来最严峻的挑战，面临生与死的考验，生存问题摆在了某公司董事会及全体员工的面前。
如何正确理解当前的形势呢？ 首先，我简要分析一下造成这个现状的原因和条件，大致可以概括为四点：一是全球经济一体化的结果，是中国经济快速融入国际经济的结果；二是国家宏观经济调控的结果；三是中国房地产市场经过十几年来高速发展而发展趋缓的市场规律调节的结果；四是房地产行业趋于理性和平稳的结果。因而，目前的形势出现既是偶然也是必然，是经济规律的突出体现。再次，要辩证地看待这个形势。一方面，金融危机给中国经济带来的不利影响和巨大压力是不可估量的；对房地产行业产生的冲击也是有目共睹的，这种局面恐怕还要持续两三年，所以我们要做好持久战的准备。另一方面，从金融危机袭来之时到现在，中国政府已经陆续出台了多种强有力的金融财税政策和措施。而且扩大基础设施投资，刺激国内市场消费等举措已经取得初步成果，对总体经济止跌起到较大作用。同时，国家对房地产行业也推出若干积极政策，整个市场向好。最重要的一点是，中国的房地产行业在国家宏观经济持续强劲增长的背景下，整个行业仍是朝阳行业，发展的前景是光明的，无论市场如何变化，这个行业特点是改变不了的。就2009年而言，大的市场背景不会短时间改变，从宏观角度，国家政府为了保持社会安定，缓解900万人巨大的就业压力，保持不低于8%的增长速度，还会出台更多相关政策促进经济发展，作为国家经济支柱的房地产行业肯定会受到重点关注。专家预计，到2009年底，各种政策措施的效果会比较明显，经济衰退现象会有较大改观。
面对严峻形势，如果我们恐慌无奈、消极对待以至失掉信心，某公司就会倒闭，退出历史舞台；如果我们抱定生存和发展的信心，积极改变发展思路，扎实做好本职工作，某公司不但会活得很好，还会在挑战中迎来发展良机，在济南房地产市场上名列前茅。
二、2008年公司工作回顾
过去的一年是极不平凡的一年。某公司在董事会及管理层的坚强领导下，在全体员工的共同努力下，坚持以我为主，积极调整思路，采取有力措施应对复杂多变的市场环境，各系统均取得了良好的工作业绩。截止到08年 底，公司全年新开工项目建筑面积23 万平方米，竣工面积 16 万平方米，完成投资5.6亿元；完成销售面积6.1万平米，完成合同套数 485 套，实现回款 4 亿元。下面我从九个方面进行全面回顾。
（一）土地获取、规划设计及手续办理工作
2008年，公司完成了大量基础性和保障性的前期工作，为项目储备和在建项目进度提供了有力支持。
1、土地储备工作。公司的土地储备管理从无到有，基本上形成了土地储备和信息获取渠道库，为公司科学拿地提供了基础数据和有效信息，完善了土地获取流程和作业指引，为实现土地获取工作从拍脑袋到科学论证的转变建立了基本框架和标准。
2、手续办理工作。通过项目发展部和兄弟部门的不懈努力，公司提前办理未来城项目《规划许可证》《施工许可证》等关键手续，保证项目如期开工，该手续办理也创下公司历史上的最快纪录。另外，他们还通过主动有效的工作，为公司争取到诸多优惠政策，节约了费用，降低了成本。在市政配套方面，通过协调水电煤气等市政工程施工，保证项目按计划完成。
3、规划设计工作。2008年，公司基本完成了华光等项目的前期整体规划设计方案；完成了锦绣泉城、他山和未来城等三个在建项目的景观装饰设计和市政管网设计，及时满足施工需求。在设计中，设计师们重视结构体系的概念设计和设备选型定样工作，以此达到控制建安成本中的最大部分，成效较大。另外，定期巡视现场为现场提供各种技术支持，处理大量现场技术问题。
（二）成本管理工作
过去的一年中公司共完成采购金额接近两亿元，为施工计划完成起到有力保障，这个任务是在人员没有增加的情况下完成的，值得肯定。在成本管理基础工作方面，初步搭建了战略采购平台，建立并完善了成本信息数据库，实现某公司成本管理数据的沉淀与积累零的突破；同时招标及采购工作已经梳理出一套新的工作思路和标准并逐渐完善、成熟。
（三）项目施工管理工作
锦绣泉城项目：顺利的完成了5#10#12#13#14#16#17#18#19#23B# 10栋单体的竣工验收和交房，完善了高低区的供水和供暖设施设备,为我们的业主享受高品质的生活提供了保障。其中，物业办公楼的交付使用使地产公司的大工程系统和物业公司乔迁新的办公楼，改善了员工办公环境。此外，锦绣泉城小区作为历城区示范小区得到区领导的广泛关注，区委书记、区长、人大代表等多次到小区考察调研，给予一致认可。08年小区被评为市级“绿色社区”。这些荣誉我们当之无愧！
他山项目：他山花园除6#、7#、会所因故未施工外，其他单体1#、2#、3#、4#、5#、8#、9#、10#（综合楼）均已通过主体验收，其中1#、4#、5#为主体优良。同时，公司投巨资改造的兴济河他山花园段也完成并对外开放。兴济河改造，一方面给周边的居民提供了一个休闲娱乐的好去处，一方面也树立了他山花园的高品质形象。此举得到市、区两级政府领导的高度评价，焉荣竹书记亲自实地考察，称某公司是具有重大社会责任的开发商。
未来城项目：从目前进展来看，该项目各单体施工进度均按计划完成，工程质量优良，成本控制合理，技术支持及时，行政后勤到位，成为三个项目管理中的标杆项目。最值得称道的是未来城事业部全体员工所展现的良好的精神面貌、严谨的工作态度和对结果负责的工作意识。作为公司唯一的事业部运行模式，未来城除了负责工程建设工作外，还承担了探索全新项目管理模式的任务，摸索总结出一套比较完善的项目管理体系，从实际工作效果来看，这种模式值得在其它项目以及新项目上推广。
在项目管理的基础理论工作方面也完成一定成果，《工程管理手册》（初稿）完成，《施工现场规范化标准》《售楼处及示范单位移交流程》、《施工总控计划模板》《园林绿化工程施工养护标准》均已制定完成，并逐步用于项目管理。
（四）营销管理工作
由于08年市场环境复杂多变，情况迅速恶化给我们的销售带来很大影响。即便如此，经过营销系统全体员工以及全公司员工的努力，公司仍然实现销售回款4亿元，取得了一定的销售业绩，这些业绩的取得不容易。再者，营销体系在组织结构、职能分工、岗位设置和编制等方面都做了有益的探索和尝试，完善了体系内各专业工作的流程和标准；在项目策划和推广上也尝试了三盘同开，统一了品牌形象，把项目品牌纳入公司品牌之下，进行品牌整合，效果良好，也为09年公司实施品牌战略打下基础。
（五）客户服务工作
08年，顺利完成了锦绣泉城9栋楼的交付使用，交房率达到97%，客户投诉关闭率达90%，圆满完成交房工作；在手续办理上，按计划办理锦绣泉城、他山和未来城相关楼座的预售证和公积金审批工作，为项目销售提供了大力支持。客户服务部员工以实际工作成果展现了公司的服务理念。
（六）财务管理
08年度财务工作在规范化，制度化的要求下，从财务工作实际出发，完成了财务相关流程和制度的制定。试点启动了公司内部审计和预算管理工作，初步建立了公司的预算管理体系和风险管控体系。另外，通过多方努力，积极拓宽融资渠道，完成了年度融资目标，为公司发展提供坚实的资金保障。
（七）企业内部管理
1、人力资源管理。根据年初公司新开工两个项目的目标，公司员工招聘任务较重，全年新进员工50余人，截止08年底公司员工接近190，相比年初增加了30%以上，从数量上满足了公司发展需要。尤其是公司雄厚的实力和良好的发展前景吸引了省内外大批德能兼备的中高级管理者前来合作，壮大了公司队伍，带来先进的业务经验和管理理念，提高了公司整体运作能力。此外，公司进一步建立健全了诸如招聘、培训、薪酬、考核等人力资源管理制度，使有法可依，并据此开展员工成长计划和绩效考核工作。人力部门与90% 以上的员工就成长计划进行沟通；绩效考核上半年为试运行期，下半年正式展开并与绩效工资挂钩，逐渐成为有效的管理工具。
2、公司流程计划管理。流程手册在07年初稿的基础上修订完成第二版并下发执行。之后，又不断补充了20多个指引文件，使流程体系更加丰富完善；08年度计划管理的重点是强化计划的编制，保证计划较强的执行性；
3、企业文化管理。首先，在顾问公司的协助下，我们提炼出某公司的使命、愿景、核心价值观以及相关的工作理念，建立了比较完善的文化体系和品牌体系，为公司的文化管理和品牌管理打下坚实基础。其次，积极参加四川地震灾区的募捐活动，公司捐款捐物共100万元，全体员工捐款达3万元，集中体现了某公司“让更多人享受美好生活”的使命。第三，公司内刊《某鉴》作为某文化传播的窗口其对内对外的影响力越来越大。
4、行政服务工作。总体满意度比上年度略有提升，达到60%，说明公司的行政后勤工作水平在努力提高。
（八）物业管理
物业公司08年度实现经营收入300多万元；管理面积由07年度的40万平米提高到80万平米，接管的项目由三个变为六个，均实现翻番，其中港澳花园项目是物业公司成立以来第一个外接项目，实现零的突破。除此之外，物业公司还协助地产公司做了大量的工作，其中轻骑宿舍的拆迁；协助锦绣泉城的交房；提前介入未来城和他山项目等工作都完成的比较出色，展现了物业公司优质高效的服务水平。
随着管理项目规模不断扩展，物业公司员工队伍也不断扩大，已由年初的146人发展到300余人，同时员工队伍呈现出人员稳定、向心力不断增强的良好局面。在公司内部管理上，与世界知名物业管理品牌——世邦魏理仕签订战略合作协议并在梳理管理架构、业务培训等方面取得初步成效。年初还通过ISO9001质量体系认证，建立了全面、规范的体系文件，对物业公司后续的发展起到重要指导作用，夯实了物业公司规范化制度化的管理基础。
（九）员工激励和福利
虽然08年房地产市场发生重大变化，公司生存环境急剧恶化，销售目标远没有实现。但是，公司董事会毅然决定在8月份给除中高层干部以外的全体基层员工加薪，总体工资增长额度超过30%，公司每月多支出10万元。另外，为解决员工中午就餐问题，公司于五月份开放了员工餐厅，解决了员工的后顾之忧，为此，公司每月增加午餐补助2万元，仅此两项公司总计多付出80多万元，这还不包括同时加薪的物业公司的支出。此举充分体现了公司董事会维护员工利益，关爱员工生活，甘愿共赢的核心价值观。
08年地产公司共选派参加外部培训员工接近160人次，培训费用达30万元，培训率超过90%，尤其中高层和骨干员工得到比较多的培训机会，达到个体能力和素质提升的目的。
08年还有一件事情意义重大，就是我们分别成立了齐华党支部和齐华团支部，为公司的党团员们过组织生活、为积极要求进步的员工塑造了良好的氛围。齐华团支部还被历城区政府授予“青年文明号”的光荣称号，得到政府高度评价。
08年在各项工作中涌现出大量的能体现某公司核心价值观的优秀员工，年终各部门评选出的8名地产公司优秀员工和16名物业公司员工就是其中的代表。我为他们感到自豪。
三、2008年公司发展及管理存在的主要问题和改进方向
过去的一年，我们取得的成绩有目共睹，但是仍然存在很多不足。遵循“知距而明，依矩而行”的管理理念，我们必须认真找出不足，切实确定改进方向，有则改之，无则加勉。
（一）项目前期工作
1、通过对前期若干项目的研究，由于公司土地评估体系不完善，
一定程度上存在拍脑袋获取项目的现象。吸取以往教训，强化土地评估，慎重选择合作伙伴是公司拿地基本原则。
2、手续办理人员要加强专业知识和行业规范制度的学习，注重谈
判前的研究，掌握事情底线，进一步提高公关谈判能力，以取得最佳工作效果。
3、规划设计工作必须遵照全员营销意识，以客户为导向研究市场
和客户，使产品设计成果更接近市场，满足客户需求。提高设计方案转化为施工图的准确性，避免过多的设计变更造成的成本提高和工期迟延。注重对已有优秀规划设计产品的整理，形成公司的出图标准。
（二）成本管理
1、对市场信息掌握滞后或存在偏差，造成各类标的准确性不够，
所拥有的市场数据不充实，参考价值不大，影响了招标、采购的比价和进度。对此，责任部门要加强对市场的了解，随时掌握一手信息，建立动态市场数据库，确保标底的准确性。
2、
成本管理相关的制式合同、流程制度等尚不完善，在运行中沟 通不畅，效率较低。希望该工作尽快完成。
（三）项目管理
1、工程质量问题是业主最为关心的问题，从已经交房的楼座来看，
这方面的能力还要提升。关于这个问题我们一定要从客户的角度来认识而不能简单的理解为符合规范就行了。一方面责任部门完善工程质量保障制度和检查制度，另一方面我们的工程师要加强质量意识，把质量意识提高到营销、客户、公司品牌及市场的层面上来。
2、工程现场对销售的支持。现场的工作标准某种程度上是以完成
销售为标准的。所以，定期召开工程与销售案场的协调会非常必要。
（四）营销问题
1、营销团队的管理者在市场环境不利的情况下，所体现出的信心缺失，消极被动直接影响营销各项工作的开展和落实。这个教训是深刻的。对此，公司要求各系统领导和管理者以此为鉴，无论在什么情况下，信心是不能丢失的，尤其是领头羊。
2、各案场普遍存在对客户把握能力不够，管理混乱，对项目理
解不透彻，销售员销售素质较低等问题。这需要通过完善案场管理制度和销售工作标准强化培训和检查进行改善。
3、策划推广因为对市场反应速度慢，基础数据的分析能力不高，
政策研判能力不足，所以缺乏积极有效的应对措施。针对这个问题，营销系统要深刻反省，要注重对基础数据的采集和分析，加强对市场的监控，随时提供市场信息和竞争对手信息，做到及时应对。
（五）
客户服务
客户关系管理体系和客户服务标准尚未建立起来，无法充分发挥公司客户资源，达到对项目销售和公司品牌口碑宣传的作用。09年责任部门应当把这件事情当重点工作，建立起整个公司的客户服务平台。关于客户投诉处理效率偏低的问题，主要应通过优化服务流程，和提高服务技巧来改善。服务人员还要加强房地产开发全过程的业务学习。
（六）财务管理
针对公司预算不科学的问题，在预算体系基本建立的情况下，通过积极跟催和制度执行，充分发挥预算作用。抓紧完善审计职能和审计流程，审计人员到岗，尽快实施全面的审计任务。改善审批事项中出现的沟通方式简单，态度生硬，服务意识不高的问题。以年终的财务服务满意度调查为重要评价标准。
（七）企业管理
人才引进良莠不齐，把关不严，并因此直接影响了公司目标实现，造成较大损失。对此，各分管系统领导要把这个问题当作首要问题来抓，人力资源优化，优胜劣汰仍是各系统各部门的一项重要工作。行政人事部门要制定比较准确的人岗匹配标准，对公司各岗位主要人员进行评估，完成人员招聘测评与专业岗位晋升体系设计，逐步建立公司人才库，使公司初步具备优秀团队的制度基础。同时，培训应向中层和骨干员工倾斜，培养公司中坚力量。
计划的编制、执行和评估存在一定程度的形式主义，成效没有达到预期。对此，各分管领导应当带头解决，在对工作深入研究的基础上制定合理计划。计划管理部门要加大跟崔力度，定期完成计划评估报告，及时反馈。
针对绩效考核运用还不成熟的问题，行政人事部门要有针对性的再培训，同时注重对考核结果的统计分析，在实际工作中指导提升考核者的考核能力。
流程运转效率不高，造成工作效率低下的现状。各责任部门要本着可控性，可追溯性，可操作性，精简高效的原则对原流程进行优化，汇编新版本执行。
（八）物业管理
物业服务标准的制定与执行还有一定差距。在加大培训和检查力度的基础上，加强员工的服务意识和服务态度的教育，让物业公司的员工理解，物业服务也是营销的道理。这是物业管理的核心竞争力。在咨询公司的帮助下，尽快让公司主管以上人员尤其中高层人员成长起来，以满足公司不断发展的需要。针对物业公司原始数据不健全不准确的现状，搜集整理并注意积累各种财务数据，为实施独立核算的子公司运营模式奠定基础。
四、2009年工作展望
2009年对于某公司来说是生死存亡的一年，生存将是公司首要考虑并全力奋斗的目标。展望2009年，既充满了艰难险阻，充满了危机挑战，也充满了发展良机和美好前景。所以，对于09年，某公司总的经营原则是：以生存为首要目标，以管理提升为主要保障，并择机确定新项目，奠定未来发展的基础。
2009年，公司总体指导目标是：力争确定一个新项目并进入前期准备工作；实现销售回款
亿元；各项目按合同期限顺利交房；成本及费用控制在预算目标内；加强融资能力，在保证在建项目建设的同时，为获取新项目做好充足的资金准备；在实现销售指标的情况下，员工收入比上年度增长
%；建立地产公司和物业公司的后备干部队伍；物业公司要深化与世邦魏理仕的合作，确保升入二级资质，积极探索集团管控下独立核算子公司的运营模式。
对于这样的目标，我们是有信心实现的，这种信心主要来自于：第一，公司经过8年发展，深耕细作，积累了深厚的开发经验和广泛的社会资源，这是外来企业所不具备的优势。第二，公司拥有良好的与金融机构的合作信誉，资金不会成为公司生存和发展的障碍，这是本地多数企业不具备的条件。第三，公司确定的战略目标就是专注于成为客户首选的综合房地产开发商，这是公司董事会永远不变的信念。第四，公司拥有在座的行业精英和优秀员工，这是公司赖以生存和发展的保障。有这些就足够了。下一步我们要做的不是讨论目标能否实现，而是全力以赴如何实现目标。
依据2009年的总体目标，公司中心工作任务就是围绕三个在建项目，同心同德，完成公司销售目标。重点工作主要包括：
1、以全员营销为理念，通过流程再造使公司资源更倾向于现场的工程建设和销售，强化终端管理和结果管理，提高以现场为导向的工作效率。
2、深入执行全面预算管理和计划管理，体现“预则立，不预则废”
的古训，在强化计划编制的同时加强计划执行的过程控制，以期取得好的结果。
3、加强项目管理尤其是工程质量管理，提高工程师的质量意识。
4、科学研究成本管理，除了完善已有的各类数据库、流程标准外，
重点强化对工程建设的支持效率和目标成本制定的准确程度。
5、规划设计工作要向市场研究倾斜，设计的产品要满足客户需求。
6、营销工作要体现新变化，要有大起色，通过有效的案场管理
和推广管理扎实做好销售工作，完成年度销售目标。
7、从全公司选拔优秀人员，建立公司后备干部队伍并系统培训。
8、积极拓展融资渠道，建立公司融资体系。
9、全面推进企业文化宣导；以营销为中心展开品牌宣传。
10、物业公司要作独立核算子公司的尝试，要有目标有计划有步骤。
以上重要工作，各系统要在年度计划中充分体现，充分分解，确保实现。在此，我想强调一点，在09年的工作中，每位员工都应该保持高度的危机意识和忧患意识。某的每一天都是新的，也是未知的，生存是某人必须永远直面的课题，外部环境变幻不定，某人必须绷紧这根弦。忘记生存，我们就会飘飘然；忘记生存，我们就无法生存。危机意识和忧患意识体现在工作当中就是踏实工作、认真负责、善于协作、注重结果，这也是我对全体员工工作态度的基本要求。
同事们，不平凡的2008年过去了，更不平凡的2009年已经到来。
机遇与挑战同在，光荣与梦想共存！某公司通过管理变革，通过弘扬优秀的企业文化，通过坚定落实以营销为中心的经营策略，一定会渡过这个寒冷的冬天，迎来更加辉煌的明天！
最后，祝愿大家新春愉快，身体健康，合家欢乐,万事如意!
