关于物业企业长期无偿代收代缴 水费问题的情况反映和诉求
供水公司：
物业服务企业是为适应现代城市住房完全商品化孕育而生的服务型企业，也是一个微利行业。按照国家《物业管理条例》的相关规定，物业企业应依法依规的对所属物业进行管理；西宁市物业管理工作已开展十年有余，在省市物业管理部门的支持下，物业管理工作有了深入的发展，为城市的管理工作和社会稳定做出了积极贡献，通过十多年的物业服务实践，物业管理已经成为一项不可缺少的社会功能化服务行业，但却是很难受到社会承认及政府重视的低端服务行业；曾有人将物业管理称为“朝阳企业”，但这个朝阳成了我们永久的期望，却怎么也没有如日中天的时刻；如今，由于物业管理收费偏低及部分垄断性公司的强加责任，致使物业企业到了举步维艰、难以维持的地步。现将有关存在问题及我们的诉求反应如下：
一、存在问题：
1、无偿代收水费的历史遗留问题长期得不到解决。 物业管理条例明确规定：物业服务企业接受委托代收本条第一款规定费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用”。据了解，西宁市绝大部分物业企业都在为供水公司无偿承担水费的代收代缴，而且基本都处于亏损状态，而供水公司则以延续历史做法、偷换条例中“终端用户“概念等行为，强行为自己的不作为辩解。供水公司对很多住宅小区都是以进入小区的总表为终端用户的，而小区总表之后还延续有大量的供水输送业务，比如说，二次增压、管网维护、水损分摊、入户抄表、收取水费等，如果按照自来水公司的意见，总表后的一系列问题都应由物业企业负责，那么相关的电费、维护费、水差、抄表人工、收费人工等就成了物业企业的一大成本，而物业企业在接管任何一个小区时，都会依照物业管理的职责范围进行费用测算，而这笔费用根本不在物业管理的职责范围内，
因此，这笔额外开支纯属是强加给物业企业的，而且数额不菲，足以占据物业公司的主要支出地位；就目前这种状况，物业公司即不能从供水公司那儿得到代收代缴委托费，更不能向业主加收任何费用，那么，这么大一笔成本费用从何而来。
2、“终端用户”概念模糊，水电部门独断专行。
物业管理条例明确规定：物业管理区域，供水、供电、供暖、供热、通讯、有线电视等单位，应向最终用户收取有关费用；
（一）专有部分以单个业主作为最终用户；
（二）部分业主共用部分以该共用部分的全体业主作为最终用户
（三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户
前款所列单位不得强制物业服务企业代收本条第一款规定费用，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。
2003年国家出台的《物业管理条例》对物业管理的职责范围有明确界定，对相关的供水、供电、供气、通讯、有线电视等企业的收费范围也作了明确界定，很多企业也都能按照规定服务到户，收费到户，唯独供水公司的收费范围单方面的自定为小区供水总表为终端用户，这明显过于牵强；对于物业管理区域内的管理范围，条例是有明确规定的，而并不是“盲区”，供水公司单方面认为终端用户是小区总表，其实是为了规避小区总表到业主家中这段最具“重灾”管理区的风险，将这种风险转嫁到本身就是微利企业的物业企业头上，而物业企业面对这种垄断行为，为维护管理区域的稳定和业主的正常生活，只能忍辱负重，一旦与供水公司发生纠纷，就以停止供水等手段胁迫，最终导致物业企业经营亏损、服务质量下降，甚至发生上访等不稳定案件。
3、大额水差强压强收，物业企业无辜受损。
物业管理条例明确规定：供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。法律、法规另有规定，从其规定。在物业管理区域现行的用水管理中，物业公司除了为供水公
司无偿代收代缴费用外，还要承担总表与分表的差额费用；据统计，对于老旧小区来说，每月的自来水水差占到总表数的50%以上，而小区业主是不会承担这么大的分摊费用的，无奈之下，物业公司只有自己忍气吞声的承受，否则，停止供水，激化物业与小区业主之间的矛盾。虽然物业条例有明确规定，而供水公司无视条例规定，在没有法律法规支持的情况下，单方面独断专行的迫使物业企业接受不平等待遇的垄断行为，完全是对物业企业的严重侵权行为。
4、面对供水公司的垄断行为，难以得到法律的支持。 以明珠物业为例，自2009年以来，一直因与供水公司代收代缴问题僵持不下，以至于小区业主的水费计量已近三年无人抄录，期间，自来水价格上调、业主房屋交易都在持续进行，这给日后的水费收缴留下了很大的隐患，在协商无果的情况下，最终介入了法律程序，但几经周折，至今仍未有最终结论；在法庭辩解中，法庭也以诉讼主体为清欠水费为由，只注重物业公司是否在一定期限内未按期代收代缴水费，而只字不提产生欠费的主要原因，在如此情况下，即便是物业公司败诉，也只能解决一个时期的水费收缴问题，而此后依然会产生更多更复杂的代收代缴系列问题，法律也将无数次的面对类似的纠纷而治表不治本。
二、垄断行为给物业企业带来的后果。
近日，供水公司已再次对水费进行了上调，并且强调居民用水的终端收取标准为2.65元/方；据了解，供水公司一直在强调小区总表为终端用户是因为历史遗留、既成事实的，是延续了上个世纪九十年代的相关规定，那么在高速发展的城市建设中，供水管理的老皇历要沿用到什么时候才能更新，这完全是一种投机的商业行为，以明珠物业乐家湾水电小区为例，仅抄表、收费人员就配备了7人，还不含管网维修人员，供水公司只抄小区的总表，然后就坐享其成的等着物业公司缴费，物业公司不仅分文不得，而且还要长期背负着总表与住户分表的巨大差额负担。供水公司这种垄断式的做法，是没有法律依据的，也是无法得到物业企业的支持和配合的。再者说，物业管理条例中并没有明确物业
公司有无偿承担水电费代收代缴的义务，更没有承担水差的义务，然而这些不该由物业公司承担的经济负担，在供水公司这样的垄断企业的逼迫下，已经长期强加给物业企业，导致物业企业不堪重负，以至于影响了正常的物业服务管理水平。
由于供水公司的独断专行和长期的不合理运作，已经大大的伤害了物业企业的权益，而且通过此次水价的上调，还大有加重的趋势；这对于一直在忍受不公待遇的物业行业，无疑是雪上加霜；其实，物业企业在新兴的近十年的运作中，为社会和政府承担了诸多的社会职能，也承受了很多本不属于物业企业职责范围内的经济压力，长此下去，物业企业总有不堪重负的那一天，最终导致物业企业逐步退出老旧小区的物业管理，将这些沉重的负担交给政府来处理；更严重的是导致物业企业倒闭破产，而引发一些不稳定的社会问题，所以，物业企业再也不能任其发展了，必须为维护自己的权益做一次尝试了。
三、我们的诉求
鉴于以上问题长期困扰物业企业，西宁市诸多物业企业通过行业间的走访交流，纷纷对自来水公司的所为表示强烈不满，希望政府相关部门能高度重视物业企业的生存现状，帮助物业企业摆脱垄断部门强压的经济负担，改善生存环境，为此建议和诉求如下：
1、建议省市物业管理处对物业企业给与高度关注。希望有关部门对西宁市物业行业为供水公司无偿代收代缴问题进行调查，并对其真实性、合法性给予确认；物业企业需要政府的大力支持，才能维护自己的合法权益，摆脱困境，依法进行管理。
2、建议物业企业不再为供水公司无偿代收代缴水费。谁该为代收代缴水费的责任买单？有法律界人士认为：物管无义务为水电部门代收代缴水电费；当小区业主入住后，水电的户头关系，不再是开发商或其委派的物管公司，而是相应变更到各业主的名下，业主才是最终用户，水电费的收取和缴纳应属于水电部门跟业主之间的关系，水电部门无权要求物管为其无偿代收代缴水电费；物业公司属于服务性企业，只负责保洁、保安等服务性工作；
若物管承担代收代缴水电费的责任后，供电供水部门则与其构成了委托关系，物管则有权向水电部门索取劳动报酬。因此，物业企业不再为供水公司无偿代收代缴，是企业的正当权益。
3、建议对供水系统的“终端用户”进行重新认定和明确。物业企业和供水公司的矛盾焦点是对“终端用户”的界定问题；供水公司与小区业主之间存在供用水合同关系，供水公司是供水人，小区业主是用水人，双方之间存在供用水的法律关系，双方应当按照国家规定及合同约定履行各自的义务；供水公司2.65元/方的水费收取价格明确为“终端用户”的收费价格，物业公司为供水公司向业主代收的水费价格也是2.65元/方，物业管理条例明确规定物业公司不得向业主收取任何手续费，显而易见，“终端用户”只能是业主本人。物业行业与供水公司应站在平等互利的角度上，按照相关法规协商解决问题；国家物业管理条例已实施七年之久，房屋产权结构也发生了根本行改变，产权完全归业主个人所有，这是不争的事实，房主即成业主，也就是最终用户，即便是历史遗留问题，也不能是一成不变的，应根据城市发展的现实，实时修改或更新；供水公司的工作也应顺应社会的发展，不能长期停留在计划经济时期，对因社会发展过程中出现的新问题采取强压、规避、推脱等手段只能是矛盾越积越多，最终不可收场。
4、建议物业企业不再承担自来水的自然损耗。小区总水表与业主分户水表的用水量存在差异，实际是供水过程中发生的自然损耗。物业公司作为小区物业服务提供者，主要负责对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，以及维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，而对于自来水输送过程中发生的自然损耗并无过错，因此，也就不应承担任何责任，所以，供水公司要求物业公司承担由于自然损耗而产生的水费差额，是没有法律依据的。
5、建议借鉴郑州等内地物业行业的先进做法。通过网络、媒体及物业管理杂志等渠道，我们了解到，内地许多物业企业有着与我们类似的行业困境，有很多企业已经在维权方面为我们做出了表率，
而且得到了政府的支持和协调，我省也应借鉴这些先例，为西宁市物业行业的良性发展营造舆论氛围，同时应利用媒体为物业行业的不公待遇进行呼吁，对供水公司的垄断行为给予抨击，扭转目前的不良局面。
6、维权行为。为了保持春节期间的社会稳定，西宁市全体物业企业郑重声明：如果以上问题得不到供水公司和相关部门的妥善解决，物业企业为供水公司无偿代收代缴水费工作最晚将持续到2013年3月31日为止，而且按照抄录的业主家中水表实际用量和2.65元∕方的价格收取费用，并且不承担水损费用；2013年4月1日起，西宁市所有物业企业将停止为供水公司无偿代收代缴水费工作，以维护物业企业的正当权益。
以上是我单位对西宁市物业企业与水电部门存在问题的情况反映，希望能得到有关部门的重视，我们非常期待相关部门能有一个解决问题的办法和态度，也希望给西宁市的物业行业一个轻松和谐的行业环境，如果此问题能得到妥善解决，会给整个城市管理工作和物业企业带来生机，如果继续目前这种状态，物业公司将联手维权，要求政府主持公正。
联系电话：
附：西宁市部分物业企业联名签认书（复印件）
二0一二年十二月八日
