物业公司面临的主要问题及解决方案
公司领导：
物业公司近年来主要受高压部分电耗、服务协议结算不到位，及服务协议内容与服务费用不对称、人力成本高等因素影响，多年来公司整体经营艰难运行，资金断流，工资时常未按时发放，目前，已达到无法运营的境地。现将物业公司整体经营情况，存在的主要问题及解决方案汇报如下：
一、年物业服务综合收入约217.64万元
1、年服务协议收入150.24万元
服务协议为物业公司主营业务收入，具体服务内容及费用如下： 厂区绿化保洁费49.73万元；厂区、生活区物业服务、维修及生活区绿化保洁费54.57万元；厂区浴池服务13.14万元；水电代扣代缴费10万元；蚊蝇消杀、灭鼠服务2.29万元；垃圾场管理7.07万元；生活区车库服务4.8万元；环保检测6万元；卫生检测1.5万元；鲁南中联办公楼保洁1.14万元。
服务协议收入每年都有微调，以2010年为例，全年服务协议收入150.24万元。其中：鲁南中联承担70%，即105.17万元；服务协议的30%部分，即45.07万元，无具体解决方式。
2、全年物业零星实际收入67.4万元（水、电、房租） 一区年水电费应收约56万元，二三区水电费年收入约33万元，房屋租赁费年约18万元，全年合计物业零星收入约107万元。扣除
二、三区代收代付39.6万元及年公共照明等损耗约6.6万元，实际物业公司年零星收入约67.4万元，平均月实际收入约5.6万元。
在目前一区水、电费未上交及服务协议未全额结算的情况下，现全年综合收入约217.64万元（150.24+67.4）。
二、物业公司全年成本费用约295.27万元，具体成本费用如下：
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1、物业公司现有正式工52人，临时工58人，除医院、幼儿园、食堂、车棚等自主经营人员自负盈亏，直接发放工资正式工33人，年直接人工成本、福利、统筹等220.73万元；
2、年屋面防水维修、公共设施维修约15万元；
3、年管理费、财务费用、招待费、办公费等约12万元；
4、年税金16.39万元；
5、年折旧费19.15万元；
6、一区公共照明、住户水电损耗（平价买平价卖，产生低压部分损耗）约12万元。
结论
1、全年物业服务协议假设按100%收入150.24万元，全年物业零星收入约67.4万元，合计全年物业服务总收入217.64万元，与全年正常经营成本295.27万元相比，在全年服务协议正常结算，未上交一区水电费、不考虑供暖亏损、各经营服务点亏损的情况下，年均亏损约77.63万元。
结论
2、而实际服务协议未完全结算情况下，2008-2010年服务协议总收入524.51万元，仅结算97.96万元，即：累计426.55万元因电耗冲减未结算。年平均亏损约195.2万元。（未包括一区水、电费年上交56万元，如一区水电费上交，亏损更大）。
三、公司经营遇到的主要问题
1、整个服务协议费用分摊比例不明确，30%承担部分付款方不明确，基本未落实。
2、2008年下半年至2010年底，仅高压部分损耗及水、电差价，共约230.51万元，造成服务协议费用冲抵后，并形成预付。
3、鲁南中联70%部分协议费用，因直接冲抵水电费，直接影响物业公司营业收入，并造成资金断流。
4、生活路照明，小区公共照明、水电差价（2009年前高价买，低价卖；2009年后平价买，平价卖），以上费用均由物业公司承担，
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年承担费用约12万元以上。
5、服务协议执行中，未充分考虑改革改制后实际人工成本，“双轨运行”。
6、人力成本高，社会统筹、福利及公共设施维护费用逐年增高，服务协议核定额度基本未变并与实际发生成本费用不匹配。
7、房顶维修、物业保洁、绿化、浴池、日常维修、食堂、供暖等、水、电等，几乎每个服务项目多年处于亏损状态。
8、欠款数额较大：
（1）因经营亏损、资金断流，为支付日常经营服务费用、供暖煤款，不得已占用锅炉、管网大修、防水等工程费用，目前欠款已达约80万元。
（2）2007年6月至今，累计欠缴员工“五险一金” 120多万元。
四、摆脱困境解决方案
（一）关于运营机制
1、完善经营管理机制，进一步明确物业服务费用，解决鲁南中联、山东鲁南、盖泽实业费用交叉问题。
2、物业费由暗补变为明补，按照物业法规要求，结合公司现有资质和滕州市物业管理规定，物业费据实上调，逐步推行市场化运作。
3、服务协议费用建议只体现人力成本差额部分，即按正常人员机构配置，富余人员工资待遇部分，给予政策性补贴。
（二）盘活资产
目前，佳园三个小区闲置未盘活的资产有：一区空闲土地、职工会堂、东圃、苗圃、西车棚、商业楼二楼、三区空闲土地等。经考察、调研，盘活一区职工会堂、东圃、苗圃、西车棚、商业楼二楼等，每年可收入15-20万元。利用
一、三区空闲场地开发建房，一区可建10栋以上住宅楼，三区可建一个半单元住宅楼，公司不需投资，盘活存量土地，2年内可获千万元利润，可解决物业历史问题及作为老小区
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改造投入资金。
（三）分解各经营服务点，实行区域承包制
物业公司经营服务工作，点多面广，相对分散，管理难度大，成本高，拟对食堂、浴池、二三区、厂区保洁、生活区保洁、生活垃圾清理等业务，可采取业务承包办法，便于管理。公司可对以上经营服务业务作价，承包人以入股买断等方式取得经营权。
（四）业务拓展
随着集团公司、管理区各企业不断扩张，中小型维护、维修、安装项目比较多，物业公司在滕州物业服务市场有一定知名度，目前还有建设“五区”的意向，对于物业公司来说，在土建、安装、物业服务方面存在着诸多商机，每年可承接项目几百万元，如能在上级支持下接管“五区”物业，不仅解决了部分人员分流，并能获取稳定收入。为接管项目、结算费用，拟注册相匹配的土建、安装、绿化公司。
（五）水电业务整体分离
1、按照《物业管理条例》第45条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视等单位应当向最终用户收取有关费用。目前，滕州有多家单位将用水用电交由供水、供电部门管理。拟将
二、三区供水、供电业务直接交供水、供电部门管理。需作适当投资，实施
二、三区用水一户一表出户改造，改造费用每户总需1000元，按政府现行政策，每户支持500元。今后，公司不再承担损耗等费用。
2、一区电耗问题，自2008年以来，严重制约公司经营，之前采取的一系列措施，未根本解决，为彻底解决，公司经过与界河供电所洽谈、论证，负荷基本可以满足一区用电需求，一区不再采用转供电，一次性投资，改由地方供电，一区用电由供电局直接向终端用户收取电费，公司不再承担电损耗。且电价0.492元/kwh，低于公司转供电价（0.54元/kwh）。
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3、原历史原因造成高额电耗，直接影响服务协议结算，建议一次性解决。
（六）当前亟待解决的问题
综上所述，解决以上问题，还需要一定的时间，公司又面临改制，且工资拖欠已接近5个月，物业公司面临巨大压力，员工思想不稳定，为尽快摆脱当前被动局面，请上级领导给予支持，帮助暂借60万元，补发员工工资（每月工资约13万元），以解燃眉之急。同时，请有关专业部门对物业公司经营状况进行全面稽核，为解决物业公司根本问题提供准确信息。
特此汇报。
附件：1.2008年-2011年4月服务协议执行情况明细
2.物业公司正式员工年龄结构
二〇一一年四月二十七日
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