平时作业一
2010年12月02日 王洋
《房地产法》平时作业（第一次）
一、名词解释
1、土地使用权出让
2、房地产开发项目管理
3、房地产法律关系
4、协议出让
二、简答
1、房地产业经过哪些环节得以运行？
2、房地产法的概念及调整对象？
3、房地产法的渊源体系？
4、简述房地产法律关系的构成？
5、国家建设征用土地的法律特征？
6、我国现行土地法关于土地征用审批权限是如何规定的？
三、案例分析
1999年8月A工厂经本县计委批准立项，进行某种电子产品项目建设，并于同年12月经县政府批准，同意其征用小巷村土地10亩，其中耕地5亩，非耕地5亩。后由于电子市场行情发生变化，该工厂的技改项目一直未开工建设。为使企业摆脱困境，2000年10月该工厂将10亩土地作为出资与畅达公司联营，畅达公司在签约后，立即在土地上圈起了围墙。后被群众举报。据此请回答以下问题：
（1）A工厂用地10亩是否合法?
（2）A工厂为摆脱困境，将10亩地出让给畅达
房地产法》第二次平时作业
一、名词解释
1、房地产开发
2、土地利用总体规划
3、城市规划
4、房地产转让
5、房地产一致原则
6、房地产抵押
7、土地他项权利
8、自主经营型物业管理
二、简答
1、房地产转让的原则与转让的条件？
2、我国《城市房地产管理法》对房地产转让作了哪些限制性规定？
3、变更和解除房地产转让合同的事由有几种情形？
4、用于抵押的土地使用权的范围？
5、我国房地产权属登记的特点？
6、如何理解房地产一致原则？
三、论述
房地产抵押权的效力
四、案例分析
甲、乙兄弟俩父母早亡，留有遗产房屋一幢多间。该幢房屋租赁给丙居住，双方签订有房屋租赁合同，并向市房产管理部门办理了登记手续，领取了《房屋租赁证》。因租期届满，丙向留在当地的甲提出购买该幢房屋，甲认为，乙在外地工作，不需要当地房屋，自己是长子有权作主，经协商，甲与丙签订了房屋买卖合同。数日后，乙一家调回当地工作，提出要在租赁给丙的自家私房居住，请丙在近期搬出此屋，丙辩称，该幢房屋甲已卖给他，双方签订了书面的房屋买卖合同，他已交清了买房款，房屋产权已属他自己所有。若有异议，由甲、
乙相互交涉。双方意见分歧，乙上诉法院，要求终止与丙的房屋租赁合同，归还房屋自用。丙认为为房屋应归自己所有，并要求办理产权登记手续。
问：该房屋应归谁所有?依据是什么?
房地产法平时作业三
一、不定项选择题
1．房地产法的调整对象包括（ ）
A.房地产开发关系 B.房地产交易关系
C.物业管理关系 D.房地产管理关系
2.土地使用权出让的方式包括( )
A.协议出让 B.招标出让 C.拍卖出让 D.无偿出让
3.房地产转让的方式包括（ ）
A.买卖 B.赠与 C.调拨 D.继承
4．依法律性质不同，房地产法律关系可以分为（ ）
A．房地产民事法律关系
B．房地产行政法律关系
C．房地产经济法律关系
D．房地产管理法律关系
5．土地使用权出让合同是（ ）
A．民事合同 B．行政合同 C．要式合同 D．不要式合同
6．房地产法律关系的构成要素有（ ）
A．房地产法律关系的主体
B．房地产法律关系内容
C．房地产法律关系客体
D．房地产法律事实
7．根据我国《土地管理法》的规定，行使征收土地的审批权的政府机关至少应是（ ）
A、乡级人民政府 B、县级人民政府
C、市级人民政府 D、省级人民政府
8．土地使用权出让的法律特征（ ）
A．标的的财产性 B．主体的平等性
C．期限性 D．主体的单一性
9．变更和解除房地产转让合同的法定事由包括（ ）
A．土地灭失 B．国家强制收回土地使用权
C．国家提前收回土地使用权 D．土地使用权期限届满
10．以下（ ）情况下房屋可出租。
A．无房屋所有权证的 B．共有房屋未经共有人同意
C．已抵押的房屋，经抵押权人同意的 D．权属有争议的
11．国家征收土地的法律特征（ ）
A．征地主体的唯一性 B．征地标的的特殊性
C．征地行为的强制性 D．征地条件的补偿性
12．土地征用补偿费包括（ ）
A．土地补偿费 B．安置补助费
C．青苗补偿费 D．新菜地开发建设资金
二、名词解释
1．房地产法
2．土地使用权出让
3．物业管理法
4．房地产市场管理
三、简答题
1．简述房地产法律关系的特征。
2．简述房地产抵押权的内部效力。
3．简述我国房地产登记具有哪些特点。
4．简述房地产转让合同变更解除的情形
四、论述题
1．试论房地产法律关系的构成
2．试述商品房预售的条件和管理
五、案例分析
新帝房地产公司欲与某市政府签订土地使用权出让协议，购置土地用于开发旅游度假村。双方已经达成以下意向：（1）出让的土地为一块面积20亩的基本农田。（2）出让的期限为70年，自度假村正式投产营业起计算。（3）出让期限届满市政府按照市场评估价格给予新帝房地产公司补偿后收回。请根据我国土地使用权出让的法律规定，分析该意向有哪些不合法之处。
房地产法平时作业四
一、名词解释
1、营业税
2、房地产价格评估
3、房地产市场管理
4、物业服务合同
5、业主自治
6、房地产登记
二、简答题
1、如何理解土地使用权出让？
2、土地使用权出让与转让有什么关系？
3、土地使用权出让有哪些方式？请简要说明各种出让方式的程序。
4、设立房地产开发公司应具备什么条件？
5、我国对商品房预售的条件及管理有哪些规定？
6、根据我国《城市房屋租赁管理办法》的规定，哪些情况的房屋不得出租？
7、根据《城市新建住宅小区管理办法》的规定，我国物业管理的内部体制应如何组成？物业管理公司享有哪些权利和义务？
8、我国房地产市场管理的概念、主要内容？
三、不定项选择题
1．下列属于房地产交易的形式的有( )。
A．房地产转让 B．房地产开发
C．房地产出让 D．房地产抵押
2．下列房地产不得设定抵押的有( )。
A．权属有争议的房地产
B．用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产
C．列入文物保护的建筑物
D．已依法公告列入拆迁范围的房地产
3．拆迁补偿的对象是被拆迁房屋及附属物的( )。
A．所有人 B．使用人 C．租赁人 D．抵押权人
4．业主是指物业的( )。
A．使用人 B．租赁人 C．所有人 D．占有人
5．业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，作为业主大会的( )。
A．权利机构 B．执行机构 C．监督机构 D．常设机构
四、案例分析
2000年10月，景苑房地产开发公司于该市土地管理局签订了100亩土地使用权出让合同，地价每亩为10万元。景苑房地产开发公司受让土地后，完成了开发投资总额的15%，因缺乏资金，于2001年5月，与大展房地产开发公司签订了土地使用权转让合同，景苑房地产开发公司将其获得的100亩土地，以每亩12万元的价格转让给大展房地产开发公司。2002年5月，该市土地管理部门下达了行政处罚决定书，没收了景苑房地产开发公司200万元的收入。
请回答：
1．景苑房地产开发公司与大展房地产开发公司的土地使用权转让合同是否有效?
2．该市土地管理部门的处罚是否合法?
部分作业参考答案
2010年12月02日 王洋
作业1
案例分析
答：
1、A工厂用地10亩不合法。根据土地管理法规定，，对用地有审批权限的为国务院和省级人民政府，用地10亩应该由省级人民政府批准，并报国务院备案。而本案中，A工厂是由县政府批准的。所以是违法行为。同时A工厂没有征用土地的权利，只能由国家征收后再将土地使用权出让给A工厂使用。所以，A工厂的用地行为是违法的。
2、A工厂为摆脱困境将10亩地出让给畅达公司的行为属于土地使用权投资入股行为。
3、畅达公司圈地后，没有对土地进行实际的经营开发，是该土地闲置。依据土地管理法的规定，国家无偿收回土地使用权。
作业2
1、城市规划：城市规划（Urban Planning）研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据，也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的龙头。
2、土地他项权利：指土地所有权和土地使用权以外与土地有密切关系的权利。主要包括地役权、地上权、空中权、地下权、土地租赁权、土地借用权、耕作权和土地抵押权等。 案例分析
答：房屋应归属甲乙所有。根据房地产法的规定，对共有房屋进行转让，必须经其他共有人书面同意。本案中，争议房屋作为甲乙父亲的遗产，二人共同享有继承权，所以为共有人。甲未经共有人乙的书面同意，擅自将共有房屋转让给丙，属于违法，双方签订的房屋买卖合同无效。所以房屋所有权仍然归甲乙共有。丙的损失可以向甲请求赔偿。
作业3
3、物业管理法是指调整业主与物业服务企业在对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养互、管理、维护过程中发生的权利义务关系的法规规范。
案例分析
答：案例中不合法之处有：
1、该公司受让的是20亩的基本农田，依据土地征收权限，应该由国务院批准征收。而案例中是由市政府批准。
2、出让的标的为20亩的基本农田，不符合房地产法的规定。土地使用权出让的只能是国有土地使用权，而基本农田是集体所有的。
3、出让的期限70年不合法。该公司开发的是旅游度假村，属于旅游娱乐用地，最高出让期限为40年。而且期限的起算时间为土地使用权证颁发之日。
4、期满后国家按市场评估价补偿收回的约定不合法。根据房地产法的规定，土地使用权出让期满，土地使用权、建筑物及其他附着物，国家无偿收回。
作业4
一、名词解释
1、P201；
2、P187；
3、P177；
4、P168；
5、P161；
6、P130
二、简答题
1、P35-35；
2、P37-38；
3、P39-43；
4、P64-65；
5、P87-88；
6、P98；
7、答：内部体制由业主、业主大会、业主委员会组成。物业管理公司的权利义务见P160-161。
三、不定项选择
1、AD；
2、ABCD；
3、A；
4、ABC；
5、A
四、案例分析
答：
1、转让合同无效。根据房地产法的规定，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，允许转让。本案中景苑房地产开发公司取得出让土地进行房屋建设，但没有完成投资总额的25%，所以该房地产不能转让。因此，双方合同因违反法律规定而无效。
2、不合法。根据《城市房地产管理法》第六十六条规定“违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。”而本案中，景苑房地产开发公司转让房地产的行为尽管无效，但是其是全部交纳出让金取得土地使用权后转让，不使用没收违法所得的处罚。
