关于乡镇国有土地办理房照整治情况
问题的汇报及建议
县委县政府：
按照县委书记鲁长友在县委群众路线教育实践活动“七个专项整治”会议的指示精神和《房照办理问题专项整治工作实施方案》的具体要求，自2014年7月我局一行7人对全县11个乡镇开始普查登记工作，经过4个月的辛勤工作，已经圆满结束,共登记1524户。现对此项工作所发现的问题建议如下：
一、国有土地界限划分和土地使用证的问题
1.乡镇国有土地的划分比较模糊，乡镇土地所的工作人员，对国有土地的界限都无法给予明确的划分。
2.因为历史原因，国有土地区域内的房屋老百姓大多数都没有办理过国有土地使用权证或是土地使用证和房屋产权人权利名称不一致，商服用途的房屋所有权证国有土地使用证的使用用途是住宅。房屋所有权证是国有的，土地使用证是集体的。
3.土地使用权证是国有的，房屋所有权证是集体的（集体的房屋所有权证有村镇房产执照、农村房屋所有权证、村镇房屋所有权证、集体房屋所有权证等几种样本）。在历家原种 1 场土地使用证是国有的但是老百姓拿的所谓的房屋所有权证为农村宅基地执照。 依据上述3个问题我局建议：
1.我们根据乡镇土地所划分的土地界限给予确权登记，国有土地划分不清的先不确认。在划分界限外的房屋确实拿来国有土地使用证，我们也应该给予确认。没有办理过国有土地使用证的、国有土地使用证和房屋所有权证权利人名称不一致的、商服房屋土地使用证用途是住宅，我局认为根据《房屋登记办法》之相关规定，房屋所有权和土地使用权必须主体一致，应该要求产权人提供主体和权利人一致的土地使用权证。但是根据现实情况和历史原因，各个乡镇不管是住宅房屋还是商服房屋大部分都没有土地使用权证或是主体不一致。这是普遍现象也属于历史原因，现在要求老百姓都去办理土地使用权证，增加了老百姓的费用。从维稳的角度出发我局建议能否给确实在国有土地范围内的持有国有房屋产权证的先给予确权换证，老百姓以后到产权大厅办理转移、他项权利等登记的时候再要求提供国有土地权使用权证。
2.有国有房屋所有权证，但是土地证是集体的，先去变更为国有土地使用权证，我们再给予确认。集体房屋所有权证只要提供国有土地使用权证的我们就给予确认。
2 3.农村宅基地执照按照相关法律的解释，仅仅是对房屋占用的宅基地的批准文书，代表着你对宅基地有着使用的权利，允许你建房而不是房屋所有权证，所以这种情况我们不能给予确认。桦南镇房管所负责同志说农村宅基地执照他们给予办理过换发国有房屋所有权证，我们建议能不能在确权登记之后，尊重历史，老百姓拿此执照和国有土地使用权证我局再给予办理房屋所有权的初始登记。
二、乡镇房屋所有权证真伪和产权证照的公章多样化的问题
1.乡镇的房屋所有权证有好多种，有九十年代乡镇归我局管理的时候，发放的是红色塑料皮的桦南县房产执照，蓝色、绿色、紫色皮的黑龙江省监制的房屋所有权证，有现在的国有房屋所有权证。国有的房屋所有权证的房本是由我局发放给乡镇的，乡镇工作人员到房产局领取。但是现在发现各乡镇的房屋所有权证跟我局发放的房照有很大的出入，纸张的颜色有好几种，封面的章不是套印章而是加盖的房地产管理局的公章。
2.房屋所有权的公章多样，同一个乡镇有过两个或三个公章，有的乡镇在房屋所有权证上只加盖公章而没有办事员名章。 根据上述两个问题我局建议：
1.房屋所有产权证多样化的原因可能有三个：（1）、乡镇没有产权证了，工作人员没有及时到房产局领取，通过别的渠
3 道自己购买了房屋所有权证，但是办理产权证的公章都是真实的。这种情况只要乡镇政府能够出具证明确认此房屋产权证确实为乡镇办理的，而不是个人自己办理的假证，我局就给予确认。
（2）、2012年6月份乡镇国有土地上的房屋所有权证归县里办理之后，房产局不再卖给乡镇房屋产权证，乡镇人员个人原因再给办理产权证，这种情况我们不能确认，以房屋所有权证的时间点为界。
（3）、个人办理的假证，公章也是假的，乡政府不给确认的，我局不能给予认定。
2.公章的多样化的原因可能有以下几种情况：领导交替，更换公章；公章坏了，更换公章；假的公章。建议乡镇政府出具证明认定这几类公章全都是真实、合法、有效的，我局就给予认定确权。如果乡镇政府不认定公章的真实性，我们就认定此房屋所有权证为假证。
三、房屋所有权证权利人、房屋用途、房屋面积涂改的问题
房屋所有权人过户、面积和房屋用途的变更不办理转移和变更登记，而是直接在房屋所有权证书上直接更改、涂改，有的加盖了办事员名章、乡镇房管所的产权证照章或现在房管所的公章。根据调查出现这种情况可能以下原因：1.工作人员为了省证，图方便而直接涂改或划掉直接填写，这也是乡镇办理产权证过户、变更面积、房屋用途的一贯作法。2.
4 自2012年6月份办证由我局收回来之后，就不卖给乡镇产权证，工作人员没有证就直接在原房照上做涂改或更改。 此类问题我局建议：
房屋用途住宅改为商服的，出具土地必须是商业用地的土地使用权证书。面积扩建的那种经我局测绘队员现场实际测量，确实面积符合的再给予认定。产权过户的和上述两种情况都要求乡镇政府给予出具证明认定其确实为乡镇房管所办理，认定其真实、合法有效，住宅的房屋变为商服、面积变更的，乡镇政府给予出具变更房屋用途和房屋面积的证明。
四、产权人走死逃亡找不到的
因为对房屋产权证的重要性没有认识上去，很多老百姓的房子已经买了多年，没有办理过户手续。现在产权人有的已经死亡或是搬迁到外地已经无法找到。 此类问题我局建议：
1.根据《房屋登记办法》之相关规定，产权人死亡的，过户给继承人或是卖给他人的，必须办理《继承权公证书》。办理到继承人名下之后再办理过户手续。
2.这些都是历史遗留问题，建议是否能尊重历史这样办理：产权人死亡，有第一继承人继承的，由继承人持《继承权公证书》来代理。没有第一继承人的，房屋卖给现在的产权人。 5 由村委会、左领右舍、司法部门给予出具证明，证明其买卖房屋的真实性，当地派出所出具产权人的死亡证明。 3.卖方找不到的，村委会、左邻右舍、司法部门给予出具证明，证明其买卖房屋的真实性，此房确实为买方所买。这种情况建议由村委会代为申请登记。
五、房改房屋
乡镇林场和粮库有的是公房，房照办理时加盖了此房出售无效的字样。按照要求应该办理房改二次手续，把享受的25%的优惠款返到房产局。经核查，粮库的房产局有房改表，而林场职工公房在房产局没有相关的房改表。
此类问题我局建议：由各有关单位出具房改房屋当时出售的名单，经我们统计和对比之后，由各有关单位出具优惠款已经交齐的证明，我局在给予办理。
六、房照名字和身份证明名字同音不同字
因为历史原因，乡镇办理产权证并不要求产权人提供身份证明，致使很多产权证和身份证同音而不同字，按照《房屋登记办法》之相关规定，变更身份证明必须提供由派出所出具的户籍证明。但是派出所有的不同意出具，说是因为产权部门的错误照成的，而不是他们办错的。 此类问题建议：
6 如果派出所不同意出具户籍证明的，有村委会、街道、或单位出具证明，证明办理产权证时因笔误写错名字，其二人确实为同一个人。
七、孟家岗林场住宅楼、办公楼产权登记。
孟家岗林场职工住宅楼、办公楼是在2001年集资建设，现有的楼房无建设相关审批手续，经孟家岗林场与桦南县政府请示同意后，由孟家岗房管所为职工住宅楼和林场办公楼办理了房屋所有权证。建议孟家岗住宅楼既然已成事实，属于历史遗留问题。涉及到老百姓的，乡镇政府也给出具了请示证明，我们直接就给予确权换证。因为林场办公楼是国有资产，由孟家岗林场向政府提出申请。
八、仓房用途的界定
乡镇的很多仓房都办理了房屋所有权证，根据《房屋登记管理办法》之相关规定仓房应该属于工业交通仓储范畴类仓储性质的商业房屋。但实际老百姓的仓房就是民用储存杂物的房子，照价要比住宅还要低。 此类问题我局建议：
1.从尊重历史，安抚老百姓的角度出发，按照《房屋登记办法》之相关规定给予认定为仓储性质的商业房屋，但是土地使用证必须为商业用地。如果土地使用证是住宅，房屋我们也只能认定为住宅。
7 2.按照实际情况，仓房的造价要比住宅低很多，考虑到要是认定为商服房屋，以后动迁的价值就得按商服房屋去界定，所以建议还是认定为住宅。
下一步打算：
1.此项乡镇登记确权工作的开展程度主要取决于乡镇政府的配合。有的乡镇从领导到乡建工作人员自身对此项工作都没有足够的认识。乡镇宣传工作力度不够，有的老百姓对此项工作存在怀疑和不相信的态度，有着是不是诈骗和是不是房产局工作人员的想法。因此建议政府召集各乡镇政府主要负责领导开会，传达专项整治工作的重要性和紧迫性，希望在明年开春之后进行第二轮的确权登记，乡镇能够加派工作人员，在工作上给予大力配合。
2.和地方税务局沟通制定乡镇住宅房屋和商服房屋价格的最低限价，为以后老百姓办理转移登记提供收费标准。
房照办理问题专项整治工作领导小组
2014年12月10日
