鑫茂花园经营管理方案
根据建设部、深圳市政府有关物业管理法规及市国土与房管局的有关文件精神。依据鑫茂花园管理处的建设思路以及未来入住人群的服务需求，参照以往潜龙物业管理经验、同类物业的市场行情及同行业的测算方法，对鑫茂花园管理处前三年收支情况进行测算，具体如下：
一、鑫茂花园管理处每月费用支出：
2、行政办公费合计：9166元/月
3、机电设备设施维护费测算表合计3.16万元/月
5、生活水箱清洁、清毒合计：600元/月
6、清洁卫生费（不含“四害”消毒，化粪池清理）合计：11000元/月
78、化粪池清理费用及“四害”消杀费合计：2,500元/月
9、前期开办费用分摊： 按行业标准，鑫茂花园管理处前期开办费用约为33.5万元，具体是员工服装类：76070元；办公品类：73060元；维修工具类：19706元；保安器材类：48900元；清洁用品类：42250元；厨房用品类：4360元；入伙资料印刷类；70680元，合计费用约为人民币335026元（各种物资价格均为市场参考价），分五年进行分摊。合计：5,583元/月
10、不可预见费用：
以上1至9项支出合计×2%＝311,649×2%=6,233元/月
11、法定税费：全年总收入×5．75%=396155×5．75%=22,779元/月
12、管理佣金：
以上1至10项支出合计317,882×10%=31,788元/月
13、业主入伙费用（仅第一年）：合计443,849元，计入全年的管理成本1）、装修垃圾清运费：144018平方×3元/平方×90%=388,849元；
2）、入伙庆典及聘请礼仪公司费用：横幅一条、高空汽球两个、充气拱门一个、鲜花摆放、聘请礼仪公司费用等约为23,000元；
3）、停车场IC卡、门禁IC卡成本费：2600张×10元/张=26,000元；
4）、现场喷绘展示牌、入伙导向牌、办公指示牌、笔记本、复印纸一批：6,000元 以上1项+2项+3项„12项总计支出为：372,449元/月
二、鑫茂花园管理处月收入为：
1、多层住宅管理费收入：7308㎡×0.9元/㎡·月×95%=6,248元/月
2、高层住宅管理费收入：138704 ㎡×1.98元/㎡·月×95%=260,902元/月 (注：第一年C区12月份入伙，高层住宅管理费收入减少17982平方×1.98元/㎡·月×5个月=178,022元)
3、商铺管理费收入：15688 ㎡×3.3元/㎡·月×85%=44,005元/月
（注：第一年C区12月份入伙，商铺管理费收入减少1878平方×3.3元/㎡·月×5个月=30,987元）
4、第一年地下停车位收入(第一年停车场车位使用率按40%计,第二年按55%计,第三年按70%计)：750个×200元/个·月×40%=60,000元/月
5、第一年有偿服务及经营性收入(包括代理租赁、会所及游泳池在内，第一年、第二年、第三年计划每月收入分别为2.5万元、3万元、3.5万元)：25000元/月
以上1项+2项+3项+4项+5项总计收入为：396,155元/月
三、鑫茂花园管理处前三年物业管理年度收支计划：
四、分析说明及结论：
1、此经营计划按100%的销售、90%的入住率、以及95%的收费率进行成本分析，其主要成本人工费也是按同类物业标准配备与计算。由于公共水电费中的电梯日常使用率较难估算，以及停车场第一年的车位使用率由于小户型业主的经济条件等因素，可能使本经营计划与实际情况存在一定出入；
2、鑫茂花园分二期入伙，A、B区计划7月底入伙，C区将在今年12月份入伙，所以第一年度管理费收入比正常年份少20.9万元；
3、第一年因为有业主入伙费用和装修公司及其他驻点客户三个月的入场费约124.88万元作为补贴，所以本年度尚有67.21万元盈利；
4、从第二年开始，当管理处的各项工作走上正轨，业主的入住率稳定后，鑫茂花园管理处的盈利将逐年提高，第二年计划盈利64.38万元，第三年盈利97.385万元，以后每年的盈利指标在98-105万元；
5、我们将进一步为住户提供多项便民有偿服务，利用现有条件，经营好小区内的会所和小游泳池，提高经济效益；
6、在增收的同时，努力降低管理成本，反对铺张浪费，从小处着眼，集水成流，我们将制定廉洁奉公制度，加强物流控制，提高利用率，采取有效节能措施，实施科学管理，走可持续发展之路，将鑫茂花园创建成深圳市品牌物管小区，为潜龙地产日后的销售奠定良好的基础。
深圳市潜龙物业管理有限公司
2006年5月26日
