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关于在绿城房地产集团有限公司
项目管理方面的实践报告
实践是检验真理的惟一标准。社会实践是学校根据专业教学的要求，对学员已学部分理论知识进行综合运用的培训，其目的在于让学生接触社会，加强学生对社会的了解，培养和训练学生认识、观察社会以及分析、解决问题的能力，提高学生的专业技能，使之很快地融入到实际工作中去。
201X年X月我进入了绿城房地产集团有限公司。在那里，我接受了更为有用的房地产开发项目管理等方面知识，增强了我的实战能力，使我迈出了成功的一步。
在这很短的一段时间内，要想熟悉和掌握该公司项目管理的基本操作流程是不易的。我主要采用了“多看、多问、多学、多悟”四多的方式，基本了解了该公司的整体情况。现将此次实践活动的有关情况报告如下：
(一) 公司概况
绿城房地产集团有限公司，国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司——绿城中国控股有限公司（股票代码：3900）的全资子公司。
绿城房地产集团，历经17年的发展，拥有100多家成员企业，3400多名员工，房地产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等50多个城市。至2010年12月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达3900多万平方米。
绿城致力于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城、合肥桂花园为代表的多层公寓系列；以杭州绿园、杭州春江花月、杭州西溪诚园、上海黄浦湾为代表的高层公寓系列；以杭州桃花源、青山湖玫瑰园、上海玫瑰园为代表的别墅系列；以北京御园、杭州留庄为代表的平层官邸系列；以杭州翡翠城、济南全运村、青岛理想之城为代表的大型社区系列；以温州鹿城广场、杭州蓝色钱江为代表的城市综合体系列，同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。自2005年起，绿城积极参与城中村改造，承建安置房建设，至2010年12月底，政府代建项目共计29个，总建筑面积570万平方米。
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至2010年，绿城已连续7年名列中国房地产公司品牌价值TOP10，连续6年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10。2010年，绿城总品牌价值达80.08亿元，在混合所有制房地产企业中排名第二；2010年绿城实现合同销售额达541亿元。
绿城定位“以商业模式运营的社会公益企业”，始终信奉“讲正义，走正道，得正果”的企业宗旨，秉承“真诚、善意、精致、完美”的核心价值观，以“为员工创造平台，为客户创造价值，为城市创造美丽，为社会创造财富”为企业使命，全面构建人文、历史、员工、工作、品质、服务、社会等价值体系，努力打造“中国最具完整价值的房地产公司”，致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史留下优秀的建筑作品。
(二) 实践的内容与过程
整个实践过程分为两个阶段进行，第一阶段从XXXXX起至XXXXX，在该公司运营中心，跟随XX对整个公司的概况、整个绿城公司业务的操作过程进行一般的了解。
绿城建设根据合同约定组建项目管理团队，履行项目委托开发管理职责和义务，根据合同的约定或委托方的授权行使项目日常经营管理权，努力实现项目管理各项目标，取得合同约定的收益。委托方负责筹措项目开发所需全部资金，拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担项目投资风险。
委托方自项目确权后，以契约形式委托绿城建设负责包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理。绿城建设根据合同约定在受托管理项目使用绿城品牌。
绿城项目管理包括以下几个方面：
1.前期管理
对项目的整体定位和运营思路及方案进行统筹规划，并在委托方的配合下负责办理项目开发建设所需的相关审批和许可手续。
2.设计管理
选择并委托各阶段规划设计、建筑设计、景观设计、精装修设计单位，把控设计进度及设计成果质量。
3.工程管理
选择各类施工单位、材料供应单位和监理单位并进行统筹管理，对项目工程建设阶段的质量、工期、安全生产、文明施工等进行全面管理。
4.成本管理
制定合理的目标成本，并在项目开发建设全过程中实行有效的目标成本管理。
5.营销管理
对项目房产市场定位进行规划并制定销售目标和计划，选择各类营销专业工作单位并统筹管理，对项目的策划、推广、销售过程进行全面管理，实现项目销售目标。
6.交付管理
组织各类中间验收、竣工验收，完成竣工验收备案工作，组织实施项目房产的集中交付。
7.客户服务
设置或延聘客户服务组织，有效处理客户投诉，提升客户满意度；负责项目房产在约定期限内质量保修期的管理工作。
8.前期物业管理
选择前期物业管理单位，协调制定物业服务方案，对前期物业服务的质量进行督导。
9.档案管理
对项目开发建设全过程的重要档案资料进行归档保存，并根据相关档案管理的要求及时移交。
第二阶段从XXXX起至XXXX，在该公司运营中心计划统筹部门学习，主要学习运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理。
具体地讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 房地产项目管理的意义主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面等。
1.房地产开发项目的计划管理。对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开
发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，项目有序地达到预期总目标。
2.房地产开发项目的组织管理。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，
以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，
使项目的各项目标得以最终实现。
3.房地产开发项目的协调管理。是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项
目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。在各种协调之中，人际关系协调最为主要，项目经理在人际关系协调过程中处于核心地位。
4.房地产开发项目的控制管理。是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，
并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。
(三) 公司在房地产开发项目管理方面成功的主要经验
绿城房产建设管理有限公司，依托绿城17年来所积累的开发理念、品牌价值、管理团队、研发能力、营造经验、客户资源等核心优势，向委托方提供房地产项目开发建设的全过程管理和品牌输出服务，实现合作共赢。
绿城房产建设管理有限公司将绿城所拥有的核心专业力量及管理能力集合成各专业管控中心，对代建项目进行技术支撑、专业管控和品牌服务。
持续强劲的产品研发能力。绿城专注于高品质物业的开发，产品类型不断丰富和完善，目前已形成别墅、平层官邸、多层公寓、高层公寓、城市综合体、大型社区、商用物业、安置房等产品系列。
多年来绿城已经形成强大的专业资源整合与品质把控能力。五大管理体系：质量管理、本体建设管理、财务管理、成本管理、综合管理体系；三大技术标准：绿城精品工程认定标准、标准工程部标准、先进工艺工法技术标准；两条产品质量管控线：工程管理产品质量管控线、工程督导产品质量管控线。
绿城已整合优秀专业力量，组建设计、景观、装饰、采购、成本等多家专业公司，统筹浙江绿城建筑设计有限公司、浙江绿城东方建筑设计有限公司两家甲级设计院和国际国内各优秀专业公司，放大专业管控效应。
绿城已经具有行业领先地位和品牌溢价能力。已连续7年名列中国房地产公司品牌价值TOP10，连续6年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10。2010年绿城实现合同销售额达541亿元。
绿城长期以来对产品和服务品质的不懈追求,使“绿城”成为全国知名品牌。作为备受消费者信赖的品牌，绿城能成功进入新市场、吸引更广大客户、迅速扩大市场份额，而绿城项目的价格也通常高出同类地段同类产品的20%以上。
绿城建设的整体管控模式具体有垂直管理和专业协同两个方面：
（1）在规划、建筑设计、景观、精装修（装饰）和营销等专业，由公司总部进行高度垂直化的专业管控，成本管理和材料采购原则实行垂直化管理，并根据代建项目实际情况给予项目经营班子相应授权。
（2）在本体建设、运营管理、工程管理、行政管理等专业，由公司总部通过制定标准、品质督查、过程管理等形式进行专业把控。
(四) 公司在房地产开发项目管理方面存在的主要问题
在这次社会实践中，学到了很多在课堂上学不到的东西，开阔了自己的眼界，丰富了专业知识。但在这短短的一段时间内，我感觉到公司的整个管理，尤其是绿城建设的整体管控模式具体有垂直管理和专业协同两个方面比较规范、出色。由于绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，公司房地产开发过程中的造价控制也面临着新的挑战，目前我认为该公司在房地产开发工程造价控制方面存在以下几方面的问题：
1.公司决策层缺乏充分的市场调研做支柱
可行性方案的选定和投资估算的定位是建设项目的核心，这一阶段不仅关系到目标实现时间的长短、质量的优劣，也是全过程造价控制的源头，对以后各阶段的造价控制起指导作用。如何在这一阶段把质量、造价和工期结合好，就需要进行充分的市场调研、详细的资料收集和反复的方案比较，尽可能选出最佳组合，作出科学的决策。否则就会造成方向性错误，提高工程造价。
2.施工设计管理方面存在问题
现阶段房地产开发企业对于图纸设计阶段的管理工作可以说是很少，甚至是一片空白。绝大多数开发商可能认为，方案，功能确定后交设计单位设计，具体事情那是设计院的事，房地产开发公司对这些专业设计的管理能力弱，加上多数设计人员无成本概念，无创造附加价值的能力，图纸错误多，欠缺细部设计图纸。开发商只注重施工现场的成本，质量控制，而忽视设计阶段的成本，质量控制。首先没有具有详细和明确要求的设计委托书。一些企业为了尽快拿到图纸，在功能和要求还不确切的情况下，就要求设计院设计图纸，这样一来，必然造成设计出来的图纸在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工过程中才发现，要求修改，不仅增加工程成本和施工难度，而且影响工期。
(五) 实践的收获和体会
经过这段时间艰苦而又快乐的实习旅程，我们满载而归，我们不仅仅学会到了房地产开发项目管理的更多知识，把房地产项目管理的理论和实际紧密的联合起来。我坚信通过这一段时间的实习，所获得的实践经验将终身受益，在以后的工作中将得以体现，我会不断的理解和体会实习中所学到的知识,充分展现我的个人价值和人生价值，为实现自我的理想和光明的前程而努力。我们得到更加宝贵的东西就是经验与自信，我们不再害怕社会激励竞争的到来，我们现在喜欢上了暴风雪的洗礼，我们会真诚的对待以后的每一件事和每一个人，相信有了这次实习的成功经历，我们会在以后的岗位上走的更稳做得更好。
学号：
姓名：
XXXX年XX月XX日
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