1、问：在通过招拍挂方式取得国有建设用地过程中，如何确定出让权限及出让土地的合法性？
答：国土资源部于2002年4月3日发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。此后各类房地产开发建设用地，除按规定可能划拨外，一律实行招标拍卖挂牌出让。开发商在受让前、受让过程中和受让以后应当注意考虑以下法律风险：
（1）土地使用权出让的主体只能是市、县人民政府，开发区管理委员会作为出让方订立的土地使用权合同，应当认定无效。该依据是2005年8月1日起施行的最高人民法院2005年6月21日公布了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》。
（2）土地使用权出让合同的标的物仅限于国有建设性土地使用权，而不包括国有农场的土地使用权，更不包括集体土地使用权。国务院在2003年出台的18号文《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中还特别强调：“严禁以科技、教育等产业名义取得享受优惠待遇政策的土地后用于房地产开发建设，严禁任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地，使用农村集体土地进行房地产开发建设。”
（3）注意出让国有土地使用权的土地面积和政府的级别的关系。根据规定，出让耕地一千亩以上，其他土地二千亩以上的，由国务院批准，出让耕地三亩以下，其他土地十亩以下的，由县级人民政府批准。在两者之间的要由省级人民政府批准。
（4）注意出让的土地是否在经批准的总面积方案范围内以及确认投资项目审批的权限和程序是否合法。以避免土地出让合同签订后，项目的投资计划批不下来，开发期限就会在项目投资计划审批过程中被耽误。
2、问：在通过招拍挂方式取得国有建设用地过程中，对于土地出让合同应当对哪些条款加倍注意？
答：（1）注意明确土地费用与土地状态及取得土地使用权证的关系，尤其是毛地出让的，应明确征地或拆迁中各项关系由谁处理、拆迁安置的条件与费用等问题，从而有利于项目总体开发顺利。
（2）对成片开发的出让合同，需要对子项地块的开发、转让等问题做出约定，一般应根据子项地块的土地出让金支付进度、土地使用权证书取得情况以及土地投资开发情况，来规定转让条件。
（3）明确地下空间的开发利用权，包括地下空间开发利用范围、使用性质、总体布局、开发强度、出入口位置和连通方式等内容。
（4）明确对出让土地的实际面积如何界定。依据规定，在出让土地前，出让地块必须具备由规划部门依据控制性详细规划出具的拟出让地块的规划条件和附图，而且规划设计条件必须明确出让地块的面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地比例、建筑界线、开发期限以及必须明确出让地块周围地区的环境与基础设施条件。因此，开发商在签订土地出让合同时，应对以上的规划条件及附图做详细的了解和仔细的分析。
（5）注意有关国有土地收回的相关规定。综合《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规，目前收回国有土地的法定条件包括以下5种情形：为公共利益需要或者实施城市规划进行旧城改建需要使用土地的；无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地；闲置土地的；土地使用者违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条第二款未按照合同规定的期限和条件开发、利用土地的；土地使用权使用期限届满的。除收回国有土地的法定条件外，若土地出让合同对收回国有建设用地使用权有规定的应当关注。
4、问：在建设工程招投标阶段，哪些工程建设项目必须进行招投标？ 答：《中华人民共和国招标投标法》第三条规定：“中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、涉及、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：
（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；
（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；
（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。前款所列项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制定，报国务院批准。法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。”
《工程建设项目招标范围和规模标准规定》对《招标投标法》第三条中所列项目的具体范围和标准作了规定，其中明确将商品住宅（包括经济适用房）纳入关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围，必须进行招投标。同时授权省、自治区、直辖市人民政府，在不低于前述规定中确定的范围前提下，可以根据实际情况确定本地区进行招投标的具体范围和规模标准。
因此，在进行工程建设之前，建设单位需要根据工程实际情况，确定工程是否属于按照国家或者省、自治区、直辖市规定必须进行招投标的范围，从而确定是否需要进行招投标。
5、问：在建设工程合同订立阶段，补充协议（或施工协议）与备案中标施工合同内容不符是否存在法律风险？（阴阳合同问题）
答：房地产开发企业通过招投标程序确定中标施工单位后，将依据招投标文件签订正式的房地产开发建设工程施工合同，并按规定将签订的合同送房地产开发建设主管部门进行备案。由于实际履行的需要，房地产开发企业可能之后会与中标施工单位另外签订施工补充协议。这样，就有可能出现补充协议（或施工协议）与备案中标施工合同内容不符的情形。
《招标投标法》第四十六条规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人投标文件订立书面协议。招标人和中标人不得再行订立背离协议实质性内容的其他协议。《最高人民法院关于审理建设工程施工协议纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定，当事人就同一房地产开发建设工程另行订立的建设工程施工协议与经过备案的中标协议实质性内容不一致的，应当以备案的中标协议作为结算工程价款的根据。由此可见，房地产开发企业与施工单位签订的补充协议应与备案的合同实质性内容相一致，否则补充协议中不一致的条款将为无效，最终仍以施工合同作为结算工程价款的根据。
因此，如果房地产开发企业通过签订补充协议（施工协议）来改变经招投标程序确定的中标价和其他实质性内容，违反了法律的相关强制性规定，相关条款应属无效。但是对于补充协议中设计工程价款结算事项之外的实质性内容，与备案中标协议不一致时如何处理并未有明确的说明。故房地产开发企业在与施工单位签订补充协议应注意上述问题，防范法律风险。
