物业管理政策与法规
考试题型：单选
10、多选
10、名词解释
15、简答题20、案例分析30、论述题10
一、名词解释
物业管理法由国家权力机关或其授权的行政机关制定的，旨在调整物业管理活动中国家级有关机构、物业管理主体、服务对象之间的各种社会关系的法律规范的总称、
法律分为由全国人民代表大会制定、修改的基本法律和由全国人大常委会制定、修改的普通法律两种类型。法律的效力仅次于宪法、
行政法规由国务院制定、批准和发布。《物业管理条例》属于物业管理行政法规。行政法规的效力次于法律、
法律关系法律规范在调整人们行为过程中形成的法律上的权利和义务关系，是基于法律规范而形成的特殊社会关系、
法律事实物业管理法律事实是指物业管理法规所规定或认可的，能引起物业管理法律关系发生(产生)、变更和终止(消灭)的客观现象或原因条件、
物业权属房地产所有权及其有关的其它财产权利主体上的归属、
建筑物区分所有权指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有人对建筑物专有部分所享有的专有所有权与对建筑物公用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称、
物业相邻关系是指不动产毗邻的物业所有权属主或占用人之间，在对各自的物业行使权利是，因彼此间依法应给与相邻人便利或接受法定限制而发生的一种特定的权利义务关系、
物业管理法律责任是指物业管理活动的民事主体、行政主体和行政相对人对自己违反物业管理法规的行为所应依法承担的具有国家强制性和不利性的法律报应(法律后果)、
归责法律责任中的归责是指因违法行为所导致的事实后果是否应当由违法行为关系当事人承担的判断过程、
违约责任是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，依法应当承担的继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等财产性法律责任、
侵权责任是指在物业管理活动中，民事主体因违法实施侵犯国家、集体、公民的财产权和公民、法人人身权的行为而应依法承受的不利性民事法律报应、
过错责任类型凡是因实施了违法行为而致人损害者，如果不能证明自己主观上没有过错，就被推定为有过错并承担相应的法律责任、
无过错责任类型只要行为人作出特定侵权行为或违约行为而造成损害结果，不论其主观有无过错，即使无过错仍应当依法承担法律责任、
业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是所拥有物业的主人、
业主大会是由全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治自律组织、
业主委员会业主大会的执行机构。是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，业主大会从全体业主中选举产生，经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体。其合法权益受国家法律保护、
管理规约是有共同约束力的，有关业主在物业使用、维护和管理等方面权利义务的行为守则、物业管理合同是物业管理企业与业主(或业主大会授权的业主委员会，下同)之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。、
前期物业服务合同是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据、要约指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示。、
承诺就是对要约的接受、
缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中，因一方过错、违背诚实信用原则，造成另一方可信赖的合同利益受到损失时，而必须承担的民事责任、
物业管理纠纷是指自然人、法人、其他社会组织、国家有关行政管理部门相互之间在物业管理的民事、经济、行政活动中，因对同一项与物业有关或与物业管理服务有关或与具体行政行为有关的权利和义务有相互矛盾(对立、对抗)的主张和请求，而发生的具有财产性质的争执、
诉讼是法院在物业管理纠纷诉讼当事人和其他诉讼参加人的参加下，依法审理和解决物业管理纠纷案件的活动，以及在该活动中形成的各种关系的总和、
仲裁是指由物业管理纠纷当事人依据仲裁法，双方自愿达成协议，选定仲裁机构并由其主持调解或对纠纷作出裁决的一种处理纠纷方式、
调解是指物业管理纠纷不能以协商的方式解决时，根据一方当事人的申请，在人们调解委员会或其他第三方的主持和协解下，以法律法规和社会公德为依据，通过说服教育的方法，促使物业管理纠纷双方当事人在互相谅解的基础上，自愿进行协商或经协商自愿达成协议，从而解决物业管理纠纷的一种方式。
二、复习思考题
我国物业管理法规的表现形式
中国现行物业管理立法体制是一个以国家立法权为核心，两级(中央和省)并重、多类结合的立法体制
确定法律规范效力等级的原则
下位法服从上位法。制定机关的地位越高，一般效力等级越高。
同一主体制定的法律规范中，按照特定的、更为严格的程序指定的法律规范，效力等级高于按照普通程序制定的法律。
后法优于前法
特别法优于一般法（只限于同一主体制定的法）
述物业管理法律关系的特征
1、法律关系性质的多重性
2、基本主体的特定性
3、客体的特殊性
4、国家干预程度比较大 物业管理法律关系的分类
民事法律关系、经济法律关系、行政法律关系、刑事法律关系
法律关系的构成要素
1、物业管理法律关系的主体；
2、物业管理法律关系的客体；
3、物业管理法律关系的内容 物业产权的持有形式及含义
1、个人独有
2、共有
3、公有
4、财团所有
5、复有
含义：指财产法律关系主体对产权特别是对所有权的把持方式
基地使用权权的取得方式
1、设定取得
2、转让取得
3、继承取得
房屋所有权的取得方式
1、新建取得
2、因购置取得
3、因接受赠与取得
4、取得时效取得
5、因继承、分家析产、分割共有房地产和其他法律规定而取得
处理相邻关系的原则
（1）相邻的公民或者法人应该按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系
（2）相邻一方有权要求另一方提供便利，因此而产生的损失、费用由 受益人承担。
（3）相邻一方因违反自己的相邻义务而使另一方遭到危害时，应依法承担相应的停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失的民事责任。
民事行为有效的条件
(1)行为人具有相应的民事行为能力(2)行为人意思表示真实(3)行为不违反法律或者社会公共利益 物业管理中民事行为无效有哪些情况
(1)绝对无效的民事行为
1)损害国家利益的欺诈、胁迫2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益3)以合法形式掩盖非法目的之隐匿行为4)损害社会公共利益5)违反法律、行政法规的强制性规定
(2)相对无效的民事行为
1)重大误解2)显失公平3)乘人之危4)不是损害国家利益的一般欺诈和胁迫
简述物业管理法律责任特征
1.法定责任与协议责任相结合
2.技术规范确定的责任分量大
3.法律责任呈现复合性和复杂性
物业管理法律责任的一般构成
在一般情况下，法律责任的归责条件由下列四要素构成：
(1)行为违法。
(2)损害结果。
损害的形式主要有人身的损害、财产的损害、精神的损害和其他利益方面的损害。损害的范围包括直接实际损害和丧失预期可得利益的间接损害。
(3)因果联系。违法行为与损害结果之间应当存在因果联系。
(4)行为人心理主观过错状态。
违约与侵权责任的特点与区别
(1)违反原有义务不同。
违约责任违反的是合同义务，侵权责任违反的是法定义务
(2)保护的权利性质不同。
违约责任要保护的也是这种相对的债权及债务关系；
侵权责任的目的是保护财产所有权和与经济利益有关的人身权等绝对性权利。
(3)构成要件不同。
中国《合同法》规定的是无过错责任；而侵权行为一般是过错责任。
法律责任的归责类型
(1)过错责任类型。(2)无过错责任类型(3)公平责任类型
简述业主大会的职责
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主的权利和义务有哪些？
权利：
1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务
2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议
3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议
4、参加业主大会会议，行使投票权
5、选举业主委员会委员，并享有被选举权
6、监督业主委员会的工作
7、监督物业管理企业履行物业服务合同
8、对物业共用部位、公用设施和相关场地使用情况享有知情权和监督权
9、监督物业共用部位、共用设施专项维修资金的管理和使用
10、法律法规规定的其他权利；
义务：
1、遵守业主公约、业主大会议事规则
2、最受物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度
3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定
4、按照国家有关规定交纳专项维修资金
5、按时交纳物业服务费用
6、法律法规规定的其他义务
业主委员会的职责
1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况
2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同
3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同
4、监督业主公约的实施
5、业主大会赋予的其他职责
简述物业管理合同的特点 业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业管理企业签订物业服务合同。
各级政府行政机关有必要介入、指导和监督物业管理活动 物业管理服务是有偿性质 所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任
物业服务合同的生效条件。
1、当事人的缔约能力 ；
2、当事人的真实意思表示；
3、合同的内容合法；
4、合同的形式合法 合同成立与合同生效的关系
效力不同。合同成立后，当事人不得对自己的要约合承诺随意撤回。合同生效后，当事人必须按照合同的约定履行。
合同的成立主要体现的是双方当事人的合意，合同生效则体现了国家法律对当事人合意的确认和肯定。
前者国家不会主动干预，后者国家则会。
法律后果不同。合同不成立后果仅仅表现在当事人之间产生民事赔偿责任，这种责任一般为缔约过失责任。而合同无效的后果除了要承担一定的民事责任以外，还可能表现为产生行政和刑事上的责任
物业管理纠纷的处理方式
1.当事人协商2.调解3.仲裁4.诉讼
物业管理纠纷的起因及其防范
1、房地产开发商遗留问题引起
2、部分物业服务合同的差引起
3、法律法规、规章制度不健全和行政管理工作不完善引起
4、部分业主和的民主意识和法律意识弱引起
5、当事人不良意识和道德引起
防范
1、简历健全物业管理法律体系
2、监督物业服务企业的财务支出
3、规范物业管理市场秩序
4、完善物业管理各期的衔接并明确维修基金的监管制度
