财务知识
一、物业管理费根据什么原则确定？
物业管理单位开展物业管理服务收费遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。具体来说，物业管理收费应坚持六个原则：(1)\"等价交 换\"原则。收费价格的高低由所提供服务的质量决定。(2)\"谁受益、谁出钱\"的原则。(3)\"差别\"原则。根据物业使用人的收入水平不同，采用不同的服务 方式和收费标准。(4)\"优质优价\"原则。根据物业管理公司提供的服务质量、服务水平的不同，采用不同的收费标准。如深圳市规定，凡被评为国家级、省级或 市级示范住宅小区均可上浮物业管理收费标准。(5)\"取之于民，用之于民\"的原则。有两方面含义：一是从住户收取的费用，要用在住户身上，不得挪作他用； 二是不得牟取高额利润。(6)\"公开\"原则。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期 (一般为6个月)向住户公布收费的收入和支出账目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。
各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。
物业管理收费根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁，公用设施的维修保养、保安、绿化等具有公共性质的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。
凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外。服务收费实行经营者定价。特约服务包括房屋装修、家电修理、居 室清洁、代购商品、找医送药、看护病人、接送子女上学等。实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区业主委员会或产权人代表、使用人代表 协商决定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。
二、物业管理费的收取及催缴程序
（有关滞纳金比例以该项目《业主公约》及《物业管理合同》为准） 业户收楼时需将计费时间终止到每自然季度末最后一日
1.1 预缴半年管理费
1.1.1 物业公司财务部将于每年６月１日及1２月１日起向各业户发出次年〈管理费付款通知书〉，详列应交款明细，规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下一个半年的管理费。
1.1.2 每年的１月１日及７月１日起，财务部对尚未交纳本年度应付款的业主发出《催款通知书》，列明欠款明细项目，通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。
1.1.3 《催款通知书》发出后，业主逾期未清缴欠款的，管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》，通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清，并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金（从１月１日或７月１日欠款的第一天起算）。
1.1.4 在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的，管理公司将按 《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。 1.1.5 《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制，统一经客服部发出。 1.2 预缴三个月管理费
1.2.1 物业公司财务部将于每年３月１日及６月１日、９月１日、１２月１日起向各业户发出下一季度〈管理费付款通知书〉，详列应交款明细，规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下一季度的管理费。
1.2.2 每年的１月１日、４月１日、７月１日及１０月１日起，财务部对尚未交纳本季度应付款的业主发出《催款通知书》，列明欠款明细项目，通知其在收到〈催款通知 书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。
1.2.3 《催款通知书》发出后，业主逾期未清缴欠款的，管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》，通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清，并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金（从当季度欠款的第一天起算）。
1.2.4 在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的，管理公司将按 《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。 1.2.5 《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制，统一经客服部发出。 1.3 预缴一个月管理费
1.3.1 物业公司财务部将于每月１５日起向各业户发出下月〈管理费付款通知书〉，详列应交款明细，规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下月的管理费。 1.3.2 每月的１日起，财务部对尚未交纳本月应付款的业主发出《催款通知书》，列明欠款明细项目，通知其在收到〈催款通知书〉７日内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。
1.3.3 《催款通知书》发出后，业主逾期未清缴欠款的，管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》，通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清，并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金（从当月欠款的第一天起算）。
1.3.4 在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的，管理公司将按 《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。 1.3.5 《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制，统一经客服部发出。
三、财务发票和收据管理
1.0目的：
根据《中华人民共和国发票管理办法》及其它有关规定制定本制度。 2.0适用范围： 本公司所有发票、收据(指有价值的收据)及票据(以下简称票据)均属本制度管理的范围。 3.0工作职责：
3.1财务部统一负责本公司各种票据的管理工作。 3.2各种票据的种类、使用范围由财务部规定。 4.0内容：
4.1各种票据的购买及印刷
4.1.1属国家统一规定的发票由财务部指定专人向有关税务部门购买。
4.1.2经有关税务部门批准公司自行印制发票时，由财务部提出式样经总经理核准，并报有关税务部门批准后，在税务部门指定的印刷单位印制。
4.13公司使用的各种发票、收据属代收的部分，使用代收单位的发票、收据；属公司的收据需印制时，由财务部提出式样，经品质部编号及报经总经理批准后进行印制；属各部门专用的票据需印制时，由需用部门提出式样，经财务部审核及品质部编号，报总经理批准后印制。
4.14财务部专管人员必须对购买、印刷或代收单位提供的各种票据进行验收，详细清点数量、检查有无印刷错误、数量有误或印刷有错误的应拒收，各种票据验收后，应按不同的票据登记验收日期、数量、起止号码等，设专柜保管。 4.2 各种票据的领用
4.2.1财务部专管人员应设置各种票据领用登记簿，凡发放票据，必须登记领用的日期、数量、起止号码等，并由领用人签收。
4.2.2使用发票或收据的部门必须指定专人负责各种票据的管理工作(以下简称票据专管人员)。
4.2.3票据专管人员在向财务部领取各种票据时，必须办理领用手续并清点数量、验看号码、发现有号码错乱的，应拒绝领用。
4.2.4票据专管人员对所领用的各种票据必须妥善保管，在交付使用人员时，应进行登记、签收。
4.3各种票据的使用
4.3.1各种票据需按《发票收据使用细则》的规定进行使用。
4.3.2各种票据应当按照规定的时限、顺序、逐栏、全部联次一次性开具。
4.3.3各种票据只能按规定的范围进行使用，不得转借，转让，跳号，拆本使用，或开具空白票据。
4.3.4各种票据需交接使用时，应办理交接手续，写明交接时票据的号码。
4.3.5接收人在接收各种票据时，如发现所交接的票据存在问题，可拒绝接收，并立即报告主管人员，情节严重时，应立即报告财务部。 4.4各种票据的检查和核销
4.4.1财务部有权对各种票据的使用随时进行检查。 4.4.2已用完的各种票据必须立即向财务部进行核销。
4.4.3财务部专管人员在核销各种票据时，必须对票据进行检查，发现有使用不当的，应提出意见进行纠正；发现有问题的，应立即报告财务经理。
4.4.4.财务部专管人员应随时核查使用各种票据的人员有否及时将所收款项按规定上交，在各种票据核销后，应对整本票据报收款项有否上交进行核查。
四、推荐几个物业催款方式
1、利用春节将至机会，将公司苗圃自行培育的小盆栽鲜花配以新年贺卡为礼物，逐户送达业主并致以物业管理方的新年问候。此做法符合当地习俗、自然流畅，且 有礼轻意重之意。新年贺卡上的主要内容包括：“某物业管理公司某管理处全体员工恭贺新年、合家欢乐等内容”，落款除单位外，还应有管理处主任签名。“送 礼”活动要求管理人员共同参加，并要与业主进行适当交流。管理费催交的序幕由此拉开； ;布?8鍳T[
2、按照中国人过年的习惯，过完十五 年方结束。故农历十五以后，再次以物业管理公司管理处名义向全体业主派送新春贺卡，派送形式与上相同。但此次派送贺卡时附带一张管理处致业主的“温馨提 示”，客气委婉地提示业主主动按时缴纳管理费等等。同时，管理处展开多种手段和多样形式的宣传活动，主题围绕“物业管理服务的涵义和内容”以及“缴纳管理 费是业主应尽的义务”等内容进行； nbsp;浞9???
3、“温馨提示”预定缴纳时间截止后５日内，在小区公告栏以公告方式鸣谢，对缴纳管 理费业主表示感谢并公布名单。同时宣传核心转向“缴纳管理费是业主应尽的义务，不交管理费是侵犯其他业主的合法权益的行为”等主题。以舆论宣传等方式敦促 业主限期主动缴纳管理费，此阶段约为7－１0天； I?臚狭?)
4、敦促期结束后，开始实施连续催交行动。选择一统一行动时间，以每三天或每 四天发一款的频率，将事先设计好的十款管理费催交通知书分次送达未交管理费的业主。为强化效果、增加压力，管理费催交通知书的颜色应由浅变深，口吻、内容 也应逐步趋于强硬。自第六款开始，要求业主签收，并计收滞纳金，此阶段是催交工作最为艰苦的时期； 蟐 }刼?
5、催款通知书全部发出，业 主逾期仍然未交管理费，则管理处公开向业主发出“告部分业主书”，对未交管理费业主进行谴责并公布名单，限期缴纳，逾期不交将采取必要的措施。为进一步督 促，将每栋欠费业主名单及金额在楼层公告栏公告。同时，加强“管理费与业主义务”以及相关法规知识等的宣传； DZk=鼽D嵉w
6、经过以上二个月左右的工作，业主欠交管理费的面一般会缩减到业主总数的１０％以内。这表明管理费催交取得决定性的胜利。余下欠费业主、拒交到底的少数业主，应采用联合业主委员会共同做工作，采用行政仲裁或寻求司法解决等途径和手段以求问题的最终彻底解决
7、物业管理是一个系统工作，催交管理费也不是孤立的。进行上述工作的同时，物业管理方应会同建设单位应召开各种形式的座谈会、联席会，通报各项工作进 展、征求业主意见、互动交流，以解决拒交管理费问题为突破口，贴近业主、明辨是非，充分协调各方关系，实质性地推动业主和建设单位矛盾和问题的解决。建设 单位也应以此为契机，展开大规模的公关活动，切实树立诚信负责的良好企业形象，彻底扭转被动局面，争取物业遗留问题的全面妥善解决。
五、物业管理公司的财务制度
1、财务会计管理的涵义
财务是指企业为达到既定目标所进行的筹集资金和运用资金的活动。在物业管理经营过程中，各类管理服务费、特约代办服务费、各种兼营性服务的收入和相应的开支等，就构成了物业管理公司的资金运行。
物业财务管理就是物业管理公司资金运行的管理，在资金运行过程中，包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配。要按照政 府有关规定，规范物业管理企业的财务行为，加强财务管理和经济核算。物业财务管理的对象就是物业经营、管理、服务的资金费用和利润。为了提高经济效益，扩 大收入来源，使物业不断保值增值，许多物业管理公司实行“一业为主，多种经营”的方针，公司下属既有商业贸易部门，也有工程维修机构，还有出租物业及其他 提供有偿服务服务机构。
财务管理的主要内容有：对资金筹集运用的管理，固定资产和经租房产租金的管理，租金收支管理，商品房资金的管理，物业有偿服务管理费的管理，流动资金和专用资金的管理，资金分配的管理，财务收支汇总平衡等等。 财务管理的任务是：
(一)筹集、管理资金
这就是要保证物业经营的需要，加快资金周转，不断提高资金运用的效能，尤其是提高自有资金的收益率。物业管理公司的主要经济来源是房租收入、物业有偿服 务管理费收入，要大力组织租金收入，加强有偿服务管理费的收费工作，做到应收尽受，提高回收率。另外，在资金使用上，对各项支出要妥善安排，严格控制，注 意节约，防止浪费。充分发挥资金的效果。
(二)经济核算
通过财务活动加强经济核算，改善经营管理，降低修缮、维修、养护成本，不断降低消耗，增加积累，提高投资效益和经济效益。
(三)多元经营
积极组织资金，开辟物业经营市场，“一业为主，多元经营”，不断寻求物业经营的新生长点，不断拓展物业经营的新领域，形成新优势。
(四)财务监督
实行财务监督，维护财经纪律。物业管理公司的经营、管理、服务，必须依据国家的方针、政策和财经法规以及财务计划，对公司预算开支标准和各项经济指标进 行监督，使资金的筹集合理合法，资金运用的效果不断提高，确保资金分配兼顾国家、集体和个人三者的利益。同时，要在分配收益上严格遵守国家规定，及时上缴 各种税金，弥补以前年度亏损，提取法定公积金、公益金，并向投资者分配利润。
2、财务会计管理制度
财务管理制度是物业管理公司内部管理的重要制度，是保证有关财务管理工作规范化、标准化的一系列具体规定。可分为以下几类制度：
(一)会计核算方法及凭证账册制度
(1)管理部采用借贷复式计账法，会计科目和核算方法以企业单位预算会计为主，结合管理部的实际，设置银行现金日记账、总分类账、各项明细分类账；
(2)原始凭证是计账的依据，财会人员必须认真审核各种原始凭证，要求一切原始凭证必须手续完备、合法，内容真实，数字正确，日期和印章齐全，大、小写相符等，不得有白条报账，不得有涂改。一切原始凭证经审核无误后，才能填制记账凭证，据以记账；
(3)财会记账员应对一切原始凭证记账负责，账簿的记载不得挖补、涂改或用褪色药水消除字迹，记账应使用钢笔，不准用铅笔或圆珠笔，发生错误应根据性质，采用划线更正或红线更正。凭证、账册应根据专人列册登记，妥善保管，不得丢失。有关会计报表、账册、会计凭证保存年限按上级规定办理；
(4)指定专人保管一切未使用的重要空白凭证，如支票、现金收据、发货票据等，动用时由领用人办理领用手续。对误写的收据或作废的支票，应注销作废章，妥善保存，不得销毁废弃。
(二)货币资金管理制度
(1)严格按照国家有关现金管理制度的规定，除抵补现金库存外，非经银行同意，不得将业务收入坐支留用，严格分清收支两条线；
(2)做好库存现金的保管工作，有关证券和现金必须放在银箱内，确保安全。对指定使用备用金的人员必须进行定期检查、核对，做好备用金的管理，库存现金不得超过银行规定的限额。
①建立健全现金账目，做到日清月结，钱账相符，杜绝白条抵库或账外现金，禁止私立“小金库”；
②对超过现金收付限额以上的收付款项，必须通过银行结算。
(三)费用现金报销制度
为了加强现金报销管理，严格执行财政纪律，对各项现金报销拟定以下制度：
(1)差旅费报销制度(具体内容略，下同)；
(2)加班费报销制度：
(3)医药费报销制度；
(4)客饭招待费报销制度。
(四)往来账目清理制度
做好结账收付款的工作是保证管理正常运转的重要环节。财务人员要及时结账收款，摧收应收账款。过月未收的账款，要上门催收。对月终尚未清理的债权债务，应查明原因，列出清册。财会人员不能解决的事项应及时上报领导。
(五)会计报表制度
会计报表是经营收支执行情况的重要组成部分，其书写报告是领导和上级主管部门了解管理部经济状况和领导工作的重要信息资料，也是编制下半年收支计划的重 要依据。所以，要保证报表的数据准确，内容完整，报送及时，手续完备。对年度结算报表，应附有分析收支计划执行情况的说明。
(六)固定资产管理制度
1.固定资产的涵义
固定资产是指使用期限较长，单位价值较高，在使用过程中保持原有实物形态的资产，是管理部门进行有偿服务所必须的物质条件。为保证固定资产的安全完整，提高使用效率，应管好用好这些资产，提高服务效益和经济效益。
2.固定资产的范围和分类
(1)凡单价在200元以上的一般设备，单价在500元以上的专用设备，其耐用时间在一年以上的，均列为固定资产；
(2)不满上述金额的设备而耐用时间在一年以上的大批量同类财产，也列为固定资产；
(3)固定资产分为房屋及建筑物，专用设备，家具设备，电器设备，一般设备等大类。
3.固定资产的账务处理
(1)固定资产实行分级管理，物资管理部门应建立分类明细账和固定资产登记卡，使用部门应掌握本部门的物品情况，建立物品使用登记卡；
(2)购入、自制和馈赠的固定资产，一律开具验收单，并填写登记卡，标明编号；
(3)固定资产领用时应填写领用单，并由使用人在登记卡上签名，表明其设备由其保管使用；调离岗位时应将物品缴回，并注销账卡；
(4)固定资产的报废、报损，应由部门填写报废、报损单，经财产管理部门审核后，按批准权限逐级审批，方可核销；
(5)固定资金调拨，应严格按规办理。调拨时，先由部门填写调拨申请单，经双方部门领导和上级主管部门签章后有效，使用部门不得自行处理。
4.固定资产的管理职能
(1)固定资产管理员应负责管理部全部财产的管理，办理固定资产的购置、验收、领发、建卡、报废、报损的处理及账务核算工作，做到账、卡、物相符，每年末进行一次清点、核账，并及时调整账目；
(2)为保证固定资产账、卡、物的准确性，管理部门和使用部门要相互配合，定期进行盘点，盈、亏要填表，通过财务部门调整账、卡。
3、财务管理的机构及职责
(一)财务部门机构的设置
物业管理公司的财务会计与其他行业的机构设置也大致相同，只是工作内容和方法有物业管理行业的特点。根据物业管理公司的具体情况、资质等级及规模大小、人员可以灵活配备。财会部门一般可设置下列人员：财务会计部经理、主管会计、出纳、电脑员、统计员、收费员。
(二)财会人员的岗位职责
1.财会部经理
(1)向企业领导人负责，组织公司的财会管理工作，当好企业负责人的经营管理参谋；
(2)每月、每季审核各种会计报表和统计报表，写出财务会计分析报表，送企业法人审阅；
(3)检查、监督物业管理各项费用的及时收缴，保证企业资金的正常运转；
(4)审核控制各项费用的支出，杜绝浪费；
(5)合理有效地经营管理好企业的金融资产，为企业创造利润；
(6)根据物业管理行业的具体特点、依据财会管理有关法规、政策、文件，制定财会管理具体制度和操作程序；
(7)组织拟定物业管理各项费用标准的预算方案，送企业领导、业主委员会和相关主管部门审核、修定；
(8)研究熟悉和实施相关的工商、财会及税务、物价等管理制度，运用法律、行政处分和经济手段保护公司的合法权益。
2.主管会计
(1)向部门经理负责，具体组织好本部门的日常管理工作；
(2)每日做好各种会计凭证和账务处理工作；
(3)每月、每季按时做好各种会计报表，定期向业主委员会公布管理收缴及使用情况；
(4)负责检查、审核各经营管理部门及下属机构的收支账目，向企业领导及时汇报工作情况；
(5)检查银行、库存现金和资产账目，做到账账相符，账实相符；
(6)按照物业管理的行业特点和需要，分类计账；完成企业领导交办的财会工作。
3.出纳
(1)遵守公司员工守则和财务管理制度；
(2)管理好公司的现金收付、银行存款的存取，保管现金、有价证券、银行支票等；
(3)及时追收企业各种应收款项，保护企业和业主利益不受损失；
(4)编制有关现金收付记账凭证、现金日记账、银行日记账的工作；
(5)及时办理各项转账、现金支票，按月将银行存款余额与银行对账单核对相符，并交会计作账。
4.统计员(电脑员)
(1)及时统计、存储各种费用收付资料，供主管会计参考；
(2)维护好电脑设备，保管好所有资料，对变动资料数据应及时修改并存储；
(3)及时输入打印收费通知单，保证费用的按时收缴。
5.收费员
物业管理企业所辖区业主(住户)较多时，可专门在各管理处配备收款员，其职责是：
(1)负责物业管理费等各项费用的通知和收缴；
(2)对缴费情况随时进行统计，及时追讨欠缴费用；
(3)承接与物业管理相关的经营服务收费，为业主办理各项公用事业费的缴付；
(4)和业主(使用人)交朋友，争取他们对物业管理工作的理解和支持，协助搞好“窗口”服务；
(5)完成企业和部门领导交办的其他任务。
六、催缴通知书
敬启者：
帐户编号：
本公司谨提醒_______阁下，贵账户之款项已经过期而仍未清付，请以人民币___________元支票支付，交回本公司。
若____阁下已缴付上述款项，请毋须理会本通知书。
此致
贵住户/租户 ________________公司
七、住宅区物业管理公共性服务收费的费用构成与测算
（一）住宅区公共服务收费的费用构成
1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
2、公共设施、设备日常运行、维修及保护费；
3、绿化管理费；
4、清洁卫生费；
5、保安费；
6、办公费；
7、物业管理单位固定资产折旧费；
8、法定税金。
此外，对实行物业保险的住宅区，还应包括投保财产保险及各种责任保险的支出。
（二） 住宅区公共性服务收费标准测算原则
住宅区公共性服务收费标准由所在地综合服务项目，劳动付出状况、物价指数变化和住户的经济承受能力，以及住宅小区的档次制定。
（三） 住宅区公共服务收费的测算方法
公共服务收费的测算可用公式来表示：
X=∑Xi(i=1,2,……9)
X ：公共性服务收费标准，单位为元/月.平方米；
Xi：各分项费用收费标准，单位为元/月.平方米；
i：分项项数；
∑：表示对各分项费用算术求和。
1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费
该项费用指物业管理企业的人员费用。包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费。不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。
各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业的性质、参考当地平均工资水平确定。按规定提取的福利费包括福利基金（按工资总额的14%计算）、工会经费（按工资总额的2%计算）、教育经费（按工资总额的1.5%计算）和社会保险费（按有关规定计算）组成。
该项费用测算方法是根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类管理、服务人员的编制数；然后确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额；再按基本工资总额计算上述各项的金额；汇总后即为每月该项费用的总金额，最后分摊到每月每平方米建筑面积。
其测算公式为：
工资、福利费=（月基本工资总额+各项福利费、社会保险费+加班费+服装费）/总建筑面积（元/月.平方米）
2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费 该项费用包括住宅区楼宇内公用部位如过道、门厅、楼梯及区内道路环境内的各种土建零修费；各类公共设施、设备如室外上、下水管道、电器部分、燃气部分等的日常运行维修及保养费；区内及楼宇内公共照明费等。不包括业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修、养 护、更换与更新费用；公共设施、设备的大、中修费用；电梯的运行、保养与维修费用；共用天线保养维修费用；高压水泵的运行、维修费用；冬季供暖费。这些费 用按国家和当地的现行规定与标准分别向产权人和使用人另行收取。
该项费用可按成本法或简单测算法进行测算。成本法即分别测算各分项 费用的实际成本指出，然后求和。简单测算法是指：以住宅每平方米建筑成本为基数，普通多层住宅公共设施、设备建造成本按住宅建筑成本的15%计取，折旧年 限按25年计算，每月/每平方米建筑面积应分摊的公共设施、设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。
3、绿化管理费、保安费、办公费、物业管理企业固定资产折旧费、利润及法定税率等应进行具体测算。
4、漏交率问题
由于多种原因，物业管理服务费的收缴不可能达到100%。这就产生了漏交率的问题。如果将个别也漏交而造成的损失摊到其他业主身上，显然是不合理的；但 由物业管理企业完全负担这部分损失也是不合理的。解决这一问题的正确途径是一方面从业主、业主委员会到物业管理企业要尽可能提高物业管理服务费的收交率； 同时在进行物业管理经费财务预算时要注意留有一定的余地。共用部位、公共设施设备的更新与大、中修基金。该费用的收取通过双向筹集的渠道进行。
1、公有住房售出后，由售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则 上，多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%；由业主一次性或分次筹集。
2、商品房出售后，维修基金由开发建设单位和购房人双向筹 集。在房屋销售阶段，建设单位可按住宅的综合造价提取2%（多层住宅）、3%（高层住宅）的维修基金（纳入住宅成本）；住户在办理签约、入户手续时按购房 款的1%或建筑成本价的1.5%(每平方米)一次性交纳维修基金。不管是公房出售后，还是商品房出售后，如遇某些重大原因，维修基金不敷使用时，经业主委 员会研究决定，还可临时向业主筹集。维修基金必须专款专用，只能用于物业公用部位和公用设施、设备的更新与大、中修。维修基金的突出特点就是他的数额巨大 并可以持续使用，因此应在保证安全的基础上，争取产生最大的增值收益，如购买国库券、债券等。产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可你补 日常管理费用的不足。
三是一业为主，多种经营。要以物业公司为依托，完善住宅区的配套设施，建车棚、车库等，有条件的单位，建设门 头房，对外出租或自己经营。这些经济实体既为住宅区住用人服务，也向社会承担业务，用多种经营取得的部分利润，你补管理费的不足，实现以业养业的目的。 四是依靠单位和改制企业的支持。地勘单位搞物业管理是一种体制创新，由于优势资产和精兵强将已到改制企业，作为各级领导要高度支持并帮助物业管理企业，扶 持物业管理企业。改制企业要从维护大局的角度，做好资金的支持和思想上的支持。
八、物业管理有关的各种税收
物业管理所涉及的税收主要有营业税、企业所得税及个人所得税。
一、营业税
物业管理的管理费收入以及相关的业务收入营业税的税率均为5%。
《中华人民共和国营业税暂行条例》第九条规定：“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。”根据这一规定，物业管理的管理费收入应在发出收款通知时作为收入。
物 业管理所收取的按金根据1999年1月20日省地税局粤地税函[1998]225号《关于纳税人提供应税劳务向对方收取的押金应按规定征收营业税的批复》 规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资 费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。押金属于„其他各种性质的价外收费‟范围。因此，纳税人发生营业税应税行为向对方收取的押金，无论会计 制度规定如何核算，均应并入营业额计征营业税。若发生退还押金，可允许从当期计税营业额中予以扣除。” 物业管理代收的水电费等各种代收费用， 1998年12月15日国家税务总局国税发[1998]217号《关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》明确：“对物业管理企业代有关部门收 取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。”
物业管理中所属的会所，按活动项目有不同的税率，其中文化体育业为3%。属娱乐业按财政部、国家税务总局[2001]73号文，从2001年5月1日起，夜总会、歌厅、舞厅、射击、狩猎、跑马、游戏、高尔夫球、保龄球、台球等娱乐行为的营业税统一按20%的税率执行。
二、企业所得税
内 外资企业的企业所得税有所不同，外资企业的工资支出不论多少均不需税前扣除。内资企业需作税前扣除。2001年4月16日穗地税发[2001]92号《关 于我市地方企业税前工资薪金扣除问题的通知》规定了税前工资薪金支出的几种扣除形式和适用范围。对一般的纳税人实行定额计税工资形式。
1、纳税人当年发生亏损，工资薪金支出按不高于月人平960元允许在计算企业所得税前据实扣除；
2、纳税人当年纳税所得额3万元以下（含3万元），工资薪金支出按不高于月人平1000元允许在计算企业所得税前据实扣除；
3、纳税人当年纳税所得额3万元以上、10万元以下（含10万元），工资薪金支出按不高于月人平1100元允许在计算企业所得税前据实扣除；
4、纳税人当年纳税所得额10万元以上，工资薪金支出按不高于月人平1200元允许在计算企业所得税前据实扣除；
在上述基础上，纳税人全年人均应纳税所得额每满1000元，可另增加扣除月人平50元。 以上定额计税工资形式，均以纳税人税前扣除工资薪金支出后，应纳税所得额不得低于所规定的考核指标为原则。
通知又规定“纳税人按规定允许税前扣除的工资薪金支出，可作为纳税人税前计提职工福利费、工会经费、职工教育经费的计算基数。
除工资及职工福利费等需作税前调整外，尚有以下费用需在税前调整：
1、（各个地方根据自己情况制定）业务招待费：“全年营业收入（工业企业为销售净额，下同）在1500万元及其以下的，不超过年营业收入的0.8%；全年营业收入在1500万元以上（含1500万元），但不足5000万元的，不超过该部分营业收入的0.5%；全年营业收入在5000万元以上（含5000万元），但不足1亿元的，不超过该部分营业收入的0.3%；全年营业收入在1亿元以上（含1亿元）的部分，不超过该部分营业收入的0.2%。”
2、广告费：“纳税人每一纳税年度发生的广告费支出不超过销售（营业）收入2%的，可据实扣除，超过部分可无限期向以后纳税年度结转。”
3、工会经费：“对纳税人税前扣除的工会经费，……凡不能取得《工会经费拨款专用收据》的，不得在税前扣除工会经费。”
4、私人通讯费用：“……纳税人可按本单位正式在册人数的5%比例，按下列标准，凭电信部门开具的发票准予在税前扣除住宅电话费每人每月补贴60元、无线移动电话费补贴每机每月400元及无线传呼数码机台费。“
三、个人所得税
工 资薪金所得实行5%—45%的九级超额累进税率；生产经营和承包、承租所得实行5%—35%的五级超额累进税率；其他所得均实行20%的比例税率。个人所 得税在计算应纳税所得额时，需减除一些合理的费用，如工资、薪金所得，税法规定减除800元，加上生活补助费、上下班交通费……等各种补贴，广州市的扣除 额定为市区1260元，黄浦开发区1300元。
2002年7月12日国家税务总局国税函[2002]629号《关于个人所得税若干政策问题的批 复》规定：“国家机关、事业单位、企业和其他单位在实行„双薪制‟（按照国家有关规定，单位为其雇员多发放一个月的工资）后，个人因此而取得的„双薪‟， 应单独作为一个月的工资、薪金所得计征个人所得税。对上述„双薪‟所得原则上不再扣除费用，应全额作为应纳税所得额按适用税率计算纳税，但如果纳税人所得 不足800元的，应以„双薪‟所得与当月工资、薪金所得合并减除800元后的余额作为应纳税所得额，计算缴纳个人所得税。”
财政部、国家税务总局1997年11月7日财税字[1997]144号文规定：个人领取的原提存的住房公积金、医疗保险金、基本养老保险金时，免予征收个人所得税。
