第十七章
环境管理
第一部分
绿化部分
一、绿化工作主要内容
物业管理公司绿化管理工作的种类一般包括如下内容： 1） 绿化工程的验收接管工作。 2） 草坪日常管理工作。 3） 乔、灌木日常管理工作。 4） 时花养护管理工作。 5） 室内观叶植物管理工作。 6） 水生植物管理工作。 7） 盆景管理工作。 8） 残花处理工作。
9） 植物病虫害防治工作。 10） 花木栽培工作。
11） 花木寄养、出租工作。 12） 绿化环境布置工作。 13） 私家庭院绿化代管工作。
14） 绿化机具操作、维修、保养工作。
二、花木工劳动定额 1．
绿化人员定额 （1）绿篱及灌木修剪
1）
墙状绿篱：人工为20米/小时，机剪为50米/小时。
2）
丛生或块状绿篱：人工为25平方米/小时； 机剪为50平方米/小时。
3）
球形绿篱：直径1米球形，4棵/小时；对直径大于1米的，适当降低平均数。 （2）大树修剪
冠径15米以上，需三人配合，1棵（8小时••3人），平均0.05棵/(人•小时 )。冠径10—15米，需三人配合，3棵/（8小时•3人），平均0.125棵/（人•小时）。冠径5—10米，需二人配合。12棵/（8小时•2人），平均0.75棵/(人•小时)。冠径5米以下，高3米以下，单人操作，平均2—5棵/（人•小时）。 （3）剪草
特级、一级草坪：360平方米/（人•小时）。二级草坪：280平方米/（人•小时）。三级草坪：用汽垫机剪，180平方米/小时。用割灌机剪，60平方米/小时。四级草坪：用割灌机剪，40平方米/小时。 （4）施肥
1）
粒肥：撒施550平方米/小时； 点施灌木240棵/小时； 点施盆花900盆/小时；点施小乔木50棵/小时。 2）
液肥：两人配合机施，平均250平方米（人•小时）；手喷时室内大盆植物15棵/小时，室外大棵植物24棵/小时；手淋时200棵/（人•小时）。 （5） 喷药
机喷，平均350平方米/（人•小时）。壶喷，室内大植物15棵/小时；室外中小植物25棵/小时；小型盆栽200棵/小时。 （6） 淋水
自动喷淋平均8000平方米/（人•小时）；人工淋平均2000平方米/（人•小时）。 （7） 花苗上盆
时花平均250盆/（人•小时），苗木平均200盆/小时。 （8） 花木出圊质量修整
时花平均500盆/（人•小时），小盆观叶植物150盆/（人•小时）；大型观叶植物平均10盆/小时。 （9） 盆景
1）
修剪：小盆平均10盆/小时，中盆平均5盆/小时，大盆平均2盆/小时。
2）
换泥转盆：小盆平均8盆/小时，中盆平均2盆/小时，大盆需两个人以上配合，平均1盆/人•小时。 （10）插花
1）
一般插花：盆花为小盆8分钟，中盆20分钟，大盆35分钟；花束为小束15分钟，中束25分钟，大束35分钟；花篮为小篮10分钟，中篮15分钟，大篮20分钟。 2）
创意插花：盆花为小盆20分钟，中盆40分钟，大盆90分钟；花束为小束25分钟，中束40分钟，大束60分钟；花篮为小篮20分钟，中篮40分钟，大篮80分钟。 （11）机械检修
正常的周期性检修2天/（人•月）。突发性检修按机械故障的修理难度而定。 （12）残花清理
报废残花的清理平均400盆/（人•小时）； 可重新利用残花的处理平均300盆/（人•小时）。 （13）杂物清除
人工除杂草，根据密度不同，平均每小时20—50平方米/人不等；化学除草平均每小时700平方米/人。 2．
人员综合劳动定额
1）
按绿地面积计，每6000平方米室外绿化面积需绿化工1人；每5亩花木生产地需工人4人。 2）
建筑内绿化管理：按每20000平方米建筑用地面积（或每200户业主）配1名绿化工。 3）
干部配置
绿化地在30万平方米以下时，设主管1人，园艺师2人，不设班（组）长；绿化地在30万平方米以上时，设主管1人，班组长2人，园艺师每10万平方米配置1人；如有花木基地时，可增设花木基地主管1人。
三、
绿化工作质量标准 1．
合格绿化工程标准
1）
乔、灌木长势良好，没有枯枝、黄叶、残叶现象。
2）
乔、灌木种植位置适当，高低错落有致，外型美观，造型、修剪合理。 3）
乔、灌木规格符合设计要求。 4）
枝叶无病虫害，无害虫。
5）
乔木保护措施得当，有护树架，无倒伏、摇动现象。
6） 无裸露土面，草坪及地被植物无杂草或杂草率小于5棵/平方米。 7） 施工现场无残留垃圾、余土。
8） 不合格苗木及枯死、生长不良苗木限在一周内补种整改完毕。 2.
草坪质量标准
1)
草坪分级标准如下： a) 特级草坪：每年绿期达360天，草坪平整，留茬高度控制在25毫米以下，仅供观赏。 b) c) 一级草坪：绿期340天以上，草坪平整，留茬高40毫米以下，供观赏及家庭休憩用。 二级草坪：绿期320天以上，草坪平整或坡度平缓，留茬60毫米以下，供公共休憩及轻度践踏。 d) 三级草坪：绿期300天以上，留茬100毫米以下，用于公共休憩、覆盖荒地、斜坡保护等。 e) 四级草坪：绿期不限，留茬高度要求不严，用于荒山覆盖、斜坡保护等。 2)
剪草质量标准如下： a) 剪割后整体效果平整，无明显起伏和漏剪，剪口平齐。 b) 障碍物处及树头边缘用割灌机剪式手剪补剪，无明显漏剪痕迹。 c) 四周不规则草边及转弯位无明显交错痕迹。 d) 现场清理干净，无遗漏草屑、杂物。 e) 效率标准：单机全包200──300平方米/小时。 3）
杂草防除质量标准如下： a) 三级以上草坪无明显高于15厘米的杂草，12厘米的杂草不得超过5棵/平方米。 b) 整块草坪没有明显的阔叶杂草。 c) 整块草地没有已经开花的杂草。 3.
乔、灌木养护应达到的质量标准
1)
乔木生长健壮、形态整齐、无凌乱枝条和冗长枝叶，灌木株形整齐、造型植物轮廓清晰，修剪面平直整齐，棱角分明。
2）
没有长20厘米以上的枯枝黄叶、折断枝、修剪残留枝。 3）
正确施肥、喷药，无明显病虫害。
4）
乔木基部无30厘米高以上萌蘖枝，无过长杂草等物。
5）
灌木脚部整齐清洁，无过长杂草等物，无严重黄叶、积尘。 6）
乔木修剪截口与枝位平齐，直径5厘米以上的截口要封蜡。 4.
时花养护质量标准
1)
无残花、黄叶、无高出花面的竹签、杂草等。
2）
花盆摆放整齐，盆内无杂物，最外一圈面对客人的盆边整洁美观。 3）
整个花坛待换花不超过1/2。
4）
地栽花生长良好，无杂草，无秃班，边界分别，边界草不蔓入时花境内。 5）
无明显病虫害，大叶时花叶面无虫口。 6）
无缺水干旱现象，植株生长良好。 5.
绿篱养护质量要求
1）
造型绿篱轮廓清晰，棱角分明。
2）
墙状修剪绿篱侧面垂直，平面水平，无明显缺剪漏剪，无崩口，脚部整齐。 3）
每次修剪原则上不超过上一次剪口，已定型的绿篱新枝留高不超过5厘米。 4）
片植绿篱修剪应有坡度变化，但坡度应平滑，不能有明显交接口。 5）
绿篱内生出的杂生植物、爬藤等应及时予以连根清除。
6）
生长不良或遭受病虫害而严重变形的植株应及时用大小相当地的同类植株更换。 6.
室内观叶植物管理质量标准
1）
植株丰满健壮，叶面干净光亮。
2）
无明显病斑、虫口，植株上无明显虫害。 3）
无枯黄叶。
4）
盆面无杂物，花缸、花槽底无积水、杂物。 5）
植物无缺水干旱现象。 7.
水生植物管理质量标准
1）
挺水及浮水植物应成片生长于水池的相对固定位置，不应分散零落生长。 2）
成片的水生植物中不应有杂生植物或其他垃圾杂物。 3）
对于枯黄的水生植物枝叶应及时清除。
4）
睡莲及荷花类的挺水植物应用盆种好后再沉入水池内。 5）
水生植物不应生长泛滥，应留有观赏及观赏鱼活动的空间。 6）
水生植物应生长良好，无明显病虫害。
7）
缸栽荷花及睡莲类应每1──2年重新栽一次。
8）
水生植物的施肥及病虫害防治应以不污染水池水质为原则。 8.
盆景管理质量标准
1）
山水盆景山体清洁，盆水清透，盆内没有青苔或泥沙等杂物。 2）
山水盆景山石稳固不易掉下，山上附生植物生长健壮，比例合适。 3）
树桩盆景植株生长健壮，没有明显的病虫害，没有缩枝现象。
4）
树桩盆景能按各种不同的树种习性修剪，形状保持完好，没有5厘米以上的冗长枝，没有明显不自然的修剪刀痕。
5）
盆景内除装饰用的小植物及小饰物外，不允许有杂生植物及其他杂物。 6）
盆泥没有板结或因淋水而冲刷流失现象。 7）
养护过程中没有肥害、药害。 9.
应该撤出的残花标准
1）
时花单盆开残率在2/3以上。
2）
观叶植物观赏叶片少于正常植株的1/2以上。 3）
植株严重枯黄或生长不良，影响美观。
4）
植株有较严重病虫害，且较难用药喷杀，或防治该种病虫害的药物具强刺激性而不宜在景区喷杀。
5）
植物不适应所摆放的环境而产生落叶等症状。 6）
公司根据实际情况要求撤出的植物。 10.
园林植物病虫害防治标准 1）
全年无严重的病虫害发生。“严重病虫害”是指相同或类似品种在同一时间，受同一病虫害造成花木大面积光叶或死亡的病虫害。 2）
全年一般病虫害不超过三次。“一般病虫害”是指可发现明显病虫害症状，花木受损面积不大，在一个月内即可恢复长势的病虫害。 3）
全年轻微病虫害不超过五次。“轻微病虫害”是指有较轻的病虫害症状，但通过喷药能在10日内恢复的病虫害。 11.
绿化景区布置质量标准
1）
植物材料形态优美，生长健康，与景点格调和谐，且具有观赏性。 2）
品种间搭配合酷暑，有层次，具有韵律感。 3）
整体效果突出，符合时令要求。
4）
植物取材与周围环境美工设计配合得当。 5）
细节自然及环境卫生达标。
四、
常见的绿化形式
1）
“公园式”绿化的特点是以大片草皮为主的绿化。
2）
“森林式”绿化的特点是以乔、灌木为主，局部搭配草皮的绿化。
两者相比“森林式”绿化的优点如下：
1)
生活环境好。乔、灌木的制氧能力是草坡的20──30倍，同时隔音效果理想。 2）
景深好，容易造景。 3）
保养简单，保养费用低。
五、
抓好绿化工作的要点
1）
优化劳动方法，提高员工操作技能。 2）
加强考核，严格管理。 3）
推行标准化管理。 4）
加强住户的公众意识。
第二部分
清洁部分
一、
清洁工作主要内容
1）
室外公共区域清洁工作。 2）
室内公共区域清洁工作。 3）
垃圾收集与处理工作。 4）
卫生消杀工作。 5）
清洁剂使用。 6）
地面清洁。 7）
墙面清洁。 8）
外墙高空清洁。 9）
地毯清洁与保养。
10）
玻璃、不锈钢、灯具清洁。 11）
特殊环境清洁。
12）
住户有偿保洁服务。
13）
游泳池的消杀毒与净化处理。 14）
噪音与粉尘的控制。
二、
清洁工劳动定额 1.
保洁人员定额
1）
梯级清扫：14层/（小时•人）（一梯四户）。 2）
地面清扫：300平方米/（小时•人）。 3）
拖楼梯：13层/（小时•人）（一梯四户）。
4）
擦楼梯扶手、铁栏、地脚线：12层/（小时•人）。 5）
洗地毯：360平方米/（小时•人）。 6）
刮玻璃：4平方米/（分钟•人）。 7）
清洁电梯轿箱（抹钢油）：1个/10分钟。 8）
清洁8层以下楼房（无电梯）：1梯10栋/（人•天）。 9）
9层以上楼房（带电梯）：1梯8栋/（人•天）。 2.
保洁人员综合劳动定额。
每8000──12000平方米配置1人。 3.
干部配置
10万平方米以下，配主管1人，不设班组长；20──50万平方米，配主管1人，技术员1人，班（组）长2人；50万平方米以上，每增加20万平方米增没班（组）长1人。
三、清洁工作的质量标准
1.
室外公共区域的检查方法与质量标准 （1） 地下室、地下车库的清洁标准
1）
车库、地下室地面无垃圾、杂物、无积水、泥沙、油迹。 2）
车库、地下室墙面目视无污渍、无明显灰尘。
3）
车库的标识牌、消防栓公用门等设施目视无污渍、无明显灰尘。 （2） 道路的清洁标准
1）
目视地面无杂物、积水，无明显污渍、泥沙。
2）
道路、人行道无污渍，每200平方米痰迹控制在一个以内。 3）
行人路面干净无浮尘，无杂物、垃圾和痰渍。 4）
路面垃圾滞留时间不能超过1小时。 （3） 广场、花园的保洁标准。
1）
地面洁净无积尘、无污渍、无垃圾。 2）
花坛外表洁净无污渍。
3）
广场、花园里的垃圾滞留时间不能超过1小时。 （4） 绿化带的清洁标准
1）
目视绿化带无明显垃圾、落叶。 2）
每100平方米烟头控制在1个以内。 3）
花坛外表洁净无污渍。 （5） 地下管井清洁标准
1）
目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物。 2）
水流畅通，井盖上无污渍、污物。 （6） 游乐设施清洁标准
1）
目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物。
2）
目视游乐场周围整洁干净，无果皮、纸屑等垃圾。 （7） 垃圾箱、果皮箱的清洁标准
1）
目视垃圾筒、果皮箱无污迹、油迹。 2）
垃圾筒、果皮箱周围无积水。 （8） 排水沟的清洁标准
应达到目视干净无污迹，无青苔、杂草，排水畅通不堵塞且无积水、臭味。 （9） 游泳池区域清洁标准
1）
台、椅无灰尘污迹，地面无积水、垃圾。
2）
更衣室内天花板、灯具、出风口洁净，无蜘蛛网、灰尘，玻璃镜面光亮无污迹，地面、墙面整洁无浮尘。 2.
室内公共区域清洁标准 （1） 大堂
1）
大堂内摆放的烟灰缸内烟头存放量不得超过3个。 2）
垃圾桶内垃圾不能超过一半。
3）
保持大理石地板无污渍、无垃圾，每平方米地板的脚印不得超过2个。 4）
玻璃大门无手印和灰尘，保持光亮、干净。
5）
大堂的墙面、台、沙发、不锈钢品等保持光亮整洁、无灰尘。 6）
保持空气清新无异味。 （2） 楼梯通道
1）
地面、楼梯洁净，无污渍、水渍、灰尘。
2）
楼梯扶手护栏干净，用干净纸巾擦试100厘米后，纸巾没有明显脏污。 3）
铁栏油漆完好无脱皮。 4）
梯间顶面无蜘蛛网、灰尘。 5）
地脚线干净无灰尘。
6）
大理石地面目视干净、无污渍。
7）
水磨石地面和水泥地面目视干净无杂物、污渍。 （3） 电梯
1）
玻璃镜面光亮无手印、污渍。 2）
地毯干净无污渍。
3）
不锈钢表面无灰尘、污迹。 4）
灯具、天花板无灰尘、蜘蛛网。 5）
塑料胶条门轨无灰尘、沙土。
6）
轿箱四壁干净无灰尘，用纸巾擦拭50厘米无明显污尘。 （4） 卫生间
1）
天花板、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网。 2）
目视墙壁干净、便器洁净无黄渍。 3）
室内无烟头、纸屑、污渍、积水。 （5） 家具保洁
1）
厨房整洁、床务干净、物品洁净。
2）
客厅内家具光亮无尘，沙发、茶几及摆设物品干净，地板、天花板、壁面无尘。 3）
厨房洁净，厨具、抽烟机、冰箱等表面干净。
4）
卫生间“三缸”干净无异味，镜面、墙壁瓷片干净无尘。 5）
门窗洁净。 6）
业主满意。 （6） 办公室
1）
玻璃门窗目视无明显污迹、手印。 2）
地面干净无污渍、无垃圾。
3）
灯具摆设品用纸巾擦拭无明显灰尘、污迹。 4）
室内空气清新无异味。 （7） 车库
1）
目视地面无垃圾、果皮、纸屑，无积水、污迹和杂物。 2）
管道标识清楚，油漆鲜亮，无脱落、无锈迹。 3）
标识指示牌等公共设施目视无明显灰尘。 4）
目视墙面、管线无污迹、无灰尘。 （8） 会所
1）
天花板、灯具、出风口等无蜘蛛网、灰尘。 2）
玻璃、镜面光亮无水冲痕迹。 3）
墙面洁净无浮尘。
4）
地毯（板）干净无污迹、纸屑。 5）
金属件表面光亮。
6）
器械整洁无浮尘、污迹。 7）
饰柜产品整洁无浮尘。
8）
保持环境舒适、整洁、空气清新。 3.
垃圾环境舒适、整洁、空气清新。 1）
地面无散落垃圾、污水、空气清新。 2）
墙面无粘附物，无明显污迹。 3）
垃圾做到日产日清。
4）
所有垃圾集中堆放在堆放点，做到合理、卫生，四周无散积垃圾。 5）
可作废品回收的垃圾应另行存放。
6）
垃圾站应保持清洁无异味，每天应定时喷洒药水，防止发生虫害。 7）
按要求做好垃圾袋装化。 4.
卫生消杀标准
1）
检查仓库或地下室，目视无明显蚊虫在飞。 2）
检查商场酒楼和办公室，目视无苍蝇孳生地。 3）
检查室内和污雨井，每处蟑螂数不超过5只。
4）
抽检楼道、住户家无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过1%，鼠洞每2万平方米不超过1个。
四、
抓好清洁工作的要点
1）
住户共同参与是抓好清洁工作的根本保障。
2）
标准化管理和操作是确保工作质量长期稳定的基本要求。 3）
注意劳动方法的优化。
