2011年楚州区住宅市场回顾及预期
伴随着层出不穷的房产政策，作为四线城市的楚州正经受着严峻的考验，无论是开发商还是消费者均无法准确预知后续房地产市场的走势会如何发展，本文将结合2011年上半年楚州楼市数据，对房产政策产生的影响及楚州房地产市场下半年走势进行预期分析。
二、调控政策对楚州房地产市场的影响
限购、限贷对楚州楼市起着双重效用，但是对于四线城市的楚州来说，限贷起着主要的影响作用，限购则为辅助作用。限购、限贷对楚州商品住宅市场的影响可以从客户与开发商两方面进行分析：
1、对客户的影响
（1）刚性需求大于改善性需求和投资需求——首次置业 楚州是典型的政府穷，老百姓有钱的城市。乡镇的大部分老百姓都会选择到大城市打工或者做生意，他们不愿意再依靠务农维系生活，但是在大城市的收入及政策不足以支撑他们在大城市安家置业，所以绝大部分人会选择回到家乡，因为他们的经济能力可以让他们拥有城市住房——他们是支撑楚州商品住宅市场的支柱，他们多为首次置业，限购对他们在本地置业基本没有影响。
（2）限贷让部分客户购房成本增加，加大客户的观望情绪
从今年三月初开始，就有部分银行暂停对二套房进行贷款，对于首套房更是严苛其贷款条件，随后大部分银行开始暂停受理首套房贷款，同时提高贷款利率，目前利率大部分已调至基准利率上浮10%，面对这样的情况，部分客户选择观望，一方面希望在严厉的限贷政策下，价格进行一定幅度的回笼；另一方面则等着银行政策的松动，以降低其购房成本。
2、对开发商的影响
（1）限购对开发商既是挑战又是机遇
限购对于开发商的影响与对客户的影响类似，虽有一定程度的影响，抑制了小部分改善性需求和投资需求，并不致命，反而给开发商提供了一定的机遇，限购政策实施重点在
一、二线城市，正是楚州大部分务工者聚集的地方。限购令出台后，那些有一定经济能力，打算在
一、二线城市置业的楚州人纷纷选择回乡购房，一定程度弥补了因限购而被抑制那部分需求。
（2）银行下款速度缓慢，资金回笼困难 楚州各银行每月贷款额度锐减，部分开发商每月下款量少或无下款，资金回笼额度无法支撑正常的销售节奏。有的开发商会选择低价走量，通过回笼首付款来解决资金压力，与此同时银行收取高额的保证金（建行、锡州银行等收取贷款额4%的保证金），这让开发商的利润空间减少，同时会在一定程度上转嫁到工程进度与工程质量上。
三、楚州商品住宅楼市能否迎来“金九银十”？
1、
7、8月份楚州商品住宅市场情况
楚州商品住宅市场持续四个月的低迷状态，终于在
7、8月份有所回升，主要原因在于前四个月处于观望状态的客户需求开始释放，新开楼盘定价相对理性，部分老盘给出一定幅度的优惠促销。7月份成交情况——，8月份成交情况——。
2、
9、10月份即将开盘情况 楼市迎来了“金九银十”，楚州楼市的推盘量或将迎来一个小高峰。根据粗略统计，接下来的两个月时间内，可能陆续将有十多个项目进入市场，老盘如宙辉国际、河湖新城、御景城等，新盘例如亚特蓝郡、华祥新绿洲、锦绣山阳、玖珑湾、中南世纪城等。
3、新开楼盘价格预期难
目前已步入楼市营销节点“金九银十”， 但是近期正在销售的一些定价较高楼盘的成交业绩不够乐观，定价相对理性地楼盘都实现了不错的销售。对于楚州新楼盘价格走势的问题，仍将难以预测，受到观望情绪影响，开发商对新盘销售价格的制定和宣传都将非常谨慎。作为开发商，关键问题是要在楼盘定价的前期，综合权衡物业形态、品质、市场态势、消费者心理，寻找合适的机会点，这样才能真正赢得市场。
根据目前的形势，个人觉得“金九银十”还是能够实现的，一方面在于市场需求，从三月份开始压抑的需求即将被释放，客户因为长期观望无效果会选择在三四季度购买；另一方面，九十月份即将推出大量房源，客户选择余地大，开发商推出相应的营销政策，给予相对较大幅度的优惠，部分客户会选择在这阶段置业。
今年与200
8、2010年这两年比较类似，都面临着比较严峻的调控政策，但是从9月份开始，销售量均出现上升态势，相信今年楼市“金九银十”会如期出现。
2011年楚州区住宅市场回顾及预期
伴随着层出不穷的房产政策，作为四线城市的楚州正经受着严峻的考验，无论是开发商还是消费者均无法准确预知后续房地产市场的走势会如何发展，本文将结合2011年上半年楚州楼市数据，对房产政策产生的影响及楚州房地产市场下半年走势进行预期分析。
一、2011年上半年楚州区楼市概况
1、成交面积
2、成交套数
3、分析
二、调控政策对楚州房地产市场的影响
