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什么是按揭贷款？
指个人在购买房源时，因自身手头钱不够，不能全款支付总房款，只有支付部分首付款的能力，那么其余购房款需要通过抵押所要购买的房产，向银行申请按期还本付息的一种贷款方式。
适合人群：1.需要通过贷款买房的购房人
2.需要买房但购房人无法全款支付的业主
3.各类房产经纪公司或是担保公司等
相关流程：提交资料--房屋评估-资料审核-银行面签-银行贷款-交税过户--抵
押登记--银行贷款
贷款准备资料：
1、身份证件（身份证，军人证，户口簿，暂住证等）
2、配偶身份证件（身份证，军人证，户口簿，暂住证等）
3、婚姻证明（结婚证、单身证明、离婚证或离婚协议书）
4、收入证明（注：银行指定格式）
5、外地户口需要暂住证
6、购房合同
7、贷款银行需要提供的其他资料或者证明
什么是转按揭贷款？
转按揭贷款是指二手房业主准备卖房但银行贷款还没有还清，而买方又没有全款购买的能力，仍需要通过贷款来偿还购买，并偿还该房产没有还清的房款的一种贷款方式。适合人群：
1、需要购买处在按揭期间可是抵押期间房产的购房人
2、在贷款出售处在按揭期间或是抵押期间房产的卖房人
3、各类房产经纪公司或是担保公司等
什么是公积金贷款？
公积金贷款是指由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、大修自住住房的住房公积金缴存人发放的贷款，并由借款人或第三人提供符合住房公积金管理中心要求的担保
适合人群： 有公积金缴存账户，并符合缴存时间要求的购房者。如公务员、国企及私
企管理者和员工、公司白领等
贷款准备材料：
1、身份证件（身份证，军人证，户口簿，暂住证等）
2、配偶身份证件（身份证，军人证，户口簿，暂住证等）
3、婚姻证明（结婚证、单身证明、离婚证或离婚协议书）
4、首付款收据及转账凭证
5、银行还款账号
6、公积金账号
7、买卖合同
8、贷款银行需要提供的其他证明或资料
公积金贷款案例：杨先生月收入6000元，他所在的单位按照12%的缴存比例为其缴纳
公积金，根据市管公积金最高贷款额度计算公式，杨先生可以贷到
80万。杨先生准备在京南四环附近购买了一套60㎡的二居室，总价
130万，银行评估104万万，是杨先生首次购房，最多可以贷八成，
83.2万元，但受公积金最高贷款额度的限制，只能贷款80万。目前
公积金贷款利率5年以上4.50%，按照80万20年的自由还款方式计
算，杨先生最低月还款额为3980元，最后期本金422035.51元，最
后期利息为1582.63元，总偿还利息为：574838.14元。
什么是抵押贷款？个人有装修、买车、出国、旅游、留学等资金需要时，可以将自己或
他人（如亲属、朋友）名下的房产做抵押，向银行申请抵押消费贷款，
将资金用于自己消费使用。但抵押的房产必须是已经结清贷款、并且
是完全产权的房产才可以。申请抵押消费贷款的房产不受影响，仍可
以正常居住或出租；
适 合 人 群：
1、全款购房，现有资金需求的借款人
2、贷款购房但已经将贷款还清，且又有资金需求的借款人
抵押消费贷款案例：王先生经营着一家五金建材公司，近年来收入较为稳定。生一
直租用临街的一家底商，每年的租金支出要10多万。王先生粗
略算了一下，按照目前该区域的底商市场价来看，他十几年的
租金就可以买下一间这样的底商。王先生不甘心每年掏那么多
的租金，想自己买下一间底商，可是眼下王先生的流动资金大
部分都用在了进货上，手头上没有太多的闲散资金可以使用。
王先生自己名下有一套位置不错的三居室，位于东三环，他想
把这套房子抵押给银行，用抵押出来的钱自己买一间底商，可
是去年抵押消费贷款购房用途禁止了，王先生不知道他这种情
况能不能操作？理财专家指出，2010年抵押消费贷款购房用途
已经被监管层明令禁止，但调控仅针对的是住宅，底商的产权
为50年，属于商业用房范畴，是不受调控政策影响的。理财专
家与王先生沟通后得知，王先生名下那套东三环的房产目前市
场价约350万，评估价可以评到280万。银行对于抵押贷款购
买商用房的政策是，最高贷款额为抵押房产评估价的5成、最
长贷款年限为10年、贷款利率上浮1.1倍。最后，王先生通过
抵押自身名下房产贷出了140万，再加上手上的几十万全款购
买了一间底商。每个月只需偿还抵押贷款的月供，抵押的那套
住房不受影响，一家人还可以继续居住。
什么是过户办理？
委托过户是指买卖双方委托第三方办理房屋所有权的变更，包括私下自行成交的买卖双
方、通过继承、赠与等方式将房屋产权转移为其他人所有时需要办理的过户手续。
适合人群：
1、需要办理房产过户、产权变更的购房人和（或）售房人
2、各大房产经纪公司、担保公司等
相关办理流程：提交资料资料审核签订合同缴税过户出房产证
什么是个人信用贷款？
个人信用贷款是银行或其它金融机构向资信良好的借款人发放的人民币信用贷款，借款人无需提供抵押物及他人担保。以个人信用及还款能力为基础，额度一般不会超过10-30万，借款期是1-3年不等。
适 合 人 群： 购买家电、装修、留学等有小额资金需求、收入稳定的员工
相关办理流程：提交资料银行审核银行面签银行批贷银行放贷
贷款准备资料：
1、身份证件（身份证，军人证，户口簿，暂住证等）
2、收入证明（注：银行指定格式）
还 款 方 式：
1、等额本金还款法
等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿
还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金
额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月
还款数也越来越少。如果用于房贷，此种方法比较适合工作正处于高峰阶段的
人，或者是即将退休的人。
等额本金贷款计算公式：(偿还的本金每期都不变，随着剩余本金的逐渐减少使偿还利息与偿
还本息也逐渐减少)
每月还款金额= (贷款本金 / 还款月数)+(本金 — 已归还本金累计额)×每月利率
利息=贷款本金*月利率
偿还本金=贷款本金/贷款期数
偿还本息=偿还本金+利息
月利率=年利率/1
22、等额本息还款法
即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限
的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月
递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长
期推荐的方式。
等额本息贷款计算公式：
第一种：月供=贷款金额/贷款期数+（贷款金额-（贷款金额/贷款期数*已还期数））*月利率
第二种：万元还款系数：10 年114.06如贷款10万，月供=10*114.06=1140.6
15 年87.66如下依次类推
20 年75.1
525 年68.15
30 年63.87
（含一年），那么还款方式为到期一次还本付息，即期初的贷款本金加上整个贷款期内
的利息综合。一次还本付息这种方式适合短期借款。
计算公式：到期一次还本付息额=贷款本金×［1+月利率（‰）×贷款期（月）］
如以住房公积金贷款1万元，贷款期为7个月，则到期一次还本付息额为：
10000元×［1+（4.14%÷12月）×7月］ = 10241.5元
什么是投资回报率----投资回报率（ROI。return on investment），是指达产期正常年度
利润或年均利润占投资总额的百分比。
如何计算投资回报率
有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：
计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价
计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价
例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能
获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：
套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得
出这套物业的投资回报率将是：12％
要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215-200)/200
通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5％
物业类别合理回报率投资临界点超高回报率(需审慎)
商住两用物业10－12％>7％15％以上
烂尾番生物业9－10％>6％20％以上
地铁物业3-6％>3％10％以上
商铺投资收益率四种算法：
1.租金回报率法
公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资
金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问
题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2.租金回报率分析法
公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
3.内部收益率法
房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。
上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4.简易国际评估法
基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？
