一、房市
“国十条”实施将满一周年，4月上旬国务院将更加严格房贷业务的收紧，成都、武汉等二线城市银行的房贷业务已经暂停，不再放款，这对上海、北京等一线城市是个危险的信号。对于此原因，是因为存款准备金率不断上调，资金短缺。随着调控的深入，不排除对一线城市也出现房贷业务停办或停止放款。所以发此贴，望准备投资购房者或已经办理贷款的客户，一定要小心谨慎，不要顶风而上，追求盲目的投资或下浮利率的诱惑，导致买卖违约，后悔莫及。
今年的信贷资金情况可能比预计的还要糟糕，信贷额度确实也比较紧张。目前有银行则言辞含糊，表示说有可能延迟放款，可享受首套85折的优惠利率；还有的银行人士表示，完全停贷并不现实，因为毕竟会不断有很多贷款到期形成循环。但不可回避的是在存款准备金率、加息一再提升的背景下，银行资金开始短缺，尤其是吸储能力较差的中小银行。楼市调控也使得银行在发放房贷上更加谨慎。在我们这些一线城市，房价高涨，能够全款买房的少之又少，一旦失去了银行房贷的支撑，必然将对房地产行业造成巨大冲击，导致 房产商开始促销花样多多，如送面积、送空间、补贴房产税、、、、、、、、变相的是有轻微打折。楼市的扑朔迷离，卖房的“花头经”越来越多。曾经有报纸刊登，70家上市房企年报曝光资金链的黑洞，面临资金饥渴，融资受阻，加息使房企融资成本加升，加之在资本市场再融资遇阻，银行贷款额度萎缩，，同时国务院将房地产项目资金要求上调30%，住建部再收紧土地增值税等这样的恶劣环境下，不知道有多少开放商还能抗的住，这样的情况下楼市的拐点将提前来临，针对刚需的老百姓一定是个好消息，为何要现在赶在这浪头上，还是静观期变吧，6月份应该会有很大的变化。
银监会坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。要求各银行坚持贷款标准，严格借款人资格审查，审慎评估借款人风险，确定合理的贷款利率。不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数，还要求停止第三套及以上的住房贷款及个人异地住房贷款。而且要求各银行对个人住房按揭贷款采取审批更严格的政策，加大监督力度和对违法违规行为的查处力度。各级银行业监管机构加大对按揭贷款业务的监管力度，切实防范信贷风险。对检查中发现的违法违规问题，严肃追究责任，对问题比较严重机构和责任人员要加大处罚力度，对因贷前、贷中、贷后管理不到位、制度执行不到位造成损失的机构和责任人，要落实责任，严肃处罚。对银行业金融机构内部工作人员和外部贷款合作机构勾结、合伙骗贷的，一经查实，要严肃追究责任，涉嫌犯罪的依法送司法机构处理。可想而知，目前的贷款政策将越来越严格。
二、房贷
房贷优惠利率的基本取消，对购房者来说，贷款成本的增加更为明显，再加息压力就会更大，光靠工资的收入还款就有些紧张，必然会影响家庭日常生活的质量，加上各家银行的贷款政策不够确定，扑朔迷离，想贷款买房听从所谓专业人士的指点：假离婚、包装、补缴个人所得税和社保，打擦边球等专业方法，逃避贷款政策，少部分人因为资信良好，收入优越，获得银行的青眯，侥幸审批通过，但有绝大部门购房者因为假离婚成真演，家庭破裂，妻离子散；所谓的包装导致银行没有审批通过，但首付已经支付，成为违约的一方，损失惨重，家庭痛苦不堪。针对以上的情况，购房者一定要三思而后行，等待机会成熟再作决定。在
这里要奉劝有良知的信贷员或贷款公司职员为客户要多谨慎考虑，根据自己的专业知识，不能够确定客户审批能够顺利通过，一定提醒告知下，不要刻意为了完成自己的业绩和金钱的利益而毁掉客户的幸福生活，所以说针对部分刚需客户来说买房和租房还是要慎重考虑。奉劝正在办理贷款的客户，一定要仔细阅读买卖合同的违约条款的时效，不要刻意的追求首套的优惠利率，通过专业人士的指点包装，而选择不能够给你承诺按时放款的银行，导致违约，上家有权追求你的违约责任并取消买卖合同。“\"我们公司\"的态度很明确，对于炒房、房地产投机行为，是要严格控制到底的。房贷的利率优惠政策就是利用市场的不公平把一部分财富剥夺给一部分人，因此这种优惠政策的取消，实在必行。 为了保障购房者本人的利益，减低违约的风险，银行的工作人员或贷款公司应该根据客户提供的详细个人资料，作出判断是否能够审批通过。各家银行政策不一，有的客户情况不一，可以利用政策的所谓擦边球。作为客户在决定贷款购房之前，一定要多咨询几家银行的个贷部或融资中心（有的银行柜台的大堂经理对贷款知识不够全面了解）专业资深、工龄较长的信贷员（有的银行的信贷员都是学校刚毕业，接手的案例不多，业务知识不够完全熟悉）。如果通过贷款公司办理的，借款人可以要求贷款公司作出书面承诺，既然已经支付了服务费，如果审批不通过或银行延迟放款，应该共同承担产生的买卖上家的违约责任及违约金，同时要求贷款公司指定的信贷员口头承诺贷款审批通过的可行性，目前有很多贷款公司和信贷员能理解客户的心理，还是能做到这一点的。这样的话相互责任心会更大一点，能得到客户的信任和尊重。随便的承诺会害死客户家破人亡的，毕竟现在的刚需和改善性购房很多，多年的积蓄都是心血和汗水。北京开始严查离婚证的时效以及“代办”纳税证明和社保的查处，我想不久的将来也会蔓延到上海，对于客户不实的承诺、虚假宣传、误导消费者、扰乱房地产市场秩序的会进行严肃查处的。当然购房者自身要小心谨慎，注意到针对自己个人条件的“限购令”和“限贷令”最新国家政策，不要抱着侥幸心理，自己摘的苦果，只有自己往肚里吞。除了房贷新政因素，存款准备金率不断上调的原因也让银行因资金面紧张而谨慎放贷，，银行就会对客户“择优录取，多家银行确定贷款审批通过主要有借款人的年龄、职业、教育程度，通过这些进行考量和综合打分。
三、关于房贷技巧的相关知识
1、提前还贷技巧
多次加息对很多客户来说，都考虑提前还贷。提前还贷要区别对待，如果是等额本息建议不要提前还贷；如果是等额本金，提前还贷相对可行，尤其在栽贷款周期前半部分等额本息法还是等额本金法？当前房贷还款方式主要有等额本金和等额本息两种。
等额本金还款是将贷款本金平均分摊到每个月，同时购房者需付清上一还款日至本次还款日之间的利息；等额本息还款是把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月，购房者每个月还给银行固定金额。等额本息法比较适合年轻的、职业稳定的买房人，此种方法可以减轻还款人早期压力并更多享受生活，后期随着收入水平的提高，实际的还贷压力也会下降。而等额本金法比较适合于50岁以上的买房者，以应对退休后收入下降的情况，不容易产生经济负担。
还要注意贷款合同里关于贷款利率的约定，有固定利率、混合型利率（浮动+固定）及浮动利率，前两者在固定年限内是要支付违约金的，后者在一年后就可以提前还款不需要支付违约金的。选择浮动利率的客户，在条件允许的情况下，满一年后提前还款一部门，可以缩短
原先约定的贷款年限，这样也是融资理财的好办法。
当然提前还贷并非都划算，前提是，还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。 如果提前还贷采用缩短贷款期限的方法，提高每月还款额，就可以有效减少利息支出。这样做，既不需要占用大量的资金，也不会影响投资计划，节省的利息还比单纯抵充本金的方法更多。
2.公积金运用技巧
申请组合贷款时，尽量用足公积金贷款并延长年限，在享受低利率好处的同时降低每月公积金的还款额、缩短商业贷款年限，在条件允许的情况下提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。这时，建议采用“月冲”的方式，公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，节省的利息很可观
很多购房者采用“年冲”的方式，每年将积存的公积金一次性冲还本金，以为这样能更好地节省利息，其实却不然。按照规定，“年冲”的资金必须先用于偿还利率较低的公积金贷款，之后才能去抵冲商业贷款的余额。所以，购房者在抵充公积金贷款时期实际上是做了不合算的选择。不管是以前、现在、还是将来公积金贷款利率总比商业贷款利率低很多。
3、贷款利率的运用技巧
*浮动利率是指在贷款期限内，根据贷款期内市场利率的变动随之变动还款额。优点：与固定利率房贷相比，能有效降低减息带来的风险。
缺点：加息时代，购房者有可能要为房贷多付钱。
固定利率是指银行规定的三年、五年、十年的贷款期限内,，锁定利率上升的风险， 如果计划短期内提前还贷，或想增加还款额的购房者，最好不要考虑申请固定利率房贷，因为要交纳较高的违约金。很多银行推出的固定利率房贷，违约金高达贷款余额的3％。短期内提前还贷者不适用
循环贷 是指消费者与银行约定某个贷款额度，在此额度内无需再次审批就可随时借款。而当客户有闲置资金短期不用时，也可随时还贷，最长使用期限为30年，借贷者无论是想投资理财、经营周转还是应急支出，都不用另外向银行提出申请，所需款项随时方便可到达借款人账户。 有利于住房短期变现，贷款额度高，使用年限长。“循环贷”的实质就是抵押贷款。 适宜收入不很稳定客户。
气球贷是将贷款本金的一部分，放在最后一期一次性偿还，由于平时还款少，到期还款多（贷款利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还) ，可选择与银行约定的期限（比如20年、30年)来计算月供，从而大大减轻贷款初期每月的还款压力。目前运用此政策银行不多 ，适用有提前还款需求，未来较短年限资金实力显著增强，或是后期将有大额资金进账者，和借款期内仅想偿还较少月供，而将节余下的款项，运用至其他投资。
双周供是指还款方式从原来每月还款一次，改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。因为每期还款时间较短，比较适合收入比较稳定，有平稳资金来源的、希望加快房贷还款速度的客户。
合力贷 主要针对刚参加工作、低收入、还贷能力较低子女或已经退休的父母购房者，在贷款买房时，一般很难通过银行的审批。但如果家庭直系亲属一方条件优越，收入稳定、
资信较好可以作为共同借款人参贷，银行容易审批通过
公积金贷款 随着加息不断的时代，作为政策性的住房金融贷款，公积金贷
的低利息优势更为明显。当之无愧地成为贷款买房者首屈一指的选择
