看 房 流 程
给客户的一些选购二手房要考虑哪些要素：
1、向房地产相关部门咨询，及时了解手续、费用、程序上的变化等最新的信息。
2、确定资金来源：是自有资金，还是向他人筹借，或者向银行申请贷款。
3、价格和面积：根据资金，决定可能购买何种区位、多大面积的住房。
4、交通状况：选择一处好的住所，等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出。
5、房屋价值：通过反复比较判断房屋的价值；委托信得过的评估事务所进行评估；银行提供按揭时会进行评估。
6、确认房屋面积：包括建筑面积和使用面积。产权证上一般标明的是建筑面积。最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积。
7、观察房屋的内部结构：户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。
8、了解装修的状况：原房屋是否已装修，装修水平和程度如何；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
9、旧房的历史：哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业公司的费用以及水、电、煤费用。
10、物业管理：水、电、煤费用如何收取；电梯的品牌、速度及管理方式；小区保安水平怎样；绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。
11、产权:注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人，到房地资源局查询此产权证的真实性，确认产权的完整性，有没有抵押、共有人等。 看房流程及交易流程：
房源确定：置业顾问选中有效房源━━打电话预约━━看房━━达成协议━━签订《房屋销售委托协议》
二手房交易流程图：
买方咨询---登记---配对---看房----满意谈价---交定金---签定意向---签合同---办理按揭---打首付款---评估---验证---办理过户---物业交割---领证---打余款
注意事项：
一、房屋情况
1、查看产权所有人的身份证件。
2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有?如果是几位共有,则共有人是否全部同意? 出售房产时,房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时,也要全部到场。如有特殊情况不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由委托代理人替其签章。
二、对即将进行交易的房产进行必要的了解。
1、售房提供的房屋产权证是否属实?
2、房产面积多大?
3、该房产用途是什么?是办公还是居住,或是其他?
4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利?
5、该房产是否已设定抵押?根据《中华人民共和国担保法》的规定:抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。在这里,如果该房产已设定抵押,那么抵押方即为售房者,抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方,在转让该房产时,并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押,那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下,此房产方可进行买卖。
6、该房产是否已设定租赁?如果该房产已经出租,则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。
在签订时注意的事项:
一、需要准备的证明材料。购置房地产,购房者可能是一人,也可能是数人。
无论哪种情况,都需要购房者准备好如下材料:
1、身份证原件或护照原件及复印件;
2、未成年人的户口簿或出生证明;
3、有委托代理人,须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士,所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内、外机构公证、认证后方为有效: 1)香港地区:经国家司法部授权的香港律师公证; 2)澳门地区:中国法律服务(澳门)公司; 3)台湾地区:经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送武汉市公证员协会,当事人凭正本前往武汉市公证员协会核对盖
章: 4)外国:经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。
二、看清楚合同中的约定内容。尽管二手房交易当中使用的《武汉市房地产存量房买卖合同》,是由武汉市房屋土地资源管理局与武汉市工商行政管理局联合制定的规范文书,但其中也有很多地方需要填写,所以要仔细些,尤其注意以下几点的填写(如果正文写得不够全面,可在补充条款中加以说明):
1、房款的金额是否写清楚?
2、付款方式该如何?是一次性付款还是分几次?每次付款是什么时间?这与购房者自己的资金流转是否有冲突?避免向售房者承担逾期付款的违约责任。
3、购房者如需按揭贷款,在合同中是否已经注明?
4、买卖双方何时交房?交房时还有哪些物品(家具、电器等设备随房产一并转交购房者,也需要在合同的附件中列出明细清单);
5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担?一般是交房前由售房者承担,交房后由购房者承担;
6、房地产的风险责任何时转移给购房者?但转让当事人约定自房地产转移占有之日(交房之日)起转移风险责任的,从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任;
7、违约责任是否约定?违约金的数额是否约定清楚?
8、房地产买卖合同何时生效?(这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的) 1)如果交易双方没有特别约定,则交易双方签字后合同即为生效。 2)交易双方对合同的效力可以约定附加条件,附加条件自合同成立时生效。
3)交易双方对合同的效力可以约定附加期限,附加期限的合同自期限到时生效。 4)双方当事人中有一方或双方是境外人士,交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证,此时合同方才生效。
