2018年钦州市城中村改造工作方案
为改善我市城区“城中村”人居环境和“脏乱差”现象，打造宜居城市，进一步提升城市整体形象和品位，促进区域经济社会各项事业更好更快发展，结合实际，制定本方案。
一、指导思想
以实现城中村村民向城市居民身份转变和实现城中村设施配套完善、功能齐全、环境宜居、稳定和谐为目标，坚持统一规划，政府引导、分步实施，市级指导、城区组织、街道实施的原则，加快推进我市新型城镇化进程。
二、基本原则
（一）坚持以人为本，让利于民原则。坚持以人为本，本着城乡统筹发展的原则，从城中村全体村民最关心、要求最迫切的工作入手，实行人性化安置，合理安排拆迁补偿，妥善解决历史遗留问题，切实维护好村民的合法权益。
（二）坚持市、城区联动，政府主导、村民主体的原则。按照全市一盘棋的工作思路，构建市、城区联动工作机制。市人民政府统筹，城区人民政府依照法律法规有序进行，制定出台相关优惠政策，负责组织实施城中村改造工作。充分发挥村民主体性，尊重城中村大多数村民的意愿，充分听取村民的意见和建议，引导村民主动参与改造，推动“要我改”向“我要改”的思想转变。
（三）坚持科学规划，合理布局的原则。坚持高水平规划、
共11页 高起点建设，集约合理利用土地，提升土地的利用价值。优化城市土地开发的空间格局，着重抓好城市基础和公共服务设施配套建设，完善城市功能，提升城市综合承载力。同时要从实际出发，因地制宜，一村一策，不搞一刀切。
（四）坚持发展经济，建设美好社区的原则。把发展壮大集体经济、建设美好新社区作为城中村改造的重要内容，通过合理开发建设彰显岭南风格、滨海风光的特色街区，打造具有旅游、文化、娱乐、商业价值的新社区。
（五）坚持多方支持，合力建设共同家园的原则。城中村改造工作要充分利用城市棚户区改造政策，积极争取中央、自治区城市棚户区改造建设补助资金。按照有关规定，在城中村改造中，对符合城市棚户区改造或危旧房改造条件的，优先申请上级资金支持。要充分利用国家有关政策，合理安排开工，争取专项资金扶持城中村改造。
三、工作目标
以改善城中村人居环境和提升土地使用效率为主要方向，采取全面改造和综合整治等多种形式，有计划地将试点城中村改造成为功能配套完善、和谐安康的现代化社区，环境优美、绿色环保的生态家园。通过试点项目改造，为我市全面推开城中村改造积累经验，使城中村居民共享城市发展的成果，从根本上提升城市整体功能和品位，推进城乡统筹发展和促进城乡和谐社会建设。
－2－ 2018年，重点推进钦南区向阳街道新兴社区上沙村和钦北区子材街道沙坡社区沙坪村城中村改造项目开工建设；指导督促钦南区、钦北区在2018年底前完成钦南区南珠街道高岭社区新来陈村、钦北区鸿亭街道小江社区鱼龙坪村改造方案、规划设计、房屋拆迁安置等各项前期工作。
四、改造模式
城中村改造开发运作模式：
五、主要工作内容
招标开发商投资管理签订合作开发合同村集体组织委托承包商/建筑商建设城中村改造项目指导监理工程监理公司政府部门
（一）改造实施方案的编制及报批
城区人民政府牵头组织开展项目前期调查，对改造村庄范围内的人口数量、土地资源、居住状况、经济发展水平等基本情况进行调查，并认真统计有关数据作为制定城中村改造实施方案的基础资料。由城区人民政府会同村民小组（或社区居委会）按一村一案组织编制改造方案，改造方案应包括以下子方案：征地补偿安置方案，房屋拆迁安置方案，安置小区建设方案（含安置小
－3－ 区内市政基础设施建设），村民身份转变方案，村民社会保障方案，农村集体经济的股份制改革方案，计生、教育等涉及其他方面的方案。城中村改造可以选用综合整治、局部改造和全面改造等3种方式，改造模式可以是政府主导、市场化运作或自主改造等。任何形式的改造必须按法定程序征得本集体经济组织村民会议2／3以上成员或2／3以上村民代表书面同意，经市城中村改造工作领导小组办公室审核后，报市人民政府批准，通过法定程序确定项目改造实施主体。
（二）编制改造片区修建性详细规划
坚持规划先行。由实施改造村庄城区人民政府委托有资质的设计部门，根据拟改造片区的控制性规划及规划部门出具的规划设计条件等，以村或片区为单位，组织编制修建性详细规划，经市规划部门审核后，报市人民政府批准，作为城中村改造实施的规划依据。
（三）改造地块上的房屋拆迁
改造项目用地应符合土地利用总体规划，涉及农转用或土地征收的，应办理报批手续。在改造方案通过本集体经济组织村民会议2／3以上成员或2／3以上村民代表书面同意后，启动拆迁安置房选房程序，将安置小区建设规划设计总平图、效果图、户型图等提供村民选择，根据城市规划建设安置房，按照实物和货币相结合的方式进行安置，并签订征收补偿协议。对改造范围内村民拥有的产权住宅房屋，实行产权调换（回建安置和公寓房安
－4－ 置）为主、货币补偿为辅的安置方式。实行房屋产权调换的，按照相关规定执行。实行货币补偿的，产权房屋货币补偿按现行标准执行。实施过程必须阳光操作，以保障村民的利益。
（四）改造地块的招拍挂
按照相关规定确定改造地块面积，加快完成改造地块上房屋的拆迁安置协议签订并及时拆除，使改造地块具备土地出让条件，并通过招拍挂的形式出让土地使用权。改造用地报批并完成征拆成为净地后，属经营性用的，需以招拍挂方式出让，不得协议出让，不得以毛地出让，不得捆绑出让。此外，在签订《国有建设用地使用权出让合同》时，将改造用地的修建性详细规划方案、安置小区的建筑设计方案和市政基础设施设计方案作为附件，约定由竞得企业出资，按规划设计方案要求完成安置用地红线范围内地上和地下建筑物及路网、管网、绿化、路灯等公共服务配套设施建设，并明确建设标准以及安置补偿建筑面积、位置、交付期限、责任义务等。
（五）同步推进城镇化管理规范化改革
1.集体土地转变为国有土地。按照法定程序和规定，可以将城中村集体土地征收转用为国有建设用地，合理安排原村民的生产生活用地，以满足原村民后续生存发展需要，解决城中村二元土地管理体制问题。
2.农村集体经济制度转变为现代企业制度。加快集体资产公司制改革步伐，科学制定改革方案，规范集体资产清产核资及资产评估、资产量化等工作，明晰集体资产权属，保障集体经济
－5－ 组织成员的合法权益。从实际出发、因地制宜地引导和推进农村集体经济制度向现代企业制度转变，促进改制后经济实体持续健康发展，解决改造后农民的生存保障和利益问题。
3.农民户籍转变为城镇居民户籍。按照统筹兼顾、积极稳妥、规范有序的原则推进户籍制度改革，建立城乡统一的户口登记管理制度。在完成“有形”改造和“无形”改造的城中村，取消农业户口，统一登记为居民户口，城中村的居民享受本市城市居民在就业、入学、就医和社会保障等方面同等待遇，并履行城市居民的义务。
六、实施步骤和时间安排 城中村改造工作分4个阶段实施：
（一）制订工作方案（2018年8月－9月）
1.城区相应成立城中村改造工作领导小组，街道组成专项工作组。
2.修改完善钦北区子材街道沙坡社区沙坪村城中村改造方案报市人民政府审定并印发实施。
（二）编制改造方案和设计方案（2018年9月－10月） 由城区人民政府组织制定新来陈村、鱼龙坪村城中村改造实施方案（含改造的规划方案）报市城中村改造工作领导小组审查后，报市人民政府审批。
（三）拆迁安置（2018年10月－12月）
征拆安置补偿标准执行《钦州市集体土地上征收及房屋搬迁安置管理办法》（钦政办〔2017〕114号）及相关政策，与其他项目的征拆政策和标准一致，推进政策补偿安置工作。
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（四）招拍挂（2018年12月）
实施改造的土地通过招拍挂形式出让土地使用权。由竞得企业实施改造建设。
七、工作措施及要求
（一）职责分工
1.市城中村改造工作领导小组办公室职责：市城中村改造工作领导小组办公室设在市住建委，负责贯彻执行城中村改造、房屋拆迁等方面的法律、法规和方针政策，并做好政策的研究、解读和监督执行；协调解决申报改造工作涉及的规划、土地、拆迁、安置、补偿、规划许可、房产、施工许可等相关手续遇到的问题，负责改造工作的督查落实。
2.市有关部门职责：市住建规划部门负责协调控制性详细规划、修建性详细规划及规划建筑方案审查、审批、开工建设等手续报批工作；市国土资源部门负责协调土地手续报批工作；市征收部门负责对主城区和滨海新城范围内政府主导模式的城中村改造土地房屋征收列入年度计划下达征收任务，并对征收补偿概算方案进行审核；市农业部门负责村集体经济股份制改制工作；市人社部门负责城中村居民社会保障工作；市公安部门负责以通过城中村改造批复时间节点为准，认真核实，提供准确的待改造户数、总人口、原农业人口数据；市财政部门负责统筹管理城中村改造财政资金；市卫计部门负责协调解决好改造后的小区医疗卫生服务工作；市民政部门负责依法指导城区人民政府撤销
－7－ 城中村村民委员会，设立社区居民委员会；市文新广电部门负责指导城中村文物保护和文化基础设施建设工作；市交通运输、工商、教育等相关部门按照各自职能做好相关工作。
3.辖区政府职责：负责组织编制辖区城中村改造实施方案，具体组织城中村改造工作。对村庄的基础资料进行摸底调查，搜集现状基础资料，对存在的问题进行统计分析；做好宣传发动和拆迁群众思想工作；负责制定安置补偿方案并组织拆迁；组织监督安置房建筑质量，负责村民安置房户型统计协调及村民安置房分配工作；负责受理拆迁当事人之间因拆迁安置问题引发的拆迁争议及信访案件，维护辖区社会稳定。
4.改造实施主体职责：负责改造项目的全面管理，重点抓好项目资金的投融资控制；负责审查和监督改造项目的有关协议、合同、招标工作；负责组织监督施工单位、监理单位，强化工程建筑质量和安全监督管理，增强文明施工意识，高质量、高标准完成安置任务；负责各项规划报建手续推进工作；配合做好村民安置搬迁工作；定期向市城中村改造工作领导小组汇报村庄改造进展情况。
（二）建立和完善政策支撑体系
根据推进城中村改造过程中存在的突出矛盾和问题，从实际出发，市住建委、市发改委、市教育局、市公安局、市民政局、市财政局、市人社局、市国土资源局、市农业局、市卫计委、市征收办等部门要建立和完善城中村改造中的产业发展、土地利
－8－ 用、拆迁补偿、工商登记、养老、医疗、失业、教育等制度，落实好城中村改造中的规划支持、市政配套、规费减免、资金投入、拆迁补偿安置等配套措施，建立完善的支撑城中村改造的政策体系，保障城中村改造工作顺利推进。
（三）加大宣传工作力度
城区人民政府和各有关部门要加大宣传力度，提高村民对开展城中村改造的重要性、必要性、紧迫性的认识，调动村民参与改造的积极性和主动性。充分发挥基层党组织、工会、共青团、妇联和居委会等组织的作用，灵活运用专题对话、座谈会、与被拆迁农民零距离接触等有效形式，充分利用各种媒体以新闻视点、专题介绍、政策解答等多种形式，使试点村干部、村民充分认识城中村改造的重要意义，争取广大村民的理解支持，积极参与城中村改造。
（四）加大打击违法买卖土地、违法建设力度
城中村改造实施之前，严禁抢建行为，要依法开展违法建设拆除行动，拆除违法建设不予补偿；对参与违法买卖土地和违法建设、对城中村改造制造阻力的人员，依法追究责任。按照《钦州市城市建成区违法建设专项治理工作实施方案》（钦政办〔2017〕17号），一是把列入城中村改造的地段实行严格监控，对违法建设实行零容忍，制定强有力的措施，严控新增违法建设，发现一起处理一起；二是依据城中村改造管理办法和有关政策，做好法制宣传和相关解释工作，引导群众积极配合，加快城中村
－9－ 改造建设。
（五）严格收储土地出让收益资金使用
根据《钦州市城中村改造管理试行办法》（钦政办〔2014〕35号），收储土地的出让收益在扣除有关成本、税费和按政策规定计提的各项专项资金（基金）后的净收益，优先用于安置补偿和改造范围内市政公用设施和公共基础设施建设。切实加强对资金使用管理的督促检查，严肃纪律，确保工程质量和资金安全、高效。
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