2002年启动的影院现代化之旅，一直处于高速增长之中。2010年影院发展报告.doc
2009年，中国实现票房62.06亿元，较上年增长了40%；《阿凡达》自今年1月4日全国公映以来，创造票房超过12亿元，按照当前的分成行情计算，影院的房地产业主方取得了超过1.5亿元的收益。而2009年全年60亿元的票房，则让商业地产商吸金9亿元，尚不论票房的升高同时给影院所在商场带来更多的高质量消费人流。因此，种种迹象都证明，影院业态将是2010年中、大型购物中心关注的重点之一。
中国市场的票房增长呈几何级增长，但是距离饱和仍然遥远，很多地区民众甚至要去邻城看电影，急需影院，影院成为大型商场不得不考虑的选项
在中国，第一座真正意义上的多厅影院，是1991年常州落成的常州亚西亚电影城。这是市政府的扶持项目，是四A级的旅游文化产业。而影院和购物中心的联姻始于2002年，由中国电影集团和深圳市电影公司以及香港的百老汇影业集团合作，在深圳中信城市广场投资建设了新南国影城，共有584个座位，成为第一个吃螃蟹的人，在当时可是“冒很大风险”的一个项目。那一年，中国的电影放映终端共有17万块银幕，其中3万块在城市，14万块在广大农村，绝大部分是国有的礼堂式单厅影院，现代化的多厅影院凤毛麟角。同年，广电总局在全国范围内推行院线改革，为业外资本进入影院投资行业悄悄打开了大门。
“院线”只负责电影发行，目前不同院线片源高度趋同，
开发商无须过多关注，需要考量的是能从院线获得多少对影片的宣传支持
观影人次超过2亿，增长35%；放映场次570多万，增长17%。同期，新建了142个现代化影院，使全国影院总数达到1687家，增加银幕626块，达到4723块。然而相对于美国3亿人口占有4万块银幕，2009年票房98.7亿美元，我们还有一个令人喜悦的成长空间，据预测，至2012年，全国总票房将达到180亿的规模（如图1）！要知道，目前有350座人口100万左右的中等城市以及县级城市基本上没有现代化影院。
影院业态在中国的逐渐成熟，开发商从其中获得的收益也日趋明朗。2002年首开纪录的新南国影城，以票房收入5%的代价换取了在中信城市广场的场地，之后一直水涨船高，至今，业主的分账比例已经达到15%左右，也有个别高达20%的。在影院发达的美国，票房收入仅占影院收入的一半，剩下的一半来自于电影后产品的售卖、饮料、小吃等等，因此我们影院的造金能力还有很大潜力。另外被开发商看重的，是影院的吸纳人流的本领，进行观影消费的，往往都是一个城市中比较时尚、消费最活跃的人群。我们会在下文详细展开讨论这个问题。这两个因素，令很多大型商场下定决心在里面放一个影城。
电影产业对很多人依然陌生和神秘，众多商业地产开发商
加。2009年票房前六名的院线就占总票房的三分之二，而且票房增长普遍高于平均水平，一些票房垫底的院线举步维艰。
概莫能外，因此在影院招商过程中产生很多误会，比如混淆了院线和影院投资的主体关系等等。
该产业链的最上游是电影投资制作，负责投资“生产”电影作品。投资单位除了会在影片上映期间安排各种关于该影片的广告和推广，基本跟商业地产商关系不大。作为一个电影投资机构，其最终产品就是影像记录介质（如胶片），如果影片不能被推向大众播放终端（影院），那么就没有任何商业价值，数千万乃至上亿的投资血本无归，这是真正的风险投资。然而，2009年出品的国产影片，院线放映影片约130部，约326部影片没能在影院放映。中国影院数量严重短缺是最重要的原因，疲于应付那些满足最大众需求的影片类型，尚不能顾及一些比较小众、但是又有差异化的市场需求，如文艺影片、实验影片等。此外，2009年还进口了50部左右国外影片，其中20部是采用分账形式，剩余的是以买断版权的形式。
择。
我们经常听说的“院线”，就是电影的发行渠道，组织片
源，并把电影安排到所属的影院播放，也承担影片的宣传投入，比如媒体广告、首映式、创作人员见面会等等。中国当前共有37条院线，实际运营的有35条（江苏扬子和青岛银星正在进行重组），一部分由传统的省、市电影发行、放映公司改制而来，如上海联和院线、中影星美院线等，另外一部分是民间资本新设的，如万达院线、广州金逸珠江院线等。这个领域尚未对外资开放，不允许外资参
中国的院线同质化严重，不同院线之间几乎不存在片源差异，也部分导致了票房收入越来越向优势院线倾斜。同样因为如此，商业地产项目也不必过多关注待定的影院加入哪个院线，影院竞争并不体现在院线片源上。唯一例外的是2009年票房排名12的大地院线。目前，大部分影片会同时发行传统胶片拷贝和数字拷贝（所谓数字拷贝，只要把影片通过专用线路下载到放映机的硬盘就行了，不受终端数量限制，像我们在电脑上BT下载，没有所谓“跑片”），但是胶片拷贝数量往往有限，而且优先供应票房成绩好的影院，那些票房不佳的胶片影院只能等首轮优等生影院放映期结束再播放，不但丧失了时效性，而且胶片也有磨损，影响播映效果。大地院线专注中小城市的影片发行，全部提供数字拷贝，重要影片上映基本能和大影院保持同步，是一些市场较小、影院标准低的项目的良好选
不过，院线方以及影片投资方对影片的宣传投入至关重要。鉴于现在绝大部分院线的影片档期重合度极高，这种宣传投入在不同院线和影院间可以彼此“分享”。但是数字化拷贝刚刚普及一年多，尚有不少数量的影片只提供胶片拷贝，在这个情形，那些纯数字影片的院线可能在影片
排期上就会稍微脱离主流，要独立承揽起影片宣传的重任。商业项目不得不在这个问题上稍微关注一下。
果计算每年开业的有影院规划的购物中心为100家，全国50家品牌影院，平均下来每家每年只能得到2个项目，距各自年度开业计划相去甚远，购物中心争夺战硝烟弥漫，当然这是商业地产项目开发商所乐见。
影院投资公司如过江之鲫，商场资源成为稀缺，但开发商
影院公司的激烈竞争直接导致租金行情的节节上升，现在并不能视租金条件为唯一门槛，影院方的投入和运营能力
最高的达到票房分账的20%！回想当初新南国影城的5%至关重要
不禁唏嘘。影院投资额相当巨大，星级影院平均每个观影
在确定影院的规划以后，开发项目需要甄选的是影院投资机构。中国的影院投资行业目前对外资有限开放（不含港澳），外资持股不能超过50%。活跃在市场的品牌影院公司，大概有50家左右，投资主体错综复杂。从资本来源角度，大致可以分成从原电影发行公司演化而来的投资公司，如中影，新兴的民间资本和港澳投资，如万达、UME，外资背景的投资，如角川；从行业背景角度，也可以分成电影制作背景的，如保利博纳，院线背景的，如金逸、大地，开发商背景的，如新成立的世茂，有境外专业影院背景的，如希捷，等等。在实务中，这些投资机构往往又彼此合作，显得错综复杂。每家投资公司基本都怀揣着每年新增5~20个新影院的宏大计划。
既然商场挑选影院不能只看租金条件，那么还要看什么
2009年全年新开业的影院，占据前十位的分别是大地、中影、万达、太平洋、横店、星美、金逸、嘉禾（美麟）、百老汇、左岸（银河）、山东新世纪和时代电影大世界，头名状元大地影院，就开设了26家新影院。检视当年新开影院，有近90%的项目都选址在大中型的购物中心。如
座椅投资接近万元，一些大财团背景的影院投资公司比较讲究，如希捷，甚至达到1.5万元乃至更高，按照平均每个影院1000个座椅计算，每个影院都是超过千万元的投入，遑论有意建造IMAX放映厅者。全部票房中，院线要拿走45%~50%，电影基金和税金8%，剩下才能由影院自行支配。影院初期投资的逐年摊销，加上平日的运营成本，还要考虑每隔几年的装修更新，都要从剩下的42%~47票房收入中支出，如果整体票房较预期有所闪失，定然有影院无法支撑，导致提前退场。试想一个成熟商场突然出现一个几近毛坯的废弃影院，其后果无疑是灾难性的。因此，对商场和影院公司都比较可行的分账比例是在15%左右。
呢？这是个好问题。第一是看影院公司的投入和承诺。影院公司愿意在装修、设备等等方面投入越多，表示对市场越有信心，越会用心做好影院，这对提高收入、增加人气都是相当有利的；第二看影院公司的资源整合能力和运营水平。电影也是一种零售商品，离不开宣传和推广，电影投资方和院线方的宣传投入是市场共享的，但是好的影院
也会有自己的手段，比如组织和电影相关的宣传活动、建立有效的影院观众会员系统等等。这些信息都可以通过考察影院投资公司已开业的影院取得，当然，商场方面要事先要学习一些专业知识，如放映设备、音响设备、装修材料等等。
观影是比较典型的目的型消费，基本可以看成是只给商场创造人流，而不“消费”商场人流的，三个影院2009年给所在的商场分别带来119万、88万和57万优质人流。如果按照总人流计算，大概相当于整个商场人流的3%~5%，大致等效于商场平方米平均吸引人流的效能；但是如果按照有效消费人流计算，则远高于商场的平均值了，何况影院往往设在商场里面最差的营业位置。大部分的影院上座影院对商场的人流贡献远高于商场平均值，超越了我们的常识，但是如何利用这些人流的工作开展得很初级，分析观众观影前后的消费差别，或许是一把入门的钥匙
率为20%~30%，空间很宽敞，对商场公共设施的占用比较低。
我们不确切知道上述影院给与商场业主的票房分账比例，没有什么可以比数字更有说服力。以下，我们不妨通过几个典型影院的营业数据，看看商场方面能够从中获得些什么。商业地产开发商以此为标杆，建立对自己项目的正确预期。
位于上海徐家汇港汇广场六楼的永华电影城，加入的是联和院线，一共有11个放映厅，1529个座椅。永华电影城2009年全年票房5280.75万元，全国影院票房收入的第7名；上海浦东正大广场的星美正大影城属于中影星美院线，7个放映厅，可容纳1158名观众。星美正大影城2009年全年票房3790.23万元，在影院百强中排名22；希捷投资，落户于上海大宁国际广场的上影CGV大宁影城，同样加入联和院线，有920个座椅。大宁影城2009年全年
影院的营业有明显的季节波动，寒假、暑假票房比较旺盛，票房2699.98万元，排名在50名~60名之间。
而春、秋二季，尤其是春季较为清淡，因此大片总是争抢
两假档期。不过，从举例的三个影院月度票房排名看，位处商业闹市区的永华和星美正大月度波动显然没有位处
倘若按照15%计算，那么相当于业主以每天每平方米3元~4元的价格收取租金。对于举例的这三个商场，这个回报并不算高，低于商场平均租金回报，再次反证了吸纳影院进驻，本身就不是租金导向的，而是看影院给商场带来了其他东西。同时，那些以固定租金和影院合作的商场，用上述的计算方式可以推算出较为合理的租金单价。询问了不少商场和影院，大多数商场都不针对影院播放的贴片广告和影院售卖品进行营业分成，也许因为这个数量还很小，几可不计，但是随着电影文化的发展，总有一天要出现在商场的账本上。
居民区的大宁来得大，说明大宁的观众是更加显著的目的性顾客，其人流对商场的价值更加大一些。所以，相对于市级的商业中心来说，区域级以及社区级的商业中心，引进影院业态显得更加重要。读者倘若有时间，不妨可以搜集更多的数据进行分析，会出现很多有价值的结论，帮助我们正确处理好影院和商场的关系。
相当多业者期待电影后产品，比如海报、纪念品等等的销售额有质的飞跃，像美国那样，我们认为这种期待在中国不太现实。中国人不像美国人思想那么简单，兴奋点比较高，对影片的喜爱之情也比较内敛一些，不会因为戴了顶人猿泰山的帽子或者是蜘蛛侠的文化衫就兴奋得要死。观影周边消费，还是应该通过其他比较有实际消费意义的方式实现保险一点。
虽然很多人看到观影顾客带来的其他消费，但是在目前的既然影院经营存在如此明显的淡季、旺季差异，那么淡季
商场规划上，尚没有明显体现，即便像万达这样自营影院就存在大量的冗余座位资源。我们设想商场方面和影院可
的巨子。我们理解，消费者在观影前和观影后的消费动机以就此进行广泛的推广合作，比如以淡季电影票作为商场
存在很大差异：观影前时间比较局促，适合一些随机性的促销赠品等等，补上影院经营和商场经营貌合神离的营业
消费，比如购买小件物品、零食、饮料、电玩等等（原计短板。
划在观影前留大段时间逛商场和吃饭的顾客不在此列），
很多商业地产业者认为，影院人流的亮点是“质量”，其次才是“数量”。中国的电影票价相当高，甚至超越了电影大国美国，而美国的平均居民收入是中国的好多倍，所以中国的电影观众是具备强劲消费能力的人群，这些人也正是时髦商业品牌的拥趸。大部分影片的时长在100分钟~120分钟之间，如此长的单一消费时间，使消费者产生其他消费需求的概率大大增加，在韩国的CJ-CGV（希捷）影院，影院自行配套了很多周边消费，以餐厅为主，甚至占到整个影城一半的面积。
有人说2010年是影院之年，世茂地产高调进入影院投资行业，吹响了第一声号角。从开发商角度，引进一个影院一点不难，难的是如何如何实现影院的最高价值，希望广大开发商朋友和影院业内人士多跟我们交流。
而不会进行那种需要镇定和从容的“正式”消费，比如正式地吃饭（Fine Dining）、购买较大件商品。这种情形下，消费场所不能距离影院太远，最好是同层或者邻近楼层；而观影后的消费模式正好相反，消费者心情比较放松（观看悲剧影片的情况除外），有很强的饥饿感和购买欲，商场并不需要在商业规划上进行特别的安排，但是影院出口处的广告栏和信息栏却可以更好地引导顾客进一步消费。
