大连市房地产开发项目 土 地 增 值 税 清 算
鉴
证
报
告
单位签章：大连房地产开发有限公司
2010年5月28日 土地增值税鉴证报告
大明所税鉴字2010（185）号
大连房地产开发有限公司：
我们接受委托，对贵单位转让“”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《实施细则》，以及相关政策规定，并参照《中国注册税务师执业准则》、《中国注册会计师审计准则》对贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。
经审核，贵单位“”项目：
土地增值税相关数据
取得转让房地产收入
1、货币收入 其
2、实物收入 中
3、其他收入
扣除项目总金额
1、取得土地使用权所支付的金额
2、土地征用及拆迁补偿费
3、开发土地和新建房及配套设施的四项成本 其
4、公共配套设施费的成本 中
5、开发土地和新建房及配套设施的费用
6、与转让房地产有关的税金
7、从事房地产开发的纳税人加计扣除额
应缴土地增值税税额为 免缴土地增值税税额为 已缴土地增值税税额为
项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为 特此报告
金额（单位：元，列至角分）
63,233,652.60 63,233,652.60
53,997,561.55 3,393,363.15
35,443,632.10
3,883,699.53 3,509,467.72 7,767,399.05
0
0 0 附件：
1、《土地增值税纳税鉴证表》
2、《土地增值税缴款情况汇总表》
3、《房地产转让收入鉴证表》
4、《扣除项目汇总表》
5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》
6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》
7、《前期工程费鉴证表》
8、《建筑安装工程费鉴证表》
9、《基础设施费鉴证表》
10、《开发间接费用鉴证表》
11、《公共配套设施费鉴证表》
12、《利息支出鉴证表》
13、《与转让房地产有关的税金鉴证表》
中介机构负责人： 中国注册税务师：
大连税务师事务所有限公司 中国注册税务师：
地址：大连市中山区明泽街16号 联系电话：
2010年5月28日 土地增值税纳税鉴证说明
我们接受委托，对贵单位转让“”项目，应缴纳的土地增值税进行了鉴证，现将鉴证情况说明如下：
一、整体基本情况
项目座落于大连市甘井子区营城子街道郭家沟村；该项目于2005年8月29日取得“大政地城字[2005]6096号大连市人民政府土地批件；于2007年7月10日取得甘规发[2007]027号《建设用地规划许可证》；于2008年3月3日补发取得210201200803030301号《建筑工程施工许可证》；于2009年10月20日取得2009年第 《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2008年7月16日取得大房预许字 号《商品房预售许可证》。
该项目于2007年7月10日经大连市规划局批准的总规建筑面积为20,667平方米，其中住宅面积20,667平方米。
本次对项目进行清算，清算的总建筑面积20,660.05平方米，其中普通标准住宅面积为20,660.05平方米，非普通住宅面积0平方米，公建、车库写字间等其他项目面积0平方米。
二、转让房地产取得收入说明
该项目于2005年11月开始销售，总可售建筑面积20,660.50平方米，截至清算基准日2010年4月30日，该项目已销售19,343.39平方米，共取得转让房地产收入63,233,652.60元，全部为货币收入，其中：
㈠ 普通标准住宅收入63,233,652.60元；
㈡ 非普通住宅收入0元；
㈢ 公建、车库、写字间等其他项目收入0元。
三、扣除项目有关情况说明
该项目扣除项目金额合计53,997,561.55元，其中：取得土地使用权所支付的金额3,393,363.15元；房地产开发成本35,443,632.10元；房地产开发费用3,883,699.53元；与房地产转让有关的税金3,509,467.72元；财政部规定的其他扣除项目7,767,399.05元，具体如下：
㈠ 普通标准住宅
1、取得土地使用权所支付的金额3,393,363.15元；
2、房地产开发成本35,443,632.10元；
3、房地产开发费用3,883,699.53元；
4、与房地产转让有关的税金3,509,467.72元；
5、财政部规定的其他扣除项目7,767,399.05元。
四、纳税情况详细计算过程
㈠ 普通标准住宅
⑴ 转让房地产收入总额63,233,652.60元；
⑵ 扣除项目金额合计53,997,561.55元；
⑶ 增值额＝⑴－⑵＝9,236,091.05元。
(4)增值额与扣除项目之比=9,236,091.05/53,997,561.55=17.10% 因增值率未超过20%,故普通标准住宅应缴土地增值税税额为零。
综上所述，贵公司“”项目应缴土地增值税税额合计0元，已缴土地增值税0元，应补缴土地增值税0元。
五、其他审核事项说明 大连房地产开发有限公司整体开发面积为180,868.80平方米,“”项目占地面积为19,010.32平方米。占地面积比例为10.51%，土地出让金和契税分别按此比例分摊。
中国注册税务师：
中国注册税务师：
大连税务师事务所有限公司
2010年5月28日
