策略中心一周商业汇编
2012.10.10—2012.10.13
一、国家宏观政策信息
1、国税总局：房屋交换价格相等免征契税
来源：中国证券报2012-10-10
国家税务总局纳税服务司日前针对近期纳税咨询热点问题进行解答。对于日常生活中发生的房屋交换是否需要缴纳契税的疑问，纳税服务司表示，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。
对于中小信用担保机构的担保赔偿准备可否享受企业所得税税前扣除政策的问题，纳税服务司介绍，根据有关规定，自2011年1月1日至2015年12月31日，符合条件的中小企业信用担保机构按照不超过当年年末担保责任余额1%比例计提的担保赔偿准备，允许在企业所得税税前扣除，同时将上年度计提的担保赔偿准备余额转为当期收入。
纳税服务司介绍，符合条件的中小企业信用担保机构按照不超过当年担保费收入50%比例计提的未到期责任准备，允许在企业所得税税前扣除，同时将上年度计提的未到期责任准备余额转为当期收入。
有纳税咨询提出，企业作自查审计时发现以前年度有一笔费用支出未在企业所得税前扣除，现在还能否作税前扣除?
纳税服务司介绍，根据有关规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业作出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。
2、一线城市土地出让金三季度环比涨355.7%
来源：每日经济新闻2012-10-1
110月9日，根据链家地产市场研究部统计，2012年第三季度包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉的全国10个主要城市的土地市场成交规划建筑面积为7560.4万平方米，环比第二季度上涨70.1%，总土地出让金为1352亿元，环比上涨123.8%，翻了一倍有余。
其中，住宅土地成交规划建筑面积为2454.9万平方米，住宅土地溢价率达到18.58%，较二季度明显增加。
更值得关注的是，2012年第三季度，北上广深四个一线城市住宅用地土地出让金总计414.7亿元，环比第二季度大涨355.7%，而第三季度住宅土地溢价率高达23.12%，达到了2011年调控后的最大值。
首都北京无疑是最典型的例子，9月份该市土地市场共成交居住用地15宗，土地面积约163公顷，建筑规模约230万平方米。其中，共配建各类保障性住房约83万平方米，占总建筑规模的36%，可提供保障性住房近12000套。
中原地产研究部统计数据显示：9月单月北京土地出让金高达257.37亿元，超过了之
前8月的总和。
链家地产市场部张絮告诉《每日经济新闻》记者，三季度全国土地市场迎来了调控后供需两旺的局面。一方面，地方政府迫于财政压力推地力度加强，同时以往三四季度政府都会加大土地的供应力度，从而推动了成交上涨。
国土资源部公布的数据显示，今年上半年全国住房用地供应计划共落实4.72万公顷，只占全年计划的29.6%。
除了“指标压力”外，地方政府加速推地的更大“压力”来自于地方财政收支所发生的变化。数据显示，今年前8个月累计，全国财政收入同比仅增长10.8%，增幅比去年同期回落20.1个百分点。
另一方面，开发商拿地热情上升。由于销售的回暖及持有现金增加，企业去库存的压力逐渐减小，对于未来市场的预期也逐渐由悲观转为积极，特别是大型房企，调控后拿地量减少，市场转向后拿地补库存的意愿也较为强烈。
二、无锡地方政策信息
1、多元化巧解保障房资金难题，今年市本级保障房建设30亿元融资计划提前完成
来源：无锡日报2012-10-10
眼看着本月底保障房开工最后期限日益临近，城发集团负责人显得颇有信心：“全年5000套的开工任务按时完成没有问题。”这底气，很大程度来源于建设资金的顺利到位。据悉，今年无锡市本级保障房建设计划融资30亿元，目前已完成。在国内保障房融资一片“叫苦”声中，我市通过组建市级保障房融资平台、“拿下”全国社保基金理事会参建地市级保障房项目的首笔贷款、发行债券等方式成功“突围”，多元化解决建设资金缺口，有力保障这一“民生工程”。
昔日“香饽饽”也遭遇融资难题。“以前信贷额度宽松的时候，银行都是追着我们放贷。”城发集团相关负责人称，去年以来，信贷规模紧了，加上经济适用房被列入特殊类房地产项目，融资形势便急转直下。“说到底是利益诉求不一致，银行给中小企业的贷款利率动辄可上浮百分之二三十，而保障房资金需求量大，综合收益低，所以积极性不高。”据悉，今年市政府下达给城发集团的目标任务是开工新建1000套公共租赁住房，竣工500套；新开工经济适用住房4000套，竣工600套。要完成任务，没有二三十亿元资金根本拿不下。在国内保障房大建设的背景下，保障房建设融资难题成为一个必须解决的问题。随着近年来保障房建设的持续扩面，资金缺口增大，除了地方财政的配套资金、银行信贷外，专项信贷支撑虽被寄予厚望，但在实际操作层面应者寥寥。根据“十二五”住房保障规划，我市将新建、筹建34000套左右经济适用住房和廉租住房，资金需求进一步增大。
从间接融资为主转向直接融资和间接融资“两条腿走路”，正成为我市破解保障房融资难题的有益探索。去年，我市实施保障房“管建分离”，城发集团专门成立住房保障建设发展有限公司，作为我市建设保障房的市级唯一平台。该集团积极探索融资新途径，成立保障房融资小组，以信托贷款的形式，拿下全国社保基金理事会参建地市级保障房项目建设的首单，并在省内率先试点用住房公积金贷款支持保障性住房建设项目。同时，集团在获得大公国际评估公司3A级信用等级之后，积极启动发行债券、中期票据等，满足建设资金需求。此外，我市还拓宽银行贷款范畴，与江苏银行、浦发银行、民生银行等加强贷款合作，个别项目引入资金池概念，增加授信额度。相关人士透露，我市还将试点利用企业年金投资公租房债权融资产品。
三、零售商业地产讯息（行业要闻）
• 北京中高端购物中心首层租金涨0.04% 空置率跌0.08%[2012.10.10] • 陈启宗称奢侈品遭重创 恒隆广场黄金周5%商铺闭门[2012.10.10] • 王健林与万达集团的两面性：产品市场化、借势政府[2012.10.10] • 市府广场打造沈阳最大地铁商城 预计明年6月建成投运[2012.10.10] • 沿海家园不断出售资产救急 二股东5.5亿收购苏州项目[2012.10.10] • 招商地产放弃叫价 保利9.45亿获佛山南海区2商住用地[2012.10.10] • 股价暴涨之谜 中粮壳公司侨福企业又掀9股东操盘**[2012.10.10] • 万科前三季度销售金额达963.2亿 频繁拿地急补库存
• 港资地产商发展速度落后内地开发商 欲走高周转模式[2012.10.10] • 爱马仕和LVMH股权之争越演越烈 家族观PK品牌经营[2012.10.10] • 日资百货高岛屋中国首店按原计划12月上旬上海开业[2012.10.10] • LV挤走H&M、ZARA 列“全球最佳时尚品牌”排行榜首[2012.10.10] • 家电中的“LV、GUCCI” 全球家电奢侈品牌盘点[2012.10.10] • 百思买现任CFO宣布将于明年离职 获140万美元补偿[2012.10.10] • 百安居ciy模式难服中国水土 T计划连亏三年仍开新店[2012.10.10]
• 首创刘晓光：关注任志强和潘石屹激情表演的地产老大[2012.10.11] • 河北唐山通达韩国城奠基 打造“韩国特色”城市综合体[2012.10.11] • 得益以价换量策略 招商地产前三季业绩同比上涨4成[2012.10.11] • 万达王健林的“野心”：成功收购AMC 通吃娱乐产业链[2012.10.11] • 2012前三季房企销售TOP50出炉 万科以959亿位居榜首[2012.10.11] • 盛高置地百亿投海口“盛高海长流”百万平城市综合体[2012.10.11] • 揭秘欧洲首富奥特加创业传奇：从学徒工到创办ZARA[2012.10.11] • 成都零售业洗牌广百出局 熊猫城难解“百慕大”魔咒[2012.10.11] • 广百百货败走成都 选址有误、商圈客流不集中是主因[2012.10.11] • 苏宁电器胜算几何：大零售之战 难逃百思买式诅咒?[2012.10.11] • 深圳西武百货申请注销 彻底告别大陆、清算工作尾声[2012.10.11] • 哈根达斯被曝管理体系存漏洞 冰淇淋常“短斤缺两”[2012.10.11]
• 与中国基建“分手” 首创奥特莱斯发展速度饱受争议[2012.10.12] • 林明彦明年任新“掌门人” 嘉德置地布局中国或提速[2012.10.12] • 王健林：万达广场定位中高端消费模式便于快速复制[2012.10.12] • 成都商业综合体赶超一线城市 主力店品牌同质化严重[2012.10.12] • 首创奥特莱斯模式陷招商困局 房山项目明年1季度开业
• 芜湖方特全球复制 中国将成第二个主题公园出口国[2012.10.12] • 金融街北京拿地陷“围标”** 业内称收益多达34亿[2012.10.12] • 众房企抓紧“输血” 第四季度或将掀新一轮抢地热潮[2012.10.12] • 百货跨区经营之困：选址难、招商不给力、电商冲击[2012.10.12] • 步步高9月新开7家店 宜春店建面17万㎡、1年内盈利
• 中国市场占据百胜业绩半壁江山 肯德基大扩张是主因[2012.10.12] • Zara泉州首店落户浦西万达广场 在华门店总数达109家[2012.10.12] • 北京百脑汇受电商冲击经营惨淡：商户1/4时间没生意[2012.10.12][2012.10.10][2012.10.12][2012.10.12]
• 万达百货战略先赔后赚 或成万达集团未来的支柱产业[2012.10.12]
• 中山新光天地奠基 项目一期将于2013年5月份面市[2012.10.13] • 房企打响龙头争夺战 央企国企奋起直追赶超万科恒大[2012.10.13] • 越秀地产抢下武汉塔子湖商住用地 打造高端综合体[2012.10.13] • 商业地产“高烧”难退 部分房企谋长期持有商办项目[2012.10.13] • 龙湖吴亚军夫妇是中国最富夫妻 潘石屹夫妇财富缩水[2012.10.13] • 蓝光地产进军昆明创造两个新地王 全国战略加速升级[2012.10.13] • 咖啡店遍地开花 资本涌入砸钱圈地规模效益尚未凸显[2012.10.13] • 银泰百货杭州庆春店 优衣库求婚从末位到第一的蜕变[2012.10.13] • 日本女装秀芙瑞拉西南首家门店入驻重庆江北远东百货[2012.10.13] • 库会所成都店明天开业 以寄卖为核心的奢侈品体验店[2012.10.13] • 沃尔玛拓展社区店 中国“小型店+电商”战略面临竞争[2012.10.13]
四、核心企业最新讯息
1、重庆协信土地扩张高歌猛进 刘爱明否认高息融资百亿圈地
据了解，今年7月12日，根据市国土房管局房产交易网签数据，重庆市房地产业协会首次向社会正式发布《2012上半年重庆市房地产开发企业20强榜单》。在这份榜单中，协信集团上半年仅成交2287套房源，约18.76平方米，成交金额12.38亿元，远远落后于同期排名第一的龙湖重庆销售44.43亿元的业绩。更为关键的是，协信目前大多数的销售回款还是集中在重庆地区。
此外，重庆当地一名开发商还对记者透露称，为了维持企业正常的运营，协信将不少房源抵押给银行换来贷款，此外，为了保证扩张速度，协信已在海外市场融资了近百亿元，不过代价不菲，年息超过20%。
记者根据重庆市网上房地产数据进行了粗略统计，协信公园壹号、阿卡迪亚、天骄名城等楼盘的近620套房源已显示“限制销售”，备案情况显示为“抵押”，涉及面积近7.8万平方米。按照重庆市区主流价8000元/平方米的建面价格估算，抵押产品或已换来超过6亿元的现金流。其中阿卡迪亚楼盘还陷入调整规划、提高容积率的纠纷中。
对此，刘爱明向记者回复称，业界目前对协信的销售回款统计有误，存在偏差。据他介绍的一个可公布的数据显示，协信上半年销售回款约为40亿元，足以支撑在上海等城市拿地。
而对于海外高息融资一说，刘爱明称，这是业内诽谤，他无法点评。不过从协信内部传来的声音显示，公司的确有海外融资的设想，但具体是否操作，目前记者无法考证。
2、首创开启“综合运营”模式 下半年新推超120万㎡项目
在不久前博鳌房地产论坛第12届年会上，首创置业董事长刘晓光明确提出：“在城市新生浪潮崛起的中国城市化发展大背景下，城市综合营运模式则将成为大型房企的转型方向。”由此，蓄势已久的首创置业“城市综合营运”模式全面正式亮相。
据悉，首创置业“城市综合营运”模式发展十分迅速，已经布局的项目包括天津国际半岛国际教育港、北京顺义工业园小镇、北京平谷金海湖度假区、山东青岛空港产业园区、江苏昆山古镇发展区、海南万宁旅游地产区等几大重点项目。
据相关人士介绍，作为最先提出以“中国最具价值地产综合营运商”为品牌定位，首创
置业在金融、资本、国际化产业群、服务资源等各方面已积累了深厚的经验和资源。
开启“综合运营”模式
据介绍，首创置业的“城市综合营运”模式在战略层面有四个体现：首先，推动大都市圈城市新生，锁定新生区域和价值圈内小城镇建设;其二，聚焦一二级联动，即采取一级和二级联动开发;其三，致力于综合性发展，而非单一发展，引入了大量产业服务机制;其四，全面整合资源，将开发转向营运，包括经济、商业、民生、社会人文等各方面资源，打造有持久生命力的新城市。
专家指出，从“城市运营”的概念提出至今，众多房企参与到对城市运营的探索和实践中。其中最具代表性的要数首创置业，其创新出多种发展模式。
也有专家指出，首创置业率先提出该理念，也是得益于其母公司首创集团是特大型国有集团公司，在城市营运方面拥有综合实力，涉及地铁、高速路、基础建设、水务、一级土地开发等核心业务，使首创置业具有打造地产综合运营的先天条件。
创新造就核心竞争力
业内人士分析，模式创新需要企业丰富经验、强大实力、国际化视野以及对地产业于国家战略导向的敏锐把握。首创置业的 “模式创新”具体涵盖到业务模式、资本模式、产品模式、管理模式等各个方面。
刘晓光表示，“对于企业未来的布局，把广泛领域的经验、丰富的产业和基础设施资源集成在一个项目，规划和建设一座新市镇，是首创置业未来发展的一个优先方向。城市综合营运有10种模式，国家有23个都市圈领域，公司把每一种模式植入每一个都市圈里面，未来首创置业将在23个都市圈里面有230个项目”。据了解，下半年，首创置业将在北京、天津、成都等地计划新推超过120万平方米城市综合运营项目。
3、保利地产昨耗资77亿斩获两“地王” 拿地节奏不寻常
昨日，央企保利地产一举斩获上海与长沙的两个“地王”。据悉，两“地王”成交总价超过77亿元。其中，长沙地块为保利与万科的联合体获得。
两地王耗资77亿
昨日上海徐汇区的滨江XH129B-0
2、XH129D-01地块吸引了多家房企参与竞拍，包括中海地产和绿地集团均有介入。经过119轮举牌后，该地块最终由7号竞买人保利地产以总代价45亿元斩获，折合楼面价约27055元/平方米，溢价率达42.86%，成为今年上海新的总价地王。
资料显示，上述两地块出让面积约6.7万平方米，容积率2.5，起始总价31.5亿元，为商住办用地。此前传出多家央企将参与此次徐汇滨江地块的竞买。
同一天，长沙方面滨江新城B7地块被保利万科的联合体成功竞得，成交价总计32.56亿元。该地块总使用权面积约32万平方米。摘牌成功后，两家公司将合作开发，各占有50%的股权。
此番成交的两块“地王”，总价合计超过77亿元。
拿地节奏不寻常
值得注意的是，保利今年的拿地节奏显得与众不同。
6月耗资30亿拿地后，保利7月、8月没有拿地。整个7月，土地市场的活跃状况超越以往。万科、佳兆业等纷纷出手，就连资金不怎么充裕的绿城也在上海拿地，而一向表现激进的保利显得沉寂。直到9月，保利才携手首开股份与融创中国，斥资44.6亿元在北京接连拿地。
对此，一位上市房企高层人士猜测称，保利可能认为当前的市场并不明朗，选择不拿地
也不失为谨慎之举。另外，7月份国务院督查组在各地调研，楼市调控加码呼声再起，作为央企的保利在拿地方面可能存在一定压力。该人士的说法不无道理。7月10日，本已参与北京万柳地块竞拍的保利地产临时宣布退出，当时即有消息称是源于国资委的压力。
从自身而言，保利地产也有着土地储备的需求。瑞银证券一位不愿具名的分析师称，保利截至8月末新开工面积约800万平方米，全年新开工面积预计约1500万平方米。“保利目前土地储备仅可供未来2年开发，且1~8月权益购地支出仅60余亿元，远低于公司全年200亿元的预算，保利对新增土地储备的需求的确较大。”
保利地产在半年报表述，目前土地储备的区域及结构分布不够合理，北京、上海等重点城市及中心区域的储备严重不足，优质土地资源获取难度较大。
4、世茂集团加快资产周转率 拟三年后冲击千亿销售目标
今年前三季度，世茂集团的销售额357亿元，超额完成全年目标，预计今年的合同销售额会超过400亿元。世茂集团董事局副主席许世坛表示，公司以前主要开发和销售豪宅，周转率并不高；为适应房地产市场形势的变化，公司做出调整，逐步加快资产周转率；未来3年，公司计划销售额年均复合增长率达到30%，计划三年后冲击千亿目标。
知情人士表示，从单一的高端大户型住宅，强调产品高利润，转向高端产品与刚需、刚改并存，产品线明显拉长，这是世茂房地产今年最显著的变化。
“我们认为，未来的房地产政策整体会偏严，是限购加房产税，而不是有了房产税就不限购。为此，公司的产品战略应相应作出调整。”许世坛说。
据介绍，两三年前，世茂大多数的产品都是200平方米以上的豪宅型产品。从去年底开始，世茂在售的项目一共有40多个，其中有30多个项目修改了产品结构，把单一大户型产品调整为大中小户型产品并存。
对于房地产的市场未来的趋势，许世坛认为，政策整体会偏严，限购还会继续，房产税未来会多几个试点，但是不会大规模在全国展开。“现在经济压力比较大，所以在金融方面偏松，开发贷款、个人按揭贷款，问题都不会太多。第一套房贷款利率打折可能会比较普遍。”
许世坛透露，世茂集团现在要求各个区域公司，买地以后6-9个月即开始销售。“12-15个月，要做到整个项目正现金流。房地产业最大的风险，就是周转率的问题。”
目前大多数房地产企业负债率一般在70%左右，世茂集团的负债率则持续降低。据了解，公司的负债率从去年的82%下降到今年三季度末的68%。许世坛预计，今年年底，公司负债率会降到60%以下。“今年上半年，我们偿还了20多亿元的信托。今年下半年、明年信托陆续到期，我们都会还掉。年中公司有现金150多亿元，到年底，可能会再增加20-30亿元。”
