2017年定位、研发、设计系统半年工作总结
一、总述
1、上半年定位关键节点1个，设计关键节点7个，全部按时完成，节点达成率100%。
2、一季度集团季度考核定位、设计系统排名第一，连续三次蝉联第一。
3、深度参与发展，完成49次项目踏勘、30个拿地定位报告、65个拿地方案，设计总建筑面积共计约3000万方，其中温江、雅安共计4个地块成功拿地。
4、完成6个项目方案设计，9个批次施工图设计，完成方案设计155万方，施工图设计149万方。
5、完成成都、西安楼市地图编制，完成住宅小区入口智能化效果提升方案、车库提档升级标准。
6、创新地提出把大小柱网和实心无梁楼盖相结合的方式，降低车库成本约1亿元，车库经济型远超同行业标准。推动成本优化措施，上半年全区域完成优化成本约2774万元。
7、完成实用新型专利2项，外观专利1项材料撰写及专利申请合同签订。
8、结合公司跨越式发展，快速调整组织构架，招聘定位岗员工4人、设计岗5人。并出台6项制度，强化设计管控
9、完成中西部区域2017~2019年战略建筑设计单位招标，签订 13家战略设计单位。
10、强化学习交流，举行设计系统总结会、培训会、民主生活会，进行商业项目考察8个，组织培训学习9个专题，不定期对外技术交流。
二、2017年上半年工作业绩
1、力保节点、勇争第一
上半年定位、设计节点8个，皆按时完成。其中，定位版块关键节点1个：武汉金科城定位评审会；设计版块关键节点7个：武汉金科城方案文本、建筑方案评审会、设备房方案、结构方案评审会；咸阳世界城二期方案调整评审会及方案文本、长沙时代中心三期方案调整评审会及方案文本、遂宁美湖湾D3-2全套施工图
一季度集团季度考核，定位、设计系统排序全公司第一，连续三次蝉联第一。
2、推进拓展，强化方案
配合发展进行四川、湖北、湖南、陕西地区土地拓展工作，在上半年定位岗仅有两个人员的情况下，保持较高的反应速度和精准度，以3-5天为一个周期，对每宗新土地完成从土地踏勘、市场调研、客户研究、产品预判和量价预估。上半年完成共计49次项目踏勘及30个踏勘报告，完成8个新拿地及重启项目定位报告及相关工作。
配合发展完成四川、湖北、湖南、陕西地区65个拿地方案设计（四川21个、湖南4个、武汉19个、陕西21个），总建筑面积共计约3000万方。
其中成都温江110亩、200亩，雅安50亩、83亩共计4个地块成功拿地。
3、把控进度，紧抓质量
完成6个项目方案设计，包括武汉金科城、长沙时代中心三期、浏阳山水洲二期、咸阳世界城二期、雅安50亩、雅安83亩方案设计，共计155万方。
完成9个批次施工图设计，包括成都东方雅郡三期（精装修改）、成都金科天宸A地块二期、B地块、遂宁美湖湾D3-
2、内江公园王府三期、长沙时代中心三期、武汉金科城一期、咸阳世界城一期、二期一批次施工图设计共计149万方。
制定《中西部区域方案、扩初、施工图审查要点（2017版）》，完善原有审图机制，严控白图出图，尽量避免增加金额的变更。目前全区域项目变更率合计：老项目0.15%，新项目-0.01%，均未超过允许的变更率上限。
咸阳世界城项目克服了时间节点紧、工作量大（总建筑面积51.5万方）、创新难度大等困难，在30天时间内完成项目定位调整和方案设计。经过约30多种户型平面图推敲、上百版日照分析，结合总图规划及高溢价强竞争力产品整体定位，创新设计出全生命周期的可变型户型；将原有T5和T6户型及去化周期长、销售压力大、市场接受度低的一万多方商业内街，改为市场接受度较好的T4户型，增加营销去化亮点。同时，方案推敲阶段结构和设备专业提前介入，提升了图纸深度，为保障后期施工图质量，节约时间。
长沙浏阳山水洲二期是中西部区域近三年来创新产品、别墅产品类别最多的项目，面临设计时间紧、创新产品多、地形复杂高差大、设计条件不够明确、工作量大等困难。因为一期未售，设计前期一直在做规划推演，最终一期销售后才确定产品配比，产品单体完全无法深入，但此时离上会时间仅10天，为此，定位设计团队紧急行动，根据最新规划，从20多个户型中筛选基础产品，再根据序列进行系统优化，最终在9
2 天内完成了方案并通过内部评审会。形成独栋、双拼、联排共五个创新产品，产品户型空间复杂、附加值大、细节调整多，较一期产品品质有了明显提升，产品最大化的迎合市场需求。同时通过改变入户方式、采用掉层等形式使楼栋最大化契合地形，减少挡墙设置，降低土方量，实现成本节约。
雅安50亩、83亩项目为金科首个进入雅安项目，自5月4日和17日拿地以后，设计部积极与当地规划局进行沟通，加深对于市场的认知和当地规范的理解，多角度了解当地面积测绘、消防等等设计要求。自拿地起算，仅用40天完成定位报告、方案报规文本并通过规划局评审。
4、完善标准，研发创新
进行产品库研究，完成中西部区域高层T
2、平层、跃层产品库建立；以温江天宸项目别墅、洋房为蓝本，完善新亚洲风格产品线，总结其固定元素及设计手法，为后续项目方案设计阶段提供一定参考及经验积累；结合集团人性化模块设计以及五大主张的要求，打造中西部功能性社区配置模块，以武汉金科城项目为试点，形成一套配置标准；完成小型市场调研报告合同的咨询公司战略框架搭建，建立咨询公司选择标准；进行楼市地图编制，完成成都2017版成都、西安楼市地图，更新城市解读、市场分析等内容，纳入成都最新限购政策等解读；开展成都、武汉城市短周期研究，为成都、武汉拿地定位工作奠定基础。
5、提升溢价，增强竞争力
对客户体验敏感点进行深入的细节设计及提档升级，完善小区入口、车库入口、单元入口、大堂功能、车库升级方案。结合现有项目小区入口现状，完成住宅小区入口智能化效果提升方案；针对现有项目地下车库设计的不足，完成车库提档升级标准，并在星耀天都项目进行试点，会同装饰专业完成星耀天都地下车库样板段提档升级方案，并完成现场示范段实施。
对于武汉金科城、雅安50亩及83亩项目的前期设计，深入与项目所在地设计院、地产公司、施工单位、审图机构、政府部门进行沟通，加深对于市场的认知和规范的理解，多角度了解当地面积测绘、消防等等设计要求，为项目价值争取条件。其中，武汉金科城项目通过结合集团五大主张，提升配置标准，增加人性化设施，提升项目附加值。设计中考虑地库车辆较多，将车库出入口净宽提高至9米，便于小区车辆出入；小区内充分利用架空层、避难层设置休闲娱乐空间，设置恒温游泳池和健身会所，提
3 升小区的人性化设施标准；地下车库设置采光井和入户大堂，提升地下车库的舒适度；大户型采用高速电梯独立入户设置，为业主提供便捷的入户方式。
6、提升品牌，申请专利
为增强公司的品牌价值及市场竞争力，着眼于设计专利研究及申请，完成实用新型专利2项（地下车库结构、地下室墙角防漏水结构），外观专利1项（一种建筑外立面专利）材料撰写，目前已提交专利机构，专利机构已受理。
7、技术创新，推广运用
自2016年开始进行地下车库结构布置研究，寻找新的结构体系和新材料应用于地下室结构布置，提出把小柱网和实心无梁楼盖相结合，大幅度降低了地下室的含钢量，混凝土含量，并于2016年在温江天宸，咸阳世界城进行试点。2017年完成最终测算结果，加上遂宁美湖湾、武汉金科城等新项目采用新结构体系后，中西部在建项目节约金额1亿元。
同时我部将此结构体系上报集团设计管理部并建议推广，经论证，运用此结构体系全集团今后每年节约金额将不少于1.5亿元。
8、优化设计，节约成本
积极推进集团设计成本优化工作，并在集团成本优化措施的基础上继续拓宽思路，大幅提升优化成果，2017上半年完成优化成本约2774万元，达到2017年半年成本节约的目标值。
其中，主要的几大节约措施为：西安天籁城项目规划所需文化活动站面积为1000平方米，原设计中利用各楼栋一层架空空间约360平方米，剩余约640平方米需占用商业可售面积，通过调整8#楼一层平面布置，并与政府单位多方多次沟通，最终同意利用8#楼一层原设计储藏室、走道等非货值面积补足所需文化活动站面积，此优化节约共计商业面积642平方米，节约货值约1000万元。武汉金科城一期方案阶段车库设计由“大小柱网+无梁楼盖”的结构形式代替“梁+大板方案”结构形式，优化成本465万元；车库基础采用管桩代替方桩，充分利用管桩截面大的优势来抗浮，优化成本359万元；塔楼基础以墙下布桩替代均匀布桩，优化成本630万元；基坑工艺由桩顶放坡+悬臂搅拌桩代替SMW工法，优化成本306万；桩基试桩数量由24根减少为8根，减少16根，节约成本50万元，并大大缩短工期。
9、建立标准，强化管理
4 针对项目质量及管控措施，总结原有施工图审图要点在实施过程中反映出的不足，加以补充完善形成《中西部区域方案、扩初、施工图审查要点（2017版）》，涵盖了方案到施工图阶段设计要点及审查要点；结合现有项目构造做法实施情况，会同工程技术部完成《中西部区域构造做法（2017版）》，用于新项目构造做法指引；引进万科等标杆企业的设计管理理念和措施，针对中西部目前设计管理的不足，形成《中西部区域设计系统管控措施》。
10、优化构架，完善制度
根据年初组织架构调整，成立研发设计部、设计技术部，根据新部门的职能及架构，建立了《中西部区域公司研发设计部制度（2017版）》（包含7个工具）、《中西部区域公司设计技术部制度（2017版）》（包含12个工具），明确部门工作职能、范围，规范各项定位、研发、设计工作的开展，并在整个区域进行培训及推行。
针对定位及拿地方案版块，提出权责调整建议：将取地前的定位决策重心由集团向区域公司偏移，以便区域公司快速决策，推进土地拓展与谈判；将定位报告和市场报告的执行主体下放到城市公司，将区域定位的核心职能从原有的执行服务，调整为技术指导、过程与成果把控。从根本上解决了各城市公司多宗土地定位工作量集中于区域，定位成果的完成节点和完成质量均难以保证的问题。此建议与集团、城市公司沟通达成一致，并逐步推进实施，极大提升了工作效率和定位成果精准度。
继续实施区域季度考核，规范设计管理工作，完善区域基础管理工作的季度巡检，并针对各个分部存在的问题，强化沟通与分析。
在区域本部实行计划及绩效考核精细化管理，从部门层面对个人月度工作的节点及风险进行把控，及时梳理计划完成情况，每周组织部门例会梳理本周工作；同时为建立和完善部门绩效积分制度体系，提高定位、研发、设计部全体人员的工作积极性和执行力，建立透明、客观、公正的绩效评定机制，编制《研发设计部、设计技术部员工绩效积分制管理办法》，用于员工月度、季度绩效评价。
为规范部门员工日常工作管理，制定《研发设计中心员工手册》，对员工职责、日常行为、图纸资料、创新及合理化建议管理等方面作出了规定。
11、强化合作单位管理及储备
优化定位战略合作资源，将原有的5-10万元定位报告框架合同细分为2-5万元市场部分和5-10万元市场部分。改善了定位报告一刀切，动辄以5-10万的价格对拓展期
5 的土地进行咨询报告定制的问题。增强谈判周期短，市场数据成熟，理论逻辑简单项目的选择灵活性，通过2-5万元的市场战略合同，要求咨询公司提供定位报告的市场部分，而定位部分由定位部门自行完成，进一步提升报告效率，节约咨询成本。同时，因该类报告需求量大，结算周期短，亦提升了战略合作公司满意度。
进行中西部区域2017~2019年战略建筑设计单位招标，对合作中的设计单位进行考核评估，对未合作过的设计单位进行考察，最终签订 13家战略设计单位（其中四川区域4家，武汉、长沙、陕西各3家），为后续新项目设计做好储备工作。
12、转变观念，学习交流
组织系统员工进行部门工作总结、项目考察及交流学习。举行定位设计系统民主生活会，丰富员工生活，增强部门凝聚力；定期组织部门员工进行项目考察；组织了《客户投诉案例培训》、《金科天宸设计及现场管理案例分享》《总价包干战略执行培训》、《集团及区域考核问题宣讲》、《中西部风险库案例分享》等9个专题培训学习；积极参与集团BIM培训，拟在雅安两个项目中运用BIM技术优化地下车库。
13、注重配合，全面服务
拿地阶段积极与发展、全面预算、开发配合，以确保定位工作及时及方案质量和有效性；中后期主动与纪检、工程部、成本部对接，提高设计质量，强化施工图复核及叠图，保障图纸提供及时；积极配合招标推动项目“总价包干”落地实施，高效配合完成8个项目第三方优化论证及招标答疑工作；由项目负责人定期组织现场巡检，及时提供技术支持，把控现场工程效果。
三、2017年上半年工作不足及改进措施
1、部门架构及人员分工不够完善
随着新地块的获取，研发设计、设计技术部部分岗位人员不足，导致工作推进中部分环节人员不足及个别员工工作量较大的问题；同时区域管控及对接各个城市公司项目的人员不足，更换较频繁，导致对接过程中对前期问题了解不够，力量支持不足，以及对接过程中产生的相互推诿及纰漏较多。
改进措施：第一，着力于人员招聘，根据项目数量及工作量补足各个岗位人员；第二，明确区域两个部门的人员分工，指定专人对接城市公司，尽可能减少人员的更换。
2、定位条线上下级公司、平行部门的沟通存在问题
定位条线与区域发展条线、集团定位的流程及权限在理解上尚存在一些分歧，沟通不到位。
改进措施：会同集团运营，推进定位体系的标准化流程梳理，明确在定位工作中各关键节点的启动标志、主责人、时间周期、完成标准。并与上下级公司及发展部门沟通达成共识。形成“城市公司-区域公司-集团公司”三级审批条线。杜绝城市公司越级向集团报项目，集团向城市公司安排新项目的越级沟通情况。同时明确三级公司的各级权责和管理目标：城市公司为拓展主体，完成项目的定位、设计、测算、可研、发展系列工作。区域负责过程把控、技术指导和结果评审，并决策土地发展策略。集团则主要把控项目是否符合集团大发展战略，是否合规，技术上是否有严重错漏，不干涉区域公司发展决策。
3、与园林装饰配合不足
部门架构调整之后，与园林装饰部分开管理，设计工作和节点整体把握和管理上，与园林装饰配合度稍不如前。
改进措施：强化项目负责人管理力度与职责，由项目负责人统一协调各个专业（包括园林装饰）节点和设计工作；加强多专业叠图会审，并联合工程审图，施工图质量达到标准后再出图。
4、示范区打造节奏把控不足
展示区及示范区打造时，除常规图纸外，由厂家完成的图纸、以及需要厂家提供的样品，成为导致后期效果打折扣、时间被延误、修改反复多的重要原因。
改进措施：尽快确定材料厂家，将材料厂家的设计、提样、修改节奏，与设计的深化图、控制手册、认样节点互相匹配，充分做细二级节点，做到事前预控、事中跟进，保证效果与时间。
5、在建交房区项目巡检反馈和跟进力度不足
对于在建交房区项目如星耀天都、双楠天都巡检反馈跟进力度不足，每周巡检未系统形成文件，未及时汇报及逐条问题整改跟进。
改进措施：重难点交房项目参考示范区项目巡检标准，统一形成一个巡检文件，及时补充更新各专业巡检问题及整改情况，对已整改完成问题进行标记，定期向领导进行汇报。
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四、2017年下半年工作目标、思路
（一）2017年下半年工作目标
定位设计进度关键节点达成率大于95% 设计质量图纸变更率控制在1.8% 项目可售面积减少不超1%，非可售面积增加不超1% 设计效果示范区点评93分以上 设计成本成本控制及设计优化2500万元 设计研发完善产品线
（二）2017年下半年工作思路
1、打造标杆及精品
总结及推广成都温江金科天宸示范区设计管理及抢工期间实战经验，将其运用于武汉金科城、雅安两项目、温江两项目示范区打造。
结合成都金科天宸示范区打造过程中的亮点和不足，通过前期方案优化、加强与园林装饰沟通与合图、材料定样跟进、施工图精确审查，以及后期项目现场即时跟踪、销售模型附图等密切配合，让设计细节切实落地，保证实施效果。力争2017年下半年新项目示范区点评93分以上，再造中西部乃至整个集团的精品及标杆项目。
2、深度参与项目拓展
发展是实现公司战略目标的根本，是定位、设计工作的重点。
一是与新的战略设计单位的配合方式上，取消拿地设计费，采用谁做拿地设计谁做后期施工图、谁提供土地谁做设计的思路，加强合作单位积极性。
二是在城市公司设置定位、设计人员，主导前期发展数据及草案，区域设置对应定位、设计联络人，保证项目一旦立项，能立即迅速地完成市场和设计工作。
三是完善定位人员配备，优化管理及经验沉淀，完善定位及拿地方案设计阶段职责划分及制度，保障其拿地工作有序进行，必要时提供技术支持。
3、完善区域标准化
一是总结新项目设计方案，完善中西部区域产品库。
二是结合武汉项目，总结超高层建筑设计在结构、设备、消防、节能等各方面的
8 经验，形成中西部超高层设计标准。
三是结合已有商业项目示范区与交房区的整改情况，彻底解决成都金科中心、长沙世界城、时代中心等已有商业项目遗留问题，并总结商业设计中建筑、排烟、排水、防水、燃气设计等问题，切实保证商业功能符合后期运营。
四是结合东方雅郡、金科天宸精装房设计成果，进行精装房建筑、结构、安装设计的总结，为后续精装房设计奠定基础。
4、推进研发工作
一是城市地图研究，基于成都、西安两城市的楼市地图研究工作的经验与成果，继续推进武汉、长沙两城市公司开展城市地图研究，将关注点侧重于板块格局描摹、土地竞争格局分析、客户分布与演变研究、产品竞争格局研究上，尽快完成城市地图研究工作，为后期发展工作提供决策依据，提升定位工作效率。
二是围绕“五大主张”展开产品研究，围绕“传统地产开发商”转型为“美好生活服务商”的公司定位及五大主张：成长更好、便利更好、健康更好、居家更好、邻里更好，着眼于如何将这五大主张切实落地，针对亲子成长、社区便利、健康居住、居家优化、邻里关系优化五个方面，展开客户研究和产品标准研究，制定研究计划，至少完成1-2个单元模块的研究，并输出成果。
三是产品线完善，结合上半年产品线研究成果及新项目方案设计情况，完善中西部区域产品线。
5、成本控制及价值提升
结合精品打造策略，成本控制需在保证效果的前提下进行合理分配。
一是根据集团要求进行第三方优化，对有条件的老项目进行结果优化，对新项目进行全过程优化。
二是对于重难点项目的土方挖填平衡、车库竖向标高、车库经济性等成本大项从规划阶段即进行重点控制。+ 三是在结合上半年构造做法优化成果，对于构造作法的落地行进行评估。 四是在通过主体结构设计、基础设计、高边坡及深基坑支护设计方案专项评审，提前控制结构成本，并严格执行结构限额设计。
6、推行总价包干、控制图纸质量
为保障集团总价包干的推行，强化图纸质量，控制图纸版次。
9 一是根据年初制定的总价包干节点计划，安排专人对全区域总价包干图纸进行实时跟踪，保证节凑不断档，不突变，并对图纸数量和白图进行严格控制，列入考核的重要指标。
二是加强多专业叠图会审，工程设计集中会审，会审意见进行专题论证后再统一修改，避免单一专业审图带来的局限性。
三是将施工图与方案的面积偏差率和货值偏差了纳入考核，保证施工图过程中可售面积与非可售面积的可控。
四是提前进行项目材料定样，比选确定最合适的材料，保证项目的外观效果前提下确定产品成本。
7、设计风险控制
一是在设计阶段，对于指标计算方式、附加值改造、配置标准等重大风险进行研究并进行专题汇报。
二是在建设过程中，对于设计变更、技术变更，必须按照程序进行备案，特别是对于外立面、配置标准、客户敏感点的调整，需要知会营销或定位共同知晓。
三是在销售环节，认真审核销售物料，包括沙盘、户型DM单、户型附图、销售合同、宣传说辞、风险提示，保证面向客户的所有内容与设计的一致性。
四是在后期物业维护环节，将设计缺陷纳入设计考核，针对物业发现的风险案例，即时进行统计整理，纳入设计风险库，避免后续设计再次发生。
8、加强团队建设及学习交流
一是完善区域公司定位工作管理制度，制定定位工作标准化流程和标准化成果模板、进一步明确区域、城市公司定位工作条线的权责、推进城市定位专岗的设立，并在整个定位体系进行定位工作标准化宣贯，实现区域主导发展和定位决策、城市公司为市场研究和定位主体、区域定位提供技术指导和过程、成果把控的体系。打造一支强有力的定位执行团队，以应对不断变化的土地竞争市场和房地产市场，以匹配公司跨越式大发展的战略决策。
二是团队建设，加强定位与方案设计团队的磨合，加强与园林装饰、精装团队沟通配合，增加团队凝聚力和领导向心力，加强各专业的协作，统一团队意识。
三是加强学习，在内部定期组织部门专题培训、案例分享，加强与其他区域公司的交流；在外部每年组织两次以上国内标杆项目考察，并与同行业进行交流形成联动，
10 促进设计师更多的着眼于市场、客户，增强客户意识和经营意识。
中西部区域公司定位、研发、设计系统
2017年6月19日
