干部学习讲稿：破解中国房地产调控困局
华生
燕京华侨大学校长 著名经济学家
关于中国的房地产这个市场讨论非常地热闹，我去年写过一篇报告，就是写中国房地产，题目是“城市化进程中的楼市政策”诸如此类这么一个意思，中国房地产发展研究报告提出了一些基本的看法。
那些基本看法并没有改变，但是这一年多里，应该说我们国家的房地产的市场的情况跟宏观的政策进一步地恶化了。就是说，还不如一年前的情况，根据我的经验要提出一个新的制度设计来，写一篇文章是不行的，就像股权分置改革差不多写了8-10年，最后才能够做成。我们的房地产楼市的问题在现在虽然是亡羊补牢，但是并不算太晚，原因就在于我们还面临着大概还有20年-30年高速城市化的一个进程。这一点从跟我们相近的国家可以看出来。因为单纯地说，我们国家处在一个什么点上比如说很多人认为现在中国城市化程度已经不低了，甚至发展太快了，已经够快了。
一、中日韩城市化进程的比较
但是，最近我做了一个比较，关于中日韩的比较，为什么用他们做比较呢？因为日本和韩国的情况跟中国的情况非常靠近，我们跟欧美没法比，欧洲欧美的城市化是经过几百年一个缓慢的工业革命的情况下自然形成的。
那么亚洲国家作为后发国家，它有一个赶超型的这么一个发展，这样它有自己的一些特点，那么中日韩之间最大的相同点就是它的人口的密度，特别是人均可耕地，我们人口密度好像是小一些，人稀一些，但是大家知道我们西部地区基本上荒无人烟，无法居住，如果用人均可耕地来看的话，我们可以看到，中国日本韩国他们在城市化加速期的起步点的时候，基本上是差不多都是一亩多耕地。就是中国在09年，日本在50年、韩国在60年大概都是一亩多地的耕地。。所以这种行政限购办法它会带来一系列的扭曲，包括我们在这几天报告的中心区是不抢购了，购买力都跑到
二、三线城市了，跑到郊区去了，那么将来这些地方的房地产泡沫造成了损失会更大，因为它不像中心城市这样有那么强的支撑。
那么，在面对这么样的一个情况，对房地产的问题各种分析都很多，究竟从什么地方入手？我这次采用的办法主要是从两个方面。一个是从需求，一个是从供给。因为有人讥笑经济学家，说要是有一个鹦鹉要会说供给和需求，那就是一个经济学家，因为经济学家永远都分析供给、需求，然后价格等，但是这个方法确实是一个最基本的方法。
那么在分析供给、需求之前，这是在这儿最后的一张表，就是说关于中日韩一线城市收入比的比较，因为真正的指标就是这个指标，就是说居民能不能够负担这个房价。
那么我们看到北京、上海都是用全国的人均收入来做比较的，那么北京上海的房价收入比都在35%以上，那么东京是在10%以上，首尔是在11.6%，这些都是，东京、首尔的数字都是现在的数字，我们也是现在的数字。那么有人跟我说你不应该用全国的平均，你应该拿首都北京和上海的收入来跟东京的房价比，这个地方我要纠正一下，我认为这是一种偏见。北京和上海不是北京人和上海人已经住在这儿的人，我们都是外地人，我也是从江苏考研究生考来北京的，现在成了北京人，所以看房价你要是准备买房，既然是这个国家的公民，所谓的房价收入比就是你要考虑到大量的从农村向城市移居的人。
城市化一般来说有两个阶段，第一个阶段是农村人口向城市人口的迁移，第二个阶段是中小城市人口向大中城市的迁移，我们现在的外来人口主要是这两部分组成。所以，这个房价收入比应该说是非常强烈的对照，所以人们埋怨价格太高了，一点都不奇怪，是不是。我去东京看了一下，东京上班族居住的房子，这半个小时可以到的地方相当于我们王府井那样的位置的住房，一个套房100多平米的房子也就是200多万，两三百万可以拿下来。那么我们的绝对价格都已经在赶超他们了，那么有意义的不是王府井的价格，而是说在半小时45分钟范围时间内，能够到市中心去上班的这个居住区的价格，那个居住区的价格那是有决定意义的，没有人都要求住在王府井和西单，我们的问题出这个问题。
中国为什么会变成今天这个样子呢？我个人的观点认为主要是我们的房地产的制度设计从根本上出了问题，包括今天的中央政府采取的政策，设计的这套制度，要改变我们的状况，非常有必要，因为我们还在高速的城市化的起点上面，需要在一系列的制度上面进行根本性的重新构造。
今天我先重点讲一下需求方面。需求这方面我们过去应该说没有多少需求管理，房地产的需求基本上没有什么管理，曾经提出过70—90平米基本上是一个软指标，那么开发商也有很多的办法对付它。
我们现在出现的“两房一证”这种情况，就是一个大房子然后给你两个证，一个房子两个证，反对140平米给你一个证是两个证，70、70的。我们看一下从日本和韩国走过的道路，确实可以看出来他们在需求管理方面是下了很大的功夫。有一张表，没有画出来。
我们人均住房的标准现在中国从0
4、05年开始，我们城市新建住房平均的面积大概就到了110多平米，跟日本基本上持平，比韩国还要多一些，但是我们的人均国民收入是日本的十分之一，是韩国的五分之一。
原来我就分析过，我们盖的房子是不少，但是套数的面积太大，而现在都是小家庭，所以在刚性的小家庭的需求跟你的大户型的房子、套数之间产生了矛盾，所以它造成了绝对的刚性缺口。
三、解决中国房地产问题的方法
那么从日韩简单地说，它主要的调节，它不是用我们的这个办法，它主要是用税收和信贷的金融调节。
那么税收调节方面，我觉得特别有特色的是它在三个环节上第一个是在流转环节，就是交易环节，交易环节我们国家现在要调整重在交易税、重在流转税上面，那么流转税房价上面最容易转嫁的，中国基本上就是营业税等这些税，原封未动，由买家出。这么多年来都是通例，所以这种税加上去以后对于卖方没有太大的影响。
而日本和韩国在这一点上它最主要是用所得税，所得税为什么不能转嫁呢？道理很简单，比如说我们房改房，我的成本当年交了5万块钱，在二环，可能现在就值300万，还有一套房子是商品房我是前年买的200万，现在是卖300万。这两个卖主他们的所得额相差了几百万，这个时候在市场是不能转嫁的。买方不会因为说你是三年前买的商品房，你的成本比较高，因此我就帮你承担了，反过来，你当时房改房，你赚了二百多万，这里边的差额应该交的税都让我来承担，那么这个买家一定是不干了。所以所得税的转嫁是非常困难的，因此他们重点所得税。
而这个所得税区分自住房和非自住房，因为中国的需求最主要是投资、投机的需求，就像我们看到陕西一个科长级的干部北京和海南都有35套房，我想全国这样的人绝对不止一个。甚至我有一次到中央台做节目，旁边一个人告诉说，我们这个房间的人，我觉得每个人至少有5套房，我不知道他这个话说的是真的假的，好像都是学术界在里边的人，好像并不是什么大亨，当然富人有几十套房或者是豪宅，当然有很多。
那么日韩的基本做法就是不保护自住房，自住房的交易在一定的额度以内，特别是普通自住房是基本上免税的，如果不是自住房你就要交个人所得税。我们现在讲个人所得税改革要综合纳税，那么个人所得税城市化过程当中日本和韩国的个人所得税大概的一个数字，边际税率大概在75%左右，这个日本和韩国还有一个特点，一个是要加10%的注明税（音译），韩国还要附加教育税，也就是说非自住房的所得基本上都要被纳税，完全遏制你的投资和投机的空间。
而我们的制度，我们有一个规定，我们税法里有一个规定，就是个人转让住房是20%的所得税但是说成本我搞不清楚，因此我可以按照交易额的1%征收，所以我们多年来是按照交易额的1%的征收个人所得税，如果你分这个房贷，拿出一套房改房，5万块钱现在卖300万，你的所得额是295万，按照交易额的1%你只要交3万，所以我们的收入差距这么大，一个重要的原因就是我们税制设置得完全扭曲，所以我们在个人起征点钻牛角尖，而且是恶化收入分配的问题上钻牛角尖，但是我们对真正的造成收入分配巨大的差距的地方没有采取任何措施，因为你想你工薪收入能有多少，我工薪收入到了10万，累计你就到45了，边际税率多45%，卖一个房子，好卖要转一个几百万，那么按照交易额的1%的征税，所以我们是完全放行财政的收益。所以这次我们在交易环节上面有巨大的差异，所以完全可以理解为什么我们会有那么大的投资、投机的需求。我房产是最藏不起来，也没法转移，是最容易征税的，最容易征的东西都不征的话，说再去找什么隐性收入，那个难度比这个要大一万倍，那我看基本上连想都不要想，摆在这个卫星上都能看得见的东西你都增不来，你还说什么别的。
