扬州市商品房价格管理实施细则
第一条 为适应社会主义市场经济发展的要求，促进房地产 业发展，规 范房地产市场价格秩序，根据国家有关法律、法规和《江苏省商品房价格管理规定》，结合 我市实际，制定本实施细则。
第二条 凡在本市行政区域内从事商品房管理、开发经营的单位均应遵守本 实施细则。
第三条 本实施细则所称的商品房是指具有经营资质的房地产开发企业建设 并出售的房屋。它包括：
一、经济适用房(指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政 府提供的优惠政策，向城镇中低收人家庭供应的普通居民住房，下同)；
二、普通住宅商品房；
三、高档住宅商品房［指别墅(含连体式)，下同］和非住宅商品房。
第四条 对商品房价格实行统一领导，分级管理。各级价格主管部门是本行 政区域内 (含外地进入的)商品房价格的主管部门，会同有关部门根据国家和省法律、法规和政策制定 本行政区域内商品房价格管理实施细则。价格主管部门负责审核本行政区域内房地产开发经 营单位建设的经济适用房和普通住宅商品房价格。广陵区、郊区、邗江区、开发区所属房地 产开发经营单位在市区开发经营的经济适用房和普通住宅商品房，由市、区价格主管部门按 规定分工权限(具体分工权限另文规定)分别管理。县(市)、区价格主管部门核定的经济适用 房和普通住宅商品房价格，同时报送市价格主管部门。
第五条 商品房价格管理的原则是：直接管理和间接管理相结合。为保护正 当竞争，禁止垄断价格，对不同类型的商品房价格采取相应的价格管理形式。
经济适用房实行政府定价，房地产开发经营单位按价格主管部门核定的价格执行。
普通住宅商品房实行政府指导价，房地产开发经营单位在价格主管部门核定的基准价与 浮动幅度内确定销售价格。浮动幅度按基准价上浮最高不超过5％，下浮幅度不限。高档住 宅商品房和非住宅商品房价格实行市场调节价，由房地产开发经营单位自主定价，其综合平均价格报价格主管部门备案。
第六条 制定政府指导价、政府定价的商品房价格，应当依据合理成本和市 场供求状况、国民经济与社会发展要求以及社会承受能力；经营者定价应当遵循公平、合法、诚实信用 的原则。商品房价格实行合理差价，差价包括楼层、朝向、楼位、质量等。
第七条 经济适用房和普通住宅商品房(含与楼相连或配套车库、阁楼，下同 )实行预销售价格备案制度。房地产开发经营单位在预售住宅商品房前5个工作日，应将预售价格向价格主管部门备案， 内容包括住宅区名称、面积、预售基准价、浮动幅度、楼层、朝向、楼位差价、各种代收、代办费用等。预售价格与实际销售价格差距不得超过10％，超过部分价格主管部门在审核价 格时不予认可。 预售价格未经备案的，房产主管部门不予核发《商品房销售许可征》。
第八条 房地产开发经营单位建设的经济适用房和普通住宅商品房，在竣工 并经房产主 管部门验收合格后一个月内，须向价格主管部门申报销售价格，经价格主管部门审核后到房 产主管部门办理产权登记手续。
价格主管部门在收到房地产开发经营单位的价格申报后，应及时进行凋查、审核，对手 续齐全的，三十个工作日内作出批复。
第九条 房地产开发经营单位向价格部门申报销售价格时，应出具书面申请 ，按商品房价格的构成据实填写申报表，并提供下列材料：
一、立项批文；
二、土地使用权证明；
三、建设工程规划许可证；
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四、拆迁安置情况汇总表及拆迁安置协议；
五、用地红线图、总面积规划图、施工图；
六、基础、土建、水电中标通知书(含附件)和决算报告；
七、政府代收费用付款凭证或相关手续；
八、财务报告；
九、房产主管部门审核的商品房面积；
十、相关代办费用的项目及有效凭证；
十一、其它相关资料。
第十条 价格的构成
一、成本
(一)土地征用(出让)及拆迁补偿费：指法律、法规和规章规定征用土地及拆迁的补偿、补助、安置等费用。拆迁旧建筑物回收的残值和安置中的差价收益应冲减成本，受让土地按 实际支出的土地出让费计入成本。同一地块，既建住宅房，同时又建非住宅房的，其土地费 用一般应按1：2-3比例分摊。
(二)前期工程费：指开发项目实施前期工程中发生的费用，包括规划、设汁、项目可行 性研究、水文、地质的勘察、测绘、通电、通水、通路、土地平整等费用。
(三)房屋建筑安装工程费：指列入建筑安装工程施工图预算项目的主体房屋建筑安装费 用，一般包括住宅土建(含桩基)工程费、水电安装工程费及附属工程费。材料价格的处理办 法由市及各县(市)区价格、建设主管部门按省物价局、省建委联合发布的工程建设材料预算 价格的有关规定执行。
(四)附属公共配套设施费：指列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营 业性的公共配套设施费用。物业管
理用房按小区建筑总面积(含住宅和非住宅房)的3-4‰、社区居委会用房不低于80平方米进 入成本。凡列入商品房成本的附属公共配套设施，其产权属于该区业主公共所有，所取得的 营业收入冲抵物业管理成本。
(五)公共基础设施费：指住宅小区内建设的道路、排污、排洪、照明、绿化、环卫、小 区智能化设施设备费用等公共设施费用。
(六)管理费用：指开发经营单位为组织开发经营活动必需发生的费用，按开发企业不同 的资质等级实行不同标准，以每平方米商品房建筑面积计算：一级资质企业35元；二级资质 企业30元；三级资质企业25元；四级资质企业20元。
(七)销售费用：指开发经营单位为销售商品房而发生的费用．以本款前五项之和为基数 的1％计算。委托代理销售的，其销售费用由开发经营单位支付，不得向购房者另行收费。
(八)财务费用：指开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的计算基数不超过成本前五项之和的30％，计息时间为：七层 及以下多层住宅不超过18个月，超过七层的高层住宅不超过30个月。利率由价格主管部门根 据银行同期贷款利息率综合测定。
本条款1-5项所列费用，原则为实际发生数。考虑住宅小区建设的连续性，对开发的住 宅小区前、中期住宅商品房成本中的附属公共配套设施费和公共基础设施费可实行预算分摊 。但在住宅小区建设最后一期住宅商品房时，必须将小区的附属公共配套设施费和公共基础 设施费，按实际发生数综合测算计入成本。已预算分摊实际未建的，在综合验收时应将分摊 款划入该小区公共设施专项维修资金专户。
二、利润
指商品房开发经营单位按规定计提的利润。利润的提取基数为本实施细则成本构成中的 1-5项之和：
(一)经济适用房的利润率最高不得超过3％；
(二)普通住宅商品房的利润率最高不得超过8％；
(三)高档住宅商品房和非住宅商品房的利润率由开发商根据市场供求自主确定。
三、税金
按国家税法规定执行：
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四、商品住宅房差价
(一)楼位、楼层、朝向差价：由房屋开发经营单位根据每期开发具体情况先确定楼位差 率，再确定楼层差率，后确定朝向差率。同一楼的同一层次差率应相同；同一开发项目的楼 位、朝向差价，整幢商品房楼层差率增减的代数和应当等于零。商品住宅房楼位、楼层、朝 向差价在上报预售价格时一并报价格主管部门备案。
(二)质量差价：由价格主管部门根据地方建筑工程质量监督部门确认的优良工程在最高 不超过商品房建筑安装工程造价1.5％幅度内确定。
下列费用不得计入住宅商品房价格：
(一)开发小区(片)内的营业性用房及设施建设费用，均按照“谁投资、谁所有、谁受益 ”的原则处理，不得变相通过收费形式无偿占用平调投资者的资金。
(二)按规定不能计入成本的其他费用。列入住宅商品房价格的收费项目，按省级人民政 府公布的项日执行；
第十一条 商品房价格的计算
成本=土地征用(出让)及拆迁补偿费+前期工程费+建筑安装工程费+附属公共配套设施费 +公共基础设施费+管理费用+财务费用+销售费用；
基准价=成本+利润+税金；
商品房价格=基准价×(1±浮动幅度)+质量差价±楼位差价±层次差价±朝向差价；
商品房到户结算价格=商品房价格+规定的政府代收费用+公共设施专项维修资金+价格主 管部门批准的其它代办费用；
商品房到户结算价格以外的收费—律不得收取。
第十二条 与商品房相配套的有关车库的平均价格，一般不高于商品房价格 的60％，各 类车库价格可由开发企业自主调节，但增减总金额应为零。阁楼一般不另行计价销售。开发 经营单位如阁楼另行计价销售的，阁楼的价格原则上不得高于商品房基准价格的50％，配套 车库、阁楼的销售收入的90％冲减建筑安装工程费。
第十三条 房地产开发经营单位可按价格主管部门同意的经济适用房和普通 住宅商品房 预售价格向购房者收取预付款，具体数额由开发经营企业与购房人约定。购房人所支付的预 付款按银行同期存款利息抵算购房款。
第十四条 经济适用房和普通住宅商品房竣工并经房产主管部门验收合格交 付使用时， 房地产开发经营单位与购房人应按房管部门核准的面积和价格主管部门审核的销售价格及时 进行结算，多退少补。
第十五条 经济适用房和普通住宅商品房经买卖双方协商同意一次性买断的 售价，不得 超过价格主管部门核定的到户结算价格。经济适用房和普通住宅商品房交付期超过预售合同 中约定的期限的，购房人有权提出退房要求，房地产开发经营单位必须按预售款加银行同期 存款利息退还购房人。
第十六条 房地产开发经营单位，在房屋交付过程中，有关代办的各种服务 性费用，必 须报经价格主管部门核定，不得强制搭车收取各种名目的费用。价格主管部门在核定代办商 品价格时，可按实际成本核算，但不得超过市场同类商品价格。未经有权部门批准的收费项 目及政府明令取缔的收费项目，房地产开发单位及购房者有权拒绝交纳，并向价格主管部门 举报。
第十七条 销售商品房应按规定签订由建设部、国家工商行政管理总局监制 的《商品房买卖合同》，明确各自的权利和义
务，经济适用房和普通住宅商品房在合同中必须注明以价格主管部门核定的价格作为最终到 户结算价格(买卖双方协商同意一次性买断的售价除外)。
第十八条 商品房价格必须实行明码标价和公告制度。房地产开发经营单位 必须在其售 房场所或财务机构醒日位置张贴由价格主管部门统一监制的商品房标价表。商品房标价表( 签)内容包括：
一、商品房建筑面积(或使用面积)单价(普通住宅商品房应注明基准价和浮动幅度)；
二、整套建筑面积(含按比例分摊公用画积)或使用面积；
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三、座落位置、房型简图；
四、楼位、楼层、朝向价格增减系数；
五、商品房价格外代收、代办的具体项日和收费标准等。有条件的标价到每一套价格。
第十九条 下列行为属于价格违法行为：
一、越权制定、调整价格和收费标准的；
二、不执行政府指导价、政府定价的；
三、不如实提供商品房成本资料，弄虚作假的；
四、不按规定明码标价销售的；
五、其它违反价格法律，法规以及本实施细则有关规定的。
第二十条 对商品房价格管理中违法行为，按《中华人民共和国价格法》和 有关法律、法规、规章的规定处罚。
第二十一条 本实施细则制定的有关费率需要变动时，统一由扬州市价格主 管部门调整 。各地凡与本实施细则不一致的有关商品房价格方面的规定一律取消，以本实施细则为准。
第二十二条 涉外商品房价格除国家法律、法规、规章另有规定外，按本实 施细则执行。
第二十三条 本实施细则由扬州市价格主管部门负责解释。
第二十四条 本实施细则自2002年12月1日起执行，之前与本实施细则有不一 致的以本实施细则为准。
(扬州市房产管理局 扬州市物价局2002年11月20日发布，编者注)
