商铺销售模式
目前商业市场有四种操作策略,根据不同的操作策略,所引进的业态及长期经营效果也各不相同。
一、纯销售
二、带租约销售
三、返租销售:分为短期返租(一般为3年)和长期返租(一般为10年)
四、投资型商铺销售
一、纯销售:
即是直接销售,不采用任何形式和相关承诺。
优势:
发展商可在短期内回笼资金,降低项目整体资金压力,无需承担返租补贴与相关税费; 将商业经营压力转移向中小业主,由其分担经营压力。
劣势:
产权分散,主力店或品牌店难以进驻;
无法规划经营业态及规范整体形象;
对于商业做旺主要靠市场自身调整,所需时间较长;
若经营不好,对于项目整体形象有一定影响。
适用于:
商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低,投资客户缺乏了解;
纯街铺销售;
商业体量极少或零星商业物业。
二、带租约销售
即是先将商铺招商,等商家签了进场合同之后,以带租约的形式将商铺销售。
优势:
通过招商保证前期商业定位与形象;
能快速回收资金,无需承担返租补贴与相关税费;
短期内使业主获得稳定收益。
劣势:
铺位差异性影响销售难度的程度比较明显;
未出租的商铺销售难度较大,特别是大铺;
销售难度较大,售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望;
中、长期收益难以稳定;
后期经营管理难度较大,严重损坏商业形象与公司长期发展;
各类手续复杂,易产生纠纷,影响公司品牌。
适用于:
商业氛围已形成且正经营红火,无需担心后续收益;
可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证,获取长期稳定收益回报;
纯街铺或少量商业物业。
针对带租约销售所带来的问题,可以通过以下方式解决:
①建议成立统一的商业经营管理公司:小商家及业主均担心商业街后期经营管理问题,或委托专业的商业经营管理公司,无疑增强投资者与商家信心;
②未签订预订租赁合同的新租户:事先告知商铺会销售,正式的租赁合同由租户与业主,在签订预订租赁合同时出示《放弃商铺优先购买承诺书》及《三方协议书》,请租户签字确认,以免今后产生纠纷。
③在开盘前一周时间公示铺位出租情况及租赁条款等详细租赁信息。
三、返租销售
即是发展商先将商铺销售,然后承诺业主几年内返给业主应得的租金,但是租赁权归发展商所有,等返租年限过了之后业主才享有租赁权。
1、短期返租销售(一般为三到五年):
优势:
前期由发展商统一控制招商和经营,能确保既定的商业定位与规划,可以有效保证整体商业形象。
帮业主坚守前几年守业期,既能坚定投资者信心,又能在返租后卸下返租包袱;
3年返租期较适中,3年后商业有可能旺。
劣势:
承担前几年的返租补贴;
返租结束后的统一经营管理要求较高;
因返租而产生相应的返租法律风险。
2、长期返租销售(一般为十年):
优势:
前期由发展商控制招商,能确保既定的商业定位;
给投资者坚定信心。
返租销售,并适当降低投资门槛,可以扩大客户层面,有利于加快项目销售速度。 如果项目经营管理非常成功,远期物业租金收益将有可能出承诺回报。
劣势:
承担十年的返租补贴;
如后期经营管理没有达到预期目标,则承受返租年限越长,压力越大。
因返租而产生相应的返租法律风险。
长期返租与短期返租的比较分析
从销售角度看,短期返租与长期返租都会使得销售速度加快,两者不会对销售成果产生非常大的区别。
从风险角度看,短期返租相对于长期返租,后期返租压力小,后期风险非常小;同时也更能趋向政府相关政策
四、投资型商铺
地产公司投入物业,投资者投入资金,与地产公司签定合作经营协议,投资者将所
投资的商铺经营管理权委托给地产公司,由地产公司对物业进行统一的规划和经营管理。投资者在投入资金后,享有12年的投资期限,每年享有8—12%回报。
投资者投入5万,每年8%的收益,三年纯收益为12000元。
投资回报返还方式:按月返还收益给投资者。
“全民”因为投资门槛低,产品是针对有投资意愿,但是没有时间和精力来打理投资产 品的大众所设定的“全民投资型商铺”。
此类操作方式必须有很强的商业运营管理模式
酒店销售模式
网络上很多,你自己整理一下,PPT里未出现酒店部分的内容