赣州市中心城区征地拆迁补偿安置办法》介绍
2010年7月14日，市人民政府第51次常务会议审议原则通过了《赣州市中心城区征地拆迁补偿安置办法》，经修改完善，于2010年10月29日以政府令的形式予以公布，自2011年1月1日起施行。这是我市依据《中华人民共和国土地管理法》、《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《江西省征用土地管理办法》等法律法规规章规定，结合市中心城区实际，制定出台的一个重要文件，对加强市中心城区建设，规范征地拆迁补偿安置工作，维护被征地农村集体经济组织、农村村民和其他权利人的合法权益，具有十分重要的意义。
一、修改出台《赣州市中心城区征地拆迁补偿安置办法》的背景和目
2005年8月，市政府制定出台了《赣州市章江新区征地及补偿安置办法》（赣市府46号令），自实施以来，对促进我市经济建设和城市化建设起到了积极的土地保障作用，社会经济发展取得了可喜的成绩，被征地农民的生活水平不断提高，社会和谐稳定。随着我市中心城区六大片区建设的不断推进，城市建设快速发展，46号令的部分条款已不适应发展的需要，主要反映在一是界定范围狭窄，只限于章江新区（即水南镇），其它镇（街办）、工业园和工业基地的征地拆迁安置补偿标准各不一样；二是国家对征地补偿标准进行了调整，省政府制定出台了新的征地统一年产值和补偿标准；三是随着六大片区建设的全面展开和纵深推进，各片区间执行的标准不一，不能公正公平地对被征地农村集体和村民实行同城同价；四是拆迁安置的“拆一返一”政策刺激了违章抢占房屋的行为；五是操作程序上存在欠缺。特别是对部分困难农户住房狭小与其他农户房屋富余的情况，在安置政策上差距太大，有失公平。为此，引起市委、市政府的高度重视，市委主要领导在2009年7月23日召开的市委常委扩大会议上指出：征地拆迁是一个大难题，建议由市政府专题研究这个问题，出台系统的政策措施，做好当前征地拆迁和制止违章建筑等工作，着力化解矛盾，维护社会稳定。一是要尽快出台落实市政府的征地补偿标准，全市一盘棋统筹考虑；二是要以保障被征地农民的长远生计为核心，探索新的征地拆迁安置模式。
2009年9月4日，《赣州市中心城区征地拆迁补偿安置办法》正式启动修改，历经调研、外出学习考察、五次不同范围的征求意见，“6易其稿”，最后形成《办法》审议稿提交市人民政府常务会议审议。
二、《赣州市中心城区征地拆迁补偿安置办法》的修改原则
为使《赣州市中心城区征地拆迁补偿安置办法》修改的更加完善，市政府专门组织成立了中心城区征地拆迁安置办法起草工作领导小组。根据外地的成功经验，结合我市的实际，领导小组确定了修改原则：①缩小地区差别，实行相对统一补偿标准的原则；②相对控制人均安置房屋面积的原则；③土地补偿、安置补助费标准严格执行省政府统一年产值和倍数标准的原则；④确保被拆迁人有基本住房、实行能安置住下、买的起，拆的动原则；⑤广泛征求意见的原则。起草工作中，向社会各阶层、人大代表、政协委员五次征求意见，汇总修改；⑥政府重大政策社会风险评估的原则。草案在上报市政府审议之前，由章贡区人民政府、开发区管委会分别进行了风险评估，基本上同意上报市政府审议；⑦严格土地管理原则。从严制止违章建筑的行为，以控制人均安置房屋面积，使违章建筑无利可图；⑧节约集约用地的原则。对市中心城区规划范围内所有被征地农户取消宅基地安置，统一集中建设农民新村公寓房安置。
三、《赣州市中心城区征地拆迁补偿安置办法》的主要内容
《赣州市中心城区征地拆迁补偿安置办法》兼顾了章贡区和开发区管委会的政策衔接，按省政府[2009]22号文件规定，对中心城区地域分类，尽量细化征地拆迁安置标准和方式。《办法》共8章53条，包括总则、征地拆迁补偿程序、征地补偿、拆迁补偿、返迁安置、奖励与补助、法律责任等7个方面，充分体现了征地拆迁安置工作做到公平、公正、公开的精神和要求。 《办法》主要修改内容有：
1.界定了适用的范围，由原仅限于章江新区范围拓宽为章贡区和开发区行政管辖的全部区域，同城同一政策。
2.明确了征地的主管部门为国土资源局，拆迁安置补偿实行属地管理，分别由章贡区人民政府和开发区管委会组织实施。
3.强化了征地的法定程序。征地实施前必须进行公告，让被征地农民有充分的知情权，申诉裁决权和知道裁决途径。 4.确定了各区域各地类的征地补偿标准。
5.明确了承包土地流转后，对于被征收土地的补偿，承包人与受让开发人之间土地和经营权益的分配原则。
6.调整了征地返迁预留地的比例，由46号令按征地总面积5—10%比例用于生活（住宅）生产用途的预留地，调整为按征收农用地、未利用土地的总面积（不包含集体建设用地）的4.8%的比例，安排给集体经济组织预留用地，并明确了预留的方式和方法。
7.明确预留地的管理、使用、处置严格按市政府的有关规定执行[市政府（57号令）]。
8.界定了房屋补偿安置的认定方法和占用集体土地企业的征拆补偿办法，明确企业拆迁一律实行货币安置。
9.进一步明确房屋拆迁实行货币、房屋、宅基地三种安置方式和宅基地安置的区域范围。
10.界定了可以房屋安置的条件和人员范围。 11.在房屋安置面积标准上有了较大的突破，实行居住保障底线和封顶的安置政策。人均35—60m2。超出人均60m2以上部分只给予按拆迁标准补偿，不予房屋安置和购房款补助，目的就是抑制村民的抢建行为，让抢建人无利可图。 12.采取安置房购房款分三档次累计。主要考虑为保障弱势群体，人均安置房在35 m2以下的按300元/ m2标准购买安置房，35 m2至50 m2的按800元/ m2，50 m2至60 m2的按1400元/ m2。人均安置面积达最高标准选择的，增加购买价款，农户在选择房型时因考虑购买成本而会相应减少大面积的安置房屋。 13.增加了违章建筑的自行拆除人工费补助，目的是鼓励违章建房自行拆除，减少拆除成本和加快拆迁工作实施。
14.为保障征地拆迁安置的顺利实施，加快推进城市建设和经济发展。修改中增设了拆迁配合奖励等几项奖励政策。
15.确定了对无正当理由拒不征地拆迁，实施强制措施的主体和阻挠、破坏征地拆迁行为的法律责任、以及对骗取、冒领、弄虚作假违法领取征地补偿安置款的追缴主体和违法行为人的法律责任。
16.明确了征地拆迁工作人员在征地拆迁过程中，对违反规定实施行为的责任追究。
17.征地、拆迁补偿实行动态标准，其标准根据社会经济发展水平和市场物价的变化，适时由市政府公告调整。
中心城区棚户区（危旧房）和城中村综合改造
宅基地安置坚持“一户一宅”原则
——《赣州市中心城区征地拆迁补偿安置办法》释疑
目前，赣州市中心城区（含章贡区、赣州开发区）棚户区（危旧房）和城中村面积有700多万平方米，这些棚户区（危旧房）和城中村的综合改造势在必行，征地拆迁补偿安置等方面的政策措施备受市民关注，尤其是我市于去年出台的《赣州市中心城区征地拆迁补偿安置办法》（赣州市政府令第65号令）。
据了解，为确保相关单位有充足的时间宣传《赣州市中心城区征地拆迁补偿安置办法》，让群众充分了解新老政策差异，确保征地拆迁政策平稳过渡，促进中心城区建设整体推进，2010年12月24日，市政府召开第五十六次常务会议。会议决定，同意市政府第65号令延期至2011年6月1日起施行。3月2日，围绕《赣州市中心城区征地拆迁补偿安置办法》，就市民关心的相关问题，记者咨询了市有关部门的人员。
记者：征地标准确定的依据是什么？
答：征地标准是参照江西省政府《关于公布全省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（赣府字〔2010〕22号）精神，结合中心城区的实际制定的。
记者：征地补偿费由哪两部分组成？
答：征地补偿费由土地补偿费和安置补助费组成。土地补偿费归被征地农村集体经济组织所有，主要用于缴纳被征地农民的社会养老保险、发展集体经济、解决被征地农民生产生活出路。安置补助费及青苗补偿、房屋拆迁补偿等费用归被征地农村村民或其他合法所有权人所有；被征地村民已经安置的，安置补助费归安置单位所有。
记者：被征地农民拒领征地补偿款怎么办？ 答：农村集体经济组织、农村村民和其他权利人无正当理由不得拒绝领取征地补偿安置费用。无正当理由拒绝领取的，由征地单位将征地补偿费用直接转入其银行账户并书面告知被征地人，视同补偿到位。
记者：集体土地房屋拆迁怎么补偿？
答：因国家建设需要，集体土地房屋需要拆迁的，拆迁人要给予适当的经济补偿，补偿内容包括房屋拆迁补偿、区位补偿、生产设施和附着物补偿、搬迁搬家费、过渡费及拆迁奖励，选择货币安置的给予货币安置购房补助。
记者：房屋被拆迁后的安置方式有哪些？
答：拆迁住宅房屋实行房屋安置、货币安置和宅基地安置三种安置方式，但中心城区规划建设控制范围内不采用宅基地安置。
被拆迁人应当在房屋拆迁方案确定的安置方式中选择一种安置方式。选择房屋安置的，被拆迁人的房屋拆迁补偿、奖励、补助等费用在预留安置房屋购置款后，由拆迁单位按照房屋拆迁补偿安置协议一次性支付给被拆迁人；选择货币安置和宅基地安置的，依照房屋拆迁协议约定付款。
记者：住宅房屋的补偿面积怎么认定？
答：住宅房屋的补偿面积按照以下方法认定：
（1）办理了房屋产权证的，以房屋产权证载明的建筑面积为准。
（2）没有办理房屋产权证的，在审批机关批准的宅基地文件注明的建筑面积内，以实际建筑面积为准。
（3）没有办理房屋产权证、宅基地批准文件又未明确建筑面积的，按实际建筑面积进行补偿。但征地方案公告后新建、扩建的住宅房屋面积不予认定。
记者：房屋安置怎么进行？
答：符合规定安置条件的，按照人均35至60平方米确定安置房屋面积： （1）被拆迁住宅房屋人均建筑面积不足35平方米（含35平方米）的，按照人均35平方米安置。
（2）被拆迁住宅房屋人均建筑面积35平方米以上不超过60平方米（含60平方米）的，按实际建筑面积进行安置。
（3）被拆迁住宅房屋人均建筑面积超过60平方米的，按人均60平方米进行安置。按照人均60平方米上限进行房屋安置后，剩余面积不再进行安置补助。
记者：货币补偿怎么进行？
答：选择货币补偿的，按照认定的住宅房屋实际面积，给予拆迁补偿，并按标准给予货币安置购房补助。
记者：宅基地安置怎么进行？
答：宅基地安置坚持“一户一宅”原则，由被拆迁人在新农村规划建设点内统一自行建设，每户安置宅基地面积不超过100平方米。返迁安置点的土地平整、基础“正负零”以及通水、通电、硬化道路等由征地拆迁单位负责统一按规划要求建设。
记者：怎么计算购买安置房的购房款？
答：按标准，用累计进阶的方法计算购房款。如：以家庭人口为3人计，（1）如果被拆迁房屋面积为158平方米，安置房屋面积为158平方米，购房款为300×35×3+800×15×3+1400×8=78700元；（2）如果被拆迁房屋面积为200平方米，可以安置180平方米的房屋，剩余20平方米不安置房屋，购房款为300×35×3+800×15×3+1400×10×3=109500元。（○许建平记者朱俊兴 见习记者朱国操）
