无 锡 诚 益 价 格 事 务 有 限 公 司
WuXi ChengYi Valuation Transaction Co.，Ltd. 诚鉴法字（2015）7号
关于无锡市五星家园60-501房地产市场价值的评估报告书
无锡市南长区人民法院：
受贵院的委托，我公司根据贵院提供的相关委托评估资料和国家有关法律、法规及评估技术规范，经过实地查勘和评估测算，现提交本报告。
一、评估标的
(一)、评估房地产概况
根据委托方提供的《无锡市房屋登记薄证明》复印件，评估标的所有权人为金正芬，房屋座落于：五星家园60-501，共有人夏扣红，发证日期：2003年9月1日，房屋代码：32020300500794034000900195，所有权证号：20076392，属私产，建筑年代2003年，钢筋混凝土结构，建筑面积：86.94平方米，所在层数5/8，规划用途为成套住宅，为经济适用房。该房屋限制情况分别为2010年4月21日及2015年4月23日被无锡市南长区人民法院查封。
经我司评估人员现场勘察，委托评估标的位于无锡市南长区至和路五星家园B块，东临清扬路，北临金城路，西临运河 关于无锡市五星家园60-501房地产市场价值的评估报告书
东路，小区地理位臵较好，交通出行便利。评估标的位于小区的60-501，房型为二室二厅、一厨一卫，南北朝向，房型规整，具备管道天然气、水、电等生活设施。
评估标的周边商业繁华超市、商场一应俱全，小区附近地铁一号线、快速内环高架路出行交通便利，医院、银行、学校等各种配套设施及生活服务设施齐全。
评估标的室内基础装潢包括：钢质入户防盗门；客厅地面实木地板、实木踢脚线、白色乳胶漆墙面、装饰吸顶灯；两间卧室地面实木地板、白色乳胶漆墙面、实木踢脚线、木门及门套、吸顶吊灯；卫生间地面地砖、墙砖、微孔铝扣板吊顶、抽水马桶、浴缸及镜面化妆柜；餐厅地面实木地板，与客厅相连；厨房地砖、墙砖、组合橱柜、彩铝扣板吊顶；客厅阳台地面地砖、木门套、内侧墙砖、活动式晾衣架、木工定制壁柜、铝合金玻璃窗及不锈钢防护栏杆。
二、评估目的
为委托方办理案件提供价格依据
三、评估基准日 2015年8月25日
四、价值定义
本次评估采用的市场价值标准为评估对象在公开市场上形成的客观合理价格，未考虑房地产成交后交易的税费及税费的转移分担。
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五、评估价格依据
1、法律法规依据
（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （2）《中华人民共和国土地管理法》； （3）《江苏省涉案财产价格鉴证条例》。
2、委托人提供的资料
（1）无锡市南长区人民法院司法鉴定委托书 (2015)锡南法鉴委字第381号；
（2）《无锡市房屋登记薄证明》复印件；
3、评估机构收集资料
（1）评估人员实地勘察的资料； （2）评估人员市场调查资料； （3）评估人员收集的其他相关资料。
六、评估原则
按照国家及地方政府有关房地产评估的有关规定，根据评估标的的具体情况，做到独立、客观、公正和合法原则；最高最佳使用原则；价值时点原则和替代原则。
七、评估方法
价格鉴证评估人员深入仔细地分析了本评估项目的有关 特点和实际状况，研究了评估委托方提供的及本公司所掌握的资料，在实地查勘、市场调查的基础上采用市场比较法进行价格评估。
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八、评估结论
评估人员根据评估目的，遵循评估原则，采用科学的评估 方法，在认真分析所掌握的相关资料与影响评估标的价值诸多因素的基础上，确定评估标的在评估基准日不含土地收益金等价款的市场价值（金额保留至千位数）为人民币492000元(大写：肆拾玖万贰仟圆整）。
九、评估的假设前提及限定条件
（一）本次评估的假设前提
1、评估标的产权明晰，手续齐全，根据政府相关政策法规，可在公开市场上自由合法交易。
2、市场供求关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
3、本次评估以房地产合法取得、使用和可按现状持续使用为前提。
4、评估结论仅反映评估标的在评估基准日的市场价值，不包含交易转让过程中产生的其他相关费用。
（二）评估报告使用限定条件
1、本报告结论系为评估委托方提供专业化评估意见，这个意见并无强制执行的效力，评估人员只对评估行为合乎规范要求负责，而不对拍卖（变卖）业务定价决策负责。
2、未经评估方和评估委托方书面同意，本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或
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声明中引用，也不得以其他方式在任何媒体上公开发布。
3、本评估报告经评估机构加盖公章并有评估人员签章、签字后方可有效。
4、按有关规定本评估报告应用有效期自评估报告出具之日起半年内有效，在有效期内使用报告时，应充分考虑房地产市场可能的变化情况及未来发展情况。
十、评估报告风险提示
1、评估报告有效期内评估标的状况的改变和市场变化因 素对评估标的市场价值有可能产生影响。
2、对报告使用期间政策变化、环境变化以及评估标的的 市场价格波动、税费调整等原因可能导致市场价值发生变化。
3、评估报告使用者应合理使用评估值，关注处臵标的时 快速变现及费用的影响。 十
一、声明
1、评估结论受评估报告中已说明的假设前提及限定条 件限制。
2、委托方提供资料的真实性由委托方负责。
3、评估结论仅对本次委托目的有效，不作它用。
4、评估工作是在独立、客观、公正和合法的原则下进行的，本公司及参加本次评估的工作人员与评估标的及有关当事人均无任何利害关系；评估人员在工作过程中恪守职业道德,并认真进行了周密细致的工作。
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十二、评估作业日期
2015年9月9日——2015年9月18日 十
三、评估机构
机构名称：无锡诚益价格事务有限公司
价格评估机构资质证书编号:苏J02000001 机构地址：无锡市崇安区书院弄锦树里10-2号 联系电话：0510-85810301 85819032 电子信箱：920595621@qq.com 十
四、评估人员
姓 名 执业资格名称 资格证号 签 名 吴 烜 价格鉴证师 09243252407320123
乐 斌
价格鉴证师 11243252410320094
十五、附件：
1、无锡市南长区人民法院司法评估委托书复印件；
2、评估机构资质证书（副本）复印件；
3、评估人员资质证书复印件。
无锡诚益价格事务有限公司 二〇一五年九月十八日
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