烟台经济技术开发区管委会办公室文件
烟开办﹝2008﹞29号
关于实行《烟台开发区房地产开发项目
建设条件意见书》制度的通知
直属各部门、企事业单位，古现、大季家、八角街道办事处，中央、省、市属驻区各单位，各有关企业：
为进一步加强房地产开发管理，提高城市建设水平，保证政府产业政策的落实，根据烟政办发[2005]114号文件精神,管委决定实行《烟台开发区房地产开发项目建设条件意见书》（以下简称《意见书》）制度。现将有关事宜通知如下：
一、从2008年8月25日起，在我区规划区范围内实行《意见书》制度。
二、所有房地产开发项目用地公开出让前，均由建设房管局 1 提出该项目的建设条件意见，作为房地产开发用地对外公开出让文件的附件向社会公布。
三、符合法律规定的社会主体参与土地公开出让时，需认真研究土地公开出让文件，包括《意见书》所规定的内容。竞得土地后，必须按土地出让文件包括《意见书》所规定的内容与建设房管局签订《烟台开发区房地产项目开发经营合同》，按合同约定进行项目规划设计、开发建设和后期物业管理。
四、房地产开发企业在存量土地内开发的项目，在办理规划方案审批前，须与建设房管局签订《烟台开发区房地产项目开发经营合同》，按合同约定进行项目规划设计、开发建设和后期物业管理。规划分局在办理单体方案审批前，应查验建设房管局出具的《烟台开发区房地产项目开发经营合同》签订证明。
五、已办理规划方案审批手续或正在开发的项目，房地产开发企业须参照本通知规定与建设房管局补签《烟台开发区房地产项目开发经营合同》，按合同约定进行开发建设和后期物业管理。
六、对于工业用地变更为房地产开发用地的项目，需经投资促进局、规划分局等部门批准后，按本通知要求进行开发建设。
七、房地产开发企业与建设房管局签订《烟台开发区房地产项目开发经营合同》后，领取《房地产开发经营权证》、《房地产开发项目手册》，将房地产开发过程中的拆迁、建设、销售、物业管理等主要事项及时、真实地记录在该手册中。
八、规划分局按照《规划设计条件》，建设房管局按照土地出让文件、《意见书》和《烟台开发区房地产项目开发经营合同》
2 所规定的内容，对房地产开发企业提报的开发项目进行严格审查，对未签订《烟台开发区房地产项目开发经营合同》或不按合同约定进行设计开发的，规划分局不予办理规划审批手续，建设房管局不予办理开发手续，不予发放施工许可证；在开发建设过程中不按批准方案进行开发建设的，规划分局不予办理规划验收手续，建设房管局不予办理工程竣工备案手续。
九、管委成立由管委分管副主任任组长，建设房管局局长任副组长，规划分局、国土资源分局、经济发展局、投资促进局、财政局、城市管理环保局、工商分局、供电公司、自来水公司、热力公司等部门负责人为小组成员的房地产开发管理领导小组，负责全区房地产开发管理工作的组织领导。领导小组下设办公室，办公室设在建设房管局，负责日常开发管理工作。
附件：烟台开发区房地产开发项目建设条件意见书
二○○八年八月十三日
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烟台开发区房地产开发项目
建设条件意见书
为加强房地产开发项目建设的管理，贯彻统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的方针，保障城市规划的实施和房地产开发项目的顺利进行，根据《城市房地产开发经营管理条例》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》等有关规定，现对 房地产开发项目提出建设条件意见。
第一条 规划设计要求
本项目规划设计要求详见《规划设计条件通知书》，主要条款如下：
1、土地使用性质
2、占地面积
3、总建筑面积
4、建筑退线
5、建筑容积率
6、建筑密度
7、绿地率
8、日照间距要求
第二条 开发项目建设期限
开发企业（无开发资质的企业须申办房地产开发《暂定资质 4 证书》）应于竞得土地使用权后 日内，与开发主管部门签订《烟台开发区房地产项目开发经营合同》，领取《烟台开发区房地产开发经营权证》、《开发项目手册》。
开发企业应于取得房地产经营权证、建筑施工许可证之日起 日内进行开工建设。自开工之日起 日内完成 ； 日内 完成 ； 日内完成 。
开发企业不能按期开工建设，应当提前三十日向开发主管部门提出延建申请，但延建时间最长不超过 日。
因不可抗力造成项目进度延误，无法履行合同义务，开发企业应采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失，并应在不可抗力结束后48小时内将事件的情况以书面形式通知开发主管部门并提交相应的证明。不可抗力持续发生，开发企业应每隔7日向开发主管部门报告一次项目情况。不可抗力事件结束后7日内，向开发主管部门提交合同不能履行或部分不能履行以及需要延期履行的报告。
因政府行为造成开工时间迟延或延误开发进度的，开发企业应当保管好有关证明材料，并将有关情况记录在项目手册中，作为查证的依据。经开发主管部门确认后，开工日期及开发进度相应顺延。
第三条 建设质量要求
开发企业所开发的项目工程建设质量应达到国家工程质量合格标准。质量评定以国家或行业的质量检验评定标准为依据。工程必须经综合验收合格后方可交付使用。
5 第四条 推进住宅产业化技术要求
1、本项目应按照建设部《商品住宅性能认定管理办法》及《山东省商品住宅性能认定试行办法》的规定进行性能等级认定，住宅设计应按照《国家康居示范工程建设技术要点》要求进行规划、建筑、环境和装修设计，并积极/必须申报国家康居示范工程。
2、本项目应按照国家、省、市有关住宅产业化技术规定要求，积极推广应用成套技术，并依据《国家康居住宅示范工作成套技术量化评价指标》，选择适应本项目的住宅建筑与结构技术、节能与新能源开发利用技术、住宅厨卫成套技术、住宅管线成套技术、住宅智能化技术、居住区环境及其保障技术和住宅建造成套技术。应参照国家、省编制的住宅部品与产品选用指南，选定资源节约型的优质材料和部品。
3、本项目重点开发和推广下列新材料、新技术，其他项目在此基础上应推广应用四新技术：
（1）墙夹芯保温隔热技术； （2）防水层下设保温隔热技术；
（3）塑钢门窗、彩板钢门窗、保温镀膜玻璃或双层玻璃； （4）保温、隔音、防盗用户门； （5）双管接户水平管系统； （6）新型散热器；
（7）制冷、采暖、热水三联供系统技术； （8）分散式采暖空调节能技术； （9）利用太阳能节能技术；
6 （10）节能灯和电子延时、声控开关应用技术； （11）节水型卫生洁具应用技术；
（12）节水龙头应用技术； （13）厨房整体标准化技术； （14）卫生间整体标准化技术； （15）厨房烟气集中竖向排放系统； （16）电器多回路配线技术； （17）管道集中暗设系统技术； （18）地板辐射采暖管线敷设成套技术； （19）空调室外机隐蔽安装技术； （20）新型管材；
（21）分户垃圾粉碎处理，管道排放； （22）优化型中高层住宅电梯成套技术； （23）智能化计量收费技术； （24）安全防范系统技术； （25）设备集中监控与管理技术； （26）地下车库现代管理成套技术； （27）家庭现代通讯技术； （28）居住区水压水质保障技术；
（29）居住区生活污水处理技术和回用技术； （30）居住区生活垃圾收运和处理技术； （31）优质绿化草坪技术；
（32）透气透水性铺装材料和施工技术；
7 （33）绿化自动喷灌技术； （34）防水技术； （35）外墙涂料成套技术；
（36）外墙面砖防污染、防脱落技术； （37）室内装修成套技术；
（38）预拌混凝土、泵送混凝土技术； （39）高效钢筋应用技术； （40）新型模板和脚手架应用技术； （41）粗直径钢筋连接技术； （42）生态住宅设计技术； （43）其它技术。
第五条 城市基础设施配套费
根据《烟台经济技术开发区城市基础设施配套费收取办法》（烟开[2005]19号）规定，开发企业应向开发主管部门交纳城市基础设施配套费。该费用按照建筑面积每平方米 元收取，共计 元。对变更规划设计，实际建筑面积超出原规划面积的部分，企业应补缴基础设施配套费用。城市基础设施配套费应当于开发企业与开发主管部门签订《烟台开发区新建住宅项目配套设施建设责任书》前向开发主管部门缴纳。
第六条 基础设施的建设
1、本项目的道路工程由 负责修建至小区规划用地红线外，小区规划用地红线内的道路、绿化、路灯、环卫、地上停车场等由开发企业负责建设，前期由开发企业委托物业公 8 司管理。
2、本项目的供水主管网由 负责敷设至小区规划用地红线外，小区规划用地红线内的各项供水配套设施由开发企业负责建设。
新改扩建的供水设施产权及维护管理,小区规划用地红线以内的，前期由开发企业委托物业公司管理，产权归业主；小区规划用地红线以外的由供应部门负责，实行一户一表计量方式。
3、本项目的排水（雨水、污水）主管网由 负责敷设至小区规划用地红线外，小区规划用地红线内的各项排水配套设施由开发企业负责建设。
新改扩建后的排水设施的产权及养护管理，小区规划用地红线以内的，前期由开发企业委托物业公司管理，产权归业主；小区规划用地红线以外的主管网由 负责。
4、供气工程。城市基础设施配套费包括供气投资的，规划用地红线内、外的各项配套设施由出让方负责，户内燃气泄露安全保护装置建设费用由开发企业承担。城市基础设施配套不包括供气投资的，各项供气配套设施由开发企业负责建设。
新改扩建供气设施的建设管理和供气后的维护管理按《山东省燃气管理条例》执行。
5、供热工程。城市基础设施配套费包括全额供热投资的，以楼前入户阀门井为界，阀门井（不含阀门井）至室内的用热设施由开发企业负责投资建设安装，其它规划用地红线内、外各项供热配套设施均由出让方负责建设。城市基础设施配套费不包括 9 小区用地红线内供热投资的，用地红线内各项供热配套设施由开发企业负责。在规划设计时用地红线以内予留分配站位置。
实行供热分户计量系统的，要安装温控装置，并预留计量装置位置。
新改扩建供热设施的建设管理和供热后的维护管理按《烟台市城市集中供热管理办法》及开发区有关规定执行。
6、供电工程。本项目高压送电线路由 负责单电源敷设至小区规划用地红线外，按到达红线最近原则进行配套，其它各项供电设施由开发企业负责建设，采用单电源/双电源/环网方式供电；配电室（开闭所）均应安装配网自动化装置；小区内中、低压线路全部采用电缆。住宅须实行一户一表计量方式，表箱安装在单元外防雨处。
配电室（开闭所）属于配套设施，在规划阶段要预留足够位置，并由开发企业投资建设。
开发项目规划用地红线内的通讯、闭路电视由开发企业负责建设，接入城市网络。
第七条 项目开发手续的办理
开发企业竞得土地后，与开发主管部门签订《烟台开发区房地产项目开发经营合同》，缴纳相关费用。开发主管部门核发《烟台开发区房地产开发经营权证》，发放《开发项目手册》。开发企业持房地产开发项目合同和开发经营权证，按规定办理规划、土地、施工等有关手续，并将办理情况记录在开发项目手册中。
开发企业以依法取得的国有土地使用权作价入股合资合作 10 开发经营房地产的，应向开发主管部门提出申请，并经开发主管部门审查批准。
第八条 商品房预售资金的管理
开发项目预售资金须接受建设房管局监督管理，按照开发主管部门测算数额，对配套建设资金进行质押监管，配套设施完成并经验收后，解除质押。
第九条
物业管理用房
1、物业管理办公用房：开发企业按项目总建筑面积0.5%的比例无偿提供，超面积部分按成本价提供。
2、物业管理商业用房：开发企业按项目总建筑面积0.5%的比例以成本价提供，超面积部分按市场价提供。
建筑面积在5万平方米以下，不适宜独立开展物业管理的零星开发物业，其应提供的物业管理办公用房和商业用房，依据烟台市人民政府办公室烟房[2000]131号文件，由开发建设单位以货币形式提交。
开发企业按规定提供的物业管理用房和商业用房，其产权归开发区域内的全体业主共同所有，由房产管理部门负责代管，并登记造册。
若开发企业未按约定提供上述用房时，开发主管部门有权从所建房屋中预留或征用相应价值的住宅作为补偿。
第十条 配套公用设施的建设及建成后的产权界定
1、社区居委会综合用房：由开发企业在规划位置按300平方米以成本价提供，产权属管委。
2、项目区域内配套建设的中小学：建设用地由开发企业负责征购和拆迁，工程建设由管委有关部门组织实施，工程建设费用从城市基础设施配套费中解决，产权属管委。
3、该项目区域内配套建设的幼儿园，建设用地由开发企业征购和拆迁，工程建设费用由开发企业负责，产权属开发企业，可由开发企业经营，也可转让他人经营，但不得改变幼儿园的性质和用途。
4、该项目其它应配套的公共建筑应按规划要求建设。 第十一条 本项目应按国家有关规定满足人防设计要求或缴纳人防易地建设费。
第十二条 拆迁
1、本项目以净/毛地出让，其地上附着物由 负责拆除，费用由 承担。
2、本项目拆迁范围内须拆迁的附着物，属住宅的原则实行就地安置补偿；属非住宅的实行就地安置或货币补偿。实行就地安置的，应先建安置房。拆迁户妥善安置后，方可建设出售商品房。
3、本项目红线内架空电力和通讯等附着物和构筑物、地下各种管线、河流（道）等，凡影响项目开发建设的障碍物，其搬迁改造及发生的各项费用，均由受让方承担。
第十三条 验收
开发项目竣工或分期开发项目分期竣工，并按规划要求及《烟台开发区新建住宅项目配套设施建设责任书》完成基础设施 12 配套后，开发企业向开发主管部门申请配套设施验收和综合验收。
开发主管部门依据规划设计要求和《烟台开发区新建住宅项目配套设施建设责任书》对开发企业建设的公用配套设施及住宅项目配套设施进行验收。经验收合格后，由开发主管部门发放《烟台开发区新建住宅及配套设施交付使用证》。开发企业取得《烟台开发区新建住宅及配套设施交付使用证》后，向建设主管部门申办竣工备案。
第十四条 前期物业管理
在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发企业负责选聘物业管理企业进行前期物业管理。
第十五条 开发项目的转让
开发企业如转让开发项目，应当符合下列条件：
1、按本意见书规定已经支付全部开发项目价款，并取得《烟台开发区房地产开发经营权证》；
2、投入开发建设的资金达到投资总额的25%以上；
3、受让人为已取得相应资质证书的开发企业。
开发企业在转让前，必须报经开发主管部门审查批准，并在转让合同签订后3 日内，到开发主管部门办理开发项目经营权变更登记手续。自开发项目转让合同生效之日起，本意见书和登记文件中所载明权利、义务随之转移。
第十六条 广告管理
开发企业预售、销售商品房需要进行广告宣传时，须取得《烟台开发区房地产开发经营权证》并经开发主管部门审查同意，广 13 告内容应作为销售承诺的一部分，开发企业持开发主管部门审查意见书和《烟台开发区房地产开发经营权证》到工商管理部门办理广告宣传核准登记。
第十七条 违约责任
1、开发企业超过《国有土地使用权出让合同》约定的动工日期满一年未动工开发的，开发主管部门可以提请国土部门向开发企业征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费；满两年未开发建设的，开发主管部门可以提请国土部门无偿收回开发企业土地使用权，开发主管部门收回《烟台开发区房地产开发经营权证》。开发企业应按规定到规划、土地、建设等行政主管部门办理相应注销手续。
2、开发企业无正当理由，未按期开工或开发进度未达到本意见书要求的，每拖延一个月按 元/平方米（人民币）的标准向开发主管部门支付违约金。
3、开发企业未取得《烟台开发区房地产开发经营权证》，擅自进行房地产开发经营的，开发主管部门有权要求开发企业停止开发经营活动，没收违法所得，同时开发企业应向开发主管部门支付开发项目投资额1%--5%的违约金。
4、开发企业擅自变更规划设计和项目性质，开发主管部门有权要求开发企业予以更正，同时开发企业应向开发主管部门支付 5-10万元的违约金。
5、开发企业将开发项目转让给其他开发企业未办理变更手续，开发主管部门有权责令补办手续，同时开发企业应向开发主 14 管部门支付5-10万元的违约金。
6、开发项目未经验收或者验收不合格，开发企业交付使用的，开发主管部门有权要求开发企业限期改正，同时开发企业应向开发主管部门支付开发项目投资额1%--5%的违约金。
主题词：城乡建设 房地产开发 意见书 通知
抄送：工委管委各领导成员。
烟台经济技术开发区管委办公室 2008年8月13日印发
