荣宣公司所属三幅商业用地研判报告
第一章 前言
本次调研主要针对土地价值的考量，地块优劣势分析，并以此为目的对三地块进行了实地考察与走访，收集到了一些基础信息与市场信息，结合目前融资环境，对公司资产进行融资立项前景预估。 第二章 概要
1.调研对象：公司所属的军屯、清流、利济土地 2.调研内容 2.1土地基本概况： 2.1.1地理位置 A.军屯市场土地
地块占地9.8亩，位于成都市二绕内新都区军屯镇文昌村，是军屯镇镇政府等行政机构所在地，距成都市中心直线距离29公里，车程1小时；距G4202高速入口6公里，车程10分钟； B.清流市场土地
地块占地8.6亩，位于成都市二绕外侧新都区清流镇均田村，所属区域为清流镇主场镇，距成都市中心约36公里，车程1.2小时；距G4202高速入口2公里，车程5分钟； C.利济市场土地 占地6.95亩，位于成都市二绕外侧新都区清流镇利济场镇，距成都市中心约33公里，车程1.2小时；距G4202高速2.5公里，距成彭高速2公里，靠近105省道。 2.1.2周边环境及配套情况 A.军屯市场
目前闲置，无经营项目，地块被居民自建房围绕，附近主要由本地人修建的自建房形成乡镇社区，周围有大面积农田及被规划但未开发土地，此土地来源于原农贸市场搬迁遗留地，周边市政配套包含政府机构，卫生院，学校，银行，汽车站，农贸市场等，以及自建房形成的临街商业。 B.清流市场
地块目前为场镇农贸市场，由我司经营管理，周边多为原住民住宅、临街商铺，以及政府行政机构等，1公里以内有政府职能机构、公立医院，银行，学校，小型商超及其他居民服务类设施。 C.利济市场
地块目前作农贸市场用途，由我司经营管理，周边主要为务农群众居住地，房屋多以自建房为主，作为清流镇的管辖场镇，配套与清流市场相比，有所弱化，但居民生活基本配套完备。 2.2.地块价值分析 2.2.1综述
上述三地块，均在成都北部区域二绕内外，根据成都市政府近期公示的《成都市城市总体规划（2016-2035年）》草案内容，政府将高质量改造北部区域，增强区域一体功能新支撑，定位北部区域为都市功能优化区，是发展开放型经济的重要区域，主要加快国际铁路港能力建设，强化国际货运功能，打造国际铁路物流贸易中心和铁路门户枢纽，并以此来进行产业升级；同时划定占比达北部区域近50%的一级通风廊道，用以控制建设用地蔓延。在此基础上，加快老工业基地和老旧社区改造，完善基本公共服务功能，提升北部区域宜居环境。
对以上内容的解读，简述为政府对北部区域的改造主要针对提升区域内的居住环境，将过往的脏、乱、差环境进行大力治理，产业规划着重发展铁路物流运输，并以此带动其他产业升级，结合上述内容，我司三块商业用地从发展上来看，具有良好的潜力，三地块均在城镇内，均为农贸市场，处于城镇居住中心，但面积偏小，最大不超过10亩，最小近7亩，且附近居民消费水平偏低，加之2017年的环保治理活动，导致原本区域附近的小企业厂房，大面积地停工，外迁，进一步导致城镇消费能力下降，因此目前而言，如果开发以当地居民为主消费力的商业项目，会有许多问题需要考量。 2.2.2分述 A.军屯地块
军屯地块所在地军屯镇，根据政府公布的信息，人口2万，加之文化底蕴，是三地块当中总体情况相对占优的，占地面积最大，离城中心最近，交通方便，政府配套相对完善，目前中小企业数量相对而言也是最多的，前文提到过的城镇消费能力下降，就是来源于军屯的市场信息反馈，得到的信息是因2017年环保整顿，企业停工或外迁，导致2017年农贸市场的每日人流量不如2016年的一半，另外考察到当地临街铺面多数由外地人承租用于经营，但街道车少人少，进一步佐证了当地消费能力的下降。此外一个可关注信息，就是地块几百米外由香投集团开发的拆迁安置住宅项目，已经空置几年，迟迟未动工。 B.清流地块
清流地块所属清流镇，人口3万多，因利济镇的并入，扩大了行政面积，目前地块为传统农贸市场，是镇上居民菜篮子的主要供应地，人口多以当地居民为主，主要从事农耕以及水果类种植，从地图景象结合政务公开信息，中小企业较军屯镇少一些，同时与之对比仅有10余分钟车程的新繁镇，后者则有泡菜之乡的美名，商业住宅也开发良多；再结合市场管理近期的租金收入下降现象，清流地块适合于传统乡镇居民服务配套，且规模无需过大，受限于整体消费能力，比如现代农贸市场加超市的模型。 C.利济地块
利济镇属于清流辖区，属于镇-镇一体化中的被管辖区域，因而在居民聚集度上较主镇区域有很大降低，利济农贸市场也是作为清流镇的辅助存在，从实际考察情况也验证了这一点，市场占地是三块当中最小，区域人流量最小，目前价值最小的一块，暂不建议商业立项。 2.3融资建议
军屯、清流、利济三地块于2017年12月打包作为公司流动资金贷款抵押物抵押于成都银行，抵押额度1000万，年利率6%，在此之前三地块已连续几年从成都银行贷款，额度从最初的1500万逐渐降至当前的1000万；而自2017年以来的成都商业用地价格呈持续上涨势头，各大成都市辖区国土资源网站均有数据反映，成都市政府国土资源局于2017年9月29日发布了文件《成都市中心城区土地级别与基准地价》，其中规定了以绕城外侧500米内区域的土地级别划分与基准地价，7级定价中商业用地的最低价格为355万/亩，与2014年的基准地价文件数据相比，三年时间，成都土地基准地价上涨了2.6倍，诚然文件规定的内容为绕城以内中心城区，以微知著，二绕圈层内外的土地价格同样呈上涨姿态。
三块土地目前的使用情况，一块空置，两块依靠市场管理收入甚微，无法为公司提供良好的财务收入，作为公司的重资产，变现方式一是直接出售，二是立项开发，三是抵押融资作为其他项目流动资金，在前两者没有良好规划的情形下，抵押融资是主要方向。通过对外信息了解，目前土地受增值影响，通过银行可融资金额大概在1300万，具体情况还需跟银行实际对接；除却银行机构，其他资金机构在金额上有所提高，但融资成本相对银行高出不少，建议先通过对外积极联系各家银行，寻找合适通道，另外公司可根据发展规划制定相对应地资金投融资计划。 3.调研方法
通过考察人员的实地勘察与周边访谈，再结合网络收集信息。
4.调研时间与人员
2018年3月21日，王恩焕、张浩之 第三章 总结
公司持有的三商业用地，优劣势明显，优势在于地理位置，均属于成都二绕圈层，劣势为属于城市经济发展、规划开发、消费能力都相对滞后的新都区域，价值体现不如成都市东、南方向同圈层区域直观，需要政府规划与进一步打造。
成都市五环路全线贯通后，军屯地块的地理位置会有进一步提升，同时配以政府北改计划以及国际铁路物流枢纽规划理念，军屯的整体经济也能够取得发展，所以有理由相信属于我司资产之一的军屯地块也能够率先提升价值。
公司资产使用的方向与途径，取决于自身发展规划需要，在方向上须紧跟政府产业规划，要搭上北部区域改造的快速列车，实现公司产业化转向，取得可持续发展。 第四章 说明
此次研判报告在相对较短时间内完成，有过多漏失与偏颇之处，望领导多加批评与指正。
报告人：王恩焕 2018年3月25日
